城市綜合體的定位剖析定位需滿足的目標1、符合城市整體發展要求，符合政府控規要求2、具有鮮明特色，體現項目地段價值3、符合市場要求，實現整體開發與經營目標2023/12/2022023/12/203定位依據123456城市和區域市場城市化發展經濟和人口狀況城市和區域地理環境歷史、文化、民俗、民情政府規劃及功能定位定位的依據2023/12/204霍金斯“消費者決策過程模型”2023/12/205“三位一體”定位方法2023/12/206核心商業形態家庭服務家庭時尚家庭娛樂輔助商業形態家庭休閑品家庭必需品家庭生活類零售商業形態定位——以“家”為單位分析2023/12/207城市綜合體——零售商業形態定位2023/12/2085-10%其他服務20-25%餐飲30-35%商業零售30-40%休閑、娛樂、酒店城市綜合體——各功能商業形態構成2023/12/209按照零售業飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設集中商業的可能（臨街商業不計入）零售飽和理論公式：

IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數量RE：人均消費支出RF：營業面積城市綜合體——商業零售業態2023/12/2010商業零售業態商業規模的設定2023/12/2011商業零售業態極限規模測算表2023/12/2012銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業面積=銷售額/單位面積營業額購物概率測算公式選用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對消費者I的吸引力；Sja為商店J的規模；Dijb為消費者I到商店J的距離；Pij為消費者I到商店J的規模購物的概率；商業零售業態引力模型2023/12/2013商業街分析需要解決的核心問題1、商業街的長度和寬度2、商業街的輻射半徑3、商業街與平行干道的距離城市綜合體——商業街東京商業街長度一般為600-1200M，平均880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M2023/12/2014東京商業街長度一般為600-1200M，平均880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業街平均寬度城市綜合體——商業街2023/12/2015城市綜合體——商務城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發展的影響，而人均辦公面積受區域的主導功能和區域的重要性程度的影響。2023/12/2016城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內容1、城市商務物業供給總量和供給結構；2、城市商務物業需求總量和需求結構；3、城市商務物業供給矛盾分析；4、城市未來供需發展趨勢（預測就業人口和人均辦公面積及未來市場需求）；5、確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數；6、中心商務的高度指數確定綜合體最終的商務容量；2023/12/2017城市綜合體——酒店城市綜合體的酒店規模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位數N：全年的旅客人數P:住宿旅客比例L:平均住宿天數T:全年可逗留天數K:床位的利用率2023/12/2018城市綜合體運營的價值酒店商務辦公商業公寓住宅資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈2023/12/2019商業辦公商務公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓匯聚商務CFD帶來大量高等級商務人士商業缺乏有影響力的商業形態華潤萬象城酒店商務辦公商業公寓住宅資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流2023/12/2020華潤萬象城城市綜合體開發的思考一期二期華潤萬象城作為城市核心區城市綜合體項目為什么一期項目開發會會選擇商業和寫字樓？2023/12/2021商業辦公商務公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務商務氣氛濃厚商業商業以中高檔為主，但本項目商業區位并不理想中航城酒店商務辦公商業公寓住宅資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流2023/12/2022中航城城市綜合體運營的思考同樣處于城市核心區的中航城城市綜合體項目為什么一期項目開發會選擇寫字樓而不是商業？2023/12/2023商業辦公商務公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅項目多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商務商務氣氛淡薄商業臨近五洲風情MALL龍崗南聯港臺項目酒店商務辦公商業公寓住宅資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流2023/12/2024龍崗南聯港臺項目城市綜合體運營的思考龍崗南