國際化養(yǎng)老地產(chǎn)工程開發(fā)

與商業(yè)盈利模式目錄中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)及投資分析國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀我國老年市場需求為8000億元，現(xiàn)在僅確定根本需求1000億元幫子女購房抑制了老年人的有效需求空巢、高齡、失能老人所占的比例越來越多民營養(yǎng)老院環(huán)境好，但是價(jià)位太高；公辦養(yǎng)老院床位緊張，根本住不進(jìn)去社會(huì)化的家庭專業(yè)養(yǎng)護(hù)效勞缺乏中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.2024年-2024年老年人口數(shù)據(jù)年份60歲以上老年人口（萬人）占總?cè)丝诒戎兀?）20051450911.120061490111.320071534011.620081598912.020091671412.5數(shù)據(jù)來源：2024年中國老齡事業(yè)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)截至2024年底，中國60歲及以上的老年人口到達(dá)1.6714億，占總?cè)丝诘?2.5%未來40年我國老齡人口變化趨勢中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.老年機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀敬老院臨終關(guān)懷院養(yǎng)老形式護(hù)理院托老所養(yǎng)老公寓老年社區(qū)(CCRC)全國數(shù)據(jù)北京數(shù)據(jù)需要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老人-835萬人現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)-4萬多家-299.3萬個(gè)床位占全國老年人口的1%需要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)-226.6萬人

現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)-3816家-61823個(gè)床位占北京老年人口的2.7%中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.77新的養(yǎng)老議題中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.隨著我國老年化進(jìn)程的加快，新的養(yǎng)老議題應(yīng)運(yùn)而生：人口老化加劇，撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)更加沉重；健康與社會(huì)照顧議題重要性凸顯；家庭照顧功能漸趨式微、支援機(jī)制亟需介入；經(jīng)濟(jì)保障風(fēng)險(xiǎn)增加；國家社會(huì)生產(chǎn)力的巨大沖擊；高齡者友善居住、交通運(yùn)輸系統(tǒng)建構(gòu)；高齡者休閑揮動(dòng)、養(yǎng)生需求的相關(guān)配套制度；養(yǎng)老防老的意識(shí)抬頭；中國養(yǎng)老事業(yè)遇到的瓶頸用地政策問題機(jī)構(gòu)辦養(yǎng)老的政策缺乏沒有專業(yè)化做養(yǎng)老的團(tuán)隊(duì)效勞人員沒有資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)缺乏老年配套效勞設(shè)施沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模問題商業(yè)融資模式商業(yè)融資模式中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求目標(biāo)市場容量12零點(diǎn)調(diào)查本次調(diào)查由零點(diǎn)調(diào)查完成，共完成137個(gè)有效樣本，樣本采集選擇在中高檔社區(qū)、老年活動(dòng)中心等目標(biāo)消費(fèi)群體較為集中的區(qū)域進(jìn)行。周歲年齡年齡比例男女比例生活自理度個(gè)人月收入養(yǎng)老地生活決策者數(shù)據(jù)組成60歲以上60-70歲，70歲以上6:41:1.2完全自理，健康，不需要他人的特別照顧不低于￥3000元將選擇在北京養(yǎng)老老人自己不同職業(yè)、性別、收入、家庭常住人口合理分布中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.樣本條件中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.所有被訪者對(duì)養(yǎng)老社區(qū)工程感興趣程度8.8%6.6%72.9%11.7%比較感興趣不太感興趣非常感興趣一般1414

123344

60歲以上的自理型老人，其中空巢占一半左右；

高、中、低學(xué)歷水平人群平均分布；

收入水平和價(jià)格承受力均相對(duì)較強(qiáng)，個(gè)人收￥3000元以上，擁有自有房產(chǎn)；

企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員與工人近七成；35與子女關(guān)系密切；市場調(diào)研目標(biāo)人群人口統(tǒng)計(jì)學(xué)與社會(huì)特征1515

不愿意出售自有房產(chǎn)解決入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用;123344

生活不便需要照顧時(shí)會(huì)選擇養(yǎng)老社區(qū)，尋求更方便的照顧；

很少開車，僅有10%的目標(biāo)人群開車；最常接觸的渠道是電視和報(bào)紙雜志，并對(duì)這兩個(gè)媒體最為信任；35業(yè)余愛好廣泛，主要集中在讀書、看報(bào)；市場調(diào)研目標(biāo)人群消費(fèi)行為特征中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.目標(biāo)人群對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的訴求點(diǎn)

17關(guān)于價(jià)格關(guān)于產(chǎn)品40-60㎡一居室最被親睞醫(yī)療條件是最具影響力的因素社區(qū)名稱：養(yǎng)老社區(qū)的接受度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于退休社區(qū)距離對(duì)于入住選擇影響較小保證金總額對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的選擇影響力最強(qiáng)最被認(rèn)可組合：40㎡-60㎡一居40-50萬保證金3000元/月/人〔或4500元/月/兩人〕關(guān)注的三大要素：醫(yī)療條件保證金月效勞費(fèi)中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路一、合理的工程選址二、設(shè)計(jì)規(guī)劃與開展策略三、投資策略四、本錢與費(fèi)用預(yù)算五、消費(fèi)者〔老年〕的財(cái)務(wù)狀況六、定價(jià)策略七、展望未來一、合理的工程選址近郊，環(huán)境優(yōu)美，

交通方便2.附近有醫(yī)院或醫(yī)療

設(shè)施距離中心主干道不超過30公里二、設(shè)計(jì)規(guī)劃與開展策略

美國的老年公寓，可大致分為以下幾種類型：〔一〕IndependentLiving，獨(dú)立居住型公寓，即仍然可以獨(dú)立生活的健康老年人公寓〔二〕AssistedLiving，輔助居住型公寓，即健康狀況欠佳，局部生活需有醫(yī)護(hù)人員照顧的老年人公寓〔三〕NusingCare，護(hù)理居住型公寓，即根本喪失自我生活能力，全天候需有醫(yī)護(hù)人員照顧的老年人公寓老年公寓籌劃書?流程圖10個(gè)重要問題你的社區(qū)規(guī)劃將涵蓋什么內(nèi)容？你期待怎么的住戶群體？是否向獨(dú)立居住型住戶提供輔助型效勞，如何提供？是否提供輔助居住型規(guī)劃？入住標(biāo)準(zhǔn)是什么？你的整體設(shè)計(jì)理念和策略是什么？你方案雇用多少員工？社區(qū)開發(fā)和運(yùn)營的本錢如何？如何定價(jià)？預(yù)期初期入住率如何？三、投資策略

警惕3個(gè)策略性錯(cuò)誤：在錯(cuò)誤的事情上投入忽略整體戰(zhàn)略目標(biāo)在非優(yōu)勢工程上花費(fèi)過多權(quán)衡性投資策略

當(dāng)考慮兩個(gè)不同時(shí)段的本錢投入時(shí)，要評(píng)估回收期并計(jì)算投入對(duì)社區(qū)整體價(jià)值的影響。對(duì)社區(qū)價(jià)值的整體評(píng)價(jià)根據(jù)價(jià)值和用途規(guī)劃資本投入“亮點(diǎn)價(jià)值〞概念影響投資亮點(diǎn)價(jià)值=消費(fèi)者認(rèn)知價(jià)值/實(shí)際價(jià)值四、本錢與費(fèi)用預(yù)算預(yù)算首要原那么兩個(gè)組成局部12大元素3個(gè)關(guān)鍵經(jīng)營比率4個(gè)經(jīng)營費(fèi)用類別經(jīng)營本錢管理的8個(gè)著眼點(diǎn)預(yù)算首要原那么

你的初期資本預(yù)算應(yīng)該包括社區(qū)設(shè)計(jì)、開發(fā)和建筑所需要的大量必要投入。該預(yù)算還應(yīng)包括在合理的時(shí)間內(nèi)為你的社區(qū)帶來至少93%的穩(wěn)定居住率的其他本錢。兩個(gè)組成局部

硬件本錢軟件本錢資本預(yù)算的12大要素

1.工地本錢2.工地開發(fā)與根底設(shè)施3.硬體建筑本錢4.設(shè)計(jì)與施工費(fèi)用5.家具、固定裝置和設(shè)備6.開發(fā)費(fèi)用7.建筑貸款利息8.運(yùn)作資本/儲(chǔ)藏資金9.銷售與市場預(yù)算10.融資與保險(xiǎn)本錢11.不可預(yù)見本錢12.債務(wù)效勞儲(chǔ)藏金3個(gè)關(guān)鍵的經(jīng)營比率

1.經(jīng)營費(fèi)用比率2.經(jīng)營利潤空間3.日經(jīng)營費(fèi)用〔PRD〕4個(gè)經(jīng)營費(fèi)用類別

1.管理費(fèi)用2.儲(chǔ)藏資金3.不可預(yù)見費(fèi)用4.年度費(fèi)用增長額經(jīng)營本錢管理的8個(gè)著眼點(diǎn)

1.降低初期本錢投入2.密切關(guān)注經(jīng)營費(fèi)用3.建設(shè)規(guī)模足夠大的社區(qū)來優(yōu)化運(yùn)營效率4.盡可能防止正式員工的本錢增長5.資金花費(fèi)決策要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)6.要讓社區(qū)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)獨(dú)立且自給自足7.考慮整體價(jià)格策略8.制定綜合的、靈活的初期財(cái)務(wù)預(yù)算五、消費(fèi)者〔老年〕的財(cái)務(wù)狀況

養(yǎng)老社區(qū)管理的5大需求典型工程管理提供的10大效勞內(nèi)容管理〔效勞〕費(fèi)用如何確定？老年人關(guān)注房產(chǎn)的4個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng)老年人的財(cái)務(wù)規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)管理的五大需求

1.系統(tǒng)、政策與流程2.規(guī)模經(jīng)濟(jì)3.保持領(lǐng)先4.運(yùn)營策略5.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)〔危機(jī)〕管理典型工程管理提供的10大效勞內(nèi)容

1.總體管理效勞2.銷售與市場拓展3.提供運(yùn)營體系、政策與流程4.員工/人力資源5.整體財(cái)務(wù)管理與監(jiān)控6.預(yù)算管理與監(jiān)控7.制定月度財(cái)務(wù)報(bào)告8.用戶關(guān)心9.風(fēng)險(xiǎn)(危機(jī))管理10.資金花費(fèi)管理〔效勞〕費(fèi)用如何確定？

1.開盤前期或用戶入住前，已經(jīng)開始提供效勞2.開盤初期的效勞〔費(fèi)用〕3.穩(wěn)定運(yùn)營之后的費(fèi)用4.入住費(fèi)用老年人關(guān)注房產(chǎn)的4個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng)

1.創(chuàng)造更多的流動(dòng)資產(chǎn)2.立即激活新的現(xiàn)金收入3.合力支付養(yǎng)老社區(qū)的入住費(fèi)用4.強(qiáng)化生活品質(zhì)老年人的財(cái)務(wù)規(guī)劃

1.列出老年人可用的財(cái)務(wù)資源2.估算養(yǎng)老社區(qū)生活本錢3.支付能力的整體評(píng)估(缺口還是盈余)4.消費(fèi)者支付能力分析六、定價(jià)策略

1.定價(jià)是科學(xué)而不是藝術(shù)2.效勞全面、增值概念3.房主/經(jīng)營者的價(jià)格預(yù)期4.消費(fèi)市場的價(jià)格預(yù)期5.與老年消費(fèi)者就你的定價(jià)進(jìn)行溝通6.獨(dú)立居住型養(yǎng)老社區(qū)的定價(jià)原理六、定價(jià)策略Cont.7.3種根本的健康關(guān)護(hù)類型A型——廣義型B型——限定型C型——效勞費(fèi)型8.平衡老年人與投資商之間的財(cái)務(wù)目標(biāo)9.制定共贏的財(cái)務(wù)方案七、展望未來

10步棋通向精品社區(qū)優(yōu)雅的裝扮全力運(yùn)作了解用戶心理換位思考給住戶提供更多的日常活動(dòng)倡導(dǎo)健康和適當(dāng)?shù)幕顒?dòng)運(yùn)用、鼓勵(lì)和培訓(xùn)人力資源志愿者住戶回訪方案每個(gè)住戶都要有代言人推行“你傾訴，我傾聽〞的市場定位策略養(yǎng)老社區(qū)組織的每月活動(dòng)安排表摘錄2天如下：10號(hào)，星期二的活動(dòng)安排：7:00—9:00熱點(diǎn)式早餐，9:30輪椅或站立身體鍛煉，2:00居民活動(dòng)會(huì)議，3:00情人節(jié)手工藝品課程，3:00—5:30理療時(shí)間29號(hào)，星期日的活動(dòng)安排：10:30—12:30去教堂時(shí)間〔有車接送〕，1:00茶點(diǎn)集會(huì)，3:00游戲，7:00小電影院看古典電影還有很多固定時(shí)間的活動(dòng)安排，如，每星期一，六上午10:00集體逛商場〔有車接送〕每星期一，三，五，下午3:00游泳課以及游泳鍛煉每星期三，五，上午8:00—12:00，為看醫(yī)生時(shí)間〔有車接送〕每星期五，下午2:00，計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)課，等等。留鳥式旅游老年大學(xué)全國老年一卡通老年產(chǎn)品銷售……這是在維吉尼亞洲的阿靈頓市，建造的20層高的老人公寓樓群，包括有商店,餐廳,圖書館,游戲室,運(yùn)動(dòng)中心,室內(nèi)游泳池,一個(gè)340輛車位的地下停車場和語音啟動(dòng)緊急呼叫系統(tǒng)。榮獲美國1994年“最正確老年公寓獎(jiǎng)〞太申祥和山莊案例：地理位置：太申祥和山莊：工程簡介地理位置：京城正北，東臨中關(guān)村國際商城，西臨海淀中關(guān)村科技園區(qū)，南臨三一產(chǎn)業(yè)園區(qū)，距航天城一公里。建筑面積：占地面積十萬平米。建筑風(fēng)格：，采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑太申祥和山莊集養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、餐飲、娛樂、住宿為一體的大型綜合性效勞機(jī)構(gòu)。開業(yè)年限：2024年1月22日開業(yè)工程簡介湖區(qū)面積：1000平米的水面床位：1000張床位客房：500間客房平面圖：太申祥和山莊太申祥和山莊——太和府是一座典型的明清王府式園林建筑，位于北京西山龍脈的龍澤地區(qū)，在地勢上得西山拱衛(wèi)，碧水環(huán)抱，藏風(fēng)聚氣，紫氣東來，可謂方寸之地，極盡王府古樸神韻，皇家福地俱攬懷中。整座王府建筑群分為府邸、后花園、王府會(huì)館三個(gè)局部。府邸建筑氣勢恢宏、布局規(guī)整，每座建筑都沿著一條由南到北的“中軸線〞分東中西三路展開，左右均衡對(duì)稱，上下起伏變化，呈現(xiàn)出雄偉、壯觀、開闊的氣勢。建筑風(fēng)格：景觀設(shè)計(jì)：太申祥和山莊『太和府』這座新型中國古典建筑，為廣闊賓客提供了一座功能齊全、獨(dú)具特色的度假養(yǎng)生勝地。在這座古色古香的『太和府』里，看御醫(yī)、吃御膳、住王府、養(yǎng)護(hù)身心、頤養(yǎng)天年實(shí)乃人生一大樂事。太申祥和山莊國際養(yǎng)老公寓國際養(yǎng)老公寓是北京市為僑效勞定點(diǎn)單位，連續(xù)三年被評(píng)為北京市文明敬老院，已通過ISO9001、ISO14001管理體系認(rèn)證。是全國首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，會(huì)員老人可享受優(yōu)惠價(jià)位及為其提供的各項(xiàng)效勞。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時(shí)熱水供給，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人清掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個(gè)區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會(huì)員提供營養(yǎng)套餐及零點(diǎn)餐設(shè)有圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等；還組織成立了合唱隊(duì)、舞蹈隊(duì)、模特隊(duì)、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團(tuán)體。為其提供效勞的太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)被評(píng)為定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處置、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時(shí)醫(yī)護(hù)值班等效勞工作。每年為免費(fèi)為會(huì)員老人進(jìn)行兩次體檢。康樂中心為星級(jí)賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計(jì)300個(gè)床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺(tái)球廳、沙弧球、射擊工程、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂工程。國際養(yǎng)老公寓太醫(yī)館太申祥和〔太醫(yī)館〕聚集了國醫(yī)泰斗及四大名醫(yī)嫡傳弟子,中國中醫(yī)科學(xué)院首席研究員等60多位“皇城國醫(yī)〞。由原中央保健局局長王敏清教授親筆題名，并擔(dān)任太醫(yī)館名譽(yù)館長。太醫(yī)館提供中醫(yī)臨床診療效勞，權(quán)威的專家會(huì)診效勞，全面地健康檢測與評(píng)估效勞，中央首長保健醫(yī)式的健康管理效勞，獨(dú)具特色的養(yǎng)生保健效勞等。專家團(tuán)隊(duì)西醫(yī)診療大廳、中醫(yī)診