太東集團2023年上半年運營分析報告運營管理中心2023.7一、物流園區開展情況分析目錄中國物流與采購聯合會、中國物流學會于2023年對全國物流園區〔基地〕開展情況進行了第三次調查。對按照調查對象界定條件初步篩選形成的1204個物流園區根底名單逐一進行訪問核實，最終核實確認的物流園區〔基地〕數量為754個，其中名稱中包含“物流園區〞的677個，包含“物流基地〞的為59個，包含“港〞的為18個，以此形成《2023年度中國物流園區〔基地〕名錄》。1.10全國物流園區近年開展情況經核實，入選《2023年度中國物流園區〔基地〕名錄》的各類物流園區共計754家。比照2006年的207家，增長264%；與2023年的475家相比，增長58.7%。國家“十一五〞規劃中將全國劃分為八大經濟區域的方法。即：東北經濟區〔遼寧、吉林、黑龍江〕，北部沿海經濟區〔北京、天津、河北、山東〕，東部沿海經濟區〔上海、江蘇、浙江〕，南部沿海經濟區〔福建、廣東、海南〕，西南經濟區〔云南、貴州、四川、重慶、廣西〕，西北經濟區〔甘肅、青海、寧夏、西藏、新疆〕，黃河中游經濟區〔陜西、山、河南、內蒙古〕，長江中游經濟區〔湖北、湖南、江西、安徽〕。全國物流園區數量比照1.11全國八大經濟區物流園區實際狀態從物流園區的區域分布來看，長江中游經濟區最多，為139家，然后依次是北部沿海經濟區128家、西南經濟區98家、黃河中游經濟區93家、東部沿海經濟區93家、南部沿海經濟區84家、西北經濟區63家、東北經濟區56家。從各經濟區域的物流園區實際狀態看，雖然長江中游經濟區的園區數量在全國躍居首位，但主要是由于其規劃園區數量眾多而引起的；西北經濟區、西南經濟區園區數量增長快，也主要表現為規劃園區數量較多。而形成鮮明比照的是，北部沿海經濟區、東部沿海經濟區、南部沿海經濟區已經走過了初級規劃階段，其運營園區數量明顯高于規劃和在建立園區數量。目前我國物流園區布局已經發生了結構性變化，其中較為明顯的就是東部沿海經濟區以及南部沿海經濟區的園區數量與2023年相比有所下降。區域運營在建規劃合計北部沿海經濟區88355128長江中游經濟區403168139東北經濟區2623756東部沿海經濟區65141493黃河中游經濟區35471193南部沿海經濟區5225683西北經濟區14252564西南經濟區28412998合計3482411657541.12全國物流園區實際狀態比照調查顯示，全國754家物流園區中，運營的348家，占46%；在建的241家，占32%；規劃的165家，占22%。物流園區地理分布的變化既受外在經濟環境的影響，又有園區自身調整的原因。2023年全球金融危機后，我國產業結構調整升級、空間轉移速度加快。為充分利用中西部地區資源優勢，東南沿海地區大量生產企業開始向中西部地區轉移，客觀上對物流效勞提出了新的需求。另外，經濟相對興旺的沿海經濟區，局部地方政府開始考慮園區開展的階段性特點，通過政策引導和市場機制，推進物流園區的優勝劣汰、優化整合、效勞和價值提升，使得園區數量有所下降。全國物流園區實際狀態全國物流園區實際狀態比照1.2物流園區建設周期、主要收入來源問卷調查結果顯示，有50%的物流園區建設周期為1-3年，11%的物流園區建設周期為1年以內，總體上處于合理狀態。問卷調查結果顯示，從全國來看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是物流園區的主要收入來源，排在前兩位；也有局部園區依靠土地增值、稅收優惠、國家扶持資金等?？上驳氖牵鞣N增值效勞收入已經開始成為物流園區重要的收入來源。調查顯示，物流園區開展與當地經濟開展階段和水平具有明顯的關聯性。從地域來看，內陸地區物流園區的開展還處于初創期，表現明顯的土地招商特征，收入主要來源于庫房/貨場租金、辦公樓租金等。而在經濟興旺的沿海地區，物流園區的開展表現出明顯的效勞創新和管理創新特征，更多收入來源于產業融合、產業鏈延伸等增值效勞。物流園區建設周期主要收入來源1.3物流園區地理位置特點及吸引企業入駐的主要原因問卷調查結果顯示，多數園區依托交通要道和運輸方式進行布局。內陸地區的物流園區多靠近高速公路和國道布局；工業園區已成為物流園區選址的重要考慮因素，反映出園區建設者對市場需求的關注。在被問及物流園吸引企業入駐的主要原因時，交通方便成為首選因素，其它依次是園區品牌好、配套設施齊全、效勞質量高、優惠條件充分、方便交易、租金廉價等。物流園區地理位置特點吸引企業入駐的主要原因1.41物流園區建設進度情況從建設進度來看，78%的園區建設能按方案進行；22%的園區建設出現滯后現象，主要原因是土地審批和資金問題。物流園區建設進度建設滯后原因1.42物流園區占地及建設投資規模問卷調查結果顯示，從占地規模來看，物流園區占地以0.1-1平方公里〔150畝—1500畝〕居多，占46%。需要特別說明的是，許多地方出于招商引資的需要，會有意無意地夸大園區占地面積。多數園區招商材料中講的所謂“規劃面積〞，其實僅僅只是設想。按照目前的土地使用政策，這種設想的“規劃〞很難實現，但極易給外界造成物流園區圈占土地的印象。調查發現，有一家“規劃面積〞為十幾平方公里的物流園區，實際占地還不到1000畝。從物流園區建設投資規模來看，以1-10億元為主，占到44%。物流園區占地規模建設投資規模1.51物流園區的業務定位依據《物流園區分類與根本要求》國家標準給出的物流園區類型，問卷調查結果說明，綜合效勞型物流園區數量最多，占69%；其余依次是商貿效勞型物流區占15%，貨運效勞型物流園區占11%，生產效勞型物流園區占5%。與2023年調查相比，綜合效勞型物流園區仍占主流，但商貿效勞型物流園區近年來受到較多關注。在重大需求發生改變的形勢下，物流園區專業化效勞的提升成為未來重點開展方向。隨著中國經濟的持續快速開展，社會分工日益深化，專業化物流效勞綜合本錢更低、配送效率更高，更加貼近客戶需求，已成為現代物流開展的方向。專業化物流的開展會動物流園區向專業化領域滲透。可以預見，物流園區專業化開展將會成為趨勢，特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子、食品冷鏈等產業集聚區的物流園區將會依靠穩定的市場需求，得到快速開展。1.52物流園區主要業務功能、流轉主要商品從園區主要業務功能來看，雖然倉儲、運輸、配送等傳統業務功能仍占主導地位，但是加工、交易、轉運、報關以及金融物流等效勞開展迅速。園區商品流轉呈現出品種多、效勞領域廣、綜合性強的特點。在典型園區訪談中發現，局部運營物流園區正在不斷尋求效勞創新。例如，開始推動基于產業聯動的效勞創新，包括物流與商貿業、與制造業的聯動開展；基于產業融合的效勞創新，包括物流與金融、物流與電子商務的效勞融合；基于多式聯運的效勞創新，如保稅物流、口岸物流的拓展效勞。以新業態帶動物流園區功能升級和效勞提升的趨勢已經出現。主要業務功能流轉主要商品1.6影響物流園區利潤的因素、開展阻力問卷調查結果說明，運營本錢的變動、物流有效需求缺乏、市場競爭劇烈是影響物流園區盈利水平的主要因素。調查顯示，物流園區用地問題是制約我國物流園區開展的最大瓶頸之一。用地政策是物流園區最希望得到的扶持政策，在沿海經濟興旺地區尤為突出。征地困難成為我國物流園區開展過程中遇到的最大阻力，而缺乏物流園區運營優惠政策成為緊隨其后的阻力和困難。目前影響園區利潤的主要因素開展過程中遇到的阻力及困難1.7物流園區土地、租金價格水平近年來，與土地相關的各種本錢均有明顯提升，導致物流園區開展過程中經營本錢不斷提高。問卷調查結果說明，在有數據反響的園區中，物流用地價格超過50萬元/畝的比例到達20%以上。而與之形成鮮明比照的是，物流園區倉庫租金價格普遍偏低，每月每平方米租金缺乏20元的比例超過60%。這樣，迫使很多物流園區不得不在維持物流運作之外想方法。物流園區土地價格倉庫租金價格單位：平方米/月1.8物流園區經營的關鍵影響因素問卷調查結果顯示，目前影響企業入駐以及園區經營環境的因素大多與體制政策環境有關。有影響物流園區經營的關鍵因素中，政策法規體系建設、標準市場兩項指標分別排在前兩位。而在當地政府給園區或入駐企業獲得較大收益的政策選項中，簡化行政監管和審批手續排在第一位，甚至高于稅收返還支持、用地政策優惠、用電優惠、融資優惠、加大信貸等直接關系園區經濟效益的政策措施。影響物流園區經營的關鍵因素當地政府給園區或入駐企業獲得較大收益的政策二、物流園區模式及問題建議目錄2.0國內外局部物流園區國家物流園區概況主要物流園區名稱德國已規劃40個物流中心其中，20多個物流中心建成并投入使用，部分基地占地在100公頃以上。不萊梅的貨運村、圖林根物流基地。荷蘭14個物流基地，平均占地44.8公頃。鹿特丹海港物流園區、阿母斯特丹契福爾機場物流園區。法國約10個大型物流園區。北部哈佛港物流園區、馬賽港物流園區、戴高樂機場物流園區日本22個大規模的物流基地，平均占地74公頃。東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地、東京鐵路貨物集散中心。中國從目前中國已建正建或已規劃的近100個物流園區來看，我國的物流園區面積普遍較大。目前最大的是深圳平湖物流基地占地約16平方公里。以深圳平湖物流基地、深圳機場物流園區為代表的深圳八大物流基地、包括上海外高橋物流基地、上海國際航空物流基地、上海桃浦物流基地在內的上海五大物流基地、杭州傳化物流基地、寧波現代商貿物流園區、以無錫綜合物流園區為代表的無錫三大物流基地等等。2.1國內外物流園區建設模式比較國別德國日本中國建設模式聯邦政府統籌規劃；州政府扶植建設；企業自主經營。政府統一規劃集資；行業協會組織集資；企業自主經營政府統一規劃、投資；在政府的指導下，企業自行投資規劃、建設和經營管理；企業自行投資規劃。資金來源各級政府直接出資為主，信用貸款和企業投資為補充政府低息貸款、生地的買賣差價各級政府出資、銀行貸款；企業（包括外資企業）自籌資金、政府貸款。基地管理機構公益組織管理和有限公司管理兩種方式。（后者為主）如不萊梅“貨運村”的經濟促進公司、圖林根物流基地的管理有限公司基地企業組成聯合會（組織）進行管理，如頃神團地倉庫事業協同組合、坂神流通中心運輸事業協同組合和坂神批發團地振興株式會社三家組成的神流通中心協同組合聯合會進行管理政府成立相應管理部門進行管理；出資方設立子公司來進行管理，如傳化集團設立的傳化物流基地代表園區（基地）不來梅的“貨運村”東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地上海外高橋物流基地；上海國際航空物流基地等；杭州傳化物流基地；武漢“萬商云集”商貿園2.2國內局部物流園區建設及投資規模園區名稱規劃面積（萬平方米）投資或幾乎投資規模（億元）注釋北京物流港462.5110預計投資北京通州馬駒橋物流產業園60810.5平湖物流基地1600計劃引資1600億元大連國際物流園項目35010重慶萬州物流園80025深圳航空港物流園11615合肥現代物流園9527.42上海吳淞國際物流園區75011.5一期投資深圳機場航空物流園區11616南京港龍潭物流園7582一期投資北京西南綜合物流基地33.3100預計投資傳化物流基地37.33煙臺物流園126北京華通物流園區394.3預計投入天津市物流貨運中心12.81.4初創期的盈利模式：發揮地理優勢，提供倉儲、多式聯運等物流效勞；成長期的盈利模式：適應物流國際化的需要，大力開展保稅物流；成熟期的盈利模式：提供具有貨物中轉站特色的增值效勞初創期的盈利模式：重點爭取少數幾個大型客戶以積累資金和經驗；成長期的盈利模式：建設物流信息交易中心，開展物流配載業務；成熟期的盈利模式：代客戶進行供給鏈管理初創期的盈利模式：利用現有設施，改建專業交易市場；成長期的盈利模式：開展專賣，開展品牌特許經營；成熟期的盈利模式：提供增值效勞，開展流通加工初創期的盈利模式：建設貨物集散中心和信息交易中心，從場地出租費和貨運交易費中盈利成長期的盈利模式：建設倉儲配送中心和流通加工中心，為客戶提供個性化的效勞；成熟期的盈利模式：開展物流培訓和電子商務等業務，從增值效勞中創收轉運型物流園區的盈利模式倉儲配送型物流園區的盈利模式

流通加工型物流園區的盈利模式綜合型物流園區的盈利模式2.3我國物流園區的主要盈利模式2.4我國物流園區目前存在的問題當前國內物流園區建設單純的為物流而物流，盲目開展物流園區，重圈地、輕物流，空置率達60%。一些園區建設缺乏科學規劃、倉促上馬，與區域經濟開展缺乏有效銜接。主要表現在三個方面：一是與區域經濟開展規劃銜接不夠，對實際物流需求了解不清楚，導致園區開展定位不明確，占地面積偏大，盈利模式不清晰；二是與交通運輸規劃缺乏有效銜接，導致交通線路銜接不暢、運輸效率低下、中轉聯運難以實現；三是與城市建設規劃、行業資源配置等缺乏統籌協調，導致物流資源閑置、利用不平衡，運輸和配送車輛流量、流向不平衡等現象。這些現象的存在，嚴重影響了物流園區的生存和開展。調查還發現，局部物流園區在論述建設理由時，往往列舉三大優勢：區位交通優勢明顯、物流需求市場空間巨大、政策與根底條件優越，但缺乏對實際物流需求的市場調研，僅憑一些宏觀統計數據就完成了園區可行性論證，導致物流園區功能布局和設計缺乏區域經濟特色，園區效勞輻射區域重疊、效勞同質化現象明顯。2.5我國物流園區建設和運營的開展建議〔1〕規劃建設應明確戰略定位：我國經濟社會開展迅速，市場環境變化很快，而園區建設的根底設施性質決定了其建設和回報周期長、初始投資大的特點。因此，園區規劃建設一定要有科學預測，對未來市場的可變性應有提前預判。應特別加強實地調研，重視區域性產業布局、全國性產業轉移的分析以及交通運輸體系建設引發的格局變化。同時，應站在全國或區域的角度，加強物流園區競爭分析。在此根底上，根據效勞對象的需求，明確園區功能定位，培養核心競爭力，形成園區開展和效勞特色?！?〕招商開展應增強效勞意識：效勞客戶、滿足客戶需求是物流園區開展的第一要務。物流園區需要在招商、物業效勞的根底上進一步從區域供給鏈效勞的角度出發，整合資源、改善功能、培育園區效勞特色。應充分重視投資環境建設，創新招商引資效勞模式，按照專業化、規模化、系統化原那么整合資源，為入駐企業提供一體化效勞，使物流園區真正成為區域物流效勞載體?！?〕運營管理應推進同生共贏：物流園區的開展應突出其供給鏈節點的屬性和物流效勞特色，以“資源整合、一站式效勞〞為指導思想，充分利用公共信息平臺互聯互通和資源整合作用，提高園區運營效率和物流效勞水平，注重發揮園區的平臺優勢和集聚效應，實現物流園區與入駐企業共贏的良性互動局面。三、標桿物流園區分析目錄廣州國際空港物流園區是國家三大國際航空物流園區之一，是廣州市重點扶持和開展的國際性樞紐物流園區。園區地處廣州新白云機場北區，北至花都大道，西近106國道、機場高速公路北延線，南靠新機場貨運區，東臨新機場北主進場路，用地面積400余公頃，交通便利，地理位置優越。園區包括綜合貨運站、倉儲、加工、包裝、快遞、配送、物流信息咨詢、第三方物流、物流增值效勞、海關、查驗中心、檢疫、銀行、商業中心等設施，為國際、國內航空高附加值貨物的倉儲、轉運、加工、包裝、快遞、配送、報關、保稅、信息提供全程物流效勞，大力開展航空貨運和航空快遞物流。3.1航空物流園區江陰長江港口綜合物流園區以國家一類對外開放口岸――江陰港為依托，集綜合運輸，貨物倉儲，貨運配載，裝卸搬運，信息處理，流通加工，檢查檢疫，商務咨詢，招商引資等功能于一身，融商流、物流、信息流、資金流于一體，是長江中下游地區最重要的綜合性貨運樞紐物流中心。園區致力于成為江陰及周邊國際制造業基地的物流支撐基地，目前占地6.2平方公里，分A、B兩個區域。其中A區建立了三大市場：a.港口物流園區交易中心〔東區〕，這里已有200多家客商入駐，他們通過使用中心的公用碼頭和40000萬平方米倉庫及加工設備，進行以鋼材為主的貿易；b.以江陰港港口集團為中心的港口物流園區交易中心〔港區〕，目前已有近百余家客商入駐，他們利用江陰港8個萬噸級泊位，400多畝的堆場和30萬平方米的倉庫以及完善的裝卸設備，以大宗物資交易為特色；c.江蘇華東石化物資交易市場，目前已有60多家經營石油化工產品的企業入駐。三大市場為供需雙方建立了交流、交易的平臺。隨著港口貿易的迅猛開展，占地160畝的商貿中心已經建成，將作為園區進一步開展貿易的載體。3.2港口物流園區樂從鋼鐵物流加工園區依托鋼鐵市場，引進高新技術，開展鋼鐵現代物流和深加工產區，園區占地達2000畝。2005年華南鋼網交易系統開通，至今共有網上交易會員１０００多家，網上交易額累計達３億元，吸納會員超過1200個，每日的網上鋼鐵交易量到達12萬噸。從“地攤式〞到“超市式〞交易，從現場看貨到電腦選貨，從傳統錢貨兩清到遠程網上交易，對整個樂從鋼鐵市場是革命式的促進，使其在全國的