我國房地產信托投資基金發展存在的問題及完善對策研究目錄TOC\o"1-3"\h\u243181我國房地產信托基金發展的現狀 v摘要近年來房價居高不下，房屋空置率較高，研究房地產信托基金能夠從較大程度上改善這一問題，給房地產公司企業管理帶來新的契機，促進我國房地產行業的持續、健康教育發展，發展中國房地產產業進行投資基金將會改善房地產企業的融資渠道。本文先闡明房地產信托基金的研究背景及其意義，通過分析我國房地產信托基金發展的現狀，發現我國房地產信托基金發展存在基金運作的稅負過重、房屋的租售比相差懸殊、房地產信托基金發展的風險較多等問題，基于上述問題結合國際經驗，從國家立法、操作程序和設立條件等方面提出相應的政策支持我國房地產信托基金的發展。關鍵詞：房地產；金融；房地產信托1我國房地產信托基金發展的現狀1.1我國房地產信托基金發展前景2020年，中國公募REITs開始慢慢步入正軌。公募基礎設施投資基金有利于“兩新一重”建設，促進了雙循環模式建設的可持續發展。基礎教育設施REITs將穩定、長期的基礎服務設施進行資產推向資本市場，為投資人提供可長期配置、穩定分紅、透明管理的金融公司產品，為我國經濟資本市場研究提供更加有效補充，最終引導、聚集社會長期限資金風險投資分析我國政府鼓勵的新型技術基礎設施等重點領域，促進學生構建雙循環格局的持續建設國家發展；同時，清華大學金融學院房地產金融研究中心由中國證券監督管理委員會原主席肖鋼成立并擔任主席。房地產金融研究中心是正大集團，萬達集團，紅星美凱龍控股集團和高和資本共同捐贈設立，主要從事不動產金融理論、政策和實踐的研究，力爭推進深度理論研究和推動政策完善，探索行業最佳實踐。2020年下半年，公開REIT聲明將如火如荼地進行，高質量的項目正在蓬勃發展。在十一月下旬國家發改委國防建設首批公開立項項目已經完成，共有近30個項目參與國防建設。答辯結束后，一批基礎設施項目被國家發展和改革委員會推薦到中國證監會審核。渤海股份、光環新網等上市公司相繼披露申報公募REITs項目情況。首單類UP-REITs“金茂華福-重慶金茂瓏悅資產支持專項計劃”、深創投蘇寧三期REITs基金、首單百億商業地產儲架類REITs第三期產品“光證資管-光控安石商業地產第3期西安大融城資產支持專項計劃”等相繼落地。公募REITs的推出對中小投資者而言新添了投資渠道，而且收益較為穩健。REITs主要是通過積累資金為資金較少的中小投資者提供投資房地產資產的機會，分紅收入主要來自房地產升值和租金收入。中國有多種可投資資產，但每項業務的規模和深度都很淺。雖然我們個人投資者成為中國股市交易的主要力量，但受到企業投資管理能力等制約，由股票投資發展帶來的財富效應有限。發展公共集資基礎設施，既能帶來雙贏，不僅能提高資本市場服務實體經濟的質量，而且可以合理引導居民儲蓄投入投資，提高個人財產性收入。在這次疫情中，商業地產為尋找新的商機和突破，積極尋求轉變。疫情期間，與數字經濟有關的商業模式已經展現出獨特優勢。基于互聯網移動終端的在線商業模式已變得非常活躍，基于網絡的辦公和人與人之間的購物等新模式已經出現，為應對流行病對消費的影響提供了緩沖。可見，中國房地產信托基金已經開始邁進發展新征程。1.2我國房地產信托基金發展的歷程2002年，我國正式啟動房地產信托基金項目。2014年，中信證券公司發起的“中信啟航專項資產進行管理工作計劃”在深交所綜合經濟交易服務平臺掛牌交易，這標志著中國首個單股權房地產投資信托產品的成功破冰。該計劃募集的證券投資基金是新《證券投資基金法》實施后首家私募證券投資基金，經中國證券監督管理委員會批準，該管理公司成為首家專注于房地產金融服務（如REITs）的基金管理公司。2020年5月3日，中國證監會、國家經濟發展進行改革委聯合發布《關于全面推進社會基礎教育設施建設領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關人員工作的通知》，標志著我國境內基礎服務設施領域公募REITs試點正式起步。8月3日，國家發改委發布《關于房地產投資信托基金（REITs）基礎設施申報的通知》，通知指出優先支持位于河北雄安新區、長江經濟帶、粵港澳大灣區、海南自由貿易港等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。表1-1我國房地產信托基金的發展歷程時期說明萌芽期（2001—2005）政策首提，有房企海外試水2001年，《中國人民信托法》首次涉及REITs；越秀REITs（中國真正意義上第一支REITs）于2005年在香港成功上市停滯期（2006—2008）REITs被整體叫停2006年，國家發布限外令，萬達、華銀控股、華潤等越秀模式叫停緩慢期（2009—2013）REITs重新被提及，試點呼聲漸高2009年，央行聯合銀監會、證監會等11個部委成立REITs試點管理小組，北、上、津開展試點工作快速發展期（2014—2018）政策密集提及，房企積極試水2014年，央行聯合銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，其中明確提出開展REITs試點；2016年，國務院在《關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見》一文中支持房地產企業通過發展REITs向輕資產模式轉型；2017年，市場歡迎長期租賃公寓領域的六種資產支持產品：“魔方公寓信托受益人資產支持專項計劃”，中信證券/子如第一租賃分期付款信托受益人資產支持專項計劃和“新派”。公寓”。我是。產權住房資產支持特別計劃”，“中聯重科前海開元-保利房地產租賃房屋第一資產支持特別計劃”，“飛馳-建融招商住房租賃資產支持票據”以及“高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃（又稱旭輝領寓類REITs）”2017年，國內首支類REITs獲批政府指導期（2019—）政企共同促進REITs的發展2019年，海南人才租賃房屋類房地產投資信托基金在深圳證券交易所上市,將在我們中國通過證監會的統一領導下，積極發展推進公募REITs的進程；2020年，《中國證監會、國家發展改革委關于推進基礎設施領域房地產投資信托(REITs)相關工作的通知》明確規定了“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品結構和對基礎設施的有限支持，以補充短板行業；2021年1月13日，國家發改委發布《關于設立全國基礎設施房地產投資信托基金(REITs)試點銀行的通知》。要求切實加強基礎設施REITs試點項目儲備管理、嚴格把握入庫項目條件，強化入庫項目政策支持和協調服務1.3我國房地產信托基金發展進展我國房地產信托基金的發展自2002年開始，整體發展緩慢。目前我國尚未出現嚴格意義上的房地產信托基金，已發行和試點的類房地產信托基金相較于房地產信托基金發達地區也是屈指可數，但相關政策的出臺正持續推動我國房地產信托基金的探索前進。投向中國房地產的信托公司資金占在2017年之后開始出現了明顯的提升，2017年和2018年均增長維持了較快的增速。2020年，新冠疫情席卷全球，我國經濟市場先抑后揚年末存量規模超過5萬億元，整體延續增長態勢。2021年1月29日，為確保房地產投資信托基金（REITs）試點在基礎設施領域的順利實施，根據中國證監會《基礎設施證券投資基金公開發行指引（試行）》（中國證監會公告（2020）第54號），規范基礎設施證券投資基金公開發行審核，持續監管交易，維護正常的市場秩序，保護投資者的合法權益。，上海證券交易所和深圳證券交易所分別制定了《公開發行基礎設施證券投資基金管理辦法（試行）》《公開發行基礎設施證券投資基金業務指引1號——審計關注（試行）》《公開發行基礎設施證券投資基金業務指引2號——發行業務（試行）》。2021年3月25日，上海證券交易所在公開發行的房地產共同基金網絡上進行了測試，以優化公共REIT交易機制并確保商品流動性。有106家機構參加并通過了測試，技術體系測試正常。測試結果顯示上交所公開提供的各種在線房地產投資信托基金產品，包括招標，大宗商品交易，固定收益平臺經濟交易，交易所內外認購以及社會規則明確規定的托管人，我驗證了交易管理方法。可以為承諾的回購，約定的價格回購以及隨后為做市商機制執行的公開提供的REIT產品準備和測試相應的技術。目前，上海證券交易所一級公募REITs的規則編制、項目編制和技術準備工作已經完成。同時，首批推薦的五個基礎REITs試點正在等待登記。項目不同類型可以涵蓋收費公路、污水進行處理、垃圾焚燒發電等，項目公司所處地區主要涵蓋北京、浙江、深圳等。相關項目的管理者包括浙江商業證券管理公司、國金基金、前海開源基金等，這五個項目中部分有財務顧問參與。未來，隨著試點城市的試運行，將推出適合中國國情的房地產信托基金發展戰略。2我國房地產信托基金發展存在的問題2.1基金運作的稅負過重稅收優惠是驅動房地產信托基金發展的重要因素。當前，我國租賃市場的租金收益率偏低，過重的稅負會壓縮分紅收益率，這樣無法達到投資者的投資要求。房地產信托基金運作過程和稅收種類有所不同。如表2-1所示。表2-1基金運作過程中的稅收環節繳稅設立環節委托人需繳納印花稅、企業所得稅、營業稅等存續環節受托人所獲收益和房地產信托基金收益繳納所得稅，受益人所得繳納所得稅等終止環節受托人需繳納營業稅、企業所得稅。印花稅等，收入需再次繳納印花稅、契稅等在整個過程的三個環節中，房地產作為一種寄售資產實際上僅被轉移一次，但是存在重復征稅的問題。中國的房地產信托基金仍然存在“缺乏透明度”的問題。在股權轉讓的情況下，“目前尚不清楚是否需要對土地征收增值稅，因為這被視為房地產銷售。”在2012年將營業稅更改為增值稅后，需要進一步確認。對資產管理產品征收增值稅。遺產稅也是透明度不足的一種情況。目前國內針對房地產信托基金還沒有對應的稅收法，稅收政策不明晰和重復征稅是目前稅收制度存在的兩個重要問題。這會影響投資者對未來預期收益的判斷，也會使信托公司投資難度加大，稅負增加。2.2房屋的租售比相差懸殊當前，盡管國家主導房地產業，但房地產業仍在上升，而不是下降。房地產投機現象仍然存在。租金受許多因素影響，并顯示不同的價格水平。與北京、上海、廣州、深圳相比，新興城市的其他城市的租金相對較低，空置率較高。當年租金收益率低于資本成本回收率時，資產證券化帶來的融資只是企業的貼息，尋找一種盈利的租賃模式是租賃市場面臨的最大問題。然而，租賃市場的發展仍處于起步階段，大多數企業仍依靠資本優勢在租賃市場競爭。租賃業的核心問題是巨大的租金銷售比率。根據目前市場上的資產價格和租賃價格來看，租賃業盈利的可能性很小。以北京為例，一套500萬元的普通公寓年租金收入不足10萬元，在這種情況下，租賃企業面臨的核心問題是如何實現盈利，而不是想辦法變現利潤，繼續投資。在某種程度上，房地產信托基金的發行有助于房地產從財務屬性返回到住宅屬性，但是由于租金銷售比例和收入預期存在很大差異，因此無法創建房地產信托基金持續化發展。2.3房地產信托基金發展的風險較多在周期性波動的影響下，如果房地產熱潮低或股票市場的系統性風險高，那么房地產信托基金的利潤水平就會有所波動。此外，由于標準REIT產品未在中國上市，因此投資者可能會面臨其他外國投資風險，無論是QDII基金或REIT的直接投資還是間接投資。包括外匯風險，外匯管理風險，外國稅法風險等。除此以外，目前我國已發行的類房地產信托基金存在運營風險、代理人風險和行業風險。首先是運營風險，房地產信托基金的發展與房地產及附近的商業化程度相關，在資產評估上會受估值方法選擇的影響，目前常用的現金流貼現法等未將風險因素納入計算，另外，國家對房價的調控政策會影響房地產信托基金的收益，諸多的不確定性因素會影響房地產的資產價值評估。其次，代理人風險，房地產信托基金的運營狀況受機構相關人員的能力影響。房地產信托基金運行缺乏專業人才，面對風險沒有能力及時處理會引發利益矛盾。再者，行業風險。行業風險主要轉化成收益率的風險。房地產行業與眾多行業有著緊密的聯系，任一行業的變化都會對房地產行業產生影響，最明顯的是收益率的變化。

3我國房地產信托基金發展存在問題的原因分析3.1稅負過重的原因由于在美國等國家和地區的長期發展，房地產投資基金現在有了更加成熟和規范的發展體系，允許在市場上公開交易。這種良好發展的原因之一是稅收政策的支持。在稅收方面，一方面有較低的稅率，另一方面稅收也存在低稅率或者稅收優惠政策。相較于REITS己經發展的較為成熟的國家和地區,內部財政政策的宏觀經濟背景下,中國的房地產投資基金選擇房地產信托的相對較高,中國的房地產REITS產品有問題財政負擔越來越重,這也是無形增加企業的融資成本,也在一定程度上提出了我國房地產融資的風險點。3.2房屋的租售比相差懸殊的原因出售型保障房也稱為產權型保障房，主要是經濟適用房和共有房，實行“出售而不出租”的做法。社會租賃房屋和公共租賃房屋適用于“僅出租，不出售”租賃類型的擔保。從保障住房供給的運行效率來看，保障方式的割裂，使得空置的經濟適用住房、共有產權住房不能出租，承租廉租住房和公共租賃住房的家庭有購買公共住房的意愿也不能實現，造成保障住房資源的浪費，降低利用效率。產權式的保障方式，通過對保障對象的一次性終身保障，購買經濟適用住房的保障對象，當收人水平提高后，已不在保障之列，但由于產權式保障而無法使之退出，造成保障住房資產，特別是國有土地資產的大量流失。而租賃式保障方式，“只租不售”會造成政府投人的保障住房建設資金長期沉淀，可能造成政府財政不堪重負，難以為繼。租售割裂的體制不利于保障性住房供給的可持續發展。3.3房地產信托基金發展的風險的原因對于房地產開發公司來說，開發早期的土地收購需要大量的資金，出售商品房是償還資金的主要方式。然而，近年來，政府對房地產行業的宏觀監管、房地產泡沫的消除以及對房地產價格的控制，進一步降低了該行業的盈利能力，加劇了融資不足的問題。特別是對于大中小型房中介來說，他們的融資需求是靈敏的，需要適應當時復雜資產要求的融資手段。此外，隨著經濟結構的不斷優化和改善，房產公司必須提升其營運資本。這意味著對你的資產購買方式的需求也會增加。在我國，房地產公司近一半的融資來自銀行貸款。目前，銀行信貸體現政策收緊的狀態，對財務狀況更加關注和對信貸情況的更嚴格審查。很難找到一個靈活的銀行貸款計劃，能夠滿足小企業在發展過程中的財務需求。除了銀行信貸外，還可以通過股權融資，但股權融資的分散可能會給企業管理層帶來隱性風險。債券發行時間長、門檻高，給急需融資的企業帶來了不便。房地產信托投資基金可以成為房地產行業新的融資渠道，靈活的融資特點使得其能夠實施的圍擴大，優化房地產企業的資金來源。4促進我國房地產信托基金發展的對策4.1盡快出臺促進房地產信托基金發展的稅收法律在稅制改革試點，可暫時對包含房地產信托基金在內的所有金融投資工具免除增值稅，改按消費環節收益征稅，降低稅負成本；對于流動性較慢的資產，可采取適當延期來保證資產的穩定持續性。房地產信托基金是金融行業和房地產行業的有機結合，盡早出臺房地產信托基金稅收優惠政策能為投資者掃除雙重征稅的壓力，穩定投資市場，促進房地產信托基金的持續、穩定發展。出臺相關稅收優惠法律并不僅僅指法案的頒布，還要將法律工作體系細化、完備化和專業化，根據我國國情，制定相應的專項處理措施，使房地產信托基金真正“落戶”中國。參考國外相關立法，對房地產信托基金投資實體的法律地位、設立條件、資產估值、投資要求、參與方的權責等相關內容做出統一規定。吸取試點經驗，結合我國國情，從完善我國稅法環境的角度，對出現的問題逐步完善解決，同時探索房地產信托基金收益過低問題的解決方案，盡快制定《中國房地產投資信托基金法》。2021年3月26日，財政部公布2021年立法研究工作人員安排，其中提出力爭在年內完成會計法（修訂）、國有企業資產進行評估風險管理沒有辦法（修訂）、國有金融發展資本成本管理條例的起草工作。相信在相關法律的支持下，《中國房地產投資信托基金法》也能夠在國家的支持下盡快出臺。4.2建立促進房地產商開發出租型住宅的利益驅動機制房地產分為住宅性房產和商業性房產，住宅性房產的出租收益遠低于房地產投資的回報要求，出租收益和回報要求形成倒掛，所以住宅性房地產暫時不建議介入房地產信托基金。商業性房地產收益遠高于住宅性房地產的收益，是當前房地產信托基金投資的方向。對于二手房和二手房，應更加注意操作規范。3月20日，由于對上海二手房清單的嚴格規定，聯家暫時從貨架上撤下了10,000左右單位的貨源。4.3建立房地產信托基金多元風險共擔機制PPP模式主要集中于公共領域、準公共領域，這種模式實際上是政府以負債的形式進行融資。將PPP與房地產信托基金相結合，一定程度上找到了長期持續穩定的運行戰略。為避免偶然因素導致的收益損失，試點過程中可以嘗試由政府或者政策性的保險公司提供再保險服務降低新生投資品的風險，調動投資者的興趣，同時也為保險公司開拓新道路。5結論在目前房價仍有上漲趨勢的背景下，仍然沒有個人或機構愿意出資或從銀行貸款購入國家現有剩余房屋進行出租盈利活動，當前房屋的出租費用與房屋投資總額的銀行存款收益相持平，作為個人投資者而言，投資房屋用于出租除了房屋有潛在的升值空間以外，沒有比銀行存款高的收益。鑒于住宅性房地產投資回報率低，作者建議中國房地產信托基金在發展初期應首先選擇回報率高且穩定的商業性房地產，比如：酒店、度假村、商業中心等。這樣既能保證投資者的收益又能確保房地產信托基金的長期運行。房地產業是貫徹"不投機、不出租、不買房"理念的重要抓手，是促進金融和房地產良性循環的重要工具。房地產投資信托基金在出租房屋、公私合作、基礎設施、養老地產及市區重建等領域具有廣闊的發展潛力。發展房地產信托基金，不僅能夠解決房地產商的燃眉之急拓寬融資渠道，也可以使房地產投資主體多元化，這也提高了房地產投資利用的效率，這種方式也讓投資者對基金公司能夠形成有效的監督。我們要自我試點完善和借鑒發達國家成熟經驗兩步走，盡早清除障礙，推進中國房地產信托基金的發展。參考文獻[1]翟國辰，陳柏安.公共事件影響下中國不動產發展新思路——基于美國不動產投資信托基金的分析〔J〕.中國房地產，2020（24）：68-75[2]張艾明.國內房地產投資信托基金（REITs）的發行模式及困境探析〔J〕.時代金融，2020（15）：99-100[3]羅毅.我國房地產信托投資基金（REITs）發展的現狀、困境與建議〔J〕.經濟視角，2018（05）：57-63[4]柯亞.房地產融資渠道及發展趨勢探析〔J〕.中國中小企業,2020,(06)：185-186.[5]徐成彬.基礎設施REITs優質底層資產的識別與評價〔J〕.中國工程咨詢，2020(06):40-45.[6]TakayasuIto,Dolong‐termswaprateandstockpricegiveanimpactonJapaneseRealEstateInvestmentTrustmarketunderquantitativeandqualitativeeasingandnegativeinterestratepolicy?〔J〕.JournalofCorporateAccounting&Finance,2020,(3):15-19.[7]王嘉楠.房