景洪稅務項目市場調研報告2011年7月目錄第一部分項目地塊研究項目位置發展條件地塊現狀可視性區域發展分析地塊SWOT分析項目地塊對本項目發展的影響第二部分宏觀背景研究城市發展城市規劃金融政策第三部分物業發展機遇分析商務辦公物業發展機遇分析第一部分項目地塊研究項目用地及策劃范圍說明項目位置（四鄰）本次市場研究主要以該地塊開展，為該地塊后期策劃、定位、銷售等提出可參考的市場數據分析。規劃條件本項目總占地約3.71畝（2475.65㎡），容積率為4.8，總建筑規模約14888.60㎡，建筑密度：40%，地塊相對方正。停車泊位：機動車按1車位/200㎡建筑面積執行。地塊沿新規劃道路、交通路預留5-8m的綠化帶，建筑退道路道路紅線要求。規劃要求必須建設一條紅線寬度不小于5-8m的南北環境條件本項目位于西雙版納州景洪市老城區瀾滄江畔西雙十二城對面；如右圖示。項目所處地段緊鄰景洪市未來老城的副商圈潑水廣場商圈區域內，勐海路沿路分布著兩家較大型商場和大量街鋪，與項目同側的商業形態比較低級，環境較差。項目對面西雙十二城商業廣場、龍舟外灘商業街即將開業，隨著該區域人流逐漸增多，勐海路沿線的商業將得到較大的提升。地塊現狀可視性地塊東側約507m是濱江公園，南側約1000m是龍舟外灘及世紀金源（濱江果園），項目北側是濱江公園、金沙灘廣場，地籍為景洪稅務局地塊內僅有少量低矮建筑物，無拆遷安置戶。地塊周邊配套較齊全，包括休閑廣場、商場、州人民醫院、購物中心、住宅、多層辦公等，對面西雙十二城商業中心整體建筑形象檔次高，商家定位為中高端。南側是濱江國際（沃爾瑪入駐）、世紀金源大飯店、濱江果園、龍舟外灘物業，未來該區域景觀綠化優美，人車流量大，是未來中高端消費、居住群體聚集地。區域發展分析目前景洪市的主要商業都集中在勐渤大道的孔雀湖、大興廣場及金鹿商業街片區內，區域商業相對成熟，整體體現穩定的發展態勢。景洪市城區的可供土地資源有限，隨著景洪城市的發展，未來的土地供應將日益稀缺；項目區域處于發展階段，很多物業處于在建過程中，商業氛圍正在進一步形成。整體環境逐漸改善，具有標志性的幾個項目也即將建成，和老城區相比有后來居上的趨勢。景洪市城市總體規劃中，將瀾滄江沿線區域定位為休閑旅游綜合服務中心，屬于城市發展的副主中心。本項目是該區域中的一部分，為項目提供了寬大的規劃空間，但地塊規模較小，與同區域項目相比較難形成規模優勢。地塊SWOT分析S（優勢）項目地塊位于景洪市勐海路潑水廣場對面，緊鄰濱港國際、西雙十二城，處于景洪瀾滄江旅游綜合開發區域，交通極為便利。項目周邊商業逐漸成熟，大潤發、西雙十二城商業中心、龍舟外灘等相繼的開業，此區域物業發展潛力巨大。地塊形狀相對規整，便于有效利用最大化；W（劣勢）地塊兩側物業環境較差，項目前道路城市景觀一般，對項目品質會有一定影響。地塊較小難以形成規模優勢；地處幾大商業項目周邊，使項目的業態定位相對較難；產品的擺放受地塊規模的限制較大。O（機會）周邊中高檔物業相繼竣工，部分商業物業也將在年內相繼開業，本項目可有效利用片區發展及其他商業物業帶來的人流和商氣；項目區域土地資源基本使用完畢，使項目容易找到立地片區內的市場空白點。T（威脅）地塊規模小加之左右兩側物業建筑、環境檔次底下，不利于自身產品結構的提升。片區內幾大商業項目的建成運營，使片區內的商業業態空間相對較少；如不能有效填補片區內的市場空白，將會使產品運營變得十分困難。第二部分宏觀背景研究城市發展

2010年，景洪市生產總值預計86.9億元，同比增長11.1%，完成年計劃100.5%，年均增長14.8%。其中第一、二、三產業年均分別增長8.9%、20.1%和14.8%。三產構成比23︰33.5︰43.5，初步形成第三、二、一產業協調發展新格局；人均生產總值達21880元，同比增長10.1%；財政收入高速增長，2010年，實現地方財政收入11.96億元，同比增長17%，年均增長25.1%；工業經濟快速發展，實現工業總產值26.3億元，同比增長17%，完成“十一五”預期目標的105.2%，年均增長31.3%；農業生產穩步發展，實現農業總產值32.1億元，同比增長6.2%，年均增長11.2%；社會消費品零售總額33億元，年均增長21%。城市規劃景洪城市規劃主要集中中心區及瀾滄江兩岸集中發展。結合傣族村寨居高近水的選址特點，規劃沿山邊高地組團式布局，即完善中心區，適當向西發展，加強江北、嘎棟、嘎灑和曼龍楓四個功能區，形成“一主四副”組團式城市結構形態。組團之間為河流濕地、瀉洪區和良田、林地及傣寨組成的自然景觀，四周山頭為經濟林，山腳為風景景觀林地，使城市融入到—個大的生態環境空間之中。金融政策根據景洪市當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民支付能力，確定2011年度新建住房價格控制目標為：均價不超過3820元/平方米。第三部分物業發展機遇分析城市商圈概述景洪城市發展逐漸形成“一主商圈，三副商圈，多支路”的商業格局。一主商圈指的是大興廣場區域商圈；三副商圈分別指的是會展中心商圈，瀾滄江旅游沿線商圈，旅游經濟開發區商圈；多支路指的是以勐泐大道為主軸向兩邊發散的商業支道，包括金鹿商業街、西雙版納旅游購物商業街、沙灣國際商城、景德路、勐龍路、嘎蘭南路、民航路北段等等。大興廣場商圈主要業態以滿足市民日常購物消費的各種商業為主。以勐泐大道南北宣慰大道至勐臘路之間為中心點，東西方向多支道發散。其中宣慰大道至勐臘路之間店鋪面積相對較大較多，靠近沙灣國際、大興購物中心、傾城百貨等區域租金明顯升高，經營狀況相當好；由于大興購物中心帶動，其他支路經營狀況也較佳（越靠近勐泐大道越好）；總體來看，大興廣場商圈是景洪的中心商圈；瀾滄江旅游沿線商圈主要業態以娛樂、餐飲、旅游服務等滿足型需求為主，隨著西雙十二城、告莊西雙景、及濱港國際、龍舟外灘、金沙旅游休閑廣場等項目的建設，可以預見該商圈在未來將成為景洪的娛樂消費、高端商業、旅游綜合服務中心；會展中心商圈發展時間屬于起步階段，并未形成較為明顯的商業氛圍，現有商業以滿足周邊居民配套及會展服務需求為主，但隨著該區開發樓盤不斷增多，形成商圈指日可待；旅游經濟開發區商圈起步發展時間早，目前該區域已達不到中高消費群目標，現能滿足于中低消費群體，基本的發展方向已經確定，因此該區域維埃里的發展市場前進將跟不上整個市場發展步伐。商務辦公物業發展機遇分析市場分析截止2010年5月西雙版納全州私營企業登記注冊戶數比上年新增10%（約為350戶左右），總數達到3760戶；2010年全州個體工商戶登記注冊戶數比上年新增10.5%（2954戶），總數達到31130戶。2010年全州市場主體戶數和投資規模繼續保持穩步增長，呈現出良好、有序的發展態勢。隨著新一輪西部大開發建設重大機遇的實施，一大批的招商引資商家、大中型企業、辦事處入駐景洪市，高檔寫字樓的租售市場將被看好；西雙版納第三產業的轉型和私有經濟的快速增長，許多企業由于投資意識和經濟承受能力的不斷增強，改善自身辦公環境與塑造企業形象的需求日益旺盛，對商務辦公、高端小區物業的租賃需求在逐步增加。中行大樓、銀通大廈、版納大廈、郵政大廈、活發大廈等是景洪較早的一批辦公樓宇，但大部分租戶都是以事業及機關單位只有很少部分私營企業入駐，大部分民營、私營企業自建辦公樓宇，還有部分企業選擇住宅及別墅樓宇辦公（如：版納商貿電子城、傾城、世紀新城、大興廣場、金沙廣場等）。景洪寫字樓租賃市場市中心價格在30-35之間，而勐海路以外的租賃價格在15-20之間，整個景洪市租賃價格區間在15-35之間。由于需求有限，景洪目前還沒有正規的商用純寫字樓，具體見下表：企業類型辦公場所政府部門和事業單位自建的辦公場所主要企業（制造業、煙草、礦業及其深加工）首選自建房中等規模的廣告公司、電腦公司等門店辦公，營業與辦公場所合一保險、旅行社、培訓等行業主要交通干道沿線的老舊的多層建筑（電腦城、郵電大廈、電信大廈、大興廣場等）本地和外來的小型企業中心片區SOHO和高層住宅寫字樓租金寫字樓名稱租：元/㎡入駐占據比例中行大樓2810%銀通大廈255%版納大廈257%郵政大廈205%活發大廈285%版納商貿電子城326%海誠嘉園353%樂園小區252%世紀新城301%富麗園251%景蘭商業街358%山水云天302%浙商大廈255%碧水花園252%勐泐商業廣場251%景洪市目前在建寫字樓1、告莊西雙景項目有百分之5%的物業規劃為甲級寫字樓，2、西雙十二城項目有百分之8%的物業為商務寫字樓，銷售價格在5800到6500之間?？傮w景洪市場大中小企業對寫字樓的需求比較有限，但商務公寓有較好的市場前景；從目前曲靖的產業發展的水平和速度來看，短時間內中小企業對純寫字樓的需求還比較有限，但中小企業對辦公場所、條件的要求提高，商務公寓有較好的發展前景。近年景洪經濟不斷發展，各大小企業紛紛進駐。根據政府公開信息，近年就有投資、貿易、金融等企業進駐。通過對業內人士的訪談，我們了解到這企業進駐之初都以租用住宅、別墅辦公。而購買物業辦公企業幾乎沒有。研究小結：1、目前缺乏專業的寫字樓物業，市場上更多是以租傳統住宅小區、商住式公寓場所作為企業的辦公，其因素有大部分是外入企業，處于發展階段，多為租賃商住、公寓樓辦公；考慮成本開支；大部分為中小企業在經濟上很多資金投入到企業運營，沒有過多資金購買辦公物業；小公司可接受的月租金在15-25元/㎡左右，人均辦公面積約為10㎡商業市場調查分析：商圈租金現狀勐泐大道開發區大門附近：1500元/㎡/年----1700元/㎡/年；勐泐大道大興超市附近：4000元/㎡/年；勐泐大道工商銀行附近：1200元/㎡/年；勐泐大道輝煌都燦附近