謹呈：金方集團版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸合富輝煌（中國）所有，未經合富輝煌（中國）書面許可，不得擅自向其他任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分和全部內容。2013-05宿州金方項目基礎研究報告12PART1政策背景研究2限購（特別是大型城市）的退出條件：1）宏觀條件：宏觀環境產生較大變化——不具備退出條件。具體如，流動性仍寬松、通脹上行、投資氣氛仍濃、投資渠道仍難突破、土地成本上行等（前述）2）制度條件：市場+保障雙軌制完成——不具備退出條件（前述）3）替代條件：替代政策（房產稅）的實施效果能完美替限購——不具備退出條件，上海、重慶試點成效并未十分明顯。限購仍將持續政策背景3未來政策向緊微調壓力更視乎通脹影響。一般而言，通脹(CPI)及經濟活躍度(PMI)快速上行至“紅區”，易招致政策加碼。保持在“藍區”則政策傾向于維穩。2013年通脹將總體上行，在貨幣環境相對寬松之下，樓市投資熱情可能再度激發，2013年來自政策面的壓力或再增加。但2013年國內經濟將較大可能保持在低增長狀態，經濟活躍度預計難以達到紅區；這對樓市政策的加碼空間形成制約；——“防滯”制約加碼空間、未來政策向緊微調壓力更視乎通脹影響。——預計管理層將加強對土地、資金的監管、并加強對地方政府問責，地方政府“向緊微調”壓力增加，大城市或出臺更多“非常規調控”（限售、限簽約等）平抑樓價。政策背景4未來政策將延用“新國八條”調控框架，具體措施在防滯與防漲間平衡。個人住宅部分預計不會全面開征，但房產稅的相關推進會對購房者心態產生一定影響政策背景5“國五條”細則重點指向全國房價過快上漲的部分城市，差別化為年內政策主線。調性時間點效果深度范圍直指購房資格與房價上漲限購增加目前非限購城市、區域、住宅類型兩會前調控便于統一調控具體措施直指問責制度，執行性更強2013年樓市調控必將更嚴新“國五條”的核心與重點限購進一步升級，明確統一限購的執行標準；差別化成為信貸主旨；出售自有住房規定征收的個人所得稅按20計征所得稅；首次明確提出加強預期管理。政策評價：”國五條“細則重點指向全國房價過快上漲的部分城市，而并未”一刀切“；市場調控措施的加強趨向于采用經濟杠桿對樓市進行調控，通過差別化信貸、稅收政策抑制投機投資需求從而影響市場供求關系。政策背景6宿州“新國五條”細則未提及限購、“20%個稅”及信貸新政的問題，但針對房價漲幅設置上限，并表示加大年內土地供應。政策背景短期來看房產稅試點范圍如何擴大，限購政策執行更加嚴厲，都將給市場運行帶來壓力，開發企業需緊跟市場需求變化，合理把握拿地、推盤策略，確保企業業績平穩增長住房需求的根本動力存在，房價與經濟平穩的狀態下，市場需求依然廣闊。歷年房地產調控政策并未改變市場整體向上的態勢，相關調控政策出臺也并不會改變住房需求的根本動力；中長期來看，經濟發展、城鎮化、收入水平提高等因素，仍是推動市場向上的原動力；未來十年中國房地產市場的發展依然值得看好，只是相關各方都應該降低預期，過去十多年高周轉、高杠桿、高利潤的模式已經結束，分化、調整、轉型交進未來十年的關鍵詞。長期來看78PART2城市背景研究89城市背景/地理位置宿州位于安徽省最北部，蘇魯豫皖四省交界處、淮海經濟圈核心，隨著區域合作體系不斷完善，發展前景看好，對于房地產市場有推動作用。淮海經濟圈宿州安徽山東江蘇河南宿州為“舟車會聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，當南北沖要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；是著名的“中國酥梨之鄉”、“中國書畫藝術之鄉”、“中國書法藝術之鄉”、“中國馬戲之鄉”、“中國民間藝術（鐘馗畫）之鄉”、“中國觀賞石之鄉”、“泗州戲之鄉”。9城市背景/區域協作

淮海經濟區核心區共同體以及徐州都市圈為宿州城市發展提供了更廣闊空間和更高平臺，有利于形成區域性規模發展模式，人口流動引發新增購房需求。淮海經濟區核心區已形成“十”字聚合軸模式，在交通、產業、市場準入、物流、科技創新、金融服務、旅游業、文化產業、人力資源、社會保障、環境保護等方面實現區域一體化；徐州都市圈各市聯動發展，接軌“長三角”，迅速壯大。徐州經濟圈規劃圖淮海經濟區核心區共同體范圍區域合作一體化共同體開局良好，區域交通設施建設加快推進，區域市場融合度也不斷提高，區域合作體系不斷完善，各城市發展實現聯動。10城市背景/城市經濟/GDP及產業結構宿州GDP與增長率在全省16個城市排名均為第7；第二產業增長迅速，推動宿州經濟更快的發展，經濟發展和產業結構調整給城市房地產市場帶來發展契機。從宿州市近五年產業結構發展情況來看，工業占比逐年提高，第一產業與第三產業占比則有下滑趨勢。數據來源：安徽省統計局1112城市背景/城市經濟/人均GDP宿州人口基數較大，城市化率與經濟發展水平脫節，近年城市化進程將加快，住房需求向品質化發展。2012年末宿州人均GDP＄２704宿州城市化率３４.２％２５％４５％７０％８５％９５％人均GDP１.５K美金以下，城市化水平２５％以下人均GDP１.５－２K美金，城市化水平４５％以下人均GDP２－４.５K美金，城市化水平４５％－７０％人均GDP４.５－８K美金，城市化水平７０％－９０％人均GDP８K－２W金，城市化水平在90％以上宿州人均GDP發展較快，城市化進程有待加快，給房地產發展帶來契機。1213城市背景/城市經濟/人口增長截止2012年，宿州城區人口規模651.66萬人，城市的擴容和人口的增長將帶來每年141.3萬平方米的剛性住房需求。截至2012年，宿州城區人口規模649.23萬人，年均增長5%，年均增長7.85萬人；全國人均住房面積30平方米；按《中國統計年鑒》：按收入情況將家庭分組，其中有購房能力的中等收入以上人群所占比例約為60%。7.85*30*60%=141.3萬平方米中心城市擴容“雙70”目標：2013年，宿城建成區規模達到70平方公里，人口達到70萬人城鎮擴容指標：全市城市化率達到45％，年均提高3個百分點，縣城、中心鎮擴容指標：2013年四個縣城實現“雙20”目標，即縣城建成區達到20平方公里，人口達到20萬人。——《宿州市實施城鎮擴容戰略》1314城市背景/城市產業宿州正在從過去的農業大市逐漸轉變為以工業、旅游業為主體的區域中心城市；二產、三產的發展推進該市工業及服務業的發展，吸引大量工業和服務業人口，帶動房地產市場的需求。宿州經濟發展重心近年向第二產業轉移，居民收入水平不斷增加，消費力增強，二、三產業的發展吸引工業及服務業人口，帶動房地產市場需求。1415城市背景/城市產業/產業承接宿州走組團、集群式的整體承接勞動密集型產業之路，作為擴張工業經濟總量的戰略路徑，產業工人成為住宅市場客戶的重要組成部分，產業發展衍生辦公需求。宿州初步建成10平方公里的制鞋生產區、生產配套區、商貿物流區等，百麗、泰馬等鞋企紛紛投產。隨著以鴻星爾克為代表的泉州鞋業的到來，加上先期入駐的廣州和溫州鞋業板塊，中國鞋業“三州歸宿”初露端倪。目前，鞋業基地入駐項目50多個，協議引資約100多億元，已帶動3萬多人就業。中國中部鞋都戰略定位：全省跨越式發展的龍頭全省對外開放的門戶率先接軌長三角、接軌國際的開放型經濟區域農產品深加工制鞋紡織服裝化工光電紙業1516城市背景/城市規劃宿州中心城區規劃形成“一主三副”的城市空間結構，本案距離規劃中心僅660米，區位優勢明顯，市區人口的增長催生住房需求。形成“中心極化、組群互動、軸帶發展、對接周邊”空間開發格局以及“一主三副”的城市空間結構：“一主”：一個城市主中心，依托老城區和市級政務文化區，形成城市主中心。“三副”：汴北新區——主要包括汴河以北的規劃建成區；依托三角洲公園，以人民路為主軸，連接南部片區、城市中心區，建設汴北新區的城市副中心；城東新區——主要包括沱河以東的規劃建成區；依托沱河景觀帶，以規劃的東外環路、銀河一路京滬鐵路東段為軸線，結合區級政務中心以及商業的建設，打造城東新區的城市副中心；城南新區——主要包括南部的經濟開發區；結合經濟開發區的用地結構調整，以金海大道、南環路交匯處的用地為主，新建南部城市副中心。城南新區沱河城東新區京滬線政務區新汴河汴北新區三角洲生態公園老城區汴河路1617城市背景/城市交通宿州是省內重要交通樞紐，規劃將形成高速公路網體系，拓展鐵路交通網，實施航道改建及整治，建設航空快速通道，為人口增長及產業發展建立良好基礎。鐵路：運行中：京滬線、隴海線、京滬高鐵建設中：鄭徐客運專線（高鐵）、宿淮鐵路規劃中：亳宿鐵路站點：宿州站、碭山南站、蕭縣北站公路：年公路旅客周轉量35億人公里，貨運周圍量423億噸公里，省內重要公路交通樞紐

G3京臺高速、泗許高速和連霍高速（G30）交匯處市區內有宿州、宿州北、宿州東等多個高速出入口濟祁高速、徐明高速等多條高速正在規劃建設中另有206國道、310國道、311國道、104國道和多條省道經過擁有一級客運站1個，三級客運站1個，四級客運站2個

規劃中——“三縱”：濟祁高速、京臺高速（合徐段）、徐明高速；“兩橫”：連霍高速、泗許高速；“一聯”：阜陽-宿州-觀音機場高速。至北京隴海線京滬線至上海至重慶、昆明S305G206觀音機場1718城市背景小結融入淮海經濟圈及徐州經濟圈的發展戰略，加快宿州城市化進程經濟發展與城市化率相矛盾，未來宿州城鎮化進程必將加快潛在購買實力將受到城鎮化進程及代表全新品質的居住模式所引爆城市人口、規模逐漸擴大及經濟增長帶動房地產市場進一步活躍，同時剛性需求凸顯產業結構優化，收入顯著提高，加強消費購買力經濟發展及產業結構優化為城市導入大量人口；城市化加速催生新增住房需求，利好房地產市場。18PART3住宅市場部分房地產整體市場：房地產住宅市場：19住宅市場部分

房地產整體市場

房地產住宅市場20整體市場/房地產開發投資

宿州市2008-2012年近5年來固定資產投資和房地產開發投資均保持快速增長，配合城市規劃發展方向，宿州城市建設全面展開；

2012年宿州市房地產開發投資達到103.4億元，同比增長50.2%，房地產開發投資成為熱點。宿州市房地產開發投資額逐年增長，房地產開發成為城市建設開發的熱點。

2012年宿州市人均GDP17038元（約合22704美元）；

根據人均GDP與房地產發展階段的關系，宿州市房地產產業處于啟動期階段，僅為生存需求，單純數量型超速發展。房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準21整體市場/市場供應量

2012年宿州房地產批準預售面積為106.62萬方，較2011年呈現大幅度下滑；

2012年市場供應面積大幅度降低主要有三方面原因：第一，國家宏觀政策的調控，致使開發商謹慎拿地，相應市場供應就逐漸減少；其二，宿州所售商品房必須達到修建項目的2/3高度才能取得預售許可證；第三，宿州拆遷難度較大。2012年宿州住宅市場供應量出現極度萎縮，致使成交量大幅度下滑。22

2011年宿州房地產共備案住宅面積97.73萬，而2012年宅備案面積僅為75.45萬方，呈現較大幅度的下滑；

2012市場住宅成交量的下滑，國家宏觀政策的調控是一方面的因素，另一方面則是由于開發量降低，市場供應量逐漸減少，再一方面是因為多層住宅逐漸稀缺，宿州客戶對于高層住宅含有一定抗性，導致購房意愿下降。整體市場/市場成交量2012年住宅市場成交量由于多方面原因呈現較大幅度的下滑。23整體市場/商品房成交結構與均價

2009年后宿州房地產市場整體成交狀況呈現逐漸下滑的趨勢，2012年成交面積59.42萬方，下滑趨勢明顯；

2008年至今，宿州房地產市場非住宅類產品成交比例逐漸上升，表明宿州市場投資性欲望逐漸增強。

住宅類產品價格呈穩步上升的趨勢，但增長幅度較小；非住宅類產品價格成倒s型曲線走勢，變動較大；

2012年住宅成交均價為4197元/平米，相對2011年僅上漲379元/平米；非住宅類上漲974元/平米；

非住宅類產品價格上漲較快，宿州居民在非住宅類產品的投資欲望較強。2012年宿州房地產成交下滑明顯，非住宅類產品成交比例及均價上升，客戶投資意愿逐漸增強。24整體市場/成交客戶結構2009年至2012年，宿州市房地產客戶以市區客戶為主，占據80%以上且一直呈增長趨勢；2012年成交客戶結構更加明顯，市區客戶增長8%，達到93%。一方面市區較多剛需客戶、投資客戶一改觀望態度出手購買致使市區客戶比例增加；另一方面宿州市區對周邊區縣的吸附能力逐漸減弱。整體來講宿州市購房客戶年齡結構多集中在50歲以下，其中以30-40歲年齡層次所占比例最大。2009-2012年，購房客群年齡在50歲以下的占據了約95%左右；其中30歲以下客戶比例增長幅度較大，表明宿州市場周邊區縣客戶、返鄉置業增多。宿州住宅市場成交客戶以市區居民為主；年齡結構主要集中在50歲以下，其中以30-40歲所占比例最大。25整體市場/成交面積戶型2009年到2012年主力成交面積集中在90平米以下以及90-120平米之間，兩者占據了整個市場成交量的75%左右，宿州整體市場仍然是以剛性需求面積為主；2012年90平米以下以及90-120平米戶型占據整個市場成交的75.60%，仍然是市場主力成交面積段，另外144平米以上面積段成交占據8.56%，上漲約3個百分點。宿州住宅市場仍然是以90平米以下以及90-120平米為成交主力面積，整個市場仍然是以剛需為主。26整體市場/小結宿州市區客戶仍然是宿州市房地產的主力客戶人群，客戶置業逐漸偏重于投資。宿州經濟發展提速，產業逐步導入，房地產市場穩步回暖，為宿州房地產提供了良好的市場發展環境。1宿州經濟發展、城市規劃以及人口基數將為宿州房地產發展提供信心；23房地產投資增長幅度較大，未來房地產將是宿州開發建設的熱點；27住宅市場部分

房地產整體市場

房地產住宅市場28住宅市場/板塊劃分五個房地產板塊政務新區板塊：依托政務新區較高的規劃占位，良好的發展前景和優秀學區，區域認可度較高，在售項目較多，未來將是宿州房地產發展熱點區域；中心城區板塊：宿州城市區域價值最高的板塊，土地稀缺，城市配套齊全，商業價值較高，在售項目較少，且沒有與其他區域拉開明顯價格差距；西南板塊：依托光彩城大市場和周邊豐富學區資源發展起來的房地產區域，土地后續供應量較大，交通便利，但價格相對較低；道東板塊：宿州城市改造區域，但后期片區發展受到城市發展規劃制約，整體環境較差，房地產在售項目較少，價格較低；開發區板塊：距離宿州中心較遠的城鄉結合區域，片區發展受城市規劃控制，產業集中，區域配套嚴重不足，在售項目較多，市場價格洼地；根據宿州市房地產發展現狀，結合宿州城市規劃發展導向，將宿州房地產格局劃分為五個板塊。中心城區板塊政務新區板塊西南板塊道東板塊開發區板塊29住宅市場/格局演變綜合宿州政府規劃、城市發展以及產業進步等要素，未來宿州房地產開發將主要集中在政務新區和開發區板塊。政務新區板塊開發區板塊房地產格局演變政府規劃城市發展產業導入重點向北、西北方向發展，適當向東發展，控制向南發展；中心城區開發建設逐漸飽和，城市逐漸向外圍發展擴散；開發區產業逐步導入，并且逐漸發展，區域進步致使逐漸成為開發重點區域。伴隨著中心城區可開發土地逐漸稀缺，未來政務新區和開發區板塊將成為宿州房地產開發熱點區域。30住宅市場/板塊分析-政務新區板塊發展前景利好，充分依托區域較高的規劃占位，環境和學區優勢并重，吸引大量市區和周邊縣城客戶，但配套和交通問題亟待解決。區域特征行政辦公、文化休閑、商貿服務和居住等功能為主，發展前景較好，城市居民趨于認可度較高；產品形式在售多為多層住宅，但逐漸稀缺，高層將成為趨勢；面積跨度較大，但市場最為接受的戶型仍然以剛需為主，主力面積80-110平米；價格變化價格區間跨度較大，位于

4500-6000元/平米，區域均價約5100元/平米左右；價格走勢表現平穩，由于區域認可度較高，其價格較為接近中心城區；客戶來源政府單位工作人員及公務員35%；移動、電信、學校等機關單位等約15%；周邊縣城居民和外地返鄉置業者約37%，市區客戶約占13%。31住宅市場/板塊分析-西南板塊位于中心城區的邊緣，依托光彩城大市場興起，緊鄰汽車客運站和高速出入口，交通便利，后續土地供應量較大，但區域房地產價格較低。區域特征區域起步較晚，房地產圍繞光彩城大市場興起，出入交通便利，區域配套嚴重不足，但距離城區較近，板塊整體形象較低；產品形式前期住宅多為多層形式，后期高層涌現并逐漸成為趨勢；面積跨度較大，住宅以

80-120為主力面積；公寓產品20-90平米；價格變化區域住宅價格較為統一，均價4600元/平米；公寓價格相對較低，3900元/平米；區域發展較慢，價格相對市區和政務新區較低；客戶來源早期以市區居民購買投資為主；后期以周邊縣城居民、礦上員工以及大市場業主及工作人員為主要客源。光彩美廬奧城32住宅市場/板塊分析-道東板塊宿州城市待改造區域，環境較差，未來發展受限制，房地產在售項目較少，房價較低。區域特征區域起步較晚，房地產圍繞光彩城大市場興起，出入交通便利，區域配套嚴重不足，但距離城區較近，板塊整體形象較低；產品形式區域在售項目較少，以多層和小高層為主要物業類型；主力面積多集中在94-102

平米之間；價格變化多層住宅均價4200元/平米；小高層3800元/平米；區域待改造，發展前景受規劃限制，房地產價格與其他區域存在明顯差距；客戶來源以項目所在區域原有居民以及周邊鄉鎮居民為主，以自主為購房目的。碧御豪庭33住宅市場/板塊分析-開發區板塊宿州產業集中區域，受城市規劃控制，配套不足，但區域整逐漸發展成熟；城鄉結合不利的同時帶來更多的鄉鎮置業客戶。區域特征區域起步較晚，房地產圍繞光彩城大市場興起，出入交通便利，區域配套嚴重不足，但距離城區較近，板塊整體形象較低；產品形式區域在售項目較少，以多層和小高層為主要物業類型；主力面積多集中在94-102

平米之間；價格變化多層住宅均價4200元/平米；小高層3800元/平米；區域待改造，發展前景受規劃限制，房地產價格與其他區域存在明顯差距；客戶來源以項目所在區域原有居民以及周邊鄉鎮居民為主，以自住為購房目的。34住宅市場/板塊分析-中心城區板塊宿州城市最成熟的片區，區域價值極高，交通便利，住宅的投資屬性較強，遠遠大于居住。區域特征區域占據城市最為主要資源，區域價值較高，交通便利，但居住功能逐漸淡化，房價居于市場最高值；產品形式區域在售項目不多，但后續供應量較大，高層建筑成為趨勢，商業價值逐步體現；主力面積多集中在94-120

平米之間；價格變化高層價格介于4700-5500

之間，均價5300元/平米；區域價格逐步上升，但與其他區域差價未能體現核心區域價值；客戶來源以投資為主，生意人、企事業單位高管、員工等為主要客戶。欣意國際城35住宅市場/小結-產品設計從目前宿州市場發展態勢來看，結合快銷案例可以研判宿州房地產市場仍然以80-110平米兩房三房為主力面積戶型。中心城區客戶購房以投資屬性為主，小面積、低總價的產品適宜投資；其他區域的客戶購房以居住為主，故小面積的剛性需求產品仍然是宿州市場主流產品。我們項目分為三期開發，一期為兩棟高層住宅，戶型為94平米和130平米的，94平米開盤當天就被搶完了，很多客戶過來買94平米的戶型都沒用買到，然后才被我們引導去購買130的戶型。客戶過來大都看中了我們項目在市中心的這個地段。不管是投資還是居住，90多平米都是比較適合的，總價也是大家能接受的….

欣意國際城置業顧問張小姐

宿州市場基本來說的話還是以剛需為主吧，像80-100平米左右的房子就比較好賣。你看宿州市場就連多層小洋房的面積大概都在100平米左右。整個宿州人的收入有限，總價太高的話他們也沒辦法負擔，所以宿州不論在那個區域，基本上都是以剛需市場為主，面積段不能太大…..

明日新城事置業顧問馬先生36住宅市場/小結-客戶來源目前宿州住宅市場客戶以生意人、企事業單位員工、公務員以及周邊縣鎮居民為主。客群中心城區的客群，以生意人、高管等中高等收入人群為主，投資意愿較強烈；政務新區以政府部門工作人員、公務員以及部分生意人為主，居住功能較強；城市邊緣區域以項目所在地周邊客戶為主，以及周邊縣鎮客群，典型的剛需置業特征。主力客群次要客群邊緣客戶主力客群：生意人，銀行、移動等企事業單位高管及員工等中高端收入人群次要客群：政府部門工作人員、周邊區縣居民、返鄉置業者等邊緣客戶：項目周邊居住人群、產業客群以及外地客戶37PART4商業市場部分38商業發展機遇

城市商業規劃

商業發展方向

人口和舊城改造機遇39商業發展機遇/城市商業發展規律城市新區開發城市主城區開發30%城市化起步階段30%-50%城市化加速階段商業項目辦公項目產業配套部分城市產業外遷中高端辦公開始出現中、高檔辦公快速發展，部分辦公需求外遷產業結構繼續優化，部分外遷一核多中心商業格局商業多極化發展高檔地標性辦公，發展緩慢城市化率形成不同產業和城市功能格局50%-70%城市郊區化階段70%以上郊區城市化階段商業項目辦公項目產業配套市政配套建設，人口和產業導入時期辦公物業快速發展產業郊區化居住郊區化大型商業開發，形成獨立區級或副中心商圈獨立商業中心高檔辦公市政配套持續完善，城市經濟新引擎----單核自發商業、商業缺乏規劃零散辦公，自建較多配套和產業集中在老城區--------單核商業，商業結構開始優化配套或區域級商業開始開發配套性產業辦公宿州商業處于單核商業優化發展階段，在商業結構優化的背景下，商業開發前景廣闊，區域優勢明顯。宿州城市化率在33.1%，城市核心依舊是商業發展重心，未來開發充滿機遇40商業發展機遇/城市商業規劃宿州城市商業向一核多層次格局發展，中心商圈仍舊是未來城市商業發展最重要方向。市級商業中心市級商業副中心汴南新區西北新區區域商業符離集區域商業道東區域商業西區區域商業經開區區域商業西南新區區域商業宿州城市商業規劃市級商業市級副中心區級商業

城市商業發展方向：強化市級核心商圈，據點開發、形成軸帶，帶動全市。

城市商業發展格局：市級-市級副中心-區級-社區級商業格局。市級商業中心：老城區，發展成熟；輻射全市及腹地；市級副中心：汴河新區，服務工業經濟和周邊居民；區級商業中心：規劃西北、西區、西南、經開區、道東和符離集6處；分流市級、市級副中心部分商業職能，緩解老城區商業、環境壓力；"采取‘強化核心、據點開發、形成軸帶、帶動全市’的總體思路……整合現有商業資源，特別是對老城區現有商業資源整合，加大新區商業網點建設力度，充分發揮中心商業區和區域各層次商業中心的協同效應……——摘自《宿州市城市商業網點規劃》41商業發展機遇/城市商業發展方向中心城區商業近期將偏北和人民路發展，老城區由于拆遷難度較大，地塊稀缺，項目所處區域仍有巨大開發空間。宿州以后商業會向北向東發展，但近期將重點打造沿人民路兩側，這邊會有一些土地出讓，北邊土地基本上被一些大公司拿去了，政務區現在也沒有什么土地，老城區拆遷難度大，地塊也不是太多——市規劃局建設規劃科汪副科長城市中心商業：“工”字型中心商業輻射圈勝利路段：電子專賣、中低檔服裝、餐飲等；汴河中路段：核心圈，百貨、商超和餐飲等；淮海中路段：金融服務、休閑娛樂、專賣店等；人民路商業：發展重點，華夏世貿已進駐，后期將有新世界商業、元一綜合體項目；西北政務區：商業初啟動，代表項目：宇業水游城，CBD環宇國際廣場等

西南片區商業：商貿物流型、專業市場和社區附屬商業，代表商業：光彩大市場、白馬商城、天下第一奇石和意邦國際等；西北新區商業人民路商業勝利路商業汴河中路商業淮海中路西南新區商業發展方向發展方向宿州城區商業發展方向

本地塊42商業發展機遇/人口和舊城改造機遇人口增長和舊城改造催生了旺盛的商業和投資需求，為本項目商業發展和銷售提供了客觀基礎。項目周邊標的宿州人口基數：2010年宿州人口為642.07萬人，年增長率9%，年均增加6.88萬人；2015年城區人口將達75萬。宿州舊城改造：城中村改造將催生新的財富群體，他們產生旺盛的投資需求，將有效促進本項目銷售。項目周邊人口：本項目地處老城區中心地段，周邊分布眾多企事業單位和商務投資人群，這些人群普遍具有較高的消費實力訪談紀要

投資看地塊看潛力，現在也許差些，但以后有潛力，一中那邊商業現在也沒有，又有很多陪讀的，投資價值應該很高。

——埇橋區交通局胡小姐家里拆遷已經有6套房子，房子不愁住，房租還能有些錢；錢放著也是貶值；只要位置好，我也想投資個門面，最近一直在找合適的房子

——拆遷還原戶郁先生項目地塊43商業發展機遇總結在中心土地稀缺、商業結構優化，投資和商業需求旺盛以及片區發展出現空缺的背景下，本項目具有巨大市場市場空間。城市商業發展規律城市未來向人民路和西北新區發展但中心城區土地稀缺，商業價值不斷攀升；城市商業發展規劃項目開發機遇從城市商業發展規律、城市商業規劃和人口和舊城改造層面概述項目商業發展價值機遇：人口與舊城改造層面人口不斷增長，商業需求不斷提高；舊城改造催生大量新財富階層，投資需求較為旺盛；老城區人口密集。購買和消費能力較強；現階段城市中心仍舊是商業發展核心階段強化市級核心商圈，擴大輻射范圍；城市核心商圈地位不斷加強，在商業優化背景下，開發前景廣闊；44商業整體

商業整體市場

45商業整體市場/社會品零售總額宿州商業發展呈穩步增長趨勢，但目前商業發展處于較低水平，社會購買力有限。宿州社會消費品零售總額逐年增長，商業市場處于穩步上升階段。對比省內其他城市，宿州社會消費品零售總額處于較低水平，反應宿州商業發展處于較低水平。宿州人均社會消費品零售額遠低于安徽省平均水平，且低于周邊的淮北；反應社會購買力有限，商業發展受周邊城市影響較大。注：社會消費品零售總額是一個地區商業市場發展狀況、社會平均購買力的重要指標。以上數據來源于安徽省及各市統計年鑒46商業整體市場/城市商業發展階段宿州商業處于快速發展階段，業態逐漸豐富，大型綜合性商超和專業店不斷涌現。集市&沿街商業大型綜合超市&專業店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區MALL百貨商店&批發市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質傳統形態階段業態豐富階段業態替代階段文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現業態宿州人均可支配收入低于全省水平，人均消費力有限；宿州2012年人均GDP為17038元，折合現匯率美元為2704.4元，商業處于業態豐富階段；注：下表反映了人均GDP和城市商業發展階段的關系，以上數據來源省和各市統計年鑒。宿州商業發展階段47商業整體市場/城市商業供應格局宿州后續商業供應將集中在中心城區和汴河新區，未來競爭壓力較大。48商業整體市場/商業租售關系宿州商業投資回報率在6%，商業價值集中在核心商圈，外圍商業價值縮水嚴重。宿州商業以淮海路華夏商圈為核心，租金最高達到700元/㎡；商業售價達12萬/㎡；

淮海路和汴河路租金在200-500之間，商業租金呈遞減趨勢；商圈外圍租金僅在50-80元/㎡之間。

蓮都金街口單層商業投資回報率：200*12/40000*100%=6%；中央商業廣場單層商業600*12/120000