精品文檔-下載后可編輯年《房地產開發(fā)經營與管理》點睛提分卷12022年《房地產開發(fā)經營與管理》點睛提分卷1

單選題（共35題，共35分）

1.下列房地產市場預警指標中，屬于考察房地產價格是否過度偏離其價值的是（）。

A.住房可支付性指數

B.住房價格合理性指數

C.房價租金比

D.量價彈性

2.關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。

A.擔保能確保貸款得以足額償還

B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險

C.最常見的擔保形式是以土地房屋設定的質押

D.貸款質押不轉移財產的占有權

3.（）是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出。

A.期間費用

B.財務費用

C.管理費用

D.運營費用

4.用（）定價的開發(fā)商認為定價的關鍵是顧客對物業(yè)價值的認知，而不是生產者或銷售者的成本。

A.目標定價法

B.認知價值定價法

C.價值定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

5.建筑規(guī)劃一般在1萬～3萬平方之間，服務人口在10萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為（）。

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物中心

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務性商店

6.我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

7.當房地產開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數量的參數是（）。

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.建筑限高

8.房地產屬于不動產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金，這主要體現了房地產投資風險的（）。

A.政治風險

B.變現風險

C.機會成本風險

D.市場供求風險

9.下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業(yè)園區(qū)

10.某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產品專業(yè)化

C.全面覆蓋

D.市場集中化

11.在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。

A.競爭多于壟斷

B.壟斷多于競爭

C.競爭與壟斷持平

D.不存在競爭和壟斷

12.某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。

A.1417.68

B.444.08

C.1861.76

D.973.60

13.制定進度計劃時，從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作，這是（）法的缺點。

A.橫道圖

B.單網絡圖

C.雙網絡圖

D.時標網絡圖

14.關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。

A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成

B.評標委員會成員可以為5人

C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3

D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定

15.下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。

A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升

B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升

C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降

D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升

16.某市2022年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2022年未完工轉入2022年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2022年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2022年該市房屋的平均建設周期為（）。

A.0.5年

B.1.5年

C.2年

D.3年

17.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款50萬元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。

A.1236.21

B.1370.39

C.1456.13

D.1595.36

18.在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。

A.目標定價法

B.價值定價法

C.挑戰(zhàn)定價法

D.成本加成定價法

19.（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。

A.住房價格合理性指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者信心指數

20.如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.隨行就市定價法

D.滲透定價法

21.下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是（）。

A.審計費

B.利息

C.外匯匯兌凈損失

D.融資代理費

22.市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。

A.市場營銷空間

B.市場營銷總量

C.市場營銷敏感性

D.市場營銷需求量

23.在經歷了2022～2022年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2022年購買商品住宅的家庭數量，該項調查屬于（）。

A.科學性調查

B.描述性調查

C.試探性調查

D.因果性調查

24.下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規(guī)模

C.銷售量

D.房地產價格

25.從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為（）。

A.投機

B.儲蓄

C.投資

D.信托

26.2022年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2022年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

27.下列不屬于管理費用的是（）。

A.管理人員工資

B.職工教育經費

C.戶外發(fā)布會

D.技術開發(fā)費

28.已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

29.某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。

A.6.75%

B.8.05%

C.7.93%

D.7.52%

30.以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法

31.在現金流量表的流入與流出項目中，不應該出現（）。

A.借貸利息

B.折舊與攤銷

C.所得稅

D.自有資金

32.目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。

A.市場集中化

B.選擇專業(yè)化

C.產品專業(yè)化

D.市場專業(yè)化

33.在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A.面積單元

B.面積單位

C.出租單位

D.出租單元

34.能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。

A.流動比率

B.償債備付率

C.利息備付率

D.資產負債率

35.方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。

A.最低可接受收益率原則

B.不行動原則

C.備選方案差異原則

D.最高可接受收益率原則

多選題（共15題，共15分）

36.房地產市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。

A.競爭性

B.壟斷性

C.外部性

D.均衡性

E.信息不對稱性

37.依照代理委托方的不同，代理形式可以細分為（）。

A.買方代理

B.賣方代理

C.雙重代理

D.首席代理

E.分代理

38.房地產投資的形式，通常可分為直接投資和間接投資兩類，其中間接投資的形式主要有（）。

A.購買物業(yè)用于出租經營

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產企業(yè)債券

D.投資房地產企業(yè)股票

E.購買土地進行開發(fā)

39.關于單利計息與復利計息的說法中，正確的有（）。

A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復利計算的

B.我國房地產抵押貸款和住房抵押貸款是按復利計息的

C.在投資分析中，一般采用單利計息

D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復利計息

E.在實際中采用較為簡便的間斷復利計息方式計算

40.房地產營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查

41.根據房地產市場自然周期理論，商品房租金上升是處于自然周期的（）。

A.第一階段后期

B.第二階段初期

C.第二階段后期

D.第三階段

E.第四階段

42.在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法

43.房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券

44.收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保證金

C.固定資產折舊

D.人工費

E.公共設施設備日常維修費

45.按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。

A.項目投資現金流量表

B.部分投資現金流量表

C.資本金現金流量表

D.借貸現金流量表

E.投資者各方現金流量表

46.房地產間接投資包括（）。

A.置業(yè)投資

B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開發(fā)投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

47.下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

E.隨行就市定價法

48.利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)

49.利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差系數大的方案為優(yōu)

D.標準差系數小的方案為優(yōu)

E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)

50.實物期權類型主要包括（）。

A.等待投資型期權

B.成長型期權

C.放棄型期權

D.剛性期權

E.柔性期權

判斷題（共15題，共15分）

51.開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。（）

52.對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，不存在運營費用風險。（）

53.房地產開發(fā)項目用于銷售時，不僅需要計算開發(fā)建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，還需要另行計算期間費用。（）

54.成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數等于年成本利潤率。（）

55.現金流量表反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。（）

56.以出讓方式獲得城市熟地土地使用權時，土地出讓價款由土地使用權出讓金和城市建設配套費構成。（）

57.由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。（）

58.不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率已知條件下的風險分析。（）

59.房地產的不可移動性，使房地產價格與房地產所處的區(qū)位密切相關，區(qū)位可以決定房價的60%～80%。（）

60.對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，不存在運營費用風險。（）

61.發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是我國住房市場發(fā)展面臨的重要任務。（）

62.根據期末慣例法，把資金的流動情況繪成現金流量圖時，所有的現金流均發(fā)生在期末。（）

63.準備金經常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，由于準備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務企業(yè)將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經營費用。（）

64.細分市場就是以消費需求的某些特征或變量為依據，區(qū)分具有不同需求的顧客群體。（）

65.銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率＝銷售利潤/銷售成本×100%，其中，銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和增值稅和稅金及附加，在數值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發(fā)建設一建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末一次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m2，預售均價為8000元/m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2，預售均價為7800元/m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末)

67.某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000m2的棚戶區(qū)，改造成規(guī)劃容積率為2.6的住宅項目。改造后的住宅項目需按拆除房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其余為可售商品住宅，項目的開發(fā)經營期為3年。據測算，該項目的前期工程費為800萬元，于第1年全部投入；建安成本為3200元/m2，各年投入比例分別為25%、40%、35%；其他建設費用1120萬元，各年投入比例與建安成本相同；管理費用為990萬元，在開發(fā)期內每年平均投入；銷售費用為1200萬元，各年投入比例為20%、50%、30%。保障性住房在項目竣工驗收后，由政府以6000元/m2的價格一次性回購，不考慮土增值稅、增值稅和稅金及附加。商品住宅的銷售均價為9000元/m2，開工當年開始銷售，各年銷售比例分別為20%、60%、20%，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%；土地增值稅按銷售收入的1%預征（不考慮最終清算的影響）。土地交易的契稅稅率為4%，若某房地產開發(fā)企業(yè)要求該投資項目的所得稅前財務內部收益率不低于10%，請計算該企業(yè)在參與該項目競爭時