2023年景區(qū)運營行業(yè)分析報告2023年4月目錄一、概述：中國景區(qū)第一股，打造連鎖景區(qū)運營平臺 PAGEREFToc372137484\h41、概況：“一體兩翼，結合策略投資”的業(yè)務結構 PAGEREFToc372137485\h42、中國景區(qū)第一股：擁有領先的景區(qū)開發(fā)、運營能力 PAGEREFToc372137486\h43、后續(xù)催化劑 PAGEREFToc372137487\h5（1）古北水鎮(zhèn)開始試運營，成為市值增長和股價表現(xiàn)的持續(xù)催化劑 PAGEREFToc372137488\h5（2）烏鎮(zhèn)強勁表現(xiàn)帶動14年凈利潤高增長 PAGEREFToc372137489\h6（3）“走出去”戰(zhàn)略進一步發(fā)揮公司領先的景區(qū)開發(fā)、管理能力 PAGEREFToc372137490\h6二、古北水鎮(zhèn)：打造京郊最成功“微旅游”景區(qū) PAGEREFToc372137491\h71、市場潛力：京郊“微旅游”市場前景廣闊 PAGEREFToc372137492\h72、案例分析：面向會議旅游的九華山莊和面向觀光旅游的十渡景區(qū) PAGEREFToc372137493\h83、開發(fā)基礎：交通便利、政策支持、整體開發(fā)、渠道完備 PAGEREFToc372137494\h94、項目介紹：觀光+休閑+會議復合型景區(qū) PAGEREFToc372137495\h105、股權結構：中青旅權益占比36% PAGEREFToc372137496\h126、估值：預計古北水鎮(zhèn)總價值在116億元 PAGEREFToc372137497\h13三、烏鎮(zhèn)模式，開啟“走出去”戰(zhàn)略 PAGEREFToc372137498\h141、烏鎮(zhèn)開發(fā)：江南水鄉(xiāng)的封面，古鎮(zhèn)開發(fā)的標桿 PAGEREFToc372137499\h142、開發(fā)歷程：從“觀光小鎮(zhèn)”到“度假小鎮(zhèn)”到“文化小鎮(zhèn)” PAGEREFToc372137500\h163、烏鎮(zhèn)模式：整體規(guī)劃、復合經營、注重休閑 PAGEREFToc372137501\h174、收入結構和發(fā)展前景 PAGEREFToc372137502\h185、烏鎮(zhèn)模式開啟“走出去”戰(zhàn)略，成為“連鎖型旅游目的地開發(fā)公司” PAGEREFToc372137503\h20四、旅游、酒店和策略投資：關注互聯(lián)網O2O轉型 PAGEREFToc372137504\h211、旅行社業(yè)務：關注會展業(yè)務和O2O轉型 PAGEREFToc372137505\h212、酒店業(yè)務：帝苑酒店虧損拖累增長 PAGEREFToc372137506\h243、IT投資：穩(wěn)定增長 PAGEREFToc372137507\h254、房地產投資：地產收入結算即將完成 PAGEREFToc372137508\h255、商業(yè)地產：桐鄉(xiāng)旅游廣場 PAGEREFToc372137509\h26五、盈利預測 PAGEREFToc372137510\h27一、概述：中國景區(qū)第一股，打造連鎖景區(qū)運營平臺1、概況：“一體兩翼，結合策略投資”的業(yè)務結構中青旅作為綜合旅游龍頭，形成了以旅行社業(yè)務為主體，景區(qū)運營和酒店管理為兩翼，并輔以房地產銷售、IT等策略投資的業(yè)務結構。從2023年的利潤結構來看，景區(qū)管理（烏鎮(zhèn)景區(qū)）是公司業(yè)務的最大亮點，凈利潤占比40%。2、中國景區(qū)第一股：擁有領先的景區(qū)開發(fā)、運營能力中國旅游形態(tài)正由觀光游向休閑游轉型，而位于城市周邊、行程簡單、利用短假期的短途休閑“微旅游”擁有巨大市場空間。中青旅旗下的烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)正是瞄準京滬周邊的“微旅游”市場，打造觀光+休閑+度假的復合型景區(qū)。中青旅具備國內最領先的景區(qū)開發(fā)能力，將先天條件一般的烏鎮(zhèn)打造成江南水鄉(xiāng)的封面，是中國凈利潤規(guī)模最大的單一景區(qū)、浙江省客戶滿意度最高的古鎮(zhèn)，以及最符合休閑游定位的景區(qū)，烏鎮(zhèn)西柵成功留住休閑散客，酒店入住率超過60%，客單價遠高于其它古鎮(zhèn)。烏鎮(zhèn)的成功模式可總結為1）整體規(guī)劃：強調景區(qū)整體風貌，管線地埋、修舊如故等模式保證了原有的古樸景觀；2）集中產權：收回景區(qū)內所有產權，酒店、餐飲和大部分店鋪均為公司直營，避免商鋪雷同、商業(yè)化氣息過重的風險；3）注重休閑：烏鎮(zhèn)西柵在保留了明清古建和老街長弄的同時，在內部充實現(xiàn)代化的配套設施，為游客提供舒適的居住環(huán)境和全方位的休閑娛樂，符合游客“休閑游”需求。3、后續(xù)催化劑（1）古北水鎮(zhèn)開始試運營，成為市值增長和股價表現(xiàn)的持續(xù)催化劑北京市存在巨大的短途休閑游需求，但周邊又非常缺乏優(yōu)質旅游景點供給，野三坡、十渡等景點年客流均超過200萬。古北水鎮(zhèn)交通位置便利，并由烏鎮(zhèn)原班人馬打造，保證了景區(qū)的高端品質。古北項目定位“觀光+休閑+會議”的復合型景區(qū)，除了包含4A級景區(qū)司馬臺長城的美麗風光，還擁有酒店民宿、餐飲、溫泉、演藝等配套設施，滿足休閑、度假和會議需求。我們預計古北項目整體估值116億。古北水鎮(zhèn)已于13年10月底開始試營業(yè)，隨著景區(qū)品質和前景逐漸被市場和消費者所認知，公司資產價值和發(fā)展?jié)摿τ型饾u獲得市場認可，得到估值提升。（2）烏鎮(zhèn)強勁表現(xiàn)帶動14年凈利潤高增長受禽流感、炎熱天氣和三公消費下滑影響，1-3季度烏鎮(zhèn)客流同比下滑約5%。14年客流有望實現(xiàn)低基數下的反彈。同時考慮收購15%的烏鎮(zhèn)旅游股權，預計公司14年凈利潤同比增長33%。（3）“走出去”戰(zhàn)略進一步發(fā)揮公司領先的景區(qū)開發(fā)、管理能力公司目標成為連鎖型旅游目的地開發(fā)公司，充分利用領先的景區(qū)開發(fā)能力，形成平臺模式。古北水鎮(zhèn)是公司“走出去”戰(zhàn)略的第一步。根據新聞報道和我們的調研，未來與烏鎮(zhèn)同處桐鄉(xiāng)的濮院古鎮(zhèn)有望成為公司下一個異地復制的項目。新項目宣布將有望進一步打開市值空間。二、古北水鎮(zhèn)：打造京郊最成功“微旅游”景區(qū)1、市場潛力：京郊“微旅游”市場前景廣闊我們預計北京市短途休閑游潛在市場規(guī)模在5000萬人次/年，但城市周邊又缺乏優(yōu)質的短途旅游景點。京郊的休閑度假游項目，若能擁有優(yōu)秀的品質和服務，能夠填補短途旅游供給缺口，激發(fā)居民的出行欲望，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?需求：短途休閑游潛在市場在5000萬人次/年：1）市內居民產生需求4500萬。北京市城鎮(zhèn)人口數量1700萬人，擁有私人汽車370萬輛，假設擁有汽車的家庭每年短途出游4次，沒有汽車的家庭每年平均出游1次。2）到訪游客產生需求500萬：北京市一年到訪游客數量達2.1億人，其中觀光、休閑度假游游客達到約1億人，假設其中5%會參與周邊旅游。?供給：北京周邊缺乏優(yōu)秀休閑游目的地：整個河北省僅有5個5A級景區(qū)，相比而言，上海周邊的浙江省、江蘇省共擁有25個5A級景區(qū)，年接待量都超過60萬人次。目前北京周邊的景點已經被擠得人滿為患，體現(xiàn)出景點供給的稀缺性。北京歡樂谷的接待游客人數已達到345萬，野三坡也達到265萬人次。?現(xiàn)狀：密云旅游初具規(guī)模：受益于京津冀城鎮(zhèn)群的巨大旅游需求，密云縣2023年接待游客869.6萬人次（住宿業(yè)128.6萬、旅游區(qū)103.5萬、民俗旅游637.4萬），營業(yè)收入達36.5億元。2、案例分析：面向會議旅游的九華山莊和面向觀光旅游的十渡景區(qū)九華山莊：位于昌平區(qū)小湯山，占地2023余畝，定位北京地區(qū)的商務會議市場。擁有超過60000平米100余個不同規(guī)格的會議場所，并配套有溫泉、體育、保健等休閑娛樂項目。2023年公司整體收入達5.7億元，占據北京會展市場約25%的市場份額。九華山莊98%的客流來自于會議和年會，年會尾牙的季節(jié)性很強，每年10月份到春節(jié)前的業(yè)務占整體收入的75%以上。這種淡旺季的過大差異影響了經營效率，總是形成淡季人去樓空，旺季忙不過來的現(xiàn)象。另外，受三公消費下滑和其它大型會議中心開業(yè)的分流影響，近年來九華山莊的收入增長停滯不前。十渡景區(qū)：位于北京市西南的房山區(qū)，擁有中國北方唯一一處大規(guī)?？λ固氐孛玻?023年成為中國4A級景區(qū)。景點主要定位北京居民的自然觀光游，2023年十渡鎮(zhèn)接待游客333萬人次，實現(xiàn)旅游收入6.9億元。十渡的旅游高峰期間在每年的5-10月，冬季基本沒有游客，與九華山莊恰恰相反。另外由于十渡主要為自然景區(qū)，景區(qū)門票、項目收入占比70%，客單價水平較低，僅為200元左右。3、開發(fā)基礎：交通便利、政策支持、整體開發(fā)、渠道完備良好的區(qū)位位置、政府的大力支撐，以及烏鎮(zhèn)成功的設計經驗和整體運營開發(fā)將成為古北水鎮(zhèn)項目的品質保證。中青旅本身的旅行社渠道和會議展覽客源也將成為古北水鎮(zhèn)客流來源的重要渠道。?交通便利：景區(qū)距離北京市區(qū)約120公里，驅車約一個半小時能夠到達（走京承高速，從司馬臺出口下高速即到）。這段距離遠近適中，既方便北京市居民在周末、假日的出行，又不會過近，提高了游客在景區(qū)過夜的可能性。?政策支持：古北項目獲得了北京市政府的大力支持。2023年古北項目獲得密云縣財政局4100萬的基礎建設補貼，參與古北項目融資的京能集團也是北京市政府的全資子公司。市政府還在公路交通、行政審批方面給予項目幫助。?整體開發(fā)：古北水鎮(zhèn)項目由原烏鎮(zhèn)團隊打造，該團隊擁有豐富的景區(qū)整體開發(fā)經驗。整體開發(fā)保證了景區(qū)的設計統(tǒng)一、風格完整和規(guī)劃合理。能夠避免其它景區(qū)易出現(xiàn)的產權糾紛和過度商業(yè)化的現(xiàn)象。?渠道完備：公司可利用中青旅本身的旅行社資源來引導團隊游客。另外，中青旅是國內規(guī)模最大的商務會議旅游服務商，會議旅游也將成為古北的重要客源。4、項目介紹：觀光+休閑+會議復合型景區(qū)?觀賞長城風光：司馬臺長城是國家4A級景區(qū)，是北京周邊保護最好的一段野長城，山形險峻，風景優(yōu)美，被長城專家評價為“中國長城之最”，被《中國國家地理》評為中國十大秋色之一。古北項目對司馬臺長城進行進一步維護，加上夜光工程，便于在夜晚欣賞長城景色。?感受北方文化：古北水鎮(zhèn)突出展示北方文化。古鎮(zhèn)建筑以清代、民國的北方四合院類型民宿為主，并且設有10個展示體驗區(qū)（小型博物館），介紹關于北方釀酒、染坊等傳統(tǒng)工藝。?休閑項目豐富：古北項目內涵豐富，定位城市居民休閑度假需求，遠不僅僅只是自然觀光景點。景區(qū)內計劃建有兩個五星級酒店、6個高檔會所（會所中包含自然溫泉）、400余個民宿。并設有特色餐飲區(qū)，日月島演藝區(qū)、長城書院、童玩館、毛猴館等配套休閑設施。?會議/活動理想地點：古北水鎮(zhèn)預計建設兩個大型會議中心。烏鎮(zhèn)目前會議市場的客流占比達到20%以上，北京擁有更多的企事業(yè)單位，未來古北的會議市場前景更加看好。另外，古北還建有特色教堂，瞄準北京婚宴市場?？傮w而言，古北水鎮(zhèn)既具備十渡的美麗風景，適宜自然觀光；又擁有九華山莊的休閑、度假和會議設備，再憑借烏鎮(zhèn)團隊領先的開發(fā)能力，未來古北水鎮(zhèn)的容量和定位將是“十渡+九華”，有望成為京郊最成功的旅游度假景區(qū)。古北水鎮(zhèn)已于13年10月份開始試營業(yè)，預計在14年實現(xiàn)一期開業(yè)。公司計劃主要針對北京市場中高端消費人群。目前預計景區(qū)門票定價在200元左右。司馬臺長城單獨收費，預計價格在50-60元。另外司馬臺索道也需要單獨收費，預計價格在50-80元。五星級酒店市場價格定位在1500元以上，民宿價格在500-3000元的價格區(qū)間左右。另外，古北二期預計以旅游度假公寓住宅為主，占地面積約300畝，預計至最早要到2023年逐步貢獻凈利潤。5、股權結構：中青旅權益占比36%此前中青旅由于涉及房地產業(yè)務，A股的再融資業(yè)務難以進展。但古北水鎮(zhèn)自2023年開設建設后資金需求巨大，前期投資規(guī)模超過30億元。公司通過先后引入烏鎮(zhèn)旅游、IDG、北京和諧成長投資和京能集團等戰(zhàn)略投資者，來實現(xiàn)古北水鎮(zhèn)的項目籌資。目前中青旅直接控股25.8%，并通過烏鎮(zhèn)旅游間接持有15.48%的股權，實際權益比例占36%（25.81%+15.48%*66%）。6、估值：預計古北水鎮(zhèn)總價值在116億元占據廣闊的北京市場需求，并且擁有高檔的品質保證，古北水鎮(zhèn)的成功將是大概率事件，預計項目培育期為2年，自2023年起形成業(yè)績增長的重要推動力。?收入假設：我們預計到2023年，古北水鎮(zhèn)合計游客人數能夠達到270萬人次（日內游客162萬人，隔夜游客112萬人），合計營業(yè)收入達11億元。?成本假設：預計項目成熟后運營成本在5-6億元左右，其中折舊攤銷約1.6億元、人工成本在2億左右（總員工數約3000人），財務費用約4800萬元，另外其它耗材、水電、餐飲費用約2億元。根據折現(xiàn)現(xiàn)金流計算，我們給予古北水鎮(zhèn)項目估值116億元。中青旅在古北水鎮(zhèn)權益占比36%，因此古北水鎮(zhèn)將為中青旅帶來市值增加42億元。三、烏鎮(zhèn)模式，開啟“走出去”戰(zhàn)略1、烏鎮(zhèn)開發(fā)：江南水鄉(xiāng)的封面，古鎮(zhèn)開發(fā)的標桿?先天一般的基礎下脫穎而出，成為客戶滿意度最高、盈利能力最強的江南古鎮(zhèn)相比其它的江南古鎮(zhèn)，烏鎮(zhèn)的先天基礎并不突出：開發(fā)時間遠晚于周莊、同里；與上海市區(qū)的距離較遠；除了原有的茅盾故居，也并沒有特別突出的文化內涵。但是烏鎮(zhèn)吸取了此前古鎮(zhèn)的開發(fā)經驗，憑借優(yōu)秀的開發(fā)和管理能力，成為六大古鎮(zhèn)中客流量第二大、收入最高的景區(qū)。烏鎮(zhèn)景區(qū)2023年的綜合客單價為115元，遠高于周莊、同里等景區(qū)30-40元的客單價。目前烏鎮(zhèn)已成為全國凈利潤規(guī)模最大的單一景區(qū)公司。?過去5年年均客流增長25%，收入增長34%受益整體旅游市場的蓬勃發(fā)展和烏鎮(zhèn)持續(xù)的開發(fā)創(chuàng)新，2023年-2023年烏鎮(zhèn)旅游公司年均客流增速25%，年均收入增長34%。2023年烏鎮(zhèn)旅游接待游客601萬人次，實現(xiàn)收入6.9億元。2、開發(fā)歷程：從“觀光小鎮(zhèn)”到“度假小鎮(zhèn)”到“文化小鎮(zhèn)”?開發(fā)之前（-2023年）：烏鎮(zhèn)在向城市化、工業(yè)化邁進的過程中，逐漸失去以河道為中心的江南古樸水鎮(zhèn)風光，新建筑、老建筑、破建筑摻雜，河道污染嚴重，另外文化資源也相對匱乏，僅有茅盾故居一個景點。?觀光小鎮(zhèn)（2023年-2023年）：2023年，時任桐鄉(xiāng)旅游局長陳向宏成立烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游投資，開始東柵保護工程，在吸取了周莊等其它古鎮(zhèn)的開發(fā)經驗和教訓后，為保證景觀整體風貌，首創(chuàng)“整體開發(fā)”、“管線地埋”、“整舊如故”等模式，拆除不和諧建筑、清理河道、為居民進行改廁工程、同時采用泛光工程提升烏鎮(zhèn)夜景。烏鎮(zhèn)東柵2023年對外開放。河東以小型展覽館為主，包括江南百床館、酒坊、染坊、茅盾故居等。河西以特色商品銷售為主。?度假小鎮(zhèn)（2023年-2023年）：2023年西柵景區(qū)對外運營，西柵內居民全部遷出，保護和修繕工作進行的更加完整，西柵面積比東柵大三倍。景區(qū)內的酒店、餐飲、商鋪基本都為公司直營，形成了國內較少有的“觀光加休閑體驗型”古鎮(zhèn)景區(qū)。?文化小鎮(zhèn)（2023年-）：挖掘小鎮(zhèn)民俗文化，與中央電視臺合作展現(xiàn)地方特色的年夜飯、長街宴、堂會等民俗活動。與黃磊、賴聲川等演藝界人士合作，舉辦烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)，增加烏鎮(zhèn)的文化元素，創(chuàng)建更難以復制的旅游文化壁壘。3、烏鎮(zhèn)模式：整體規(guī)劃、復合經營、注重休閑烏鎮(zhèn)成功的開發(fā)被聯(lián)合國專家考察小組譽為古鎮(zhèn)保護之“烏鎮(zhèn)模式”，成為“中國古鎮(zhèn)保護進程中值得推廣的典型”?？偨Y來看，烏鎮(zhèn)模式主要包括三點：整體規(guī)劃、集中產權、注重休閑。?整體規(guī)劃：公司建設初期就進行一次性整體的規(guī)劃，強調保存水鎮(zhèn)風貌。拆除不符合風格的新建筑，用“修舊如故”的方式保護原有老舊建筑。而管線地埋、河道清淤等方式保存了原有的古樸景觀。使得游客能夠更直觀和強烈地感受到小鎮(zhèn)的江南水鄉(xiāng)特色。?集中產權：烏鎮(zhèn)開發(fā)時吸取其它古鎮(zhèn)開發(fā)的經驗教訓，把景區(qū)內所有店鋪的產權都拿回，西柵內的居民全部遷出，酒店、餐飲和大部分的店鋪均為公司直營，避免景區(qū)商鋪過于雷同、商業(yè)化氣息太重的風險，直營模式也保證了經營質量，提升游客體驗。?注重休閑：西柵建設更側重體驗性的旅游消費，高檔會所、精品酒店、民宿滿足了各個層次的住宿需求，同時結合中青旅自身優(yōu)勢，側重發(fā)展會議旅游，符合旅游形態(tài)由“觀光游”向“休閑游”轉換的需求，也增加了游客在烏鎮(zhèn)的逗留時間和人均消費。4、收入結構和發(fā)展前景烏鎮(zhèn)目前的經營業(yè)態(tài)包括：門票（東柵100元，西柵120元，東西柵聯(lián)票150元），酒店餐飲、商鋪租賃（約200余房間）和娛樂項目（烏鎮(zhèn)游船和新建的烏鎮(zhèn)劇院）。其中，門票占比40-50%，酒店餐飲占比30-40%，租賃、游船和經營公司占比10-20%。往前看，烏鎮(zhèn)仍具備持續(xù)增長前景：1）西柵景區(qū)定位散客休閑游，旅游需求持續(xù)旺盛。13年受禽流感和炎熱天氣影響，整體浙江團客客流出現(xiàn)明顯下滑，以團客為主的東柵上半年客流下滑19%。但西柵定位休閑度假游，客流以散客為主，上半年仍然實現(xiàn)了19%的強勁客流增長，并拉動整體烏鎮(zhèn)收入增長10%。未來烏鎮(zhèn)西柵客流和客單價的提升將成為整體景區(qū)收入增長的主要動力。此外，2023年底即將試營業(yè)的上海迪士尼樂園和位于烏鎮(zhèn)周邊由周星馳投資的“大話西游”影視公園，都將成為刺激客流長期增長的重要因素。2）戲劇節(jié)吸引觀演客流，創(chuàng)造難以逾越的旅游文化護城河。2023年5月烏鎮(zhèn)旅游與黃磊、賴聲川、孟京輝等戲劇節(jié)知名人士成功舉辦首屆“烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)”，獲得成功的業(yè)界反響和客流提升效應。為烏鎮(zhèn)景區(qū)打造了獨特的競爭優(yōu)勢。往后烏鎮(zhèn)劇院計劃打造常態(tài)化的戲劇演出，進一步延長消費者盈利產業(yè)鏈。2023年木心美術館也即將開業(yè)。3）烏鎮(zhèn)南、北柵還擁有開發(fā)空間。烏鎮(zhèn)旅游公司具備南柵和北柵的開發(fā)經營權和部分土地儲備，未來擁有進一步的開發(fā)空間，拓展烏鎮(zhèn)景區(qū)的面積范圍。預計13年/14年烏鎮(zhèn)凈利潤增長為16.1%/19.5%，考慮到中青旅收購IDG15%股權將于今年4季度并表，預計中青旅擁有的權益凈利潤增速為19.9%/49.7%。5、烏鎮(zhèn)模式開啟“走出去”戰(zhàn)略，成為“連鎖型旅游目的地開發(fā)公司”烏鎮(zhèn)成功的開發(fā)成為了中國古鎮(zhèn)景區(qū)開發(fā)的標桿，也吸引了多地方政府希望能夠與烏鎮(zhèn)旅游公司進行聯(lián)合開發(fā)。烏鎮(zhèn)旅游曾計劃在港股單獨上市，實現(xiàn)“走出去”的連鎖經營戰(zhàn)略。后由于景區(qū)門票問題而擱淺。古北水鎮(zhèn)的開啟將是烏鎮(zhèn)旅游實現(xiàn)外地擴張的第一步，未來預計將會有新的景區(qū)開發(fā)項目誕生。日前，桐鄉(xiāng)市正式獲國家旅游局批復，成為全國首個旅游綜合改革試點縣，計劃建設“中國旅游第一大縣”。將以桐鄉(xiāng)城區(qū)為游客集散地，打造四大旅游特色精品小鎮(zhèn)，即烏鎮(zhèn)世界一流風情小鎮(zhèn)、濮院時尚旅游購物小鎮(zhèn)、石門鄉(xiāng)村休閑體驗小鎮(zhèn)和崇福運河文化小鎮(zhèn)。根據新聞報道和我們與桐鄉(xiāng)政府的溝通，處于桐鄉(xiāng)市東部，緊挨烏鎮(zhèn)的濮院基本確定由烏鎮(zhèn)旅游公司來進行合作運營開發(fā)。濮院在明清時代曾被譽為“江南五大鎮(zhèn)”之一，未來規(guī)劃成為以“歷史文化和時尚購物”為主題的5A級景區(qū)。桐鄉(xiāng)政府還計劃將烏鎮(zhèn)和濮院通過運河之水連接，串聯(lián)整個桐鄉(xiāng)旅游業(yè)。今年起濮院已開始建設樣板區(qū)，連接濮院和烏鎮(zhèn)的道路也在建設，從14年起將征收土地產權。四、旅游、酒店和策略投資：關注互聯(lián)網O2O轉型1、旅行社業(yè)務：關注會展業(yè)務和O2O轉型三大問題導致整體旅游行業(yè)困境：1）中國旅游出行方式正逐漸由組團游向自由行轉化，新旅游法出臺后提高了旅行團價格，更加劇了團客市場萎縮的速度；2）行業(yè)門檻較低使得競爭過度激烈；3）經營效率較低，而且大量的收入為現(xiàn)金結算，很多是后臺返點、回扣等灰色收入的形式，企業(yè)層面難以監(jiān)控。行業(yè)困境反映在財務數據上，中青旅的旅行社毛利率處于逐年下滑的趨勢，2023年毛利率下滑至8.8%（包含會獎業(yè)務）。同行業(yè)的國旅總社的毛利率也同樣呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，2023年凈利潤率僅為0.3%。會獎業(yè)務是旅行社行業(yè)中的亮點。會獎游客具備規(guī)模大、人均消費高、逗留時間長的特點。中青旅從02年開始發(fā)展會獎業(yè)務，近三年收入復合增速高達46%，被評為“2023年度中國會獎旅游行業(yè)20強”榜首。然而今年以來三公消費的控制使得公款出行的游客顯著下滑，上半年公司會獎業(yè)務同比僅增長5%。我們認為會獎行業(yè)同樣存在門檻較低的問題，更多的民營旅游公司也在快速發(fā)展這一業(yè)務，未來利潤仍然可能持續(xù)下滑。中青旅積極進行互聯(lián)網和移動端布局。從成熟市場發(fā)展經驗來看，在線旅行社業(yè)務將占到50%，而目前中國在線旅游滲透率僅為6.6%，具備極大的發(fā)展空間。中青旅是中國大型旅行社中最先觸網，最先布局移動端的公司(港中旅、康輝、中國國旅迄今都未實現(xiàn)真正意義的互聯(lián)網布局)。遨游網被評為“2023年傳統(tǒng)企業(yè)電子商務之星”、“中國出境游最佳旅游社電子商務網站”。公司在最新的非公開發(fā)行預案中，擬投入3.3億元進行遨游網的平臺化、網絡化和移動化升級，再次突出互聯(lián)網和移動端渠道布局。中青旅的優(yōu)勢在于線下充足的門店優(yōu)勢和會員資源，若能實現(xiàn)全面O2O，帶來線上線下的良性互動，將能提升客戶體驗，實現(xiàn)線下客戶回流和經營效率提升，未來想象空間巨大。另外，關注新旅游法實施帶來的旅行社格局變化。新旅游法打擊了小旅行社以不合理低價獲得市場份額的行為，有利于改善旅行社行業(yè)的競爭格局。中青旅、國旅總社等品質高、品牌好的大型旅行社相對更為受益。預計13/14年旅行社整體收入同比增長7%/19%，13年受三公消費控制和禽流感影響，整體收入增速放緩，預計從14年起在遨游網帶動下恢復約20%的收入增速。2、酒店業(yè)務：帝苑酒店虧損拖累增長截止2023年，公司擁有29家山水酒店，全部為直營模式，定位時尚經濟型，價位在約300-400元。另外，公司還擁有桂林帝苑酒店，該酒店原側重接待入境游旅客，但由于店齡時間長、競爭激烈、入境游客流增長停滯，酒店連續(xù)三年處于虧損狀態(tài)。預計2023年/2023年中青旅酒店部分凈利潤為105萬和629萬元。3、IT投資：穩(wěn)定增長公司主要通過風采科技和創(chuàng)格科技兩個控股公司來進行IT策略投資。風采科技在云南、四川、貴州三省發(fā)行電腦福利彩票，抽取彩票銷售收入的2%-3%作為服務費。預計這部分收入能夠穩(wěn)健增長。創(chuàng)格科技為客戶提供IT技術產品的解決方案，H3C業(yè)務在全國總代理商的市場規(guī)模排名第一，但由于行業(yè)競爭激烈，2023年凈利潤率僅為2%。整體來看，預計IT部分2023年和2023年的凈利潤為8400萬和9600萬元，同比增長8%和14%。4、房地產投資：地產收入結算即將完成中青旅的房地產業(yè)務由公司和綠城集團合作建立“中青旅綠城投資置業(yè)”。預計13年和14年將把慈溪項目剩余的4-5億尾盤結算完成。未來暫不會有其它新的地產開發(fā)項目。另外，公司06年投入使用的中青旅大廈基本實現(xiàn)滿租，預計未來仍能夠保持穩(wěn)定增長，并為其它業(yè)務發(fā)展提供穩(wěn)健現(xiàn)金流。5、商業(yè)地產：桐鄉(xiāng)旅游廣場公司在10月15日公告的非公開發(fā)行方案中，募投項目包括投資3.15億元建設桐鄉(xiāng)旅游廣場。該項目位于桐鄉(xiāng)高鐵站北側200米。桐鄉(xiāng)高鐵站是滬杭高鐵線中間站除嘉興高鐵南站外通車數量最多的車站。該項目規(guī)劃有高端酒店（年接待量超過15萬人次）、沿街商場和旅游集散中心。項目立足于整體桐鄉(xiāng)客流的快速增長，突破烏鎮(zhèn)景區(qū)的接待瓶頸。預計廣場將于15年完工，短期不會對盈利產生顯著影響。五、盈利預測1-3季度公司實現(xiàn)收入69.96億元，同比下滑12%（扣除房地產影響，收入同比增長10%）。實現(xiàn)凈利潤2.14億元，同比下滑19%，扣非后（房地產業(yè)務和政府補助）凈利潤同比增長17%。雖然受到禽流感、炎熱天氣和三公消費下滑的影響，烏鎮(zhèn)整體客流下滑5.9%，但得益于西柵客流占比增大和客單價的提升，仍然實現(xiàn)收入同比增長11%，凈利潤同比增長18%。預計2023-2023年營業(yè)收入為95.6億和114億元，同比變動-7%和19.7%。預計2023-2023年凈利潤為2.59億和3.44億元，同比變動-12%和33%（扣除地產影響13年凈利潤增速26%）。烏鎮(zhèn)股權并表拉動14年業(yè)績增長，古北項目從15年開始貢獻凈利潤。預計今后3年業(yè)績年均增速超過30%。

2023年出版行業(yè)分析報告2023年9月目錄一、技術進步與新媒體發(fā)展帶動出版業(yè)數字化轉型 PAGEREFToc357197373\h31、數字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢 PAGEREFToc357197374\h32、新媒體時代用戶消費習慣改變 PAGEREFToc357197375\h53、移動終端普及帶動產業(yè)發(fā)展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持數字出版產業(yè)轉型 PAGEREFToc357197377\h8二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、圖書期刊報紙整體增速保持平穩(wěn) PAGEREFToc357197379\h92、用戶消費需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教輔是中國出版業(yè)的支柱和驅動力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入學率不斷提高，教育出版市場前景廣闊 PAGEREFToc357197382\h122、出版集團深耕教育出版市場，開拓全國盤活出版資源 PAGEREFToc357197383\h14一、技術進步與新媒體發(fā)展帶動出版業(yè)數字化轉型1、數字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢隨著技術的發(fā)展，特別是互聯(lián)網技術的進步、電腦的普及以及數字閱讀器的開發(fā)，人們的閱讀習慣和閱讀環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。相比于傳統(tǒng)的報紙、期刊、圖書等傳媒方式，人們越來越傾向于選擇數字媒體，數字出版產業(yè)也隨之迎來了一個高速發(fā)展期。傳統(tǒng)出版公司在數字化浪潮中也同樣而臨著沖擊，目前行業(yè)龍頭公司已經開始積極布局數字出版等新領域。傳統(tǒng)出版向數字出版轉型，使得通過提供內容實現(xiàn)價值的出版行業(yè)將不再囿于紙質圖書的產品形態(tài)，得以突破貨架經濟的限制，成為互聯(lián)網經濟的一部分，規(guī)模經濟、長尾效應作用更加突出;在定價機制、盈利模式等方而也有望制定新的規(guī)則、開創(chuàng)新的空間。2023年，全球電子書市場增速加快，美英市場發(fā)展最快。美國電子書市場占美國整個圖書市場份額的近8%，達到了2.7億英鎊。英國市場2023年的電子書產品銷售同比增長20%至1.8億英鎊。德國的電子書市場不到整個圖書市場份額的1%，即少于7500萬英鎊。2023年日本電子書市場占圖書市場的1.1%，即117億日元(9000萬英鎊)，韓國電子書市場銷售額達到了1975億韓元(C1.1億英鎊)。近年來，我國數字出版產業(yè)也發(fā)展迅猛，2023年國內電子圖書產業(yè)收入規(guī)模達到4億元，同比2023年增長33%}2023年國內電子圖書產業(yè)入規(guī)模達到5億元，同比2023年增長25%。2、新媒體時代用戶消費習慣改變根據“第九次全國國民閱讀調查”結果，2023年我國18-70周歲國民包括書報刊和數字出版物在內的各種媒介的綜合閱讀率為77.6%，其中傳統(tǒng)媒介如報紙、期刊閱讀率都下降，數字化閱讀方式同比大幅增長。數字化閱讀方式主要包括網絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等。對各類數字化閱讀方式的接觸情況進行分析發(fā)現(xiàn)，2023年我國18周歲-70周歲國民的網絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤讀取等數字化閱讀方式接觸率，均有不同程度的上升?，F(xiàn)代生活節(jié)奏加快，受到高強度的工作、豐富的娛樂活動以及網絡沖浪的擠壓，在家中、辦公室等固定場所的整塊閱讀時間漸漸萎縮。人們的時間被分散到上下班路途、會議就餐等過程中，形成越來越多的“時間碎片”。充分利用這些“時間碎片”的移動閱讀，釋放了大批有心沒時間的讀者的閱讀需求，成為當下閱讀的流行方式，手機、平板電腦、電子書等移動電子閱讀器正在讓人們的閱讀習慣“移動化”。2023年，在報紙期刊閱讀率走弱之時，以手機、電子閱讀器為代表的移動數字閱讀成為促進國民閱讀率增長的主要引擎。隨著信息技術的發(fā)展，手機閱讀、電子閱讀器閱讀等新型便捷的閱讀方式走進人們的生活，使閱讀行為不再受時間、空間和環(huán)境的限制，閱讀變得更加容易進行。這些數字化閱讀方式的發(fā)展，也成為國民綜合閱讀率上升的一個重要因素。2023年，我國18周歲-70周歲國民數字化閱讀方式(網絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等)的接觸率為38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8個百分點，增幅為17.7%。根據《第九次國民閱讀調查》統(tǒng)計，從2023年到2023年的4年間，呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢，特別是在2023年以后，年均增幅度都在6個百分點左右。3、移動終端普及帶動產業(yè)發(fā)展數字閱讀產業(yè)的興起很大程度受益于數字終端的普及，數字閱讀器包括兩類，一類是專門的電子閱讀器、電紙書等設備，另一類是移動終端，包括平板電腦、手機等。根據IHSiSuppli2023年12月的數據整理發(fā)現(xiàn)，2023年全球電子閱讀器出貨量較2023年增長了108%，達到了2710萬臺的規(guī)模。據預測，該數據在2023年將達到3710臺，但是增長率放緩，約為37%。預計未來電子閱讀器的出貨量仍將保持增長的趨勢，但增速會逐漸放緩，主要是由于前期固定用戶的使用率基本趨于飽和，另外來自平板電腦，智能手機等移動終端的快速發(fā)展，也會影響純電子閱讀器終端的增長率。近年來移動終端快速發(fā)展，2023年全球智能移動終端(平板及手機)出貨量達到了4.87億部，首次超過了全球市場PC(臺式本及筆記本)的出貨量。我們認為，未來移動終端是帶動產業(yè)發(fā)展的主要力量，單一功能的電子閱讀器會被逐漸淘汰，隨著相關應用和內容的豐富，未來趨勢是平臺化的運作，通過云端進行存儲和交互。在中國市場上，智能終端發(fā)展迅速，我們預計智能手機出貨量在2023年將超過功能手機。4、政策大力扶持數字出版產業(yè)轉型2023年4月末，新聞出版總署《新聞出版業(yè)“十四五”時期發(fā)展規(guī)劃》正式發(fā)布?！兑?guī)劃》第一次將“電子書包研發(fā)工程”列入“十四五”重大工程項目?！兑?guī)劃》指出，通過電子書包及配套資源數字化工程提高教學資源重復使用率，推動節(jié)能減排，形成內容豐富、互動性強、易于學生使用、符合青少年閱讀習慣的數字教學出版體系，推動電子書包的發(fā)展。2023年出臺的《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2023-2023年)》明確要求，加強優(yōu)質教育資源開發(fā)與應用。2023年下半年，新聞出版總署等牽頭組織的專門機構就電子書包的標準等開始研究制定，在北京、上海、成都、廣州、深圳、大連等大城市的中小學，開始了電子書包教學模式的實驗和研究，研究涉及語文、數學、英語、科學、綜合活動等課程。教育產業(yè)的數字化，將是出版集團進行數字化轉型的最佳切入點，數字教育包括電子書包和教育信息化，教育部制定了100個示范區(qū)來進行試驗推廣，傳統(tǒng)的出版集團抓住教育產業(yè)的機遇進行數字化轉型，再逐步全而向出版行業(yè)進行數字化轉型。二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛1、圖書期刊報紙整體增速保持平穩(wěn)出版發(fā)行行業(yè)在數字出版技術進步與消費行為變遷挑戰(zhàn)下，整體呈現(xiàn)平緩增長態(tài)勢，在當前全球經濟不景氣的大背景下，以及新媒體的沖擊下，傳統(tǒng)媒體的發(fā)行和銷售收入(包括圖書、期刊、報紙)增幅在10%以內。在教材教輔改革、人口結構變化的大趨勢下，圖書內生經營而臨較大壓力，出版類公司的成長需要寄希望于外延整合和發(fā)行及商業(yè)模式變革。2023年前9月，圖書銷售指數累計同比降幅1%，較上年同期及2023年全年均實現(xiàn)正增長。我們認為，雖然出版發(fā)行景氣度偏弱，但應該看到，發(fā)行資產往往包括良好的地段優(yōu)勢資源(如市中心新華書店)，如果結合商業(yè)文化地產運作，將有資產增值機遇。我們預判結