產(chǎn)權式酒店及酒店式公寓

相關知識培訓基本知識培訓相關知識培訓產(chǎn)權式酒店產(chǎn)權式酒店概念產(chǎn)權式酒店的性質(zhì)產(chǎn)權式酒店的類型及特點產(chǎn)權式酒店的起源及發(fā)展產(chǎn)權式酒店的運行機制產(chǎn)權式酒店中國產(chǎn)權式酒店發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權式酒店在運營及交易上面臨的問題產(chǎn)權式酒店與各類投資方式的對比相關知識培訓產(chǎn)權式酒店的概念就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。其實質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn)權酒店商業(yè)模式和國外的權益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。相關知識培訓產(chǎn)權式酒店的性質(zhì)產(chǎn)權式酒店與別墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。相關知識培訓產(chǎn)權式酒店的類型及特點純產(chǎn)權酒店養(yǎng)老型酒店產(chǎn)權式酒店的類型時權酒店時值度假型酒店相關知識培訓實權酒店是將酒店的一部分設施的一個特定時段的使用權出讓，使用者不享有該資產(chǎn)的升值和分紅的權利。實權酒店是最早把旅游產(chǎn)品使用權商品化的一個嘗試

產(chǎn)權式酒店的類型及特點是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。

養(yǎng)老型酒店時權酒店指消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施消費者不擁有使用權及產(chǎn)權。

時值度假型酒店相關知識培訓產(chǎn)權式酒店的類型及特點

產(chǎn)權式酒店的特點3、兼具居住度假與投資兩種功能產(chǎn)權式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產(chǎn)權式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經(jīng)營利潤;有些則提供免費居住天數(shù);有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。2、酒店式管理產(chǎn)權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物，以及各種鐘點服務，這方面而言，產(chǎn)權式酒店與酒店并無二致。1、業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權，擁有所有權，但沒有經(jīng)營權，并且產(chǎn)權往往僅有40年。相關知識培訓產(chǎn)權式酒店的起源及發(fā)展起源

上世紀70年代，在阿爾卑斯山腳下，有一位名叫亞歷山大?耐的瑞士人面對四季如潮的游客突發(fā)奇想；如果將阿爾卑斯山下酒店的客房使用權分時段出賣給一部分有錢人，滿足他們每年定期的消費需求，一定是個雙贏的生財之道。于是便有了“時權酒店（TIME－SHAREHOTEL）”。 后來，在時權酒店的基礎上又發(fā)展出了產(chǎn)權式酒店。與時權酒店不同的是，產(chǎn)權式酒店買斷的是產(chǎn)權而不僅僅是時段，即將酒店每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。在交完銀行按揭貸款后，購房人最終取得房屋產(chǎn)權。相關知識培訓中國產(chǎn)權式酒店發(fā)展現(xiàn)狀

中國城市出現(xiàn)“產(chǎn)權式酒店”

2000年10月，海南三亞海景大酒店在北京推出了客房產(chǎn)權。此后兩年推出的“產(chǎn)權式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延慶的金色假日酒店，廣州的遠洋商務大廈，深圳的丹楓白露酒店，浙江臨安的錢王大酒店，天津的龍城客棧，湖南韶山華龍山莊等。合肥、秦皇島、大連等地也熱銷此類房產(chǎn)項目。相關知識培訓隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，產(chǎn)權式酒店的概念逐漸被認可旅游度假、商務活動人士成為主力消費群要有足夠的陽光、休閑健身設施，國外的產(chǎn)權式酒店多建在有陽光、海灘的地方交換各地隸屬于該服務網(wǎng)絡的任何一家酒店的等值使用權分時度假交換體系配套設施客戶群產(chǎn)權式酒店的發(fā)展條件中國產(chǎn)權式酒店的發(fā)展透析消費觀念產(chǎn)權式酒店的發(fā)展與興起中國產(chǎn)權式酒店的發(fā)展透析1995年開始，產(chǎn)權式酒店在國內(nèi)著名旅游度假區(qū)不斷開花。北京、上海、深圳、海南等地已相繼誕生了300多家產(chǎn)權式酒店。旅游與房地產(chǎn)相結合的新興物業(yè)開發(fā)模式從2001年起風靡全國隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“丹楓?白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大龍慶（假日）鄉(xiāng)村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍?月亮灣大酒店”中國產(chǎn)權式酒店的發(fā)展透析產(chǎn)權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資，40％左右是企業(yè)集團購買。有一定經(jīng)濟實力的家庭和個人分時度假公司一些公司或事業(yè)機構 他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；購買動機為業(yè)務、或度假需要

購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區(qū)設有招待所、療養(yǎng)院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產(chǎn)權式酒店就可以卸掉這些包袱；客戶構成分析產(chǎn)權式酒店的運行體制

AddYourText產(chǎn)權式酒店的運行體系構成產(chǎn)權人體系投資保障體系合約體系經(jīng)營體系利潤分配體系產(chǎn)權式酒店的運行機制1．產(chǎn)權人體系主要由已經(jīng)出售的客房的小業(yè)主和未售出的客房、不能出售的帶有營業(yè)性質(zhì)的公共配套的大業(yè)主共同構成了產(chǎn)權酒店的產(chǎn)權人體系。2．合約體系主要業(yè)主和開發(fā)商簽訂的商品房買賣合約、業(yè)主和銀行簽訂的借款合約、業(yè)主和酒店管理公司簽訂的委托經(jīng)營管理合約、持卡人合約、產(chǎn)權人和獨立審計師事務所簽訂的委托財務審計合約等構成了產(chǎn)權酒店合約體系。

3．經(jīng)營體系以酒店管理公司為主體，開發(fā)商墊付酒店開業(yè)的啟動資金。4．投資保障體系主要由開發(fā)商為各小業(yè)主獲得銀行按揭提供的抵押加階段性擔保、開發(fā)商對酒店正常經(jīng)營提供的經(jīng)營性擔保、酒店管理公司的品牌經(jīng)營保證、獨立第三方審計師事務所對酒店經(jīng)營進行的財務審計共同組成了產(chǎn)權酒店的投資保障體系。5．利潤分配體系是根據(jù)酒店的實際運營效益，經(jīng)過嚴密合理的計算進行各業(yè)主的利潤分配，分配的主要原則應遵循業(yè)權分配原則。產(chǎn)權式酒店的運行機制產(chǎn)權式酒店的運行機制3．由酒店公司委托酒店管理公司進行酒店的經(jīng)營管理，產(chǎn)生的經(jīng)營收益上繳酒店公司。2．所有業(yè)主為酒店公司的股東，未售出的房產(chǎn)（包括經(jīng)營性配套）的產(chǎn)權由大業(yè)主即開發(fā)商所有。1．由開發(fā)商發(fā)起成立酒店公司4．由酒店公司委托審計師事務所對酒店管理公司進行財務審計。5．酒店公司根據(jù)酒店經(jīng)營收益進行利潤分配，回報股東。產(chǎn)權式在運營上酒店面臨的問題Problem1Problem2Problem3◎產(chǎn)權酒店把業(yè)主和酒店的開發(fā)者及經(jīng)營者在利益和風險上拴在了一起.◎投資時間如果太長，投資者面臨的風險會非常大。面臨著巨大的法律風險其一，由于違法，可能導致合同無效。其二，酒店配套設施的所有權和共用權約定不明確，難以保障投資者權益。其三，在委托管理機制方面存在嚴重問題。產(chǎn)權式酒店物業(yè)是有別與一般住宅物業(yè)的特殊商品房。其特殊之一就是業(yè)主只購買了一個經(jīng)營實體的某一房間占有權，產(chǎn)權固然為業(yè)主享有，但使用權必須受到一定限制。因為他沒有同時、也不能夠購買酒店的經(jīng)營權。只有酒店法人公司才具有這個酒店實體的經(jīng)營權。產(chǎn)權式酒店在交易過程中存在的風險在酒店經(jīng)營過程中相關政策出臺、大的市場變動會帶來一定的風險。這種風險主要來自開發(fā)商，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風險，投資者投資回報就沒有了保障。2、回報率風險4、租賃經(jīng)營過程中存在的風險1、市場風險3、權屬風險在酒店經(jīng)營過程中相關政策出臺、大的市場變動會帶來一定的風險。對于簽訂的租賃合同后，在出租過程中存在的損壞及經(jīng)營收入問題的解決產(chǎn)權式酒店風險應對及投資建議造成以上種種風險的主要原因在于，信息的不對稱以及投資者對轉讓、出租、擔保等專業(yè)投資知識的欠缺。明確房屋權屬產(chǎn)權證的辦理問題，雖然國家沒有明文規(guī)定必須辦理，建議投資者在前期對項目的合法性以及開發(fā)商的資歷，一定要有一個冷靜的分析和獨立的判斷過程。對于欲長期持有物業(yè)的投資者來講，應結合自己的投資計劃，如果覺得辦理產(chǎn)權證能降低投資風險，那就必須得辦理。擔保機制是否健全在投資前期一定要了解是由誰提供的擔保？擔保公司的資金實力如何？另外，還應特別關注擔保形式是什么？還應注意擔保的內(nèi)容是什么？是否有完善的退出機制所投資的物業(yè)有沒有完善的退出機制，對于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續(xù)投資的話，能否“全身而退”的問題。產(chǎn)權式酒店能夠受到熱捧的原因產(chǎn)權式酒店與傳統(tǒng)房產(chǎn)投資相比，擁有多項連帶回報。地段好，出租回報率高投資輕松、風險小、回報豐厚具有服務水平優(yōu)、裝修配備齊全、回報高增值快等特點，由專業(yè)公司代理，不需費心費力；用處多，待客經(jīng)營兩不誤等諸多優(yōu)點。旅游城市的自然條件和地理位置非常適合發(fā)展產(chǎn)權式公寓和酒店。產(chǎn)權式公寓和酒店有可能成為旅游房地產(chǎn)的主打產(chǎn)品，進而帶動旅游經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地段好，出租市場廣，其回報率會在5%到10%左右。總體來看，產(chǎn)權式酒店與高價樓盤相比，投資回報率還是相對比較高一些，因為它的市場需求還是比較大的。是目前市場較為理想的一種投資性產(chǎn)品。由于投資輕松、風險小、回報豐厚，產(chǎn)權式酒店被比喻為“不動產(chǎn)投資中的最后一只原始股”。但高回報率亦伴隨有經(jīng)營風險，提醒投資者，開發(fā)商的資質(zhì)、誠信以及酒店經(jīng)營管理水平是保障投資者獲得投資收益的關鍵因素。投資方式投資回報風險分析產(chǎn)權式酒店6—15%+免費度假天數(shù)+物業(yè)產(chǎn)權1、旅游業(yè)倒退：可能性很小2、酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽度好的公司，另外有產(chǎn)權物業(yè)保值投資股票較好情況為：17%股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套國債2.4—4.1%通貨膨漲，風險很低儲蓄0.99—2.88%通貨膨脹，國家金融政策，風險很低購買保險遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安。也不要賠償產(chǎn)權式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較產(chǎn)權式酒店與高端住宅、商鋪產(chǎn)品相比比較項目投資住宅投資商鋪投資產(chǎn)權式酒店投資回報方式出租升值后轉讓套現(xiàn)出租升值后轉讓套現(xiàn)自用委托經(jīng)營獲取年度分紅，升值后轉讓套現(xiàn)，免費入住，其他多種回饋產(chǎn)權通常70通常40通常50資金要求一次性投資大，對投資者資金要求高單位成本高，根據(jù)鋪面面積投資額不同首付款較低，對投資者資金能力要求低升值保障國內(nèi)宏觀經(jīng)濟尚好，經(jīng)濟處于增長期；部分城市地價已經(jīng)出現(xiàn)泡沫；從2007年底房地產(chǎn)進入新一輪調(diào)控國內(nèi)宏觀經(jīng)濟尚好，經(jīng)濟處于增長期；所在商圈保持長久的競爭力，商鋪推出量的供給平衡等等國際或國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟看好，當?shù)芈糜谓哟藬?shù)增加，酒店經(jīng)營管理的創(chuàng)新等市場狀況目前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟處于調(diào)整階段；近期部分城市商鋪房市場價格持續(xù)下跌，跌幅達15%以上；加上目前國家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)市場可能有暫時的“疼痛”目前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟處于調(diào)整階段；全國商品零售價格指數(shù)持續(xù)上升，商業(yè)經(jīng)營處于低潮；市場商鋪供應量絕對過剩，價格下跌市場競爭持續(xù)加劇。目前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟處于調(diào)整階段；旅游市場是第三產(chǎn)業(yè)中增長最快的市場；產(chǎn)權式酒店多位于旅游勝地，多種旅游資源豐富獨特；多數(shù)由專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營管理。投資項目投資股票、投資產(chǎn)權式酒店投資額多少不限幾萬元---幾十萬元套現(xiàn)能力隨時套現(xiàn)穩(wěn)定收入套現(xiàn)風險性變化莫測，可能迅速增加收入，也可能瞬間大幅度減少收入（目前股市很危險）經(jīng)營保障體系將風險降低；旅游經(jīng)營持續(xù)增長是投資回報穩(wěn)步增長；精力要求隨時關注，耗費較大精力專業(yè)酒店管理經(jīng)營回報方式股票上升增值委托經(jīng)營獲取年度分紅，升值后轉讓套現(xiàn)，免費入住權，其他多種回報投資產(chǎn)權式酒店與投資股票證券比較新型產(chǎn)權式酒店投資期限不再長達數(shù)十年增加擔保機制投資回報不再使用物業(yè)和投資者分成的方式比如第一城的投資回報固定在每年8.3%，其中包括6%的現(xiàn)金回報與2.3%的回報等值的酒店享用權。比如第一城最短投資期限為3年，最長為8年這些項目還建立了退出機制，如第一城項目中規(guī)定，3年之后，對于那些不愿意繼續(xù)委托出租，而希望收回投資的業(yè)主，可將物業(yè)轉售給第三方或經(jīng)營公司，讓投資者全身而退。在投資者最為關心的投資安全性問題上，設立了擔保機制。酒店式公寓酒店式公寓概念酒店式公寓特點酒店式公寓的投資前景與公寓式酒店的本質(zhì)區(qū)別酒店式公寓酒店式公寓起源酒店式公寓的概念

酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設備，概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。酒店式公寓的起源

酒店式公寓概念最早起源于歐洲，是當時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是做短暫的停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形，不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大消費者的好評，隨著發(fā)展又漂洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。酒店式公寓的特點完善的服務和管理家庭式的居住布局目標市場主要針對居住市場中的較長期外籍居民◎包括家政服務、安全服務、交通服務。◎居家格局，居住舒適度高。◎主要客人有長期在華的商務人士，外企的經(jīng)營管理者，放長假來華旅游者。酒店式公寓的特點

酒店式公寓的特點◎戶型從幾十平方米到幾百平方米不等

可滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。裝修格調(diào)多種。◎酒店式的服務、公寓式的管理

亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店，會所等多功能為一體。酒店式公寓的特點ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText◎項目本身的設計個性化突出

不同于一般住宅管理形式，因為客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，物業(yè)管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，消除房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。◎自住的最大特點是方便自由、價格較低

隨時可以得到酒店式服務，如洗衣、換被單等。公共設施類似于酒店，彰顯居住者的身份。

酒店式公寓的特點酒店式公寓投資前景

目前，國內(nèi)最大、中城市已經(jīng)形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非常客觀的商務消費能力。是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多的更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)無法比擬的。公寓式酒店與酒店式公寓的區(qū)別酒店式公寓與公寓式酒店的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權。產(chǎn)權式酒店與酒店式公寓的比較優(yōu)勢劣勢1、產(chǎn)權式酒店租客范圍大，產(chǎn)權式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的租客出租，也可以中長期的商務包房租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租。2、產(chǎn)權式酒店度假休閑，投資兩相宜；3、產(chǎn)權式酒店的配套設施和服務水準都優(yōu)于酒店式公寓；4、對于喜歡“尊貴、豪華、享受”的客戶，產(chǎn)權式酒店比酒店式公寓更有吸引力；5、產(chǎn)權式酒店一般由專業(yè)的管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進行出租，經(jīng)營能力的高下之分一目了然；6、一般情況下投資產(chǎn)權式酒店的收益要大于酒店式公寓；7、