物業管理師考試輔導資料：物業管理市場化面臨的挑戰與現實選擇一

物業治理是房地產綜合開發的連續和完善，又是現代化城市治理和房地產經營治理的重要組成局部。物業治理行業形成、進展的歷史，可謂時間不長，但一路坎坷。上世紀九十年月，房地產開發持續升溫，與其直接關聯的物業治理行業也隨之誕生。從當時人們的思想考慮：房地產開發越火，物業治理行業前景越好。但事與愿違，就是在房地產開發鼎盛時期的世紀之交的近五年中，物業治理的進展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。很多業內人士都在討論這個問題，給出的答案也不盡一樣，有埋怨政府扶持政策力度不夠的；有埋怨業主素養太低，不愿正常交費的；有埋怨物業公司層次太低，效勞不標準、不到位的；甚至還有埋怨宏觀經濟和市場環境都不允許這一行業能生存、進展的。林林總總，莫衷一是。其中有很多見解是值得確定的。本文試就物業治理行業形成的先天缺陷、應擔當的責任和如何轉變這種狀況，如何讓這一行業實現能生存、能進展、能為和諧社會創立以及為百姓制造良好居住條件、居住環境，成為受老百姓歡送的新奇效勞行業作一論述。要解決這些問題，就要做到物業治理公司與城市政府各自職責清楚；市場化運作與標準化的行政治理齊頭并進；物業治理企業的自身素養提高刻不容緩。

一、存在問題分析

（一）相對獨立的物業分布不能產生規模效應

依據規模效應的原理，物業治理企業所供應的效勞范圍越廣、工程越多，單位工程所分攤的固定本錢就越低。

由于歷史緣由，造成紹興的住宅小區規模不大，但星羅棋布，治理上各自獨立、互不貫穿的格局。這不僅大大消耗了物業治理企業的治理本錢，也造成了治理上難以標準、運作不順暢的弊病。

我們在實踐中體會到，對一個2萬平方米的物業小區和對5萬平方米的物業小區治理產生的費用非常接近，而整塊治理的面積越大，平均治理本錢就越低，有些權威人士認為，8萬平方米左右的物業小區，是物業治理公司的盈虧平衡點，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業小區治理，幾無盈利可賺。而規模越小，治理費用就越大，收入越少，虧損就會越大。

（二）城市政府職責尚未剝離，是物業治理企業加重本錢的根本緣由之一

城市公用設施設備，生活、生產用水的進出、生活垃圾的收集和清運、城市環境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設施的設置、修理、更新，直至小區內的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無疑問是城市政府的事。然而，由于進入了小區，小區范圍內的一切公用設施設置、修理、更新全成了物業治理企業必需完成的任務，企業的人力投資尚且不說，經濟負擔明顯加重，致使物業治理企業陷入左右犯難的境地，難以開展正常的治理活動。

如上所述，政府必需擔當的社會職能全部落到了物管企業的頭上，物業治理企業再想有所盈利就成了天方夜譚。

（三）普遍不上檔次是物業治理企業難以開拓市場的重要緣由

偏重于維持和守攤，是目前物業治理企業普遍存在的現象。然而，按現代企業的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個等死的企業，能有多大的進展、多大的市場份額？然而，令人難以置信的是這些企業還生存著，在社會上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負債累累而不破產緣由何在？筆者通過調查，大致明白了其中的緣由。

自建自管的模式，仍處于主導地位。不少物業治理企業既是原開發建立單位的派生氣構，又是售后修理治理的授權機構。他們在開發工程完成后的一個時期內，負有處理工程尾期各種問題的任務，經濟上開發建立單位還在不斷“輸血”；業務上，只要低標準完成治理任務