謹呈：卉森置業新區大盤操作思緒溝通 重慶正合嘉地產顧問 Reporter：維勒M版權聲明：本文僅供客戶內部適用，板權重慶正合谷麥地產顧問有限一切，未經重慶正合谷麥顧問地產書面答應，不得擅自向其他任何機構和個人傳閱、援用、復制和發布報告中的部分或全部內容.淺談新區大盤開發.3從萬科良渚文化村看新區大盤開發方式.???1、工程概略2、工程規劃自創3、工程運營自創4萬科良渚文化村.5城市構造攤大餅構造。郊區居住圈的六大中心組團之一，自然風貌與產業構造相順應的近郊居住區，被賦予“北秀〞的內涵交通間隔市中心26公里，車程超半小時。間隔蕭山國際機場車程最少1小時1.工程概略間隔市中心26km.6規模幅員面積總規模10000畝租用地范圍約5000畝：山林維護，工程區隔等代征地范圍約500畝：道路交通等城市配套征地范圍約5000畝：住宅〔70%〕、公建 〔10%〕、旅游開發用地〔20%〕人口1萬戶，3-4萬人，可提供8000個任務崗位1.工程概略萬畝大盤，含旅游開發用地.72.工程規劃規劃愿景.82.工程規劃傳統的產品體系.92.工程規劃良渚的產品體系：以文化、休閑、旅游為價值外延，從“賣房子〞到賣“生活方式〞中心→支撐→價值外延.102.工程規劃良渚的產品體系.112.工程規劃良渚的產品體系.122.工程規劃良渚的規劃規劃.132.工程規劃良渚的規劃規劃.142.工程規劃良渚的規劃規劃.152.工程規劃良渚的規劃規劃.162.工程規劃良渚的配套簡介：文化配套設備.172.工程規劃良渚的配套簡介：文化配套設備.182.工程規劃良渚的配套簡介：旅游休閑配套設備.192.工程規劃良渚的配套簡介：旅游休閑配套設備.202.工程規劃良渚的配套簡介：旅游休閑配套設備.212.工程規劃良渚的配套簡介：旅游休閑配套設備.222.工程規劃良渚的配套簡介：旅游休閑配套設備.232.工程規劃良渚的配套簡介：旅游休閑配套設備.242.工程規劃良渚的配套簡介：旅游休閑配套設備.252.工程規劃良渚的配套簡介：醫療配套設備.262.工程規劃良渚的配套簡介：醫療配套設備.272.工程規劃良渚的配套簡介：醫療配套設備.282.工程規劃良渚的配套簡介：醫療配套設備.292.工程規劃良渚的配套簡介：教育配套設備.302.工程規劃良渚的配套簡介：教育配套設備.312.工程規劃良渚的配套簡介：教育配套設備.322.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.332.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.342.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.352.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.362.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.372.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.382.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.392.工程規劃良渚的配套簡介：商業配套設備.402.工程規劃良渚的配套簡介：居住產品.412.工程規劃良渚的配套簡介：居住產品.422.工程規劃良渚的配套簡介：居住產品.432.工程規劃良渚的配套簡介：居住產品.442.工程規劃良渚的配套簡介：居住產品.451.2.3.4.5.6.7.建立分散式的村落中心，構成了快捷高效、步行可達的配套系統。完善的、全生命周期的、各消費檔次兼備的商業配套才是郊區大盤必備階段性持有社區商業有利于社區良好商業配套氣氛的構建。文化設備建立實現對古、今、中、西文化藝術的覆蓋，構建完好的文化設備系統。理想人居方式：有山有水，有點田，離塵不離城。實行以初改為主，終改為輔的穩健性、全產品線戰略。以相對高質量、全配套、低總價的高性價比戰略吸引主城客群快速導入居住人口的關鍵要素。2.工程規劃：自創良渚文化村規劃體系及產品構造的勝利要素：.463.工程運營開發歷程：四個階段.473.工程運營開發過程中住宅與配套交替實施.483.工程運營從工程運營層面，住宅繼續熱銷.493.工程運營：自創 良渚的開發原那么.50對本工程的中心自創.萬畝新城再造，應站在城市運營高度，多元化戰略協作，一二級聯動、PPP模式等，而不是與非同景、金科等工程在二級開發層面比較正合觀念1:萬畝新城再造，須占位城市運營高度.配套、住宅交替開發、逐漸呈現，給客戶以看得見的未來正合觀念2:漫長開發周期，須逐漸兌現規劃，構建繼續的市場自信心.53????????五星級酒店集群鷺島高爾夫球場璧山文化古鎮濱湖商業街、會所SPA、恒溫泳池、2個室外泳池游艇碼頭中藥老年養生基地婚紗攝影基地墅外露營基地等正合觀念3:新區生活，完善可落地的便民配套，遠比高大上更重要 工程內部規劃 配套極其完善：.正合觀念4:當下最緊急，保證充足供貨量，快速平衡現金流，保證配套建立；正合觀念5:當下最重要，全盤整體定位和開發戰略，多元化戰略協作，一二級聯動.正合顧問業務中心案例卡.A區域規劃案例.工程稱號：“金牛區城市中心〞定位工程地址：位于成都市金牛區委托方：成都市金牛區政府效力時間：2021年3月工程簡介：占地約8平方公里，以沙灣-交大路 為主軸，包括中鐵二局、沙灣、交大、金府四 大片區，打造金牛城市副中心。效力內容：城市建立開展戰略及區域板塊功能定位。金牛區城市中心規劃.工程稱號：成華中心區整體開展戰略研討工程地址：位于成都市成華區委托方：成都市成華區政府效力時間：2021年2月—2021年3月工程簡介：占地約5平方公里，加快成華區現 代化轉型，將建立路打造為“城市商業副中心 〞，實現“一核〞、“兩心〞、“一線〞、“ 一河〞的片區改造。效力內容：城市建立整體開展戰略、區域板塊功能定位及改造建議。成華區中心區.工程稱號：中信·華陽萬畝區域整體功能定位及功能分區規劃工程地址：位于成都市雙流縣委托方：中信集團效力時間：2021年05月—2021年06月工程簡介：占地約6.7平方公里，本區域位于 城市開展主軸方向，是城市新CBD延展區域， 是城市功能的完善、補足，RBD休憩新城定位 。效力內容：工程一二級聯動開展戰略、整體功能定位及功能分區規劃，土地營銷戰略。中信城南萬畝區域.工程稱號：中信蜀都新城土地開展戰略研討工程地址：位于成都市郫縣委托方：中信集團效力時間：2021年工程簡介：占地4.7平方公里，集居住、商務 和旅游度假休閑功能于一體，規劃有住宅、酒 店、大型購物中心、文化體育中心等多種產品 型態的宜居新城。效力內容：工程一二級聯動開展戰略定位和策劃分析，土地營銷戰略。中信蜀都.????概念高度建立舊城改造方式工程開發戰略土地出讓戰略及次序效力內容： 整體定位、規劃建議、出讓方式及次序邁瑞沙坪壩中心片區工程 工程位置：重慶市沙坪壩 委托方：邁瑞 工程規模：3.5平方公里 工程屬性：城市中心舊城改造 客戶困惑：.臨沂城市RBD休閑文娛產業鏈工程稱號：化武路產業功能開展方向研判工程地址：位于山東省臨沂市委托方：中核集團效力時間：2021年工程簡介：政企協作/一級土地整理工程，總 占地2.1萬畝，2020年前，實踐可開發用地約 4.7平方公里，集休閑、文娛、商貿、旅游、 教育、居住等復合功能為一體的城市新中心。效力內容：一級土地整理、產業功能開展方向研判、細化定位及運營開展建議。.工程稱號：青白江汽車博覽產業工程定位工程地址：位于成都市青白江區委托方：金通運德效力時間：2021年工程簡介：打呵斥都“汽車后市場〞的全產業 鏈，構成成都“汽車后市場〞的研發、物流、 展現、買賣、會展、商務、以及信息交換的平 臺。效力內容：汽車產業區功能細化定位及地塊發展戰略。青白江汽車博覽產業鏈.B大盤開發案例.重慶·成都·昆明·西安·福州華僑城工程.

區位屬性：禮嘉·新興生態居住區效力時間：2021年工程屬性：禮嘉新城規劃〔215萬㎡綜合大盤〕客戶關注點：城市站位、工程定位、各物業形狀落位及開發時序正合價值〔處理方案〕?【城市站位】正合經過多年對重慶開展趨勢研討，基于重慶經 濟產業、城市建立、人口能級、樓市格局及本工程根底屬性、 開展目的分析，提出世界級城市度假區城市站位?【工程定位】基于板塊為城市新區、資源型區域等要素，正合 提出“新興城市模板——公園城市〞中心方向。打造便利之城 、生態之城、時髦之城、休閑之城、安康之城?【物業落位及產品創新】結合工程競品及市場開展趨勢研討， 正合在聯排、疊拼、高層、洋房、獨棟打造全方位創新產品， 控制銷售面積、提升贈送率、提升溢價才干世界級城市度假區 ——重慶華僑城定位.

???區位屬性：重慶主城西進開展軸，主城第三極開展方向效力時間：2021年6月工程屬性：重慶西部新城文旅復合大盤客戶關注點：城市區域站位、重慶宏觀樓市、工程物業發展方向及價錢研判正合價值〔處理方案〕【城市區域站位】正合經過多年對重慶開展趨勢研討，基于重慶經濟產業、城市建立、人口能級、樓市格局及本工程根底屬性、開展目的分析，給出工程屬于高潛力城市、低非優質區域占位【主城宏觀樓市】基于主城、沙坪壩區域及大學城西永板塊市場近三年商品房、住宅、商業、寫字樓、公寓等成交量價、成交構造變化及未來趨勢研討，正合得出重慶目前處于市場下行階段、以價換量特征明顯，機遇小于等于風險。【物業開展方向及價錢研判】結合主城、沙坪壩區域及大學城西永板塊市場開展特征及趨勢，正合以為住宅與公寓屬時機與風險共存，商業和寫字樓受市場和產業限制，風險大于時機新城文旅復合大盤——重慶萬達文旅城.工程稱號：香江·長壽湖工程整體功能定位及功能分區規劃工程地址：位于重慶市長壽區長壽湖西岸委托方：香江效力時間：2021年工程簡介：占地約2平方公里，于重慶長壽湖 景區，站位西南首席養生度假區的，以山水、 人文、溫泉、高爾夫等多重資源打造生態度假 體驗區。效力內容：工程開展戰略、整體功能定位、功能分區規劃及營銷推行戰略香江長壽湖工程.工程稱號：鼎邦·篆山坪工程整體功能定位及功能分區規劃工程地址：位于重慶市江津篆山坪區域委托方：鼎邦效力時間：2021年工程簡介：占地約3.3平方公里，以江津絕無 僅有的規模優勢，定位于國際半島公園城，承 載江津居住拓展功能區使命效力內容：工程開展戰略、整體功能定位、功能分區規劃江津篆山坪工程.工程稱號：國盛·蓮花湖工程整體定位及功能規劃分區規劃工程地址：位于重慶市大學城委托方：國盛效力時間：2021年工程簡介：占地約20平方公里，以人文、生態、安居為中心的國際級湖居生活新典范。效力內容：工程開展戰略、整體功能定位、功能分區規劃及經濟評價國盛蓮花湖工程.工程稱號：南充?青蓮萬畝區域開發工程工程地址：南充市高坪區青蓮鎮境內委托方：澤科集團效力時間：2021年4月-至今工程簡介：南充市青蓮統籌城鄉開展實驗區 分為果鎮、花鎮、草鎮、林鎮四大功能片區 。規劃總面積約7.6平方公里。目前，該項 目已完成總體規劃和控制性詳細規劃及一期 建筑性詳細規劃設計任務，土地平整及拆遷 任務正在緊鑼密鼓進展中。效力內容：工程區域整體開展戰略定位，首期市場定位及物業建議南充·青蓮萬畝區域開發工程.C政府性質企業效力案例.73重鋼舊址文創新革 ——渝富·大渡口工博工程 區位屬性：大渡口·城市傳統邊緣區 效力時間：2021年 工程屬性：重鋼舊址改造文創工程〔總占地95畝，總 建面11萬㎡，其中自持9萬㎡，銷售2萬㎡〕 客戶關注點：銷售型商業定位 正合價值〔處理方案〕 ?【銷售型商業定位】基于“中國首個主題體驗式工業博物館 〞整體定位前提下，結合板塊為城市傳統邊緣區，商務價值 弱，區域各種配套匱乏等實踐情況，正合提出先運營后銷售 戰略，產品功能復合化，提高其兼容性 ?【產品戰略】產品功能性強，實行先運營后銷售戰略，經過 前期招商引進知名品牌，構成集聚效應，加速區域成熟度及 弱化客戶對區域抗性，以便后期銷售，降低銷售風險.74景區文化綜合體——國富·沙磁文化廣場

????區位屬性：磁器口旅游景區·沙磁文化中心·嘉陵江景效力時間：2021年工程屬性：城市景區文化綜合體工程〔19.4萬方住宅，8.3萬方公建〕客戶關注點：整體規劃、產品定位、質量打造正合價值〔處理方案〕【整體規劃】內部商住分別，外部打造3萬方文化立體廣場，保證與磁器口、嘉陵江等的最正確動線聯絡【公建定位】街區游逛商業對磁器口商業進展提檔晉級，打造深度體驗的時間消費場；以公建住宅LOFT為塔樓主力，并打造酒店和少量辦公【住宅定位】抓市場主力剛需客群，打造人文、綠色、智慧的濱江質量人文活力社區【文化發掘】深度發掘沙磁文化，打造文化廣場的同時，寄文于商，將文化融入商業，并打造文化社區，全方位浸透沙磁文化. 純商業定位——康田·紫悅府二期商業工程 區位屬性：沙坪壩·大學城 效力時間：2021年04月 工程屬性：大學城純商業工程〔3.3萬㎡純商業用地 〕 客戶關注點：產品定位、客戶定位、塔樓方向 正合價值〔處理方案〕??【商業可行研討】正合經過詳細梳理區域內商業的供求量，判別適宜本工程開展的商業方式，找到并處理客戶來源、客戶需求，再次根底上，順應市場變化，提出二層7.3米的產品創新，并提出商業開展的新模式—O2O；【產品規劃設計】正合經過設計院資源將本次產品規劃盡能夠的落地，并指點工程經濟測算及估值.76高強度低密創新 ——康田·茶園工程

???區位屬性：茶園新區·中央居住區效力時間：2021年工程屬性：低密度住宅地產〔總建筑面積44萬方，容積率1.5〕客戶關注點：住宅產品定位正合價值〔處理方案〕【產品方向】結合開發商中心訴求：如何在高樓面價下，實現產品價值最大化，同時保證快銷；正合提出極致高低配〔高層+別墅〕的組合方案【住宅產品】正合根據扎實的市場數據分析根底和豐富的產品創新沉淀，提出工程無資源條件下必需走經濟型道路【產品創新】聯排、疊拼、高層產品創新，更高強度的排布方式，控制銷售面積、添加贈送面積、提升溢價才干.77高強度低密創新 ——渝開發·星河one

區位屬性：兩江新區·傳統居住區效力時間：2021年工程屬性：低密度復合住宅地產〔13萬㎡低密住宅+6萬方公建〕客戶關注點：公建定位、住宅產品定位正合價值〔處理方案〕?【公建定位】基于板塊為傳統居住區，商務價值弱，正合提出 公建住宅化、打造LOFT，主打投資和剛需居住客群?【住宅產品】正合根據扎實的市場數據分析根底和豐富的產品 創新沉淀，提出工程無資源條件下必需走經濟型道路?【產品創新】聯排、疊拼、洋房產品創新，控制銷售面積、添加贈送面積、提升溢價才干.

區位屬性：城市外延版塊·白市驛鎮邊緣區效力時間：2021年工程屬性：白市驛城區規模最大的商住復合工程〔48萬方〕客戶關注點：工程定位、各物業形狀落位及開發時序正合價值〔處理方案〕?【工程定位】作為區域規模最大的指點工程，正合提出“產城交融 示范區·中央城市綜合體〞的定位方向。全面超越競品，構建白市驛 新中心；?【產品定位】在容積率2的條件下，正合提出商住高低配，住宅打 造“純洋房社區〞，商業定位為“高新西區首個家庭全業態，體驗 式購物中心〞,打造購物中心+主題商街+社區商業+塔樓公寓的產品 組合；?【開發戰略】針對目前區域陌生的條件，正合提出“先質量、后生 活；先住宅、后商業〞的開發戰略，前期以質量洋房入市，以高品 質產品和區域大盤籠統獲得認知；隨著區域開展，單一住宅產品轉 向公寓、商業街多元產品配套；到片區成熟，住宅反哺商業,購物中 心運營，實現利潤和口碑雙重豐收產城交融示范區·中央城市綜合體——西錦白市驛工程定位.C商業、城市綜合體及其他品牌開發企業案例.???【開展方向】正合基于江北區第二大中心商圈的城市開展軌跡，從配套、規劃供地、周邊四大板塊客群需求等研討，制定本工程〞江北區第二中心〞的開展方向；【中心價值】正合經過對各條產品線的梳理，構建讓客戶“看到并信任〞的6大中心價值體系；【開發分期】基于對區域開展階段的梳理和地塊條件的研究，正合提出“先質量、后生活；先住宅、后商務〞總體開展戰略，整體分為三期開發。中心商圈大型城市綜合體——中渝國際都會 區位屬性：江北區·新牌坊效力時間：2021年 工程屬性：大型城市綜合體〔200萬方〕 客戶關注點：工程開展方向、中心價值體系構建、開 發分期 正合價值〔處理方案〕.

???區位屬性：璧山綠島新區·CBD中心區域效力時間：2021-2021年工程屬性：160萬㎡集居住、辦公、商業等于一體的城市綜合體工程客戶關注點：住宅產品質量與商業配套正合價值〔處理方案〕【公建定位】對于尚不成熟的城市新區，65萬方公建風險較大，正合將公建進展多條產品線分解分別研討可行性，提出公建住宅化、產品試水化戰略【住宅定位】基于2地塊綜合質素優于3地塊，正合建議2地塊以舒居型聯排別墅為主，高層填補容積率，3地塊打造以剛需為主的中等規模社區【產品創新】〔3地塊〕街鎮中心與新式鄰居互補；三疊、住宅化LOFT等多條產品線覆蓋，高性價比天安·綠島中心CBD規劃.

區位屬性：世界遺產金佛山景區正門口效力時間：2021年工程屬性：低密度復合旅游地產〔3萬㎡低密住宅+1萬方旅游度假商業〕客戶關注點：文化發掘和商業主題打造、住宅產品定位正合價值〔處理方案〕?【商業定位】依托于世界自然遺產金佛山的強勢區位條件，以 及政府一致規劃的5400畝的金佛山國際度假村的定位，找到 工程商業在這5400畝中的角色定位；其次根據甲方要求發掘 百年中華文化主題，打造商業的主題性，真正實現寄文于?【住宅產品】正合結合豐富的重慶旅游度假市場閱歷、扎實的 市場數據分析根底和豐富的產品創新沉淀，提出工程在金佛山 旅游地產處于開展起步階段的條件下必需走經濟型道路?【產品創新】mini度假洋房產品創新，控制銷售面積、添加贈 送面積、提升溢價才干 景區文化主題商業——旅投·天星小鎮.??【工程定位】基于板塊為空港區域，配套不成熟，臨空為特征優勢，正合提出主打體驗式公園商業，打造重慶首個百萬方世界體驗式購物公園【主題概念】正合根據地塊周邊分析及客群調研，提出以“重慶第四航站樓〞主題概念，打造江北國際機場以外重慶獨一的值機效力中心，提升工程商業價值渝北回興片區商貿中心規劃 區位屬性：回興板塊·產業園區域 效力時間：2021年 工程屬性：以臨空經濟為主題的大規模綜合型商業開 發工程〔78萬方商業〕 客戶關注點：工程定位、商業主題概念 正合價值〔處理方案〕.84??【住宅產品定位】正合根據扎實的市場數據分析根底和豐富的產品創新沉淀，提出復合型的產品組合，面對區域競爭，主打經濟型產品道路；【產品創新】聯排、疊拼、洋房、高層、公建產品創新，低總價、高贈送、提升溢價才干濱江資源型中低密復合 ——招商·依云江灣 區位屬性：巴南區·巴濱路中央活動區 效力時間：2021年 工程屬性：濱江資源型低密度復合住宅地產〔32萬㎡ 中低密住宅