--1-/35.生態愛心養老國際公寓可行性爭論報告.一、工程概況與特點工程概況本工程擬建在某區子午鎮見子河畔，環山旅游路以南500米處，占地面積約1000畝，社區涵括養老院、一般公寓〔自助老人、多層老年住宅〔介助老人、高級公寓〔介護老人、溫泉療養院、頤年活動中心、老年大學、健身俱樂部、效勞人員培訓中心、老年病?？漆t院與別墅、度假酒店等。各工程建設規模見《老年社區建設工程規模一覽表〔投資建議》工程特點本工程將借鑒國外成功閱歷，借助某的良好進展機遇，形成其獨特的經營理念與環境。本工程以養老院、養老公寓為核心，與老年病醫院、酒店互為補充，進展成為養老、療養、休閑度假景區。特點：本工程試圖打破傳統的白天一間房、晚上一床的養老模式，依據時代的進展制造全的住區休閑養老理念，如本工程的溫泉養老公寓以別墅形式消滅、高層養老公寓更像一個使老年人住在這里就像在家里一樣有猛烈的歸屬感并連續向年輕時代一樣享受豐富多樣的社會生活，同時又可享受了、養老院專業護理與全方位的專業效勞。此外，社區式養老亦可供給相對私密空間，為探親訪友、子女看護供給人性化空間。.環境優越，配套齊全。1.2.2社區功能齊備，高端物業。星級效勞，最貼近的優質醫護資源，為客戶供給24小時醫護效勞，療—養結合。由于養老院的特別性質，護理是其重要的一個組成局部，本工程建有老年病院，為養老院中的護理工程供給了優質的資源〔可與當地著名的三甲醫院合作或由其獨資經營，醫院除了供給病房護理，還供給上門護理〔養老院與醫院相連，對老人格外便利。而養老院又可為局部到此療養的老人供給溫馨的環境、微小的效勞。1.2.4豐富多樣的休閑生活〔借鑒美國太陽城中心的閱歷，酒店與度假別墅除了面對社會客源，還為局部不需要護理的養老客戶供給租售效勞〔別墅分為銷售與租賃兩種，以滿足其對高端養老效勞的需求。同時酒店與別墅還可以接待養老客戶的親友，為養老客戶供給各種休閑活動〔俱樂部功能。中國式養老與現代生活的有效結合〔借鑒加坡養老模式?？紤]到中國傳統的養老觀念、家庭倫理。中國老人寵愛與子女住一起，但由于工作緣由，子女無法與父母同住、無暇照看父母。老人與子女同城或同社區居住，通過專業養老機構有效解決這一難題。某市的房地產產業比較成熟，為這一模式供給了良好的根底：老人住在養老院，子女住在幾個街道外的社區，工作之余，家人可很便利的聯系。-2-/35..--10-/35二、行業概況與前景分析行業外部因素人口因素是老年產業的根本因素，是養老院投資建設的依據，通過對人口狀況與趨勢，可預判行業進展的前景。與本項目有直接關系的人口狀況即是老年人口的狀況。、中國老年型人口狀況：改革開放以來，隨著經濟的進展、生活水平與醫療衛生的進步，人口生育率的下降，中國開頭面對老齡化帶來的問題。依據聯合國國際人口協會編著的《人口學詞典》對人口老齡化的定義：當一個國家或地區到達60歲以上的人口所占的人口比例到達或超過總人數的10%，或65歲以上人口到達或超過人口7%，自1999年中國步入人口老齡化以來，老齡化加速進展，并日益呈現老年人口基數大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發態勢。截至2023年底，中國1.67億老年人中，80周歲與以上的高齡老人1899萬。中國目前有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，不同程度地需要供給護理照料效勞。下表是對中國近年人口的統計與將來趨勢的推斷，原始數據表格列表如下〔單位：萬人〕：65增勞年份總人口0~1415~64以上動人口撫養比2023132,12925,63395,79410,7022,1422023132,97824,91196,93811,1292,11937.20%2023133,63424,52497,71311,3972,07236.80%2023134,27924,28998,30111,6882,07636.60%2023134,91624,98,80712,0162,36.5%〔撫養比谷底〕2023135,54323,99499,15212,3971,94936.70%2023136,14423,94399,40112,8011,84037.00%2023136,70623,94199,46513,3001,77637.40%2023137,21323,65799,68213,8751,70637.70%2023137,65223,30599,91814,4301,65037.80%2023,01422,98099,92015,1141,602〕2023,29422,67199,80015,8231,59738.60%2023,49122,36599,53416,5921,61939.10%2023,61422,99,17017,3861,58739.80%2023,66821,73598,85218,0801,59740.3%〔總人口峰值〕2023,65821,39098,46618,8031,60840.80%2023,59221,01898,14019,4341,62041.20%2024,47120,61798,10719,7481,62641.10%2025,30120,98,10220,0121,63541.00%2026,08219,72298,34920,0111,64140.4%〔6514〕2027137,81319,22898,22020,3651,64840.30%2028137,49318,71697,14021,6371,65441.5%〔撫養比之后每年上升一個百分點〕2029137,12318,20296,15722,7641,65842.60%2030136,70517,70195,22123,7831,65443.60%2031136,23917,22894,22624,7861,65444.60%2032135,72916,79993,35925,5711,65545.40%2038131,79315,17585,65130,9671,38353.90%2048121,68213,54675,79132,3451,34560.50%2050119,13,11673,70132,3461,33161.70%2060105,06410,60561,28533,1741,23971.40%208571,2567,06540,24,14989878.0%〔撫養比峰值〕210055,6475,59631,62118,43060176.00%從上表可看出，中國老人人口每年都在增加，到2023年，6520232023越來越大。6014.83%快速步入老齡化社會近日，某市老齡委、市老年學學會和市社科院聯合公布了《某市2023對某市13個區縣、161談和召開座談會等形式，對老年人生存養老狀況和居家養老服務進展全面調研。數據顯示71據某市一項統計數據顯示，截至2023年底，某市常住人83760124．21占總人口的14．83％。某市老齡人口比例已經超過了全省、全國老齡人口12％的平均水平，接近市老齡人口15％的水平。某正在快步走向重度老齡化社會。專家觀點人口老齡化來勢猛據了解，從世界興盛國家人口老齡化的進程看，老齡化的打算因素主要是生育率下降，歐美等興盛國家生育率伴隨著工業化、城鎮化和現代化而自然下降，人口老齡化進展速度格外緩慢，是逐步到來的，是先富后老。而我國的狀況則不同，國家把握人口的政策對生育率下降起著特別重要的作用，因而人口老齡化來勢猛，進展快。產生影響老齡化給社會帶來啥影響快速到來的老齡化浪潮，將會給經濟增長和社會進展帶來什么影響？有關專家表示，首先，老年人口在總人口中的比重上升，被撫養人數的增加，將直接導致撫養系數的提高和勞動年齡人口的負擔加重。老年撫養系數的提高，說明勞動年齡人口除了為自身生存和進展進展生產勞動的同時，還要負擔更多的老年人口生存和進展的費用。其次，需要由社會贍養的老年人越來越多，退休費、福利費、醫療費隨之增加，社會負擔日益加重，這些費用的支出同老齡人口增加成正比。第三，由于家庭規模越來越小，傳統的家庭養老功能受到影響。尤其是現代化生產節奏不斷加快，勞動強度增加，因時間、精力有限，子女在經濟上雖能供給，但在生活照料方面卻力不從心。解讀大多數城市老年人有根本生活保障記者從某市老齡委采訪了解到，城市養老主要分為社會供給、政府財政供給和家庭供給三種途徑。目前，絕大多數城市老年人已經獲得了根本的生活、醫療、住房、出行方面的經濟保障。79％的城市老年人有穩定的經濟收入來源，包括退休工資和城市低保；城市94．1％的老年人參與了職工醫療保險、城鎮居民醫療保險和其他保險，大病住院醫療費用大局部由社會醫療保險擔當；有64．5％的城市老年人擁有全產權住房，有17．3％的老年人居住在國家安排的公有住房，有5．7％的老人住兒女的房子，僅有3％的老人租賃私房居住；在出行方面，某市對老年人出行乘車、旅游等方面出臺了不同程度的免費優待政策。同時，某市政府不斷推出社會救助性與扶助性政策，解決了局部城市貧困老人、高齡老人、原集體企業退休老人的根本生存與保健問題。應對建立和完善多元化的養老保障體系某已進入重度老齡化社會，舊的養老保障制度已經遠遠不適應市場經濟條件下老年人口的生活需求，如何解決好養老問題迫在眉睫。某市老齡委表示，首先要建立和完善養老保障體系，要走多元化的道路，形成以居家供給為根底、以社區福利效勞為依托、集體養老、自己養老等多種形式的養老模式，再輔以社會福利機構為補充的老年福利效勞體系。同時，要制造保障老年人權益的良好社會環境，建立健全保障老年人權益的法律法規和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的XX行為，保障老年人的經濟供給、醫療保健、照料撫慰、學習教育、文化消遣等。另外，應大力進展老齡產業，研制、開發、生產適宜老年人物質和精神需求的產品，鼓舞和引導老年用品市場的進展。同時，實行稅收、信貸等優待措施，多渠道籌資，充分利用社會資源，進展老齡產業。現狀某城市養老效勞水平較低與此同時，某市城市養老效勞的社會化水平還相對低下，某城市居家養老效勞處于低層次化水平在生活照料效勞方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區與社會居家效勞供給缺乏。依據調查結果，有57．2％的城市老人居住方式是獨居或夫妻同居，某城市空巢老人家庭比例略高于全國群眾城市56．1％的平均水平。據估量，近5397〔正在建設的14家社區養老效勞站24個，社會福利設施508個，擁有機構養老床9516，還不能滿足需求。在精神文化效勞方面，多數社區已建立起了老年人活動室和活動廣場，老年人以自發活動為主，集體文化活動偏少。調查中，有三分之一的老人間或或常常有孤獨孤獨感，心理問題以自我排解為主，老年人協會與正規的心理效勞機構干預較少。心聲聽聽老人們都需要啥依據調查結果，城市老年人具有猛烈的社會化養老效勞需求。局部城市老年人有居家養老效勞需求，并具備了確定的居家效勞經濟承受力氣，比方社會化生活照料效勞、社區日常照料效勞等。同時，在選擇住養老機構的老人中，大多數期望將養老機構開辦在社區。城市老年人有對醫療衛生保健效勞的需求，去社區醫療機構看老年人對降低醫療費用、定期進展體檢、大病住院全部報銷與把握保健學問也有迫切的需求。城市老年人還有對精神文化生活效勞的需求。不少老年人期望建設多層次、廣掩蓋的老年人活動室或活動中心，并組織開展豐富的問題活動，比方文藝演出、老年人運動會、旅游、書畫攝影展、棋牌競賽等。另外，局部老年人還有心理撫慰、被接納、被關心的需求。近年來省人口增長勢頭不減，老年人口以每年3．3％～3．5％的速度遞增。2023年，全省人口將突破3800萬人，其4502023690萬，全省老齡化程度將進一步加劇。、社會、人口構造的變化：家庭養老始終是中國傳統的養老方式，但中國實行打算生育政策以來，家庭構造小型化，大家庭削減，小家庭增多。過去家庭養老的功能隨之弱化，由于社會競爭的加劇，子女工作壓力越來越大，無暇照看老人。家庭養老的功能，隨著經濟的進展，倫理觀念的轉變，局部老人情愿選擇專業的養老機構頤養天年。2030年到2050年，中國人口總撫養比和老年人口撫養比將分別保持在60－70％和40－50％，是人口老齡化形勢最嚴峻的時期。一方面，這一階段，老年人口數量和老齡化水平都將快速增長到前所未有的程度，并迎來老年人口規模的頂峰。另一方面，2030年以后，人口總撫養比將隨著老年撫養比的快速提高而大幅度攀升，并最終超過50％，有利于進展經濟的低撫2033政策因素A、本工程將得到當地政府相關的鼓舞與支持。在基建方面與土地本錢等均會得到政府方面的優待。B、區域規劃因素的影響：本工程定位為高端的養老、度假景區，對所在地區的經濟、規劃、產業布局比較敏感。某市方面的政策某市政府先后與2023年和2023年公布了《某市人民政府關于加快實現社會福利社會化的實施意見》和《某市人民政府關于加快養老事業的意見》兩個文件，樂觀鼓舞社會力氣參與14項優待政策扶持社會養老效勞業。規定，對福利機構的建設用地優先安排；市、區縣在制定城市居住規劃時，無論是區建設還是舊區改造，都應將社會福利設施特別是老年效勞設施納入公共設施統一規劃；經縣以上人民政府民政部門審批同意籌建的社會福利機構，發改委和規劃、建設等部門要優先立項、優先辦理規劃手續、優先完善社會福利機構周邊的城市根底設施，并免繳城市根底設施配套費等；對獲得民政部門批準的社會福利機構，暫免征收企業所得稅，對其供給的育養效勞免征營業稅等；對獲得民政部門批準設置的社會福利機構，用水、用電、用氣按居民生活類價格執行，使用與辦理其他有關電信業務執行住宅交費標準；對建的社會福利機構城六區圍每床位賜予一次性補貼3000元，城六區圍外每床位賜予一次性補貼2023元，在建成13經濟因素改革開放以來，中國經濟取得飛躍的進展，政府對養老產業的投入以與民營資本進入該行業的資金不斷加大，專業化程度越來越高、效勞水平越來越好，環境越來越完善。在客戶端方面，隨著經濟的進展，生活水平的提高，老年人對退休后的生活質量要求也越來越高，同時，經濟的進展也為其購置高質量的養老效勞供給了堅實的經濟根底。工程進展優勢本工程在進展中以下優勢。區位優勢，本工程選址位于某區子午鎮見子河畔。生態優勢，本工程所在區域青山圍繞、綠水繞城，生態環境優越。配套優勢，本工程所在區域市政配套齊全。市場優勢，本工程的中高端養老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務會議和置業安居等供給了寬闊市場前景。本錢優勢，區域地勢平坦，拆遷量小，開發本錢低。政策優勢，政府重視，對各項投資供給全方位效勞，全力幫助工程開發建設。并對養老工程賜予多項優待政策。工程自身容的優勢，本工程以養老院為核心，引入醫院，形成一個設施完善的養老基地。同時投資興建酒店、別墅，使朋友等溝通聯系的需求。局部整組〔50年使用權〕別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；便利子女有更多的時間與老人相聚〔有點類似加坡的養老模式。行業概況按國際平均每千名老人占有養老床位50測算，中國老年人共需養老床位800萬，而目前僅有266.2萬；按老年人口與護理人員配備比例3：1測算，共需要養老護理員1000目前中國養老機構的員工只有22萬人，其中取得職業資格的僅有2萬多人，供需沖突格外突出。同時，養老效勞隊伍的整體素養較低，專業水平、業務力氣、效勞質量還不能有效地滿足效勞對象的要求。目前專業的養老機構有公立與民營兩種，公立的養老機構效勞質量高。例如，位于香山腳下可仰視整個景區的傾慕家養老院已成立兩年，是地區規模比較大的民養分老機構，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個樣板標準間里，擺放著兩席夢思床，中間是一個臺柜，上面有固定，還有一個緊急感應器。壁掛電視，空調、衛生間，還有一個陽臺。可以說，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個房間，一個月要5000多元，還不包括吃。這里有兩名大夫和一名護士特地負責老人的安康，每天都要給老人測量血壓等常規身體指標。一天24小時都有專人值班，他們會緊盯著感應器。這個養老院還有一個月一萬元的房間，里面的裝潢均為宮廷風格，歐式的靠椅、壁爐，高級洗浴間，一共兩間臥房，兩個衛生間。大陽臺，獨立小院子，里面設有搖椅。這個養老院只收養具有自理力氣的老人。價位在算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分.別來自協和醫院、華社以與北大等高校的離休教師。某市目前品牌比較好的專業養老機構比較少。無論從整體看中國的養老行業現狀還是從局部地區某來看，行業的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設施與專業人員都格外短缺。隨著老人人口的進一步增加，隨著經濟的進展，供需矛盾將更明顯。行業前景養老產業現代的養老產業在中國進展比較晚，根底設施也比較薄弱，缺口很大。隨著老年化的進一步加快，解決養老問題成了政府也鼓舞民營資本進入養老產業，在稅收與融資方面有確定的優待。同時，目前國很多養老機構以中低端的為主，高端養老機構比較少。在整體的市場需求上，養老院格外缺乏；細分市場，高端養老院比例更少，而具有先進治理理念的高端養老院更是鳳毛麟角。-14-/35.從市場的供需狀況、人口、經濟政策等因素來看，中國目前的養老產業進展前景格外大。因此，從各方面分析，養老產業是真正的產業，進展前景都格外寬闊。酒店業本工程除了養老院與老人病?？漆t院外，還包括酒店與部分數量的度假別墅。〔注：通過爭論國外的案例〔美國太陽城中心、加坡樂齡公寓〕，成功的老年社區除了建筑產品適合老人使用、效勞貼心、治理嚴格外，還有一點格外值得關注：老年社區作為社會的一局部，沒有被孤立、分隔出去。無論太陽城中心還是加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗各種豐富的社會生活、與親人朋友嚴密溝通。本工程的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養老院的一個重要補充——接待親友，體驗各種休閑生活?！橙?、案例介紹3.1.海峽頤樂園馬尾區臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風景區鼓山，地勢寬闊，風景秀麗。中心占地200畝．現有83876％。老年人公寓共有268個房問、520個床位、閱覽室、書畫室、棋-15-/35.0K高級防滑塑膠地板；搶救室、康復室是省紐醫院醫保單位，供給全天侯，全方位的專業護理效勞。處處與老年人為本，供給熱忱周到的星級賓館效勞，主動向老人請安問好，并為老人洗衣、洗被．整理房間，清理衛生等，老人只要帶正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，這極大豐富了老年朋友的馬尾養老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會效益和經濟效益上都能取得成果跟他們良好的護理制度是分不開的。馬尾養老院依據老年朋友的安康狀況、年齡大小，供給四個等級的護理效勞，由高到低分別為：特級護理、一級護理、二級護理、三級護理。護理人員做到言語親切，行為規，精神飽滿，態度熱忱，護理員伴隨入住的老人談天，為老人解剮。把每位入住的老人當作大家庭的一員來對待，并且還特地設立了談心室，在心理上勸慰老人，讓老人有一個良好的心理、心態。時時為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、消遣等方面細心為老人效勞，對老人提出的合理要求效勞中心將以最大的努力，實行適當的方式滿足老人的心愿。XX首期占地近30萬平方米,建筑5-16-/35.寨景區，占據優勢景觀和強勢品牌帶動性。設日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3600人無柱大宴會廳；25〔最大800〕的會議室?？头繕藘r：1888-3688清水灣·沁溫泉度假山莊清水灣·沁溫泉度假山莊座落在被評為省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區，規劃后的度假山莊總用地面積13溫泉產品有九大區域【接待區、休閑理療區、華夏文化溫泉區、日本園區、動感溫泉區、野營別墅區、歐陸風情區、巴·沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養生勝地。由此可見，此度假山莊建立了不同分區，供給多元化的養生休息效勞，務求多角度照看到市場的需求，這一點格外值得本工程借鑒。純粹溫泉C、十二生肖泉-17-/35.清爽雅居A、清水灣度假村B、鄉村客房C、度假酒店D、沁溫泉別墅A、KTVB、足浴房度假會議A、電視會議室B、清水廳會議室C、松濤廳會議室四、風險分析與治理風險分析政策風險-18-/35..--19-/35由于所投資的工程是政府鼓舞的所以在政府政策方面沒有風險〔依據中國民政局2023年老齡問題工作報告政府鼓舞社會力氣興辦養老院并要求金融機構為創立養老機構者供給貸款。競爭風險目前某地區甚至西北五省都很少知名的養老機構，因此競爭風險很小?？驮达L險治理風險治理風險水平的凹凸直接關系到本錢/收益的大小，所以存在確定的治理風險。客戶風險國外贏利性養老院的收費都較高，但由于社會保障系統很健全，所以經營者的風險不高。比方日本的養老院根本收費就5、6千美金，但入住老人須自負的一般只為10%，其余則由養老保險基金支付。但目前中國的養老保障體系尚不健全，進駐養老院的費用一般都由老人自負，對贏利性養老院的經營者來說，這就意味著有確定的風險。雖然養老院針對的是中高端客戶，老人入住時費用不成問題，但天有不測風云，老人入住后經濟來源有可能發生變故，還有現在人們的平均壽命60歲時入住二三十年后經過常年的支出，特別是老人年老病重醫療費用陡增，當入住的老人沒有錢支付費用時，養老院不能將老人推到大路上去，而免費收留老人養老院就面臨著賠本問題。風險治理由以上風險分析而知風險來源，為把握風險而進展的風險治理就圍繞風險來源而設定：聘請專業人士加盟治理隊伍或與國外養老院治理公司合作，學習國外贏利性養老院的治理閱歷，把治理本錢降到最低。在中國養老保險保障體系尚未健全以前，對入住的老人入住時實行付確定的押金，要求有擔保人等方法降低風險，并查找情愿合作的保險公司為入住的老人集體購置保險，當老人重病時由保險公司支付費用將風險轉移。還有同政府有關部門達成協議，依據不同狀況將某些特別狀況不能支付費用的老人轉到政府福利院。由于入住高檔養老院的老人發生經濟困難的概率較低，經過以上風險把握的治理手段后，不能支付費用的老人的比率就會降到更低，也就是能降到養老院可以擔當的圍。五、營銷策略通常的廣告宣傳由于目前某地區的養老院床位偏少，供不應求，高檔養老院更是鳳毛麟角。所以花費在促銷上的人力、物力不必像快速消費品之類的宣傳那樣太多，由于只要養老院經營出特色，入住老人的口碑就是最好的廣告宣傳，可以請一名知名老人當養老院的形象代理人可以考慮給他／她免費或折扣入住養老院，假設能請到知名的夫婦更好，這樣可以領先打破養老院是給孤寡老人居住的概念，創立的養老消費觀念：實現家庭養老至養老院養老觀念的轉變。養老院建成的初期除了通過報紙、電視等媒體加強對外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度。活動營銷和老齡社團、各企事業單位工會組織等建立穩定合作關系，要設立專線詢問讓看了廣告的人打來詢問詳情，說服他們到養老院實地考察。尋常常常舉辦養老院入住老人與鄰近社區的老人的聯誼活動，可以搞一日游，邀請社會上的老人來院做客，逢年過節特別是老人節，也可搞促銷，以較低的價格讓社會老人來住上一周，體驗養老院的生活，不僅促進溝通，而且讓社會上的人們多多了解養老院的生活環境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對本養老院的生活產生向往。樹立公益形象將贏利的一局部拿來做老年活動的公益金為某的老年事業進展做奉獻，同時樹立本養老院的形象，增進無形資產?；ダ膬灤呃纾?5歲以上的顧客入住假設一次性支付20年的租金與托管費和一級護理費，費用按入住年的價格25年后將終身可住在養老院并免費享受養老院的一切效勞不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費，但假設顧客在25年過世如已在養老院住滿10105鼓舞年輕人投資提倡的投資理念，激發年輕人購置老年公寓單位，作為置業和養老的雙重投資。例如，鼓舞年青人購置養老院的期權作為投資和養老兼顧的時機，即一次性支付25年的租金托管55周歲每月可得到一筆投資回報，到55周歲時可免租金、托管費入住養老院〔需支付護理費保健費〕等。六、中遠期進展目標本工程建成后除了近期進展目標要到達90%遠期目標有如下設想：擴大經營規模第一期運作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區進展其次個類似的老年社區，七八年后不僅可以在中國的其他合供一流的養老效勞。進展連鎖養老院機構上市企業可以利用對贏利性養老院的運作閱歷成立獨立的標準化養老院治理公司，在XX、盟業務這些連鎖養老院，可以是大型的也可以是中、小型的。成立老年效勞機構專業治理效勞人才培訓學校興盛國家的養老機構都由專業的治理人員治理，由于它們的大學開設有老年效勞專業，所以興盛國家的養老機構不僅從硬件上供給了先進的設施，而且從軟件上保證了效勞水準保持一流。而在這方面中國目前沒有一所大學或職業學校開設養老院的專業，可以說是空白。本工程建成后通過聘請國外的專業人士擔當高級治理人員，或與國外老年效勞機構合作成立專業治理公司，在經過數年運營積存了豐富的治理閱歷后，成立老年效勞機構專業治理人才培訓學校專事老年效勞人才的培育。為本工程屬下的養老機構和社會上其他養老機構輸送合格治理人員，這不僅可為公司開拓的利潤增長點更可為提高整個社會的養老機構效勞水平作出奉獻。七、可行性總結通過以上的分析，可以得知進展中高檔養老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養老院一旦成功運作，將給公司帶來格外可觀的利潤，但是同一般的房產工程不同，養老院主要的賣點在于銷售品牌和效勞。從短期來看雖然它沒有產生巨額的回報，但其長遠性和穩定性也是其他產業難以相比的。這也是為何西方國家有超過40%的養老機構為非福利性質的緣由所在。養老機構的建設是一項民心工程、意義大，政府與有關部門都賜予足夠的重視和支持，投身于這個行業利國利民并將獲得豐厚的投資回報。《技術設計局部》八、老年社區建設工程規模一覽表〔投資建議〕8.1工程面積單位備注規劃總用地面積62.15公頃621378M2建筑總面積765000M2地上建筑總面積639000M2地下建筑總面積126000M23150容積率1.0建筑密度20%綠地率65%1、度假酒店、培訓中心與療養會所1、建筑面積65000M2計容面積：55000M2地上建筑總面積55000M2其地下建筑面積10000M2250療養客房22023M2500中培訓中心9000M2療養會所12023M2商業12023M22、療養院建筑面積116000M2計容面積：56000M2其辦公、醫療18000M2療養30000M2450中商業8000M2地下室建筑面積6000M21503A〔自助〕建筑面積235000M2其高層療養公寓160000M2中商業 25000 M2

含商鋪：8000M2商貿市場：6000M2超市：6000M2配送中心：5000M2地下建筑面積 50000 M2 個4、療養公寓B區〔自助〕建筑面積250000M2高層療養公寓180000M2商業10000M2地下建筑面積60000M215005A建筑面積42023M2獨棟療養公寓6000M2雙拼療養公寓24000M2連排療養公寓12023M26B建筑面積46000M2獨棟療養公寓6000M2雙拼療養公寓15000M2聯排療養公寓25000M27C建筑面積65000M2獨棟療養公寓10000M2雙拼療養公寓25000M2聯排療養公寓30000M2九、資金打算與投資回報開發打算工程總設計規模約為76.5萬63.9萬M2。打算分五期開發建設，詳見表9-1中含商業：43000M2，地下室：12.6M2?！睲2〕二期〔M2〕三期〔M2〕四期〔m2〕〔M2〕二期〔M2〕三期〔M2〕四期〔m2〕合計〔M2〕62750M2計容面積其計容面積 計容面積 計容面積計容面積61250M2 中療養公寓其 其 其其 6750M2 其 其 其 其中 中 療養中 療養公 療養公 辦公、醫療公寓 寓 寓 中 7500M2 中 中 中 中溫泉療養公42023M2商業5000M2商業商業商業商業1500M2地下室地下室地下室地下室注：配套工程，開發指標注：配套工程，該工程用地面積：621378平方米〔933畝規劃用地面積:621378平方米〔933畝；容積率：1.0；綠地率：36%；30%；建筑限高：60米；建筑總面積：765000平方米；計容積率建筑面積：639000平方米；其中：1:55000平方米；2，辦公醫療、療養護理、療養公寓與食堂。配餐等綜合效勞:48000平方米；3，高層療養公寓：340000平方米；4，溫泉療養公寓：153000平方米；5,商 業：43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經營面積：765000平方米。投資與收益估算A地 租：120萬元/年x50年=6000萬場地平坦：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地測繪費：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地規劃許可證辦證費：621378平方米x1元/平方米=62萬元質檢費：765000平方米x5元/平方米=382.5萬元地質鉆探費〔含物探：300孔x15米x60元米=27設計費：綜合設計費〔含規劃、建筑、園林與樣板房裝修35元/㎡765000m2x35/m2=2677.5〔2677.5〕x15%=400萬元〔可不審臨水、臨電費用：50建筑工程造價：1，療養會所、療養客房、培訓中心：55000x1500/平方米=82502，辦公醫療、療養護理、療養公寓、食堂配餐等：48000x1500/平方米=72003，住宅：340000x1500/平方米=510004，溫泉療養公寓：153000x1600/平方米=24480萬元5，商業：43000x1600/平方米=68806，地下室：126000x2023/平方米=252007，園建：535500x300/平方米=160658，小區道路〔含市政621378平方米x0.2x300元/平方米=37289，圍墻：8000x300/平方米=45010，防盜監控：765000x10/平方米=76511，電梯購置與安裝費：108樘x25萬/樘=2700萬元建筑工程造價小計：146718萬元〔作為把握本錢目標〕水報裝費：小區用水報裝費：500培訓中心等：30000KVAx850=2550商業：20230KVAx1000=2023萬元企業治理費：146718x5%=7335.9萬元不行預見費：146718x3%=4401.54萬元以上本錢項合計：173724.44銷售收益估算一、高層療養公寓〔自助：租用均價20元經營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月二、溫泉療養公寓〔自助：租用均價元平方米、月三、療養公寓〔特護：五、療養客房：六、活動中心、培訓中心：七、療養會所：八、商業銷售均價8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112023萬元九、車位：50000/330000÷40=8250位收入：8250x5=