第一章土地的功能（1）負載的功能（2）養育功能（3）倉儲功能（4）提供景觀的功能（5）儲蓄和增殖的功能土地的基本特性（1）土地是自然的產物（2）土地面積的有限性（3）土地位置的固定性（4）土地質量差異的普遍性（5）土地利用的永續性3?土地管理的內容土地管理基本內容：地籍管理、土地權屬管理、土地利用管理、土地市場管理四大部分。土地供給方式土地的自然供給：地球供給人類利用的土地數量，也稱物理供給。就某一區域或全世界來說，是固定不變的，是毫無彈性的。土地的經濟供給：在土地自然供給與某些自然條件許可的范圍內，某種用途土地的供給量能夠隨著土地利用效益的變化而變化的現象稱土地的經濟供給。或在自然供給的基礎上，人類可直接利用的土地數量，也稱有效供給。《中華人民共和國土地管理法》基本原則，核心內容基本原則：耕地總量只能增加不能減少的原則、土地用途管制的原則、國家對土地實行集中管理的原則和加強土地執法檢察的原則。核心內容是切實保護耕地，首次以立法形式確認了土地管理基本國策的法律地位，規定“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策”。《中華人民共和國城市房地產管理法》有關土地管理的主要內容《房地產管理法》中明確規定，“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度”并對國有土地使用權出讓的對象、條件、方式、年限、程序、管理等進行了詳細規定；對劃撥土地使用權的范圍、條件等進行了界定；對土地轉讓、抵押、租賃的條件、要求、程序等進行了具體說明。土地為什么具有商品屬性？（1）土地作為自然資源，具有有限性（稀缺性）有用性、可占用性等特性，因而被一部分人當作財產占有。（2）如今的土地中都或多或少的凝結了人類的勞動，土地是人類對土地的連續投入和人類勞動大量凝結的產物。此時土地不僅具有無限的使用價值，而且具有商業價值，所有土地具有商品屬性，可以進行讓渡和買賣。談談實施土地資源可持續利用的思路（1）樹立可持續發展觀。可持續發展是以社會、經濟、資源、環境、生態的協調發展為目標的，要努力做到土地資源利用，既能促進發展，又有利于土地利用和環境保護。（2）實現土地、人口、環境、經濟的協調發展。土地、人口、環境、社會經濟發展是一個開放的復雜巨系統，是一個相互關聯的整體，既相輔相成，又相互制約，只有土地、人口、環境與社會經濟的協調發展，才能使可持續發展從低級階段逐步進入高級階段。（3）選擇與建設可持續發展的土地、人口、環境組合運作模式。要使經濟增長與惡化環境的土地投入脫鉤；實行以預防為主的環境政策；將土地資源利用的外部型內在化；實行優控制的人口轉變；消除貧困。簡述我國土地基本制度和土地管理的基本制度（1）我國土地基本制度在所有制方面：我國實行土地公有制，法律表現形式是國有土地所有權和農民集體所有權。在土地使用制度方面：國有土地國家依法實行國有土地有償使用制度；農村土地實行聯產承包。（2）我國土地管理的基本制度占用耕地補償制度。指非農業建設經批準占用耕地的，必須按照“占多少，墾多少”的原則，由用地單位開墾與所占耕地數量和質量相當的耕地。地用途管制制度。指國家為保證土地資源的合理利用，及經濟、社會和環境的協調發展，通過編制土地利用規劃，劃定土地用途區，確定土地使用限制條件，并要求土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地的制度。我國土地資源的特點是什么？（1）絕對數量較大，人均占有量較小（2）山地多，平地少（3）各類土地資源分布不均衡，土地生產力水平低（4）宜開發為耕地的后備土地資源潛力不大第一、二章我國現行土地管理機構的設置和職責國土資源部一省國土資源廳一市國土資源局一縣國土資源局，屬于直線制組織結構。不同級政府的國土資源部門的人員工資和人事關系隸屬各級政府我國土地管理的職能包括：（1）土地政策法規管理（2）負責土地資源和城鄉地籍、地政的統一管理（3）負責包括土地征用、土地劃撥和土地出讓在內的土地供應管理（4）負責土地資源利用規劃、計劃和土地后備資源開發規劃、計劃（5）負責對土地流通過程的管理（6）土地監察第四章1?什么是地籍管理？地籍管理的內容？地籍管理：國家為了建立、管理和應用地籍而實施的一系列行政、經濟、法律和技術措施的管理體系。主要內容包括土地調查（含土地分等定級與基準地價評估）、土地登記、土地統計、土地分等定級和地籍檔案管理信息化，是國家地政措施的重要基礎土地調查的類型及其調查內容調查的類型：全國土地調查、土地變更調查、專項土地調查調查的內容：土地利用現狀及變化、土地權屬及其變化情況、土地條件全國土地調查的任務是什么（1）農村土地調查（2）城鎮土地調查（3）基本農田調查（4）土地調查數據庫及管理系統建設4?什么是地籍調查？地籍調查主要內容？地籍調查是國家采用科學方法，依據有關法律程序，通過權屬調查和地籍測量，查清每一宗地的位置、權屬、界限、面積和用途等基本情況，以圖、簿示之，在此基礎上進行土地登記。調查內容主要是權屬調查和地籍測量地籍調查的工作程序及主要內容（1）準備工作。制定工作計劃；確定工作區范圍；收集資料；調查工作的技術設計等。（2）初始權屬調查。以一宗地為單位，針對土地使用者的申請，對每一宗地的位置、界址、權屬、權源、利用類型、有無地權糾紛等進行實地核實、調查、勘丈、記錄，并繪制宗地草圖，為地籍測量和權屬審核發證提供文書憑據。主要任務是地籍調查表的填寫和指界（3）初始地籍測量。主要包括地級控制測量、測定界址點、測繪地籍圖、繪制宗地圖、面積量算。（4）文字總結。主要包括初始地籍調查工作報告和技術報告的編寫。（5）檢查驗收。初始地籍調查成果的檢查驗收。（6）成果資料的整理與歸檔調查內容主要是權屬調查和地籍測量什么是宗地和宗地四至？宗地是指被權屬界址線所封閉的獨立權屬地段，是地籍調查的基本單位。宗地四至：是指一宗地四個方位與相鄰土地的交接界線。如，東至黨校；南至許敬生；西至昌拱路；北至王錫德。是指一宗地四個方位與相鄰土地的交接界線。土地利用現狀分類《第二次全國土地調查土地分類》采用二級分類：12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。&土地利用現狀調查和地籍調查的差異（1）基本單元不一樣：地籍調查時宗地，土地利用現狀調查是圖斑（2）調查內容不一致：地籍調查時確定權屬，面積精確的確定；土地利用現狀調查國家土地利用政策的實施，比較粗略的估計（3）成果：比例尺不同；邊界、面積、測量過程、地籍圖不同什么是土地登記土地登記是國家依據法定程序將土地的權屬關系（所有權、使用權和他項權利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權利人對土地的合法權益的一項重要的法律制度。土地登記的類型及其含義1、土地總登記：在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內的土地進行的全面的登記。2、初始土地登記：指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。3、變更土地登記：因土地權利人發生改變或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。4、注銷登記：指因土地權利的消滅等而進行的登記。土地總登記的內容及其含義（1）土地權屬性質，即土地是國家所有，還是集體所有；是國有土地使用權，還是集體土地使用權。（2）土地權屬來源，指土地所有者或者使用者最初取得土地的方式。如國家是通過何種方式取得的國有土地；農村集體經濟組織是通過何種方式取得的集體所有土地；土地使用者是通過何方式取得的國有土地使用權或者集體土地使用權。（3）土地權利主體，指集體土地所有者、國有土地使用者、集體土地使用者和土地他項權利者。（4）土地權利客體，包括土地及其座落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。土地證書分為哪幾種《國有土地使有證》《集體土地所有證》《集體土地使有證》什么是土地初始登記？初始土地登記是在土地總登記以后，經權利人與義務人或債務人訂立協議或依法由權利人單獨在法定期限內，依照法定程序，向登記機關申辦的對宗地上新設定的土地使用權、所有權和土地他項權利的登記。在何種情況下要進行注銷土地登記當發生下列情況產生土地所有權、使用權或他項權利終止的，應辦理注銷土地登記：1、集體所有土地依法被全部征用或農業集體經濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮居民的；2、依法收回的國有土地使用權；3、國有土地使用權出讓或租賃期滿未申請續期或續期申請未獲批準的；4、因自然災害造成土地權利滅失；5、出租、抵押等他項權利終止的。土地權利總等級和初始登記的異同點土地使用權、所有權和他項權利初始登記是土地使用權、所有權或土地他項權利的第一次登記，土地總登記也是土地使用權、所有權或土地他項權利的第一次登記，二者具有共同點，都是土地登記機關對某宗土地的使用權、所有權和土地他項權利進行第一次登記。但初始登記不是在一定時間、一定區域內進行的普遍登記，而是對個別土地的登記，具有經常性的特點1&土地登記制度類型及其特點類型：（一）契約登記制度（二）托倫斯登記制度（三）產權登記制度（四）我國的土地登記制度，改良的產權登記制度第五章1?土地產權的內涵土地產權指有關土地財產的一切權利的總和。一般用權利束加以描繪，它包括土地所有權、土地使用權、土地收益權和土地處分權。國有土地所有權產生的途徑：（1）接管、沒收（2）贖買（3）征用土地（4）法律宣布國有土地使用權取得的方式1、有償取得方式：使用權的出讓、轉讓、作價入股、出租（有償有限期）2、無償取得方式：行政劃撥（無償無限期）3、依法承包經營取得：農業、畜牧業和漁業依照法律、政策規定取得：開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或漁業生產。4?哪些情況下，可以收回國有土地使用權？在下列情形之一，可以收回國有土地使用權：為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；經批準非農業建設占用耕地連續兩年未使用的；以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發，滿兩年未動工開發的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期屆滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的；因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。土地使用權出讓可以采用哪些方式？協議出讓國有土地使用權招標出讓國有土地使用權拍賣出讓國有土地使用權國有土地使用權出讓方式的特征受讓主體的廣泛性國有土地可以依法確定給任何單位和個人使用。但國有土地的所有權性質不改變。有償性這是相對于國有土地使用權劃撥供地方式而言的。支付土地使用權出讓金。平等、自愿、有償。計劃性土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃。7?按用途不同，土地使用權出讓最高年限各為多少年？居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。城鎮國有土地使用權出讓合同的特點國有土地使用權出讓合同一方（出讓方）是特定的主體，出讓土地必須按法定的程序進行。國有土地使用權出讓受制于國家宏觀調控、總量控制，具有很強的計劃性。土地使用權出讓合同屬于附意合同，即一方權利受到一定的限制，而需要依附對方的意思表示的一種合同。土地使用權轉讓的特征土地使用權轉讓是發生在平等民事主體之間的民事法律行為，是當事人之間進行的民事活動。土地使用權的轉讓，只是轉讓一定年限（有效出讓年限內）的國有土地使用權,所有權仍屬于國家。土地使用權轉讓時，原受讓人同時轉讓了該土地使用權出讓合同中規定的權利和義務，新的受讓人成為出讓合同規定的權利和義務的新的承受者。土地使用權與其地上建筑物、附著物在轉讓時不可分離。土地使用權出租的特征1、土地使用權出租也是一種民事法律行為。2、土地使用權出租是出租人在保留土地使用權的前提下，把部分土地使用權租賃給他人使用，并收取租金。3、出租地塊必須是合法取得且法律允許出租地塊。4、土地使用權出租后，出租人仍需繼續履行出讓合同規定的義務。5、土地使用權出租主體（出租人）是通過出讓或轉讓而取得土地使用權的受讓人，不同于土地所有人一國家。6、土地使用權出租，必須將出租土地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權一并出租。11?抵押積極作用，抵押登記，抵押合同的特點積極作用：債務人（土地使用權人）一方面通過抵押權的設立取得所需資金，另一方面無須轉移占有供擔保的土地，債務人可以繼續對土地在開發建設的基礎上進行占有、使用和收益，得以發揮土地的雙重效用。債權人土地不轉移占有，既免除了對抵押地塊的責任，又在債務人到期未能履行債務時，獲得對土地的處分權，發揮抵押權的擔保作用而獲得優先于其他債權人受償的權利。1、抵押權的設立與登記。設立土地使用權抵押，抵押雙方當事人應簽定抵押合同，并依照規定辦理抵押登記。2、抵押權實現后登記。包括三方面抵押權因債務如期履行或者其他原因使抵押權歸于消滅的注銷登記因處分土地使用權而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的過戶登記。以劃撥土地使用權設定的抵押權，處分土地使用權時，應補辦出讓手續，補交出讓金。抵押合同的特征抵押合同是從屬合同，附屬于以擔保債務為內容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅。土地使用權抵押合同只能由土地使用權人與債權人簽定。抵押合同是抵押權的設定行為，直接導致抵押行為的產生，是抵押權成立的要件之一。抵押合同經有權的登記機關登記而生效，其有效期限為抵押登記3個月至出讓合同規定的最后使用日止。抵押權的實現期限應以轉讓土地使用權出讓合同規定的最后使用日為限。集體土地使用權的取得途徑依法承包經營取得②通過招標、拍賣、公開協商等方式取得③依法用于非農業建設④依法用作宅基地、自留地、自留山⑤其他方式取得什么叫土地征收，土地征收的特征土地征收是國家為了公共利益的需要，依法將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地征收過程，就是將待征土地的集體所有權轉變為國有土地所有權的過程。土地征收的特征（1）土地征收的公益性（2）土地征收的強制性（3）土地征收的有償性（4）土地征收程序的合法性農用地征收的審批權限、農用地轉用的審批權限1、土地征收需國務院批準的：征收基本農田；征收基本農田以外耕地超過35公頃；征收其它土地超過70公頃。2、數量低于國務院批準的三類土地征收，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。農用地轉用的審批權限（1）國務院批準的建設項目占用農用地的（2）省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目（3）直轄市、省、自治區人民政府所在地城市，城區人口在100萬以上的其它城市以及國務院制定的其它城市擴張用地征用土地的補償費用包括哪些（1）土地補償費（2）安置補助費（3）地上附著物補償費（4）青苗費（4）新菜地開發建設基金土地可以轉讓嗎？我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地的所有權是不能轉讓的，但土地使用權可以依法轉讓。法律規定，以下土地使用權可以轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權，并符合下列條件的：1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地，形成工業用地或者其他建設條件；轉讓土地時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。（2）以劃撥方式取得土地使用權，符合下列條件的，報有批準權的人民政府批準，其劃撥土地使用權可以轉讓：①土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；④按規定辦理土地出讓手續，并繳納土地使用權出讓金。第八章1?土地利用管理的主要內容：保護農用地特別是耕地；②引導建設用地有序擴展；③保護、協調土地生態環境2、土地報酬的遞減律，邊際報酬（MarginalProduct）土地報酬遞減律是指在技術等其他生產要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種生產要素的投入所帶來的報酬的增量（邊際報酬）終將出現減少，及至負增長的普遍現象。邊際報酬（MarginalProduct）：是指每增加一個單位變動資源所增加總產量的數額，即是變動因素增加時所引起的總產量的變動率，故邊際產量就數學形式而言，可視為生產函數的一級導數。MP=△TP/△L2、什么是地租，絕對地租，級差地租I,級差地租II地租：土地所有權在經濟上的實現形式，并且以土地的所有權與使用權相分離為條件。地租是土地所有者出租他的土地每年獲得的定額收入。一切地租都是剩余價值的轉化形式。根據形成的原因和條件的不同，地租可區分成級差地租、絕對地租和壟斷地租。級差地租：利用生產條件較好的土地所獲得的超額利潤轉化而來的地租，叫做級差地租。它是土地價格高低的原因。級差地租分成級差地租I和級差地租II級差地租I是土地所處位置不同而產生的高低差異的土地價格，即位置不同而產生的超額利潤。級差地租II則是對土地上連續投入等量資本所產生的生產率的差別而形成的超額利潤。絕對地租：是土地所有者憑借所有權要求使用者支付給他一定量的經濟補償，無論土地質量的優劣，它是土地價格存在的根源。壟斷地租：指因壟斷了某些自然條件特別有利的土地，在該土地上能生產稀有的土特產品，這些產品能提供一個壟斷價格，從而帶來了一個相當大的超額利潤。土地價格形成的特點i、土地價格是一種權益價格（土地買賣實質上是一種財產權利而不是財產實體的買賣）。ii、土地價格不完全由生產成本所決定（土地是一類自然物，不是人類勞動的產物）。iii、土地價格具有增值性（建筑物回隨著時間的推移而發生不同程度的磨損，但土地不會，由于土地的稀缺性導致土地供應的有限性，故有明顯的增值性）。iv、地價具有明顯的區域性（由于土地空間位置的固定性，土地市場是一類典型的不完全市場）。4?地價的控制因素i、總體因素（宏觀因素）：對廣泛地區地價的高低的影響因素。如經濟發展速度、城市化狀況、社會安定狀況、土地政策、土地投機等。ii、區域因素：對某地區地價高低有影響的因素。如區位、交通條件、經濟繁榮程度、人口密度、治安狀況、環境質量等。iii、個別因素（微觀因素）：宗地的面積形狀、區域中微觀區位、宗地的環境質量、宗地的市政設施條件、城市規劃限制等。什么是基準地價及其控制因素基準地價：是土地管理部門或土地估價委員會在一定時間內，根據各種用地類型的效益狀況或市場交易狀況，在不同的土地級別或均質地域上分別評定的商業、住宅、工業等土地利用類型的土地使用權單位面積平均價格。農用地應包括哪些地類？農用地的類型包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。8?耕地利用的特點，林地利用的特點（一）耕地利用的特征利用周期較短②對自然條件要求嚴格（我國耕地僅占國土的13.7%）③集約利用程度較高（在陸地上生產力僅次于熱帶雨林）④具有永續利用性能（二）林地利用的特點1、利用周期較長2、森林是一種可再生資源3、對自然條件要求不嚴，利用方式較粗放4、多為綜合性利用（三）養殖水面利用的特點1、利用的綜合性2、利用的不穩定性什么是耕地總量動態平衡？占用耕地補償制度？耕地總量動態平衡應是指包括耕地數量、質量以及農業科技、資金和經營管理等多元要素所決定的區域耕地綜合生產能力的平衡。耕地總量動態平衡應該包括耕地的數量平衡、質量平衡、需求平衡、區際平衡、生態平衡和時間平衡六個方面。占用耕地補償制度指非農業建設經批準占用耕地的，必須按照“占多少，墾多少”的原則，由用地單位開墾與所占耕地數量和質量相當的耕地。什么是基本農田？哪些耕地應當劃入基本農田保護區實行嚴格管理？基本農田是指根據一定時期人口和國民經濟對農產品的需求，依據土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。｛基本農田保護率：基本農田保護條例第二章第九條規定，省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地總面積的80%以上。劃入基本農田保護區的耕地包括：經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；蔬菜生產基地；農業科研、教學試驗田；農用地保護的重點工作？（1）保持耕地總量相對穩定。通過實施非農建設用地“占一補一”合理引導農業結構調整實現耕地總量相對穩定的目標。（2）保持基本農田數量不減少。基本農田保護區依法劃定后，除特殊情況須經國務院批準外，人后單位和個人不得占用保護區內的耕地，也不得改變保護區的界限。（3）改善耕地質量，提高耕地生產能力。耕地的質量通常表現為耕地的肥力和位置。（4）提高耕地利用集約度，改變粗放的用地模式。耕地利用集約度是指每單位耕地面積上所投勞力、資本（含科技）的多少。（5）建立耕地預警系統。預報不正常狀態的時空范圍和危害程度并提出防范措施。建設用地利用的特點，建設用地有序擴張的辨別標準是什么？一、建設用地利用的特點1、建設用地利用的非生態性2、建設用地位置的特別重要性3、建設用地的高度集約性4、建設用地的穩定性5、建設用地的擴張性二、判別指標主要有：（1）建設占用土地是否符合當地社會經濟發展規劃；（2）建設占用土地是否符合小城鎮規劃；（3）建設占用土地是否符合土地利用總體規劃和小城鎮建設規劃；（4）建設占用土地是否符合年度土地利用計劃；13?如何有序引導建設用地的擴張？1、控制建設用地規模，以供給引導需求；2、大力提高建設用地集約利用程度；3、逐步縮減農村建設用地規模；15.土地利用管理的主要手段。土地利用管理的手段主要有編制和實施土地利用總體規劃、土地用途管制、土地利用動態監測和土地調控。第七章城市土地市場的結構體系內容1、城市土地市場類型結構（1）城市各類用地市場（2）城市土地產權市場2、城市土地市場層次結構城市土地一級市場，主要土地使用權的出讓，它由國家---代表國家的城鎮政府壟斷城市土地二級市場，即土地使用權轉讓權市場，它包括出售、交換和贈與。3、城市土地市場組織結構（1）城市土地市場主體組織（產權獨立、自主進行市場決策和追求自身最大經濟利益）（2）城市土地市場中介組織。（3）城市土地市場調控組織（政府）宏觀調控與市場機制的辯證關系土地市場運行機制包括包括市場機制和宏觀調控機制，二者之間存在本質的聯系。一方面，從市場機制對宏觀調控的作用來看，政府宏觀調控措施的制定必須以市場為依據，并在市場運行中進行檢驗和糾正，才能提高其科學性；政府宏觀調控意圖通過市場機制來貫徹，調控目標要在市場運行中實現。另一方面，從宏觀調控對市場機制的作用來看，國有宏觀調控為市場運行導航，規定市場的發展方向，克服市場機制在利益關系上的局限性和調解活動中的短期性行為；宏觀調控還可以完善市場運行條件，為市場機制發揮積極功能提供必要的前提。為什么要進行土地市場管理1、土地市場本身的特性土地是一種稀缺性資源，是人類進行各項生產、消費活動不可或缺的基本物質條件；土地的利用具有巨大的社會性。土地的不可移動性，在土地市場上流轉的不是土地自身，而是土地產權，土地產權及其流轉必須在國家法律確認和保護下才能充分實現。土地具有報紙并不斷增值的特性，土地市場與其他市場相比具有更大的投機性。2、城市土地市場運行中出現的問題土地開發和供給存在盲目性土地收益分配不合理城市土地資源配置不合理城市土地市場管理的內容1、城市土地市場的宏觀管理：國家從社會經濟發展的總體和長遠目標出發，通過經濟手段和行政手段，對土地市場進行干預。主要包括城市土地市場的供需管理和城市土地市場的價格管理。2、城市土地市場的微觀管理：國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進行管理。城市土地市場供需平衡調控機制（1）對一級市場土地供過于求（S1h>D1h）的調控現象：①城市土地大量閑置，城市土地利用率下降。耕地大量減少，危及農業生產乃至整個國民經濟。措施：①控制城市土地增量供給，穩定S1h。具體包括加強城市規劃管理；提高農地特別是耕地的價格；建立耕地用途管制制度。刺激開發公司開發閑置的城市土地，使D1h增大。具體包括對城市土地價格實行“最高限價”管制；開征城市土地閑置稅并逐步提高其征收標準。對一級市場土地供不應求(SihVDlh)的調控現象：①造成環境效益低下，城市公共用地短缺。②導致S2hVD2h，使生產和生活用房短缺。措施：只能調控供給一方使Sih增大，不能抑制Dih。具體包括建立城市規劃的反饋機制，及時修編和適度擴大規劃限額；在新編規劃范圍內，適時、適度降低農地價格，使Sih有計劃地增加。對二級市場土地供過于求(S2h>D2h)的調控現象：房地產大量空置措施：①控制S2h進一步增大的趨勢，控制一級市場增量供給；②刺激居民對商品住房的需求，具體包括適度降低商品房價格；提高居民的收入對二級市場土地供不應求的調控S2hVD2h現象：二級市場土地供不應求措施:一種原因是一級市場土地供不應求而導致二級市場土地供不應求，采取(2)中論述。另一原因是房價偏低，則采取①刺激開發公司的開發行為。②抑制購買者的購買行為。具體包括政府放松對土地價格管制，使房價隨行就市；適度降低土地開發貸款利率，提高購房貸款利率。6?城市土地市場供需調控的主要內容(“三維立體結構”)城市土地市場供需調控的方向。調控的方向包括兩方面的內容：選擇調控的目標。當土地市場處于蕭條階段時，目標是增加有效需求；當處于過熱階段時，目標是降低發展速度。確定調控措施的作用方向。兩類措施：一類是刺激土地市場發展的措施；另一類是抑制土地市場發展的措施。城市土地市場供需調控的時間調控時機和調控時限準確掌握土地市場運行的狀態和變化趨勢由于供需調控決策時間和調控效應滯后性的存在，必須盡早發現土地市場中存在的問題，超前米取調控措施。密切注意調控效應的強弱，及時修正調控手段，調整調控力度。城市土地市場供需調控的力度決定調控力度要考慮如下因素：①土地經濟波動的幅度；②調控手段從使用到產生效應的滯后時間；③調控效應慣性大小；④調控環境城市土地市場供需調控與管理的政策工具發展計劃和規劃1、發展計劃一般分為長期計劃、中期計劃和年度計劃。年度計劃主要有年度建設用地計劃(或年度土地出讓計劃)和年度信貸投放計劃。政府作為惟一的土地供應者，合理確定每年各類土地供應數量和投放時機對城市市場供求平衡有直接影響。政府對信貸資金的投量和投向只能通過間接調控來實現。2、土地利用總體規劃和城市規劃(1)土地利用總體規劃對土地市場的宏觀調控①確定了建設用地總量和耕地保有量的控制指標，制約著城市土地市場上的土地供給總量。縣級土地利用總體規劃明確了土地用途，土地用途的轉變受土地用途管制制度的制約。土地利用總體規劃是土地利用年度計劃編制的重要依據。（2）城市規劃對具體土地和房地產項目的控制用地使用控制，包括用地性質、用地面積、位置、邊界范圍等。建筑控制，包括建筑類型、建筑高度、容積率、建筑密度等。環境容量控制，包括人口密度、綠地率、空地率等。設施配套控制，即對地上公共設施和市政設施提出定量配置要求。形體景觀控制。（二）財政政策1、地租政策（土地出讓金或年租金的升降）；2、稅收政策（增減各種稅賦）3、財政投資政策（對主導產業或不同地區采取財政投資的傾斜政策）（三）金融政策1、直接調控；2、間接調控土地收購儲備操作程序1、土地收購：主要包括土地征收、土地收回、土地置換和土地購買。2、土地儲備：包括對收購土地的開發開發和再開發、土地的儲備和進入市場前的經營管理）3、土地供應（招標拍賣、招標和掛牌等出讓）11.土地市場微觀管理的內容（一）對土地市場客體的管理我國城市土地市場的客體主要是指土地及土地產權，對土地市場客體的管理主要是限制允許進入市場的土地產權范圍。我國城市土地所有權不能進入市場。在城鎮（包括城市、縣城、建制鎮、工礦區）只允許國有土地使用權進入市場流轉。（二）對土地市場主體的資質審查土地使用權的出讓人只能是國家。土地使用權轉讓人可以是享有土地使用權的境內外公司、企業、其他組織和個人。土地使用權的受讓人的企業、其他組織或個人。（三）對土地使交易程序的規范土地出讓、轉讓、出租、抵押（四）土地市場的中介管理對土地中介服務企業與個人進行嚴格的資質審查對土地中介服務企業與個人進行經常性的審查和監督可能的論述你認為應該如何對國有土地使用權流轉進行有效的管理？答：首先，必須抓緊相關政策的制定。目前國家對集體土地轉入建設用地，除了先征用后出讓，尚無別的措施，而從當前流轉的情況看，其情況復雜，涉及產權界定、收益分配等問題，用政策法規加以引導成為當務之急，待時機成熟，應以法律形式確定下來。其次，明確集體土地所有權的主體，探索流轉的經營組織形式村內有兩個以上的農村集體經濟組織（村民小組），各集體經濟組織之間有明確的土地界限和范圍，并在各自范圍內占有、使用土地的，確認村民小組為土地界限和雖未打破村民小組界限和范圍，并在各自范圍內占有、使用土地的，確認村民小組為相應的集體土地所有者。已經屬于村民集體所有的，包括第一輪土地承包時就已經打破村民小組界限但由村農民集體實際使用的土地，以及過去村辦企業、村公共設施、公益設施建設使用村民小組的土地，并且在使用時以給與相應補償或土地調劑的，且承認現狀，依法確認為村農民集體所有土地，由村集體經濟組織或村委會負責經營、管理。已屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，包括過去鄉鎮企業、鄉（鎮）公共設施、公益設施建設使用村農民集體所有土地或村民小組所有土地且在使用時已給予相應補償或土地調劑的，應依法確認鄉（鎮）農民集體經濟組織所有，沒有鄉（鎮）集體經濟組織的，可由鄉（鎮）政府負責經營管理。集體建設用地流轉與農用地流轉相比要求有比較高的經營組織水平。具體經營組織形式應由土地所有權人決定，有土地所有權人自己實施流轉，也可按現代企業制度要求組織或參與相應的經濟組織實施流轉土地流轉過程中確實需要由村、鎮集體經濟組織或其他經濟組織代為行使土地流轉權的，必須履行相應的法律程序，經村民小組會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民小組代表同意，自愿委托村或鄉鎮集體經濟組織或其他經濟組織實施。再次，理順流轉收益分配關系。充分考慮土地所有者、土地使用者和土地投資者收益，對其課征土地增殖稅。集體所得收益專款專用，明確用途，主要用于土地的復墾開發和整理以及農村公益事業建設。合理分配集體建設用地流轉中的土地收益，集體建設用地首次流轉中的土地收益應由土地所有者和國家分享。由于在集體建設用地流轉收益中包含了國家投資的各類公共基礎設施產生的土地增值，因此國家（主要是市、縣政府）應分享集體建設用地流轉中的土地收益、但從鼓勵集體建設用地流轉角度考慮，分享比例不宜超過20%。土地使用者原無償使用的集體建設用地（包括宅基地）流轉中的土地收益應由所有者、使用者和國家分享。集體建設用地在流轉總的土地收益應歸原土地使用者，有增值收益的，應按合同約定與土地所有者分享。最后，規范土地流轉市場。可依照國有土地使用權流轉方式進行，經營性用地要補交出讓金，宜租賃的應多采用租賃方式，應先征用的要依法進行。并且要重點開展地價評估工作，流轉登記工作和流轉檔案管理工作。綜上所述，集體建設用地流轉作為市場經濟的新生事物，應在新觀念和新機制下運行，因此必須創建一個新制度，使得國有土地流轉和集體土地流轉能有效地銜接，國家、集體、農民、用地者各得其所，用地管地秩序不亂，現有制度得以平穩過渡，這些還需要我們做進一步的探索。簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀、存在的問題和深化改革的建議。答：農村集體土地使用權流轉是指農村集體土地使用權在不同的主體之間的流動和轉移。農村集體土地使用權可區分為農用地使用權和非農用地使用權。現狀：從近年農村集體土地使用權流轉的情況看，流轉形式主要有以下幾種：1、轉包2、租賃3、"四荒”拍賣4、承租轉包或返包5、轉讓6、入股。存在問題：1、土地產權不明晰，行為主體缺乏農地流動和高效配置的足夠動力。2、土地流轉制度不健全。3、土地的保障功能及其弱化的長期性和漸進性。4、農業比較利益低，土地承載負擔重。5、市場中介組織匱乏，流轉機制不完善。對策：1、賦予農民長期而又穩定的土地使用權。2、將土地農民集體所有制明確界定為農民按份共有制。3、明確界定農民土地承包權的物權性質。4、充分尊重農地使用權人的意見。5、培育土地使用權市場。6、突破現行的政策和法律。7、建立國家宏觀調控制度。5?你認為我國土地征收制度存在什么問題？應該如何改革？答：土地征收制度是國家為了公共利益的需要，依法規范將農民集體所有土地變為國有土地的行為的制度。土地征收制度的建立對于國家經濟建設和社會發展用地發揮著巨大的作用，但是隨著社會經濟的發展，我國土地征收制度自身的一些問題逐漸突現出來，主要表現在：1）土地征收規范缺失，土地資源浪費嚴重；2）土地征收補償對被征收者保護不力，修改后的相關法律依然不盡合理；3）土地征收執行程序不嚴格，違法現象嚴重；4）土地補償費支付不到位，安置不落實，被征地農民長遠生計沒有保障；5）貪污現象嚴重、社會各界反映強烈。由于征地的決定權高度集中在政府手中,加上土地審批權重利大，極易滋生貪污，土地審批領域已經成為貪污的重災區。改革措施：1）轉變政府對土地資源利用的觀念：各級政府部門的領導要轉變思想觀念和管理方式，充分認識對集體土地征收所涉及的農民利益問題，是尊重和保護農民基本的合法權益問題。因此，不能以犧牲農民的合法權益為代價來搞所謂的經濟發展和城市化，樹立正確的政績觀和科學的發展觀。2）改革和完善土地征收補償制度：首先是嚴格區分公益用地和經營性用地；其次是建立和完善土地征收補償體系；最后是要適當提高土地征收的補償標準。3）改革和完善土地征收的程序：一是對申請用地單位公開，使其了解和知悉行政程序的進行以相應地調整自身的行為；二是對被征收土地的集體經濟組織及其成員公開，使其了解征收行為對自身權益影響的程度并提出合理的補償或救濟請求，三是對社會公開，接受社會的監督，遏止不良行政。4）完善合理利用土地和切實保護耕地制度：在土地征收過程中，應當加強規劃、嚴格管理、嚴格控制各項建設用地，要優先利用荒地、非農業用地，盡量不占用耕地；要優先利用劣質土地，盡量不占用優質土地。加大土地監察和對土地違法行為的打擊力度，切實制止亂占耕地、濫用土地的行為。對在土地征收中出現的貪污問題，應該嚴肅處理，加大對土地征收中違法亂紀現象的打擊力度。選擇題1、地籍調查包括土地權屬調查和兩部分工作。C土地利用現狀調查B.土地條件調查C.地籍測量TOC\o"1-5"\h\z2、全國土地利用現狀分類中一級地類共有個。C10B.6C.12D.73、土地權屬調查的內容包括：宗地權屬狀況調查和調查，以及土地使用狀況調查。AA.界址認定B.權源C.權屬性質D.土地面積4、土地登記的主要內容中的〃土地位置〃是指土地的。C座落B.四至C.座落和四至D.土地所處地段的優劣5、地籍在我國歷史悠久，古代主要為政府登記土地作為（）的簿冊。A征收田賦依據B.征稅登記C.課稅對象D.課稅對象登記6、國家對各項地籍管理工作所做的各項規范化政策、法律規定稱（）。D地籍調查規程B.土地登記規則C.土地確權規定D.地籍制度7、地籍管理是國家為獲得（）而采取的一系列地政措施。C地籍圖片B.地籍卡C.地籍資料D.地籍表冊無灌溉設施，主要依靠天然降雨，用于種植水生作物的耕地，地類應確定為（）。C旱地B.水澆地C.望天田D.灌溉水田初始權屬調查是調查人員對（）某一行政轄區內申請登記的全部宗地進行全面現場調查，以核實宗地的權屬，確認宗地界址的實地位置并掌握土地利用狀況。C村及村以上B.鄉及鄉以上C.縣及縣以上D省及省以上初始地籍調查時，調查人員應將每一宗地勾繪到工作用圖上，并對街道或地籍街坊按（）順序統一預編宗地號。D從西到東、從南到北B.從東到西、從南到北C.從東到西、從北到南D.從西到東、從北到南下列（）內容不屬于初始地籍測量。B地籍平面控制測量B.界址調查C.面積量算D.界址點測量地籍測量的核心是（）。CA.GPS控制測量B.面積匯總統計C.地籍細部測量D.繪制宗地圖1、根據《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，單位和個人依法使用的國有土地，由（）登記造冊，核發證書，確認使用權。A.縣級人民政府B.縣級以上人民政府C.縣級土地行政主管部門D.縣級以上土地行政主管部初始土地登記又稱。A.變更土地登記B.經常土地登記C.土地總登記D.首次取得土地的登記土地登記發證必須達到三條標準，即___。A.合法、合理、合情B.權屬合法、界址清楚、面積準確.C.進行了權屬調查和面積丈量，且四鄰簽字認可.D.權屬合法、等級價格適當、面積合乎規定.1、在土地登記公開查詢中，“土地登記結果”一般指（）.ABDA宗地圖B地籍調查表和地籍圖C土地歸檔卡D土地登記卡E土地權利證書2、根據《土地登記規則》第二條規定，變更土地登記包括（）。ABCDA土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記B土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記C名稱、地址和土地用途變更登記D注銷土地登記E土地總登記3、目前我國的土地證書主要有（）。BCDEA《國有土地所有證》B《國有土地使有證》C《集體土地所有證》D《集體土地使有證》E《土地他項權利證明書》4、A與B兩村境內各有一宗屬于對方的飛地，為了便于耕作，現決定交換該兩宗土地，申請人申請土地變更登記時應提交的權屬證明文件包括（）。ACDA原《集體土地所有證》B原《集體土地使用證》C農用地交換調整協議D農用地交換調整批準文件E集體土地使用權轉移協議和批準文件5、出讓土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定用途的。應征得出讓方同意并經（）批準。CEA縣、市人民政府B省級人民政府C土地行政管理部門D建設主管部門E城市規劃部門1、土地市場伴隨市場經濟發展而發展，在時間上呈現。AA、階段性；B、連續性；C、間斷性；D、發展性。2、城市土地是一種競爭性市場。BA、一級市場；B、二級市場；C、各類用地市場；D、產權市場。3、城市土地市場運行機制包括和宏觀調控機制。CA、供需機制；B、競爭機制；C、市場機制；D、價格機制。4、城市土地市場宏觀管理的重點，就是對城市土地.D__的供需和價格進行管理。A、二級市場；B、各類用地市場；C、產權市場；D、一級市場。6、B__說明一級市場土地供不應求，表現為城市內沒有未開發的閑置土地。BA、S1h>D1h；B、SlhVDlh；C、S2h>D2h；D、S2hVD2h。7、說明二級市場土地供過于求，表現為大量