1萬商匯賽格數碼城中環商業管理集團作品2009.4.9北京萬商匯賽格數碼城招商整體方案立足南城，輻射全北京1萬商匯賽格數碼城中環商業管理集團作品北京萬商匯賽格數碼城招12項目的整體規劃原則符合項目的商業定位具有可操作性和實用性方案全面兼顧各方面利益確保項目后續操作的成功提高商城知名度，增加商城人流量

繼續招商，完成空置的鋪位招租工作。

2項目的整體規劃原則23項目匯報綱要本次報告的主要內容如下：1、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組合3、項目商業空間規劃4、項目招商策略3項目匯報綱要本次報告的主要內容如下：1、項目整體商業環境234part11、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組合3、項目商業空間規劃4、項目招商策略34part11、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組合45項目區位環境分析對于一個成熟的區域來說，便利的交通可能能帶來更旺的人氣，但對于剛起步的新區，交通的便利也會讓更多過路的人流散失。但無論從目前還是長遠的眼光來看，兩廣路的建設都為崇文門以后的發展奠定了良好的交通基礎。綜觀地形，區域的交通主要依靠長安街、崇文門東大街、廣安大街、崇文門外大街三橫一縱來支撐，本項目在崇文門商圈內，形成了與崇文區規劃格局相同的王字交通網絡。正對地鐵5號線瓷器口西出口站對面，且地鐵7號線在建中。再加上近在咫尺的地鐵站及穿梭往來的20多條路線公共汽車站，地利之優勢不言而喻。無論從哪個方向出去都是交通中心區域，區域交通利好可見一斑5項目區位環境分析對于一個成熟的區域來說，便利的交通可能能帶56項目區位環境分析根據北京東擴的發展戰略，北京的商業中心和重心將移向東部，并且東部以國貿、cbd等商業中心為本項目的定位提供了目標客群的支持。綜觀地形，本項目在二環內屬于崇文門商圈，商業功能輻射國貿商圈、王府井商圈。馬連道數碼城位于宣武門輻射復興門商圈、金融街、北京西站南部新型商業中心商圈。五棵松數碼城位于海淀區輻射海淀以北商業范圍。根據圖例為本項目的定位提供參考依據。6項目區位環境分析根據北京東擴的發展戰略，北京的商業中心和重67項目商圈的分析崇文門商圈進一步的完善發展，最終會成為立足南城，輻射全北京的重點商圈之一，并有望建設成北京市乃至全國一流的現代商貿服務功能區。

崇文門商圈的特點是在進一步發展新世界購物中心的基礎上，在地域結構上充分發展起周邊的商業物業，尤其將商業區域向南拓展；從而改變現在商業物業單一的狀況，使得本區域從商業體量以及地域分布上形成完善的商圈。

7項目商圈的分析崇文門商圈進一步的完善發展，最終會成為立足南78項目商圈的分析結合項目商業環境，本著業態互補、差異化的原則，結合本項目與生俱來的文化旅游屬性，為本本案的定位提供了依據。具備很好的文化類商業、時尚類商業的基礎，符合區域商業環境。南城消費的滯后是本區域商業發展的不利因素，但是也是本區域商業發展的機遇，由于交通的便利以及南城整體經濟的進一步發展，作為本身建立較早，發展較完善的商業區域，崇文門外大街又是北京市內最繁盛且人流量最高的路段之一，北連傳統興旺的王府井商業區，和商廈林立的「銀街」購物區，西北接金融街商圈，東望國貿商圈，都給崇文門商圈的升值帶來了強大的動力。8項目商圈的分析結合項目商業環境，本著業態互補、差異化的原則89項目商圈分析這種文化特點讓區域更富綜合性，顯得更加立體豐滿，充滿發展潛力。

同時為本項目發展文化產業奠定了基礎。崇文門區域因為位處市中心，保留了諸如明舊城墻、祈年殿、天壇公園之類的文化古跡，具備有其他如中關村等現代商圈所不具有的傳統文化底蘊，同時也因此具有了獨特的文化旅游區特性。堪稱最具北京特色的商務區。目前區域港澳臺的企業不少，他們在很大程度上就是因為更喜歡區域的文化氛圍，而這在其他的一些熱點區域中是沒有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。9項目商圈分析這種文化特點讓區域更富綜合性，顯得更加立體豐滿910項目環境基本配套設施崇文區已具規模的成熟配套為本項目的發展，差異化經營提供了堅實、保障的基礎，同時也為本項目發展帶來機遇。區域及其周邊分布有同仁醫院、普仁醫院、同仁堂藥店，工行、交行等7家銀行進駐。匯文中學、廣渠門中學、96中、崇文小學、培新小學、回民小學等學校也皆座落于此。整體形成了教育、商業、文化娛樂等多位一體的良好格局。崇文門以新世界商場為核心，吃、喝、玩、樂樣樣齊全。吃的方面，有著名的便宜坊烤鴨總店，很多著名的快餐麥當勞、肯德基、必勝客等也都在此開有分店，家家顧客盈門。玩上，新世紀錢柜、樂圣、溜冰場、電影院等都是好去處。購物有新世界商場、搜秀城、韓城時尚廣場等。東北是明城墻遺址公園，西南是天壇公園，東南有龍潭湖公園和北京游樂場。四周被紅橋市場、前門天安門、王府井東單等圍繞。

10項目環境基本配套設施崇文區已具規模的成熟配套為本項目的發1011項目整體商業環境綜上所述，項目具有如下特點：商業周邊消費氛圍濃厚交通條件四通八達區域周邊經濟發展成熟，基礎扎實消費支撐明顯結合上述條件，本項目主題商業明顯，同時具備成為區域內主題商業中心，成為區域中商業的焦點。項目位于區域次中心，基礎設施完善，與主要商圈、市中心、北京站等近在咫尺，特別是兩廣路的打通地鐵五號線的運營，這為商業的發展提供了比較好的條件。同時，良好的交通，為項目的商業輻射范圍的擴大、目標商戶的選址提供了更大的可能。11項目整體商業環境綜上所述，項目具有如下特點：項目位于區域111212part21、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組合3、項目商業空間規劃4、項目租售效益評估101212part21、項目整體商業環境2、項目商業定位、業1213項目商業定位、業態組合策略項目整體定位結合區域商業發展現狀，同時兼顧文化創意商業地產具有高附加值特征。定位如下：萬商匯電子數碼城區域首席時尚數碼商業中心Etime

Center項目通過區域文化資源和生活資源的結合，打造以電腦、電子、數碼、影像器材為主要業態的商業集合，形成區域內甚至更大范圍的主題數碼商業城，發展區域主題商業中心，填補區域空白，滿足區域需求現狀。13項目商業定位、業態組合策略1314項目商業定位、業態組合策略項目商業定位文化產業的發展前景？文化產業是投資回報最好的行業之一。當代社會各種產業利潤主要靠領先的自主創新和技術進步來實現，而文化產業正是自主創造和技術含量高的一個門類。加上政策因素和市場因素的作用，文化產業的資本盈利率比較高，文化產業方面投資熱將會長期存在。從消費角度看，文化產品是與日俱增的消費熱點。文化創意商業地產處于技術創新和研發等產業價值鏈的高端環節，是一種高附加值的產業。文化創意地產價值中，科技和文化的附加值比例明顯高于普通的產品和服務。然而文化創意商業地產的定位規劃必須結合市場。結合項目區域人流、消費層次、未來發展前景，打造區域電子商業中心，結合特色化差異化的業態定位，將項目打造成為區域乃至整個北京的文化主題商業地產新星。!文化創意地產定義14項目商業定位、業態組合策略1415項目商業定位、業態組合策略業態定位說明影響力號召力知名度中國攝影家協會入駐形成拉動商業品牌效應,形成市場人氣,帶動后期招商一站式最終搭建集攝影作品展、攝影器材收售、影視制作模式展銷15項目商業定位、業態組合策略1516項目商業定位、業態組合策略項目整體業態組合結合區域旅游文化及商業發展現狀，同時兼顧文化創意商業地產具有高附加值特征。根據項目商業定位，項目物業結構、位置分布、各功能物業需求等，業態組合大致如下：定位如下：

1

IT2

辦公3

攝像IT數碼耗材、音像制品

，主要是日常消費性商業，滿足區域相關消費。攝像發燒友DIY兼顧專營：攝像機租賃；搖臂軌道租賃；影視燈光租賃；攝影升降車租賃；監視器等影視相關的器材！提供辦公通訊以太網絡、自動化控制器、人機接口等產品,范圍涵蓋樓宇自動化、電力與能源、智能型交控系統等。商場以國際、國內的知名數碼IT品牌作為主力商品進行組合，構成主題鮮明，別具創意，獨具風格、功能完善、品牌分類的充滿文化，休閑、知識、潮流、品味的多元化的現代化數碼城概念。16項目商業定位、業態組合策略1617項目商業定位、業態組合策略業態定位互補性說明中關村是流行什么賣什么,缺乏專業性.大多賣的是耳熟能祥的幾款攝影城則有所差別,就是你需要什么就去那里淘淘,無論新的,二手的隨時都有可能意外收獲.

中關村太商業化,而攝影城則人性化多一點.隨便和那位老師傅聊聊,如果對了

脾氣都能從人家那得到不少知識。攝影城基本上什么東西都有機會淘到.

中關村.今年什么好賣,家家都賣這東西.而且一些另類或者比較特殊的東西比較難找又或者根本沒有.

17項目商業定位、業態組合策略1718項目商業定位、空間規劃空間規劃組合按照目前物業現狀，業態布局品牌電腦占20%，辦公自動化設備、電腦配件、電腦DIY占30%，數碼DIY、影像設備等其他工占50%，后期可以根據實際的招商情況對比例進行調整。項目整體空間如下：攝影書籍；人像攝影；人體攝影；攝影器材類；風光攝影；廣告攝影；攝影技術；新聞紀實攝影；攝影藝術；攝影文化；攝影教材利用空間死角設計影視影像作品展，同時吸引顧客長時間停留商城中，帶動銷售。單位，個人對外承接業務的窗口，同時借助攝影展拓展業務，（影視后期制作室）。根據客戶需求進行調整。數碼單反相機;數碼相機(家用);專業鏡頭;數碼攝像機;腳架/云臺;存儲設備;專業UV&濾鏡;專業攝影包;電池&充電器;攝影配件18項目商業定位、空間規劃空間規劃組合按照目前物業現狀，業態1819項目商業定位、空間規劃空間規劃組合專營業務1、對影視器材的升級2、硬件DIY3、攝像機租賃；搖臂軌道租賃；影視燈光租賃；攝影升降車租賃；二手器材收售；監視器等影視相關的器材！企業個人設了影視后期制作工作室。

19項目商業定位、空間規劃空間規劃組合專營業務1、對影視器材1920項目商業定位、空間規劃空間規劃組合影視后期制作室20項目商業定位、空間規劃空間規劃組合影視后期制作室2021項目商業定位、空間規劃商業業態組合數碼配件；數碼伴侶；數碼存儲卡/讀卡器；視頻卡/壓縮卡；耳機；電視接收盒；耳機放大器；移動電源等根據業態布局規劃二層數碼占30%，辦公自動化設備、無線網絡占70%，后期可以根據實際的招商情況對比例進行調整。項目整體空間如下：過街天橋進口辦公設備：多功能一體機；復印機；噴墨打印機；傳真機；投影設備；耗材。無線網絡（無線網絡工程無線交換機天饋系統

）;網絡設備（路由器交換機集線器網卡

）IDC（服務器托管與租用虛擬主機）。21項目商業定位、空間規劃商業業態組合數碼配件；數碼伴侶；數2122項目商業定位、空間規劃商業業態組合22項目商業定位、空間規劃商業業態組合2223項目商業定位、空間規劃18商業業態組合筆記本：筆記本；上網本；筆記本硬盤；筆記本內存；筆記本CPU；筆記本周邊設備電腦配件：主板；顯卡；內存；硬盤；固態硬盤；CPU；液晶顯示器；CRT顯示器整機類：臺式機；一體電腦；工作站；準系統；瘦客戶機；工控產品；準系統一體機外設：音箱；手寫繪畫輸入；觸控產品；數字化儀；游戲周邊設備；顯示設備配件軟件操作系統；數據庫工具軟件；殺毒/安全；教育/考評軟件；游戲軟件；財務與管理根據業態布局規劃一層電腦、筆記本、軟件、電腦配件，后期可以根據實際的招商情況對比例進行調整。項目整體空間如下：23項目商業定位、空間規劃18商業業態組合筆記本：筆記本；上2324項目商業定位、空間規劃18商業業態組合24項目商業定位、空間規劃18商業業態組合2425part31、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組合3、項目商業空間規劃4、項目效益評估2525part31、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組2526計劃性原則：對招商所涉及的經營品類、規模、檔次等諸多項目指標均須遵循計劃性原則，結合商場總體經營定位思路加以實施。可行性原則：對招商所涉及的品牌項目,招商制度及政策必須具有可操作性。規范性原則：指招商工作組織運作的規范、公關宣傳策劃、招商談判程序、招商意向、協議簽定手續的規范。多元化原則：針對不同合作區域、不同合作品牌的不同合作者，采取不同的合作方式。依次優先選擇：租賃經營、聯合經營、轉租經營等方式。效益性原則：將單方面的效益性延伸為合作雙方的效益性，達到合作雙方共盈。靈活性原則：在不損害公司利益和保證招商水平不受重大影響的大原則下，在招商政策和招商手法上采取一定的靈活性是必要的。

。

招商原則

26招商原則2627項目整體招商策略招商政策聯合進駐政策

對于帶動若干家商戶聯合進駐的（5家以上），作為獎勵，該商戶可得到2-5個月免租期惠，還可無償得到商業街公共區域的廣告位1年使用權。大戶先入為主政策

通常招商之初采取“先到先得”措施，一開始不懂行或不具有實力的的受眾倒是覺得是誘惑，匆忙簽訂；以至于到后來，真正是有實力的品牌商家或做品牌的行家倒找不到理想的鋪位而不得不放棄；采取預留部分珍貴單位的做法，以有效的控制賣場的整體布局。服務政策協助辦理相應工商及稅收等行政手續。27項目整體招商策略招商政策聯合進駐政策2728項目整體招商策略招商合作政策承諾本項目消防監控等安全系統以及各種商業硬件設施完備可靠，避免經營者遭受財產損失。承諾本項目將嚴懲各種商業腐敗、失職，并追回經營者的經濟損失，對經營者進行補償。承諾本項目將定期進行廣告宣傳，為商家營造良好的市場氛圍，保證永續經營。承諾本項目將遵循動態經營、動態管理的原則，注重經營的季節性，充分利用崇文區文化旅游的強大優勢。承諾管理機制、流程的規范性、延續性、系統性，保證企業持久、長期的發展潛力。承諾將給予合作者作為具體實施標準的下線，以更高的標準進行落實，真正維護商戶的利益。28項目整體招商策略招商合作政策承諾本項目消防監控等安全系統2829項目整體招商策略招商條件及合作方式萬商匯數碼城租賃的租金標準暫定為：1F:12元/天/平米;2F:11元/天/平米;3F:9元/天/平米;

此標準根據招商工作的進展可適當調整。租賃期限基本上為1年，針對有實力，經營好的目標商戶可根據經營業態不同適當放寬至2年,但必須有遞增。付租方式：半年付、年付，對部分目標客戶可季付。對有特點、有知名度或對招商能起到帶頭作用的客戶可給予30天-90天的免租期。29項目整體招商策略招商條件及合作方式萬商匯數碼城租賃的租金2930項目商業定位、業態組合策略招商優惠政策為了提升本項目的聚客力，成功打造具有文化特色的數碼商城，吸引廣大商戶尤其是有實力的目標商戶。除已經確定的租金優惠外，本項目此次招商的優惠政策為：1、靈活的付租方式：針對個體自營的商戶付租方式可靈活分為季付（交三押一）、半年付（送1個月）、年付（送2個月）；經批準可付3年送半年，付5年可送1年。2、針對知名品牌商戶可適當給予免租期及免物業費，最長1年。3、提供免費停車位。4、統一制作門楣。5、實施統一管理、統一策劃、統一宣傳、統一物業、統一保安。30項目商業定位、業態組合策略招商優惠政策為了提升本項目的聚3031項目總體招商策略招商環境123中心商業圈現處于成長狀態路網建設漸趨完善，各種商業正強勢進入舊商業和舊居住模式處于退隱階段4片區商業建設有足夠的政策傾斜度定位相關產業的市場培育已開始并以初具規模531項目總體招商策略招商環境123中心商業圈現處于成長狀態43132項目整體招商策略招商優勢統一規劃、統一定位：打造整體商業氛圍，打造崇文區區域數碼商業中心，形成業態互補。統一形象：突出品類齊全，折扣實惠優勢。統一招商：突出聯合入駐，大戶先入為主優惠，與代理手續等服務功能，形成優勢互補，全面提升招商效應。統一營銷：充分利用現有商業面積，形成商業合力，技術先進規模效應。統一管理：避免各自為戰，形成系統化管理優勢，打造管理合力效應。統一效益：提升商業銷售業績，達到雙方共贏互利。政府的支持：通過政府的大力支持，提高我們商城的信用度，從而增強商戶的進駐信心。后期市場的經營管理：為商戶組建專業的商業經營管理公司，并在商城開業前三年投入100萬元的經營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強商戶進場經營信心，讓商戶“進得來、有發展、賺到錢”。32項目整體招商策略招商優勢統一規劃、統一定位：打造整體商業3233項目整體招商策略執廣告推廣策略強化項目所在區域的商業發展和投資前景，增強投資者的信心；

強化項目的升值空間，并與其它商業城進行價格類比，突出項目發展優勢；吸納知名IT數碼品牌單位進駐，增加品牌效應，適機炒作，從而帶動商鋪的銷售進程；強化品牌企業進駐單位后，在人流、經營回報、品牌效應、市場收益等方面的優勢及特性；制定完善的開業后市場宣傳推廣計劃；33項目整體招商策略執廣告推廣策略強化項目所在區域的商業發展3334項目整體招商策略執廣告推廣策略舉辦研討會策劃召開一個“萬商匯數碼電腦城經營管理研討會”來引起社會各界的關注。我們預定400人左右的會客廳，利用邀請函及禮品邀請目標商戶到會。本次活動對現有商戶是一次聯誼，對潛在客戶是一次很好的推薦。（1）活動主題萬商匯數碼城經營管理研討會（2）參與對象所有業主及消費者代表（3）活動時間2009年5月12日左右，暫定為一個周六，具體時間根據與參加者協商后確定。（4）活動地點（暫定）（5）活動宗旨借經營管理研討會，全面闡釋萬商數碼電腦城獨特的定位和經營理念，提升商戶對項目發展的信心，。34項目整體招商策略執廣告推廣策略舉辦研討會3435項目整體招商策略招商總策略（6）活動目的加強與經營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招商；引起社會廣泛關注，提高傳播效果；邀請各媒體參與，進行新聞炒作。（7）活動內容由萬商數碼電腦城領導做商城介紹的主旨發言；邀請當地主要領導講話并參與座談，暢談崇文區區域經濟發展大勢；邀請大學教授對本地經濟及本行業未來進行解析；電腦城管理運作部門對項目定位和經營管理進行闡述；邀請北京市數碼電腦城同行做促進發言；邀請部分已進駐商戶展望未來并提出合理化建議；邀請幾名消費者代表對本商城提出合理化建議。（8）活動宣傳特邀市領導、大學教授、消費者代表參加研討會；發請柬邀請意向客戶及已簽約商戶參加研討會；以廣告形式邀請所有商戶參加。35項目整體招商策略招商總策略（6）活動目的3536項目整體招商策略宣傳策略招商手冊在本宣傳周期內，印制少量招商手冊，不僅要突出項目概念，更要將已經入駐的主要客戶納入其中，增強本商城的吸引力。本手冊印制力求精致，簡單明了，體現項目形象。DM直投雜志。此類廣告針對具有固定人群的商務辦公區或者住宅小區，由專人投遞入戶或者投遞到相應的信件箱內。此份雜志起初可以設置為季刊，隨著數碼商城的運作和發展，慢慢演變為月刊甚至為周刊，讓它成為聯系商城與消費者的紐帶。此雜志在內容設置上要杜絕純廣告性質的內容，本著真正為消費者服務的原則，為消費者提供最前沿、最實用的電子信息，引導消費者的健康、理性消費，讓我們的DM變成消費者愛不釋手的教科書。36項目整體招商策略宣傳策略招商手冊3637項目整體招商策略招商總策略電腦雜志、報紙夾頁、LED電視屏電腦雜志《聯合商情》、《立特信息》是傳閱廣泛信任度較高的雜志，上面有豐富的廠商和代理商的資源，我們每期在扉頁和封底做招商廣告。夾報廣告是可跨時間、跨空間使用的廣告媒體，可以根據客戶自身經營地點的覆蓋的范圍，指定投放時間、廣告投放數量，廣告投放范圍和對象，有針對性地對目標消費群進行廣告投放，目標定位準確，使宣傳一步到位，是目標營銷的重要手段。就拿本商城的宣傳來講，方圓5公里為直徑的范圍進行投放效果最佳。同時便于收藏和傳閱，有二次、多次傳播的效果。不受報刊新聞及其他元素的干擾，廣告突出明顯，信息量大。在中關村戶外LED做形象篇廣告直擊受眾客群，擴大信息傳播途徑，達到事倍功半的效果。37項目整體招商策略招商總策略電腦雜志、報紙夾頁、LED電視3738項目整體招商策略招商總策略電視媒體（1）形象廣告。為本商城制作15秒形象廣告，在北京電視臺投放，迅速提升商場形象。（2）制作30秒促銷活動廣告，在項目開業前投放于市、區電視臺，營造消費氛圍。（3）選擇晚間8點檔電視劇時段，在市、區電視臺投放字幕滾動廣告，通過重復宣傳，達到強化記憶的目的。

網絡媒體《慧聰網》《太平洋電腦網》《IT168》等一些行業發布網站主要集中了大量的廠家資源和產品資源以及產品的報價，也是幾乎所有的商戶一直關注和支持的幾個有名的網站，投放廣告，可以是懸浮廣告，也可以使通欄廣告，或者是社區（論壇）發廣告貼。38項目整體招商策略招商總策略電視媒體3839項目整體招商策略推廣預算39項目整體招商策略推廣預算3940項目整體招商策略效果評估該方案實施推廣三個月左右，即八月底，開始對此宣傳方案進行效果評估。撤銷無效的和盈利率較低的宣傳手段，暫停推廣不暢的宣傳方式，對方案進行總結改進，明確適于本商城、本地區推廣的客戶群，為“金九銀十”兩月開始的新一輪節日攻堅制定進一步的方案。40項目整體招商策略效果評估該方案實施推廣三個月左右，即八月4041part41、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組合3、項目商業空間規劃4、項目效益評估4141part41、項目整體商業環境2、項目商業定位、業態組4142項目效益評估項目效益評估根據方案業態定位、空間規劃等條件，其一年的租售效益基本如下：以上費用不包招商政策中優惠期內暫且不計，和招商總體費用，不涉及人員開銷、廣告制作（包括印務）、媒體購買、管理費用等項，其中廣告費用根據實際運作情況和廣告效果進行調整。42項目效益評估項目效益評估根據方案業態定位、空間規劃等條件4243項目合作方式策劃、定位、招商、營運費用前期：策劃、定位、招商營運取費10萬元后期：招商結束取費