小微物業管理企業如何突出重圍小微物業管理企業如何突出重圍內地有10.5萬家物業服務企業，其中小微企業占97.14%。小微企業占多數的局面將是物業管理行業長期存在的一種狀態。在"互聯網+'時代，物業管理行業的巨頭們利用品牌、資金、人才、資源優勢，積極轉型升級、戰略合作、做大做強。與此同時，眾多小微企業處于緊張和焦慮的狀態，思考如何在激烈的市場競爭中突出重圍，脫穎而出。我認為，要高度重視小微企業的作用，關注他們的生存狀態，為他們創造良好的發展環境。

一、"+'強服務

小微企業服務項目規模小、服務人群少，樹立自己的品牌形象依靠的是業主的口碑效應。因此要研究互聯網時代的業主心理,了解業主服務需求變化及服務水平的升級創新，讓業主滿意，做好服務的加法，讓業主成為自己的忠實用戶和"鐵桿粉絲'。

1.應用信息技術，服務"+'新。

隨著現代科技尤其是移動互聯網、物聯網技術的快速發展，我們的生活方式發生了深刻變化，同樣，也給物業服務方式帶來了新的變化。這要求我們在服務手段上要創新，創建為業主服務的網上平臺。一是建立網上的信息溝通平臺。如微信群、APP等，完成對業主報修、報事、收費、告知、綜合服務等工作，方便快捷地實現與業主的溝通。二是建立公共事務處理系統。可以在網上開展客戶滿意度調查;就維修資金使用等涉及全體業主利益的事進行網上表決，方便業主參與決策。三是開展社區商業服務，方便業主生活。

2.提高服務效率，服務"+'快。

業主最不滿意的是物業服務工作拖沓，解決問題反應慢、跟進慢、回饋慢，業主認為自己得不到尊重，導致對物業服務失去信心。這要求企業首先樹立服務快的思想意識，從流程設計、監督檢查、調動員工積極性等方面入手，首問負責、設定時限、迅速回應。

互聯網思維中有個概念叫"快速迭代'。以手機型號推出為例，就是新產品推出速度加快，間隔期短，這可以滿足和刺激消費者的消費欲望。物業管理行業的產品就是服務，應借鑒智能設備產品的經驗，加快更新服務手段、服務內容、服務模式，達到或超越業主的心理預期。

3.注重用戶體驗，服務"+'細。

用戶體驗是一種純主觀、在接受服務過程中建立起來的感受。好的用戶體驗是從細節開始，并貫穿于每一個細節，這種細節能夠讓用戶感知，并且這種感知要超出用戶預期，帶來驚喜。

在日本，實體店憑借良好的客戶體驗打敗來勢洶洶的電商。日本商業最大的特點就是：注重細節，尊重人性，真正以人為本。

這是我們物業服務應當借鑒的。例如，接待用戶的禮貌禮節的細節要求、對講機配耳麥、保潔員接水桶底墊一塊抹布、在園區配備寵物便便的紙袋......這些細節的累積，讓業主有了尊崇、貼心的感覺，業主就會為你點贊，你的粉絲就有了，事業發展就有了堅實的基礎。

4.拓寬服務范圍，服務"+'量。

傳統的物業服務內容已經不能滿足業主多樣化、個性化的需求。為向業主提供更多更好的生活服務。物業服務企業可充分利用掌握的客戶資源，借助社區綜合服務網絡平臺，圍繞業主需求，積極開展延伸服務，打造社區一公里的商業圈。為社區居民提供餐飲、果蔬生鮮配送、家政、裝修、教育、養老、健康等與客戶生活息息相關的服務，既增加了服務品種，也為企業創造了效益。

二、"-'少成本

小微企業規模小，抗風險能力差，而且物業服務收費難、提價難是普遍存在的現象，多數企業是處于微利、保本甚至虧損的狀態。小微企業經營必須學會精打細算過日子，在節流、節約上做文章。

1.科學管理，"-'人力成本。

據統計，員工工資在物業服務費用支出的比例最大，大概在80%左右，是成本控制的重點。

(1)科學配置崗位人員。我們安排人員編制，通常采用定崗定員的方法。要減少人力成本又不降低服務質量，就要培養一專多能的高素質的員工，打破人員安排剛性化，根據服務需要及時調整服務能力。采取定崗定員和綜合值班結合的人員排班方式，服務人員一專多能，科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。例如，客服員采用走動式服務，結合區域秩序維護員進行巡視，使一個人身兼兩個崗位的工作職能。

(2)采用先進技術、材料工具減少人員使用。采用傳感技術，傳輸設施設備運行數據，減少維修養護工作量;采用機械清掃、清潔設備減少保潔工作量;采用監控、門禁設備，人防、技防相結合的方式減少秩序維護工作量。

2.抓住關鍵，"-'維修成本。

物業服務的關鍵工作就是對"物'的管理，確保業主的資產保值增值。日常維修費用通常在物業服務費中列支，是物業服務費的重要組成部分。降低維修成本最主要的工作是做好設施設備的日常保養和預防性維修，及時發現解決小的問題和故障，以免累積成大的事故，付出更多的維修成本。

3.早期介入，"-'運營成本。

.-物業經理人

不論是開發商還是建筑設計師，在規劃設計時顯然并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。名貴的花木、景觀照明、大規模的水系都增加了日后物業運行維護的成本。如果物業服務企業進行早期介入工作，應建議開發商把重點放在諸如防火、防盜、安全與衛生死角等問題上，力求科學、實惠，多考慮未來物業運行時的管理成本。盡管目前房地產開發有"個性化'訂房等開發模式，但是還應站在業主的角度考慮使用維護成本，盡量不把問題留給物業服務企業去承擔。

三、實現利潤?

企業經營的目的就是實現利潤的最大化。在互聯網+時代，"得家庭者得天下'，小微企業根據自身特點轉型升級，掘金社區經濟，實施利潤的跨越式增長，讓下一個"首富'出現在物業管理行業。

1.建立社區服務平臺，實現合作共贏。

O2O即把線下的服務能力和資源與線上服務平臺結合起來，利用自己了解用戶、接近用戶的最后一公里的優勢，構建社區家庭需求的生態系統，形成與開發商、業主、周邊商家共生共榮、互惠互利的關系。

2.建立激勵機制，增強企業發展活力。

人始終是生產力諸要素中最活躍的因素，調動人的積極性，企業就能煥發出空前的活力和后勁。員工的利益與企業捆綁在一起，項目的經營成本直接和員工的投資收益掛鉤。員工對加快項目資金周轉、提高收費率、節約成本、促進銷售等多方面都能體現出股東意識，發揮股東作用，對提升公司經營業績起到了積極作用。

3.看準商機，找準利潤增長的發力點。

社區是應對老齡化社會的主戰場，也是物業服務企業的廣闊市場。養老地產、養老服務、云醫療、智能養老等領域商機無限。像"頤樂學院'、"護明德'、"全齡化社區居家養老服務'等服務模式，都在社區養老方面做了有益的探索，小微企業可以學習借鑒，在溫馨陪伴、個人護理和特殊疾病照護等方面提供服務，也可以與地產商合作開發養老地產，也可以建立網上平臺吸引其他商戶提供老年人需要的各項服務。

篇2：蕪湖市先進物業服務企業考評標準

蕪湖市先進物業服務企業考評標準

企業名稱：20**年月日

序號評定項目項目標準評定結論備注

1基本情況有固定的辦公場所，辦公設備滿足現代辦公需要;

按時參加資質年度審查、及時辦理資質變更手續，數據信息報送及時，真實有效;

企業組織機構設置合理，規章制度完善;管理、專技人員持證符合要求;

財務報表、憑證符合要求，企業經營狀況良好;

人事、財務、文件、合同等歸類存檔，管理規范;

在崗人員服裝、胸牌、是否統一;

2運作情況有無違反物業企業資質管理第十一條相關規定情形;

服務項目是否符合資質要求，項目服務合同、及單個項目外包合同是否規范;

職工待遇：簽訂勞動合同、職工工資、社保、福利待遇符合相關規定;

各服務項目是否有報告制度;工作計劃，列會制度;

行業服務標準執行情況;物業服務收費是否符合相關規定，服務是否規范;

接待、投訴處理情況;各相關部門交辦的工作完成情況;

3標準榮譽是否通過ISO9001一體化管理三個認證體系;部優、省優、市優物業管理項目及省、市重合同守信用企業獲得情況;

注：評定結論只需填寫合格與不合格，有三個以上不合格者不予評定先進服務企業稱號。

篇3：物業服務企業日常服務過程存在的風險及排除

物業服務企業日常服務過程存在的風險及排除

如果物業企業接管的項目已經開發完畢，各項硬件已經成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現有的情況出發，因地制宜，保持高度的預見性，盡量排除現有的責任風險。

目前各大小區基本都發生過業主人身安全受到傷害、財產被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業企業未采用相應的措施和采用的方法不當而產生的法律糾紛，多數情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有對此作出明確的規定。那如何避免此類糾紛呢?如下措施可供參考：

1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流于形式而失去實質意義;物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。

2、在簽訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況后的責任有一個明確約定;

3、如果對停車進行收費，租賃協議中一定要注明是"占位費'還是"保管費';

4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區;

5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤;巡邏時必須進行攝錄(巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內)，以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據;發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任;夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害;

6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定："經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。'這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要"明確的警示'的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺階(樓道)、高壓危險、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑，小心(地面)、嚴禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內)、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或寵物誤食)、已噴灑農藥(果樹)、娛樂設施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現場要設置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請走人行道(小區進出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請當心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示;

7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業公司承擔15%的賠償責任);

8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間;

9、樓頂、公共陽臺上的雜物(如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽臺上，由于業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上并攝錄證明通知書已經送到(相關規定："住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償);

10、采取緊急避險時，一定要聯系當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門;

11、東北地區冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的"冰溜子'，以免墜落傷到人和車;

12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬于小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的;

13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故;

14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告;

15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關系，但如果由于消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任;

16、盡量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題后，物業企業就要承擔相應的賠償責任;

17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

總之，無論是開發單位還是物業企業在對小區進行開發和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護業主權益的角度出發，仔細斟酌一些設施的設置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業主帶來人身、財產的損失，也使自己免于承擔不必要的責任風險。

篇4：物業服務企業在應對極端天氣時的對策

從今年年初的北方旱情、南方雨雪冰凍天氣，到6月北京、武漢、長沙等大城市的嚴重內澇，再到7月以來西南地區嚴重的高溫缺水，頻發的極端天氣不但給業主、使用人造成了嚴重的生命財產損失，也不斷考驗著物業服務企業。面對極端天氣，物業服務企業如何才能做得更好?帶著這個問題，筆者于8月對正在經歷極端高溫天氣影響的自貢市和成都市的部分物業服務企業進行了調研，以期發現物業服務企業在應對極端天氣過程中存在的不足并給出相應的對策。

物業服務企業在應對極端天氣時的不足

一、對極端天氣將會給物業服務企業造成的損害認識不足，沒有從思想上重視，也沒有形成系統的、切實可行的極端天氣應對方案，造成企業外患內憂的局面。

外患在于：極端天氣如高溫、暴雨、極端寒冷等不但會導致物業整體受損加劇，建筑物承重結構強度降低、開裂甚至倒塌，屋面滲漏，玻璃幕墻爆裂，設備故障，綠化受損，還會導致突發事件增多，人員、車輛受損，病菌滋生，蚊蠅鼠害增多，環境質量下降，管理難度加大等問題。這諸多問題處理稍有不當，就會引發業主的不滿，造成業主和物業服務企業之間的矛盾。

內憂在于：極端天氣下，物業管理成本往往會大幅度提高，同時人力資源管理的難度會加大。以今年夏天四川省自貢市的極端高溫天氣為例，從8月17日開始，自貢市氣溫多次突破40℃，高溫天氣一直持續到9月初。筆者調查發現，8月份該市物業服務企業的管理費用成本支出普遍上漲，增加的開支主要用于：1、員工高溫補貼和獎金;2、辦公環境降溫的能耗費;3、高溫導致保潔工作量驟增，必須支付加班費用;4、設備降溫及綠化用水激增導致的費用等。依照四川省人力資源和社會保障廳20**年發布的《關于做好高溫天氣防暑降溫工作的緊急通知》(川人社明電〔20**〕52號)，用人單位安排勞動者在高溫天氣下(日最高氣溫達到35℃以上)露天工作以及不能采取措施將工作場所溫度降低到33℃以下的(不含33℃)，應按照《四川省勞動和社會保障廳關于制定高溫津貼有關工作的通知》(川勞社辦〔20**〕58號)的規定，向勞動者支付每天不低于6-10元的高溫津貼。但在許多護衛員和保潔員看來，這每天最高10元的高溫補貼與在動輒40℃的高溫下工作相比，簡直起不到多少降溫的作用。更有一些企業，對員工關心不夠，勞保用品與高溫補貼不到位，在這種情況下，員工工作積極性降低、服務態度變差、員工流失等問題是不可避免的。

二、對所管理的物業項目在特定的極端天氣下有可能出現的問題考慮不周，準備不充分。

以成都上普國際寫字樓玻璃幕墻爆裂事件為例。據20**年8月30日

《四川日報》報道，20**年8月20日位于成都上普國際寫字樓28樓的一塊2.5米長、1.75米寬的玻璃幕墻因高溫破裂，整塊玻璃裂成網狀。物管公司接到報告后在樓下用塑料警示柱拉起了一個直徑10米的警戒圈，警戒線上還貼著"當心高空墜物行人請繞行'的字條。10多天過去了，破裂的玻璃仍然懸在28樓，給過往的行人造成了極大的安全隱患與不便。玻璃不能盡快更換的原因是廠家生產這樣的玻璃最快要一周，另外安裝高空幕墻玻璃需要找有資質的公司，為此物管公司跑了好幾天才聯系上一家施工單位。

雖然該物業服務企業已經在第一時間采取了一定措施，但是筆者認為，在這件事情的處理上，至少有兩點值得商榷：眾所周知，玻璃幕墻的抗震性和抗變形能力都有欠缺，一旦遇到臺風、颶風、地震、冰雹、溫度遽然變化等，均有可能導致安全事件，那么，從4月28日成都開始出現34℃的高溫到8月20日近4個月的時間，物業服務企業是否針對該大廈的特點，提前檢查了玻璃幕墻，逐一排查隱患?另外，如果該物業服務企業吸取了以往業內多例玻璃幕墻爆裂的教訓，能夠事先查找確定有資質的玻璃幕墻安裝施工單位并與其保持聯系，豈不是可以避免臨時找施工單位造成的時間延誤?

三、沒有重視對極端天氣下管理過程的記錄與總結。

筆者調查發現，大多數物業服務企業雖然對緊急突發事件進行了記錄，卻缺乏在整個極端天氣過程中，對物業管理出現的狀況、采取的應對措施，以及今后的改進方法等信息系統、全面的總結記錄。實際上，與所管理的項目一同經歷極端天氣，對物業服務企業來說是一個挑戰更是一個機會。通過對極端天氣管理過程做記錄可以全面剖析極端天氣應對工作的完成情況、工作質量和效率、遺留的問題等，從中總結經驗，為下一次應對方案的編寫、管理計劃的制訂以及對于新項目前期介入積累寶貴經驗。

比如，8月筆者在自貢調查時發現，與自貢市許多小區植物由于高溫干旱而枯萎甚至枯死的情況相比，匯川路"英祥麗都新居'小區的花卉植物長勢卻比較好，該小區的物管通過每天抽出小區二期剛剛建成但還未投入使用的化糞池中積蓄的水進行綠化養護，才使這些植物渡過了難關。如果該物業服務企業沒有對這次高溫天氣下的管理進行記錄、總結，沒有采取進一步的措施，那么，一旦這化糞池投入使用，明年再經歷類似的極端高溫天氣，該小區的綠化很可能就難逃厄運。然而，經過認真記錄總結，該物業服務企業將至少有兩個收獲：1、可以在明年夏季高溫天氣來臨前，解決遺留問題，做好應對方案;2、可以在前期介入時，向開發商增加兩項建議的內容，即建立中水系統以及在綠化方面選擇經歷了這次在極端高溫天氣的長勢較好的耐高溫、抗干旱的植物。

改進建議

一、結合企業所在地區的氣候特點，全面、客觀地了解可能出現的極端天氣將給企業自身造成的危害，針對特定的極端天氣，制訂出相應的應對方案。需要強調的是，一旦應急預案制訂，就應將其內容詳細告知企業員工和業主、使用人，讓他們熟悉預案，爭取他們的配合與支持，同時，還要定期地開展針對應急預案目標與內容的培訓、宣傳和演練。在美國國家應急預案編制指南的前言中提出"沒有經過培訓和演練的任何預案文件只是束之高閣的一紙空文';"預案不僅是讓人看，更重要的是要在實踐活動中切實應用'。應急預案中列入的所有功能和活動都必須經過培訓演練，包括切實提高包括公司領導在內的各類應急工作人員的意識和能力，熟悉和掌握應急響應程序和方法。在培訓和演練中發現的問題可以成為應對方案修改更新的參考。

二、注重極端天氣來臨前的物業檢查與隱患排查。了解與防范是應對極端天氣的前提。通過氣象信息，在極端天氣來臨前第一時間認真仔細地例行檢查火災、漏水、漏氣、設備故障等隱患，緊急搶險，未雨綢繆，才能夠有效避免更大的損失。

三、重視記錄與總結，不斷提高服務質量。筆者調查發現，很多物業服務企業不知道該如何對極端天氣下的物業管理狀況進行記錄。如前面所分析，進行極端天氣下物業管理情況記錄的目的是要找出不足，積累經驗，以此為依據制訂和完善對該類極端天氣的應對方案，并為今后進行類似物業的前期介入工作做好準備。因此，記錄的內容必須真實反映極端天氣下物業的狀況、出現的問題、處理的方法、存在的不足，遺留的問題以及可以改進的事項。根據上述原則，筆者設計了極端高溫天氣情況記錄表(見表1)，希望能對物業服務企業進行極端天氣情況下的管理記錄設計提供參考。物業管理情況記錄表的設計可以分成三步：首先，通過當地氣象資料，找出可能出現的極端天氣種類，根據物業服務企業或項目自身的情況，綜合分析在特定極端天氣下可能遇到的問題，將其逐一列出，見表1的第一列"出現的情況'。然后，設計第二列"具體情況說明及采取的措施'。這一列的內容是為了反映物業服務企業在極端天氣應對過程中遇到的具體問題和所采取的實際行動，下劃線處要求在具體的情況發生后，物業服務企業根據所采取的措施如實填寫。最后，設計表格的第三列"改進措施及遺留問題'，這一列的內容是在極端天氣過后，物業服務企業針對期間每種具體情況進行的總結，目的是改進應對方案，提高管理質量。

篇5：連云港市物業服務企業內控機制考核內容及評分標準

連云港市物業服務企業內控機制考核內容及評分標準

序號項目考評內容分值評分標準得分備注

1接受屬地政府及物業主管部門的指導監督

(15分)1.1在規定時間內辦理資質復位(延續)。3未按時辦理的扣3分。

1.2被行業通報后，在5日內作出書面整改方案。3企業法人或分公司負責人未向通報部門遞交書面整改方案的扣3分。

1.3按時、按要求參加工作會議，并完成布置的相關工作。3參會對象未按要求參會的或相關工作未按時完成的扣3分。

1.4重大事項按要求實行報告制度。3未及時報告的扣3分。

1.5加入市物業管理行業協會，接受行業自律。3未加入協會的扣3分。

2物業行業市場秩序

(20分)2.1違規受到行政主管部門處罰。5被處警告的扣3分;被處罰款的扣5分。

2.2物業服務合同按規定報送備案，項目經理按規定報送備案。3物業服務合同、項目經理未按規定報送備案的扣3分;

2.3物業服務合同簽約參考示范文本，并合法有效。4未參考示范文本扣4分。簽約無效和效力待定的，每項扣2分。

2.4依法退出小區物業服務，按時移交資料和物業用房，并配合辦理過戶和費用結算。8不按規定及時移交和結算的扣5-8分。

3企業建設與管理(15分)

3.1企業建立托管小區的獎懲考核制度，并對托管小區的物業服務工作月度日常考核。2未建立獎懲考核制度的扣2分，未對托管小區的物業服務進行月度考核扣1分。

3.2企業按會計制度建帳。2未按會計制度建帳的扣2分。

3.3企業實際使用的辦公場所(不得與居住混用)，三級暫定辦公場所不少于40平方米，三級不少于80平方米，二級以上不少于120平方米。2辦公面積不達標的扣2分。

3.4企業組織機構健全，明確分工。2機構不健全的扣2分。

3.5企業配備電腦、傳真機等辦公設備，電腦具備上網功能。企業、法定代表人、總經理(分公司負責人)的對外聯系電話、傳真電話、網址等報物業監管部門，號碼變更應及時變更備案。3未配備電腦的扣3分。聯系電話等未報備的，發生一次扣2分。

3.6企業通過ISO9000質量體系認證。2未通過認證的扣2分。

3.7企業經營狀況和經濟效益良好。2企業虧損的扣2分。

4服務人員從業要求

(10分)4.1專業管理人員接受相應崗位培訓并取得證書，無借證掛證。4管理人員未取得相應證書或與社保花名冊不相符的每例扣2分;未參加相關繼續教育的每例扣1分。

4.2專業崗位操作人員按規定持有專業崗位證書，包括消防監控員、電梯管理員.、高低壓電工、公共衛生從業人員健康證等。4專業人員未取得相應證書的，每例扣2分;未參加相關年審驗證的，每例扣1分。

4.3分類統一著裝.佩戴工號牌，行為規范。2未統一著裝的，扣2分;未佩戴工號牌的扣1分。

5物業管理制度完善(20分)5.1建立健全考核獎懲制度，并在相應的工作場所公示。2未建立的扣2分;不