四川**發展有限公司**花園項目可研報告二ＯＯ七年八月“**花園”項目可行性研究報告第一章項目概況.........................................................................3杠第妖二項章腿射項侮目斧投溫資蝦環知境劃及鏡市拌場攝分側析倆.餓.喚.哄.痕.伸.窗.綢.明.假.抄.勞.躁.經.雜.墓.延.群.畝.振.悄.幅.肢.敏.腫.勸.珍.簽.傍.局.腳.窗.只.騎.時.沙.芝.煎.孩.漢.蜓.德.時.床.畫.簽6拴開第百三劃章胖格項為目燙區紹域紋房導地薯產聾市嚷場氧及職競疫爭林分盜析四.終.犧.查.歌.羨.原.猛.透.鴨.營.選.鄉.膜.橡.敏.悶.妨.寄.皮.摔.披.冰.爪.訂.騾.丈.拿.鼓.替.鋒.皮.含.竟1料4裝峽第櫻四膨章配佛項任目柴S觸W嬸O射T暑分頃析彎與障定豬位泊.策.摔.干.梨.眾.晶.讀.盟.欄.品.務.怠.叉.稈.怠.句.春.棍.黃.由.嚇.驕.熊.但.衣.腔.蝶.崗.偶.陪.倚.村.敬.莊.堅.淹.駐.慮.支.多.日.圾.帆.形.詢.散.第.敏1暗7蝕辰第緊五岡章鞋百項征目攪開勝發吩建翠設臉及朗經孩營僚的紙組銀織糧實督施貢計演劃稿.芒.特.端.改.失.含.椅.賢.商.淡.匹.體.殘.浮.價.索.屬.址.列.有.坊.休.齡.汗.松2份2呈勁第貢六狹章滲傷項三目裂投相資蓮估困算孝及捷資胃金脂籌界措瞞計氧劃圣.浮.犬.糕.午.道.微.夕.濾.虜.瞞.腰.個.屬.鐘.賭.張.轎.蔽.臉.編.暖.鞋.碼.弊.尋.作.牙.伶.嗚.岡.龍.醒.輛.監.旱.裕.更2滾5臣夜第飼七招章騰限項篩目綿財霜務租效若益瞎評燭價住.遷.罰.榨.讓.棗.敬.竟.勝.炒.懸.啞.亭.屆.傍.占.終.場.趣.易.鑒.歌.帖.滔.辮.倉.獵.筆.往.位.望.虎.自.駐.參.桌.妥.考.猴.膛.珍.摟.步.隆.啟.現.慢.傳.駕.師.員.齒.掉.扛.田.萄.寄.密2氣9膏鑰第放八糞章考褲不洗確打定灰性鍋分振析擇.茅.竊.完.久.攪.跟.呈.江.炊.預.捧.祥.興.膨.亂.橫.氣.衡.吉.桿.凍.掀.近.麻.利.的.證.芳.淚.拆.襲.滑.州.巾.紋.同.般.壤.丈.玩.拼.怨.笑.卷.坊.流.弄.寶.可.賽.股.游.剖.禍.柜.粉.萌.模.口.葡.許.基.襲.叉.且3滾0拆賀第匯九蠻章夠賓風特險封分軟析節.裝.農.搬.館.黎.岔.挖.咬.篇.吩.樹.胃.蟻.兵.繳.燈.嗓.姨.溝.惡.學.從.先.芹.眼.搞.紐.團.奴.涉.烏.勉.于.酒.筍.六.婆.教.五.橫.是.恨.論.妥.昂.塘.治.房.醒.窗.玩.宴.撤.非.假.擋.曠.哭.定.瞧.墳.釀.元.舌.跡.傍.莖.腹.娛.踩.廳.諷.貢.兩3裹2列玻第尖十腸章睬襪分您析階結吹論纖和誓建討議速.迷.策.悟.敬.管.年.婚.莊.宵.以.芝.鳥.薄.短.脅.猴.塑.背.執.災.穩.缸.賄.賀.典.牌.夸.其.攔.蜻.丟.傳.枯.抓.縮.緞.材.奮.均.稼.供.餐.意.斤.爽.胸.著.喝.勿.閣.旬.昂.世.駱.鏈.削.宰.腰.掃.曲.邊協3剛2樹第沾一挪章惕愧項歸目公概法況恭一遙、懶項趕目因主傭辦叢單尤位暢概曠況夸茂（壯一環）堵、過開我發躬商鞠名童稱務：劣四調川爹*料*身發撫展池有構限篇公輝司煌堆（帆二風）辮、司法矮定惜代賣表忽：尚*吧*骨（頌三騰）患、挺法畜定呆地菌址懶：招（型四顫）鹽、持注益冊吵資甜本誰：愈人刃民小幣省陸斤仟總貳蟲佰覆萬輩元蔥整喘放（駱五是）炸、著經培營雁范誕圍稅：磨房粒地列產糾開欄發瘡、恐經涌營先羽（早六直）遲、故房移地睡產約開慮發挺企含業弓資伸質比：激二效級割資抗質陽桑四責川賤*污*魄發轎展幟有衛限裂公機司糖是蟻經漠四維川宿省收工憂商利行洲政箭管灰理殼局尊批享準望成漲立粘的誠有薦限罵責三任簽公劑司令。妖注猴冊斬資破本眼人每民酬幣炕6休2印0頭0匪襯萬浸元搏，醒現言有雕股特東橋為耕：懶*至*溫投董資皺有攝限嚴責詳任撞公把司叼投分資規比話例錢占創8素0楊.團6誤0盛%紀；薪四嚴川哀*快*套有粉限齡公駕司把，劈投拾資波比鴿例駛占瘡1休0漏%炎；澤X頭X幟，功投茄資央比略例串占俗9謠.懸4紅0獲%尤。贈公距司捆成賢立歉于捉2禿0涼0美0紛究年視3西藝月誰2寫1尸狂日掛，臉主換要通從境事扁房真地茫產槐開緞發泛，夜房粘地亮產周開撿發珍資飾質恰為洗二艱級質，西經繁營蔥住言所租位蔑于濃成捎都外市廈人來民掙南停路慰四唉段潑，包法遼定舅代釣表橫人股為胸*阻*索。福茅公調司柴自搭成廉立告以做來優，救主衣要生開亡發燙項點目儲有策邛麗崍榜市盛東披森隸花斜園里、瓦雙優流終縣硬棠吃湖渾帝善景合、碎成懷都岔*貧*國酒膚店枝管睜理慢有攪限光公營司嫂的挑“何西扁蜀娘人蝕家鐘”折、景“朵錦路繡多城偶”扎三澡星主級黨園那林選式際酒忽店歷等澆，猶狀*互*插公爸司代目汁前禮聚懲集鄰了條一存大助批杯年稠輕蟻有暖活樹力慚、擺銳樓意龜進燭取成的疏專規業陪團重隊凍和稀企揉業被管襖理彎團纏隊孩，夠公蟲司火核終心菜骨齡干謹3遭8導穿人厲，回其張中甚高停級灘職希稱端5佛唱人羨，緒中模級幫職閥稱最2雕0鴿湯人臨。免（烈七堆）憤項口目皺公含司尺母梯公謎司趴四鍋川危省靜*朽*鴨集周團慚介蜓紹皂四傅川袖*顏*宵集阿團分是唱一蜜家鐘以脊房里產維開抵發熱、蟲酒慶店地餐去飲鑄為須核冰心蹄，棉涉犁足唇工熊程忍建傭設活、供園腿林華綠煎化橡、俯物艇業腿管宗理才、歌商射品麥砼衡材貴的花同氧心植多促元雁化河、返產主業池縱于深貢一玻體鐘化藍發占展努的艘民英營嶼企耐業發集省團供，它目東前辣集橋團狐注企冊鞭資敘金飽2潑.狂5捐億課元聽，盾集固團確在蝶總蒼體群上障實紹施計成湯本別集倒中畝化震和鑼差膏別圈集嫂中常化雪的謠聯逢合縫戰跡略樹，點努共力賽挺夏進醋藍衣海蠅戰救略場市昆場疏。途集陜團敵整住體宿機瑞動棚靈免活那，浙集吧中默優鴿勢史資鼠源緒，慢以均差鹿異墓化馳、學專乳業割化合和寬規燦模竄化柿為拼指岔導煉，膜找賄準已目曬標缺市旁場愿，莫做選強皮做遮大謝。紗目評前晃集跳團掌正疲全季力毅進浮行灶產茫品競、藝項抗目辟優陵化練升凍級膚，芝以重凝繞聚肚更攔大鎮的描產閘業駁發污展魚優當勢悔，尺把泡建允設平產茄業笛集母群屬作都為斑調付整奸產敲品贈結冷構個、霉項寫目慰結高構裁、燥提帳高稈經刮濟瘦效原益摧的哪重縮要館戰淹略哪，貧對傾產妙業蘇鏈蓬和落產鄭業境布伍局絲進婆行膀戰效略伸整孩合原，愁以我增遭強存產翁品斤之通間梨、宋項辣目加之糾間車的才關菊聯狠、習配慨套論與前協睬同廉效戒應藝。頭要集昆團悠自桿成銹立嗎以恩來違，饑先斷后遞成修功盈開掛發尋了楊多插個友優獎質品項踩目肯，委有潔以膜“伶東棋森錯花個園凝”小、菌“奴蜀則郡蜜”裙、國“鋸棠齒湖拔帝純景守”得為董代促表桶的伸房斥地凳產未項報目脂，最有蔬以鋒“卷西防蜀平人邊家伏”輕、摧“盲錦禽繡瘋城嶼”盡為牌代洪表死的靈旅壤游悔餐紛飲線項替目宿，振這圓些僅項誕目串都紫為沿集喉團送公富司驅的潛發眨展糖帶流來置了勺巨脂大率的瞞社昨會轉和漢經粗濟球效刺益鹿，哄為犬集遷團衰的估發聯展暗做次出豬了警巨合大樂的濤貢腎獻君。碗未針來精，段在鄙政愚府援的專大篩力趟支基持宣下翁，慚集杯團午將速爭奇取挺用續鄉主村變酒令店里連面鎖歐經鼓營妹資灘產腔來撿上姑市竿，匯募犯集挎的葛資坐金接全齊部求投機入退鄉獵村鬼酒堅店抗建日設乒，塑把蹦鄉展村歸酒嫂店單打膝造營成甜為綠雙結流文的口一網個幟品難牌講，棋成緩都棵的適一辣張獲名子片帝。氧超二蠢、紛項玉目憶概圍況射及汁背憤景浪奴1者、喘項痛目材位佳置油：糊市“睜*磁*然花旺園雪”搞項速目合位經于尺*勸*選縣譜*射*益鎮號，扯地虎理寺位絞置月優府越披。嘉北散臨滾*臂*曾城把與元*算*旨城習聯駕系礙的毛重斑要萄城誘市央干滴道怎，挨西備臨悶城駛市攻規陜劃匙的杰中木央晉森忙林浩綠潔地起，蝴南唇臨今城吵市賽規前劃害次廣級革中奮央賺森伏林氏綠叔地該，殲東遮臨純城攻市恭規毅劃汪次鬼干釋道歲。裹用典地愁面水積佩約跡2翠2哥5暮.脅9米畝裹。咽該飾地竹塊本地襖理繡區棕位我置釣較易優書越殼，勸交踩通啦方致便絲，賤北轟部期可邀便猜捷茄聯排系獵成柔都亞繞協城齊高美速河。治同部時遲，腰依尸托筐城副市蕩干留道狀與蛛其嗓他近重仆要秘城轎市俊相燭連托。未2使、潤項武目奏用睛地加及士現流狀尸：戀幕“戶*筍*銀花徹園促”鵲項挖目復用缸地漲位沃于杏東皮升遲鎮翁西認北怖部惑的灘新讓城稱區咸內總（光一跳桿須旗腿北擾段領S財L蹦G基-游（愛2池0斯0潮7擾）梯-穴0貌2播號菜地油塊叼）居，她規頁劃助總認用逗地零面出積前1鈔5縣0忽6排0虹0導平僻方貨米趙。充爐用截地艱現犧狀小：少已款與杠政綠府柜部券門恩簽急訂毀有團關誓協遺議墻，羽2舒0直0桿7置年蜜7祝月梅2時0牙日苦動杯工跳。居。蘿培3衫、丑項慮目領規業劃璃簡品介宗：謀叉“趨*斷*眾花米園嘉”獎項起目筍總妹體省規頸劃揭的映背晶景衡立炕足菌于句成慚都犁市濱總墳體育規至劃序的只戰捕略子構膠想霸。斗該墊規朱劃悼明年確狂提炮出傍了踏成暖都鑒向煮東葡向右南極的砌發鄰展形方嫁向靠，夕而稻雙葬流縣位堤于弊成亡都爽南寸面碌近魚郊赴，股地馳理竊位翻置李優淹越下，籌雙幟流常縣心城前未蝶來展2貞0怖年割角灶色飄定墨位柏是刃：紀建監成持一脹流秋的乒空乒港解園帝林義城鄭市善，挺按愿照貼雙石流情最坑新舟的圖規膨劃折，柔到赤2臟0住2帥0傘年破，姜雙錘流輩將龜建道設耳成友為撲城激南膝一創個嗚城棗區需面筆積淹9逗5辣平拋方檔公細里毯左渴右懼，豬城編市苗人愛口敘近稈1柱0撥0泊萬求的趙中脂等吐城襯市質。劃這世就須意壘味計著榜從甩現童在退開汗始得，三雙假流泄城恥區裝面糊積狡年精平基均戒擴役大冬3捏個覺多井平失方壟公爺里臨，喝年牽均逗新浪增般人份口體4葬萬態。舌在揭這睬個車南上部只新棄城侄的鬧規工劃袍中鋒，撫將當形戴成洪以木居根住鐮商符業欣金蜜融結行獅政止辦揪公毫文暈化莖娛擴樂菠為邊主飄的宵城赴市戰綜帆合白發溉展兩區聾。膝打壯造睜雙蛛流瞧新店城攔區男基即礎李設匹施伍完蘇善稠信致息否網天絡考發裕達抽產燃業枕支恐撐晚有輕力最環圓境覽清材閑尊優但美借具豈有撐現你代恒氣景息洞的遷生秧態文型桂數弱字輔化育園惡林深式余H摧R雪D辯（肯健榮康脹宜料居芬）梨城侵區茄。師雙川流征新尊城薄區端規艱劃蓋為邀A豈B勝C滴D才四眨大社城啄市頌組蠶團宋，遠其蛛中熔稱B嫂組玉團幅位那于分東腰升鍬新性區今的竟西濟北翁部碧，嬸繞壇城來路覆穿鉛越命該掀組錫團頸，琴交椅通襖條信件畝使捎利資。績雙殲楠零大插道遭與夾繞仇城技路僚交升接考處宴為互組谷團常門惠戶刃景喇觀擦區如；形繞烏城挪路諒西距側濁地霞理寧中之心考鄰叨弧么形核干墊道環設垮置頂組料團啦中漸心泥區挖，斤景心區勻軸忽由性門淡戶霧景景觀祥區根至憂組乓團叨中平心球區講滲房入徐中鍵心茫綠悄軸燕。句本旬項六目掙即尸位埋于桐B掠城乳市迎組暢團證內耳，亞利蓬于掃分乒享霧城柔市陵發斥展問前燈景疼所腹帶抬來么的殿機英遇代。含本墻項編目奪在附設焰計糞理稀念美上屬，碧注訊重劃景羽觀等互逮為襖滲密透賢的償空俊間盒體福驗脖，賄采丸用繞都總市罷綠腎島阿生金態疑型律規受劃長手億法銳，井強負調賀功濕能術配沉套榆與婆整蟲合文，豈強露調啟城語市終景挖觀具的涉完蕉整墓性騾和拌協萬調脹性瓶一斃體而化擱。搞在弟細告節僻上逮，寒注君意惠高行效蒜的的交擺通樣流費線杰方班式暮及吩節聰能掛高舌效廚的雄統癥一寸。替將煩本抽項靠目盤打菌造按成當反薦映譯雙哪流傾地正域吩文縣化壁和索現求代早感憂強醉烈徐的逐城粉市膛都永市板建斤筑床群志。至4存、適項臭目享周蜜邊堅配烏套獎：編鉆項弟目塔地過處概雙噴流番縣做城煩東輕升摔鎮下西譯北暮一懷桿很旗怪，守區煌域統道洋路延通愈達慕，鈴配貌套培設論施管日梅趨尺完錦善熊。率東江升貢是森川誠藏皮路建新行雙用楠姓大陳道陣等翁多外條貫交聰通雁要雨道斧的峰過固境怨地晴。皇雙既楠誘大雕道折、繁新筐大占件搜路司、狼拆府建非后還的證大彈件捎路盾、蜻機氏場霉路兔、砍機喬場嫌高慎速產、蓋成裁雅善高鐮速撿均匠通洲達南雙北流多，掠未鍛來付的光地爸鐵梢線宵和棵城與際杰快過速總交孕通技線緊通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加強，市場交易行為在一定程度上將更加規范和理性。4)品牌競爭日漸成熟，產品向個性化、精細化方向發展。在國家宏觀調控下房地產業將實現新的整合，一些資金實力不雄厚、業績不夠好的中小型企業將被淘汰，房地產業的品牌競爭更加激烈。隨著房地產市場的日趨成熟，土地獲得的難度和成本加大，迫使開發企業更加重視樓盤品質、自身品牌的塑造，產品向著精細化、個性化方向發展。預計2008年產品之間的品牌競爭會愈加明朗與激烈，堅持樓盤的品牌化、品質化將是成都房地產企業未來發展的必由之路。5)外地企業與投資者來蓉置業持續升溫。近兩年，越來越多的外地經濟組織和個人來蓉置業，紛紛看好成都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。近年來成都房地產吸引外來投資迅速增長，成為諸多外來地產軍團強勢登陸的地產新高地，國內外知名地產商如香港九龍倉、菲律賓頂峰集團、菲律賓SM、陽光100、國建集團、深圳華僑城地產、中航集團、重慶龍湖集團、新加坡盛邦、吉寶置業、仁恒等在成都直接或間接地拿下房地產項目。而先期進入的萬科、中海、深長城，遠大、華潤置地、和記黃埔、上海綠地、融創、廈門滕王閣地產等也在擴張領地，向縱深發展，固定品牌地位。外來企業的擴張戰略，向成都本土開發商提出了挑戰，加劇成都樓市爭。預計2008年后的幾年中外地企業與投資者來蓉置業會持續升溫。6)房地產市場“外移”日趨顯著，二環路外區域成為房地產市場的重點區域，新的城市區域將隨著“外城市化”與房地產市場的發展逐步形成。目前，成都二環路以內的土地資源已剩余不多，城市的未來的經濟社會發展必需向外轉移。近年成都市區出讓的國有土地中，90％以上土地面積分布在二環路以外區域，二環路以內僅占不到10％。過去兩年，隨著向東、向南發展新規劃公布，房地產市場已經呈現出向外發展的明顯特征。近兩年，二環路以外的商品房供應面積和交易面積占市區總量的比例已均上升到70％以上，房地產業發展中心向外轉移的趨勢已經相當明顯，二環路以外的房地產市場在市區的地位進一步加強。隨著成都城市圈建設的步步推進，成都房地產面臨重大的發展契機，同時也將進一步促進和帶動成都第三產業的發展，形成新的城市區域。7)機遇與挑戰并存上文中對成都房市的不利因素進行了分析，在存在未來國家會加強樓市宏觀調控的預期的同時，成都房地產行業發展也面臨巨大政策面的機會。根據規劃，成都市快速軌道交通網由1號線(南北方向主干線)、2號線(東西方向主干線)、3號線(東北-西南向骨干線)、4、5、6、7號線填充線輔助線，以及6號線支線等7條線路組成，線路總長度274.15公里，設車站146座。從近期來看，成都房地產行業發展面對“地鐵效應”體現在貫穿南北的地鐵1號線上，主要對其沿線現有房地產項目銷售有一定的促進作用，以及對南郊和北郊毗鄰地鐵區域房地產發展有帶動作用。另外，成都成為國家新的特區，也會促進外來投資增加和外來人口涌入，這將為成都樓市注入新的強大的購買力，同時物流、商貿的進一步繁榮也會加強對商業地產的需求，總結：隨著經濟持續增長，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩定增長狀態，一直處于警戒線以下相對較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場需求具有較強消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導住房消費觀念的轉變，使部分購房潛能轉化為現實市場購買力。舊城改造的推進也創造出大量住房購買需求。值得一提的是成都市穩中有升的理性的房價水平也促進了一個良性發展的房地產市場健康成長。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實施2020年整體規劃，周邊縣城加快城市化進程逐步形成以中心城為核心與周邊衛星城串聯融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區縣的房地產開發帶來了無限商機。第三章競爭分析1.純住宅項目競爭分析：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進行了市場調查，有關資料如下。樓盤調查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮信達銀泰花園位置雙流東升鎮白河路雙流廣都大道雙流藏衛路北一段155號成都市臨港路三段26號開發商四川貴通建設集團有限公司四川國棟建設集團有限公司四川置都房地產開發有限公司成都福地物業發展有限公司產品形態多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國棟國際大酒店一座疊拼別墅聯排別墅戶型區間(平米)一期100-190,,洋房150-190,二期90-180(90,120,130,133,134,180等戶型)50-180220-270320-450總戶數一期800多戶1550戶一期共316套.二期(400戶)尚未動工.合計700余戶一期107套,加上二期共240多戶剩余套數340套50套左右,可售46套中已售20多套均價一期多層3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600開盤時間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預售證開始意向登記,同年10月開盤.2007年5月31日容積率1.53.9981.040.698綠化率70%綠地率33.4%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤15-18%一期220平米戶型已售完;7月16號一期擬提價至5500元/平米公攤3%2。產權式公寓競爭性分析：7月20日針對在售的小戶型樓盤和較大樓盤中所含的小戶型進行了調查，在各個調查樓盤中，鴻閣一號，書香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數以小戶型為主的樓盤，其它樓盤以90-130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤名稱：鴻閣一號地點：成都市人民南路南延線開發商：四川晉元實業有限公司均價：4600元面積區間：一期40-80，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時間：2006月6月總戶數：一期470戶，共1158戶容積率：4.89綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：11.8萬平米其它：2009年3月交房。此樓盤為成都大城南區域獨有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區）。一期只剩7套。樓盤名稱：書香尚品地點：西南航空港長城路與臨港路交接處開發商：成都市加貝置業有限責任公司均價：3200面積區間：一期50-90，二期70-100開盤時間：2007年3月總戶數：581戶容積率：4.2綠地率：30.4%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。12-14層均價3600元。樓盤名稱：羅曼星城地點：西南航空港川齒路356號（民大旁）開發商：成都渝佳房地產開發有限公司均價：未定面積區間：30-92開盤時間：2007年8月總戶數：581戶容積率：4.5綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積：其它：樓盤名稱：東升國瑞地點：雙流長冶路二段開發商：成都瑞耀置業有限公司均價：3500元面積區間：89-130開盤時間：2007年3月總戶數：562戶容積率：2.5綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬平米總建筑面積：5.8萬平米其它：60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤名稱：久居福地點：成都航空港(神仙樹南路9號)開發商：四川和為貴實業有限公司均價：4000(二樓起價3600,每上一層加50元)，其中80多平米的戶型起價4020元。面積區間：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大戶型））開盤時間：2006年11月總戶數：3000多套(其中一期1000余套)容積率：3.98綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它：83與88平米的戶型占一期供應總量（1000余套）的近70%。一期分為三個批次銷售，現正在進行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。在實地調查的同時，還通過網絡雜志等媒體了解了其它樓盤如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應與銷售情況（06年11月開盤的盛世名居與新航印象已全部售完，06年10月開盤的翰林南城的小戶型已售完）。由實地調查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發前景。因此對本案的產權式小戶型公寓，應該有較大的市場機會。3.酒店與商業項目競爭性分析：3.1酒店項目競爭分析略。3.2商業項目競爭分析：雙流集中型商業項目調查表項目名稱開發商物業類型建成時間銷售價格（元/㎡）租賃情況（元/㎡）車位情況弘民商城四川弘民房地產開發有限責任公司商鋪1996年未售50—90沿街停放弘民締煌城四川弘民房地產開發有限責任公司商鋪2001年未售1F：50—1502F：25地下車庫，不賣只租弘民商業廣場四川弘民房地產開發有限責任公司商鋪2003年1F：11800—158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下車庫，不賣只租弘民美食城四川弘民房地產開發有限責任公司商鋪2004年1F：5300—71802F：28883F：18881F：252F：153F：10內街免費停放雙流步行街不詳商鋪1998年當時6000，現8000—1000045—75無棠湖一號不詳購物廣場2004年均價15000不詳地下車庫由上表可見，根據商鋪總價等于20年租金的定價原則（按靜態回收期計算），商鋪定價在6000元/平米的均價水平是合理的。另對成都寫字樓租金價格進行了抽樣調查，數據如下：成都寫字樓租賃價格抽樣調查表（2009年8月23日）項目名稱物業形態樓層面積（單位：平方米）價格銀谷基業寫字樓·電梯67845城市之心寫字樓·電梯17115.52105川信大廈寫字樓·電梯2512095國棟大廈寫字樓·電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務辦公區尚不發達，有關調查數據尚不翔實，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進行參照。第四章、項目SWOT分析與定位1、優勢（S）：·項目定位準確，填補了區域內高端酒店的市場空白，利于打造品牌形象，實施品牌戰略，從而降低營銷費用和加快銷售速度；·項目規劃具有差異化特色及產品創新優勢（如酒店采用傳統建筑風格與現代設計的結合；商業辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶型公寓的6+1電梯公寓等），增強市場競爭力；·項目處于雙流縣極具發展潛力的城區，市政及基礎設施配套即將完善，道路通達、交通便利；·項目西、南兩側均為生態綠化帶，景觀環境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態型酒店的居住與商用價值·區域房地產市場連年穩步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。·地塊面積較大，便于規劃設計，并且利于產生大盤效應，減小營銷壓力。·商業、酒店與住宅聯動開發，便于為住宅打造綜合配套設施，提升樓盤品質。同時，這種城市廣場型的復合型項目，具有滿足人們居住、集會、交往、休閑、娛樂、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標性建筑。·已與雙流縣政府簽訂投資協議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務接待酒店和會議中心。項目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項目分享行政中心地段的區位優勢。2、劣勢（W）：·項目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造·雙流本地的經濟與商業尚不發達，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區的高星級酒店相比。·區域內人居與商業氣氛尚不成熟，市場承接力有限，商業區的繁榮對該地區人口增長的依賴較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經營效益，公關與營銷成本可能較大，商業區的招商費用可能也較高。·純住宅建筑面積為23.6萬平米，商業住宅達10.5萬平米，如果定位不好，二者之間可能互相產生競爭，且住宅體量總計達34萬平米，市場難于在短期內消化。·本案包含商業與住宅兩類物業，可能部分購房者會認為商業區會影響其居家環境，從而影響其購買意愿。·商業住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。·寫字樓入駐率不僅依賴于項目品質，也依賴于周邊商業辦公氣氛和配套設施的完善。投資者可能出于對斷租率較高的擔心而影響項目銷售。對開發商而言，；寫字樓等商業物業的利潤回報盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資金壓力較大的問題。應對策略：·實施企業品牌戰略和相關廣告宣傳，以企業品牌支持項目品牌形成。·加強營銷力度，樹立區域市場的知名度。·加強項目招商，引進適合本地消費與經濟發展水狀況的商業業態。·做好項產品設計與項目定位，優化項目策劃方案并保證有效的策劃執行，充分把握市場需求，以利項目建成后的快速銷售。·根據開發經營的重要時間節點嚴密科學地安排資金投資計劃，做好現金流量預測。盡快上馬住宅項目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續的商業物業開發，減輕資金壓力。·加強招商策劃·宣傳和執行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業入駐，從而打開后續市場。·對寫字樓采用靈活的運作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風險。3、機會（O）：·近期內區域住宅房地產市場供需平衡購銷兩旺，價格平穩增長，市場前景看好。·隨著舊城改造力度的加大及農村人口城鎮化進程的加速，區域內人口數量和對房產的被動性需求會迅速增加，同時由于區域市政配套設施的更新及完善，本案的產品性價比會大幅提高。·在健康宜居城區打造健康生態概念的樓盤，符合現代人的生活觀念。·根據目前經濟發展和全球經濟一體化的形勢，從長遠來看，越來越多的外企和合資企業會涌入成都這個西部最大的中心城市，而主城區高昂的商業辦公成本，將使其中的不少企業選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業尤其是發展中的民營企業進入雙流購買辦公用房的數量會越來越多。4、威脅（T）：·國家宏觀調控政策形成房地產行業系統性風險，特別對投資類客戶心理因素影響較大。·片區內住宅在售項目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。應對策略：加快開發速度與效率，以占領市場先機，也規避了未來時日久長后可能加大的政策面風險。不過，從目前發展態勢來看，并結合市場自身規律，只要不發生不可抗力因素影響，在未來三年內，房地產業不會出現大的波動。即使國家出臺嚴厲的打壓措施，由于地價的堅持和不斷走高，房價基本無出現大幅下挫的可能性。五、項目定位分析1．購買人群分析據統計目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮，外地購房者比例也在50%。在雙流及其東升鎮居住生活的比較優勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經濟面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強，本地人的住房消費也必將會水漲船高。同時，由于近年來雙流大力加強舊城改造與拆遷力度，由此產生的被動性購房需求也將進一步推動雙流房價的上漲。根據實地詢問發現，有相當部分的農民家庭戶在獲得數套政府安置房后，會選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價格賣掉（因政府安置房屬集體產權），而在資金流入后，如果沒有找到更好的投資渠道，也會考慮選擇購買具有公開產權的商品房作為投資，另外，也不乏因對政府的安置房的品質、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買地段更好、品質更優、配套更完善的商品住宅的。所有這些因素的合力將對雙流房產開發帶來巨大的影響。目前以雙流小戶型樓盤的購買人群主要由三部分人構成，一是本地居民，近年來雙流經濟超常發展，本地人經濟實力有較大提高，但相比成都仍有一定距離，而目前雙流較好地段的房價與成都郊區的房價差別已不大，多數本地人還是難以承受，因而選擇購買此類樓盤總價便宜，可以承受。二是外地來此居住或投資的人。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經濟圈融為一休，居住環境與條件不斷改善，距成都不遠，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價商品房的外地人選擇在雙流買房居住。另外，也有許多看好雙流未來發展前景的人在這里投資置業，一可增值保值，二也可自己居住，而低總價、低首付、低月供的小戶型成為其投資的首選。三是因工作關系租住在雙流的白領階層，兼有投資或自住兩類。這部分人多數年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小戶型作為其過渡性的居住物業。除此之外，還包括年老后從外地返鄉的本地人，以及短期投機的炒房者等。根據抽樣市調資料，將有關購房者來源情況列表如下：雙流東升樓市物業消費者來源分析主要來自區域大概比例主要構成主要特征代表樓盤東升鎮本地60%私營業主、企業管理人員與白領、公務員、教師、投資者本地收入較高者，對居