-.z.2019年高檔住宅市場推廣總結第一部分：2004年有關高檔房的產業政策a、71號令原文的下發為貫徹落實中央紀委第三次全會和國務院第二次廉政工作會議關于認真落實經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，嚴肅查處違規批地用地行為的部署和要求，從源頭上預防和治理土地出讓中的腐敗行為，國土資源部、監察部決定，2004年繼續在全國開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察?！?1號令”的影響——2004年8月31日是國家國土資源部和監察部聯合下發的“71號令”清查遺留問題的最后期限。在31日以后，協議出讓土地將退出歷史舞臺。這樣整個土地市場的價格將有所抬高，而市這些年一直對土地調配嚴格控制，但經營性用地需求明顯增大，所以土地成本將再次抬高。b、《市城市房屋拆遷管理條例》出臺拆遷補償等問題從此有法可依為加強房屋拆遷管理，規拆遷行為，保護被拆遷人的合法利益，經市人大常委會和省人大常委會討論通過，2004年8月，《市城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）正式頒布施行?！稐l例》對拆遷管理與實施、拆遷補償與安置、拆遷糾紛處理和法律責任等方面都作出了明確、具體的規定，充分體現了群眾利益第一的原則。具體如下：一是權威性明顯增強；二是在拆遷安置補償方面充分體現了照顧弱勢群體的原則；三是明確了拆遷估價機構的選擇辦法；四是對住宅房屋用于經營的給予適當補償；五是進一步規了裁決和強制拆遷行為。據介紹，《條例》的頒布施行，使市房屋拆遷管理工作有了一部針對性、操作性較強的地方性法規，對于加快城市的開發改造、維護社會穩定都具有重要意義。c、市閑置土地處置辦法《市閑置土地處置辦法》已經于2004年4月17日市政府第二十六次常委會討論通過，現予發布，自2004年7月1日起施行。如：依法收回的閑置土地，納入政府土地儲備庫。重新出讓經營性用地時應當采取招標拍賣或掛牌方式?！妒虚e置土地處置辦法》的頒布，更有利于土地的掛牌出讓，有利于地產市場的開發，有利于市房地產市場的快速成長。d、下半年我省將加大小額貸款人數和額度下半年，我省將全面超額完成全年目標任務，加大持證人員的再就業比例，嚴格控制城鎮登記失業率。在小額貸款方面，加強擔保機構建設，取消反擔保，同時，開展信用社區試點工作，加大對小企業信貸支持力度。建立健全小額擔保貸款評估監督機制，建立聯運機制，進一步擴大享受小額貸款扶持政策的人數和額度。從而刺激置業者貸款購房的需求。e、2004年10月29日上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0．27個百分點，由現行的1．98％提高到2．25％，一年貸款基準利率上調0．27個百分點，由現行的5．31％提高到5．58％。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大于短期。利息的上調，在一定程度上增加了項目的開發成本，導致房價會有一定幅度的上揚，但從目前看，中低價位的經濟型住宅需求空間較大，因此商品房上漲幅度不會太大，而且短期表現也不會明顯，2005年商品房價格將呈現穩中有升的發展態勢。f、別墅用地叫停2003年2月18日，國土資源部發布緊急通知（45號令），對別墅用地供應叫停。這一消息無論是推出當時，還是直到現在，仍僅是觸動了房產業界。為何出臺該政策？較為統一的口徑是，不符合用地政策是別墅類土地供應的主要原因。別墅類居住用地一般容積率較低，占用土地多。而且近幾年來，一些地方別墅建設很多，但能滿足中低收入者購房的住宅相對于需求來說卻很少。其更深層次的原因是在一部分地區別墅圈地太多了，別墅這一房產的高端市場聚集了過多的資金，過多的競爭和過多的風險。2004年市就針對這一政策對別墅用地進行了限制，對市中心的土地開發進行了規劃限制。在*種程度上限制了別墅的開發，限制了高檔樓盤的發展規模。g、“南拓北優、西控東展”城市規劃政策的實施2004年11月21日在市總體規劃修編工作階段性成果新聞發布會上，市城市總體規劃修編領導小組辦公室公布了《市城市總體規劃（2004-2020）》修編工作的背景、工作容和進展情況，并介紹修編工作目前已進入征求意見和修改完善階段。總體規劃中包括主城區空間發展方向：南拓北優、西控東展；主城區空間結構：雙心三翼、多組團?！半p心”分別指人民廣場一帶主中心和南部副中心；“三翼”分別指西南、東南和東北三個主要城市發展方向；多組團是指城市的空間拓展采取組團的布局模式。主城區的用地布局：疏解中心壓力，在人民大街南端建設南部副中心，與現有人民廣場中心構成未來城市中心的“雙心”結構。同時居住用地向主要改造棚戶區和向南及東南方向發展。此規劃的實施必然對整個城市結構產生巨大影響，同時對城市空間發展提出了新的要求。對于南部土地的開發提供了有利的支持，更有利于高檔樓盤的發展。2004年市高檔住宅市場競爭異常激烈，外來品牌逐漸處于成熟期。如何贏得市場，如何凸現自己的風格，贏得更多消費者的信賴成為高端市場競爭的主要目的。隨著競爭的深入，高檔住宅需求市場也在相應擴大，政府的宏觀扶持政策也開始逐步完善。高檔住宅市場進入了理性成長階段。同時由于地產正在向外圍發展，因此價格比較穩定。地產市場開始處于穩定的發展階段。2004，置業人群的買房投資理念正在快速更新，矗立在城市上的萬千廣廈，今天已不是天下寒士的避難之所，而成了普通百姓享受現代居住文明的理想棲居地。預計2005年高檔住宅市場將處于“理性成長年”。第二部分：高檔住宅市場推廣情況分析2004年高檔住宅的項目開發及銷售情況2004年，市的高檔樓盤逐漸增多，外來開發商入住已經成熟，地產市場進入品牌競爭激烈時代。高檔供應市場逐漸增強，高端需求也呈現上升趨勢。市高檔住宅市場代表樓盤項目開發及銷售情況一覽表項目住宅類型起價（元）地段及配套綠化率容積率開發量銷售率天安第一城多層3000地段：地處高新開發區，地理位置距市中心偏遠，交通不便利，人口居住密度相對較少.配套：周邊公共配套少66%0.9總開發量42萬平，建筑面積37.8萬平。二期在售面積10萬平二期60%小高層3000別墅7000萬科上東區普通住宅3200地段：位于二道區經緯路與**街交匯區，道路狹窄，車流量大配套：近鄰生產資料市場和北方市場以及建造的拉德芳斯商業街30%1.3總開發量15萬平，建筑面積20萬平。是**城市花園的升級版。55%情景花園洋房4000富苑華城小高層2240地段：處于區南湖板塊，地理位置相對優越，交通比較方便。配套：公共配套相對較少。61%1.2總開發量22.18萬。建筑面積、33.18萬51%TOWNHOUSE5000長影世紀村小高層2975地段：處于區的腹地,緊鄰紅旗街商圈,出行便利,交通網路密集,綜合環境優良.配套：臨近商業圈，周邊商業配套齊全。有大型的公建配套休閑廣場。39%1.57總開發量20.5萬平，建筑面積52.4萬平。一期占地面積7萬，建筑面積13萬。同時建造大型文化廣場。70%長春明珠普通住宅/小高層2700地段：位于衛星路與人民大街交匯處，屬新城區，周邊居住氛圍濃郁，商業氛圍良好。配套：公共配套較少62%1.07一期開發30萬平，建筑面積40萬平；二期開發53萬平，建筑面積60萬平一期100%二期70%TOWNHOUSE4600可以看出：2004年市高檔樓盤銷售率都已經達到了50%以上。開發量也在不斷增強。大多數樓盤分四期開發。高檔樓盤的發展趨勢正在往南部郊區外圍發展。高檔住宅類型正在朝別墅發展和小高層發展。在全國商品房平均銷售價格上漲11.7%的時候，市高檔樓盤價格仍處于3000元以上，相對價位并不高。市高檔樓盤的區域板塊分布趨勢：人們郊區生活觀念的增強高檔樓盤正在往外圍市中心住宅開發土地的減少發展，大多分布在南市的土地特點（南部為新城區）部地區（2）板塊劃分：代表樓盤所在區域所屬板塊融創上城高新技術開發區西南板塊天安第一城高新技術開發區西南板塊**上東區經濟開發區東南板塊明珠南關區東南板塊長影世紀村區南湖板塊富苑華城區南湖板塊板塊簡介：西南板塊：隨著城市重心的南移，西南部的新城建設也成為關注的重點。尤其近年來高新技術開發區的發展和大學城的匯集，使其獨有文化的氛圍，加之空氣的清新、視野的開闊，政府的支持，西南部已成為未來的富人區，成為房地產開發的主要方向。東南板塊：城市重心南移已成定局，東南部新城的建設備受關注，東南部新城區主要包括經濟開發區和凈月開發區，都是開發高檔樓盤的首選區域，隨著東南部新城區城市功能的不斷完善，東南部新城核心區也將成為未來房地產開發的熱點。由于城市重心的南移，大片未被利用的土地資源，加之規劃后優美的環境，南部新城核心區無疑會成為開發的“新風景”。南湖板塊：南湖是市最大風景區之一。隨著人們對風景區的依戀，南湖的不斷規劃發展，南湖區域無疑成為人口的聚集地。同時由于南湖區域配套、交通的完善性，加之南湖“富人區”概念的炒作，南湖板塊已成為房地產開發的熱點區域。成為大量高檔樓盤的聚集地。2004年市在售樓盤價格分布特征目前，在售樓盤共計137家：其中起價1500—2000元比重最高，占全部樓盤總量的33%；1000—1500元次之，占19%；起價3000—4000元、4000元以上的比重最低，分別占10%、7%。分析表明的中高端市場和高端市場區別較不明顯，還不是市場的主力。低端市場由于比重過高，一方面反映為競爭激烈；另一方面表明市住宅市場供給結構較為合理。市高檔住宅市場需求情況隨著商品經濟的發展，人民生活水平的提高，房地產市場消費需求也發生了根本性的變化。當初是有房不愁賣的絕對賣方市場，而今是房子隨便挑的絕對買方市場；當初是大戶型絕對唱主角，而今是小戶型倍受青睞；當初是買賣雙方都不成熟，而今天卻是開發商和消費者都更加理智。市的房地產市場正在逐步走向成熟。業人士認為，，居民整體收入水平并不高，但收入的差距在逐漸變大，形成了逐漸擴大的商品房高端消費市場，加之可挑選的房型面積和其他物業類型都比較齊全，所以高端商品房市場并未出現此前不少人預料的將出現泡沫的局面。據了解，的高檔房，從最小50平方米的一房一廳到最大200多平方米的躍層均有供應。A、銷售情況在全國各地房價漲聲一片的情況下，市房地產管理局近日發布了1-9月份樓市銷售情況：今年1-9月，共成交住宅34329套，其中二手房成交15549套，成交面積353.2萬平方米，其中成交二手房150.3萬平方米。房屋成交均價2191.4元/平方米，其中商品房平均價格為2234元/平方米，與去年同期相比下跌了334.3元/平，跌幅為12.9%。二手房交易同比增加38.3萬平方米，增幅34.2%。1-9月成交率最高的是二室二廳，占43%，其次二室一廳，一室一廳和二室一廳。南關區商品房銷售居各區之首，占銷售總量的41.9%，其次區占24%，二道區占19.6%，綠園占10%，寬城占4.5%。今年1-9月，經濟適用房成交6384套，成交面積63萬平方米，同比增長22.8萬平方米，成交均價為1629.2元，同比下跌89.2元/平方米。截至11月份，市房屋轉讓成交446.8萬平方米，同比增浮33.1%，比去年年末交易總量多了63.7萬平方米，增浮16.6%，創造歷史最好水平。可以看出，交易量的增浮，表明需求市場正在增長。同時價格的下跌致使大量中低收入家庭正逐步進入購房行列，造成供給和需求矛盾更加尖銳。今年的房屋供應量雖然有所增加，但相對強盛的有效需求來說，還顯得不足。市房地產市場還有很大的發展空間。B、消費者承受單價情況消費者買房能接受的單價為每平方米1500—2000元的最多，占38.1%但比去年下降了5.6個百分點；而計劃購買每平方米2000—2500元的消費者上升了5.5個百分點；計劃購買每平方米3500以上的同比下降了0.5個百分點，只占0.8%；購買每平方米1500以下的占32.8%，同比下降了0.9個百分點。人們購房可承受的單價有所提高，但高端商品房（每平方米3500元以上）少人問津。低端商品房購買者也在減少，表明我市商品房市場中間大兩頭小的特點在逐步加強。高端市場沒有價格優勢。C、消費者承受總房款情況調查結果顯示，消費者愿意支付的最高房價款以10—20萬居多，占53.7%；其次是20—30萬元，占20.9%，這兩項比去年略有增加；愿意支付30萬元以上者占8.5%；愿意支付最高房價10萬以下的只占16.8%，比去年減少了5.6個百分點；愿意支付最高房價款在50萬以上的也只占0.8%，比去年減少0.6個百分點。和2001年相比，購買20萬以上和10萬以下房屋者分別大幅度增加和減少，那時計劃購買20萬元以上和10萬元以下房屋者分別是11%和40%多；以上結果表明消費者愿意支付的房價款有較大提高。D、高端住宅市場消費者年齡構成情況可以看出，高檔消費人群主要集中在中年人階段，并且正在向年輕化過渡。E、高端住宅市場消費者職業構成情況可以看出在項目的消費群體中年輕的白領階層與政府人員及教師等住宅群體在住宅購買市場中占的比重已經不相上下。F、消費者區域選擇情況消費者選擇區購房的依然最多，占30.7%，但同比下降了5.7個百分點，而計劃在高新區和凈月區購房的人有較強的增幅，分別增長了8.1和6.5個百分點。值得注意的是，計劃在5個老城區購房的只占60.6%，比去年又減少了11.4個百分點，和2001相比（指2001年春季調查結果，下同），減少了20個百分點。一方面開發商在郊區開發的小區規模大，配套好，對消費者吸引力很大；另一方面私家車迅速增加，很多人已不再把距離當作購房的主要因素，從而加快了住房的城市空芯化進程。G、消費者信息來源情況消費者購房的主要信息來源仍以報紙最多，占75.9%；其他依次為房交會，占45.3%；已購房親友占34.7%；電視占34.3%等。比去年變化明顯的是從中介機構和互聯網得到的信息有提高，分別比去年上升了3.1和12.4個百分點。高檔住宅代表樓盤的SP、PR活動情況項目名稱天安第一城**上東區富苑華城長影世紀村明珠活動次數34376活動主題110月24日開盤當日，親臨銷售接待中心、簽定認購書即可享有多重爆炸驚喜！拉德芳斯商業街開始招商富苑華城榮獲典型住宅全國百強長影世紀村五百業主萬圣節狂歡明珠金秋多精彩，業主才藝顯風流對象圍業主市民、業主市民業主業主活動主題210月24日舉行了盛大的開盤慶典活動。BLOCK示街區盛情開放富苑華城"鄰里文化節"長影世紀村喜獲秋交會“市民喜愛的樓盤”殊榮明珠金秋送厚禮業主快樂三日游對象圍業主、目標消費者業主、目標消費者業主業主、市民業主活動主題3訪天安集團華北區總經理夏謙專訪**房地產開發副總經理林勇富苑華城獲中國人居環境與新城鎮發展推進工程“金牌建設試點”項目稱號長影世紀村樣板間開放“歡迎您回家——明珠二期二組團業主見面會”側記對象圍市民市民市民、業主業主、市民業主活動主題4建筑設計競賽揭曉“城市居住中心論”高層論壇在南湖賓館舉行萬達·明珠距價格上調僅剩5天對象圍業主、目標消費者業主、市民目標消費者活動主題5訪科信房地產開發營銷總監華偉社區文化活動對象圍業主、市民業主活動主題6露天電影“爆場”長影世紀村明珠舉辦盛大業主聯誼會對象圍業主、市民業主活動主題7老客戶帶新客戶積分免采暖費對象圍業主、市民點評：可以看出長影世紀村注重全方位的PR\SP，事件營銷與活動促銷、公關活動有效整合。增強企業形象的美譽度和潛在客群的認知度；明珠注重家的氣氛的營造，同時善于運用事件營銷，舉辦大量的業主活動來增進業主對企業的好感，增強企業的美譽度和潛在購房者的認知度。**上東區則注重自身的品質和住宅特質形象宣傳，BLOOK示街、PENTHOUSE樣板間的對外開放，讓人們感受到**的產品魅力，得到人們的廣泛關注。天安第一城主要針對開盤認購舉辦了各種豐富多彩的優惠活動和抽獎活動來吸引目標客群的注意。富苑華城則注重榮譽宣傳從而來增強目標客群認知。2004年市高檔住宅代表樓盤的媒體投放情況第二季度廣告投放情況點評：從版面情況來看，融創置地為今年外來地產大鱷，廣告投放力度最大。中海水岸春城、長影世紀村和明珠廣告投放量次之，與其它幾家大體呈等量遞減趨勢。點評：從整個廣告費用的比較來看，融創仍然是占據首要地位。作為品牌大鱷在注重自身的廣告宣傳外，更注重廣告的投放量和投放質量。>>版面及費用排名前十名廣告情況統計融創上城19.7528187.10超級星國際青年社區13.522125.95中海水岸春城12.7518125.50長影世紀村1225107.75明珠10.2521104.70富苑華城101778.40天安第一城8975.80太陽現代居8.51273.40世紀城6.811462.10好景山莊6.51260.10第三季度廣告投放情況版面統計頻次統計3.費用統計項目名稱發布版面發布頻次廣告費用長影世紀村3059286.1**上東區2861297.7城24.236224.3融創·上城2129199.5富苑華城19.534184.3嘉園18.7526165.9明珠16.7531175.9天安·第一城16.2523156.7中?！に洞撼?3.226130.4名家12.824122點評：第三季度中，長影世紀村和**上東區的廣告發布不相上下，在三個月份中發布的廣告相對均衡，雖然從廣告刊登量上長影世紀村居于領先地位，但發布頻次和廣告費用方面**上東區的投放力度之大更加明顯.整個季度的廣告發布特點，除一些如長影世紀村、**上東區、融創·上城等樓盤廣告發布平均之外，其他樓盤的廣告基本集中于開盤或部認購時期。十月份代表樓盤的媒體投放情況：排名費用統計（萬元）版面統計（版）頻次統計（次）一天安·第一城79.6亞泰杏花苑8.7亞泰杏花苑23二亞泰杏花苑75.5天安·第一城8明珠19三晨光國際花園54.4晨光國際花園5.87晨光國際花園17四長影世紀村49.8明珠5.5長影世紀村14五明珠46長影世紀村5.25天安·第一城13六**上東區42.7**上東區4萬達花園12七嘉園28.3嘉園3.12嘉園10八福陽苑13.6福陽苑1.75**上東區8九萬達花園3.49萬達花園0.37福陽苑8點評：隨著廣告發布的減少，各物業也相應減少廣告宣傳力度，本月份的物業廣告發布中，亞泰杏花苑的宣傳力度較大，發布頻次和刊登總量均位居榜首，其廣告較前期有了一定的突破，打出“十月革命”主題，引出十大綱領，以10個頻次發布于一個媒體，充分彰顯大盤實力。天安·第一城近期的廣告發布較多，主要為其二期開盤和商鋪的推出作宣傳，且廣告以大規格為主，廣告費用是近期房地產費用最多的項目。晨光國際花園主要以二期的開盤活動為訴求，宣傳力度較大，位居本月廣告總體排名第三名。富苑華城則針對產品形象和房源的優惠作宣傳。雖遇樓市“冬眠期”，媒體投放相應減少，但高檔樓盤不忘作后續宣傳，增強企業形象的影響力。11月份代表樓盤的媒體投放情況排名費用統計（萬元）版面統計（版）頻次統計（次）一融創·上城80.7融創·上城8.5長影世紀村16二長影世紀村78.1長影世紀村8.5融創·上城13三晨光國際花園63.8晨光國際花園7晨光國際花園13四·世紀城36.1·世紀城4·世紀城8五**上東區26.4**上東區2.5長電時代花園6六長電時代花園6長電時代花園0.75**上東區5七萬達花園1.46萬達花園0.16萬達花園5點評：11月份的房地產廣告中，融創·上城和長影世紀村以最高費用、最大刊登量和最多的發布頻次居于首位，晨光國際花園近期主要以商鋪為賣點進行宣傳，宣傳力度較大，長電時代花園與萬達花園的廣告一直以小版面的形式刊登在《新文化報》的樓市金版中。第三部分：2004年高檔住宅市場推廣總結市高檔住宅市場的競爭點市場壓力地產市場正處于發展階段，外來商埠入住實力強大且基本成熟。市場狀況是供大于求。高檔市場畢竟不是市場的主力。新的目標客戶還處于培養階段?？驮吹挠邢扌院透偁幍募ち倚栽斐闪烁叨耸袌龅膲毫?。品牌影響力隨著房地產市場的不斷成熟，消費者的品牌意識也逐漸增強。理性的消費者更加注重企業的品牌效力。尤其是外埠企業的介入。因此，本土企業如何在品牌的壓力下贏得一席之地，成為眾樓盤營銷推廣的重點。性價比價格是競爭永遠的話題。也是消費者購房時必考慮的關鍵因素。隨著各樓盤變相降價措施的執行。如何維護自己的性價比優勢，保障性價比的良好口碑，無疑成為競爭的重點。作為高檔樓盤在價格上已不占據優勢，但如何做好自己的品質、戶型設計、景觀、物業、配套等價格的根基支柱成為高檔樓盤競爭的重點。景觀設計高檔樓盤的特性決定了必須重視景觀設計，包括園區的景觀和周圍的環境配套。追求一種獨特的風格和回歸自然的心理來滿足消費者的品位需求。相應配套高檔樓盤都偏于郊區，離市中心較遠。相應的生活配套也比較欠缺。如融創上城的O街，**上東區的拉德芳斯街就是在彌補配套的不完善。社區文化社區文化宣傳和社區文化氛圍的營造成為高檔樓盤比較注重的細節。如明珠大力舉辦業主活動來增進業主感情營造文化社區。融創上城則營造一種歐洲文化氛圍。廣告投放高檔樓盤都比較注重廣告量的投入，來擴大自己的宣傳，增強品牌的認知度和美譽度。并且針對不同時期采取相應的投放策略。以上各樓盤的媒體投放數據就可以看出。2004年高檔住宅市場的營銷推廣策略總結采取有效的整合營銷推廣策略整合推廣：品質+SP+PR+銷售渠道+形象推廣的聯動效應目標客戶群：走金字塔式的路線。由高端消費人群逐漸向中高端消費人群挖掘的路線，擴大消費群體，擴充市場容量。中高端波谷中高端波谷要想擴大市場容量，只有通過讓總房款的價格逐漸接近中端市場的消費人群。因為高端市場的開發量增長的速度要遠遠大于消費人群的增長速度；同時中端消費人群是高端住宅市場有效潛在客戶，也是目標客戶培養的重點。俗話說，上層消費者在引領時尚，中層消費者在追趕時尚，工薪消費者在觀看時尚。高檔樓盤的品牌策略高檔樓盤注重品牌營銷。注重品牌的附加值，加大自身品牌宣傳，逐步滲透消費者，培養目標消費群體。如**上東區的品牌營銷策略。注重的形象和風格宣傳，進行品牌意識引導，增強品牌的認知度和美譽度，使消費者覺得購買**上東區更多的是一種身份、一種品味的象征。高檔樓盤的價格策略高檔樓盤的價格變化幅度一般不大，這與他自身的高檔品牌形象有關。價格幅度過大只會有損企業高檔品質形象。但高檔樓盤比較注重大盤的氣勢，采取一些變相的價格優惠措施，以SP活動來扶助自己的價格策略，使目標群體得到相應的優惠。如天安第一城的開盤抽獎活動；長影世紀村的“老帶新積分免采暖費”活動。高檔樓盤的銷售策略高檔樓盤的銷售策略的不同之處就在于品牌先行做引導，鎖定客群鎖定作主攻，潛在客群重培養。同時擁有自己的主力客戶群。高檔樓盤的SP、PR策略高檔樓盤多在開盤認購期開展相應的優惠政策。如天安第一城開盤期的抽獎活動和當天定購的優惠。高檔樓盤比較注重自身的形象宣傳和文化締造，注重相關榮譽的獲得來增強自身的亮點。如富苑華城的中國人居環境與新城鎮發展推進工程“金牌建設試點”項目稱號。注重事件營銷EVENT活動，舉辦大型業主活動，增強業主對企業的好感，形成口碑宣傳，擴大知名度和美譽度。如明珠經常舉行的大型業主聯誼會活動。注重企業知名人士公開宣傳。高檔樓盤善于運用企業自身知名人士的現場說辭來拉近與消費者之間的距離，增強消費者對產品的認知度。如長影世紀村華偉策劃總監的現場說詞在闡述長影世紀村自身的優勢的同時更生活化形象化地傳播自身品牌。參加每年的春、秋季房交會和住交會。增強品牌影響力和企業競爭力。高檔樓盤的媒體策略大量的廣告的投入。包括軟硬廣的投放。以上媒體投放比例排名就可以看出。軟廣注重文化意識的滲透、自身風格的宣傳和SP、PR的活動宣傳。硬廣則注重產品、戶型、景觀等形象的宣傳。同時注重車體廣告、戶外廣告的投放。如長影世紀村、中海水岸春城等都買斷了周邊主通路線的燈柱廣告。這是低檔樓盤所達不到的。以主題為核心分階段分時期的廣告投放。高檔樓盤普遍采取以主賣點為宣傳核心，輻射式地向外宣傳。同時不同時期的廣告投放重點和投放量也不一樣。如綠地城在剛進入時比較注重形象宣傳；在進入開工期又注重自身文化的宣傳；進而以文化宣傳為核心針對建筑風格、戶型、景觀等做不同的廣告宣傳。文化營銷策略的運用高檔樓盤都善于運用文化營銷。因為文化是企業發展的不竭動力。只有作文化才能有深遠的影響，才能有穩定的發展。地產更是如此。由于高檔樓盤的品牌地位使他們更加注重文化營銷的運用。包括企業文化的宣傳、產品文化意識的熏；因此，高檔樓盤都比較注重創辦企業刊物免費發放給消費者；或者成立企業俱樂部；在宣傳上注重地產文化的滲透。這一點，融創上城做的比較好?？蛻艋硬呗?004年高檔樓盤開始注重自身人氣的聚集，注重客戶的互動，采取有效策略達到客戶對企業的有效認知?？蛻艋硬呗詾椋呵楦谢硬呗浴ｉ_展業主聯誼會增進業主之間的感情和業余活動，進而增強業主對企業的好感和歸宿感，增強企業的知名度和美譽度。如明珠舉辦的“明珠金秋多精彩，業主才藝顯風流”活動。文化涵引導政策。主辦文化部刊物，免費為業主發放，增強業主對企業文化的了解，加強企業文化的熏，增強一種文化向心力。如天安第一城的《生活、品質》；中海水岸春城的《中海地產》。優惠政策。針對目標客群實施一定的優惠政策，優惠措施，使客戶得到真正的實惠，滿足他們的虛榮心理。如長影世紀村舉行“老帶新積分免采暖費”活動。假日問候。利用節假日贈送小禮品、賀卡或親切問候，登門拜訪，增強企業的美譽度。俱樂部組織。建立企業俱樂部，主要針對業主，定期舉行俱樂部活動。來增強業主對企業的信賴感和依賴感。如**上東區開辦的“萬客會”、中海水岸春城的“中海會”。四、2005年高端住宅市場預測從房屋交易情況看，預計到今年年末，全市房屋轉讓成交總量可達460萬平方米，成交額已達84.4億元，同比增浮28.2%，比去年年末交易總額增加近10億元。存量房屋交易與增量房屋交易之比是0.72：1，趨勢接近合理水平。按可比口徑分析，1-9月，房屋交易額為66.9億元，已經占市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%。可以預測：由于10月以來，高端市場掀起了別墅銷售的高潮，啟動了高檔房的熱銷。同時2004年低價房“應成主流卻難成主流”，高價房處于“買賣雙方的博弈”狀態，隨著市場的盤整和宏觀調控政策的洗禮，購房者依然向3000元/平方米的高檔房趨之若鶩，高檔房的開發將會如火如荼。從價格看，綜合整體房屋開發區位、由中心區域向外圍轉移的趨勢等各種因素，按國家統計局統計指揮，市房價增浮1.9%。市房價實際上是明降暗升。存量房屋成交均價1440.4元/平方米，同比增浮0.7%，其中住宅成交均價1268元/平方米，同比增浮3.7%；非住宅成交均價1846.4元/平方米，同比下降2.3%；已購公有住房成交均價1350.9元/平方米，同比增浮8.5%?？梢灶A測：未來高端住宅市場價格將在明降暗升的狀態下依然呈增長趨勢。2005年高端住宅市場供應量的預測：代表樓盤開發商供應量開發量所在區域**上東區**房地產開發已銷售55%余45%1期開發15萬，于2005年6月完工。2005年仍有待開發。二道區長影世紀村科信房地產開發已銷售70%余30%一期開發7萬，預計12月底交工。總開發20.5萬，分四期開發.預計2005年繼續開發。區富苑