題目：xx高速房地產開發有限公司發展戰略研究專業：工商管理學員姓名：xx學員簽名：導師姓名：導師簽名：摘要20多年來，伴隨著我國住房改革和城市化進程步伐的加快，房地產業進入了快速擴張期，取得了突飛猛進的發展，并對促進消費、擴大內需、拉動國民經濟發揮了重要作用，已成為我國國民經濟發展的基礎性、先導性和支柱產業。近幾年，針對房地產市場存在投資增幅過大、房地產價格上漲過快等因素，出現了不同程度的投資盲目性和結構性等問題，國家相繼出臺了一些調控房價過快增長的新政，房地產業又面臨著如何健康有序發展的新課題。xx高速房地產開發有限公司面臨新的形勢，迎來了新的機遇和挑戰，如何尋找從低迷樓市中突圍的有效途徑，從容應對目前經濟形勢，實現高速房地產公司健康、穩定、和諧發展有重要意義。本文以xx高速房地產開發有限公司為研究對象，通過對我國房地產業現狀及發展趨勢進行分析，運用戰略管理理論和戰略模型，對xx高速房地產開發有限公司所處的外部宏觀環境、行業競爭態勢的全面分析，同時對企業內部資源狀況進行評價，并通過運用SWOT方法、外部評價（EFE）矩陣和內部評價（IFE）矩陣、波特五力分析模型等，綜合分析找出xx高速房地產開發有限公司的外部機會和威脅，內部優勢和劣勢，對公司面臨的機會和威脅、優勢和劣勢進行匹配，找出xx高速房地產開發有限公司可采取的戰略方案和戰略定位。運用定量規劃評價矩陣對公司發展戰略進行了選擇分析，找到xx高速房地產開發有限公司應采用的下一步發展戰略,明確xx高速房地產開發有限公司緊緊依托自身政治優勢和資源優勢的條件下未來的發展戰略。同時，為保證戰略目標的完成，提出來xx高速房地產開發有限公司發展戰略的實施措施，從優化企業組織結構、加強運營管理、完善人力資源、加強品牌建設等方面論述了戰略實施和支撐體系。光本長文線最電后濟對予提輸出狡新罰戰懷略災進陽行蓋了風滿撿意戚度沸評困價驅，件并弊努純力嗓貫敏徹剝學旱以壟致緊用浮的匹原堤則炕，墾希燕望闊通釘過翻對軟本輝文嶼的猜研他究撕，崗對再x層x遣高換速樣房憑地票產礦開逐發捉有籮限顛公良司屈以組及撥類撫型曬的喚房練地憲產刷開倆發值企航業華在布未訊來礎的溜發毫展隙中序提旬供貞一立些振建盈議陽和體幫要助紙。式【灰關艘鍵血詞割】沃x逗x懸高燦速脫房光地冠產思開尼發些有杠限葡公驗司啟漂冠房竄地捕產朵開座發侄怖脂發準展蘆戰繁略偷調都環宅境專分影析登【模論罩文匪類汁型御】索應磨用清研陷究局目或錄奪1當鞭緒投論飽2避0弟多膀年背來在，握伴儀隨匠著贈我午國羞住疾房級改飯革胡和腔城欲市歐化煉進鵝程踩步肢伐預的詳加港快黃，而房鴉地漂產忍業執進孕入程了懂快遍速妄擴霧張陷期仆，涉取孔得美了批突析飛蔑猛搖進殘的圾發曬展鮮，檔并好對劣促疾進帖消猴費輕、遺擴塵大負內限需回、害拉宇動侄國驕民重經剝濟放等方方謊面紗發神揮屑了挪重押要壞的當作投用器，榆已繪成倚為監我段國倆國能民妖經離濟盯發束展徐的懶基索礎抱性盆、謠先孟導品性奪和尊支取柱教產折業逆。且近桶幾儲年騾來才，扒針雀對刷房揚地續產驚市悟場待存稱在塌投梯資攔增于幅央過腸大閑、肥房助地怎產飾價拆格療上疏漲旅過包快艙等紡因系素立，永出叔現使了貍不資同攔程劍度嫌的委投尊資箏盲濫目舟性瞇和招結蔥構饅性暴等嚼問香題胳，守國公家軍相換繼旅出飾臺戒了茂一便些原調頑控柔房剝價擔過決快畏增秀長影的叮新琴政摘，恐房完地排產潛業熟又劇面憶臨蹄著致如折何嗓健溫康裁有始序灑發登展傻的柴新沾課肝題懲。撤面考臨修新雷的有形的勢斧，謀房前地雜產跪企招業單如傾何恭制仁定砍切步實蛙可蝦行剛的拾發甜展未戰降略賠，梅發統揮蘇企棵業朽競蝶爭們優責勢導，輸是得我織國壽房是地洗產場企片業饅生騾存作和挽發掃展用的且迫屑切鴿需販要詠。重1專.欺1糟論西文覆研系究業的犬背蠻景溝上冤世塊紀融九窯十遮年給代貧中槐期膚，帝國養家咽取它消惠了宜福堅利砌分宿房浴政月策墻，法取橡而遣代縮之練的澇是劇住蓮房厚商驅品日化膽、聞市值場攔化甘，贊客吹觀素上芒需汗要族建峽設頭大喝量簽房挨屋撥來交滿掉足謙人蠻們狹的稍居汽住屋需仇要獵。羊另芝一獄方勿面鞏，口我脆國棄已鞭經嶺加混入詢了團W慮T罵O壘，停世萄界泉貿磁易娛一稱體蔥化并和脆全樣球青經宰濟裂一蝕體燃化本也卸隨執之絮到公來掏，嫌國參民瞧經云濟昨發儉展明日狠新銳月鄰異伐，看人層民垃生谷活候水潔平填逐屯步爭提陽高踢。險在警這消種隨形牲勢偏下私，芳房宗地屠產薪行勤業今作靠為考新帶興逆行瓶業題在金我格國劃處純于現迅誘猛萬發堂展坡階敏段恢，罷房叉地竊產震行昏業議成映了下全嚇國紡炙醬手飼可泡熱皆的銷行隔業若之劈一撞。困但狗同席時那，粗房璃地翠產閃行芝業續也準存止在歲開臭發魯過把熱葬，眼市的場疑運古作戚不磁規棄范嶼、托競復爭號加泥劇括、紗價剖格章漲界幅喪過幟快羨等喇現吵象若。拐特亦別旨是蠅近限幾威年弓，躲國牲家蜂為員了喬規融范晚房孟地索產禍市牽場翼，贏陸步續伴出冷臺遲了教一刊系重列似財獨政表、汁金不融蒙、非土癥地重、沙稅娛收婆等至方民面鹿的歐政萌策漸，警這懸一杠系旁列緣政理策遮的臘出記臺堵，蝶使弱房欄地緊產各開蚊發共企艦業憤面捕臨警資帆金繼籌漂集去、型土貫地盲獲答取處等需方坊面醋的績壓間力辰，匆同牢時奪，朱房弱地王產凡市歷場換競統爭斜不永斷曲加瞎劇運。浸在盞這旁樣須的凍歷熊史撥背端景霞下渣，圓房謙地扛產蛇開活發豆企羊業躍如抽何怠根析據序國爐家拒政侮策限、臭市返場下競屈爭谷情大況悅以孝及胸企謎業宇自騾身翼的怠情浴況翁，宜來柔制籌定疫和毒執濤行遍正頑確因的質適歲合透企姓業汪發擁展港的革戰妥略皇規懶劃耕，炒是忽擺矩在凱我勇國咐房貨地帽產苗開另發豎企危業替面蠶前脖的介一增個梅緊鞏迫員的匪任蠻務悅。葛目匆前涼，潤房食地剩產龍業者面撓對幫國沖家諒關制于乘土加地灣、條融眾資艷、銀房京貸伐利鑄率魯、奧限階購猶等坦方窯面妹的慶宏靈觀艘調砍控利政諸策因，嬸國商內繁房姥地掩產給行晝業構的憤蓬再勃日發釀展泳和逆日鋒益棗激芝烈紡的少競騎爭裂，學以呆及跑國翁外才房土地瞧產餃企食業順和瓶房互地曠產喘投邀資障基窩金晚對設我素國秘房求地擋產可市撞場屠的參逐血漸筑進嘗入稼和溜爭梯奪飼的絡局移面意，店使肥我謊國矛房飄地丙產捆業它的碑發舟展蝶環顛境遷發眠生卵了端很柏大闖的籃變鎮化械，專以忽前隨的汁經輕營恥模術式慘和滿開澤發嬸方蔬法雙已城不糖能樸完扎全喊適技應卷新款的薯變吸化池，妥許這多風大互中消型頓房鏈地者產扇開踩發游企刮業矮面此臨悼這閑生贈死鑒與惰發責展吐的堅危春機燭問努題哥。方本辮文君為艦明浙確幕x績x資高園速赤房獻地今產射開章發臉有謹限軍公順司仙今沃后笛的帥發惠展勉方廳向宜、道改纏善痛公怨司貸流摧動歸資飯金苗狀測況劫等搞方南面算提浪供曉戰均略洋指敞導工。女1膏.騎2眠論浸文主研臟究仍的仰意嫂義恰在淚經煙濟例高賠速田發仗展答時五期烤，洲人純們沾往猛往婚以域擴射充余產嫁能趁來酷追末求鳳效販益班；任但團更來為槐重坊要筑的假是煩要留同系時停注連重項經柜濟迫增值長叢方翁式門的晌改濁變并，松保歐持足穩欺定藍快漫速常的幸發答展朽。遙處稅理邁好樹這晚個靜關浴系宴，成對窩房夏地功產穴行鼻業盲來揚說粥尤豎為園重嗓要衣，我只欣有尾這賄樣趟，援才跳能映實幕現拜增扭長碼的饞和殺諧惰。威不志同失的枕企膽業訪有搞不撇同炭的熊追窮求習，涉可茄能景有諷少屋數伏企瞞業引應遞該晌追推求最做困大份，攜但蹲對慣更東多及的廢企撐業勻來柱講旅，宰應暑該手追而求紐的歷是滾如憂何斷做鄉久毛。取通塌過盯做層久果去塊做發強躲，需通碰過驚做百久襖去撥做眾大演，腫而極不日是升簡萌單案地澇追紹求緩規急模劉有旬多惱大帝。費企祖業命規距模羊應偽當蘿是研在園做駛久霜、斷做老強初中冊，畜在陡結紐構賤調匪整刷中竄自泛然券增淘長怨。楚從經市舒場哀競滋爭呀的撤形優勢飼看鏡，遭國姓內御競宋爭勻國祝際給化坐趨傅勢剩的司增禮強參促橫使迅企森業耳必制須繼加治強焰發裁展浙戰嘗略攀研脆究劣。恰近佛年以來典，濫我謠國蒼經店濟蒙的坑國耀際帶化肆程箭度住不醋斷盞提圓高塘，刊對膝外訂貿主易努依忍存隊度勵越級來紐越沉大化，泛特泉別盲是閣我剃國博加欣入籠W僻T種O模，吹國矮內織競陶爭望國遞際水化另的寨趨怨勢棄進再一憲步幻明最顯羨，竟世筍界鋒眾偏多紛5民0寧0始強掃企唇業租進即入毛中膽國絲市夾場那，盆已幼呈數現奪出斤全通球從經穩濟徐體閘一團體符化航的贏趨灰勢羨。銹企簽業渴間蘭的據競屆爭物相落當栽程敏度怕上梳表箭現患為臥戰害略魔思屠維灑、防戰艦略脊定射位帶的墻競注爭痕，螞也愁就嚷是窗說丈，紗企傭業滲已登進董入列戰槽略氣競抹爭姿時摟代袖，共戰踢略杯決昂定罩勝屯負犁。皆因警此墊，們企架業廊必積須來從疼自歪身掠實尾際棗出乳發覺，消發詞揮去比抗較菌優鏟勢把，叛加閱強笨企設業暢發示展歲戰倉略異研似究燈，或找卻準扁市稼場綁定牌位世，臨才編能色在耗激箱烈兩的摩競元爭安中寫立乳于姨不從敗攻之為地菠。責從腔目國前滔我沫國挖企其業再的乎現叨狀穿看旗，副企插業尸發然展脾戰鼠略原研秒究哄普你遍徹滯制后耀。植我糟國崇企惑業鏈同奮世釋界錯成脹熟渾大芳企學業貝在幻管冒理嚼上阿的螞差極距霜主池要桃表拘現廢為朗后貧者軌具潑有享明箱晰摸的文長搜期歉發皆展顆戰幸略經。捐當抽然煉不老可忘否叢認治，拜國遠內支不大少催企奏業發已揀經成開膏始吹注嘉重手長抗期往發讀展齒戰才略談的腦制涼定福和園實付施蟻，愁但率對顧于眉大擴多扛數灣企求業幫來籌言琴，賠則綢較廢少狼制咳定營長難期決發盈展閘規技劃負；會另睛一消方吳面母，抬買緞方僑市融場普的趁形弟成扒和緊存么在筒使召競鍋爭紙領聽域享和祝手渾段大發呀生廚徹靠底看變這化抓，釀企呀業傘僅銷僅諷靠耕抓滴住李市競場神空掠檔應強縱化臥促趁銷旅便誕一括舉關成踩功凈的畏可粉能命性辨大鳴大春減礎小趴了頸。暗這派一流形悶勢創客洽觀膊上骨要仇求孫企煮業狠必閑須蝶加貍強側發嫌展顛戰斃略得研誘究滑從藝企精業皇可仗持葵續務發窮展求的績要唯求淘看穩，待大抹量浴企扮業紐速幟興釣速顏衰床，遠一解條濾主珠要妹的嘩原猶因較就異是張缺護乏掠對爬企肆業綱發鬼展咳戰滿略初的蕩研拖究淺。諸許澤多登企膚業加產益品侵與合發煌展慧戰極略址脫跪節圍，才或捐者理是夜有液了怒高后科僑技伍產握品愈，線缺局乏售高嘩科傭技紛戰好略香，另或夾者灘是邪產寫品跟科刃技回含岸量桑低所，樹卻含找冶捷乘徑護創膛名延牌錢，涂做策賭牲博帽式責決穗策適。燥事扇實浩表剃明逝，攔如營果咬企優業塘僅卻僅恰注慨重土市育場刮營燙銷亦而顯忽維略命發詳展顏戰侄略丸思溉考準，廉其鏡后曠果顫必機然繡是趣在罪市視場疫競習爭搬中鼓最護終濤被常淘挨汰致，邀這躁樣縣的誦例裂子章在踐現拾實袖經封濟輸生只活旬中既舉練不衣勝榴舉而。凍本篩文液將碑結比合變當瞞前乖房仔地孝產欲行地業假和因x培x譯高知速賊房礎地責產煙開省發羞有云限欲公迫司絨發菠展注的丸實廢際糞情里況淚以吃及邀所柔面昆臨灣的至市味場好形掌勢苦，籌深站入顏分叮析嗓研類究膏，肚希迷望鐵通用過承應輩用陳所護學碰的派戰綱略捕管簽理墾的犧知塔識基，蘆幫泰助腔企尿業跳利絲用蜘現漸有意條珍件擇和撞整園合叢現才有膨資煤源撐，撓回凡避樂弱迫點突，爸抓潤住崇機何遇療，慧加著快塔企批業配發壞展爭，錘使很企尊業折在遵競倘爭講中喉做莖久接、遣做恭大賞、配做蝕強逝。擁1教.蒙3模論配文帝研州究糾的弊內睬容梯及凱思探路蘆研退究長內晝容斃本蹦文飄從使房狡地亡產壺業貪的拳行兩業協特籍點鞭和狡所熟處囑發隱展諸環頭境商入嘴手匆，枯主齒要金以爹收擾集扁x雅x東高輔速貝房健地鼓產緩開乏發肯有茅限甚公慎司餡基淚本枝經努營字情饞況蘇以效及理產棄業則研像究岔結火論漢、墊國仁家陸相晚關稻政榜策純等悲，糕運突用拖波魯特抖的豈競拳爭步戰墻略險理侄論輩，歸建突立段分浴析失模哥型機（塌如桂產心業里競昌爭擠的北五于種萍力礎量園/工模凍型施、貼S遣W幅O謙T蔽分焦析堤模洗型概等戒）厭，航最俘終決制掙定麻x韻x櫻高箭速尋房道地況產墓開奮發似有率限什公愿司交的寧總刑體掏發露展宏戰伸略辮。警本駐文勵主騙要愉內指容恩包妹括頁以怎下東幾池個李部細分吹：皆第掉一界部輸分妖是斜緒皇論厚，盲主川要對闡防述毅本河片參論耐文塞的徒研楚究杰背叮景備及撿意棍義跑。唱第竟二脹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險大、附加值高、產業關聯性強等特點。房地產咨詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。房地產業在國民經濟中的作用房地產業是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的主要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯現出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平、改善居住質量、滿足人民群眾物質文化生活需要的基本需求；是促進消費、擴大內需、拉動投資增長、保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢、擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化建設具有十分重要的意義。我國房地產業發展歷史我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣，它自然就不會形成產業。自黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業開始啟動和流通。八十年代的我國房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業發展的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。隨著國家經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。我國房地產業已經走出商品經濟的第二次高潮。房地產業在整個國民經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業、財團將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產發展的第三次高潮的到來。房地產業發展形勢喜人，但存在的問題不少，困難也很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，從而決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差，而且各開發企業的狀況也不平衡。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國注冊的房地產企業已達6萬多家，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，他們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。2.4.5房地產業的核心競爭力理論核心競爭力是指作為公司戰勝其競爭者的競爭優勢來源的資源和能力。衡量公司核心競爭力的四個標準：有價值的、稀有的、難于模仿的和不可替代的能力。房地產公司的核心競爭力可以概括為四個要素：即土地資源、資本規模、市場把握、創新能力。（1）土地資源是房地產開發的核心生產資料，是房地產公司的命脈。同時，地價也是房地產成本的主要組成部分，約占全部成本的三分之一。獲得位置、環境優越，價格便宜的土地對房地產公司而言非常關鍵，土地資源的多少直接影響到房地產公司的長遠發展。（2）資本規模帶來的競爭優勢。房地產業作為資金密集型企業，在資本上的優勢將會帶來明顯的規模經濟。這種規模經濟性首先表現為可開發大項目，既可以通過規模采購降低成本，又可以較好地完善社區配套從而更加容易吸引客戶；其次表現為防范市場風險的能力增強，可采取不同的開發組合抵御奉獻，不至于因為某個項目開發周期長而導致公司經營出現困難；第三表現為可以大規模儲備土地，以有效降低土地獲得成本及開發成本。（3）市場把握是關鍵因素。房地產企業的市場把握能力是指企業準確把握市場運行規律和運行過程，掌握房地產市場的周期循環。房地產企業的市場把握能力表現在房地產開發項目的定位、產品定位、營銷方案的選擇和現代營銷手段的運用能力等方面。房地產公司如果擁有了準確把握市場、回避市場風險的能力，則無疑會使房地產公司在經營活動中如魚得水。（4）持續創新成為房地產企業生存發展之道。在房地產業中開展創新，有助于實現房地產行業的持續健康發展。持續的創新開發，既是房地產業發展的未來趨勢，也是房地產企業把握產業增長點，建立和維持企業競爭優勢的重要途徑。房地產企業的創新能力主要表現在房地產產品設計、經營模式創新、市場營銷創新、房地產企業內部管理創新和房地產企業產技術創新等方面。3xx高速房地產開發有限公司外部環境分析3.1外部宏觀環境分析政策法規分析（1）國家經濟戰略決策1997年以來，國家做出了擴大內需，拉動國民經濟增長的戰略決策，并把加大住宅建設力度作為實施這一戰略的重要組成部分。提出把住宅和房地產業培育為新的經濟增長點和消費熱點。發展房地產業與國民經濟發展的總體戰略高度一致。（2）住房體制改革1998年以來，國家實施以取消福利分房、實施住房貨幣化分配為核心的住房體制改革，徹底打破了職工住房靠國家和單位分配的計劃經濟觀念。自己賺錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑，促進了居民消費潛在需求向有效需求的轉化。（3）房地產金融政策一是由于1992年、1993年房地產過熱，造成了大量的金融資金占壓，銀行吸取教訓，建立了比較完善的房地產貸款審核和監控體系，提高了房地產開發貸款的審查標準，對貸款對象和貸款項目嚴格把關，房地產開發貸款難度加大。二是住房消費信貸快速發展。住房按揭貸款對促進居民住房消費起到了積極作用。三是房地產開發融資政策。對于房地產開發企業，產業資本和金融資本融合是解決開發資金來源的主要途徑。《投資基金法》的出臺，房地產投資基金也將應運而生。但是，投資基金的介入，也將迎來一場前所未有的房地產融資和運作模式的變革，房地產將更多地運用資本運作的模式來實現其盈利的目的，傳統模式中以開發商為投資主體的格局將被打破，由此導致開發商的核心地位不再。房地產開發商將以投資人的身份出現在房地產行業，它將和房地產評估機構、銷售代理商、物業公司等一起受雇于投資人。四是國家對房地產市場的宏觀調控政策。2004年，針對房地產等固定資產投資規模過大、增長速度過快等突出問題，中央果斷嚴把土地、信貸兩個閘門，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市房屋拆遷等措施。2006年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，2007年，央行6次加息。加息后，一年期貸款利率是7.47%，存款利率是4.14%。加息對于抑制投資性需求、進一步穩定房地產價格將產生重要的影響。但是，央行的加息行為在一定程度上抑制購房者的消費需求，同時也導致房地產開發企業融資成本的增加。2007年12月3日之3月25日，央行兩次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率。另外，2008年開年之初，央行縮減了各個商業銀行2008年的貸款總額，銀監會每個季度核定各個商業銀行的貸款額度。從緊的貨幣政策將增加房地產開發企業從銀行獲取資金的難度，使得眾多的房地產開發商遭遇資金瓶頸。（待查：2008年以后相關宏觀調控政策。）（4）土地供應政策國家從2004年到2006年三年的時間里實施了緊縮土地供應的政策，2007年底至2008年初，政府在宏觀調控中對土地問題的看法發生了轉變，從緊縮增量逼存量到增加供給逼存量。2007年土地供應量又一次超過千萬平方米，而2008年的住宅用地保證1000萬以上的基礎上，還增加了一塊每年400萬平方米、5年2000萬平方米的經濟適用房劃撥土地。土地政策和政府動作方面的一系列的變化引起了市場巨大的反應，原來競相搶地的競標沒有了，取而代之的是土地底價成交以及為數眾多的土地流標?？梢钥闯?，擁有土地出讓權的政府通過土地出讓的手段同樣可以主導市場的走向。（5）土地使用證政策根據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的要求，自2002年7月1日期，國有商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性土地，必須采取招標、拍賣或掛牌等方式出讓，并對土地的二次轉讓做出了限制。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發71號令，為協議出讓經營性土地使用權規定了最后期限——2004年8月31日?！?31大限”使土地的協議轉讓不復存在，取而代之的是以公開市場的招標、拍賣、掛牌。企業首先要從有限的資金中支付土地轉讓價款，這對房地產企業而言將是一筆為數不少的支出。此后，資金將成為獲得土地的最重要手段，盡管土地要素和資金要素在一定程度上可以代替，但從長遠來看土地資源將日益稀缺，而資金則會相對充裕。因此企業自身的資本實力和融資渠道的多寡就成為制約企業發展的重要因素。2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業健康發展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面?！皣鶙l”是國家加強土地調控、從緊控制新增建設用地的一項重要舉措，增加了房地產企業獲得土地的難度。2007年9月28日，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地用權規定》，有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開發商以少量資金囤積土地的通道。2007年9月30日，國土資源部下發《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知》，從土地供應源頭和資金上保證了保障性住房的供應。2008年1月7日，國務院發布了《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發[2008]3號文），提出切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子。國務院《通知》的出臺，意味著國家從行政、金融等多種途徑擠壓閑置土地。在此背景下，手中已經儲備大量土地的房地產開發企業，必須加快消化手中土地；受制于資金實力的影響無論是手中已經儲備大量土地的房地產開發企業，還是手中原本土地儲備不足的公司，其未來拿地都必須謹慎行事。（6）城市化發展進程目前，我國的城市化已經進入高速發展階段的中期。房地產開發是城市化的重要手段。為了發展經濟、解決就業、啟動內需，我國實施了加快城市化，大力發展中小城市、實施農村集鎮化的戰略措施，今后近20年的發展目標是人口的50%將住在城鎮，這意味著每年約有一千萬農民進城，將形成巨大的住宅需求，為房地產的發展提供了新的空間。經濟環境分析我國經濟和社會發展進入新階段，居民消費結構逐步升級，產業結構調整和城鎮化進程加快，社會主義市場經濟體質逐步完善，逐步進入全面建設小康社會的全新發展時期，社會政治經濟形勢將保持長期穩定。2006年，我國經濟總量已躍居世界第四，國際貿易量已躍居世界第三，創造了人類經濟發展史上的奇跡。黨的十六大以來，我國經濟進入新的上升期，國內生產總值平均增長速度連續幾年超過10%，綜合國力和國際影響力大幅度提高，人民生活明顯改善。（1）全國來看查閱國家統計局相關資料，2010年國內生產總值及其近幾年增長速度，及近幾年居民消費價格漲跌幅度。（2）xx來看查閱xx省統計局相關資料，2010年近幾年居民消費價格指數。技術環境分析當前世界經濟形態正由工業經濟向知識經濟邁進，新的科學技術手段和經營管理思想不斷涌現，成為推動房地產業發展的決定性力量。（1）“四節一環”將成為房地產業開發建設主導理念隨著《民用建筑節能條例》等一批相關行政法規、行政規章和產業政策的頒布實施，“節能、節地、節水、節材、環保”的理念將成為房地產業主導型理念，并且要按照國家強制性標準加以貫徹落實?！八墓澮画h”將由一種新型理念進而轉化為具體行動，一大批符合“四節一環”理念的新型住宅也將應運而生。（2）住宅產業化“所謂住宅產業化，就是以社會化大生產的模式來進行住宅建設，將開發、設計等各個環節組合、集成起來，進行規?；a?！蓖七M住宅產業化，實現住宅的標準化設計、工業化生產、裝配化施工、規劃化管理，完成粗放型生產向集約化生產的轉變、非標轉化的分散手工作業為主向標準化、系列化、集成化和規模化的工廠作業為主的轉變，是改變目前我國住宅生產高投入、低產出狀況的必由之路。國務院早在1999年就做出了加快住宅產業化進程的決定，這些年來，有關部門和相關單位一直在向前推進。目前，我國住宅產業化存在的主要問題為：一是產業化水平低，沒有形成完整的產品體系，缺乏領導產品發展的技術標準、模數協調和市場運行的機制；二是產業化程度低，各地沒有形成住宅發展的主導體系，無法圍繞這一體系去做；三是條塊分割，至今沒有形成一個完整的產業鏈。在未來幾年，我國將會在產業化方面有一個較大的突破，一些地產商集成生產的住宅產品將會批量問世，一些國家級住宅產業基地也將會全面啟動，住宅產業化也將與“四節一環”新理念一樣不斷深入人心，進而變成開發企業的具體行動。（3）現代經營管理思想現代經營管理想正在對現代房地產企業家的經營理念和運作模式產生越來越深刻的影響?！皯鹇砸巹?、核心競爭力、價值鏈管理、品牌營銷、市場細分、人力資源管理、4P、4C、CI、CS等不再是只是掛在開發商口頭上的裝飾，越來越多的房地產企業認識到現代經營管理思想對企業生存和發展的重要意義，認識到管理也是生產力?！?.1.4社會文化環境分析在社會文化環境方面，由于人們對生活質量有了更高的向往，對住房周圍的環境要求也越來越高，交通便利，治安環境、購物、學校等都成為人們在購房時要考慮的重要因素，同時要求實現住宅的社會化和社區化，既要有良好的社會服務體系，又要營造社會文化氛圍，創造富有特色的小區精神文明。我國有巨大的人口基數，這給了房地產開發企業一個巨大的客戶群體。以這樣一個人口基數為依托，一方面普通居民的住房需求繼續增長，人均住房面積有待提高；另一方面，隨著城市化的進程，農轉非人口的住宅需求逐年增加，國內的住宅需求從長期來看是巨大的。（1）房地產的市場需求狀況呈現出以下幾個主要特點：一是市場需求的廣泛性。房地產是人類生存發展的基本物質條件，在一切存在商品生產和商品交換的國家和地區都存在房地產生產和交換，目前全國各地市場需求主要為住宅建設、辦公樓建設、商業營業用房建設以及其它用房建設；二是市場需求的多樣性。因為經濟收入、使用目的、文化觀念等等的不同，人們對房地產的需求也有所不同，主要體現在住房供應結構、住房品質要求和社會和諧性要求；三是市場需求的融資性。一般情況下，購買房地產無論對個人還是組織都是一項很大的開支，而購買者出于經濟壓力或者出于投資考慮通常會借助近日信貸機構的融資手段，以及各種商業信用和民間信用形式；四是市場需求的長期性。房地產作為一項耐用消費品，其使用期限往往高達幾十年。（2）市場需求的決定因素市場需求的決定因素有：消費者的數量、購買力、購買欲望。在市場需求的決定因素中，人口和購買力是房地產開發企業難以抑制的因素，而購買欲望這個因素是可以把握的。根據相關資料顯示，我國的“人口紅利期”至少會持續到2020年，這段時期總體上我國經濟將保持較快速度增長，來自城市化進程、人口結構等因素的住房剛性需求增長和經濟持續發展帶來的住房改善性需求增長態勢仍將持續。（3）需求價格彈性分析房地產作為人們生產生活的必需品，對購買者來說很重要，而且其替代性差，所以需求價格彈性不大。也就是說，當房地產價格出現變動時，市場對它的需求量的變化并不大，但是，不同類型的房地產的需求價格彈性也不能一概而論。通常，普通商品住房的需求價格彈性相對來說較大，適當的降價會增大需求，而相對于高檔公寓、別數來說，價格的變動對需求的影響則較小。（4）消費者分析當前，我國商品住宅銷售中個人購房的比例超過90%，完成了集團消費向個人消費的轉變。消費主體的轉變，必然會帶來消費需求和消費模式的變化。住宅作為普通居民家庭一生中最大的一筆消費支出，消費者必然會對價格、質量、戶型、環境、服務有更高的要求和更強的敏感性。同時，由于不同消費者之間年齡、收入、生活習慣、文化素養的不同，導致其消費心理和消費模式也各有不同。如何適應消費群體的變化，及時調整產品結構和營銷策略，成為擺在房地產開發企業面前的新課題。3.2房地產行業發展分析國內行業發展趨勢分析（1）房地產業開發完成情況據資料顯示，2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。（2）商品房銷售情況上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。（3）房地產開發企業資金來源情況上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。（4）70個大中城市房屋銷售價格指數房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。（5）全國房地產開發景氣指數6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點;土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。國內房地產市場的發展與預測影響房地產業發展的主要因素：一、經濟，需要宏觀經濟的持續發展，奠定人們整體購買力的基礎。二、人口，人口的增長和城市化進程的加快增加了對房地產的需求。三、技術，技術因素使得房地產開發的產品類型發生變化，比如建造高層建筑的能力在增強，影響到房地產的產品類型。四、土地使用模式，我國土地使用模式將會不斷發生變化。從土地出讓形式來看，由政府征收農用地變成國有土地后再出讓。通過土地儲備，完成了老城區舊城改造，拆遷進入市場，將來也可能農村的房地產市場會啟動，農村的集體土地會以一定的形式進入開發商領域。五、金融體系，支持開發商的金融產品，目前來說比較少，主要是銀行貸款、開發企業上市（從市場上融資），相對于歐美，尤其是沒過來說，美國這一輪的金融風暴就產生于房地產、金融衍生產品、次貸危機。六、房地產類型、開發商，開發商的構成和開發的能力，還有政府對房地產業管理的模式。就住宅來說，提供住房保障的覆蓋面。綜上這些因素都會影響到房地產業的發展。表6：2010年房地產開發和銷售主要指標完成情況指標單位絕對數比上年增長%投資完成額億元4826733.2其中：商品住宅億元3403832.9其中：90平方米以下住宅億元1066527.4房屋施工面積萬平方米40553926.6其中：商品住宅萬平方米31494325.3房屋新開工面積萬平方米16377740.7其中：商品住宅萬平方米12946838.8房屋竣工面積萬平方米759614.5其中：商品住宅萬平方米612162.7商品房銷售面積萬平方米10434910.1其中：商品住宅萬平方米930528.0本年資金來源億元7249425.4其中：國內貸款億元1254010.3其中：個人按揭貸款億元92117.6本年購置土地面積萬平方米4097028.4完成開發土地面積萬平方米21254-7.7土地購置費億元999265.9不同的經濟因素會影響房地產不同的產品類型。商品住宅受到家庭組成速度的影響，這里指的是家庭的規模，過去是幾代同堂，現在越來越小家庭化，兩代戶比較多，所以平均一戶家庭人口不超過三個人，2.8、2.9個人，每戶就需要一套房子，即使總人口不變而戶數增加了，也會使得對住宅需求量增加?，F在還有離婚率的增加，原本是一戶又分成了兩戶，兩戶又需要兩套房子，所以家庭的小型化就導致了對住宅需求的增加。2010年，首先是宏觀面的政策變化，中央經濟工作會議的召開，一些宏觀經濟管理的政策已經逐漸明朗，有積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，4萬億投資繼續實行，支持消費信貸，極大地支持保障性和棚戶區改造住房，國家繼續增大支持力度，加大供應。保障性住房在2009年沒有完成計劃，只完成了20%多的計劃，在2010年保障性住房會進一步有所增加，棚戶區改造有優惠性政策。加強市場監管，對房地產市場的監管會采取不同的動作，對開發商囤地不開發還會增加查處的力度，捂盤惜售也會增加對捂盤的監管。xx房地產市場現狀“十五”期間，房地產業在高速增長過程中，保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，總體上呈現理性、健康、有序地發展態勢，但也存在一些問題。在“十一五”期間，深入貫徹落實科學發展觀，引導房地產業與社會經濟協調發展，優化供應結構，初步構建住房保障體系。（1）“十五”以來房地產業發展的現狀特點可以概括如下：房地產業發展迅猛，開發投資規模增加，對GDP增長的貢獻率不斷提高，成為支柱產業。房地產業增加值占GDP比重由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%；房地產市場不斷得到培育和完善。以土地儲備、招標、拍賣、掛牌為核心的新的城市供地價格已經形成；房地產開發和投資規模持續增長，二手房和一手房交易規模并駕齊驅，房地產金融、中介、保險等配套服務同步發展；市民居住水平得以較大改善。當前房地產市場也面臨一些問題：相對普通市民收入房價上漲偏快、漲幅過大；房地產資金鏈過度依賴銀行信貸，對民間、境外游資缺乏有效監管；針對中低收入階層的住房保障能力不足，普通商品住房供應不足。（2）“十一五”期間，xx將繼續在科學發展觀的指導下保持快速健康持續發展的良好勢頭。xx省委、省政府在2003年下發了《關于加快城鎮化進程的決定》，提出了xx省城鎮化進程，即：到2020年城鎮化水平要達到50%以上，則每年城鎮化水平要增加1.4個百分點以上，每年將新增城鎮人口130萬左右，按人均住房建筑面積23平方米計算，今后5年就有1.5億平方米的住房需求，如果再加上現有城鎮居民改善住房條件和舊城改造等因素，每年住宅需求將在4000萬平方米以上，以每平方米建筑造價600-800元計算，每年的住宅建筑投資將達到300億元左右。(3)與此同時，房地產業在“十一五”期間也將面臨一系列挑戰：如何破解土地供應趨緊的難題？如何為新增的中低收入家庭提供可負擔住房？如何解決因居住與工作矛盾印發的交通擁堵？如何保持房地產市場的健康平穩發展？就《xx省人民政府關于嚴格保護耕地保障科學發展實現土地高效利用的若干意見》來看，為了實現土地高效利用，到2012年，大城市和區域中心城市的人均建設用地控制在90平方米以內，中等城市控制在95平方米以內，小城市控制在100平方米以內，建制鎮控制在110平方米以內；大城市和區域中心城市的城市建