房地產行業城中村改造市場分析1.政策意義：城改戰略高度定位，意義重大而深遠1.1中央政策：城改政策密集推出，戰略高度定位凸顯2023年4月28日，中央政治局會議指出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；6月8日，金融監督管理總局李云澤書記在陸家嘴論壇表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等重大項目建設。7月7日，住建部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》；7月21日，國常會指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。我們認為，過去在中央層面，城中村改造更多是在城市更新的大范疇之下提及，因而過去城中村改造的模式、資金來源等更多是以地方探索為主，因而過往總體推進較慢。而近期中央層面的城中村改造相關表述密集出臺，城中村改造逐步從原先城市更新政策的組成部分提級為一個單列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署電視電話會議的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰略意義，因而預計后續城改將加速推進。此外，值得關注的是，此次城中村改造由中央統籌規劃，預計各部門協調推進，相比過往將會更為順暢，后續各方面的配套政策值得期待；并且近期央行、國開行接連表態支持城中村改造，表明中央在資金方面會支持城中村改造，城中村改造資金鏈條也將逐步順暢，并且后續資金方面的配套政策尤其值得期待。1.2區域政策：多城市公布城改計劃，廣州或為城改標桿城市雖然目前城中村改造總體規劃還沒有推出，但部分城市已公布城改計劃，預計城中村改造中央層面的總體規劃和地方層面的探索將同步積極推進。具體來看，廣州2023年計劃推進127個城中村改造項目，固定投資額983億元，全市城市更新投資額2,000億元；上海2023-25年計劃新啟動30個城中村改造項目；深圳2023年計劃推進4.9萬套（間）城中村規模化品質化改造提升項目；青島2023年計劃城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元；昆明2023年擬啟動44個城中村改造；成都2023年計劃城中村改造2,448戶；廈門2023-25年計劃實現城中村現代化治理108個行政村治理全覆蓋。其中，值得關注的是，2023年年初以來，廣州在城中村改造方面動作頻頻：2023年1月，廣州市高質量發展大會上，廣州市住房和城鄉建設局局長王宏偉提到，全市計劃推進127個城中村改造項目，預計完成固定資產投資983億元。2023年全市力爭完成2,000億元城市更新固定資產投資目標。2023年2月，廣州市規劃和自然資源局發布《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）》，指出“三舊”改造地塊用地面積共計606平方公里，其中舊廠房208平方公里，舊城鎮73平方公里，舊村莊325平方公里。2023年3月，廣州市人民政府辦公廳關于印發《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》，同月廣州市規劃自然資源局與廣州市住房和城鄉建設局聯合印發了《廣州市支持統籌做地推進高質量發展的工作方案》和《廣州市重點城市更新片區統籌做地推進高質量發展的實施方案》，明確推出城市更新的統籌做地模式。2023年7月，廣州市第十二屆委員會第六次全體會議召開，會議審議通過了廣州市住房和城鄉建設局起草的《關于積極穩步推進城中村改造工作的決定》，這是廣州市城中村改造的綱領性文件。2023年9月，廣州市召開城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會，落實國務院在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作會議部署和省委、省政府工作要求，對全市城中村改造工作進行再動員再部署再落實。啟動“依法征收，凈地出讓”新模式，在4個重點片區開展試點工作；明確7家市級統籌做地主體，包括：廣州城投集團、廣州市建筑集團、越秀集團、珠江實業集團、機場建設投資集團等。此外，根據《廣州日報》報告，廣州后續在城中村改造方面還將推出更多措施：1）廣州將加快項目實施、完成投資目標。其中，大力推進4個重點片區改造，力爭年底前有實質性進展。2）加大資金支持、強化政策保障。通過爭取國家專項借款、專項貸款、中央財政補助、申請地方政府專項債券等途徑，加大資金扶持力度。3）抓緊出臺國家《指導意見》配套實施文件，完善“1+N+X”政策體系。4）加快制定《廣州市城中村改造條例》，力爭年底前出臺。預計廣州可能成為國內第一個為城中村改造立法的城市。5）《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》正在編制，將規范、有序推進“三舊”改造既有項目實施。鑒于觀察到2023年廣州在城中村改造方面動作頻頻，包括：審議通過城改綱領性文件、發布城市更新專項規劃、探索并明確統籌做地模式、啟動4大重點片區試點、明確7家市級統籌做地主體等，我們認為廣州可能將是本次城中村改造的標桿城市，因而廣州后續動向尤其值得關注，并預計廣州后續在城中村改造方面將有進一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融資方面，同時也預計后續也將有更多城市跟進。2.改造范圍：涉及城市有望擴圍，更新范疇或更廣2.1城市范圍：首批入選城市21城，料后續城市有望擴圍根據《國務院關于調整城市規模劃分標準的通知》和七普數據，本次城中村改造政策涉及的超大特大城市一共為21個一二線城市，并且值得注意的是，本次城中村改造政策隱含設置了入選城市的城市人口門檻為500萬以上。其中，超大城市包括7個（常住人口1,000萬以上）：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括14個（常住人口500-1,000萬）：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。值得注意的是，我們關注到本次城中村改造在底層政策邏輯上強調了大城鎮化戰略方向（以人為核心的新型城鎮化戰略），主要體現在：一方面，7月21日國常會發文中本次城中村改造政策設置了入選城市的城市人口門檻；另一方面，8月3日公安部發文全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策。城市人口門檻和落戶放松政策的配合推出或意味著本次城中村改造將更多聚焦于人口流入地的拆遷安置（主要為一二線城市），既考慮了短期穩地產穩經濟，又考慮了長期可持續發展，而這將顯著區別于此前棚改更多聚焦于人口流出地的拆遷安置（主要三四線城市），當時三四線城市的人口流出也造成了部分城市棚改后期的供需錯配等問題。延續上述邏輯，考慮到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆遷安置，其中的核心關鍵在于人口流入、而非城市人口門檻，并且考慮到近期部分不在超大特大城市21城范圍內的城市也推出了城中村改造/貨幣化及房票安置等相關政策，例如合肥、南昌等城市，而這些城市大部分屬于I型大城市（人口300-500萬），這兩方面因素綜合考試之后或意味著本次城中村改造政策更關注人口流入，并預計后續城市人口門檻的限制可能會放寬，入選城市數量也有望擴圍至21-35個城市。2.2房屋范圍：預計城中村范疇或更大，并更新節奏將更快從一般定義來說，城中村是城市化過程中，在城市建成區范圍內，在集體用地上的自建房、宅基地等。相對于棚戶區土地性質為國有建設用地，城中村一般而言土地形式為集體建設用地，僅從表觀定義來對比這兩者房屋土地性質的差異，很容易形成兩個初步而簡單的感性認識：1）基于集體土地的城中村房屋規模可能有限；2）基于集體土地的城中村拆遷可能更慢。不過我們認為上述兩個感性認識是不準確的，并我們認為城中村改造會有兩個方面超預期：一方面，預計本次城中村改造的規模將比預期更大；另一方面，預計本次城中村改造的更新節奏也將比預期更快。一方面，城中村改造雖然基于集體用地，但預計又將不限于集體用地，預計后續地方政府編制規劃中，城中村改造的范圍可能會包括集體土地、棚改、舊改、工業用地改造等，考慮到城中村涉及房屋類型范圍或將更廣，也將意味著城中村改造規模會比預期更大。上述觀點主要有兩方面的支撐：a）從城市規劃角度來看，城中村改造在編制規劃過程中就自然會帶入多種類型土地和多種類型的房屋。一般而言，城中村內各類土地用地性質復雜交錯，不僅包括村民宅基地、集體建設用地，同時還有可能包括一些國有建設用地、歷史遺留用地和耕地，從政府做總體規劃角度而言，在錯綜復雜的土地性質和房屋性質的組合中，很難只針對當中部分集體土地上的房屋做規劃，而避開其他房屋類型。b）從城市計劃角度來看，各地方公布的城市更新的規劃中，不僅僅涉及城中村，同時也包括有舊改、棚改等范疇。例如：在《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）》中，納入“三舊“改造的總用地面積606平方公里，其中舊廠房、舊城鎮、舊村莊分別為208、73、325平方公里。另一方面，考慮到本次城中村改造引入了政府主導的做地模式、同時也考慮到前文討論的城中村改造涉及房屋類型范圍或將更廣，這兩方面的因素都將推動城中村改造的更新節奏也將比預期更快。上述觀點主要有兩方面的支撐：a）從更新模式來看，做地模式的引入和資金支持的增加將推動城中村改造的更新節奏也將比預期更快。相比此前歸于城市更新范疇的城中村改造更多采用了一二線聯動模式，更新或拆遷主體為企業主導（如廣深地區主要是民企主導）、政府介入相對較少，資金來源更多以地方探索為主、中央支持資金較少，因而“民企主導+資金支持少”導致了此前的城中村改造的節奏相對較慢，更是顯著慢于棚改的節奏，而目前城中村改造提級單列為重要政策之后，將采用做地模式（凈地出讓+征收原則），更新或拆遷主體為政府主導（預計主要為政府或國資平臺）、也會引入社會資本，資金來源雖是多渠道籌措、但預計將以中央支持資金為主（政策性銀行的專項借款等），因而預計“政府主導+資金支持多”也將推動本次城中村改造的節奏會比預期更快。今年下半年以來，中央、地方均提及推進做地模式，推行凈地出讓。7月28日，城中村改造工作部署電視電話會議提到，實行改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，促進資金綜合平衡、動態平衡。必須實行凈地出讓。9月1日，廣州市全市城中村改造工作推進會提到，接下來將采取“依法征收，凈地出讓”新模式。b）從房屋類型來看，考慮到前文討論的城中村改造涉及房屋類型范圍或將更廣，各種房屋類型加權之后，也將推動城中村改造的更新節奏也將比預期更快。預計本次城中村改造的范圍可能會包括集體土地、棚改、舊改、工業用地改造等，其中棚改、舊改、工業用地改造等房屋的更新節奏相比集體土地上房屋會更快，綜合各種房屋類型的更新節奏之后，也將推動城中村改造的更新節奏也將比預期更快。3.規模測算：估算本輪城改涉及建面約9-12億平3.1城中村規模估算：估算21城城中村建面約9.3億平3.1.1估算方法1：城區估算法，估算21城城中村建面約9.6億平城區估算法：我們通過部分城市城中村總占地面積占比城區面積的方式，估算21個超大特大城市的城中村房屋建筑面積。根據《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，至2022年9月，納入廣東省“三舊”改造地塊標圖建庫總庫用地面積共計606平方公里，其中舊村莊325平方公里。上述城中村占比面積325平方公里占比廣州城區面積2,256平方公里的14.4%。按照同樣方式計算，從廣州、深圳等8個城市來看，城中村總占地面積/城區面積平均為3.7%，由于數據可獲得性因素，我們對于剩余13個城市按照平均城中村總占地面積/城區面積3.7%進行估算，21個超大特大城市城中村總占地面積約24億平米。對于城中村的容積率，我們估算城中村房屋面積（認定的合法面積）/總土地面積的比例并作為城中村的容積率進行后續測算，我們參考武漢市自然資源和規劃局《“城中村”改造政策全解讀》提到，每戶認定的合法面積300平方米以內的（其中一人一戶認定合法面積為100平方米），按拆一還一的標準安置；同時，二環內城中村土地總面積4,835萬平米，涉及總人口15.81萬人，那么對應城中村房屋面積（認定的合法面積）1,581萬方，對應城中村容積率為0.33。同樣，對于鄭州和西安用相同的方式進行估算，估算城中村容積率分別為0.22、0.43；綜合來看，武漢、鄭州、西安平均比例為0.33。另外，我們估算深圳的城中村容積率為0.56。考慮到廣東城中村占比較高，且居住密度高，我們假設廣州、深圳、佛山、東莞四個城市按照深圳的比例0.56進行估算，其余城市則按照0.33估算。綜合之下，通過城區估算法，我們估算21城城中村房屋建筑面積約為9.6億平米。注：據澎湃新聞，深圳城中村面積約360平方公里；據經濟日報，深圳城中村住房面積約2億平米，估算對應比例為0.56。3.1.2估算方法2：人口估算法，估算21城城中村建面約9.1億平人口估算法：從七普數據住房來源來看，我們按照各城市城區人口數量、人均住房面積估算各城市存量房面積，并按自建房比例（城中村房東自住部分）、低租金住房比例（城中村房東出租部分），估算21個超大特大城市的城中村房屋建筑面積。1）城中村房東自住部分建面（通過自建房比例估算）：我們通過各城市的城區人口數量、人均住房面積，估算21個超大特大城市的存量住房面積約76億平米。按照第七次人口普查長表數據，2020年末，全國家庭戶（城市）戶數為1,907萬戶，其中自建住房戶數為192萬戶，占比約10%。各城市來看，由于2020中國人口普查分縣資料中各城市的自建房戶數為全市范圍，包括了城區和農村，因此我們按照第七次人口普查中各省份的自建房戶數比例作為各城市的自建房戶數比例進行估算，21城平均自建房戶數比例為8.4%，估算21城的自建房建面約6.4億平米。2）城中村房東出租部分建面（通過低租金住房比例估算）：2020年末，全國家庭戶中，租賃住房占比25.6%，其中租賃廉租房/公租房占比3.7%。租賃住房中，租房費用200元以下、200-499元、500-999元分別占比8.4%、25.4%、27.5%。據萬得數據，2022年，一線、二線城市百城住宅平均租金分別為92、32元/月*平米，我們假設一線城市1,000元以下租金的租戶（剔除廉租房/公租房）居住在城中村，二線城市500元以下租金的租戶（剔除廉租房/公租房）居住在城中村，估算出21城平均低租金住房（剔除廉租房/公租房）比例為3.6%；此外，按照七普數據中，人均住房面積20平米以下的家庭戶加權估算低租金住房人群的人均住房面積約15平米，因而估算21城低租金住房建面約2.7億平米。綜合之下，通過人口估算法，我們估算21城城中村房屋建筑面積（自建房建筑面積+低租金住房建筑面積）約9.1億平米。3.1.3兩種估算法對比：我們估算21城城中村建面平均約9.3億平我們通過兩種方式估算21城城中村房屋建筑面積分別為9.6億平米、9.1億平米，總量層面估算結果相近，而從具體城市來看，部分城市在兩種估算方式之下存在較大差異，主要源于：城區估算法當中，對于城區面積的依賴更強；人口估算法當中，對于城區人口的依賴更強。在城區估算法的測算過程中，估算方式對于城區面積的數據依賴太強，導致如果城區面積數據過大過小都會造成城中村面積估算的誤差，比如重慶的城區面積相對較大，但實際重慶嚴格意義上的城中村（集體用地）并不算多，導致重慶的城中村面積估算結果偏大，而比如佛山的城區面積相對較小，但佛山又是傳統的華南的城中村較多的城市，導致佛山的城中村面積估算結果偏小。在人口估算法的測算過程中，估算方式對于常住人口的數據依賴太強，但考慮到大城市的流動人口較多，因為大城市的常住人口的官方數據偏低，這樣就會造成深圳和廣州等城市估算出來的城中村面積相對偏低。因而，綜合考慮上述兩種估算法的優缺點之后，我們認為兩種估算法平均的平均值可能可以更加準確反映目前21個城市的城中村房屋建筑面積的總量規模以及結構情況，由此我們估算21城城中村房屋建筑面積平均約為9.3億平米。3.2敏感性分析：考慮城市擴圍估算城中村建面約9-12億平延續上文邏輯，考慮到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆遷安置，其中的核心關鍵在于人口流入、而非城市人口門檻，并且考慮到近期部分不在超大特大城市21城范圍內的城市也推出了城中村改造/貨幣化及房票安置等相關政策，例如合肥、南昌等城市，而這些城市大部分屬于I型大城市（人口300-500萬），這兩方面因素綜合考慮之后或意味著本次城中村改造政策更關注人口流入，并預計后續城市人口門檻的限制可能會放寬，入選城市數量也有望擴圍至21-35個城市。我們認為，對比2016年棚改，更多覆蓋了人口流出地的城市，而此次城中村改造，則是更多考慮人口總量、人口流入的城市推動城市更新，因此預計人口（人口凈流入、經濟發展較強）將是此次城中村改造范圍的入選城市篩選標準，并考慮到合肥、南昌等I型大城市（人口300-500萬）也推出了城中村改造/貨幣化及房票安置等相關政策，因此，我們增加選擇城區人口300-500萬人的I型大城市進行敏感性分析，即：預計入選城市數量也有望擴圍至21-35個城市。假設涉及城市數范圍如果擴大至I型大城市，并進行敏感性分析，考慮到I型大城市仍以核心二線城市為主，因此我們假設I型大城市人均住房面積、城中村占比和特大城市相同，14個特大城市總人口9,988萬人，14個I型大城市總人口5,331萬人，則I型大城市/特大城市總人口比例為53%，14個特大城市合計城中村面積分別為5.1億平米、5.3億平米，因此對應：1）城區估算法：我們估算21-35城的城中村房屋建筑面積9.6-11.8億平米；2）人口估算法：我們估算21-35城的城中村房屋建筑面積9.1-11.9億平米。綜合之下，將兩種估算法平均之后，我們估算21-35城城中村房屋建筑面積約為9.3-11.9億平米，也就意味著考慮城市擴圍后，我們估算35城（超大城市+特大城市+I型大城市）的城中村房屋建面約11.9億平米。4.影響分析：對全國拉動弱于棚改，但對一二線影響更大4.1投資規模測算：估算每年城改投資額1.5-2.1萬億通過前文兩種估算法，我們估算21-35城城中村房屋建面約9.3-11.9億平米，假設如果按照5年完成拆除改造，則對應每年拆改面積約1.9-2.4億平米；而假設如果按照8年完成拆除改造，則對應每年拆改面積約1.2-1.5億平米。1）拆除比例：據《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》【建科〔2021〕63號文】，原則上城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，因此我們假設拆除重建、更新改造的比例分別為20%、80%，并且對拆除比例30%進行敏感性分析；2）貨幣化安置比例：2014-2018年，棚改貨幣化安置比例分別為9%、30%、49%、60%、50%，其中2016-2018年平均為53%；考慮到近期合肥、南京、鄭州、南昌等7個城市接連表態鼓勵推行貨幣化安置，預計貨幣化安置仍是本輪城改重要方式，因此我們假設貨幣化安置比例為50%；3）拆建比：據《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》【建科〔2021〕63號文】，原則上城市更新單元(片區)或項目內拆建比不應大于2，因此假設拆建比為2倍。4）回遷補償面積：假設拆除和回遷安置的套內面積比為1：1，由于老房子得房率高，新建房屋得房率低，則估算拆除/回遷安置建筑面積比為1：1.3；5）成本方面：主要包括補繳地價、復建成本、過渡期安置費、貨幣化安置費、更新改造成本。我們假設補繳地價、復建成本、過渡期安置費、貨幣化安置費、更新改造成本分別為4,000元/平米、5,000元/平米、3,600元/平米、21,700元/平米、500元/平米。6）貨幣化購置新房首付比例：目前一二線城市的首套房首付比例為20%-35%，二套房首付比例為貨幣化安置部分在購置新房時的首付比例為30%-80%，我們假設貨幣化安置部分在購置新房時的首付比例為50%。投資額：在上述假設之下，我們分別按照21城/更新周期5年/拆舊比20%、21城/更新周期8年/拆舊比20%、35城/5年/拆舊比20%、35城/8年/拆舊比20%、35城/5年/拆舊比30%、35城/8年/拆舊比30%，進行敏感性分析，估算21城城中村改造每年投資額約0.7-1.1萬億，累計投資額約5.7萬億元；35城城中村改造每年投資額約0.9-2.1萬億，累計投資額約7.3-10.6萬億元。考慮到上文討論的入選城市或擴圍、房屋范疇或更大、更新節奏或更快等三大推論，我們認為后續城中村改造的假設條件應更加接近于35城/5年/拆舊比20%-30%的假設，因而我們估算本輪城中村改造每年投資額約為1.5-2.1萬億元，累計投資額約為7.3-10.6萬億元。4.2拉動銷售測算：估算每年拉動全國銷售占比為6%-10%，拉動一二線城市銷售占比為19%-29%在上述假設之下，我們分別按照21城/更新周期5年/拆舊比20%、21城/更新周期8年/拆舊比20%、35城/5年/拆舊比20%、35城/8年/拆舊比20%、35城/5年