天津海濱旅游度假區(qū)籌劃方案目

錄第一章、

天津海濱旅游度假區(qū)簡介

3一、

天津海濱旅游度假區(qū)綜述

31、

天津海濱旅游度假區(qū)發(fā)展歷程

42、

天津海濱旅游度假區(qū)的現(xiàn)實狀況

53、

天津海濱旅游度假區(qū)的特色

5二、

天津海濱旅游度假區(qū)項目管理機構(gòu)簡介

6第二章、

天津海濱旅游度假區(qū)環(huán)境分析和規(guī)劃簡介

7一、

天津海濱旅游度假區(qū)的環(huán)境分析

71、

天津海濱旅游度假區(qū)的自然環(huán)境

72、

天津海濱旅游度假區(qū)的交通環(huán)境

83、

天津海濱旅游度假區(qū)的政策環(huán)境

84、

天津海濱旅游度假區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況

8二、

海濱旅游度假區(qū)規(guī)劃簡介

101、

范圍、面積

102、

環(huán)境容量分析

103、

功能區(qū)構(gòu)造規(guī)劃

114、

重要項目規(guī)劃

155、

給排水、供電、供熱、通訊、防風(fēng)暴潮等工程規(guī)劃簡介

17第三章、

天津海濱旅游度假區(qū)客源市場分析

18一、

天津海濱旅游度假區(qū)的潛力市場

18二、

天津海濱旅游度假區(qū)的定位

18三、

客源市場定位方略

201、

關(guān)鍵部分方略

202、

外形部分方略

203、

延伸部分方略

20四、

濱海旅游度假區(qū)營銷“新理念”

21五、

濱海旅游度假區(qū)的營銷措施

211、

運用旅游宣傳品營銷

222、

運用節(jié)慶活動營銷

223、

廣告營銷

22六、

濱海旅游度假區(qū)面臨的時代機遇

221、

旅游業(yè)市場前景廣闊

222、

假日旅游在全國范圍內(nèi)升溫

233、

社會消費心理趨于成熟

234、

發(fā)明的異域風(fēng)情環(huán)境，國內(nèi)能享有國外風(fēng)情

235、

極度有利的政策環(huán)境

236、

北京奧運會

237、

中國加入WTO24第四章、

合作和管理方式

24一、

投資合作方式

24二、

管理方式

24第五章、

投資估算、融資需求和財務(wù)分析

25一、

總投資估算

25二、

提議融資方式

25三、

財務(wù)分析假設(shè)

25四、

財務(wù)測算結(jié)論

26第一章、

天津海濱旅游度假區(qū)簡介天津海濱旅游度假區(qū)建于1989年，曾稱“濱海游樂城”和“天津海濱浴場”，是從屬于天津塘沽區(qū)人民政府的全民所有制事業(yè)單位。1993年7月被天津市旅游局同意為涉外旅游景點，是目前國內(nèi)最大的人工海濱浴場，是以海洋為特色的集旅游、度假、海水浴、溫泉康復(fù)、水上體育、會議、展覽于一體的綜合性多功能的游樂景區(qū)。一、天津海濱旅游度假區(qū)綜述天津海濱旅游度假區(qū)是天津市人民政府同意的省級旅游度假區(qū)，在該景區(qū)內(nèi)投資項目將享有省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策。被國家旅游局評為國家首批四A級景區(qū)。作為天津市旅游戰(zhàn)略的一種中心，兩個側(cè)翼的南翼，這是一種充斥了投資機遇和旅游前景的開發(fā)區(qū)域。該景區(qū)規(guī)劃面積22.5平方公里，已開發(fā)2平方公里，前期投資已到達3.8億元人民幣，擁有面積為70萬平方米，可容納5萬人游泳的海水浴場和80萬平方米的水上游樂中心，通過十幾年建設(shè)開發(fā)，初步行成了以海為中心、以溫泉為特色，集旅游、度假、娛樂、會議、水上游樂為一體的綜合性多功能旅游度假區(qū)。這里自然地理條件得天獨厚，遠離工業(yè)區(qū)，環(huán)境幽雅、空氣清新、二分之一是海水、二分之一是溫泉，海之戀別墅，威尼斯風(fēng)格的水上客房，堪稱一絕。交通便捷，距北京160公里，距天津市中心45公里，京津塘高速公路、京塘高速公路、津濱高速公路、津港公路、海防路形成網(wǎng)絡(luò)，條條道路通海濱。伴隨對外開放步伐的加緊，這里已成為休閑、度假、療養(yǎng)的旅游勝地和開發(fā)投資的熱土。在不遠的未來，這里將成為東方的威尼斯、亞洲的夏威夷天津海濱旅游度假區(qū)的現(xiàn)實狀況天津海濱浴場位于海濱旅游規(guī)劃度假區(qū)南端，是海濱旅游度假區(qū)的前期工程，占地面積為2平方公里，現(xiàn)已投入3.8億元人民幣，合計接待游客600萬人次，每年游客人數(shù)早已超過30萬人次，浴場總收入6000多萬元，已經(jīng)展現(xiàn)出天津濱海旅游度假區(qū)的良好收益和開發(fā)前潛力。天津海濱浴場于1989年開始興建并實現(xiàn)當(dāng)年對外開放。通過十幾年的開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)建設(shè)成為我國北方最大的人工海濱浴場，擁有70萬平方米的人工海水浴場和80萬平方米的綜合性水上運動游樂場、大型溫泉游樂宮和露天溫泉池等設(shè)施。游客可以盡情享有暢游大海的豪情和多種水上運動娛樂項目的刺激。目前，海濱旅游度假區(qū)已經(jīng)成為享譽京、津、冀、魯?shù)鹊貐^(qū)的海濱休閑、度假、娛樂、旅游、會議接待的首選地之一。天津海濱旅游度假區(qū)在既有資源的基礎(chǔ)上由天津市渤海規(guī)劃設(shè)計院編制完畢了《天津海濱旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》。天津海濱旅游度假區(qū)的特色“洗海澡、浴溫泉、品海鮮、趕海趣、逛洋貨、觀海港、看日出”等以“?！睘樘凉撂厣穆糜位顒?，是天津塘沽發(fā)展旅游的整體特色，深受各地游人的愛慕。天津海濱旅游度假區(qū)，是全國首批AAAA景區(qū)之一，充足體現(xiàn)了塘沽以休閑度假、突出海濱特色的旅游定位。各處緊緊圍繞“海”字做文章，建成了以旅游度假、海濱風(fēng)光、打魚趕海、現(xiàn)代娛樂、溫泉保健、康復(fù)、會議接待等多功能的海濱旅游度假區(qū)。塘沽地?zé)豳Y源豐富，儲量達434.9億噸，出水溫度為65-78度，“海水”與“溫泉”的結(jié)合在沿海大都市非常少見，開發(fā)具有海濱特色的醫(yī)療、保健溫泉及娛樂旅游項目的優(yōu)勢非常大。二、天津海濱旅游度假區(qū)項目管理機構(gòu)簡介塘沽區(qū)政府賦予海濱旅游度假區(qū)管理委員會行政管理職能，行使海濱旅游度假區(qū)的行政管理職責(zé)。天津海濱旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)總企業(yè)，是在塘沽政府海濱旅游度假區(qū)管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體（1993年134號天津市塘沽區(qū)政府批文）。尤其總體負責(zé)按照已經(jīng)編制完畢的總體規(guī)劃逐漸實行開發(fā)建設(shè)和對外招商工作。第二章、

天津海濱旅游度假區(qū)環(huán)境分析和規(guī)劃簡介一、天津海濱旅游度假區(qū)的環(huán)境分析1、

天津海濱旅游度假區(qū)的自然環(huán)境天津濱海地區(qū)地貌屬沖積平原，沿海為經(jīng)典的淤泥質(zhì)海岸，灘涂坡度平緩，潮閘帶寬度達1.5~2公里，海水混濁含泥量高，但在塘沽南至高沙嶺一帶岸段灘涂都為粉砂沉積，經(jīng)天津市海岸綜合調(diào)查，從高沙嶺往北的長15公里海灘的潮間帶均由3米厚的亞沙土構(gòu)成，呈灰褐色，尤其是高沙嶺一帶水域無污染，不失為天津市建設(shè)濱海度假區(qū)的理想場所。天津濱海地區(qū)屬暖溫帶季風(fēng)大陸性氣候，四季分明，氣候干燥，雨少風(fēng)多，夏季高溫，多陰雨，秋季冷暖合適，晴天多，冬季寒冷，少雷多霧。年平均氣溫12℃，平均地面溫度14.2℃，年平均蒸發(fā)量天津濱海地區(qū)有覆蓋整個地區(qū)的豐富的地?zé)豳Y源，據(jù)一九八九年該地區(qū)打熱水井有關(guān)資料，井深2千米，出水溫度達78℃濱海地區(qū)的灘涂有豐富的貝類資源，可為游客戲海、趕海及運用潮差圍網(wǎng)打魚提供便利條件。規(guī)劃的海濱旅游度假區(qū)環(huán)境幽靜，非常適于進行大規(guī)模旅游業(yè)開發(fā)。2、

天津海濱旅游度假區(qū)的交通環(huán)境天津海濱旅游度假區(qū)距北京近來的海濱旅游度假區(qū)。她東臨渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津都市帶和環(huán)渤海都市帶的交匯點。天津海濱旅游度假區(qū)通過建成的海防路與京津塘高速公路相通，距北京160公里，距天津濱海國際機場30公里，距天津市區(qū)45公里，距塘沽城區(qū)中心20公里，緊臨天津港和正在建設(shè)的臨港工業(yè)區(qū)。六條國家級道路及京哈鐵路貫穿塘沽境內(nèi)，形成了快捷便利的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。天津海濱旅游度假區(qū)地理位置得天獨厚。天津海濱旅游度假區(qū)位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈和京津塘經(jīng)濟帶中心，又處在建成的天津濱海新區(qū)中心。依附北方重要經(jīng)濟中心天津市，連結(jié)首都北京，幅射冀、魯、晉、豫、寧等內(nèi)陸地區(qū)。據(jù)此判斷，擁有強大的客源市場和消費群體。3、

天津海濱旅游度假區(qū)的政策環(huán)境在海濱旅游度假區(qū)注冊經(jīng)營的企業(yè)，按照國務(wù)院《有關(guān)試辦國家旅游度假區(qū)有關(guān)問題的告知》、國家稅務(wù)局《有關(guān)國家旅游度假區(qū)有關(guān)稅收問題的告知》精神和省級開發(fā)區(qū)的政策規(guī)定，享有有關(guān)優(yōu)惠政策。4、

天津海濱旅游度假區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況1)

海濱旅游度假區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)為保護海濱旅游度假區(qū)的環(huán)境，塘沽區(qū)政府和旅游度假區(qū)管理委員會加大了對景區(qū)內(nèi)綠化、美化的投入和改善力度。近幾年來，新建了環(huán)海大道、綠色長廊、奇形怪石、假山亭園、花園綠草、仿真椰樹，逐漸的完善為廣大游客提供一種休閑、度假、療養(yǎng)、觀光的場所所需得配套設(shè)施，逐漸的在北方樹立起“東方威尼斯”的新形象。2)

旅游度假區(qū)接待設(shè)施建設(shè)在方圓二平方公里的陸域和水域上興建了一大批具有海濱特色的旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施：有面積為70萬平方米的可同步容納5萬人游泳的海濱浴場；面積為80萬平方米的水上運動場；面積為5400平方米的健身與理療、康復(fù)為一體的溫泉游樂宮；具有民族建筑風(fēng)格的可同步容納300人就餐的金海飯店；具有海鮮特色的金沙灘海鮮快餐廳、海鮮宮；威尼斯風(fēng)格的水上客房、溫泉公寓、海濱別墅、沙灘帳篷；具有傣家風(fēng)情的椰林木屋；集餐飲、住宿、會議為一體的金海賓館。截止目前，共擁有旅游飯店、酒店10個，床位1500多張。近幾年來，已經(jīng)有近10個單位前來投資興建多種設(shè)施，陸續(xù)建成了三星級的夏日酒店、三源電力培訓(xùn)中心、交管培訓(xùn)中心、引進北京巴拉地餐飲燒烤、海南金海洋水族館等。據(jù)記錄自1989~1997年，合計出讓土地8萬多平方米。浴場內(nèi)部供水、供電、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也已形成相稱的規(guī)模。3)

旅游度假區(qū)信息與服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)海濱旅游度假區(qū)現(xiàn)擁有1000門微波程控電話，3.5萬伏變電站，冷熱水井、衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播系統(tǒng)，公用磁卡電話、廣播站、醫(yī)療中心、水上救護中心、游客投訴征詢中心、團體旅行社接待中心等設(shè)施，同步伴隨新規(guī)劃區(qū)域的發(fā)展建設(shè)，還會有對應(yīng)的交通、通訊和信息系統(tǒng)配套建設(shè)。4)

旅游度假區(qū)文化娛樂設(shè)施的建設(shè)海濱旅游度假區(qū)游樂服務(wù)設(shè)施功能齊全。以“?！弊肿鑫恼?，引進開發(fā)多種海上體育運動、休閑娛樂項目包括：海上快艇俱樂部、海上網(wǎng)球場、多滑道海水滑梯、漁家風(fēng)情的趕海拾貝、海鮮食廊、海上垂釣園、沙灘排球、小朋友溫泉戲水園、空中跳傘等活動并配有中華龍車、足球與保齡球館等有關(guān)設(shè)施。旅游文化活動豐富多彩，舉行兩屆“全國沙灘排球精英對抗賽”、每年一屆的“中國天津趕海節(jié)”、盛事空前的“津沽海會”、環(huán)場長跑比賽、海上趣味運動會、龍舟大賽、沙灘泳裝模特演出、飛行跳傘演出、民族歌舞演出、焰火晚會、書法繪畫、攝影比賽等。二、海濱旅游度假區(qū)規(guī)劃簡介1、

范圍、面積表一：塘沽濱海旅游度假區(qū)范圍面積表范圍面積東臨：沿海防路向東灘涂延伸3公里西到：海防路南抵：現(xiàn)海濱旅游度假區(qū)北面：由現(xiàn)海濱旅游度假區(qū)南邊界向北7.5公里總計為22.5平方公里陸域面積：約8平方公里水域面積：約14.5平方公里2、

環(huán)境容量分析海濱旅游度假區(qū)環(huán)境容量是旅游區(qū)合理容納的游人量的理論規(guī)模，其為建設(shè)管理提供了一定的定量根據(jù)，是此后衡量旅游區(qū)資源運用水平、景區(qū)環(huán)境水平及生態(tài)環(huán)境狀況的一種原則。在分析景區(qū)、景點及游線狀況的基礎(chǔ)上，分別用面積容量法和線路容量法求得。（見表二）此外，根據(jù)有關(guān)調(diào)查資料和該區(qū)的實際狀況，規(guī)劃將服務(wù)人員數(shù)量定為游客總?cè)藬?shù)的8%~10%，即12800~16000人。3、

功能區(qū)構(gòu)造規(guī)劃規(guī)劃將旅游度假辨別成若干個不一樣的功能區(qū)，將它們沿著海防路串連式布置，以各級道路和水路將各功能區(qū)連接起來，同步在某些功能區(qū)段的外海岸邊設(shè)置棧橋和快艇碼頭，通過外海深入加強了功能區(qū)之間的聯(lián)絡(luò)。1)

水域區(qū)規(guī)劃旅游度假區(qū)既有區(qū)域基本由五個水面構(gòu)成，規(guī)劃方案將賦與五個水面以不一樣的特色。南側(cè)泳區(qū)將繼續(xù)作為旅游度假區(qū)使用；北側(cè)泳區(qū)水面較大，西半側(cè)規(guī)劃作海水浴場之外，東半側(cè)作為快艇活動區(qū)。這樣還可以運用快艇活動造浪，增長海水浴的樂趣；南后湖水面面積相對較小，且目前已經(jīng)有若干建筑延伸在水面上，因此規(guī)劃中設(shè)計了適合水面上項目。例如：水面東北水域擬建水上別墅，湖心運用沉淀泥沙堆積起一座湖心島，變化目前開敞的性質(zhì)，使其變得豐富而充斥內(nèi)含；北后湖重點是豐富岸線形狀，制造安靜、平和的氣氛，使之成為別墅、公寓區(qū)客人及游人劃船、休閑的去處。為增添海水浴的自然情趣，深入開發(fā)浴場資源，在圍堤南側(cè)運用海水水凹面入，開辟自然海水浴場。在圍堤東側(cè)修建游船碼頭，供游人揚帆遠航。2)

娛樂設(shè)施區(qū)規(guī)劃除與海水浴有關(guān)的兩個海水浴場、一種自然海水浴場、一種快艇游樂區(qū)和若干游船碼頭外，此外的陸上娛樂設(shè)施重要分布在北段岸線、兩后湖間的陸域上以及南后湖的湖心島上，重要項目有：（A）

北側(cè)岸線北段的以多種運動為主、包括大型室內(nèi)活動場地的運動區(qū)和一種溫泉世界；（B）

兩后湖間陸域上的青少年游樂宮和一種公園；（C）

南后湖小島上的一種綜合娛樂城。3)

公建區(qū)規(guī)劃除南側(cè)岸線既有大量公建外，新規(guī)劃出的公建區(qū)包括北岸的度假旅館、海鮮街和中段岸線上的會議中心。根據(jù)功能和景觀規(guī)定，旅館面向浴場區(qū)，海鮮街也緊靠浴場區(qū)并與賓館和公寓區(qū)相臨；會議中心面向相對安靜的南后湖，并與別墅、公寓區(qū)相臨，此規(guī)劃設(shè)計充足運用了海濱沿岸的資源并考慮了怎樣為游客提供便捷的服務(wù)。4)

別墅、公寓區(qū)規(guī)劃規(guī)劃中有四片別墅、公寓區(qū)：（A）

南后湖東北角建水上別墅，同既有的南岸別墅結(jié)合成一片；（B）

中段岸線在水渠西岸建設(shè)一片別墅區(qū)和七棟公寓樓；（C）

北后湖東側(cè)建水上別墅和公寓樓；（D）

現(xiàn)南入口大道南的別墅區(qū)，以康復(fù)理療為特色，層數(shù)為2~3層。這四個別墅、公寓區(qū)所處地段皆視野開闊，景觀良好，位置相對遠離水上活動、泳區(qū)等喧鬧場所、環(huán)境優(yōu)雅；四區(qū)不管從交通還是視覺上都是聯(lián)通的，這樣便于平常管理、旅客交流和增長別墅、公寓區(qū)特有的氣氛。5)

環(huán)球漫游規(guī)劃陸域約200公頃，位于水上迪斯尼南側(cè)，為全度假區(qū)的精髓所在。在該區(qū)域的平面布局上，嚴格按照全球地形微縮出一種包括五大洲四大洋的小世界，在陸域上不一樣位置，按一定比例對應(yīng)地制作出與我們這個現(xiàn)實地球一致的經(jīng)典地形地貌。該區(qū)域內(nèi)的重要游覽內(nèi)容包括環(huán)球港口和國際民俗村。其中各個港口和民俗村的安頓都將與其所在的地理位置相吻合。6)

萬國博覽規(guī)劃該區(qū)位于環(huán)球漫游與北側(cè)海水浴場之間的大面積陸域上，用地100公頃。該區(qū)中部為一東西向大道，大道兩側(cè)為博覽建筑，考慮到塘沽此后將發(fā)展為自由港區(qū)和對外開放的都市，有必要結(jié)合濱海地理優(yōu)勢和旅游資源，集中設(shè)置博覽區(qū)，以供舉行世界性的展覽之用。大道西端為會議中心，會議中心和博覽區(qū)可接待游客約2萬人。萬國博覽區(qū)是世界現(xiàn)代化建筑薈萃的場所，這里有完善的服務(wù)設(shè)施，位置優(yōu)越，也是游客較集中的區(qū)域之一。位于該區(qū)的會議中心重要規(guī)劃布置高、中等賓館、寫字樓、商業(yè)購物中心、餐飲設(shè)施及文化娛樂設(shè)施等。會議中心是天津海濱旅游度假區(qū)建筑輪廓線中的制高點。7)

道路交通規(guī)劃內(nèi)部道路網(wǎng)重要分三級。（A）

重要干道：包括天津海濱旅游度假區(qū)內(nèi)周圍環(huán)線，貫穿萬國博覽東西向道路，水上迪斯尼與環(huán)球漫游景區(qū)之間的道路。寬度為16米，斷面形式為3.5—9—3.5；（B）

次干道：為聯(lián)絡(luò)各景區(qū)的交通干道，寬9米，斷面形式為1—7—1；（C）

步行路：供游人步行游覽的道路，路寬約2米。規(guī)劃在度假區(qū)內(nèi)部重要干道上安排小型公交車客運環(huán)線，次要干道上安排小型電瓶車，以便游人的游覽活動。在環(huán)球博覽、水上迪斯尼區(qū)的沿岸重要景點處，均設(shè)置游船碼頭、配置游船，構(gòu)成水上瀏覽環(huán)線。規(guī)劃沿著海防路設(shè)四個度假區(qū)主入口，分別位于綜合區(qū)、萬國博覽區(qū)、北度假區(qū)和水上迪斯尼，每個入口處設(shè)一種停車場，停車場總面積約80000平方米，可設(shè)1600個停車位。8)

綠化布置規(guī)劃區(qū)內(nèi)將有三片大的集中綠地：（A）

會議中心以北的公園，它重要服務(wù)于游樂宮、會議中心和與其相鄰的一片別墅、公寓區(qū)；（B）

海鮮街以北的綠地，服務(wù)于度假旅館、水上別墅、公寓區(qū)和海鮮街；（C）

中心廣場西的綠地，這片綠地由于受南岸線地塊狹窄的影響，面積有限，它服務(wù)于中心廣場、北側(cè)的賓館，尚有別墅區(qū)及海灘。這三塊集中綠化，分別成為幾組建筑圍合的中心，它們對于發(fā)明優(yōu)美自然的旅游區(qū)景觀起著至關(guān)重要的作用。4、

重要項目規(guī)劃1)

水上別墅及低層公寓目前度假區(qū)陸地面積有限，相比之下水域面積過大而又顯得空曠沒有充足得到運用。因此為了充足開發(fā)度假區(qū)的用地資源，運用其獨特物自然景觀，在規(guī)劃中分別在兩個后湖里設(shè)置了兩片水上別墅。水上別墅基礎(chǔ)做于水中，通過連橋相聯(lián)。水上別墅的建筑風(fēng)格以輕巧、新奇為主，布置盡量靈活多樣又不失規(guī)律性，并且現(xiàn)實狀況或規(guī)劃中的別墅區(qū)和公寓區(qū)相鄰成片，這樣可便于平常管理。兩個水上別墅都設(shè)有游船碼頭，?？柯每妥庥玫挠瓮Ш蛠砘赜趧e墅區(qū)與其他景點的游船。規(guī)劃有兩片低層公寓共十一棟與別墅區(qū)相鄰。低層公寓重要是滿足短期居住的旅客的住宿規(guī)定，內(nèi)部可設(shè)廚房，住客可通過趕?；蚝ｕr街購置食品，自己烹飪制作。低層公寓層數(shù)以三層為主。2)

溫泉世界溫泉世界是運用地?zé)豳Y源開辟的一種以淡水游泳為主的室外綜合活動場。這里將引進某些先進的游樂設(shè)施，使游人享有淡水游泳、日光浴、水滑梯等多種游樂項目的樂趣。溫泉世界是對海水浴的一種良好的補充，估計建成后會有諸多游人樂意以溫泉世界活動替代海水浴后的淋浴。溫泉世界將在近期開始建設(shè)。3)

海鮮街游人在趕海滿載而歸后，可到海鮮街的店面里自己制作或請廚師制作。除以烹調(diào)海鮮為主的飯店外，海鮮街還設(shè)某些發(fā)售旅游用品和紀念品的商店。海鮮街建筑風(fēng)格體現(xiàn)海濱特色，中間圍合的小廣場在詳細設(shè)計中亦要體現(xiàn)獨特的風(fēng)格。4)

海濱度假旅館規(guī)劃區(qū)中有兩處旅館，一種靠中心廣場，目前已經(jīng)竣工；另一種規(guī)劃在海鮮街以北，由兩棟旅館和裙房構(gòu)成。這組旅館面向海灘，背后是一片集中綠地，南邊是海鮮街，其建成后將成為游樂城的景觀中心，對豐富游樂城的立面輪廓線起重要作用。5)

休閑世界這是對度假旅館以北以休閑、運動為主的一片綜合區(qū)域的總稱，它包括網(wǎng)球場、溜馬場、大型室內(nèi)活動中心、高爾夫球練習(xí)場和集模擬槍戰(zhàn)與傳奇故事于一體的“海盜戰(zhàn)爭”等。此外，這里設(shè)有其他的娛樂機構(gòu)，如老年俱樂部、航海俱樂部、垂釣俱樂部等。6)

游樂宮和桃園島此游樂宮重要為青少年準(zhǔn)備，集游樂、科普教育于一體，并可舉行主題與海洋有關(guān)的夏令營活動。運用北后湖沉淀的泥沙，在湖心堆積起小島，并在上面建設(shè)綜合娛樂設(shè)施和別墅。其娛樂項目的選擇上可有獨特性，結(jié)合小型沙灘、日光浴和可供過夜住宿的別墅，這里將成為一種相對獨立的世外桃源、度假天堂。7)

海水浴場重要分三段，北浴場、南浴場和自然海水浴場。北浴場將運用相鄰的快艇活動區(qū)造浪來增添游泳的樂趣。自然海水浴是新增添的一種項目，安排在南邊的海面凹入處，并修建一種浮筏碼頭，以利于安全。8)

快艇活動和遠航快艇活動與北浴場安排在一起，中間用安全網(wǎng)隔開，從事多種快艇運動，同步為浴場造浪。在浴場以外建遠航碼頭，供游人揚帆遠航。9)

直升機停機坪總體規(guī)劃規(guī)定規(guī)劃出直升機停機坪，為防止噪音污染，將其設(shè)置在北后湖的西北角，并配以對應(yīng)設(shè)施。5、

給排水、供電、供熱、通訊、防風(fēng)暴潮等工程規(guī)劃簡介天津海濱旅游度假區(qū)水源近期重要為地下水。取水泵點結(jié)合規(guī)劃布局，在游客稠密及居住度假區(qū)域設(shè)置，管網(wǎng)自成體系，遠期考慮從塘沽城區(qū)接管引水處理。天津海濱旅游度假區(qū)污水重要為生活污水、糞便經(jīng)沉淀處理用管道直接排往外海。遠期視發(fā)展規(guī)?？梢月糜螀^(qū)內(nèi)建污水處理廠。在一期建設(shè)階段暫不考慮用電量增長，視開發(fā)建設(shè)的進度，擬在博覽區(qū)合適的位置建一座110千伏變電站。度假區(qū)供熱重要通過如下兩個途徑處理。一是地?zé)崴膳嫌糜谥械图壒⒓皩懽謽遣膳涣硪环N是空調(diào)采暖，由于耗電量大，可用于高檔別墅、公寓及管理原則較高的建筑。遠期擬建5000~10000門程控電話支局一處。根據(jù)塘沽新港六米碼頭驗潮站1980~1985年實測潮位資料進行的最高潮位頻率分析得出，百年一遇的最高潮位為4.84米。初定天津海濱旅游度假區(qū)遠期的土埝頂高程為7.30~6.8米。第三章、

天津海濱旅游度假區(qū)客源市場分析一、天津海濱旅游度假區(qū)的潛力市場市場對一種景點產(chǎn)品作何反應(yīng)是決定這個景點成功與否的重要原因。一種好的景點首先要由一種巨大的潛力市場，在此基礎(chǔ)上發(fā)揮項目特色，精確定位，才能逐漸走上成功的道路。中國的人均海岸線約2.5厘米，屬于非常少的國家，因此海濱的資源相對稀缺，這種稀缺現(xiàn)象在北方體現(xiàn)的尤其突出。天津海濱旅游度假區(qū)要抓住這種優(yōu)勢，爭取短期樹立起良好的海濱形象，創(chuàng)立完備的海濱旅游度假設(shè)施，爭取客源市場輻射京、津、冀、晉、魯?shù)仁∈?。且伴隨人民物質(zhì)文化生活的改善，國內(nèi)旅游人數(shù)的增長勢頭十分明顯，這樣分析起來，天津濱海旅游度假區(qū)的潛力市場尤其巨大。二、天津海濱旅游度假區(qū)的定位天津市人民政府《有關(guān)同意設(shè)置天津海濱旅游度假區(qū)的批復(fù)》津政函[1998]8號文獻中提出：要深入完善海濱旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃，突出海濱特色，建設(shè)風(fēng)格要友好統(tǒng)一。要以吸引外資為重點，開發(fā)檔次高、構(gòu)造合理、特色鮮明的旅游項目，既滿足國內(nèi)游客的需要，又符合國際游客的需求。海濱旅游度假區(qū)是本市唯一的旅游開發(fā)開放區(qū)域，是塘沽旅游業(yè)發(fā)展的龍頭，也是濱海新區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域之一，更是天津旅游產(chǎn)業(yè)的重要構(gòu)成部分。要努力建設(shè)成為以海為特色，以地?zé)豳Y源為優(yōu)勢，集旅游、度假、娛樂及有關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的多功能、綜合性的全國著名旅游度假區(qū)。都市人口的增長，城鎮(zhèn)人口構(gòu)成的變化，都市群的出現(xiàn)，為度假旅游打下了一種良好的基礎(chǔ)，這是度假旅游發(fā)展的前提條件。但不管是什么形式的旅游方式，最基本的旅游條件都是兩個，一種是人們的收入水平到達出游的規(guī)定；另一種是出門旅游的人有足夠的時間。針對濱海旅游度假區(qū)的資源優(yōu)勢，以海為關(guān)鍵，定位于京津周圍的內(nèi)陸都市，年齡在20-40之間的工薪族、家庭和離退休人員是通過論證并實踐的。內(nèi)陸都市的人群對海有一種特殊的向往，尤其是平時工作壓力較大的工薪階層，周末、節(jié)日走出都市，呼吸來勢海洋的新鮮空氣的想法油然而生。而雙休、五一及十一假日為天津濱海旅游度假的觀光提供了時間上的保障。加上度假區(qū)為游客準(zhǔn)備的多種活動和設(shè)施給繁忙的都市人口帶來無比的輕松和愉悅。這里自然更是歡度周末娛樂休閑、度假的好去處。三、客源市場定位方略采用完全不一樣的三種方略來吸引天津海濱旅游度假區(qū)的游客：1、

關(guān)鍵部分方略本項目的關(guān)鍵部分由兩點，一是塘沽是距離中國北方內(nèi)陸省市近來的海濱小城，在方圓很大面積里沒有類似的沿海灘涂。二是天津塘沽是輻射周圍多種大都市的地區(qū)之一，并周圍都市有大量的人口居住。因此濱海旅游度假區(qū)的主題和關(guān)鍵關(guān)鍵是以“?！睘橹行?，到處發(fā)揮“海”的優(yōu)勢，并結(jié)合都市人口的特點來服務(wù)。2、

外形部分方略通過服務(wù)質(zhì)量、紀念品的把戲和質(zhì)量、員工態(tài)度、員工著裝、景區(qū)設(shè)計風(fēng)格、商品價格、服務(wù)價格、品牌形象等旅游景區(qū)的外形部分樹立到處心系有效游客群體的方略服務(wù)于大眾。3、

延伸部分方略通過提供便捷的信息服務(wù)、結(jié)算付款服務(wù)、信用系統(tǒng)、優(yōu)惠措施與競爭者比服務(wù)，從而創(chuàng)立自己的競爭優(yōu)勢?？傊糜螛I(yè)是一種需要“新”、“奇”、“特”的行業(yè)，由于游客所追求的就是“新”、“奇”、“特”的意境，因此，不停的創(chuàng)新，應(yīng)當(dāng)貫穿旅游行業(yè)的所有和旅游活動的全過程。首先，旅游產(chǎn)品的“硬產(chǎn)品”——旅游景區(qū)、景點需要樹立特色，它所追求的是人無我有、人有我特、人特我奇。只有用新視角、新思維、新活動在保持自身特色的前提下推陳出新，才是企業(yè)在競爭中制勝的法寶。四、濱海旅游度假區(qū)營銷“新理念”旅游營銷無論理念還是方式均要伴隨時代的進步而變化，要迎合時尚，不停改善營銷方式、措施。個性化是一種創(chuàng)新，是在體現(xiàn)更高層次人文關(guān)懷精神的理念擴張。創(chuàng)新要堅持科學(xué)性、實踐性和開放性，發(fā)明新的適銷對路的“精品”，實現(xiàn)產(chǎn)品與市場的匹配。歷史進入二十一世紀。與20世紀以工業(yè)化為主題的社會化大生產(chǎn)蓬勃發(fā)展所不一樣的是，二十一世紀以旅游業(yè)為主導(dǎo)的休閑產(chǎn)業(yè)異軍突起，人們的人生目的從20世紀追求物質(zhì)財富極大化轉(zhuǎn)向物質(zhì)與精神的同步釋放，追求生活品質(zhì)的崇高化。這一轉(zhuǎn)變，將是人類進化的需要，又是社會發(fā)展的必然，它所衍生的是二十一世紀與人類社會文明的進步相比稱的精神文化產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。國際旅游在世界范圍內(nèi)的迅速膨脹即有力的闡明了其中的緣由。度假旅游方式是休閑、放松、其旅游吸引點重要是多種娛樂、健身、休閑的設(shè)施，因此度假區(qū)旅游開發(fā)側(cè)重于對旅游項目、活動、文化的籌劃和設(shè)計。與之大有不一樣的觀光旅游是以欣賞風(fēng)景為主，很顯然他的景色建設(shè)就非常的重要了。因此度假區(qū)的營銷和籌劃要有“新理念”才會有特色和生命力。下面簡介濱海旅游對加區(qū)的“新理念”之一——“分時度假”：分時度假（Timeshare）倡導(dǎo)的是旅游度假新概念，強調(diào)的是給消費者一種“家”的感覺，度假村的房間不是一般的原則客房，是帶有家居特色的套房，面積不不不小于20平方米，并備有所有家庭生活的有關(guān)設(shè)施，游客可以到海鮮街購物，回度假村“燒烤”，真正的享有人生，到達休閑、放松、遠離煩碌的舒適感。五、

濱海旅游度假區(qū)的營銷措施與觀光旅游不一樣，度假旅游有其主線的不一樣。例如觀光旅游項目重視資源的開發(fā)與運用，而度假旅游項目更應(yīng)當(dāng)重視休閑、娛樂設(shè)施和活動的開發(fā)籌劃。因此旅游項目的自身特點會直接影響旅游項目的營銷方式。我們將采用的營銷方式有如下幾種：1、

運用旅游宣傳品營銷我們將運用動態(tài)和靜態(tài)的兩種旅游宣傳品進行宣傳。靜態(tài)資料按照體現(xiàn)形式不一樣分為：文字、照片、圖件、廣告牌、宣傳畫等。按照體現(xiàn)的內(nèi)容不一樣又分為：簡介旅游都市的宣傳品和簡介濱海旅游度假區(qū)的宣稱品；動態(tài)的旅游宣傳資料包括電影片、錄像片、電視片、光盤、計算機軟盤、廣播宣傳等。2、

運用節(jié)慶活動營銷我們已經(jīng)根據(jù)濱海旅游度假區(qū)的特色，確定了多種活動的主題和基本的活動方案。津沽海會就是每年濱海旅游度假區(qū)拉開旅游帷幕的定期性活動，每年都吸引大量的游客。同步，濱海旅游度假區(qū)管理委員會還與幾家有實力的籌劃企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系，從而能保證新活動籌劃的層出不窮。3、

廣告營銷濱海旅游度假區(qū)管理委員會確定了詳細的廣告營銷方案。其中包括老式型的廣告有報刊、電波（廣播和電視）、戶外廣告（廣告牌和空中廣告）、印刷品廣告（招貼畫、宣傳小冊、旅游手冊、活頁宣傳品、明信片、掛歷）以及近來伴隨信息技術(shù)發(fā)展而得以迅速發(fā)展的網(wǎng)上廣告。六、

濱海旅游度假區(qū)面臨的時代機遇濱海旅游度假區(qū)的建設(shè)與開發(fā)所面臨著如下的機遇：1、

旅游業(yè)市場前景廣闊中國經(jīng)濟發(fā)展迅速“九五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率靠近8%。在我國制定的“十五”計劃和遠景目的規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長將在7.2%左右。目前我國人均年收入已達500美元左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周圍某些地區(qū)已到達或超過1000美元。而據(jù)世界銀行的記錄，人均年收入達400-800美元是國內(nèi)旅游的急劇發(fā)展期。2、

假日旅游在全國范圍內(nèi)升溫目前我國居民的節(jié)假日由原先的7天增長到10天，整年的休假（含雙休日）總共到達114天，約占整年總天數(shù)的1/3。因而假日旅游也成為濱海旅游業(yè)發(fā)展的重要原因。伴隨我國經(jīng)濟的深入發(fā)展，帶薪休假制度將在我國出現(xiàn)，這將帶來新的一輪的持續(xù)的假日旅游熱潮，深入推進天津市旅游業(yè)的發(fā)展。3、

社會消費心理趨于成熟伴隨居民生活水平的提高，居民節(jié)假日的增長，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降。越來越多的居民趨向于觀光和度假旅游。休閑性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高端，高科技，文化型，質(zhì)量型，休閑型，生態(tài)型在現(xiàn)代旅游中的分量日趨加重，也愈加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費心理。4、

發(fā)明的異域風(fēng)情環(huán)境，國內(nèi)能享有國外風(fēng)情奇異的外國風(fēng)光是濱海旅游度假區(qū)的一大特色，這給不能出國旅游的人帶來了娛樂的機會和樂趣。5、

極度有利的政策環(huán)境黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和布署。旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一種新經(jīng)濟增長點，逐漸成長為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。6、

北京奧運會目前北京申辦夏季奧運會成功，這將為京津地區(qū)吸引大批的國內(nèi)旅客和海外旅客。天津也將成為重要的場地所在地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一種二至三年的旅游高潮。7、

中國加入WTO加入世界貿(mào)易組織會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展發(fā)明重要機遇。加入WTO對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的，有力的。我國加入WTO后來，將加速旅游有關(guān)各業(yè)的對外開放步伐。有助于建立愈加符合國際規(guī)則的運行機制。加入WTO后來，外國旅行社會通過合資和獨資方式逐漸進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。

第四章、

合作和管理方式

一、

投資合作方式天津濱海旅游度假區(qū)管理委員會及濱海旅游度假區(qū)開發(fā)有限企業(yè)歡迎來自社會各界的企業(yè)、個人、組織以直接投資、間接投資、合作、合資等多種也許的合作模式展開合作。二、

管理方式我們可以接受更為合理和科學(xué)的管理方式，如：股份制經(jīng)營、聯(lián)合成立管理委員會或者委托管理等等。當(dāng)