陳村太平洋項目住宅

投標策劃案2010年8月報告內(nèi)容一、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展及區(qū)位條件分析1、順德地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2、順德地區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃二、用地條件分析三、居住物業(yè)市場分析1、順德房地產(chǎn)市場整體情況2、陳村住宅市場情況3、跨區(qū)客戶來源分析4、細分市場特點分析5、區(qū)域在售樓盤狀況四、發(fā)展策略及市場定位1、SWOT分析2、項目定位3、項目定價策略附件:銷售服務形式一、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展及區(qū)位條件1、順德地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀順德近年來經(jīng)濟總量一直位居大佛山各區(qū)首位，并保持著14%以上的增長水平。按常住人口202.83萬計算，2009年順德人均GDP達82230元。順德屬珠三角富有地區(qū)，經(jīng)濟水平的提高極大的帶動了地區(qū)居民的消費能力。順德經(jīng)濟總量龐大，居民消費能力較強數(shù)據(jù)來源：佛山統(tǒng)計局順德地區(qū)已形成家電、家具和花卉三大支柱產(chǎn)業(yè)，其中家電業(yè)是最大產(chǎn)業(yè)。2008年產(chǎn)值超億元的工業(yè)企業(yè)達302家。樂從是全國最大的家具集散地，陳村則是全國花卉產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。產(chǎn)業(yè)集聚的經(jīng)濟形式導致順德的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟各有特色，順德房地產(chǎn)市場也因此分割成若干板塊。順德工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象明顯花卉，機械家電，金屬材料電子，木工家電機電，機械家具家具，塑料建材小五金家電家電服裝，模具擁有家電生產(chǎn)企業(yè)及配件類企業(yè)3000多家，包括美的、科龍、格蘭仕等多個知名家電品牌。年產(chǎn)值超過1000億元，占全國同業(yè)的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，也造就了一大批成功的創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)中高層人士。順德最大支柱產(chǎn)業(yè)——家電業(yè)陳村經(jīng)濟總量較少，但增長幅度遠高于其它鎮(zhèn)區(qū)。近年來，陳村經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，06-08年GDP增幅達20%以上。按常住人口12萬計算，人均GDP達7萬元。09年陳村80多億元的經(jīng)濟總量中，有很大比例屬于花卉和機械兩大產(chǎn)業(yè)的貢獻，形成了極具特色的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。陳村——花卉和機械兩大產(chǎn)業(yè)推動經(jīng)濟發(fā)展作為“全國花卉第一鎮(zhèn)”，陳村花卉年交易額在20億元以上。陳村花卉世界是有名的花卉專業(yè)市場，總占地面積一萬畝，匯集世界各地花卉企業(yè)300多家。花卉產(chǎn)業(yè)不僅帶動了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，更重要的是，它讓陳村聲名遠揚，吸引來各方投資者。陳村花卉世界陳村花卉世界陳村主要產(chǎn)業(yè)——花卉陳村的陶瓷機械約占全國市場60%；打樁機械約占全國市場40%；鍛壓機械占全省市場35%。2008年，陳村機械裝備及配套產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達120億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的近60%。目前，陳村機械雖已形成較強的產(chǎn)業(yè)集聚，但先進技術(shù)的缺乏并不能為陳村帶來高端技術(shù)人才。順聯(lián)國際機械城陳村主要產(chǎn)業(yè)——機械2、順德地區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃順德位于佛山市西南部，地處珠三角平原的中心，是珠三角交通連接要道。東北方是廣州市，西北方為佛山市中心禪城區(qū)，東連番禺，北接南海，西鄰新會，南界中山市。距廣州32公里、香港127公里(69海里)、澳門80公里。順德區(qū)高明區(qū)禪城區(qū)南海區(qū)三水區(qū)番禺區(qū)廣州市區(qū)中山市新會區(qū)順德與廣州番禺區(qū)接壤，是廣佛同城的重要陣地陳村位于順德北部，是廣佛交接的五大板塊之一，是番禺、順德、禪城、南海的連接點。北距廣州17公里，西往13公里就是禪城、南海，東走15公里可抵達番禺，南面是北滘鎮(zhèn)。順德區(qū)北滘陳村陳村位于順德最北，接壤佛山番禺，區(qū)位優(yōu)越從陳村站乘坐廣珠輕軌，前往廣州新火車站只需10分鐘，抵達珠海拱北只需30分鐘開車走廣珠西線高速，前往芳村只需10分鐘，抵達中山城區(qū)只需30分鐘連接佛山中心城區(qū)與廣州新客站的廣佛地鐵二號線將于2015年初開工建設(shè)，2020年中建成通車連接廣州中心城區(qū)和高明的廣明高速規(guī)劃將于2011年建成通車陳村將成為禪桂、順德、高明至新火車站的物流中轉(zhuǎn)站，這將對陳村經(jīng)濟帶來巨大的推動作用軌道交通及高速公路為陳村發(fā)展加速廣珠輕軌陳村站廣珠輕軌北滘站廣珠西線廣珠輕軌廣州新火車站廣明高速廣佛二號線北滘地區(qū)早期集聚了美的、碧桂園等知名開發(fā)商的大型住宅項目陳村近幾年賣地成績理想，以萬科為首的大型開發(fā)商紛紛搶占市場地區(qū)交通基礎(chǔ)和生活配套設(shè)施日益完善陳村---北滘地區(qū)已形成一定居住氛圍和檔次，有望打造成未來廣佛南的CLD中心居住區(qū)陳村---北滘中心居住區(qū)CLD二、用地條件分析項目用地建設(shè)條件用地

性質(zhì)用地

編號用地面積(畝)用地面積(平方米)商業(yè)服務設(shè)施用地1-17952662.24商業(yè)服務設(shè)施用地1-24429555.38二類居住用地1-39160933.88合計2141431521-3二類居住用地技術(shù)指標:建筑密度≤25%容積率2.5綠地率≥35%建筑控高≤100米建筑面積90平方米以下占總建筑面積70%以上比重公共設(shè)施配建項目社區(qū)服務中心0.15平方米/人幼兒園2000平方米公廁、物業(yè)管理用房50-300平方米垃圾收集站≥40平方米項目基本用地指標注：地塊用地指標為宗地用地規(guī)劃設(shè)計要點數(shù)據(jù)1-3住宅用地1-1商用1-2商用項目自身的商業(yè)形象對住宅的帶動商業(yè)配套商業(yè)配套

項目本身自有體量為32萬M2左右的商業(yè)配套，包含有寫字樓、商務酒店公寓、星級酒店、商業(yè)街、健身運動中心、下沉式商場及綠化廣場等的物業(yè)類型，商業(yè)的高檔形象能對住宅有帶動作用，完善的商業(yè)配套也能為住宅物業(yè)提升附加值。地塊有一定內(nèi)部條件

適合打造高品質(zhì)項目整體地塊方正平整，比較好規(guī)劃周邊高層建筑不多，對景觀視線不遮擋離公路有一定距離，噪音和粉塵污染一定程度隔絕旁邊有不少村屋，一定程度影響項目檔次地塊東邊村路地塊東邊小水系地塊西南邊地貌地塊正南面地貌地塊北邊村路地塊北朱沙圍北項目周邊環(huán)境不理想屬于工業(yè)區(qū)，花卉和機械產(chǎn)業(yè)云集，居住氛圍不濃厚項目離順聯(lián)廣場、陳村醫(yī)院2公里，離陳村鎮(zhèn)1公里之內(nèi)周邊專業(yè)市場云集，運輸貨車經(jīng)常經(jīng)過貨車通過陳村蘭花市場隨處可見的蘭花工業(yè)新君悅酒店順聯(lián)廣場陳村醫(yī)院北項目周邊日常生活配套基本完善，

有規(guī)模較大的超市、購物廣場項目周邊配套基本完善陳村鎮(zhèn)中心小學、陳村城區(qū)一小新村幼兒園陳村蘭花市場順聯(lián)國際機械博覽中心華潤萬家、順聯(lián)廣場（2公里）新君悅酒店陳村醫(yī)院項目在白陳公路（省道）上，廣珠西線（高速公路）可通往廣州芳村，G105（國道）可通往北滘，佛陳公路（省道）可通往佛山白陳路項目所在地順聯(lián)國際機械博覽中心華潤萬家順聯(lián)廣場新君悅酒店陳村醫(yī)院蘭花市場廣珠西線佛陳路小結(jié)地塊內(nèi)部比較平整，規(guī)劃比較方正，可以很好地布局。項目內(nèi)有自身大型商業(yè)配套，能很好地提升物業(yè)的附加價值。周邊環(huán)境不理想，省道有不少小型火車經(jīng)過，而臨近缺乏大型居住區(qū)，以工廠和工業(yè)圍繞，缺少居住氛圍。項目用地離陳村主要商業(yè)只有2公里，區(qū)外配套相對完善。交通網(wǎng)絡(luò)相對完善，未來交通規(guī)劃能起到連接項目到周邊各鎮(zhèn)區(qū)的作用。北三、居住物業(yè)市場分析1、順德房地產(chǎn)市場整體情況面積：萬㎡資料來源：佛山市建設(shè)局順德在大佛山五區(qū)中成交量比較突出

從上圖可看，在最近幾年里，順德的成交量一直比較活躍，位居大佛山前列。這與順德近年來市政規(guī)劃和居民購買力有一定關(guān)系。順德的成交均價在大佛山地區(qū)處于中游水平

順德成交均價近年來一直攀升，但始終位列大佛山中游位置，有望成為今后幾年大佛山地區(qū)的價值洼地。順德重點鎮(zhèn)及周邊住宅市場的分布樂從禪桂番禺大良：順德區(qū)的中心城區(qū)，人口、交通條件成熟，配套齊全，房地產(chǎn)起步早并發(fā)展條件優(yōu)越，房價在其城中心地位的支持下快速增長。容桂：近一兩年，隨著品牌開發(fā)商的進駐，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。北滘：電器產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，早期進入的開發(fā)商開發(fā)樓盤素質(zhì)比較高。禪桂：政府支持，臨近廣州，緊跟大佛山的步伐，是佛山樓價的風向標。樂從：有大型居住板塊規(guī)劃，品牌開發(fā)商進駐，樓價逐漸升高。番禺：廣州華南板塊，成熟但現(xiàn)有供應不足，二手成交暢旺。容桂和大良屬于順德房地產(chǎn)先發(fā)展起來的區(qū)域，無論是成交量還是成交均價方面均較高。而近半年樂叢和北滘的交投有上升趨勢。特別留意陳村的供應量是零狀態(tài)，但依然有成交，供求關(guān)系有待平衡。陳村價格為各區(qū)最低，上升空間大，價值洼地逐漸形成。樂從禪桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42順德主要鎮(zhèn)區(qū)住宅市場供求及價格對比2009年6月—2010年6月順德客戶購房習慣習慣置業(yè)傳統(tǒng)中心區(qū)域大良、容桂、樂從順德購房習慣以套內(nèi)面積來計算總價。容桂成交量為全順德首位。容桂有不少開發(fā)商大批量拿地，市場發(fā)展大大得到提升。二三級鎮(zhèn)街，則處于斷層供應。市場需求外流，大量鎮(zhèn)街剛性需求客戶涌入容桂置業(yè)。大良作為中心城區(qū)地位顯著，成交均價為全區(qū)之最。樂從新推貨量呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。大良集中了眾多品牌開發(fā)商，也能比較容易吸引其他鎮(zhèn)區(qū)的客戶置業(yè)。陳村、北滘因與廣州接壤，跨區(qū)域更易吸引廣州番禺地區(qū)客戶。數(shù)據(jù)支持：順德統(tǒng)計網(wǎng)順德客戶購房習慣面積較大，接受價格隨區(qū)域不同而異大良供應72-112的3房單位為主，受到首次置業(yè)和首次改善型買家追捧，樓盤素質(zhì)高，客戶能接受相對較高的價格。容桂客戶中大戶型需求大，市場供應75-118的3房戶型為主，公寓及復式產(chǎn)品缺乏，隨著品牌開發(fā)商進駐，客戶能接受價格逐漸提高。樂從在售產(chǎn)品戶型豐富，中大戶型產(chǎn)品可選擇較多，客戶需求3房和5房單位為主，缺乏公寓和復式類型。北滘以70-140的3房單位為主，老城區(qū)有90以下的小3房，新城區(qū)也有投型資公寓，客戶除了北滘外，還有陳村和番禺，但價格接受能力較低。數(shù)據(jù)支持：順德統(tǒng)計網(wǎng)2、陳村房地產(chǎn)市場整體情況陳村房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了四個階段2000年以前：以自建房為主，形成了大量的單體樓。2001-2007年：形成以碧桂園為龍頭的局面，但仍然以自建房為主，而碧桂園仍然是以佛山客戶為主。2007-2009年：一些小樓盤出現(xiàn)，東悅酒店開發(fā)的花地灣打破了陳村市場碧桂園一枝獨大的局面。2009以后（未來)：隨著陳村多塊大型用地的推出，多個品牌商進入市場，陳村房地產(chǎn)真正進入高速發(fā)展的階段。

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前由于陳村房地產(chǎn)的發(fā)展滯后，導致許多有實力的本地企業(yè)家不是選擇自建別墅，就是到禪城或華南板塊購房居住，也同時導致其他區(qū)域客戶對此板塊的不認同感。陳村周邊主要板塊情況陳村北滘禪桂

板塊順德新城

板塊華南

板塊佛山廣州項目周邊主要板塊分布板塊板塊特征幅射區(qū)域客戶來源華南板塊跨區(qū)域幅射廣州中心城區(qū)、番禺、順德本地私營企業(yè)主、企業(yè)高管、廣州外來白領(lǐng)、香港及廣州本地養(yǎng)老人群私營企業(yè)禪桂板塊跨區(qū)域幅射大佛山市場、廣州大佛山本地企業(yè)主、公務員及廣州投資客順德新城板塊城區(qū)域幅射順德城區(qū)市場順德本地人為主陳村、北滘板塊鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)幅射陳村、北滘陳村、北滘鎮(zhèn)本地市場為主

目前項目周邊有三大板塊華南板塊、禪城板塊目前已成為跨區(qū)域幅射的板塊，房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟。順德新城板塊發(fā)展也較為成熟，主要幅射順德下屬鎮(zhèn)區(qū)容桂、大良。陳村、北滘板塊房地產(chǎn)剛剛起步目前以本地市場為主,未來有機會成為繼華南板塊的跨區(qū)域幅射的居住板塊，目前仍需時間完成區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。陳村整體供貨量不足，導致客戶大量外流到番禺、北滘、禪城等區(qū)域。隨著09年供貨量有所改善，銷售量也有所回升，但未能真正體現(xiàn)陳村消化能力。陳村2010年總供應量約2930套，以首置及首改產(chǎn)品為主，約2420套，占總供應量的82.59%。2009-2010年土地供應量大增。陳村2010年總供應量接近3000套，為近年之最07-09年成交包括車位，商鋪今年陳村—北滘市場總體供應約為45-60萬M2

市場將迎來供應高峰序號地塊位置開發(fā)商占地面積

(M2)容積率總建(M2)樓面地價拍地日期1佛陳公路潭洲村萬科28.4萬2.571萬302809.72梁釗林公園東側(cè)君怡房產(chǎn)348173.110.8萬146209.63錦龍工業(yè)區(qū)萬科389853.4613.5萬100009.64樟村街個人122533.23.9萬163209.65北滘新城D-2地塊威靈房產(chǎn)15萬2.842.5萬286709.96深業(yè)城深業(yè)地產(chǎn)30.5萬2.058.4萬134007.67海琴水岸

(洋房部分)金泰房產(chǎn)12萬2.734萬120007.1合計234萬近年來陳村—北滘兩鎮(zhèn)新拍土地的項目后續(xù)總的建筑面積達到234萬M2，新增項目（預計除萬科潭洲地王外），其他項目近兩年內(nèi)都將推出市場。今年陳村土地供應量約20萬M2

，達到近年之最，北滘供應量將超過25萬M2

。值得關(guān)注是萬科連續(xù)在陳村投得3個地塊，說明品牌開發(fā)商看好陳村的洼地價值。12345673、跨區(qū)域客戶來源分析影響客戶來源的因素——交通交通便捷是吸引跨區(qū)置業(yè)的必不可少的首要影響因素，也是具有決定性影響的因素。順德交通路網(wǎng)發(fā)達，陳村鎮(zhèn)位于交通要道，通往各地的交通方便。廣珠西線G105佛陳路、白陳公路從交通條件看首批客戶容易吸引區(qū)域：陳村、北滘、番禺鐘村。后續(xù)客戶支持區(qū)域：大良、樂從、禪城、容桂。與三地距離感較遠。沒有高速路網(wǎng)規(guī)劃，需要靠省道國道。陳村禪城容桂北滘番禺鐘村樂從大良往大良19公里往容桂34公里往鐘村8公里往禪城15.9公里往樂從20.3公里影響客戶來源的因素——區(qū)位一般來說，地處城市發(fā)展中心區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展比較穩(wěn)定，又有相對穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能吸引買家到該區(qū)置業(yè)。從區(qū)位條件看首批客戶容易吸引區(qū)域：陳村、北滘、樂從、番禺鐘村。后續(xù)客戶支持區(qū)域：禪桂、大良、容桂。這些地區(qū)都是經(jīng)濟發(fā)展比較發(fā)達的區(qū)域。都具有穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)觀念上佛山的中心城區(qū)。居民的居住區(qū)域習慣較強，而且其他二三級鎮(zhèn)區(qū)的客人也會流向這些區(qū)域置業(yè)。樂從順德家具產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅猛禪城、桂城佛山中心城區(qū)北滘距離陳村最近鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)與陳村比較相近大良、容桂順德城區(qū)經(jīng)濟、政治中心陳村番禺鐘村廣州火車南站影響客戶來源的因素——區(qū)域競爭一般來說，項目周邊區(qū)域的競爭源自于這些區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，售價，供應量等因素。順德大良容桂板塊新貨供應充足，而且產(chǎn)品類型多樣，剛性需求買家選擇多。北滘早期美的、碧桂園和君瀾開發(fā)的項目二手成交價高，但在售項目以首次置業(yè)買家為主，改善性產(chǎn)品選擇少。陳村是近期開發(fā)熱點，除本地改善性客人，也受番禺客戶青睞。樂從、禪桂兩地房地產(chǎn)開發(fā)成熟、供應量穩(wěn)定，雖然價格高，但仍能留住當?shù)刭I家。樂從缺乏穩(wěn)定供應銷售價格持續(xù)颮高產(chǎn)品種類多樣、大戶型選擇多禪城、桂城知名開發(fā)商聚集新貨數(shù)量多產(chǎn)品類型多樣北滘早期開發(fā)素質(zhì)高、二手價高在售項目多、價格相對低在售種類多，素質(zhì)參疵不齊大良、容桂新貨供應充足產(chǎn)品類型多樣價格受高端產(chǎn)品影響，售價高陳村番禺鐘村缺乏新貨供應二手成交相對活躍戶型選擇多樣競得人占地面積價錢容積日期新美德房地產(chǎn)2.2萬9千萬3.56月萬科11.7萬5.5億2.51月新域3.3萬2.45億2.51月容桂、大良競得人占地面積價錢容積交易日期三聯(lián)房地產(chǎn)11.2萬3.1億4.0/2.51月華鑫匯投資10.4萬1.8億2.72月嘉薈12.2萬14億3.52月4.7萬9.6億5.02月12.2萬13億3.22月10.9萬9.7億2.62月禪城影響客戶來源的因素——土地供應一般來說，一個地區(qū)土地供應量充足、地價上升幅度明顯，該地區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢就會良好。禪城的土地供應量比較大，并且地價持續(xù)上升，未來住宅物業(yè)的供應量仍然巨大，但由于地價走高，房價也將持續(xù)走高。容桂和大良土地供應量正逐步減少，城區(qū)中心可開發(fā)面積不大，剛性需求客戶逐漸向城外遷移，但要認同陳村為中心居住區(qū)還需要一點時間鋪墊。陳村自身有超過20萬M2的土地供應，而且樓面地價不高，發(fā)展?jié)摿薮螅F(xiàn)階段房價不高，價值洼地逐漸形成。數(shù)據(jù)來源：佛山城市規(guī)劃網(wǎng)小結(jié)本項目除了陳村當?shù)馗纳菩涂蛻敉猓€可以吸引來自北滘、番禺鐘村附近的客戶。出于交通、區(qū)位和客戶居住習慣的考慮，也考慮到營銷投入和產(chǎn)出的比例，需在首期開發(fā)過后再對順德及佛山其他區(qū)域的客戶進行分析考察。4、細分市場特點分析1、陳村2、北滘3、順德、佛山其他區(qū)、番禺鐘村本案A:萬科繽紛四季B:金宇錦園C:新君匯花地灣D:深業(yè)城E:華美達F:美的簡岸G:海畔嘉園陳村北滘在售項目分布BACEFDG細分市場物業(yè)類型對比區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型占地面積建筑面積總套數(shù)交樓標準陳村萬科繽紛四季30層超高層洋房69000㎡1340000㎡976戶1500元/m2金宇錦園22層高層洋房20000㎡70000㎡560戶毛坯新君匯花地灣16層高層洋房40000㎡140000㎡1000戶毛坯北滘深業(yè)城11層高層洋房305544㎡800000㎡7197戶毛坯華美達酒店式服務公寓53761㎡188164㎡1600戶毛坯美的簡岸18層高層洋房4450㎡20000㎡1000戶毛坯海畔嘉園高層洋房25000㎡80000㎡300戶毛坯

在售物業(yè)基本為高層電梯洋房、毛坯交樓標準，陳村市場產(chǎn)品比較單一，北滘物業(yè)類型比較多樣，有純公寓和大型居住社區(qū)。區(qū)域名稱物業(yè)類型一房比例兩房比例三房比例四房比例陳村萬科繽紛四季2梯3戶/2梯4戶//96㎡、125㎡57%136㎡43%金宇錦園2梯4戶/2梯6戶/70㎡90㎡120-140㎡新君匯花地灣2梯6戶/114-119㎡/76-87㎡100%/北滘深業(yè)城一梯2戶//159㎡50%191-231㎡50%華美達3梯16戶30-40㎡100%///美的簡岸2梯6戶36㎡16.7%62-71㎡16.7%77-87㎡66.7%/海畔嘉園2梯2戶///366㎡50%細分市場物業(yè)戶型對比

在售物業(yè)3房和4房以2梯3，4戶為主，80以下小戶型以2梯6戶為主。陳村戶型比較單一集中為3房和4房，北滘有獨棟公寓和較大型社區(qū)，對跨區(qū)客戶有一定吸引力。區(qū)域樓盤名稱套內(nèi)面積均價折扣客戶陳村萬科繽紛四季7300-8000元/㎡（毛坯價）98折陳村本地公務員、私企業(yè)主、部分廣州客，改善型買家為主，10%左右投資客金宇錦園待定待定陳村本地為主，首置或者首次改善客戶新君匯花地灣6800元/㎡（原價-20000）*98陳村本地首次置業(yè)和首次改善客戶、番禺地區(qū)投資客，但數(shù)量不多，咨詢?yōu)橹鞅睖蛏顦I(yè)城8000元/㎡99折北滘、番禺華美達11000元/㎡99*99*99折陳村、北滘、番禺投資客戶，此盤投資客戶超過70%美的簡岸6500元/㎡99*98折北滘本地首次置業(yè)海畔嘉園7000元/㎡一口價北滘細分市場物業(yè)售價客源對比

在售物業(yè)以萬科和深業(yè)城售價最高，而且客戶來源比較豐富，但該兩盤仍先立足于陳村和北滘本地，值得關(guān)注華美達作為純公寓物業(yè)能吸引比較大量投資客。禪城、南海、順德、番禺在售樓盤對比南海區(qū)禪城區(qū)大良區(qū)陳村鎮(zhèn)樂從鎮(zhèn)番禺區(qū)北滘成交價：7300-9000元/㎡代表樓盤：創(chuàng)鴻水韻尚都、萬錦東苑、保利花園、鉑麗錦麟成交均價：7300-9200元/㎡代表樓盤：旭景豪庭、依云水岸、威斯廣場總貨量：275套成交均價：8300-11500元/㎡代表樓盤：佛山雅居樂、海景藍灣、金地九龍壁、鴻業(yè)城市花園、怡翠宏璟、天御盈品總貨量：與南海合共5100多套成交價：6300-8000元/m2成交均價：6300-7800元/m2代表樓盤：美的簡岸、深業(yè)城、金茂華美達成交均價：10000-12000元/㎡一手：廣州雅居樂、華南碧桂園二手：祈福新村、錦繡生態(tài)園成交均價：8500-11000元/㎡萬科蘭喬圣菲、雅居樂、新紅棉大廈、金海山語花園、明日華府總貨量：1400多套其他區(qū)域在售項目特點禪城、桂城是整個大佛山樓價最高的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展較早較成熟，政策導向作用明顯，大型市政配套設(shè)計建設(shè)跟進迅速，禪城重點發(fā)展區(qū)域東平新城地跨樂從，桂城重點發(fā)展區(qū)域是千燈湖板塊有不少大型開發(fā)商進駐，逐漸成為居住新區(qū)；大良是順德商業(yè)中心，區(qū)域核心經(jīng)濟為主，但大良近年的新增貨量呈現(xiàn)下降趨勢，不少在售樓盤已接近尾聲，新開發(fā)項目較少，城中地塊供應越來越緊缺

容桂近年發(fā)展明顯，不少開發(fā)商大批量搶地，市場發(fā)展大大得到提升番禺近年來新貨供應量幾乎為零，尤其鐘村板塊基本沒新增在售項目，但二手市場交投活躍，較新的電梯物業(yè)成交價格均突破10000元/m2，項目吸引跨區(qū)域客戶可能性交通規(guī)劃：陳村路網(wǎng)規(guī)劃較完善，多條軌道線及高速路交會于此，對客戶跨區(qū)域置業(yè)提供可能。區(qū)位條件：陳村屬于廣佛交會的連接地段，又有新客運站作為支持，有機會和北滘一起成為廣佛CLD中心居住區(qū)。價值對比：和其他區(qū)域?qū)Ρ龋惔逶谑劬鶅r較低，不久將來會成為價值洼地。競爭對比：按照供應量和發(fā)展趨勢分析，不少大開發(fā)商將會在2012年前后在陳村推貨，雖然會在一定程度上激發(fā)了本地客戶的消費欲望，但同時也透支了部分購買力，因此客戶群除了立足本土外，還很有必要向外輻射。客戶認知：順德及佛山客戶有個傳統(tǒng)認知的習慣，需要客戶接納陳村作為居住新區(qū)需要一定時間的宣傳鋪墊。對項目客戶群來源，我們得到以下總結(jié)：項目首推產(chǎn)品主要客戶群應立足陳村、北滘本地，可適當輻射到番禺二推產(chǎn)品主要客戶群除了有一期的客戶外，也要適當吸引佛山、順德其他區(qū)域5、區(qū)域在售樓盤狀況萬科繽紛四季物業(yè)類型：高層洋房占地面積：首期6.9萬㎡，二期9萬㎡建筑面積：首期13.4萬㎡，二期29萬㎡總套數(shù)：5棟30層，2梯3戶和2梯4戶，共976戶，首推2棟，共420套，976套年內(nèi)推售完畢在售戶型：三房、四房面積：96㎡、125㎡

、136㎡均價：8800-9500元/㎡（帶1500元裝修）毛坯價：7300-8000元/㎡折扣：98折銷售率：8月7號收籌1000多個，14號公開發(fā)售配套：泳池、會所客戶群：陳村本地公務員、私企業(yè)主、部分廣州客，改善型買家為主，10%左右投資客新君匯花地灣物業(yè)類型：15-16層高層洋房占地面積：40000㎡建筑面積：140000㎡總套數(shù)：1000戶,2梯6戶在售戶型：三房套內(nèi)面積：114-119㎡、76-87㎡均價：6800元/㎡折扣：（原價-20000）*98銷售率：14.97%配套：泳池、商業(yè)街客戶群：陳村本地首次置業(yè)和首次改善客戶、番禺地區(qū)投資客，但數(shù)量不多，咨詢?yōu)橹鹘鹩铄\園物業(yè)類型：高層洋房占地面積：20000㎡建筑面積：70000㎡總套數(shù)：7棟，560戶待售戶型：兩房、三房、四房面積：70-90㎡、120-140㎡

均價：待定折扣：待定銷售率：現(xiàn)接受誠意登記配套：泳池、區(qū)政府公園客戶群：陳村本地為主，首置或者首次改善客戶金茂華美達廣場物業(yè)類型：酒店式公寓占地面積：53761㎡建筑面積：188164㎡總套數(shù)：3梯16戶，共1600戶在售戶型：公寓4.95米層高LOFT（可辦營業(yè)執(zhí)照）建筑面積：30-40㎡套內(nèi)面積：48-56㎡均價：11000元/㎡折扣：99*99*99折銷售率：61.38%配套：酒店、寫字樓、購物街客戶群：陳村、北滘、番禺投資客戶，此盤投資客戶超過70%深業(yè)城物業(yè)類型：高層洋房、公寓占地面積：305544㎡，近500畝建筑面積：800000㎡總套數(shù)：7197戶在售戶型：三房、四房即將發(fā)售：臨路邊公寓（戶型待定）面積：159-231㎡均價：8000元/㎡折扣：99折銷售率：62.73%配套：泳池、會所、幼兒園、小學、商業(yè)街、大型商場客戶群：北滘、少量番禺地區(qū)投資客美的簡岸物業(yè)類型：高層洋房占地面積：4450㎡建筑面積：20000㎡總套數(shù)：1000戶在售戶型：一房、兩房、三房面積：36㎡、62-71㎡

、77-87㎡均價：6500元/㎡折扣：99*98折銷售率：50%配套：自身無配套，享城區(qū)配套客戶群：北滘本地首次置業(yè)海畔嘉園物業(yè)類型：高層洋房占地面積：25000㎡建筑面積：80000㎡總套數(shù)：300戶在售戶型：三房、四房建筑面積：277㎡套內(nèi)面積：366㎡（贈送陽臺面積較大）均價：7000元/㎡（220萬/套）折扣：一口價銷售率：尾貨配套：泳池、會所客戶群：北滘本地再次改善客四、市場定位及發(fā)展策略1、項目SWOT分析優(yōu)、劣勢S.W

地塊自身具有一定優(yōu)勢,應充分發(fā)揮，做好規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計，可充分調(diào)動周邊專業(yè)市場的購買欲望。地塊比較方正平整，有利于規(guī)劃設(shè)計地塊周邊無高建筑物遮擋，視線較遠自身有商業(yè)配套用地，可以以此做賣點距離鎮(zhèn)區(qū)大型配套距離不遠地塊周邊以村屋自建房為主，檔次不高所在地區(qū)專業(yè)市場較多，貨車多且人員混雜住宅用地東面和南面路窄，西面和北面又不臨路，主入口設(shè)計考究機遇廣佛交接重點發(fā)展區(qū)域新火車站帶動區(qū)域發(fā)展陳村北滘靠攏,強大配套支持鎮(zhèn)政府、萬科地塊對區(qū)域價值的拉升機遇、威脅O.T威脅順德、佛山其他區(qū)域的客人對陳村的認同度有待加強北滘大盤較多,競爭激烈未來陳村項目的直接競爭

受各方面利好影響，未來陳村將發(fā)展為廣佛南CLD；面對市場上的競爭，獨特的設(shè)計和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務可為項目提供重要的競爭資本。對策針對項目周邊以村屋自建房，檔次不高這一劣勢，可在項目產(chǎn)品及形象定位上盡可能弱化來自陳村及北滘在售及即將發(fā)售項目的競爭，可在產(chǎn)品設(shè)計上盡可能創(chuàng)造差異化大佛山其他區(qū)域土地供應及新推貨豐富，跨區(qū)客戶對陳村的認同度有待提高，形象定位選擇產(chǎn)品定位選擇客戶來源選擇解決策略解決策略解決策略2、項目定位項目定位關(guān)鍵詞——核心競爭力地段配套地塊核心競爭力關(guān)鍵詞：交通規(guī)劃完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更合理關(guān)鍵詞：享用鎮(zhèn)中心配套及自身商業(yè)配套雙配套服務關(guān)鍵詞：土地方正平整視野開闊無遮擋未來關(guān)鍵詞：廣佛同城核心，未來居住中心CLD定位策略選擇根據(jù)地塊特點、目前同區(qū)在售項目及客戶來源，我們建議應采用以下策略：

項目主題及形象定位——廣佛CLD·國際都會

項目產(chǎn)品選擇——創(chuàng)新·精品·時尚

客源市場選擇——點、面結(jié)合覆蓋廣佛CLD·國際都會廣佛——廣州和佛山廣州和佛山兩市打破行政壁壘，進行區(qū)域居住一體化CLD——CentralLivingDistrict，中央生活區(qū)

一個大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導下，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行CLD設(shè)計圖為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干居住區(qū)組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。國際都會——以環(huán)境建設(shè)為依托，配套規(guī)劃為基礎(chǔ)，讓居住的人感受到環(huán)境、服務等優(yōu)質(zhì)的都會居住生活居住環(huán)境是人類最為重要的生活空間，是人居環(huán)境的基本出發(fā)點。當“家”的概念擴展到居住環(huán)境，那么“居住區(qū)”就代表了居所的理想。現(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。建筑形象：現(xiàn)代都會生活物業(yè)類型建議：12-18層電梯洋房建筑平面形式：2梯3戶和2梯4戶正南北朝向戶型設(shè)計方向：戶型兼顧創(chuàng)新與實用，可多利用贈送面積提升附加值項目產(chǎn)品選擇——創(chuàng)新·精品·時尚總建筑套數(shù)：1400套左右，分兩期開發(fā)建設(shè)和銷售建筑面積70-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內(nèi)面積60-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數(shù)比例10%20%25%30%15%面積比例6%15%22%35%22%目前市面上套內(nèi)面積80-110M2的產(chǎn)品最熱銷，占市場分額60%左右，針對未來2年戶型需求會逐漸偏大這一常規(guī)趨勢,適當增加較大面積的分額，在項目銷售的面積設(shè)置上有以上建議。銷售產(chǎn)品配比建議項目產(chǎn)品選擇——創(chuàng)新·精品·時尚因應該地塊要滿足70%以上為建筑面積90M2以下的規(guī)定，我們建議在報建上以小戶型為主,銷售采取小戶型合并的方式來解決相應的規(guī)劃要求。從06年實施這一規(guī)劃要求以來，已經(jīng)有不少成功合并的產(chǎn)品面向市場，在產(chǎn)品設(shè)計上對這一要求并不難。建筑面積60M270-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內(nèi)面積50M260-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數(shù)比例14%41%15%9%全部由合并產(chǎn)生，不做報建21%面積比例20%48%14%7%11%滿足報建規(guī)劃70%的要求報建產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品建設(shè)功能建議產(chǎn)品建筑面積套內(nèi)面積針對客戶功能要求推售期舒適二房70-80M260-68M2投資客