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前

言

金色領地作為十堰市集住宅、商場一體的高尚樓盤，其物業管理工作開展的標準應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅"。十堰謙科物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作

舒適：物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上。物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求"。

安全：安全防范是物業管理公司的一項專項業務，公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。

尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上，充分實現物業管理服務的內容，讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。??優雅:高尚的住宅離不開優雅的環境,優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求，讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。?

第一部分

十堰謙科物業管理有限公司簡介

公司簡介

……?二、

公司總經理介紹?……

三、企業管理理念及服務理念

根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念：

團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制＋先進模式和一體化管理?１、團隊意識和吃苦精神:在當前資本企業向人本企業轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件.“企業以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。

?２、個性舒張和競爭機制:在人本企業中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻.個性舒張是對員工活力激發的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高；競爭機制是企業用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

?３、先進模式和一體化管理:作為物業管理企業在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式：以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質量管理體系（ＩSＯ９０01:2000）、環境管理體系（ISO1４００0）、職業健康安全管理體系(GB/T２８０01-２001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業成立開始便導入一體化管理體系，用質量管理來保證我們服務產品的完美性.?

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業來說，物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系,是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。

財務部：

1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析,供公司決策之用；制定近、中、長期“現金流量平衡表”。

2、負責日常賬務工作的實施與管理。

3、負責對外財務相關工作的銜接.>；

第二部分

**＊物業管理目標及策劃方案?通過對“×××”的調查和基礎數據的分析，結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向,特制定以下管理方案：

一、＊＊＊管理處組織構架及各部門職責：?部室主要工作職責：?總經理：

１、對董事長負責；?2、制定公司的經營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施;

3、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人,實施透明式的系統管理；?４、主持新的經營項目的開發;

5、傳達并對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性;?６、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境；

７、對公司組織構架進行策劃；

8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規定和溝通。

?辦公室：

1、對總經理負責;

2、人力資源管理工作(含人員的招培訓工作）;?3、內外進行溝通;

４、內外公文的處理及檔案的管理工作；

５、后勤保障工作;?6、公司庫房的管理工作。

?*＊*管理處：

1、對總經理負責；?2、負責**＊的前期介入策劃、實施工作;

3、負責＊＊＊的接管驗收策劃、實施工作；

4、負責＊＊＊的業主入主的策劃、實施工作；?5、負責*＊*的管理和服務的策劃、實施工作；?6、負責＊*＊的多種經營業務的策劃、實施工作。?７、負責樓宇相關費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規定時間和渠道加以傳遞。?

二、人員配備情況:?1、總經理:1人.?２、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫管１人。

3、財務部：２人,其中經理1人(兼會計)、出納1人。

4、＊＊*管理處:33人.??其中經理1人;工程組主管１人,土建工1人，水電工（含強弱電）4人，電梯工（直梯）１人,雜工1人;保衛隊隊長１人，隊員15人(三班24小時）;綠化保潔組主管１人，綠化工１人，保潔員3人；業主接待組主管１人，接待員1人、收費1人。?總計：38人

?三、管理目標

?(一）、公司總目標?1、年度業主／租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%?２、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%

3、年度無重大責任事故發生.

?(二）、目標分解

1、財務部?（１)、公司各項財務管理工作實現PDCA循環率１00％

(2）、財務分析覆蓋率100%?

2、辦公室?公司各項行政管理工作實現PＤＣA循環率1０0％??人力資源科：?（1)、員工培訓覆蓋率／合格率100%

（2）、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%

（3）、員工配置優化率比上年提高≥25％

(4）、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2％

行政公關：?(5）、內外文件起草合格率≥9０％?(６)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥９５%?（7)、公司本部清潔衛生日檢查合格率100%3

(8）、公司公共／法律關系事務處理及時率/滿意率≥90％

（9）、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%?（１0）、合同評審率100％?(11）、公司各類刊物，小區/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1％.?

后勤保障:?（１２）、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95％，

(１３）、入庫物品檢驗合格率１00％?（14）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率10０%?（１５)、庫管物品年差錯率≤0.１％?（1６）、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85％?

３、＊＊＊管理處?業主接待組：

(１）、管理處各項工作實現ＰＤCA循環率100%

（2)、業主/租賃戶有效投訴處理率１00％

（3）、限時服務承諾實現率≥９5%

(4)、內外關系溝通成功率≥８0％

(５）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100％

(6）、收費困難原因收集分析及時率100％，準確率≥98%，正確傳遞１００%

（7）、物管費收取率≥9０％?（8）、收費金額差錯率≤1‰?（9）、小區物業管理費半年收支公告率１０0%?（10)、小區物業較為重大事項發生/處理公告率100%?（1１）、業主/租賃戶動態檔案建檔率１００％

(12)、圍繞物業所進行的多種中介服務(受委托放盤／租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務用戶滿意率≥85%?（１3)、社區服務管理策劃成功率100%?(1４）、小區/大廈經營性項目盈利率≥80％?（1５）、業主/租賃戶對社區服務工作滿意率≥80%.?（１6）、物業管理年盈利率比上年增加≥1０％

?綠化保潔組:

?(１）、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢／季檢覆蓋率100％?（２)、環境衛生日檢查合格率≥９5％

（３）、綠化檢查合格率≥8５％

(4）、小區綠化年成活率≥95%?

保衛隊:

（1)、保衛各項管理工作實現PDCA循環率１0０％

(2）、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率１0０％?(3）、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1％

（4)、年度重大火災/刑事和交通事故發生率＝0?(5）、機動車輛管理糾紛發生率≤1%

（6）、限時巡邏覆蓋（房屋建筑/設施設備/周邊環境／治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥9５％,隱患信息傳遞準確率／及時率1０0％

（7）、對外租賃倉儲管理年治安／消防事故率≤０.２%??工程維修組:

（1)、各項工程管理工作實現PDCA循環率1０0％

(２)、設備設施維護驗收合格率10０％，修繕/整治合格率９6％?（3）、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率10０％?（4)、設施設備保持完好率≥95％?（5)、機電設備檢修及時率10０%?（6）、設施設備檢修一次合格率≥95%

（7)、業主/租賃戶的裝修方案審批１00％,過程監視及合格驗收率１00%

（8）、保障設備設施安全運行率100％?（９）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%?（10)、設施設備標識標牌正確率100％，完好率９8％?

四、服務內容及標準

（一)前期物業管理服務內容

；前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節,也是搞好今后物管工作的前提條件.

1、項目設計方案的建議；?2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改;?３、參與單項工程的甲乙方交接驗收；?4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

５、

行物業的接管驗收及問題的整改、督促；?6、

接受業主入住前的相關咨詢;?7、

供業主入住前的上門服務.

(二）、業主入住管理?1、

辦理業主入住及接房的相關手續;?2、

對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。

（三)、后續物業管理服務內容?１、公共性服務?公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：?（1）、清潔衛生管理;

（2）、綠化日常維護管理；?(3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；?（5）、水電管理；

（６)、排污設施管理;

（７）、道路維修管理;?(8)、房屋共用部位的日常養護維修;?（９）、物業檔案資料管理;

（10)、車輛停放及交通秩序管理；?（11）、安排社區文化活動,協助政府宣傳教育；?（12)、代收代交水電氣費;

(１3)、根據需要增設的其他服務項目。??2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務

（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。

（2)、家居清潔服務?包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。

（3)、家居殺蟲服務

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。

（4）、家政服務?包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。

(5）、租賃服務

包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等.?

;(二）、物業管理服務質量標準?1、房屋管理與維修

(1）、房屋完好率達到底９0%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能,無違反規劃亂搭建現象.?(2）、房屋零修及時率達到９５％以上，水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。?（３)、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90％以上。?

（二）、物業管理服務質量標準?1、房屋管理與維修?(１）、房屋完好率達到底90％以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。?(2）、房屋零修及時率達到９5%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98％以上。?（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到9０％以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到9５％以上。?3、供電系統

(1）、保證24小時正常運行，出現故障,立即排除.?(2）、限電、停電按規定提前通知業戶,外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。?4、消防系統

（１)、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。?（2）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設施、引路標志完好。

5、電梯?（1）、電梯轎廂、井道保持清潔.

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修.

6、給排水系統

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患.?（2)、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象.?（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生.

（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，

(5）、無長時間停水事故。?７、空調系統

（1）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。

8、市政公用設施管理

(1）、公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。?(2)、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。?（3)、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。?10、環境衛生管理?（1)、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現象.

11、治安管理

（１)、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。

（2）、無重大火災、刑事和交通事故。?12、業戶滿意率?無重大投訴,對物業管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

?

五、管理處人員素質要求及培訓計劃?根據以上要求，管理處工作人員的素質要求相對較高，這不僅是高檔物業的要求,更是公司追求卓越的需要。企業想盡快的得到發展，一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才，另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓計劃》（見附件二)。??第三部分

＊**管理項目啟動所需資金情況??物業管理項目啟動資金根據實際情況預算如下:?

一、

人員薪金(樓宇交付日前之三個月）

總經理

1名

1０0０

＝10００?物業經理

1名

1500

=１500

工程主管

１名

１200

=1２0０

保安隊長

1名

１２00

=1２00

財務經理

1名

80０

=800?行政部經理

1名

８00

=８0０?技術員

4名

800

=3200

綠化保潔主管

1名

800

=８00

附加30.70％作為津貼及福利

11

3223．5?1３7２3．５?三個月小計為

411７０。5

?二、

員工制服(每人兩套）

11＊２00

22０0??三、

區外圍設施

大垃圾桶（生活垃圾）

1５個

50

＝75０

不銹鋼垃圾筒(樓層用)

2０個

80

=1600

指示牌(若干）

=１000

大堂及車庫廣告欄／廣告牌

5個

50０

＝2500?大堂用吸水/吸坐墊

２張

20０

=400

小計:

6250

?四、

管理處各辦公室用品及設備

辦公桌椅

１5套

3０0

=４5０0

文件柜

7套

５00

＝3500

對講機（含備件)

10套

12０0

=120０0?電腦

２套

4５00

＝９０00?打印機

１臺

200０

=２000?復印機

1臺

10０0０

=１0000?傳真機

１臺

1500

=1500

保險箱

1個

1500

=1５00?管理公司/處用紙張／信封/名片

＝5０00?飲水機

２臺

100

=2０0

裝訂機

1臺

300

=300

照相機

1臺

１00０

＝1000

管理處裝修

＝60000

會議室家具

1套

4000

＝400０?辦公細項物品

＝100０0

小計：

12４５０0??五、工程部用品

1、

測試儀表

個

2０0

萬用電表

個

500

電流流量度：３0０A

個

8０0

電流鉗式８００Ａ

個

１５０0

電流鉗式3000A

個

1500

對地阻值測試表

個

１５00

?絕緣值測試表（500V-1000V）

個

1500

溫度計：電子數字式

個

２00

手提式室內溫度/濕度對比測試表

個

300

手提式風量和風速計

個

1500

電源測試電筆

支

20

卷尺:1Ｍ

把

30?卷尺：5Ｍ

把

30０

?鋼尺：３Ｍ

把

5０?鋼尺：1Ｍ

把

300

水平尺:6００ＭM

把

25０

角尺：300ＭM

把

250?小計：

?2、

安全設備

高空工作安全帶：降傘式

套

120０

５0/５０0反光衣

件

100?耳塞100DB

打

50０?耳筒５00ＤB

個

500

安全過濾口罩：10０ＣＤN

打

500

護眼罩：眼鏡式

個

20０

護眼罩：全式

個

5０0

護眼罩：焊接用

個

１2０0?護鏡(焊接用1000ＧDA)

個

6０0?手套：綿布

打

2０0

手套：皮革

打

400?鋁梯:１M

把

１000

鋁梯:1、5M

把

1５00

鋁梯：4M

把

３000?高空工作臺:6米全護式

個

15000

高壓電工全護裝

套

2５0０

連輸工具：軸流板式車

部

2０0

手推車

部

200?小計：

3、

工具

木鋤

把

50?扳手:活動150ＭM

把

5０

扳手：200MM

把

5０

扳手：３00MＭ

把

10０?扳手:450MM

把

１50

菊花板身:3MM３６ＭM

套

35０?組合式:4MＭ—45MM

套

5０0

夾具：大力鉗（平口）

把

５0?Ｏ形夾1００MＭ

個

50?O形夾：15０MM

個

50?O形夾：２00ＭM

個

5０?O形夾：30０MＭ

個

50?虎鉗150ＭM

個

200

鋼管工具連彎頭

套

1500

切割工具：水管用切刀

把

２00

鐵片用剪刀

把

100

界刀

把

3０

剪刀把50

緊急爆破工具：大手錘

個

1０0?斧頭（消防隊用）

個

１50?鐵筆

支

100?壓力鉗

把

8０0

潤滑油加油槍

把

20０?６角起子(0、５ＭＭ-１6MM）

套

１00?管子鉗：2０0MM

把

50

管子鉗：300MM

把

50?管子鉗：450MM

把

100

管子鉗：60０ＭM

把

300

拉釘鉗

把

150?小計

?4、

手工具

螺絲起子:平咀形10０ＭＭ

X

４MM

支

3０

１5０MM

X

6MM

支

30

２00MM

X

8MM

支

30

25０ＭM

X

8ＭM

支

30

４0０MM

Ｘ

１0MM

支

30?十字形：10０MM

Ｘ

3MM

支

３0

175ＭM

X

4、5MM

支

30

250ＭM

Ｘ

６MM

支

３0?３50MM

X

７、５MM

支

3０

電子部件專用：平咀

套

40

十字咀

套

40?平咀鉗

把

30?尖咀鉗

把

３０?斜口鉗

把

30

專線開口鉗

把

100

剪線鉗

把

100?鯉魚鉗

把

30

水泵鉗

把

6０

彈簧專用用尖咀鉗：平咀

把

3０0

弓咀

把

３0０?電線護套管鉗：１00Ａ以上

把

500?8０0Ａ以上

把

1500?手鋸：金屬450MM

把

50

手鋸:150ＭM

把

30

手鋸：木工6０0MM

把

１00?手鋸：250MM

把

50

手錘:電工

把

5０

手錘：球表1KＧ

把

50

手錘:１、5ＫG

把

50

手錘

套

200?吊重滑輪１噸

套

15０0?鐵鉆

個

20０

木工專用工具

套

1200?泥水工專用工具套800

?5、

電動/機械工具

手電鉆電池式0-12ＭM

把

１20０?油壓手電鉆：小

把

1500

大把250０

油壓式手電錘：小

把

100０?鋸條式切割機

把

8０0

片式切割機：小

把

10０0

大把1500?金屬磨輪式切割機：手提小

把

10０0?手提大

把

15０0?磨輪床

部

15０0?６０A電焊機

部

2000?氣焊槍：氧氣式

套

3500?乾手機：小

套

1000?大

套

25０0

高壓水槍(手提式）

套

2００0?高壓氣泵（手提式）

套

2000

高壓吹風扇(手提式）

部

１5０0

高壓吸塵機(手提式）

部

150０?手提射燈

支

350

氣動打釘槍

把

600

小計：

工具共計:30000.00??6、

值班室／辦公室家具?值班工作桌、椅

７套

40０

＝2８０0

工具２桌

2張

600

=1200

工具柜

2個

10０0

=2000?物料架

2個

1000

＝2０0０?工具箱

7個

200

=１４0０?文件架

7個

1０0

=７00?小計:10100

六、保安部用品

?值班電筒(充電式）

2０套

1００

＝２000

雨具

2０套

80

=１600?辦公桌椅

９套

5０0

=4500?小計：81０0

啟動預算總計:２２2３20．50元???第四部分

合作方式分析

根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談，我們認為合作方式可采用以下三種進行：??第一種：完全托管型。?該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責范圍.由貴方給予啟動資金和物業管理管理用房，我方獨立運轉整個樓盤的前期物業管理工作。“＊＊＊”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:?

啟動資金：如果按《＊*＊市物業管理辦法》的規定,啟動資金的分攤按五年平均分攤，首次合同簽約為三年，那么該筆費用為：222３20。50÷5×3=133392．3元。如期滿撤場，則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有;如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分攤。

?管理用房：按照*＊*市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2％-３％的比例給物業管理公司開展管理和經營所用。那么，“＊＊＊”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為7７8。74㎡，3%的比例為1168.11㎡。?

第二種:技術顧問型?該種方式采取貴方建立物業管理企業,我方給予貴方技術支持和業務指導，以促進貴方的物管企業發展。

?該種方式我方的價格是10萬元,顧問期限兩年（以交房前三個月開始計算)。顧問內容包括：前期介入管理策劃及實施指導,物業管理公司的籌建策劃及實施指導，人員的招聘、培訓,物業的接管驗收策劃及實施指導，業主入住的策劃及實施指導,后續日常服務的策劃及實施指導,質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導,企業的創優工作策劃及實施指導。?第三種:半托管半技術管理型

該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業作好鋪墊。

該種方式我方收取費用為第一年我方派出的管理人員及相關費用由貴方支付（標準為我公司的管理人員的一般標準），收取5萬元管理費；第二年我方收取管理費5萬.兩年的服務內容為：前期介入管理，物業管理公司的籌建，人員的招聘、培訓,物業的接管驗收，業主入住,后續日常服務的策劃及實施，質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業的創優工作策劃及實施指導。

工程建設項目項目前期管理服務策劃工程咨詢甲級資質工程設計甲級資質城市規劃甲級資質建設工程項目管理資質：云建項管第（0010)號云南省設計院2021年3月目錄TOC\o"1—3"\u一、工程建設項目流程及其管理2二、項目前期管理管理咨詢服務大綱42。1項目前期管理服務工作范圍42。2項目前期管理服務工作計劃42.2。1項目前期啟動階段工作52。2.2項目前期立項階段工作5項目前期決策階段工作52.3項目前期管理工作的重點、難點及應對措施6項目前期報批計劃管理6項目前期報批工作需對接的政府職能部門多，各級政府部門職能交叉62.3。3項目建設報批報建程序繁雜72。3。4項目前期報批報建與設計、招投標代理、造價各方的溝通協調72。4項目前期管理模式72。5項目前期管理服務團隊層次劃分及組織架構82。5。1項目前期管理服務團隊層次劃分8項目前期管理服務團隊組織架構92。6項目前期管理服務費10三、在項目前期引入項目前期管理服務的必要性103.1制定系統的工作計劃103。2對項目前期管理風險進行有效控制113。3項目建設單位與項目咨詢服務單位間責、權、利清晰113.4建立良好的協調溝通關系11四、云南省設計院開展項目前期管理服務的優勢114。1項目前期管理服務團隊優勢124.2經驗優勢12五、項目前期管理服務承諾13工程建設項目流程及其管理建設工程項目一般分為項目創意、項目前期和項目實施期三個階段。其中，項目前期又可細分為：項目前期啟動、項目立項、項目決策三個階段。項目實施可細分為:實施啟動、初步設計、實施準備、項目實施、項目收尾五個階段。按照項目的特點，項目管理也一般分三階段進行。項目創意階段一般由建設單位內部管理完成；項目前期及實施階段可委托專業項目管理單位進行管理,也可有建設單位自行組成項目管理團隊進行管理.委托項目管理單位管理項目一般分兩階段委托，即項目前期及項目實施期.因為項目在決策論證之前不一定實施,只有通過決策論證，對建設單位有商業價值的項目才會付諸實施。在項目決策需要實施后在進行實施階段委托.工程建設項目是我國列入特種許可的行業領域，它涉及資源利用、土地使用、城鄉發展規劃、公共安全、環保、建設行政管理等諸多領域.政府相關部門對其實施管理.我國基本建設有明確的建設程序及行政許可制度,工程建設項目必須嚴格執行。工程建設項目是建設單位實現其組織戰略的手段之一。工程建設項目的管理是依據國家法律法規，相關基本建設管理程序以及建設單位戰略需要進行管理，以在國家法律法規框架內完成項目目標，使之服務于組織戰略，實現組織戰略目標。所以，工程建設項目管理具包括項目自身的管理,也包括政府主管部門的行政管理。在項目管理中政府部門的管理往往成為組織項目管理的制約因數，在項目管理中必須加以全面考慮，綜合協調,才能保證項目成功.按照我國相關法律法規及相關基本建設程序,依據我們多年的工程建設項目管理實踐總結編排了下列《工程建設項目全過程及其管理流程圖》。我院項目管理工作按照下列流程圖順序進行管理。對項目全過程及其各階段均遵循：啟動―計劃―實施―監控―收尾―結束的管理過程進行管理.在下列流程圖中盡管各階段界限清晰，但實際工作中均不同程度的交替進行。盡管如此，我們還是建議將項目全過程分成兩階段管理,原因是為了最大限度的降低項目風險.項目過程是一個漸進明細的過程，所以項目管理也是一個漸進明細的管理過程.為此，項目管理是在《項目章程》框架下，應用項目管理知識及基本建設相關行業知識，首先編制初步管理計劃，隨著項目的進展，根據項目信息的清晰程度，逐漸細化下階段管理計劃。在依據項目管理計劃對項目的范圍、進度、質量、成本、合同、資源、信息溝通、安全環保等各領域全面進行監控、協調整合和風險管理,來實現項目管理目標、完成項目管理任務。工程建設項目全過程及其管理流程圖項目實施階段項目實施階段項目立項階段項目建設方取得項目選址意見書、用地紅線圖、土地使用證項目決策階段1、初步建設方案征集，比選2、委托或招標項目環評、可研編制3、管理環評、可研編制，驗收成果4、管理規劃方案及修詳規設計，驗收1、項目環評報告評審2、可研報告評審（商業論證）3、辦理規劃設計條件4、辦理用地規劃許可證5、項目規劃方案報批6、修詳規方案報批及公示1、明確目標，編制實施階段管理計劃2、招標代理、監理、設計、地勘、工程造價招標、簽訂合同1、管理初步勘察工作，驗收初勘成果2、管理初步設計工作，驗收初設成果3、管理地質詳勘工作，驗收詳勘成果4、設備材料詢價或采購1、初設文件審查2、項目人防、消防、防雷、水保、環保、市政、節能、文物保護、交評、礦產壓覆等行政審查項目實施準備階段1、管理施工圖設計，驗收設計成果2、管理工程量清單及攔標價編制，驗收造價咨詢成果3、施工招標、簽訂工程承包合同4、組織管理施工用水、電、路三通及場地平整工程1、施工圖審查2、項目人防、消防審核3、辦理工程施工許可證4、建設備案（質監、消防、環保、城管、稅務、合同）項目收尾階段1、工程質量監督、安全監督2、專項工程驗收（消防、環保、特種設備、防雷）3、工程竣工驗收4、取得專項使用許可5、取得試營業許可1、指導、監督、管理工程施工2、控制項目范圍、進度、成本，管理項目質量、合同、資源、溝通、風險及安全環保3、組織項目狀態評審4、辦理項目或階段驗收5、審批工程支付6、組織工程實物移交1、竣工資料歸檔2、項目決算審計3、項目后評價1、組織竣工結算審核2、編制項目決算3、合同收尾1、委托編制項目立項申請報告2、管理項目申請報告編制，驗收成果1、擬定項目管理模式，確定管理組織2、制定項目章程3、編制項目初步計劃及前期管理計劃項目實施啟動項目初步設計階段項目前期啟動項目創意階段1、初步投資計劃（規模、產品、投資）2、選擇項目地點，收集項目地信息1、咨詢投資政策2、獲取項目地政府意向3、收集項目地政府管理信息啟動項目結束項目1、組織戰略論證2、確定組織戰略需求項目前期管理管理咨詢服務大綱項目前期管理服務工作范圍項目前期管理服務單位按照授權范圍負責項目的項目前期管理服務,主要工作范圍是圍繞項目前期各設計階段取得項目“三證一書”(建設項目選址意見書、建設項目用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）來開展項目前期相關建設程序的報批工作，同時按照國家建設項目行政審批工作的流程和要求以及項目建設目標,在項目前期啟動、項目立項、項目決策各階段對項目獲得立項批復.通過商業論證（或可行性研究）進行建設單位決策及政府相關部門決策，以獲準項目實施.在服務過程中，管理單位負責編制項目初步計劃及前期詳細工作計劃，在獲得建設單位批準后分階段組織執行、監控執行、組織成果驗收及階段評審，協助辦理相關報批手續及評審.項目前期管理服務主要工作范圍如下：協助辦理建設工程規劃許可協助辦理建設工程規劃許可證證項目前期管理協助辦理項目選址意見書協助辦理項目用地紅線圖協助辦理土地使用證協助辦理項目規劃設計條件協助辦理用地規劃許可證協助辦理地災，礦壓，水保等管理環評報告編制、協助評審管理可研報告編制、協助評審管理立項報告編制、協助評審管理規劃設計、協助評審編制項目初步計劃及前期詳細計劃項目前期啟動項目立項階段項目決策階段項目前期管理服務工作計劃本階段由項目經理負責,組織具懂項目管理又有項目前期管理工作經驗的管理人員，以及近年從事項目報批報建工作，熟悉政府相關部門規定要求的管理人員負責本階段管理工作。有項目前期管理工作經驗的管理人員負責組織項目立項報告、環評報告、地災評價、礦產壓覆報告及可行性研究報告編制的招標、合同簽訂、工作協調管理、成果驗收及協助組織評審等工作。有報批報建工作經驗的人員負責協助辦理相關政府審批手續.項目前期啟動階段工作項目前期服務工作包含了項目前期啟動、立項、決策等階段一系列分析研究工作及相關報批報建工作.工作內容多,關系復雜,且各項工作存在交叉的情況，報批報建工作的成果是立項申請報告、環境評價報告、項目可行性研究報告，為配合這些工作需要辦理項目選址意見書、目用地紅線圖、土地使用證。在項目通過可行性研究決策后組織項目規劃方案及修建性詳細規劃設計及報批工作，取得建筑用地規劃用地許可證。項目前期服務按照國家建設工程審批相關法律法規的規定和要求，結合項目特點、政府相關部門規定,對前期工作進行分解、制定實施方案、成果驗收標準、制定實施人力資源計劃、進度計劃，編項目初步計劃及前期工作詳細計劃。項目前期立項階段工作結合項目建設內容及特點,項目前期管理服務管理團隊將按照國家建設項目報批報建工作規定，詳細了解項目各項行政手續的審批部門及報批工作流程，初步與省級、市級、縣級政府相關審批部門進行對接,理清各報批部門間的關系。項目單位需在此階段委托具有相應資質的單位編制項目立項申請報告.項目管理協助項目單位提供相關證明文件及相關手續.項目前期決策階段工作2。2.3.1項目建設單位需在此階段委托具有相應資質的單位編制項目環評報告，及環評報告評審工作,因項目環評批復意見為項目可研評審、項目開展設計工作的前置條件。項目前期管理單位將積極協助項目建設單位、環評報告、地災評價、礦產壓覆等編制單位做好項目環評報告送審、審批單位現場踏勘及審批等工作。2.2.3.2項目建設單位委托具有相應資質的單位編制項目可行性研究報告工作，根據項目建設方提供的項目基本材料，科學、合理地編制項目可行性研究報告，并按雙方合同約定,按時提交可研報告。項目前期管理服務單位將積極協助項目建設單位做好項目可研報告評審、審批工作。2.2.3.3為了配合項目可行性研究報告編制,項目建設單位邀請（或招標）具有相應資質的單位進行項目初步規劃方案及初步建設方案的征集、比選。項目管理單位給以協助支持.并對中標單位的方案優化工作進行管理。2.2。3。4前期報批報建工作:在項目建設單位提供項目選址意見書、用地紅線圖及土地使用證明文件的前提下，依據項目可研、環評批復,項目管理單位將按照國家建設項目報批行政手續法律法規的規定，以及省、市、縣各級政府項目報批報建工作流程協助辦理項目規劃設計條件、用地規劃許可證、項目規劃方案審查、項目修詳規方案審批及公示等工作,其中項目規劃設計條件、用地規劃許可證可同時向規劃部門報批辦理，項目規設條件和用地規劃許可證為項目規劃方案審查及相關審批工作的前置條件。2。2。3。5對項目各參建方的溝通管理：項目建設方在完成項目立項申請報告、環評報告、可行性研究報告單位的招標工作后，項目管理單位將與相關工作單位建立有效的溝通途徑及方式。協助業主與相關單位進行對接,確保項目的定位、功能、規模、投資控制在項目需求范圍內.確保相關工作進度、成果質量滿足計劃要求。項目前期管理工作的重點、難點及應對措施項目前期報批計劃管理在項目前期往往會出現一些由于政府政策調整，行政審批時限不確定,項目各階段設計成果質量是否符合報批要求等不可控因素，從而影響到項目前期報批報建工作進度，甚至整個項目的建設工作。應對措施:計劃管理是核心，完善的計劃管理體系是項目管理的靈魂.把項目前期報批工作中經常發生和可能出現的不可控因素的影響，編制一個行之有效的工作進度計劃，并進行動態計劃管理，將不可控變為可控，使得工程項目前期管理活動納入計劃的軌道,使項目前期工作逐步有序開展,從而達到指定項目前期管理工作計劃的目的。項目前期報批工作需對接的政府職能部門多，各級政府部門職能交叉該項目存在項目用地規模大，項目類型多，用地性質復雜等特點,在前期報批過程中，將涉及土地、規劃、人防、消防、市政公用、節能環保、水土保持、安全衛生、綠化景觀、工程質量等方面的審核審批工作，需要對接的省級、市級、縣級政府職能部門較多,而且也存在各級政府主管部門間職能交叉的可能，繁重的前期工作會一直延續到竣工驗收，例如人防、消防、環保等相關程序一直貫穿工程建設始終，這必將耗費建設單位大量的資源。應對措施：項目前期報批工作不僅需要了解政府各職能部門的辦事風格，又要非常熟悉工程實施階段各類證件辦理的程序,在項目前期報批工作中需要同時與省級、市級、縣級各政府部門進行溝通協調.項目前期管理服務單位將投入具有項目前期報批工作經驗的人員到各級建設行政主管部門開展相關程序辦理工作，做到與政府部門早溝通，建立良好的工作關系,對報建問題早發現、早解決.同時結合項目特點,依托建設單位與當地政府良好的合作關系，可協助咨詢服務單位解決因政府職能部門組織機構調整、審批程序變更而引起報批報建工作時限較長影響項目建設整體工作進度的問題.項目建設報批報建程序繁雜通常前期報建工作是項目設計、招投標及實施等工作順利推進的關鍵，尤其是項目行政審批位于項目總進度計劃的關鍵線路上,所以了解熟悉項目前期各項手續辦理流程，并根據各工作間的邏輯關系安排各項審批工作的時間，做好進度計劃，不僅是項目前期管理工作的重點，也是項目后續各項工作開展的必要條件。前期報批工作量大，程序繁雜，持續時間長。應對措施：項目前期管理服務單位將組織專業團隊認真研究省級、市級、縣級內建設項目報批報建程序,力求做到全面、完整獲取各項報批報建信息，積極做好各項準備,主動、及時辦理各項報批手續，保證工程實施的合法性，避免違法違規情況的發生。項目前期報批報建與設計、招投標代理、造價各方的溝通協調對于建設工程項目來說，項目前期各項行政手續辦理是項目計劃階段的工作重點,也是項目實施階段的前提條件。在項目前期報建如土地、規劃、建設、環保、水保、消防、人防、供排水、供電、景觀綠化等工作中，每個環節都需要有技術資料的配合，特別是項目設計各階段的圖紙資料的支持。應對措施：工程各項審批工作與項目前期其他工作相輔相成，各項審批工作是開展項目設計、招投標、工程造價工作的基礎，同時項目各階段設計成果又是各項審批工作開展的前置條件，協調好項目前期各項工作的關系是保證項目順利實施的前提。項目建設方應在項目策劃階段就開展各項招投標工作,及早引入項目招投標代理單位、設計單位、工程造價單位及相應的地勘施工單位,在項目進入規劃方案及相關報批工作階段,項目前期管理服務方須與設計單位、工程造價單位進行溝通，及時了解各單位的工作進度，并按照項目前期管理服務方所需報批資料清單及時提供符合報批要求的圖紙資料；在項目進入施工圖設計階段，項目前期管理服務方須與設計單位、工程造價單位、施工單位進行溝通,了解項目設計,工程概算、預算，現場地質勘察等方面的情況，同時各單位應積極配合項目前期管理服務單位開展項目施工圖各項報批、審查工作，有效解決一個報批事項多次重復報件的情況。項目前期管理模式根據我項目前期管理服務單位的項目前期管理服務的經驗和項目的具體情況，建議項目前期管理管理模式如下：項目建設方和項目前期管理服務方簽訂本工程的項目前期管理服務合同.項目咨詢方對項目建設方通過項目管理合同的方式負全責。具體管理模式見下圖：直接溝通項目前期管理服務直接溝通項目前期管理服務單位政府各職能部門項目建設方間接溝通設計單位招標代理單位工程造價單位技術支持技術支持工作指令關系工作協調關系建設方委托項目前期管理服務方對項目前期報批報建工作進行管理，項目前期管理服務方直接與政府各職能部門進行溝通對接,完成各項報批報建工作；項目建設單位作為項目前期管理服務單位開展項目前期管理管理工作的強大后盾，在項目報批報建過程中，若出現因政府職能部門組織機構調整、審批程序變更而引起報批報建工作時限較長影響項目建設整體工作進度的情況,建設方可協助項目前期管理服務單位與政府相關職能部門協商解決相關問題；項目前期管理服務方與設計單位積極配合，按照建設項目規劃方案報批報建程序的要求，向政府各職能部門提交各類報審圖紙材料，并將相關批復意見提供設計單位作為項目初步設計的依據,地勘施工單位逐步開展地勘工作，并向設計單位提供項目用地勘察相關成果資料；在項目建設工程施工許可證階段,設計方按照相關地勘資料開展施工圖設計，項目工程造價單位根據施工圖紙資料對對概算的審核，并開展施工圖攔標價的編制,為項目施工圖審查,項目實施提供詳細的項目造價信息；項目設計單位、工程造價單位、施工單位的各項工作成果則為取得項目工程施工許可證的前置條件。項目前期管理服務團隊層次劃分及組織架構項目前期管理服務團隊層次劃分項目前期管理服務單位在項目前期管理工作中對咨詢服務團隊進行人力資源合理配置,對成員進行管理層次劃分，使不同層次的溝通與協作變得更加合理、更加清晰,各負其責,從而提高團隊的工作效率。項目前期管理服務團隊共分兩個層次:決策層:由院、工程咨詢分院領導組成,主要任務是進行科學化、程序化決策,對內向云南省設計院負責，對外向項目建設方負責。操作層：由項目前期報批工作管理人員、專業工程師等組成,負責項目前期管理工作的具體操作。同時為了正確把握和快速解決項目前期管理服務過程中的問題，依托我院強大的技術和管理資源，我們確信以上組織機構的設置能確保為項目提供優質高效的服務。項目前期管理服務團隊組織架構根據項目的特點以及我院對項目前期管理服務管理的理解和經驗,本著全面、高效、即時的管理原則，設置項目前期管理服務部負責實施。由云南省設計院的專業技術人員形成,包括綜合管理組、計劃管理組、項目報建組、技術管理組。根據項目前期報批工作需要，對此項目前期管理服務架構進行調整：項目前期管理項目前期管理服務部綜合管理組計劃管理組技術管理組項目報建組項目公司項目前期管理服務管理團隊架構組成服務內容配備優勢和特點綜合管理組行政、信息管理業主方與云南省設計院針對省院項目多、分布廣，在建筑業的強大影響，對建設工程中出現的各類行文、信息進行管理，并給予最真實、準確的評價.計劃管理組編制并控制項目前期各項工作總體進度計劃云南省設計院站在通盤考慮整個項目的高度來編制項目前期工作進度計劃，能夠清晰地理清項目前期各項工作間的關系.項目報建組工程報建階段，針對所有程序上的問題進行指導和專人協助報建，建設期間的交叉作業進行能程序化處理和管理云南省設計院依托省院項目報建知識成果“昆明市基本建設程序”及省院強大的優勢及在建設行政主管部門中的影響力,有條不紊地進行項目報建。技術管理組針對項目前期的不同設計階段所預見的設計、工程造價、招標等方面問題給以咨詢建議云南省設計院省院具有不同的專業的經驗豐富的專家，針對不同專業和項目階段的問題進行分析，并提出具有操作性強的建議。項目前期管理服務費參照國家相關規定，項目實施階段管理費按“建設單位管理費”費率收取，國家目前沒有出臺前期管理費標準，由雙方協商確定。結合項目階段的特點,本著和業主真誠合作的誠意,我項目管理咨詢服務管理單位建議按實施階段費用的20%協商確定。在項目前期引入項目前期管理服務的必要性制定系統的工作計劃在項目啟動、計劃及實施前準備階段，項目建設單位將要耗費大量的人力、財力、時間開展項目投融資、招投標、合同管理、項目設計、行政審批等一系列繁雜的工作,并且需要處理政府相關職能部門、項目合作方、項目使用方、設計單位等各項目關系人間的利益關系，往往這些工作開展的好壞將直接決定項目的順利實施和投入使用.建設單位在項目前期引入擁有專業項目咨詢服務團隊的項目前期管理服務單位對項目前期各階段進行綜合系統的計劃，明確項目前期報批工作目標，認真分析項目參建各方的利益，建立有效的溝通機制，對項目前期報建工作中存在的不同類型風險進行識別、分析，并適時采取應對措施，規范項目文檔、信息管理，這將大大提高項目各參與方工作的效率,提高建設單位各類資源的利用率，使項目最終達到建設單位的要求。對項目前期管理風險進行有效控制任何項目都會存在風險,在項目前期出現的風險對項目整體的影響較小,但卻是風險的頻發期，若在項目前期的風險不能得到認真的分析、控制，將有可能成為項目實施過程中的主要風險因素。在項目前期引入項目風險管理,對風險進行分類分析,對風險的影響進行預測,并有針對性的提出應對措施，使建設單位能在項目各階段合理的分配資源,處理好與項目各建設方的關系,做到有的放矢，科學管理。項目建設單位與項目咨詢服務單位間責、權、利清晰在項目前期引進項目前期管理服務單位,對項目建設單位、項目咨詢服務單位、設計單位間的責、權、利進行了明確的界定，咨詢服務方將按合同約定承擔相應責任，對建設方委托范圍內項目建設的建議、執行負全責，避免建設單位自建自管而可能導致的責任主體不明，問題難于追究的情況發生。建立良好的協調溝通關系項目前期管理服務單位受建設單位的委托進行對前期報批咨詢服務工作，使建設單位從各項手續辦理的繁雜工作事務中解脫出來，減少建設方在項目前期的工作量，同時項目前期管理服務方為順利完成各項報批工作，必須及早、及時、多次地與政府職能部門、項目設計、招投標代理等單位進行溝通，成為項目建設方與政府職能部門、及項目其他參建方間的溝通橋梁，從而逐步建立起建設單位、項目前期管理服務單位與政府職能部門、項目設計、招投標代理等單位間良好的工作關系。項目前期管理服務方的人員在溝通的過程中不斷總結經驗、教訓,并把這些組織過程資產應用到下一個項目中，使得人員素質不斷提高,管理越來越精細化，項目前期管理服務單位的管理、咨詢水平也隨之提高.最終達到項目建設單位和項目前期管理服務單位互利共贏的目的。云南省設計院開展項目前期管理服務的優勢云南省設計院創建于1952年,是國內最早成立的、承擔民用與工業項目建設的大型綜合性甲級設計院，持有建筑設計、城市規劃、綜合勘察及制糖、卷煙、水泥工業工程、市政（給水、排水）、智能建筑、環境污染防治工程設計、咨詢甲級資質，以及造紙、紡織、醫藥、市政(道路、環境衛生）、商業(油庫）、環境影響評價工程設計、咨詢乙級資質，擁有可行性研究、工程承包、工程監理、項目管理、造價咨詢甲級資質，并已于1999年通過了ISO9001國際質量體系認證，可承接國外工程的勘測、咨詢、設計和外派勞務人員業務.截止2008年10月31日，全院在職職工617人，技術人員574人,其中高級職稱127人，中級職稱268人，國家級設計大師1名，云南工程勘察設計大師4名，國家級和省級突出貢獻專家13名，208名設計師持有國家注冊師資格。全院下設建筑設計研究分院、規劃設計研究分院、市政設計研究分院、結構設計研究分院、建筑設備設計研究分院、電氣設計研究分院、勘察分院、工程咨詢分院、檢測中心。項目前期管理服務團隊優勢技術服務由人員來實施，所以選人和用人是該項目前期管理咨詢工作成功與否的關鍵。考慮到“該項目項目”建設的帶動區域性經濟的重大意義，我院工程咨詢分院將選派品質過硬,擁有豐富項目前期報批工作實踐經驗的人員組成項目前期管理服務團隊。作為一個經過磨合的項目前期管理服務團隊，具有較強的戰斗力，團隊成員通力合作,有效溝通，大大提高了工作效率，這是一般臨時拼湊的基建機構所不能比擬的。項目前期管理服務部負責積極努力地執行項目前期管理服務合同所規定的工作任務，對人員的內部管理嚴格按照云南省設計院內部管理系統運作,外部管理嚴格按照該項目減少單位簽訂的合同及協議進行。同時云南省設計院將嚴格按照國家現行的法律法規，與項目建設方的合同以及相關技術文件對該工程前期管理的各項工作提供全方位支持,根據項目前期管理工作的需求情況,我院可再抽調人員加入項目前期管理服務部，保證項目前期管理服務工作的順利完成。經驗優勢依托省院強大的技術平臺后盾，2005年我工程咨詢分院開始項目管理的探索，用與國際接軌的理念，經過五年的打拼，打造了一支技術精湛的項目管理團隊，目前工程咨詢分院成為在云南省內擁有最多的代建工程管理經驗的團隊，在不斷進行工程實踐的同時,我們完善和補充了項目全過程管理體系，整合并積累了大量社會資源與各建設行政主管單位協作良好，可以為項目建設創造良好的外部環境，提供強有力的技術服務及建設保障.從2005年至今我工程咨詢分院已經連續完成或正在進行了“云南省艾滋病關愛中心/傳染病醫院"、“水鋼‘日產2000噸新型水泥干法生產線’技改”、“云南省大德油庫一期工程"、“東航昆明新基地建設項目"、“‘非常天地’商務大廈”、“云南省救災物資儲備中心項目”、“中鐵聯集昆明集裝箱物流中心站倉庫項目"、“呈貢新城雨花片區5號地塊村鎮搬遷安置區工程”等8個國家級、省級、市級重大項目建設的代建、總承包和項目管理工作。目前，正在開展昆明華潤燃氣“呈貢新區吳家營燃氣搶險服務中心工程”項目前期管理服務工作，該項目是呈貢新城燃氣搶險搶修服務的重要市政配套設施項目，總建筑面積為14663m2，總投資約為4000萬元。現階段按照國家相關建設程序已取得項目規劃設計條件,正在開展項目規劃報批及方案設計等工作.項目前期管理服務承諾如果我單位有幸介入該工程的項目前期管理服務，從咨詢服務工作中產生的效益將會遠遠超過項目前期管理服務的費用.我們的項目前期管理服務管理團隊將本著“態度決定一切,細節決定成敗”的態度，用自己優良的專業知識及服務水平，在項目建設單位的領導下，全面、及時、準確地處理項目前期管理服務期間我們工作范圍之內的問題，圓滿地完成項目前期各項咨詢服務工作。姚茜碩士研究生助理工程師審核:杜清注冊造價師審定:易建華PMP注冊咨詢工程師(投資）一級注冊結構工程師高級工程師項目管理方案一、工程概況項目名稱：廣元威爾生物技術1060噸生物有機中間體（皂素提取）產業化工程地點：廣元國家經濟技術開發區盤龍醫藥園區總建筑面積：約35453.26m2二、項目管理依據《建設工程項目管理規范》（GB/T50326-2006)；《建設工程項目總承包管理規范》（GB/T50358-2005）；中國建筑工程總公司《工程項目管理規范》（集團標準2005年）；中國建筑股份《內控手冊》（2021年）；中國建筑股份《項目管理手冊》（2021年）；中國建筑股份《項目管理考核辦法》、《合同管理手冊》、《CI管理手冊》等相關制度.項目管理目標1、項目進度控制目標以項目經理為責任主體,將項目進度控制總目標進行合理分解，通過計劃、實施、檢查、改進等手段有效的控制各分目標以期達到總目標的實現。2、項目質量控制目標各項管理工作、行為標準符合國家有關法律法規及公司質量管理體系要求。杜絕嚴重質量事故，施工質量控制目標為合格，堅持“質量第一、預防為主"的方針和“計劃、執行、檢查、處理"循環工作方法，不斷改進過程控制。3、項目安全控制目標工程施工階段堅持“安全第一、預防為主”的方針，項目管理部建立安全管理體系和安全生產責任制，嚴格按照《建筑施工安全檢查標準》(JGJ59-99）及廣元有關建筑安全生產文明施工法規要求進行管理,杜絕重大事故，減少一般事故，以強有力的手段實施安全文明施工管理。4、項目成本控制目標以不超過目標成本為總目標，建立以項目經理為中心的成本控制體系,明確各管理人員和單位、部門的成本責任、權限及相互關系。項目管理公司項目管理成立項目管理領導小組。選聘與工程項目相適應的項目經理,組建精干高效的項目管理班子。審核（批)項目部編制的項目管理規劃大綱和項目管理實施規劃.建立項目管理目標考核體系，公平、合理地確定項目考核目標，并組織簽訂項目管理目標責任書。定期對項目施工過程中的質量、安全、進度、成本等進行指導與監督。工程承包合同及分包合同一律由公司法定代表人(或其委托人)簽訂，并由公司統一管理。行使對人的管理權，主要包括行政職務的任免，工資及福利待遇的升降，崗位的調動等。對項目成本進行核算審批，實施底線管理，對施工項目所需要的主要材料、大宗材料進行集中采購。根據工程特點對項目進行資金支持，對施工項目的資金進行集中管理、調劑使用。按照項目勞務需求計劃,組織勞務招投標并參與選擇勞務分包單位.對項目重大的施工組織設計或技術方案組織協助編制或審批,具體要求可參照相關文件的規定.對項目各項業務進行監督、檢查、指導。項目部項目管理項目管理部的設置，對建設項目的實施起決定性的作用,為達到機構簡單、命令統一、職責分明、決策迅速、隸屬關系明確、辦事效率高、具有配套的專業管理能力之優勢,該工程擬采用直線職能式項目管理組織,按工程實際需要配備足夠的項目管理人員。同時，為確保本工程的項目管理任務能順利完成，使參加本項目的所有管理人員的行為有所規范，機構運轉正常,提高工作效率并獎優罰劣,做到“嚴格管理、熱情服務”，做到“積極、認真、科學、嚴格、公正、廉潔”，除嚴格執行國家有關的法律法規及公司的各項規章制度外，還將在項目管理部建立和完善如下制度：項目管理人員崗位責任制度、項目技術管理制度、項目質量管理制度、項目安全管理制度、項目計劃、進度管理制度、項目成本核算制度、項目現場管理制度、項目例會及日志制度、項目組織協調制度、項目信息管理制度、合同評審簽訂、管理制度、付款審批制度.項目經理職責和權限代表公司實施項目管理.貫徹執行國家、地方政府的有關法律、法規、方針、政策和強制性標準，執行企業管理制度，維護企業的合法權益.履行項目管理目標責任書規定的職責。組織編制項目管理規劃大綱和項目管理實施規劃，并對項目目標進行系統管理。對進入現場的生產要素進行優化配置和動態管理。建立質量、環境以及安全保證體系并組織實施.在授權范圍內負責與企業管理層、勞務作業層、協作單位、發包人、分包人和監理工程師等的協調,解決項目中出現的問題.按項目管理目標責任書處理項目經理部與國家、企業、分包單位以及項目職工之間的利益分配.收集工程資料和結算資料，按合同約定及時辦理中間結算、竣工結算和工程收款工作,參與工程竣工驗收。接受審計，處理項目經理部解體的善后工作。按股份公司《項目管理手冊》和公司相關制度,定期向項目領導小組和相關職能部門提交相關報表,接受并協助公司進行項目檢查、評價和評獎申報.項目經理以委托代理人的身份與建設單位及其它有關單位洽談業務,簽署與項目生產有關的業務性文件（不包括具有重要法律責任和經濟責任的文件）。參與項目管理班子的組建,提出項目一般管理人員名單，并經公司審核后予以聘用.在公司授權范圍內，項目經理對項目人員月度工資、獎金有建議權；負責對項目成員進行考評，根據考評結果，對有功人員，經公司批準后進行嘉獎；對考評不合格者，有權進行經濟處罰，必要時可將其辭退或退回公司.協助公司選擇勞務作業隊伍。根據勞務合同，對不符合項目施工生產要求的勞務隊伍，有權依據有關規定進行經濟處罰，并與公司有關部門協商后,有權辭退出場。可受公司委托自行負責特殊材料、零星材料和應急材料的采購;對公司采購的主要材料和大宗材料具有監督權；遠離公司100Km以上的項目可受公司委托進行各種材料的采購.對進入項目的材料、設備、周轉料具等有權進行合理調配、組合和使用.對項目一般的施工組織設計或技術方案組織編制或審批，具體要求可參照相關文件的規定.根據工程進度總目標和階段性要求，有權對工程進度進行檢查和調整。五、項目施工管理1、質量控制（1）施工過程質量的預控。針對工程質量控制重點,事先分析在施工可能發生的質量問題和隱患,分析可能的原因并提出相應的對策，采取有效的措施進行預先控制，以防止在施工中發生質量問題.質量預控是一種主動控制，屬于風險管理范疇,應根據工程項目的具體情況,對關鍵環節、重點部位進行質量預控，以達到保證工程質量的目的。（2）審查施工組織設計。要求施工單位所擬定的施工方法重點要突出，技術要先進,成本要合理，實用且利于操作,充分發揮機械作業的多樣性和先進性。要對關鍵工程的重要工序或分項工程等均應制定詳細具體的施工方法.（3）施工過程質量控制。物資材料要符合國家技術質量標準,不得使用假冒產品及材料。所購材料必須有合格證件、質量檢驗報告、廠家名稱和有效使用日期.監督施工單位做好材料進出庫的檢查登記工作。選派有經驗的人員做倉庫保管員,搞好材料驗收、保管、發放和清點工作，做到“三把關四拒收”，即把好數量關、質量關、單據關。督促施工單位加強施工工藝管理，按照施工工藝標準和操作規程施工；加強施工過程的工序控制，嚴格工序交接檢查；做好材料、機械設備的質量控制，組織定期或不定期的質量現場會議，及時分析、通報工程質量狀況等.（4)中間質量控制。對一般的工序可按日或施工階段進行檢查。檢查時要準備好施工合同、施工合同附件、施工圖、施工現場照片、各種質量證明材料和試驗結果等。對于隱蔽工程,如基礎工程、埋地工藝管線工程、強弱電廊道工程、非標制作工程等要及時申請檢查驗收,待驗收合格方可進行下道工序。在檢查中如發現問題，要盡快提出處理意見.需要返工的應確定返工期限，需修整的要制定相應的技術措施,并將具體內容登記入冊追蹤解決情況。督促承包商做好成品保護工作，做到成品保護有措施,有檢查.（5）檢驗分項、分部工程質量驗收。對完成的檢驗分項、分部工程,按相應的質量驗收標準和辦法進行檢查驗收，對不合格的分項、分部工程及時返工,對已形成的質量問題或質量事故均應進行調查、分析，并提出處理意見，質量問題或質量事故未經處理不得進入下道工序.2、成本控制（1)組織措施。工程成本管理組織措施主要包括：建立成本管理責任體系,確定合理的工作流程；完善規章制度等，從而達到成本管理工作的程序化、業務的標準化.（2）技術措施。技術措施是降低成本的保證，在施工準備階段應作不同施工方案的技術經濟比較，找出既保證質量,滿足工期要求,又降低成本的最佳施工方案。(3）經濟措施.做好工程成本的預測和各種計劃成本編制，為成本管理打下基礎；對各種支出做好資金使用計劃,并在施工中進行跟蹤管理，嚴格控制各項開支;及時準確地記錄、收集、整理、核算實際發生的成本,并對后期的成本做出分析與預測，作好成本的動態管理；對各種變更,及時做好增減賬；及時結算工程款。（4）合同措施。選用合適的合同結構對工程項目的合同管理至關重要.在使用時選用適合于工程規模、性質和特點的合同結構模式。編制嚴謹細致合同條款，在工程合同的條文中細致地考慮一切影響成本、效益的因素。特別是潛在的風險因素，通過對引起成本變動的風險因素的識別和分析，采取必要的風險對策。堅持全過程的合同控制，嚴格采用合同措施控制項目成本，并貫徹在合同的整個生命期。在合同執行期間，積極履行合同,減少設計變更，對出現的設計變更，按規定的程序辦理，為正確處理可能發生的索賠提供依據，并密切注視對方合同執行的情況，以尋求向對方索賠的機會。3、進度控制在工程項目的實施過程中，由于受到種種因素的干擾,經常造成實際進度與計劃進度的偏差。這種偏差得不到及時糾正，必將影響進度目標的實現.為此，在項目進度計劃的執行過程中，必須采取系統的控制措施，經常地進行實際進度與計劃進度的比較，發現偏差，及時采取糾偏措施。（1）、工程項目進度控制的依據項目進度計劃進度報告變更申請進度管理計劃（2)、項目進度控制的方法在工程項目實施過程中，工程師應經常地、定期地對進度計劃的執行情況進行跟蹤檢查,發現問題后，及時采取措施加以解決.對進度計劃的執行情況進行跟蹤檢查,定期收集反映工程實際進度的有關數據，收集的數據應當全面、真實、可靠。實際進度數據的加工處理，為了進行實際進度與計劃進度的比較,必須對收集到的實際進度數據進行加工處理，形成與計劃進度具有可比性的數據。將實際進度數據與計劃進度數據進行比較,可以確定工程項目實際執行狀況與計劃目標之間的差距。在項目進度監測過程中，一旦發現實際進度偏離計劃進度，必須認真分析產生偏差的原因及其對后續工作及總工期的影響，并采取合理的調整措施,確保進度目標的實現。具體過程如下:出現進度偏差→分析產生偏差的原因→分析偏差對后續工作和工期的影響→確定影響后續工作和工期的限制條件→采取進度調整措施→形成調整的進度計劃→采取相應的經濟、組織、合同措施→實施調整后的進度計劃→進度監測系統。進度拖延是工程項目建設過程中經常發生的現象。對進度拖延原因分析可采用因果關系分析圖，影響因素分析表，工程量、勞動效率對比分析等方法，詳細分析進度拖延的各種影響因素,及各因素影響量的大小。（3）、進度計劃的調整方法當工程項目實施中產生的進度偏差影響到總工期，且有關工作的邏輯關系允許改變時，通過改變關鍵線路和超過計劃工期的非關鍵線路上的有關工作之間的邏輯關系.通過采取增加資源投入、提高勞動效率等措施來縮短某些工作的持續時間，使工程進度加快，以保證按計劃工期完成該項目.這些被壓縮了持續時間的工作是位于關鍵線路和超過計劃工期的非關鍵線路上的工作。對用于管理項目進度的資料要及時進行更新，必要時要將變更通知送給項目的利害關系者。找出影響因素及時采取措施給予糾偏。并要求相關單位上報趕工措施,審批后再按新審定的計劃嚴格執行實施。安全文明及環境管理項目部建立安全文明施工管理體系，認真貫徹執行《工程建設強制性標準條文》、《建筑施工安全檢查標準》(JGJ59-99)等強制性標準和規范。項目安全文明管理提出總體的職業健康安全目標責任、施工過程中的主要不安全因素、保證職業健康安全的主要措施等。對危險性較大或專業性較強的項目,編制職業健康安全組織計劃（或職業健康安全管理體系)，并提出詳細的職業健康安全組織、技術和管理措施,保證職業健康安全管理過程是一個持續改進的過程。項目環境管理根據施工工程范圍、工程特點、性質、環境、項目業主要求等的不同，按照需要增加一些監控內容。六、項目審計與兌現工程項目在竣工結算后，需要經過審計認定，方可按項目管理目標責任書兌現。如果項目停工一年以上，應進行事中審計，審計項目結算和成本控制的情況。在工程項目竣工結算后一個月內或停工超過一年,項目經理部應提出審計申請，由公司按權限對項目經理部進行審計和評價。在項目審計結束后兩個月內，公司按照項目管理目標責任書的約定和審計報告的結論對已經結算的項目發放兌現獎或扣除風險抵押金,兌現額度應與工程款回收相匹配。七、項目回訪和保修公司制訂回訪保修制度,加強與業主（用戶）的廣泛聯系，并按規定的程序開展工作，贏得業主（用戶）的信任,提高企業的社會信譽。工程回訪保修工作必須遵照施工合同、“工程質量保修書”以及國家法律、法規進行，由公司職能部門組織實施.八、項目經理部工作檔案公司建立項目經理部工作檔案。具體工作由公司項目管理部門負責組織相關業務部門、項目經理部共同實施。建立項目經理部工作檔案堅持全面、準確、真實、實用的原則。項目經理部工作檔案建立后應妥善保管，不得隨意更改.項目經理部工作檔案的內容包括：項目概況，項目管理目標責任書,項目管理組織機構，國家、地方政府、總公司、工程局以及公司檢查、考核、評優情況，項目相關報道，項目審計報告等。九、項目管理檢查與考核項目管理領導小組至少每季度依據《中國建筑西南勘察設計研究院大項目管理辦法》及相關規定組織項目管理檢查與考核。項目管理檢查分專業和綜合檢查兩種；項目管理綜合檢查由項目管理部門負責組織相關業務部門共同實施;項目管理專業檢查由各業務部門自行組織實施。項目管理檢查考核的主要內容包括：項目組織管理、合同管理、勞務管理、材料管理、機械設備管理、安全控制及環境管理、質量控制、工期控制、技術管理、成本管理和信息管理等11項.從項目整體管理過程來看，分為七部分：制定項目章程、制定項目初步范圍說明書、制定項目計劃、指導與管理項目執行、監控項目工作、整體變更控制、項目收尾。

一、制定項目章程

在項目啟動階段，項目章程是正式批準項目的文件,包括了對項目所產生的產品或服務特征，以及所要滿足的商業的簡單描述.項目章程也是管理層給項目經理的任命書，授權給項目經理調用各種資源。在合同環境下,所簽的合同常被作為賣方的項目章程.