灌南環(huán)境及市場狀況調(diào)研匯報灌南概況1、行政管理、面積、人口狀況灌南縣從屬江蘇省連云港市，位于蘇北地區(qū)東部的沿海地區(qū)，連云港市南部。既有人口73萬，全縣下轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城區(qū)面積12平方公里，城區(qū)人口9萬。灌南于1956年立縣，縣城所在地為新安鎮(zhèn)。老縣城以人民路和小西湖及新西湖廣場、灌南賓館為代表。根據(jù)灌南的十一五規(guī)劃：未來計(jì)劃擴(kuò)大灌南的縣城范圍和人口，面積由12平方里擴(kuò)大到20平方公里，人口由9萬擴(kuò)展到30萬的框架，灌南中心向西遷移。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較地，工業(yè)基礎(chǔ)微弱，年輕勞動力向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)輸出狀況普遍。2、區(qū)位、交通狀況灌南東鄰黃海、鹽城，西接宿遷，南靠淮安，是連云港市的南大門。境內(nèi)交通方式重要是公路運(yùn)送和水運(yùn)，無鐵道線。204國道、306、307省道貫穿全境，寧連高速公路與同三高速公路在境內(nèi)合一，京滬高速公路擦境而過。縣城區(qū)北距連云港70公里，南距南京260公里，自縣城駕車1小時即可抵達(dá)連云港港口，至南京、上海分別有3、4小時的車程。灌南河流眾多，河運(yùn)總里程達(dá)250公里，可直通洪澤湖、大運(yùn)河、淮河和長江。境內(nèi)的灌河是蘇北最大也是唯一在干流上沒有建閘的入海河道，河面寬闊，水域較深，萬噸海輪可長驅(qū)直入。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值49億元，財政收入5.2億元。縣城人均月收入在1600元左右，總?cè)丝谌司晔杖朐?000元左右。屬欠發(fā)達(dá)或尚未開發(fā)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在列江蘇省后十名。人均收入和可支配收入低，都市化進(jìn)程慢，至今縣城仍未建市，工業(yè)化程度低，教育水平落后。同步，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)微弱，基數(shù)較低，與相比，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度較快，其中固定資產(chǎn)投資達(dá)56億元，增長56.6%，財政收入增長65.2%，國稅、地稅剛突破2億元和1億元。但人均地區(qū)生產(chǎn)總值和人均收入增長相對緩慢，人均地區(qū)生產(chǎn)總值為6690元，同比增長16.1%。金融機(jī)構(gòu)年末存款額28.1億，貸款額12.3億，總體存入多貸出少。蘇北銀行資金整體向蘇南發(fā)達(dá)地區(qū)調(diào)撥的局面。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造灌南經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為老式產(chǎn)業(yè)，伴隨近年來國家整體工業(yè)化進(jìn)程的加緊，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造也在發(fā)生明顯變化，第二、三產(chǎn)業(yè)比重逐年增長，工業(yè)化進(jìn)程明顯加緊。灌南縣一、二、三產(chǎn)業(yè)比重分別為32.4%、37.1%、30.5%。1、農(nóng)業(yè)概況灌南實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)值15.9億元，同比增長4.9%。農(nóng)民人均純收入突破4000元（官方數(shù)字），凈增500元。灌南是國家級糧棉基地縣，農(nóng)副產(chǎn)品資源充足，先后榮獲國家的“生態(tài)農(nóng)林業(yè)示范縣”、“商品糧基地縣”、“優(yōu)質(zhì)棉基地縣”、“優(yōu)質(zhì)粳稻基地縣”、“蘑菇之鄉(xiāng)”稱號。以來，縣農(nóng)業(yè)部門通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整，在全縣先后建成了淺水藕、淮山藥、食用菌、桐楊木、稻田養(yǎng)殖、生豬等特色生產(chǎn)基地。這些產(chǎn)區(qū)相對集中，工業(yè)污染少，水質(zhì)優(yōu)良，空氣清新，具有發(fā)展綠色無公害食品工業(yè)的天然優(yōu)勢。2、工業(yè)概況完畢工業(yè)增長值18.2億元，同比增長30.6%，工業(yè)完畢產(chǎn)值40.9億元、利稅3億元。工業(yè)重要有化工、造船、不銹鋼、機(jī)械鑄造、木材加工、釀酒食品、紡織制衣等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集中在灌南縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和連云港(堆溝港)化學(xué)工業(yè)園，已形成20平方公里規(guī)模、進(jìn)區(qū)企業(yè)160家。化工產(chǎn)業(yè)是灌南縣重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，建立了以精細(xì)化工為主體，以基礎(chǔ)化工為配套的化工產(chǎn)業(yè)群。以湯溝酒業(yè)、海邦化學(xué)、新泰金屬、鑫盛金屬、泰力不銹鋼、順達(dá)金屬等骨干企業(yè)為主。但工業(yè)企業(yè)總體虧損勢頭未減，1—5月份，全縣130家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中有68家虧損，同比增長了18家；虧損企業(yè)虧損總額2929萬元，同比增虧742萬元。3、服務(wù)業(yè)概況灌南實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值14.9億元，增長16.6%。整年新增私營企業(yè)455戶、個體工商戶3760戶，新增注冊資本6.4億元。新動工千萬元以上服務(wù)業(yè)項(xiàng)目34個。目前，服務(wù)業(yè)重要集中在商業(yè)、物流領(lǐng)域。以農(nóng)工商、家得福等超市、悅來集美食一條街、新安商城、新西湖商業(yè)廣場、聚龍商貿(mào)城、百匯步行街、南方家園農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園、萬里物流、安固科技等為主。商業(yè)狀況灌南縣城商業(yè)市場狀況灌南縣城整體呈東西走向，狹長形，以人民路為縣城主干街道，商業(yè)市場沿人民路兩邊設(shè)置，在自然集中和城鎮(zhèn)改造中逐漸形成了人民中路、小西湖商業(yè)街、新西湖商業(yè)街、新安商城、百匯步行街、悅來集、新興南路、新興北路、新東北路、新東南路、人民東路、人民西路共十二個小型商圈。其中新西湖商業(yè)街、新安商城、百匯步行街、悅來集屬于完整市場。人民中路市場：東起新興路，西至新東路，灌南立縣時，開始形成，目前老縣政府、老法院、老公安局、財政局、人民醫(yī)院、中醫(yī)院、灌南賓館、新華書店、灌南廣場都在這條人民中路上。悅?cè)R集、新西湖廣場、新安商城、百匯步行街都與這條路相連或相并，屬灌南縣流動量最大、最繁華的一條街。其中路北34戶商鋪，路南60家商鋪，包括：大型珠寶店三家、車輛城三家、家電兩家、名牌高檔次服裝4家、名牌高檔次妝品店3家、名牌煙酒店2家、大型超市4家、金融單位2家、大型手機(jī)店3家，這些店鋪基本都以大開間、大面積為主，屬開發(fā)商建造。店面租金在2.5萬元至22萬元/間不等，每間面積在60平方米左右，大型店鋪在3間或更大。小西湖街：灌南最悠久的道路與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，在灌南立縣之前就存在已久，位于新安鎮(zhèn)的中心，成十字形狀，分為鎮(zhèn)中東路，鎮(zhèn)中西路，鎮(zhèn)中南路，鎮(zhèn)中北路，統(tǒng)稱西湖街，所有街道長總和為5里路，伴隨灌南的開發(fā)，二分之一靠近人民路一邊已改造結(jié)束。它代表著灌南的歷史和盛衰，目前為止還是灌南經(jīng)濟(jì)的中心，人氣旺盛。房租在2萬到4萬/40平方米/年左右，經(jīng)營范圍較為廣泛、齊全，屬綜合市場，經(jīng)營范圍包括五金、服裝、鞋帽、餐飲、小商品、百貨等。新西湖商業(yè)街：未開發(fā)之前外部是商鋪，里面是民宅，大多數(shù)是單位的公房。現(xiàn)屬灌南鞋帽服裝最繁華的市場，總占地約100畝，市場內(nèi)寬20米的道路兩條，成十字狀，中間圓盤綠化，其他寬16米道路若干條，整個布局成田字，人氣比較集中，北接人民路，南接西湖路，東接新東路，西接悅來河與新安商城相望。開發(fā)與銷售，市場運(yùn)行，銷售以全產(chǎn)權(quán)的形式發(fā)售，1至2層構(gòu)造，商鋪面積在30到100平方米/間，共有門面500間，商鋪經(jīng)營戶300家，整個市場以零售為主。初銷售完畢，銷售價格在2200元每平方米左右，一年半銷售完畢。市場屬自然形成，20%由投資戶自己經(jīng)營，其他以出租的方式經(jīng)營，租金從12到24元每月每平方不等。市場針對的消費(fèi)者是灌南城區(qū)，及少許鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員。經(jīng)營范圍重要是服裝、鞋帽、日化用品等。新安商城：屬老城區(qū)商業(yè)中心，它的前身也是居民區(qū)，外圍是商鋪，初開發(fā)建設(shè)，分為兩期工程，一期204套，其中80%已出租或開業(yè)，二期尚未開盤。，全產(chǎn)權(quán)商鋪，戶型分為兩種，有1-2層構(gòu)造的，面積在84平方米左右，總價格40-50萬元，1-3層上下面積在110平方米左右，總價格在50-60萬元。市場內(nèi)路寬12米，租金在2.7到8.8萬/套/年不等，經(jīng)營范圍與新西湖商業(yè)街基本相似。市場內(nèi)杉杉、康奈、卡歐娜、啊呀呀、波斯登、JOJO、古今等品牌云集，總體的經(jīng)營狀況中間好，兩邊差，經(jīng)營戶反應(yīng)租金偏高，轉(zhuǎn)租率也高。百匯步行街：總占地10畝左右，南出口在小西湖路，北路口在人民路上，位于灌南繁華地段。前身屬居民區(qū)，人民會堂。全產(chǎn)權(quán)式，開發(fā)建設(shè)，運(yùn)行，經(jīng)營戶基本以租為主，很少數(shù)自己經(jīng)營，少部分經(jīng)營戶因生意淡漠而正在轉(zhuǎn)租，總體生意一般，人流量一般，市場內(nèi)共有3條12米寬人行道，市場內(nèi)共有門面160間，經(jīng)營戶140家左右，經(jīng)營范圍以服裝，鞋帽、化妝品、餐飲為主，針對的消費(fèi)群體灌南縣城和部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員，租金在8千到1.5萬元/間，每間面積在50到70平方米左右。悅來集：屬繁華商業(yè)中心，市場內(nèi)路寬16米，目前經(jīng)營戶67家，以餐飲娛樂為主，間或美發(fā)、美容、網(wǎng)吧、游戲、便利店。悅來集是經(jīng)典的以返租形式發(fā)售給購房戶，然后以統(tǒng)一招商形成。第一年免租，第二、三年收房租，但經(jīng)營戶必須租三年。租金三年平均在1.5萬元每間左右，1到3層。現(xiàn)已形成一定的餐飲市場，人氣較旺，很大程度上受快餐〈玉米人〉的影響和帶動。新興路：以人民中路為中間段：分為新興北路、新興南路，灌南城區(qū)主干道之一，街道長4里路，屬自建和集體建造。在八十年代開始自然形成，道路寬40米左右，灌南縣電信局、老醫(yī)藥企業(yè)、百貨大樓、商廈、棉麻企業(yè)、農(nóng)資企業(yè)等在此路上，現(xiàn)以散布的五金建材、太陽能、家電為主，交通便利。現(xiàn)經(jīng)營戶中60%以租房形式經(jīng)營。每間門面在40㎡左右，磚混建筑構(gòu)造為主。針對的銷費(fèi)群體：城區(qū)，灌南的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沿街道生意很好，人流量較多。靠近人民路1里路內(nèi)的店面租金在1到1.3萬元/間/年，1里路以外店面租金在3到7千元/間/年。新興南路:以文體、電子產(chǎn)品為主，每間店面租金在1到1.5萬元/間/年。經(jīng)營散亂，有家俱、大型電器、很少數(shù)的電動五金、圖書、較多的娛樂休閑場所、通信，經(jīng)營狀況良好。針對的銷費(fèi)群體：灌南縣城區(qū)人口，以零碎為主，形式散亂不成規(guī)模。其中大型電器賣場三家，電子賣場或店鋪18家，足療，飯店，15家，圖書館4家，家俱大賣場2家。新興北路：屬灌南重要道路之一，以五金建材為主，有大型超市2家，家電4家，其他多為建材五金。針對的銷售對象以城區(qū)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔，街道不規(guī)范，不成規(guī)模，逛市場的不多，但生意良好，過路人流量較多，是南方家園在當(dāng)?shù)亟ú恼猩讨械闹攸c(diǎn)，難度也較大，經(jīng)營戶在此經(jīng)營數(shù)年或自己的房子，有穩(wěn)定的客戶源。新東北路：與人民中路東端垂直，以人民路中間分為新東北路和新東南路，這條路與人民路時間同樣長，屬自然形成，新東南路街道比較繁華，經(jīng)營雜亂，其中以電子、電腦、車輛、建材為主。經(jīng)營戶較少，生意也較為清淡。新東南路：屬于灌南主干道之一，共有商鋪228家，路東118家，路西110家，門面每間在50平方米左右，租金在1.2到1.5萬元/間/年，以獨(dú)立經(jīng)營，零售業(yè)為主，銷售對象針對灌南縣城區(qū)，路寬50米。人民東路：共有獨(dú)立商鋪148家，路南100戶，路北48戶，租金在8千到1.1萬元/間/年不等，每間的面積在40平方米左右，門寬3.8米，機(jī)關(guān)單位較多，建設(shè)局、試驗(yàn)中學(xué)、烈士陵園、廣電局、交警大隊(duì)、醫(yī)院等單位設(shè)在路兩邊，商鋪經(jīng)營以不銹鋼、汽車配件、鋼材等為多，尚有少許農(nóng)資，這條路散亂的自然形成，房屋陳舊，重要針對城區(qū)及少許的鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體。人民西路：后形成的主干道，目前門面房都在主干道兩旁，據(jù)在橋西做過生意的人理解，生意不如橋東好做，以汽車配件、汽車修理、電機(jī)等為主。此外，在新集、三口、湯溝等下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)還設(shè)有小型商貿(mào)市場。分類市場狀況灌南縣五金企業(yè)、物資企業(yè)、農(nóng)資企業(yè)等集體企業(yè)從九十年代到二十世紀(jì)初紛紛倒閉與破產(chǎn)，私人經(jīng)營開始真正放開走向市場，布局也從新分布。（1）農(nóng)資市場狀況農(nóng)資經(jīng)營在灌南縣城內(nèi)相對分散，在人民東路集中了約二十家個體經(jīng)營戶，重要經(jīng)營農(nóng)藥、化肥；農(nóng)業(yè)局周圍集中了十多家個體經(jīng)營戶，重要經(jīng)營種子；其他分布在碩湖路口、新興北路的堯彎，8年左右的時間已經(jīng)形成一定的小氣候。下屬每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有3-8家不等，各村尚有1-2家，以個體經(jīng)營為主。碩湖路口重要以二級批發(fā)為主，其他都是以零售為主，其中農(nóng)村經(jīng)營戶為農(nóng)藥零售的主力市場，進(jìn)貨渠道以上門接貨為主，碩湖路口中昊農(nóng)資規(guī)模最大，經(jīng)營戶劉曉華，總資產(chǎn)在400萬左右。以送貨上門為批發(fā)手段，其關(guān)鍵的消費(fèi)對象是農(nóng)村經(jīng)營戶，已形成壟斷市場的局面。化肥壟斷性較高，季節(jié)性強(qiáng)，發(fā)展在近，灌南縣城基本沒有零售戶，零售戶都在廣大的農(nóng)村，進(jìn)貨都在灌南兩家大戶家，分布在原化肥廠，和人民東路的交警大隊(duì)，經(jīng)營戶國成高和王曉，總資產(chǎn)在1千萬左右，每次進(jìn)貨以水路船運(yùn)為主，批進(jìn)貨量在1千噸左右，倉庫龐大。也有少許化肥、農(nóng)藥生產(chǎn)廠家采用連鎖方式直接將銷售網(wǎng)點(diǎn)設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村。（2）五金機(jī)電建材市場狀況灌南五金經(jīng)營戶分布較為散亂，縣城中約有20多家，以零售為主，規(guī)模很小，每家店鋪一般在40平方米左右。大戶三家《大化五金》、《王老四五金超市》、《王老四五金市場》，以批發(fā)為主，規(guī)模相對較大，每天客戶在200人次。其他機(jī)電、水暖、小電器、電工材料經(jīng)營戶狀況與五金類似，分布較為散亂，規(guī)模小。建材除我南方家園以形成集中的建材專業(yè)市場外，其他分布更為廣泛，在新興北路，新興南路上數(shù)量較多。都以零售為主，每家較基本都平均，其中影響力較大的東海陶瓷，順輝陶瓷，四方水暖等，經(jīng)營戶在160家左右。（3）家俱市場狀況灌南家俱市場經(jīng)營戶普遍規(guī)模較小，重要集中在新興南路、鎮(zhèn)中路一帶，正常營業(yè)的有15家，一般營業(yè)面積在100-700平方米，其中凌云家俱廣場、漢化家俱廣場、帝壹飾家三家規(guī)模略大，營業(yè)面積在1000—平方米。灌南家俱市場經(jīng)營戶經(jīng)營的產(chǎn)品以低級家俱為主。周遍地區(qū)重要市場狀況灌南縣周圍縣市都建有專業(yè)建材市場，連云港市政府所在地新浦最為集中，共有八個大型建材市場，另有兩個正在建設(shè)中。其中溫州商城、國際商場、八一裝飾城、浙江商城四家經(jīng)營歷史都在7-，每個市場內(nèi)容納了200—300戶經(jīng)營戶，人氣旺盛，而其他市場則人氣散淡。周圍縣市中濱海縣通貿(mào)建材市場規(guī)模略大，市場內(nèi)約有150戶經(jīng)營戶，市場較為興旺。在周圍縣市中，除整體規(guī)劃建設(shè)的市場外，在灌云、阜寧、響水、漣水、以網(wǎng)點(diǎn)房形式形成的建材市場。周圍縣市中，只有灌云建有專業(yè)農(nóng)資市場，灌云農(nóng)資市場占地約35畝，形成歷史在4年左右，重要經(jīng)營農(nóng)藥、種子、化肥、農(nóng)具。輻射范圍以灌云本縣為主。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，灌南縣城內(nèi)住宅房產(chǎn)開發(fā)啟動較晚，最早的樓盤始于開發(fā)的新文化家園，其后，有所停止，又有都市花園和頤和家園兩處樓進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，在進(jìn)入第一次開發(fā)高潮，相繼有德匯家園等十初樓盤投入開發(fā)建設(shè)，占既有樓盤的57%。目前灌南縣新建住宅價格在1300元/平方左右。除及此前建設(shè)的樓盤外，新建樓盤入住率不高。詳細(xì)狀況見《灌南縣住宅開發(fā)狀況調(diào)查表》。綜合分析及決策提議（一）我灌南南方家園前期項(xiàng)目成功的客觀原因1、項(xiàng)目開發(fā)切入時間與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)啟動時點(diǎn)吻合我灌南南方家園項(xiàng)目于11月投入建設(shè)，1月開始銷售，通過當(dāng)?shù)卣ぷ鲄R報傳遞出這樣的信息：灌南當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)在前一直處在低增速狀態(tài)，年后出現(xiàn)迅速發(fā)展勢頭，再考慮到居民投資、消費(fèi)水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的滯后關(guān)系，恰反應(yīng)出項(xiàng)目開發(fā)切入時間與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)啟動時點(diǎn)基本吻合。2、建材市場啟動與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速開發(fā)同步建材市場的終端消費(fèi)群體是需要進(jìn)行房屋裝修的消費(fèi)者，在我國，尤其是因自身居住性需要而新購置商品房的人群。從調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，灌南房地產(chǎn)第一波開發(fā)高潮出目前，而我企業(yè)在招商的初期，既6月前，成效并不理想，在6月后，招商工作開始出現(xiàn)專轉(zhuǎn)機(jī)，這也反應(yīng)出源于住宅房產(chǎn)開發(fā)對家庭裝修產(chǎn)品需求迅速增長帶動市場供應(yīng)的特點(diǎn)。3、我南方家園建材市場適時把握了當(dāng)?shù)氐氖袌鼋ㄔO(shè)空白在我灌南南方家園之前，灌南一直沒有集中化、規(guī)模化的專業(yè)建材市場。從灌南周圍縣各縣市狀況看，基本上都先后建立了多種建材市場，這闡明專業(yè)建材市場在當(dāng)?shù)厥怯猩妗l(fā)展空間的，也闡明灌南此后也許出現(xiàn)第二個同類型市場。實(shí)際上，正在建設(shè)中的蘇州商城就有辟建材區(qū)。我灌南南方家園強(qiáng)占了市場建設(shè)空白的先機(jī)，也在客觀上也推進(jìn)當(dāng)?shù)亟ú氖袌龅陌l(fā)育和發(fā)展當(dāng)然。4、市場開發(fā)建設(shè)得到了地方政府的重視和支持作為外來投資商，我企業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T建立起了良好的關(guān)系，項(xiàng)目建設(shè)之初就在當(dāng)?shù)貥淞⒘颂岣叩胤蕉际薪ㄔO(shè)水平，增進(jìn)地方商業(yè)發(fā)展的形象，在項(xiàng)目運(yùn)做過程中，在市場建設(shè)政策等多得到政府的大力支持，使得項(xiàng)目得以順利開展。除了上述客觀原因外，在項(xiàng)目運(yùn)做過程中，集團(tuán)企業(yè)的決策及經(jīng)營管理人員主觀努力也是重要原因，這里不再贅述。（二）制約我灌南南方家園前期項(xiàng)目后期拓展的客觀原因1、區(qū)位地理特點(diǎn)約束了市場空間發(fā)展灌南作為連云港市下屬縣城，即不處在重要交通樞紐地帶，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易水平相對于周圍地區(qū)又屬最落后縣，工業(yè)基礎(chǔ)微弱，尚不具有支持大型商業(yè)物流的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，農(nóng)業(yè)無特色，缺乏支撐建設(shè)輻射周圍地區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。根據(jù)這樣的狀況，市場重要服務(wù)對象只能是本縣區(qū)域。灌南縣整體地理特點(diǎn)非常特殊，全縣呈鑰匙狀，匙柄三面分別被鹽城、宿遷、淮安市圍繞，匙舌伸向黃海，縣城位于匙柄中心，在縣城與匙舌的中間位置，緊鄰著鹽都市響水縣城。由于行政歸屬管理的原因和全縣獨(dú)特的地理狀況，當(dāng)?shù)叵M(fèi)形成了臨近外市不來，本縣部分在響水消費(fèi)的習(xí)慣。縣城中的市場有效輻射半徑局限性20公里，重要覆蓋區(qū)域占灌南十四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的十個，既新安鎮(zhèn)、北陳集鎮(zhèn)、張店鎮(zhèn)、三口鎮(zhèn)、孟興莊鎮(zhèn)、湯溝鎮(zhèn)、百祿鎮(zhèn)、李集鄉(xiāng)、新集鄉(xiāng)、花園鄉(xiāng)；漣水的高溝鎮(zhèn)及灌云南的少部分地區(qū)，縣城實(shí)際有效輻射人口約50萬。再考慮到灌南收入構(gòu)造、消費(fèi)水平狀況，使得建材市場規(guī)模難以再擴(kuò)大。實(shí)際上，從企業(yè)二期招商率一直不高也反應(yīng)出建材難以繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)大。2、市場在縣城所處地理位置限制了市場經(jīng)營類別整個灌南縣城呈狹長型，東西走向，我企業(yè)位于縣城西端城郊結(jié)合部，這樣的位置不適合作為縣城居民平常消費(fèi)場所，加之灌南不大的縣城內(nèi)已建和在建的商業(yè)市場過于密集，這就使得我們的市場只能向?qū)ｎ}購置商品、大件商品及批發(fā)商品方向發(fā)展。3、投資群體數(shù)量有限灌南整體經(jīng)濟(jì)微弱，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居連云港末尾，屬江蘇省最不發(fā)達(dá)地區(qū)。地方財政收入低、人均收入水平低且增長速度緩慢，財富構(gòu)造與蘇南、浙江相比較，貧富差距不大，在當(dāng)?shù)刂械纫陨鲜杖肴巳褐匾杏谡珓?wù)員和少部分經(jīng)商戶。這部分人群在總量上和占總?cè)丝诒壤隙己艿停扔心芰M(jìn)行房產(chǎn)投資的群體數(shù)量有限。4、對房產(chǎn)投資者的競爭日趨劇烈與我南方家園銷售構(gòu)成重要競爭的，一是縣城及周圍地區(qū)商業(yè)型市場，二是縣城內(nèi)新開發(fā)的住宅房產(chǎn)。他們的銷售對象和我南方家園的銷售對象基本重疊，對灌南有限的投資群體形成新的競爭。在灌南縣城內(nèi)人民東路有新天地商城（占地200畝）、蘇州商城（5萬方，經(jīng)營范圍包括餐飲、家居、電子、娛樂、超市）、新時代商城都在建設(shè)中，有的已開始銷售，其中蘇州商城的家居市場（包括了部分建材、陶瓷經(jīng)營）還對我南方家園招商構(gòu)成直接競爭。在臨近20公里的灌云縣，總建設(shè)面積達(dá)20萬方的溫州五金建材市場正在建設(shè)中，也將對我企業(yè)招商產(chǎn)生直接競爭。（三）我灌南南方家園可以把握的市場建設(shè)機(jī)會認(rèn)清我灌南南方家園前期項(xiàng)目成功的客觀原因及制約我灌南南方家園前期項(xiàng)目后期拓展的客觀原因，能協(xié)助我們更好地認(rèn)識市場未來機(jī)會、更好地科學(xué)定位。通過對灌南市場、商業(yè)狀況的分析，我們認(rèn)為，我企業(yè)在項(xiàng)目選擇中必須堅(jiān)持建設(shè)專題購置商品、大件商品及批發(fā)商品市場方向發(fā)展。在如下機(jī)會中尋機(jī)發(fā)展：1、運(yùn)用當(dāng)?shù)貙I(yè)市場空白的機(jī)會逐漸建立小型專業(yè)市場設(shè)置五金、機(jī)電、水暖、小型工具、電器、家紡、家俱等市場。在灌南縣分布著某些五金、機(jī)電、水暖、小型工具、電器、家紡、家俱經(jīng)營戶，但沒有集中的市場，者給我們提供了建立集中市場的機(jī)會。我們對69戶五金、機(jī)電、經(jīng)營戶進(jìn)行了調(diào)查、訪問，記錄成果如下：表達(dá)樂意進(jìn)入南方家園五金、機(jī)電市場的有8家，占12%；表達(dá)觀望，視市場經(jīng)營狀況再確定的有23家，占39%；表達(dá)不會變更既有經(jīng)營地點(diǎn)的有22家，占38%。調(diào)查闡明，設(shè)置五金市場是有基礎(chǔ)的。但也反應(yīng)了，這些市場在目前只適合經(jīng)營戶在及