房屋調研報告（共8篇）篇：房屋征收調研報告

學習調研報告

城市發展離不開征地拆遷，隨著我區建設的不斷推進和城鎮化建設的不斷提高，項目建設的速度也隨之加快，各種征地拆遷矛盾也逐漸增多，如果處理不好，將會阻礙各個建設項目的順利推進，影響我區發展步伐。為了正確理解好相關法律法規和各項條例，更好地執行好國家的相關規定，維護好廣大人民群眾的切身利益，真正做好征地拆遷這項工作，為城市規劃建設服務，確保整個社會的和諧與安全穩定。我區組織相關業務人員進行學習調研,現將調研情況匯報如下：

一、我區近年來征地搬遷工作中出現的新情況、新問題，這些問題涉及面廣、社會影響大，與老百姓生活息息相關，事關社會穩定。（1）被搬遷戶利益得不到充分保障。（2）對被搬遷戶潛在利益損失關注不夠。（3）搬遷安置補償款發放的不夠及時。（4）給予被搬遷戶的補償安置標準把關不嚴密，出現攀比現象。（5）與被搬遷戶溝通思想工作的力度不夠。（6）個別被搬遷戶在拆遷補償款上漫天要價。二、征地搬遷領域受理群眾矛盾糾紛的基本情況、原因、特點及表現形式。我區今年在征地搬遷領域未發生一起大的矛盾糾紛，但小的問題還是存在的。主要表現在以下幾個方面：

1、被搬遷戶對法律法規、搬遷政策理解不透，誤解誤讀引發爭吵。此類情況一般由拆遷公司的工作人員耐心解釋，常常是一天半天的繞口舌，最終都能讓群眾滿意而歸。2、極少數被搬遷戶把搬遷當發財機會，提出種種要求和困難要挾政府，死纏硬磨提無理要求。我鎮針對這種情況，一般由主要負責人金鎮親自進行解釋、勸導，在政策范圍內盡力解決被搬遷戶的合理要求，對被搬遷戶的過激言行進行冷處理，總體來看處理較為妥當。3、被搬遷戶容易觀望、輕信他們身邊的所謂“能人”的言行，總覺得自己的權益受到侵犯。此類情況工作比較難做，因為要搬掉被搬遷戶心理上的“巨石”，工作人員常常要解釋到筋疲力盡。原因分析：

1、被搬遷人方面。被搬遷戶素質參差不齊，理解問題見解不一；擔心利益受侵犯，怕不適應新的生活方式。2、搬遷管理方面。個別工作人員對政策法規理解把握不準，解釋和思想工作欠力度；工作方法簡單，易引起群眾不滿情緒；為了項目進度滿足“釘子戶”不合理要求，助長“不鬧不得利，小鬧小得利，大鬧大得利”的歪風。3、執行政策法規方面。同一搬遷項目因當事人簽訂協議時間不同，補償標準可能不一樣的現象，被搬遷人不管項目建設時間、市場等因素，只考慮自己比別人少了而“想不通”，因而產生矛盾。特點一，參與的拆遷工程項目多，涉及面廣，涉及人員多。特點二，非正常渠道反映問題，把上訪等非正常行為當做獲取不法利益的手段。特點三，調解、說服難度大。核心是經濟利益的沖突，由于當事人有不同的要求，國家利益、集體利益、個人利益很難溝通協調。四、化解征地搬遷矛盾的工作舉措，好的做法和工作遇到的難點、薄弱環節及意見、建議。1、建立讓被搬遷戶有機會、有地方說話的渠道機制。安排熟悉搬遷政策的專門人員接待被搬遷戶，耐心地做解釋工作。相當一部分被搬遷戶道聽途說一些小道消息，親信謠言，找到相關部門指責工作人員，容易激化情緒。針對這一類被搬遷戶，就是要專人負責接待解釋，做通做好這項棘手的工作。2、加大搬遷政策宣傳力度，增加搬遷工作的透明度。我鎮做的比較好：一是搬遷前向被搬遷戶宣傳相關法律法規及搬遷政策，還將相關法律、法規及政策張榜公示，并把資料裝訂成宣傳冊發放給被搬遷戶，告知他們應享有的權利，同時告訴他們應盡的義務，要服從城市規劃建設需要，顧全大局，按時完成搬遷；二是做好法律法規、政策的解釋及被搬遷人的思想工作，對一些所謂的“釘子戶”要耐心解釋，政府的搬遷是從公共利益考慮的，并嚴格依據相關政策辦事。3、堅持以人為本，維護群眾利益。首先安排好被搬遷人安置過渡期內生活；其次補償安置資金及時足額到位；再次是完善搬遷補償的保障機制。如就業困難，生活補助低，拆遷時與安置時的生活水平差異，老人疾病等。4、建立了透明的搬遷工作制度，怎樣搬遷和如何補償及依據的相關法律法規和政策應向被搬遷戶公示，并將搬遷工作置于公眾監督之下，切實履行項目的審查及監督職能，依法保護被搬遷戶的合法利益，使城市建設這個政府的“民心工程”，真正好事辦好。4、規范各項工作制度，明確相關人員工作職責，從嚴要求廉政建設。確保搬遷實施過程規范、合法、有序，從源頭上杜絕各種違法亂紀及有損被搬遷戶利益的情況發生。5、重視信訪工作，及時化解各類矛盾。確實耐心傾聽被搬遷戶的心聲，符合相關政策或因工作人員工作疏漏造成的問題，及時糾正并追究相關當事人的責任。xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx20xx年xx月xx日

第2篇：房屋拆遷調研報告

房屋拆遷調研報告

房屋拆遷是國家的工業化、城市化以及社會轉型必然要經歷的過程，而且是以公共利益為目的性的政府行為過程。近年來，征地拆遷過程中出現了一系列維系公共利益的困境。從安徽農民朱正亮因拆遷糾紛點火自焚，到轟動全國的重慶最牛釘子戶，這些惡性案例表明征地拆遷領域矛盾的激化已經成為擾亂社會正常秩序的風險隱患。從基礎層面來看，房屋拆遷難的根源首先在于規范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何從法律解釋的技術方面完善法律術語的界定，又如何從法律實施的制度方面平衡利益沖突，本文嘗試為中國“拆遷難”課題的破解提供一些建設性的對策。（一）現行法律對“公共利益”之涵義界定不清

1．“公共利益”術語欠缺具體化的法律釋義

20XX年，修正后的現行憲法第13條財產權保護條款確立了“公共利益”的存在與“補償”的必要兩項制度性要件，但這兩項要件尤其是“公共利益”的標準、程序等一直沒有在制度性的層面上得到充分具體的界定。縱觀中國現行法律、法規，沒有一部法律或者行政法規對什么是公共利益做出明確的界定和適當的解釋。中國現行《憲法》第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”20XX年就開始實施到目前還未修改的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《城市房屋拆遷管理條例》）更是對公共利益只字不提，其中的某些條款似乎是將“公共利益”具體化，如《城市房屋拆遷管理條例》第3條規定：“城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。”但這些條款顯然無視對個人合法合理權利的平等保護也是一種公共利益，忽略了作為拆遷理由的公共利益與平等保護個人權利這種公共利益之間的權衡。2．模糊性的概念界定為地方政府的“明修暗渡”埋下了隱患

公民財產權的保護是《憲法》賦予公民的基本權利，政府為了公眾利益的目的可以對它進行限制和剝奪，但必須按照正常法律程序，如果是為了商業開發的目的，則必須符合民事商品交易的民事合同的自愿有償。在實施細則中，《城市房屋拆遷管理條例》一方面沒有明確什么是公眾利益，政府自己當自己的法官，另一方面剝奪了公民的司法權利。中國對公共利益的涵義說的非常的籠統和模糊，根本就沒有一個具體標準。在實踐中，這往往就造成很多征地拆遷中的諸多問題。國家建設既可以是國防、文化、公共基礎設施建設和興辦各種社會公共事業，也有興辦各類企業從事一般經濟活動的情況。經濟活動尤其是微觀經濟活動，并非都是為了公共利益的需要。城市規劃也是如此，縱觀各地方政府的城市規劃，是不乏濃厚的經營味道和商業氣息的。這種對公共利益的界定的模糊性，很難避免地方政府明修公共利益棧道，暗渡商業利益陳倉。（二）房屋拆遷中法律關系主體間利益關系失衡

1．利益主體之間“權利”與“權力”的博弈

從征地拆遷領域來看，其中涉及的利益主體包括政府、開發商和被拆遷戶。開發商是以追求利潤最大化投入為目標，開發商希望支付的土地成本越少越好，其拆遷成本中有一部分是上交政府的，這部分決定權在政府；另一部分是補償給居民的，但決定權并非在普通公民，依據《城市房屋拆遷管理條例》規定，“主體房屋價格依評估確定，附屬部分和其他費用由各地規定，而評估機構及具體辦法仍有各地具體規定。”可見，決定權不在居民而在政府。因此，開發商肯定會把重點放在政府，而不是居民。在同等條件下，開發商當然會傾向于其長期打交道的政府而非對其無經濟價值的居民。2．政府與被拆遷戶之間“公共利益”與“部門利益”的博弈

政府這一方拆遷的出發點是什么呢？政府會通過重新規劃改善城市面貌和交通而進行房屋拆遷，這也是公共利益之所在。但是政府的這種行為背后真的是以公共利益為目的嗎?利用拆遷將城市土地出讓給開發商取得豐厚利潤是一個實實在在的利益誘因。開發商給被拆遷戶的補償費越低，就越有可能給政府的土地出讓金越多，雖然這并不必然發生，但是這種存在的可能性是比較大的。因此，總體上政府和被拆遷戶的利益是相悖的，彼此利益可能會發生沖突。3．現行條例與被拆遷戶間“補償標準”與“重置成本”不對稱

根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，被拆遷人可以得到的補償項目包括：被拆遷房屋的價值補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和因被拆遷造成停產停業的適當補償。但是其具體的標準往往是由地方政府的規范性文件規定的，而且補償標準都是偏低，拆遷人差不多都是直接按照補償標準確定補償數額，以至于拆遷補償協議的“自愿、平等協商”等大多只是具有形式意義而已。當被拆遷戶得到補償之后，又要再買房，這是最直接也是最急需解決的現實問題，但從被拆遷人的再購置能力來看，其購房能力明顯弱化，現在房價高，買房難是眾所周知的事實。（一）明確界定標準，正確定位“公共利益”的法律內涵在實踐中，幾乎所有的征地拆遷項目都是打著“公共利益”的旗號，當出現要犧牲個人利益時，或者說被拆遷戶不愿意拆遷，補償費用太低的情況下，政府就會說是為了“公共利益”，個人利益必須要服從公共利益。然而在究竟是不是真的為了公共利益還有待審查。為了避免實踐中的一些不合理做法，在此我們必須要重新界定“公共利益”的涵義，使其涵義更明確化。具體可以從以下幾個方面思考：

1．凈化“公共利益”的主觀目的從主觀要素上講，征地拆遷主體是具有公共性的目的。主觀上具有為公眾利益著想的目的，一種是為了純公益事業或者公共利益而進行拆遷補償；另外一種是雖然有多個目的，但是最主要的目的是為了公共利益，例如某一個貧困山區的鄉鎮，教育資源緊張，無法滿足教育的需求，如有人申請征用土地開辦私立學校以解決教育資源的供需矛盾，其設立學校明顯具有公共性，與此同時，其設立學校的行為還存在另外一個目的即滿足私益，但這并不妨礙其符合公共利益的原則。2．優化“公共利益”的客觀條件

從客觀要素上講，征地拆遷的行為能為公眾帶來效益，與公民的生存發展密切相關，符合公共利益的原則。土地征用所欲實現的利益，與公民生存和發展所必需的社會價值相關。人若要生存和發展，需要一定的客觀環境和物質作基礎，土地征用如果是為了實現這些基本條件，則認為其符合公共利益的需要。例如南水北調工程，其建設的成功與否直接關系著北方幾個省市居民的基本生活狀況，水又是人生活的必需物質，所以這項工程是與公民生存所必需的價值相關的，自然其具有很強的公共性。（二）適當平衡房屋拆遷法律主體之間的利益關系

1．賦權：賦予司法機關一定的“公共利益審查權”

賦予司法機關一定的權力，對土地征用目的之公共性進行審查。根據目前的法律規定，司法機關無權對土地征用的目的進行司法審查，對征用行為的目的審查只存在于行政審批程序中，行政主體對征用申請的目的是否具有公共性時，主要依據是申請者提供的建設項目計劃任務書和可行性研究報告，這種審查缺乏公開性和透明性，其可信度較低。賦予司法機關一定權力對公共性進行審查，有利于保障被拆遷人的權利。2．維序：維護公共利益與公共補償的程序保障

公共利益與公正補償的實體性要求，還需要法律上的程序保障。其中，聽證和訴訟程序又是需要關注的重中之重。在公告之后，應給予權利人發表意見的權利，為此有必要設立聽證制度。土地征用涉及眾多人的切身的重大利益，通過公告、聽證程序，聽取有關專家和人民的意見，將更有利于公共利益的確定。而這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主憲政的要求。通過聽證程序使開發商和被拆遷人真正實現自愿、平等協商的原則。司法救濟即訴訟程序是保障私人權利的最后一道防線，要真正做到司法公正公平公開，在征收補償上，也應該允許被征收者就抽象行政行為提起訴訟。否則，公民就征地拆遷進行訴訟連打官司的渠道都沒有。3．定標：確定合理的拆遷補償標準，完善房屋拆遷補償制度第一，房屋拆遷的補償標準應當高于市場價值。首先，雖然房屋拆遷的決定是由政府做出的，是一種行政行為，但是補償則是一種民事行為，雙方要簽訂補償合同。因此，要堅持民事行為的基本原則：平等協商、等價有償。征地和收地可以要求被拆遷人必須服從，但補償則不能強迫對方接受，除非有充分理由證明補償合理。在買方一定要買、而賣方不一定想賣的情況下，買方付出一個高于市場價的價格是合理的，是市場經濟條件下的正常現象。其次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業、子女轉學、重新適應新的工作和生活環境；工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝、辦證費用等。這些往往沒有得到補償。制定合理的補償原則和補償標準，有利于加快征地和收地的進程，最終加快公共基礎設施的建設，有利于耕地的保護和土地的集約化利用。第二，房屋拆遷的具體實施應當市場化。首先，拆遷當事人逐步市場化。隨著用地性質的日益市場化和專業的中介公司進入到拆遷活動中，拆遷的強制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協商機制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設成本，選擇總成本較低的選址方案；被拆遷方也可以討價還價，為自己爭取最有利的補償方案。強制拆遷作為一種單方面的行為越來越少被采用。其次，拆遷評估逐步市場化。各類房地產估價機構已不再是政府的附屬機構，其性質已由政府部門的咨詢機構轉化為獨立、公正、客觀的價格鑒定機構。估價結果不再只對政府部門負責，而是對各方當事人負責，對社會負責。房地產估價機構不再只為某個政府機構服務，而是面向整個市場，為拆遷雙方當事人服務。拆遷雙方當事人都可以委托符合資格的房地產估價機構，對擬拆遷房屋進行評估。最后，拆遷補償方式和補償價格逐步市場化。補償方式更多地采用回遷安置（舊房換新房、農民私宅換商品房）的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇；補償價格也從重置成新價改為市場價格，更加接近于被拆遷房屋的現實收益和預期收益，易于為被拆遷人所接受；補償范圍也有所擴大，趨于合理，除了房屋給予補償外，室內裝修和其他構筑物、附屬物也給予補償，臨時安置費、搬遷費、經營損失費補償標準都以市場租金為標準，隨行就市，更為合理；不但房屋所有權人得到補償，用益物權人（租賃人）也得到補償。在經濟社會轉型時期的房屋拆遷領域，規范缺陷與制度缺陷共同導致的公共利益泛化、公正補償缺乏與利益行為失衡，以完善拆遷補償制度，實現公正補償，約束政府的過度征收行為以及依法律程序保障被拆遷者的私有財產權利，來重構征地拆遷制度，以期從根本上遏制房屋拆遷所導致的一系列社會沖突。只有市場化可以給被拆遷人一個平等的法律地位，而只有獲得了平等的法律地位，被拆遷人才能獲得比較合理的補償。第3篇：房屋銷售調研報告

建筑

附表1（封面）

編號

新疆農業職業技術學院

新疆和諧房地產有限公司—和諧?國際廣場銷售情況調研報告

分院名稱經濟貿易分院專業連鎖經營與管理班級12經貿2班學生姓名孫悅指導教師冉娟

2015年4月5日

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調研報告的摘要及關鍵字

房地產營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人和集體交換產品和價值，獲得所需物品的社會經濟活動過程。其實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效地提供住宅、辦公樓、商業樓宇、廠房等房地產商品和服務來滿足消費者生產或生活，物質或精神的需求，并獲取利潤的經濟活動。近年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。生態賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。“綠色”、“生態”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩定以及發展商為突破市

場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產品出現“不斷升級”的現象。關鍵詞：需求、服務、營銷策劃

2建筑調研報告正文

一·實習單位簡介

新疆和諧房地產開發有限公司成立于2007年6月。公司坐落在具有“宜居創業之城,美食文化之都”的新疆昌吉市。公司具有國家二級房產開發資質，是涉及開發建設、房產銷售、物業管理、倉儲物流、農業科技、投資租賃、酒店管理等多行業的綜合型企業。公司業務遍及烏魯木齊、克拉瑪依、奎屯、四川省、上

海市、深圳市、北京市等地，下設分子公司共計18家，在冊員工1200余人。和諧房產自成立以來，積極整合外部資源，優化內部結構，秉承“和者筑善，和者致勝”的企業核心價值觀，致力于創造自然、建筑、人文交融的和諧宜居生活，專注于高品質的房產開發，形成了集投資規劃、開發建設、商業管理和物業服務為一體的全過程運作能力和系統、高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了高品質住宅、甲級寫字樓、大型商業綜合體、高端酒店等多種業態，創造了很多優質精品工程。曾先后被評為“昌吉市十佳名優企業”、“優秀房地產開發企業”等榮譽稱號。我們始終秉承營造精品，回報社會的企業使命，懷抱著用和諧建筑改變這座城市居住、休閑、購物靈魂的理念，努力拼搏，追求卓越。截止目前，和諧房產已成功開發了昌吉老城區舊城改造重點項目“和諧?佳苑”、“和諧?陽光水岸”，開發面積達20萬平方米。2014年在建及新建項目有“和諧?國際廣場”、“和諧?時代廣場”、“和諧?匯科國際”、“和諧?領城國際”、“和諧?牡丹園”、“和諧?丁香園”、“和諧?玫瑰園”、“和諧?馨河灣”、“和諧?白樺林莊園”，總開發面積超過200萬平方米。項目分為地下兩層、地上八層，新疆友好集團將設置一個集購物、餐飲、巨幕影院、娛樂于一體的綜合購物中心。和諧·國際廣場是由和諧房產投資15億元打造的昌吉首個地標性綜合建筑群，是西擴建設中的市政規劃重點工程，位于新市區中軸線世紀大道與建國西路交匯處。項目規劃總用地70449.96平米，總建筑面積46萬平米，是集高檔百貨、5A甲級寫字樓、金融U型商業街、五星級酒店、休閑娛樂廣場為一體的高端商業綜合體，或將成為全疆最大的城市商業綜合體。小區環境優美,治安嚴謹,周邊設施到位交通便利,生活配套設施齊全。3建筑

二、調研的目的為了了解昌吉州消費者購買商鋪、寫字樓需求與消費水平。三、調研內容

3．1、2014年1-6月昌吉市房地產市場分析

2014年1-6月，全市房地產市場成交規模明顯低于2013年同期水平，目前，昌吉市城鎮人均住房面積正處于快速增長期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。但總體看城鎮居民收入水平任不高，住房不均衡問題依然比較嚴重，中低收入階層住房困難問題依然存在。同時，也要為房地產業的發展提供良好的平臺和空間，促進房地產業的健康發展。1-6月，房地產市場投資運行特點：①房地產投資大幅度增長。總投資為20.86億元，同比增長77%；共開發90個項目。②房地產銷售面積降幅擴大。③房地產商業用房銷路暢通。④房地產銷售額較快增長。⑤商品房住宅庫存小幅下降。3.2、昌吉市人民的平均工資水平及房價的消費水平

在崗職工的平均工資水平：2014年1-9月，昌吉市上報從業人員及工資總額報表的城鎮非私營單位610家，其中“四上”非私營單位187家，“四下”非私營單位423家。根據報表數據顯示，截止9月底，昌吉市城鎮在崗職工工資總額及平均工資保持穩步增長。城鎮單位從業人員及工資總額情況：無論是農、林、牧、漁業、金融業、建筑業等等，從業人員平均人數略有下降，在崗職工工資總額保持小幅增長。從2012年以來，昌吉市從業人員平均工資達到18864元；城鎮居民家庭人均消費性支出為7752.48元;消費水平：針對于房價，由于各個樓盤項目的不同，銷售價格。多層住宅均價4500元/㎡,同比下降2%；高層住宅均價4200元/㎡，與往年基本持平。別墅均價6400元/㎡,與往年基本持平,商業均價13500元/㎡,同比上漲12%。4建筑

3.3、和諧國際廣場2014年年度銷售情況

根據2014年，和諧國際廣場年度房源銷售匯總表上來看，一期、二期、三期項目寫字樓總套數為2581套，可售房源2023套，一期740套已在2013年全部售完。二期，三期預留房源560套，已售房源260套，總面積達16881.21平米，均價在8900-13000元/㎡。購買人群：據來訪與成交區域分析，本市人群占60%以上，州內其它縣市30%，州外其他地區占10%。3.4、購買寫字樓的消費需求分析

根據和諧國際廣場的銷售情況來看：在談判中了解很多人手里有點閑錢，想要投資商鋪來賺錢。現在很多人都明白把錢存在銀行利息少，而且存的人多了人民幣就會貶值，但是中國的行情來看，房子是中國的硬實力，固定資產。所以現在很多人就想把錢投資在房子上來賺錢。很多人都想投資門面，但是經過銷售人員的分析，門面前期投資大，收回成本年限較長，還沒有較穩定的保障。投資寫字樓可以做生意、也可以當做辦公室，商住兩用的。根據對寫字樓商鋪的了解，現在一線，二線城市現在寫字樓越來越多，寫字樓形式也很多，說明現在市場對寫字樓是有需求的。在加上昌吉2014年招商引資加大，更多的企業需要辦公寫字樓，來進行辦公。而且我們公司對于商業寫字樓都是進行代管代租，內部精裝修，設備齊全，物業公司也是自己公司的，方便管理。友好和美美，香港華潤萬家，好家鄉超市，股票、證券公司，銀行等等大型公司都入駐這里，這里又事昌吉市市政府支持所打造的昌吉市第一家大型商業綜合體。所以很多客戶就是看中了這里的發展，就選擇在這里投資寫字樓。3.5和諧國際廣場的銷售特色①合作營銷：各個部門相互學習與宣傳；②文化營銷：為了給消費者帶來一個良好的購物與辦公環境，在周邊建設了30%-40%的綠化帶，方便休息散步，納涼；③誠信營銷:銷售宣傳時與談判從來不給客戶承諾什么，看實際來說話；④特色營銷：就是宣傳地理位置的優越，與公司的政策，比如有，我們項目位于恐龍博物館正對面，濱湖河、市政府與規劃局西側，還有各家大型公司的入住，最寬的雙向行十車道等等；⑤網絡營銷，⑥知識營銷：學習不同方面的知識，與客戶交流都能交流，增加專業度

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3.6、營銷方式

和諧國際廣場的銷售方式是很有制度的，很公平，沒有發生搶單的現象。它主要銷售的模式是，外出展業宣傳，收集客戶；然后是在58同城，趕集網，微信上、書刊報紙上打廣告語，讓跟多的人知道與了解。其次是在周末和各種節日的時候做活動進行銷售，活動的內容就是向公司申請優惠，或者抽獎等等。四、調研對象、方法

調研對象：是和諧國際廣場調研方法：實地調查法、頭腦風暴法

五、調研結果及分析

1、調研結果：①受調控政策影響較大。商品房價格幾乎處于停滯狀態。2012年上半年央行進行了三次降息，昌吉市的房地產銷售率有小幅回升，但購房者持幣觀望的態勢沒有得到明顯改觀。②很多人對寫字樓沒有概念，只想投資商業門面；③一部分人覺得項目位置太偏了，太遠了，不方便辦事；一部分人覺得投資潛力很大選擇投資這里；④選擇在這里投資的客戶都是比較有錢的客戶，也比較有投資頭腦的客戶；⑤做活動與優惠，促進了銷售，但是讓很多客戶產生懷疑。2、分析：針對于現狀來說和諧國際廣場的銷售有利也有弊。2.1優勢：①較多數人因為價格沒有增長，比較愿意購買投資；

②都是一些比較檔次高的客戶來購買，消費水平高；③由于現在地段處于較偏情況，發展空間較大，交通便利，旅游，散步是個好去處；④做活動與優惠，促進了銷售，也讓客戶相互幫忙宣傳，帶新客戶，促進銷售與成交。2.2弊端：①較多數人因為價格沒有增長，處于一種觀望的狀態；

②雖然是一些比較檔次高的客戶來購買，但是客戶會減少；③由于現在地段處于較偏情況，很多人愿意買在離市里近的地方；④現在商業競爭對手慢慢增加。6建筑

（六）、針對調研結果提出建議

1、建議：①活動不要過多；

②不要因為國家的政策而擔心，多學習和了解新聞和專業知識，用自己的方式來說服客戶促進成交；③多進行對員工的專業培訓，與應變能力；

④多與客戶交流成為朋友，維護好客戶關系，取得客戶的信任；⑤要對商業寫字樓多了解，了解中國樓盤信息，與金融行業的信息。房屋租賃調研報告范文(一)為了下一步集團公司租賃經營用房的價格制定及調整提供依據，商業經營管理部于20xx年年末對集團公司現有租賃用房的周邊及市區內主要路段的商鋪、部分寫字樓租賃情況進行了摸底調查，現將調查分析匯總如下：

一、公司現有租賃房屋周邊房租情況

商鋪租金影響因素較多，人流走向、消費需求、消費習慣、經營業態、房屋布局等各方面的因素相互影響，不像住宅有類似區域標準，在同一條街面間距幾十米的兩間商鋪，租金就有可能相差很大。所以我們調查我公司現有商業經營用房周邊時，盡量選擇最靠近我公司房屋的租戶作為調查對象。(一)沂州路中北部沿街

此路段我公司經營用房主要為解放路以北的東方紅沿街、銀雀山路和金雀山路之間的桃花澗小區及陵園前街沿街。2.租金水平比較(1)周邊租戶

陵園前街與我公司房屋相鄰、結構相似的其他出租房，當前租金水平為二層結構的租賃用房租金水平24-33元/平方米/月，三層結構的租賃用房租金水平為20-25元/平方米/月，其租期一般為三年，租金三年一調整;東方紅沿街相鄰租金水平27-34元/平方米/月;桃花澗沿街相鄰租金1水平22-75元/平方米/月。與20xx年上半年租金水平比較，東方紅及沂州路中段(解放路至銀雀山路段)的沿街商鋪租金水平基本無變化，僅陵園前街沿街有個別租戶調整。(2)我公司承租戶

當前租金水平：東方紅沿街：36-57元/月/㎡;陵園前街：19-23元/月/㎡(三層);桃花澗沿街：17-21元/月/㎡(四層)。與20xx年年末租金水平比較，我公司東方紅、陵園前街20xx年上半年到期租戶租金增幅在20-50%左右。下半年到期租戶繼續保持這一比例，全年租金增幅在20-50%左右。

總體分析，同周邊租金水平相比，東方紅、陵園前街的沿街當前租金屬平均偏上水平，桃花澗部分沿街到期后租金有一定提升的空間。(二)通達路中北部沿街

此路段公司經營用房主要為通達路與水田橋交匯的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。2.租金水平比較(1)周邊租戶

太子湖沿街周邊：當前租金年水平為一層結構房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三層沿街以餐飲為主，主流租金水平16-25元/月/㎡。與20xx年上半年租金的調查情況對比，成才路房屋大多因合約尚未到期，無明顯變化，但轉讓家數增加。(2)我公司承租戶

當前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一層)、24-30元/月/㎡(二層)、20元/月/㎡(四層);河畔花園沿街一層37-55元/月/㎡。與20xx年上半年租金水平比較，我公司太子湖花園20xx年下半年到期租戶租金增幅在10-20%左右。匯總分析，同周邊租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一層沿街租戶的租金屬中上水平，租金水平繼續提升空間相對有限。(三)苗莊南區、七里園、三合園及銀鳳周邊沿街

此路段公司經營用房主要為苗莊南區四路沿街、七里園、三合院東西沿街及銀鳳花園南北沿街房。2.租金水平比較(1)周邊租戶

苗莊南區周邊一層結構商鋪的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二層沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合園周邊三層沿街租金水平11-18元/月/㎡。(2)我公司承租戶苗莊42#(A)：20-26元/月/㎡(一層);苗莊四路沿街：58元/月/㎡(一層)，16-21元/月/㎡(二層);七里園沿街：18元/月/㎡(二層);三合園東沿街：22-25元/月/㎡(二層);銀鳳花園：23元/月/㎡(三層)。我公司苗莊、三合園周邊20xx年上半年到期租戶租金平均增幅在20-40%左右;銀鳳花園也有10%漲幅。下半年到期租戶繼續保持這一比例。匯總分析，同周邊租金水平相比，苗莊四路沿街、七里園與周邊

3市場價格相當，三合園東沿街租金水平已超過周邊平均租金水平，未來兩年內租金大幅提升的空間已相對有限。(四)蘭山區沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街

公司此路段經營用房主要為濱河花園沿街、C4及北二層沿街。2.租金水平比較

與20xx年上半年的租金水平比較，調查戶租金水平暫無變化。同樣，因蒙山大道高架橋施工，南段沿街租賃戶經營都受到不同程度影響，有空臵情況出現。(五)城區寫字樓

與20xx年上半年寫字樓市場租賃價格調查對比，市區內主要寫字樓租賃價格整體表現平穩，我公司房源大廈平均租金水平為0.7-0.8元/天/㎡,20xx年來到期租金平均遞增10%，考慮高架橋施工的持續影響，20xx年大廈租賃大戶租金不宜再上漲。二、重點商業項目周邊租金水平

20xx年重點商業租賃項目：龍河灣、高第街及金域華府，南湖尚郡、尚都還有少量沿街房出租，本次市場調查對其調查，具體情況如下：

2.租金水平比較

龍河灣周邊金泉商業廣場、高第街南側的城建涑堤春曉沿街、金域華府南邊的汀香郡等處沿街共同特點就是空臵的多，出租的少，盡管空臵，但租金報價水平并不低，除金泉廣場五層租金較低(0.5元/平米/天，帶裝修、電梯等)外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，4協商都有3-6個月的免租期。三、20xx年上半年公司租賃經營用房分析

(一)租金整體上保持繼續上漲趨勢，但上漲幅度將減小。20xx年，我公司到期租賃用房租金平均漲幅為22%，20xx年預計到期租金整體保持繼續上漲，但漲幅將大幅縮小。原因如下：支持租金上漲的首要因素是通脹的壓力導致物價上漲;其次是臨沂的經濟整體穩步發展，商業活躍;近幾年城市拆遷，商用房暫時供需失衡也是導致租金持續上漲的原因之一。但是，自20xx年年初以來，由于宏觀經濟增速和CPI持續下行，物價已趨于平穩，通脹壓力基本消除，市場情緒普遍轉而擔憂通縮，而房地產市場更是快速降溫，宏觀經濟及房地產市場大環境的影響限制了20xx年商鋪租金繼續大漲的可能。從供需來看，當前臨沂在建擬建的城市綜合體項目、各類集中商業、社區商業等數量龐大，除廣場商圈成熟外，南坊、西部、大學城、涑河、河東和羅莊等次級或區域商圈都快速發展，城市中心分散化，商業分戶均衡化，周邊交通便利化為城市周邊商業發展提供利好，周邊商鋪價格較市中心價格明顯偏低，這一優勢可以吸引商業進入，進而緩解城市中心地段商鋪供不應求的矛盾，從而抑制商業房租金上漲。第三，隨著電商發展越來越快，網上購物直接沖擊實體零售商業，大量擠壓實體零售商業的利潤空間甚至生存空間，部分經營不佳的商鋪面臨關閉風險。這種情況下，“提袋消費”的商鋪需求持續下降，進一步抑制租金上漲的動力。房屋租賃調研報告范文(二)租房，對很多人而言是一個傷疤，疼但是又不得不面對。為了獲得更好的生存空間，近年來涌入一二線城市的異地打工群體持續壯大，但高企的房價讓大多數人在“買房扎根”面前望而卻步，只能選擇租房繼續漂泊;而不少在一二線城市擁有自己住房的人，也因為上班路遠或子女上學等原因成為租房族。居高不下的租金、苛責的房東，加之不小的工作壓力，越來越多的人正放棄當初背井離鄉、外出打拼的初衷，選擇逃離大都市。本次報告通過在線問卷的調查方法采集一手數據，涵蓋各個年齡段租房族，能全面展現人們的租房和居住現狀。1.全國平均房租1051元/月10%租房族月收入一半以上交房租

房租是每個租房族首要面對的問題。截止目前為止，全國平均房租為1051元/月。房價瘋漲也抬高了一二線城市的租房價格，租房族壓力不小。在一線城市打拼的人們要承擔更重的房租壓力。其中，北京在本次調查覆蓋的36個城市中月均房租最高，達到1479元/月，上海、深圳分別為1328元/月、1140元/月。2.北京房價地圖：東高北平西低一街之隔價翻倍

北京大商圈附近的住房租金高的讓人咋舌。但本次調查發現，北京各大商圈周邊的小區租金差別較大，租房族對不同小區進行比對后再做選擇，能獲得更好的性價比。以國貿-建國門商圈為例，同樣是一居室整租，國貿旁邊小區溫莎大道為11450元，而大望路旁邊的珠江帝景小區僅為4400元。3.上海房價地圖：豫園最高新上海商業親民西藏南路南外灘暗藏洼地

本次調查發現，上海淮海路商業街、新天地商業街、豫園商圈、南京路-人民廣場商圈整租價格較高，整租一室價格在3000元以上，而整租2室、3室的價格更高。由于靠近商圈，很多公司也整租房子用來辦公。4.廣州房價地圖：番禺大北路白鵝潭良心價一線城市中最接地氣

與北京、上海相比，廣州的房租顯得不那么“尖銳”。因而打工族也對廣州趨之若鶩。在珠江新城商圈整租一室價格為2880元/月，2室價格為4370元/月，3室價格為5410元/月。而在番禹大北路商圈及白鵝潭商圈，整租價格更低。5.深圳房價地圖：關內關外冰火兩重天人民南房租令人咋舌

與北京、上海、廣州三城市一致的是，居住在深圳商圈外圍的區域房租價格較低。蓮花二村、華強南、深大北門、國貿、皇崗、白石洲、龍華、橫崗等區域成為深圳租房洼地，也成為租房族首要考慮的地點。6.近半租客選擇合租6%租房族成蟻族

整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊，而58%的人會選擇整租，42%的人選擇合租。在合租的人群中，有39%的人只與一個人同住。同時有6%的人群比例選擇與7人及以上的人同住，成為蟻族一員。7.北京租房族上班耗時最長需44分鐘長沙福州耗時最少僅為25分鐘

在對租房族上班時長的統計中，北京、上海、昆明、西安、鄭州、南京等地“名列前茅”。從租住的房子到公司所需要的時間依次為44分鐘、36分鐘、33分鐘、33分鐘、32分鐘、32分鐘。與一線城市相比，布局規劃更緊湊的二線城市的上班耗時明顯更短。8.網絡時代：近6成租房族認為寬帶是必需配置電視僅為3成床、熱水器、家具、寬帶網成為租房族租房要求的必備品。59.97%的人要求有寬帶網，而32.45%的人要求有電視。租房族對寬帶網的需求遠遠大于電視、有線電視等傳統信息獲得渠道。9.超7成租房族在30歲以下30歲以上租房族更傾向于買房

在中國人的傳統觀念中，自己的房子才算家。但隨著城市化進展的加快，生存壓力進一步增大，很多年輕人無法負擔一個家。調查顯示，在30歲以下的租房族占到76.54%的調查比例，30歲以上的租房族表示更傾向于買房。10.超6成人更換租住房周期為1年及以內2年以上更換者不足25%

工作生活的變動或者與房東不和等種種原因會帶來房租地點的變動。調查發現，65%的租房族的租住周期為1年甚至不足一年，兩年以上才會換一次房子的人僅占到24.96%。這需要房東在1年合同到期時應多加關注，以便房屋出租能持續進行。11.沈陽近4成租房族更青睞中介租房一線城市上海中介租房8比例最高熟人關系在房源信息獲取渠道上僅次于網絡，甚至遠超租房中介。選擇從網上獲取租房信息的人群比例占到本次調查的36.40%。不同城市的租房族對租房信息獲取渠道有不同青睞，其中沈陽的租房族更青睞中介租房，該比例近4成;而一線城市中上海的租房族更青睞通過中介租房。12.租客對黑中介定義寬泛中介行業服務口碑亟需提升

究竟什么是黑中介?目前為止并沒有關于黑中介的嚴格定義。本次調查顯示，租房族對黑中介的定義也非常寬泛。其中有68.42%的人群比例認為先交定金后看房屬于黑中介的類型，認為黑中介發布假消息釣租客的人群比例為65.38%。一、拆遷情況

2002年至2007年舊城改造拆遷共許可拆遷5158戶，許可遷面積49.825萬平方米。截止2007年7月10日，大部分小區已基本完成了拆遷改造任務。整體剩余戶數只有101戶，其中申達公司青山小區22戶、宏順公司麗景花園和永康花園38戶、華遠公司新世紀花園和綠城雅居17戶、大隆公司紅柱子街改造片區22戶，大禹公司景苑小區1戶、禹新花園1戶；其它小區的拆遷已基本結束。經過舊城改造，現在城市區內的平房大部分已被拆除，取而代之的是一個個功能齊全、設施完善的新的居住小區，城市整體環境得到了極大的改觀。自2003年以來，共實施公益事業拆遷項目22個，共拆遷2106戶，總建筑面積814616.98平方米。主要實施了星海湖建設拆遷、各街路建設及山水大道、星光大道和世紀大道、大汝線、北出口等城市出入口環境整治拆遷。通過公益事業拆遷和綠化工程建設，現各城市出入口環境已一改往日煙塵滾滾、雜亂無章的狀況。二、存在的問題

今年開展“三大戰役”以來，市城市管理局加大對各開發企業的督促力度與拆遷糾紛的調解力度，有效化解矛盾，維護社會穩定，促進舊城改造順利實施。但是，就目前情況看，各小區所剩余的住戶都是協議難度較大，時間跨度較長的，有的甚至洽談了兩、三年，談不下來。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現象各個小區均有存在。甚至有個別小區對不影響施工的房屋數年不予拆遷，如景苑小區、紅柱子街等。2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大。《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。三、建議

在今年“三大戰役”期間，將采取有效措施，進一步加大對各小區所剩余房屋的拆遷力度。具體從以下方面強化工作措施：

1、對以前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進舊城改造拆遷盡快結束。2、對于已下達拆遷裁決，被拆遷人拒不履行搬遷義務的，按照城市環境綜合整治任務分工，由各房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷。3、加大法規、政策的宣傳力度，對于無理取鬧的進行曝光，努力形成良好的城市拆遷氛圍。近年來，隨著舊城改造的深入實施，大武口區各拆遷改造片區有危舊平房大部分已被拆除，新小區也逐步完善。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：1、許多小區拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現象各個小區均有存在。甚至有個別小區對不影響施工的房屋數年不予拆遷，如景苑小區、紅柱子街等。2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大。《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。舊城改造房屋拆遷和公益性拆遷現狀和存在如下問題：

一、房屋拆遷管理現狀：

1、由市房產管理部負責全市城市房屋拆遷管理工作，各縣區依照各自職能行使管轄權。如，在大武口區，全部拆遷管理、糾紛調解、裁決等工作由市房產管理局承擔；在惠農區拆，拆遷許可的前期審查工作及糾紛調解、裁決等工作由惠農區拆遷辦承擔，需要行政復議的由市房產管理局受理；平羅縣，全部由平羅縣建設局依法辦理。2、對于原批準改造的片區，應由土地使用權取得單位按照改造期限完成房屋拆遷任務，對于不能按期完成拆遷任務的應按照《土地管理法》等有關法律、法規的規定處理；

3、原已批準的舊城改造房屋拆遷項目，經過數年的拆遷，大部分已拆遷改造完畢，但仍有一部分被拆遷戶無理要求，致使整個片區不能按期完成拆遷任務。二、建議

1、今后，對于新核發《拆遷許可證》的拆遷片區申請裁決的，根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證”等相關規定，必須要求已達成協議戶數達到全部戶數70%的方可受理裁決申請。2、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令（305）號）第十七條規定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷。3、對以前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進舊城改造拆遷盡快結束。4、為保證大多數被拆遷戶的合法權利，對無理要求的被拆遷戶應采取強制措施。對于舊城改造房屋拆遷范圍內的被拆遷戶，應以調解為主，由市政府按照2006年拆遷辦法，抽調相關人員盡快組織拆遷，促使舊城改造盡快完成。5、建議對市區內的有礙市容市貌的房屋由大武區口拆除，公益事業建設涉及的房屋拆遷由市城市管理局組織實施。拆遷整治

一、拆遷整治目標任務：

（一）市區內拆遷整治

1、市區內已過期的臨時建筑和違章建筑的拆除；

2、沿主要街、路兩側有礙市容市貌的圍墻和房屋的拆除；責任單位：各轄區政府。完成時限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建設及城市出入口環境整治拆遷

1、長慶街、永康南路建設房屋拆遷；

2、大武口北出口（工人西街）拆遷整治；

3、大汝線沿路兩側拆遷整治；4、世紀大道東部、石嘴山賓館門前房屋拆遷整治；責任單位：市城市管理局、市財政局、市園林局完成時限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市區舊城改造項目拆遷整治

市區內各小區拆遷改造范圍內未拆遷完畢的危舊房屋拆遷改造。加大政策法律宣傳和拆遷協調力度，營造依法拆遷、和諧拆遷氛圍。對于已下達房屋拆遷裁決后拒不搬遷、漫天要價、相互串聯、惡意阻撓的由人民法院組織實施司法強制拆遷。對于申請行政訴訟的，人民法院盡快立案、盡快辦案、盡快結案、盡快執行，確保舊城改造建設順利實施。責任單位：市城市管理局市、區兩級人民法院完成時限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治標準

1、對市區內的各類違章建筑一律強制拆除；

2、對市區內沿街路兩側有礙市容市貌的圍墻、構筑物、建筑物，該拆除的堅決拆除，并進行環境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后進行環境整治；

4、對影響舊城改造項目建設的房屋加快拆遷進度，盡快完善小區建設；

5、對拆除后的沿街樓房立面進行裝飾、粉刷。近年來，隨著舊城改造的深入實施，大武口區各拆遷改造片區有危舊平房大部分已被拆除，新小區也逐步完善。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：1、許多小區拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現象各個小區均有存在。甚至有個別小區對不影響施工的房屋數年不予拆遷，如景苑小區、紅柱子街等。2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷意見很大。《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。對舊城改造房屋拆遷問題處理建議如下：

1、對原批準拆遷許可情況及各片區拆遷情況進行調查摸底，掌握準確的信息，以便做出相應的措施和對策；

2、今后，對于新核發《拆遷許可證》的拆遷片區申請裁決的，根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證”等相關規定，必須要求已達成協議戶數達到全部戶數70%的方可受理裁決申請。3、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令（305）號）第十七條規定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷較妥。同時，對已前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進拆遷盡快結束。拆遷科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆遷情況匯報

一、房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區內因土地使用權掛牌和拍賣，涉及拆遷10個片區，拆遷戶數2480戶，拆遷面積23萬平方米，2004年這10個片區計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。除了以上2480戶拆遷戶，2004年以前未拆遷完畢及2004年其他涉及被拆遷戶885戶，2004年年內，大武口區總涉及拆遷3365戶。通過2004年11月初對大武口區全部拆遷項目調查，總涉及的3365戶被拆遷戶。在調查時達成協議拆遷的不足300戶。已拆遷比例不到總拆遷戶數的10%和計劃拆遷戶數的20%。二、造成拆遷難的原因

通過調查分析，造成拆遷難有國家政策調控、我市拆遷政策、開發商等多方面原因。（一）國家政策調控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規模，維護社會穩定。建設部也針對性地下發多個文件，對拆遷進行調控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協議。（二）大武口區現狀和政府拆遷政策原因。1、歷史原因。大武口舊城改造開始于上世紀90年末，在開始改造時，開發商主要將開發重點放在沿街營業房的改造開發，去年以來，沿街及能作營業用途的地塊越來越少，導致許多地塊都是“包餃子”工程，即外圍已改造成新樓房，里面卻是危舊房屋。而現在未改造的舊房，大部分住房擁擠，家庭收入低，拆遷中許多家庭拿不出錢補安置房差價。2、宣傳不到位。2004年3月1日，自治區人民政府60號令（《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關于補償的規定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務院發文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導致拆遷雙方在執行84號文件時出現矛盾，協商進行不下去。3、有關部門沒有深入實際調研，對廣大群眾民情民意了解不夠，在拆遷中不能把握正確的輿論導向。致使無理要求過高的人在拆遷中“以鬧取勝”，非法目的得到了實現，形成越不講理補償的越多的局面，從而使拆遷工作整個陷入困境。4、我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發展不相適應，不能用以指導拆遷具體工作。5、相關政策配套不到位。下崗、失業、低保、困難戶的優惠政策在拆遷中沒有；對開發商在舊城改造的優惠政策沒有兌現。6、大武口區地理現狀的制約。大武口區內及周邊存量空閑土地資源匱乏，要進行房地產開發只能拆舊建新，拆遷使開發成本增大，導致新房房價不斷攀升，被拆遷戶在購新房時經濟壓力大。（三）開發商拆遷工作的不規范也是拆遷難的原因

1、開發商社會責任心不強，工作不細致，態度生硬，方式方法欠妥，沒有維護穩定的社會責任感，在拆遷同時，產生不穩定因素。2、開發公司拆遷工作人員配備不齊，業務素質不高。在2004年進行調查的十一家開發公司中，總共只有63位洽談拆遷工作人員，而且大部分是非專業拆遷工作人員，未受過專門的崗位培訓，對法規及政策掌握的不透徹，更缺乏談判技巧。3、由于成本增大利潤降低，大部分開發商在拆遷中不按有關規定執行或鉆法律、政策的空子，拆遷雙方產生矛盾。4、亂漲價，亂許愿，蒙蔽被拆遷人。個別公司在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統一，導致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。5、房屋拆除工程不規范，拆除施工隊伍政策水平不高，常因被拆遷人不文明實施拆除房屋，導致拆遷雙方沖突。開發公司一般都是簽訂拆遷一份協議后立即拆除一戶，根本不考慮以人為本和相鄰關系，影響了未拆遷戶的生活，同時深化了雙方矛盾。三、我們工作情況及困難

針對2004年以來的拆遷難，我局從2004年6月，起就開始進行深入地調查研究，尋求解決的辦法。通過2004年6月和11月兩次大范圍的調查和多次組織座談，反映問題基本和2005年8月4日房地產認座談會上的一致。為解決這些問題我們有針對性地做了以下工作：1、修改我市拆遷政策。新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。經2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府。存在困難：新政策從2004年12月提交正式稿，至今8個月沒有結果，一方面時間太長，另一方面由于多次經市法制辦刪改，現在報市政府的正式稿基本只是國務院拆遷條例和自治區辦法的混合體，適合本市特色的東西已沒有多少，不能解決現在和以后的一些拆遷矛盾和拆遷難題。2、舉辦拆遷工作人員培訓辦。2005年4月，對全市拆遷工作人員舉辦了培訓，邀請自治區建設廳、自治區法制辦及相關專業人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓。3、成立了機構，但人員不足。2004年11月，根據我市實際，在機構改革中，批復我局成立拆遷管理科，有1名工作人員專門負責拆遷管理工作。存在困難：雖然成立了機構，但由于人員少，開展工作困難。2002年6月，為了做好舊城改造拆遷工作，市政府成立了拆遷協調辦公室，開始時從各部門抽調的工作人員最多時有20多位，最少時也有

8、9位。但成立拆遷管理科后，原抽調人員都回了原單位。現只有1人專門負責拆遷管理工作，也主要以政府公益建設為主，對開發商的拆遷項目基本顧及不上。石嘴山市房產管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆遷情況匯報

(一)房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區因土地使用權掛牌和拍賣，10個片區，涉及拆遷2480戶，拆遷面積23萬平方米。2004年計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。2005年，計劃拆遷999戶，拆遷面積9.15萬平方米。通過一年多的拆遷，已拆遷約730余戶，約占43%。2005年1至7月，大武口區新批拆遷項目10個，涉及拆遷戶429戶，截止目前已拆遷370余戶，約占86%。（二）造成拆遷難的原因

通過調查分析，造成拆遷難有國家政策調控、我市拆遷政策、開發商等多方面原因。1、國家政策調控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規模，維護社會穩定。建設部也針對性地下發多個文件，對拆遷進行調控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協議。建議：加強正面宣傳引導。新聞媒體和各有關部門要全面、正確理解國家的拆遷法規和政策，充分認識舊城改造建設的重要意義，樹立大局意識。人民法院、公安等部要正確履行職責，對合法的強制拆遷要提供法律支持。2、我市拆遷政策原因。我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發展不相適應，不能用以指導拆遷具體工作。特別是由于房地產市場價上漲過快，基準價與市場價存在一定差距。2004年3月1日，自治區人民政府60號令（《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關于補償的規定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務院發文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導致拆遷雙方在執行84號文件時出現矛盾，協商進行不下去。政府相關政策對下崗、失業、低保、困難戶的優惠政策在拆遷中沒有，對開發商在舊城改造的優惠政策沒有。建議：修改我市拆遷政策。經2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府，請市政府盡快討論發布。3、開發商拆遷工作的不規范也是拆遷難的原因開發商社會責任心不強，工作不細致，態度生硬，方式方法欠妥，拆遷工作人員配備不齊，業務素質不高。個別公司亂漲價，亂許愿，在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統一，導致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。建議：

1、加強拆遷工作人員培訓辦。2005年4月，我局對全市拆遷工作人員舉辦了培訓，邀請自治區建設廳、自治區法制辦及相關專業人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓。今后，根據實際情況要進一步加強對拆遷工作人員的培訓。2、充實拆遷管理工作人員，加強監管。石嘴山市房產管理局

二00五年八月六日

拆遷情況匯報

近幾年來，在市委、市政府的正確領導和決策下，我市的城鎮房屋拆遷工作取得了很大進展，保證了住宅建設、城市基礎設施建設和舊城改造的順利進行，提高了城區土地資源的利用效率，改善了人居環境和城市生態環境，提升了城市的綜合服務功能，增強了城市的集聚效應和投資吸引力，為城市經濟發展和社會穩定做出了重要貢獻。一、拆遷科的基本情況

2002年初，市委、市政府決定用3年時間對大武口區3.5平方公里核心區實施拆遷改造建設。為解決拆遷難等問題，經市委、市政府批準，成立了負責拆遷協調與監管的專門機構——拆遷協調辦公室，從相關執法部門抽調6名同志共同工作。辦公室設在市土地房產管理局，主要負責做好大武口區城市改造中涉及的房屋拆遷方面的監管、裁決、申請、組織強制拆遷等工作，對拆遷中存在的問題進行調研，并提出解決方案，為政府制定政策提供參考，同時，根據市委、市政府的統一部署，積極參與公益事業、重點建設項目等涉及拆遷的工作的協調、調研等工作，為城市改造建設的順利展開打好了基礎。2004年拆遷協調辦公室因機構調整劃為市城市（房產）管理局內設機構，改名稱為房屋拆遷管理科。二、拆遷科的職責

一是拆遷監管，包括房屋拆遷公司初審、拆遷許可證發放、拆遷公告發布的審查及查處拆遷中的違法行為；二是根據當事人的申請就雙方的拆遷補償安置糾紛進行調解、裁決，并做好裁決后的申請強制執行及涉及訴訟等；三是做好拆遷工作中的調研、統計以及指導下級拆遷部門工作；四是做好法律法規和政策的解釋，接待群眾來信來訪。三、近年來拆遷工作情況

2002年接待來訪群眾200余人，來訪、來信89件，協調38件，裁決1件,強制執行1件。來人做到熱情接待，來訪做到件件有落實，提前超額完成2002年度拆遷任務。2003年全年辦理拆遷許可證42件，共涉及拆遷總戶數1829戶，建筑面積244803.47平方米，占地面積764762.68平方米，當年共受理申請裁決案件共108件。同時根據按照市委、市政府的安派對星海湖濕地綜合整治一期實施拆遷，僅用20多天，拆遷工廠和住戶35戶，占地面積28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年對星海湖（西域）濕地綜合整治實施拆遷，共拆遷307戶，拆遷共涉及土地面積197647平方米，建筑物面積62365.86平方米，補償金額6378.52萬元。2004年全年共辦理拆遷許可證申請23件，頒發拆遷許可證23件，并對一起未辦理拆遷許可證進行拆遷的項目及時發出停止拆遷通知書。全年共受理申請裁決案件49件，接待來訪群眾720余人（次），書面正式答復各類信訪56次。完成了對星海湖（中域）房屋、居民構成等情況的調查，中域涉及已批準使用土地167.1萬平方米涉及建筑物面積19.42萬平方米。涉及單位、住戶共759個，人口3750人。先后兩次深入大武口區范圍內的11個拆遷片區，對3365戶被拆遷戶實施了問卷調查，為我市拆遷政策的制定提供了真實可靠的依據。今年我辦從完善和健全管理制度著手，加強學習，注重調查研究，規范拆遷程序，嚴格依法辦事，強化監督管理，并輔之深入細致的群眾工作，扎扎實實地做好拆遷工作，使轄區的拆遷不斷地規范。全年共辦理拆遷許可證19件，涉及拆遷總戶數1060戶、總建筑面積18萬平方米、已完成628戶12萬平方米，受理裁決87件、強制執行12件；主要工作有：一是舉辦了房屋拆遷人員培訓班，共有102人參加了此次培訓，通過考試對考試合格人員發放了石嘴山市房屋拆遷工作人員合格證和上崗證，此次培訓班是我市乃至全區也是首次舉辦。二是根據國務院和自治區制定的城市房屋拆遷的相關法律、法規結合我市的實際情況，重新修訂了我市城市房屋拆遷實施辦法；三是認真做好拆遷中各項數字的統計工作，并按要求每周、每季度及時上報自治區建設廳。四是對南環路及白銀南路延伸段56戶15810平方米的違章、突擊建房進行了強行拆除。五是組織人員對白銀路、南環路和山水大道拆遷范圍內的房屋實施了摸底調查、統計和資金的評估測算工作。并對白銀路、南環路262戶拆遷戶（其中白銀路涉及建筑面積28000㎡，土地面積108000㎡；南環路涉及建筑面積55000㎡，土地面積330000㎡），以及山水大道山水大道的137戶拆遷戶（占地面積181346.29㎡，總建筑面積42586.6）實施了拆遷，為確保拆遷工作順利有序的進行，制定了嚴格的工作紀律和工作程序。六是大膽創新，按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決規程》和自治區《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定，對法律和各類文書樣本進行了修改和規范，并且已全部應用于工作實際，并在依法拆遷中發揮了重要作用。四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市區內拆遷片區的拆遷裁決受理工作，保證裁決工作從審查材料到受理、調查、聽證協調、下發裁決書在一個月內完成，做到不違規、不拖拉、提高工作效率，從而為加快我市的舊城改造進程做點工作。（二）加強我市“新辦法”的落實、宣傳工作。主要做好以下工作，一是上街宣傳和發放法律、法規宣傳單工作；二是通過制作電視節目和報紙專欄進行播放和刊登，由此加大宣傳力度；三是制作法律法規匯編的小冊子，編定我市新的拆遷辦法的釋義；四是做好各類新法規的上墻工作，從而為群眾提供多渠道了解拆遷法律、法規。（三）建立一個完善的投訴和信訪記錄。針對今年出現的多起開發公司違規拆遷、不文明拆遷、野蠻拆遷的問題，設計并建立一套可行性和操作性較強的方案，加強對各開發公司的監督管理的力度。做好信訪記錄，并實地調查核實后再進行答復，同時做好相關資料的保存工作；對于信訪投訴，實行誰接待、誰調查、誰答復，做到責任到人各負其責。（四）同大武口城市房屋拆遷協調辦公室，一起做好大武口區范圍內各開發片區的拆遷協調、宣傳工作，維護好社會穩定，加快舊城改造和城市化進程。（五）做好裁判員一手托兩家，維護好拆遷雙方當事人的合法權益。定期深入到拆遷區域對被拆遷戶，開發企業的拆遷政策、法規的執行情況進行檢查并及時對未按規定執行的開發企業即時予以查處，保護被拆遷人的合法權益；對個別漫天要價、企圖以鬧取勝的被拆遷戶，堅決予以裁決和申請強制執行，決不姑息。（六）抓落實、想措施，主動解決拆遷安置中的問題，創新工作手段，通過不斷完善信訪工作答復制度，定期匯總信訪情況，認真分析研究產生信訪事項的原因，做好保穩定的硬性工作。二是點面結合，針對各項重點工作著力抓好對內和對外宣傳工作，實行相關宣傳，信息報送一條線制度，形成環環相通的良好運作態勢，做到信息共享，及時溝通，準確報送。三是做好檔案實體基礎性工作，特別是對新興的聲像資料加以保護，確保檔案管理規范、利用方便。房屋拆遷管理科2005年12月19日

大武口舊城改造情況報告

石嘴山市拆遷協調辦公室

從2002年至2006年，大武口區舊城改造項目主要集中在15個片區，總拆遷房屋建筑面積26萬平方米，涉及被拆遷戶2800戶，因種種原因有的小區已延續5年難以改造，部分居民要求的補償標準很高，達不到滿意就拒絕搬遷，已搬遷的居民長期得不到回遷安臵，拆遷矛盾突出，拆遷難度很大，2004年以來拆遷基本處于停滯狀態。在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政協的大力支持下，在市直有關部門和大武口區政府的積極配合下，市拆遷協調辦公室成立以來，認真積極主動開展工作，抽調近30名拆遷工作人員深入被拆遷戶家中，耐心細致地宣傳政策法規，做到罵不還口，打不還手，不怕吃閉門羹，不怕冷面孔，盡力統一拆遷補償標準，規范房地產開發企業的拆遷行為，切實保護拆遷當事人的合法權益。截止4月初，15個片區累計完成拆遷18.6萬平方米，1620戶，其中拆遷協調辦公室4個月協助完成拆遷任務10萬平方米820戶，極大地推動了舊城改造，確保了12個片區的項目開工建設，開工總建筑面積達37萬平方米。目前部分小區仍有200余戶被拆遷戶未拆遷，拆遷協調辦將加大拆遷協調力度，盡快促其拆遷，確保5月底以前要開工的項目都能順利開工建設。一、各小區基本情況

1、恒源水岸。位于游藝西街北，由寧夏恒產建設發展公司開發，總拆遷戶188戶，2.2萬平方米，已拆除182戶2萬平方米，剩6戶1750平方米沿街二層樓和3層樓尚在調解之中。已建成3萬平方米，今年已開工3.2萬平方米。2、新世紀家園。位于鳴沙路西，由石嘴山市華遠房地產開發公司建設，共分三期工程，總拆遷戶數830戶，面積8.5萬平方米。一期完成拆遷1.5萬平方米10戶（單位1戶），已竣工2.2萬平方米。二期工程預計2006年完成，已完成拆遷戶277戶3萬平方米，還有31戶未拆，已開工15棟8萬平方米。3、錦繡園。位于綠園北側，由石嘴山市新業房地產開發公司開發。拆遷總面積1500平方米18戶。住宅平房已全部拆完，因煤炭總醫院的太平間難以拆除，無法開工。4、青山小區。位于青山北路西，裕民北路東側，由石嘴山市申達房地產開發公司開發。總拆遷戶512戶約5萬平方米，工程分兩期實施，一期工程2006年計劃建成，一期拆遷戶320戶，已拆除314戶3.5萬平方米，尚有6戶擬進行強制拆遷，目前已開工22棟約6.6萬平方米。二期目前已拆遷90戶。5、中心商貿區。由石嘴山市大禹房地產開發公司建設，總拆遷面積2800平方米，已拆除住宅31戶2324平方米，剩寧夏煤炭基建公司19套476平方米商業房未拆。開工2.5萬平方米。6、禹新小區。由大禹房地產開發公司開發從2001年開始拆遷改造，總拆遷戶307戶，已完成拆遷306戶，其中2006年完成23戶0.3萬平方米，建成房屋2.6萬平方米。剩1戶未拆，今年開工1.7萬平方米。7、紅柱子東改造區。由寧夏大隆房地產開發公司建設從2002年開始改造，總拆遷戶383戶，已完成拆遷344戶，其中2006年完成13戶0.2萬平方米，已建成商業房3.5萬平方米，住房2.2萬平方米，剩39戶住房未拆。8、浪潮酒店擴建項目。總拆遷戶21戶，已達成拆遷補償協議18戶0.15萬平方米，剩2戶商戶和1戶住戶未達成拆遷補償協議。9、鑫源小區。位于永康北路東、游藝西街南側，由石嘴山市鑫嘉元房地產開發有限公司建設，總拆遷戶40戶，完成30戶0.4萬平方米，剩10戶住宅房未拆，已開工1萬平方米。10、永康花園。位于永康南路東側，由石嘴山市宏順房地產開發公司開發，總拆遷戶195戶，3.2萬平方米，已完成拆遷139戶2.2萬平方米，二期工程計劃建設3.5萬平方米2006年完工，剩余20戶未拆，影響工程開工。11、友誼小區。位于前進北路東。由宏順房地產開發公司建設。總拆遷170戶，1.6萬平方米；已拆除119戶1.0萬平方米，剩51戶未拆，其中影響今年開工的15戶，目前已開工6萬平方米。12、綠城雅居。位于解放東街北側。由石嘴山市華遠房地產開發公司建設，總拆遷292戶2.3萬平方米，一期工程預計2006年完工，已完成拆遷180戶1.5萬平方米，尚有1戶未拆遷，已開工3萬平方米。13、萬盛二期。由石嘴山市眾鑫誠房地產開發公司開發。總拆遷戶195戶2.2萬平方米，已完成拆遷177戶1.8萬平方米，已建成2萬平方米，剩18戶住戶未拆遷，2006年開工2萬多平方14、太西遷居工程三區。由寧夏太西房地產開發公司建設。總拆遷戶21戶1.2萬平方米，已完成拆遷20戶1.1萬平方米，剩1戶未拆遷，已開工1.5萬平方米。15、青山小區(南片)兩棟綜合樓。恒產公司和新業公司各建一棟，已完成拆遷53戶，0.4萬平方米，開工面積1.5萬平方米。二、存在問題

1、拆遷協調辦成立后，大部分開發企業拆遷工作人員配備數量不足，素質不高；沒有擺正與拆遷協調辦的關系，對拆遷協調辦過于依賴。2、開發企業的拆遷安臵方案缺乏人性化，存在不合理現象，安臵房的戶型、面積、樓層等讓被拆遷人無法選擇。3、開發企業拆遷工作人員與被拆遷人溝通不夠，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬橫等問題還沒有徹底解決。4、個別開發企業存在拆遷協議和回遷安臵情況不公開、不公平現象。5、個別開發企業消極對待拆遷，特別是對不影響施工的被拆遷戶不認真協商，存在故意壓低補償標準、故意刁難被拆遷戶等現象。6、個別企業拆遷、建設進展緩慢，周期長，像大隆房地產開發公司紅柱子街拆遷從2002年開始到現在長達五年，現在還有近四十戶未簽訂協議，許多2003年簽訂協議的被拆遷戶，現在還未返遷。三、進一步做好拆遷工作的措施

1、嚴格統一拆遷補償安臵標準，堅持公正、公開、公平的原則