7房地產管理法規

本章提要介紹了房地產法規的相關基本概念和我國房地產法律制度的演變與完善及其管理體制，重點闡述了房地產綜合開發管理、城市房屋拆遷管理、住宅建設與物業管理、房地產權屬登記管理和房地產交易市場管理等方面的主要內容。本章內容7.1

房地產法規概述7.2

房地產綜合開發管理7.3

城市房屋拆遷管理7.4住宅建設與物業管理7.5

房地產權屬登記管理7.6房地產交易市場管理7.1房地產法規概述房產：在法律上明確了權屬關系的房屋財產地產：在一定土地所有制下作為財產的土地房地產：房屋財產和土地財產的總稱。房地產業：指從事房地產開發、經營、管理和服務的產業，包括土地開發、房屋建設、維修、管理，土地使用權的出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押，以及由此而形成的房地產市場。7.1.1基本概念

房地產法規是指由房地產法律、法規、規章規定的，用于調整和指導人們從事房地產開發、經營、管理和服務的行為規范準則。

狹義的房地產法，僅指1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，于1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》。

廣義的房地產法，除此之外，還包括所有調整房地產關系的法律規范的總和，即由不同層次的調整房地產關系所組成的法律規范的有機結合體。第一階段（1949～1955年）為立法初期第二階段（1956～1965年）為穩定發展時期第三階段（1966～1977年）為停滯時期第四階段（1978年～現在）為蓬勃發展時期7.1.2房地產法律制度的歷史沿革

《房地產管理法》第6條第1款規定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。”按照國務院批準的建設部“三定”方案，房地產業的行業管理由建設部負責。7.1.3房地產管理體制7.1.3.1國務院主管部門

《房地產管理法》第6條第2款規定：“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。”

《房地產管理法》第62條規定：“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書。”7.1.3.2地方人民政府主管部門

7.2房地產綜合開發管理

房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上，按照使用性質和要求對土地投入人力、物力和財力，在其上建設建筑物和構筑物的一種生產性活動。

房地產建設全過程包括從規劃設計、征地拆遷、施工準備、建筑施工、竣工驗收、交付使用，到出售、出租、經營管理等生產和管理環節。7.2.1基本含義

房地產綜合開發是指根據城市總體規劃要求，對一定區域內的土地征用、房屋建筑、配套工程及基礎設施進行科學地組織，全面規劃，分期施工，統一建設，并在竣工驗收之后，做好經營銷售、綜合服務等事項，以取得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

《房地產管理法》第2條規定：“本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施房屋建設的行為。”

開發內容，包括開發區的勘測、規劃、設計、征地、拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等工程建設。有條件的地方，還可以包括住宅、生產服務設施、公用建筑、通用廠房等等。

房地產綜合開發的本質特點是“統一”和“配套”。7.2.2房地產綜合開發的內容與特點

房地產綜合開發計劃是國家對房地產綜合開發進行宏觀調控和管理的主要手段。即要根據國家和地方現有經濟實力、投資環境，確定合理的發展速度、水平和規模，使房地產綜合開發與國民經濟協調發展。

2003年8月，國務院印發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》7.2.3房地產綜合開發管理7.2.3.1房地產綜合開發計劃管理

1998年7月20日國務院頒布第248號令，發布《城市房地產開發經營管理條例》，其中第十條規定：“確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。”7.2.3.2房地產綜合開發項目的管理

房地產項目立項，應遵循以下原則：

(1)必須嚴格執行城市規劃。

(2)必須堅持經濟、文化和環境效益相統一的原則。

(3)必須實行全面規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。根據法律法規的規定，房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準，符合建設工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定，應對其開發建設的房地產項目的質量承擔責任。

房地產綜合開發的資金來源主要有預算內投資、房地產綜合開發單位的自有資金、預收購房人的購房款、利用外資、各種形式的集資和銀行貸款。

《城市房地產開發經營管理條例》第13條規定：“房地產開發項目應建立項目資本金制度，資本金與項目總投資比例不得低于20%。”7.2.3.3房地產綜合開發的資金管理

《房地產管理法》規定，設立房地產開發企業實行申請設立注冊登記制度。建設部于2000年3月29日頒布第77號令，發布《房地產開發企業資質管理規定》。7.2.3.4房地產綜合開發公司資質管理

7.3城市房屋拆遷管理

城市房屋拆遷是根據城市規劃和專項工程建設需要以及當地政府的用地文件，拆除和遷移建設用地范圍內的原有房屋及其附屬物，并由拆遷單位和個人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的建設活動。7.3.1房屋拆遷管理概述7.3.1.1房屋拆遷的概念

1991年3月國務院頒布了《城市房屋拆遷管理條例》，2001年6月13日，國務院頒布第305號令，發布新的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)。

《拆遷條例》規定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個方面。一是地域范圍，主要是指城市規劃區內的國有土地。二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其附屬物。三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。7.3.1.2房屋拆遷適用范圍

《拆遷條例》第5條規定：“國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門對本行政區域內的房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。”

《拆遷條例》第6條規定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。”7.3.1.3房屋拆遷管理體制及許可證制度1.自行拆遷是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。2.委托拆遷

是指拆遷人將房屋拆遷的補償和安置工作委托給被委托人進行。《拆遷條例》規定被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位。7.3.1.4房屋拆遷的形式發生拆遷糾紛，由房屋拆遷行政管理部門對拆遷糾紛進行行政裁定。城市規劃法規定，任何單位和個人必須服從城市人民政府的動遷決定。《拆遷條例》規定了拆遷糾紛的行政裁定和行政強制執行。7.3.1.5拆遷糾紛的裁定和執行

1.拆遷補償的概念

所謂拆遷補償是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經濟損失，根據法律、法規的有關規定給予被拆遷人的一定的經濟賠償。7.3.2房屋拆遷補償7.3.2.1拆遷補償的對象和范圍2.拆遷補償的對象

拆遷補償的對象是產權人或稱為所有人。《拆遷條例》規定的所有人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代管人，即私房的產權人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權代理人。另一種是國家授權的國家房屋及其附屬物的管理人，即房地產管理局。3.拆遷補償的范圍

拆遷補償的范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準期限的臨時建筑應給予適當補償。1.產權調換

所謂產權調換是指拆遷人用易地或者再建設的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應房屋的產權。2.貨幣補償所謂貨幣補償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失。7.3.2.2拆遷補償的形式3.產權調換與貨幣補償相結合

產權調換與貨幣補償相結合的拆遷補償是指拆遷人對被拆遷人部分采取產權調換部分采取作價補償。1.對公益性事業房屋及其附屬物的拆遷補償2.對非公益事業房屋及其附屬物拆遷補償3.對租賃房屋的拆遷補償4.對有產權糾紛房屋的拆遷補償5.對設有抵押權房屋的拆遷補償7.3.2.3拆遷補償的具體規定

拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所作的用房安排處置。

被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業執照或者正式辦公的機關、團體、企業、事業單位。

《拆遷條例》規定，拆遷人對使用人進行拆遷安置是拆遷人的法定義務，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權利。7.3.3拆遷安置7.3.3.1拆遷安置的含義與對象

拆遷安置的對象分為兩種：一是指公民；二是指法人。拆遷人對房屋使用人的安置，可以實行臨時安置和長期安置。臨時安置是指在一次安置有困難時，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費的一種安置辦法。長期安置包括易地安置和原地長期安置從拆遷實踐看，拆遷安置的地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于實施城市規劃和舊區改建的原則確定。具體有兩種情況：一種是原地安置，一種是異地安置。7.3.3.2拆遷安置的地點

《拆遷條例》規定，拆遷安置的標準是以被拆除房屋的面積作為計算依據。拆遷安置根據被拆除房屋是住宅還是非住宅和區位地段不同，在安置面積上有一定程度的區別。

2003年12月，建設部下發了《城市房屋拆遷估價指導意見》，這是規范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益的新的規范性文件，該《意見》將于2004年1月1日起施行。7.3.3.3拆遷安置的標準

拆遷安置補助費是指拆遷人向被拆遷人支付的因被拆遷人遷移他處居住時的費用。遷安置補助費包括三種：(1)搬家補助費；(2)臨時安置補助費；(3)損失補助費。7.3.3.4拆遷安置補助費7.4住宅建設與物業管理為了加強對住宅建造的管理，鼓勵城鎮個人建造住宅，防止住宅建造中的違法行為，1983年5月25日原城鄉建設環境保護部發布了《城鎮個人建造住宅管理辦法》（以下簡稱《建造住宅管理辦法》），該辦法規定了以下管理制度。7.4.1住宅建設7.4.1.1個人住宅建造的管理制度1.適用范圍和調整對象

《建造住宅管理辦法》適用范圍是直轄市、市、鎮和未設鎮建制的工礦區；

調整對象是在城鎮有正式戶口、住房確有困難的居民和職工，對于夫妻有一方在農村的，一般不得申請在城鎮建造住宅。

2.個人建造住宅的形式

(1)自籌自建。

(2)民建公助。

(3)互助互建。3.個人建造住宅程序

(1)住宅建造人應當持所在單位或所在地居民委員會開具的證明，向房屋所在地房地產行政主管部門提出申請，經審核批準后，發給準予建造住宅的批準文件。

(2)住宅建造人向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。

(3)向土地管理部門申請辦理建設用地手續（4）向城市規劃行政主管部門申請辦理建設工程規劃許可證。（5）向建設行政主管部門申請辦理開工手續。（6）工程施工。（7）竣工驗收。（8）辦理房屋所有權登記手續。

1992年２月國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局發布了《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》（以下簡稱《住宅合作社管理辦法》）。7.4.1.2合作建設住宅的管理制度

1.住宅合作社的定義及其任務

《住宅合作社管理辦法》規定：“住宅合作社，是指經市（縣）人民政府房地產行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以營利為目的的公益性合作經濟組織，具有法人資格。”住宅合作社的主要任務是：“發展社員，組織本社社員合作建造住宅；負責社內房屋的管理、維修和服務；培育社員互助合作意識；向當地人民政府有關部門反映社員的意見和要求；興辦為社員居住生活服務的其他事業。”2.住宅合作社的主管部門和內部管理機構

《住宅合作社管理辦法》規定：“國務院建設行政主管部門主管全國城鎮住宅合作社的管理工作；省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內城鎮住宅合作社的管理工作；縣級以上城市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內住宅合作社的管理工作。”3.住宅合作社的形式

(1)由當地人民政府的有關機構，組織本行政區域內城鎮居民參加的社會型住宅合作社

(2)由本系統或本單位組織所屬職工參加的系統或單位的職工住宅合作社

(3)當地人民政府房地產行政主管部門批準的其他類型的住宅合作社4.住宅合作社的設立、變更和終止

組建住宅合作社需經組建單位的上級主管部門同意，成立籌建機構，由籌建機構向縣級以上（含縣級）人民政府房地產行政主管部門提出書面申請。住宅合作社的合并、分立和終止，需經社員大會或社員代表大會討論決定，并經住宅合作社原組建單位同意后，報縣級以上人民政府房地產行政主管部門批準。5.合作住宅的建設

合作住宅的建設計劃由縣級以上城市人民政府房地產行政主管部門根據合作社集資情況和當地人民政府、社員所在單位給予的優惠和資助情況制定。合作住宅的建設可以由住宅合作社自行建設，也可以委托其他單位建設。合作住宅建成后，由住宅合作社自行驗收或由當地人民政府房地產行政主管部門組織驗收6.合作住宅的管理與維修住宅合作社管理委員會應當根據國家和地方有關房地產管理的政策法規，制定社內合作住宅的管理和維修辦法，并負責組織實施。合作住宅應當以社員自住為目的。合作住宅的維修養護，可以由合作社與社員簽訂協議，也可以由合作社承擔維修養護責任，由社員承擔費用。7.合作住宅的產權形式

(1)合作社所有的合作住宅。

(2)社員個人所有的合作住宅。

(3)住宅合作社與社員個人共同所有的合作住宅。

1991年11月，國務院頒發了《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》（國發［1991］30號文件），決定在全國推行住房制度改革。1.城鎮住房制度改革的基本內容

(1)改革住房建設投資體制

(2)改革住房建設、分配、維修、管理體制

(3)改革住房分配體制7.4.1.3城鎮住房制度改革（4）建立雙軌制的住房供應體系（5）建立住房公積金制度（6）建立政策性商業性并存的住房信貸體系，發展住房金融和住房保險（7）建立規模化的房地產交易市場，規范交易行為，發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產業和相關產業的發展。2.住房公積金的使用原則和支取條件根據《住房公積金管理條例》規定，住房公積金作為周轉資金，主要用于以下幾個方面：

(1)職工個人購買、建造、大修理自住住房抵押貸款；

(2)經濟適用房建設貸款；

(3)單位購買、建造住房貸款。

公積金必須堅持有償使用、貸款運行、按期償還的原則，確保安全并注重社會效益。住房公積金作為個人住房基金，在下列情況下可以支取：①職工離、退休時，可以支取公積金；②職工調離本市、出國定居，可以支取公積金；③職工完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系的，可以支取公積金；④職工購買住房，自建住房，翻修大修私房的；⑤償還購房貸款本息的；⑥房租超出家庭工資收入規定比例的；⑦職工死亡，職工的繼承人、受遺贈人也可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。3.個人住房公積金貸款

凡按規定繳有住房公積金的職工，為購建自住住房，具備一定購房能力和還款能力均有資格申請公積金貸款。貸款額度和貸款期限由各地人民政府規定。

2003年8月，國務院發出《關于促進房地產市場持續健康發展》的通知中明確規定，公積金貸款要簡化手續，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。4.有償分配公有住房的主要形式新分配公有住房（包括單位新建、購買或騰空的公有住房），應根據本單位職工的經濟承受能力，首先鼓勵職工按照當地省、市公有住房出售管理的有關規定，以標準價或成本價購買住房；職工購買有困難或不宜向職工出售的住房，可以出租。5.經濟實用房建設的優惠政策

(1)用地方面，采用行政劃撥方式，安排經濟適用住房建設用地，以降低建房成本。

(2)稅費方面，小區建設免繳固定資產投資方向調節稅、營業稅和市政基礎、教育、人防、商業網點等配套費用，減交耕地占用稅、土地管理費、征地代辦費等。

(3)資金方面，給予政策性貸款支持。

(4)計劃方面，單獨下達經濟實用住房建設計劃，不被其他建設項目擠占。

（5）規劃方面，優先安排用地，優先安排選點、規劃、設計，并盡力在規劃布局上提高住宅小區容積率。（6）價格方面，實行政府定價，剔除價格構成中的不合理因素，適應中低收入者的承受能力。6.深化城鎮住房制度改革

(1)要轉換住房的經營機制，實現“兩金分離”與“兩權分離”

(2)要轉換住房的分配體制

(3)把住房建設投資由國家、單位統包的體制轉變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制

建設部已頒布了《城市新建小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理收費暫行辦法》、《物業管理合同示范文本》等規范性文件。

2003年6月8日國務院頒布第379號令，發布《物業管理條例》，進一步加快這一朝陽產業的發展。7.4.2物業管理1.物業管理的概念

物業是指正在使用的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設備、配套設施和相關場地。

根據《物業管理條例》，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，按照有關法律、法規，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，運用商業經營手段和現代管理技術手段，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，提供高效、優質和經濟的綜合性服務活動。7.4.2.1物業管理的概念與意義2.物業管理的意義物業管理是房地產開發、經營、管理中的新領域，是隨著經濟的增長和人民生活水平的日益提高，社會發展的新要求，是房地產業售后服務社會化的必然趨勢，是城市小區管理的重要基礎內容。一個城市的物業管理社會化、現代化水平，在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市現代化管理水平。1.物業管理特性一般認為，物業管理具有四大特性：服務性、經營性、配套性及規范性。所謂服務性，是指物業管理的核心是服務，為住戶服務，為社會服務，為企業服務。物業管理存在著一種契約關系，即業主和管理公司之間的合同關系。7.4.2.2物業管理特性和內容2.物業管理內容物業管理既包括日常管理，如一般的樓宇清掃、設施保養等服務，也包括物業的經營、租賃及其衍生行業的服務。

1.業主的權利和義務

2.業主大會

3.業主委員會7.4.2.3業主、業主大會及業主委員會

從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。物業管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后，方可開業從事物業管理工作。根據《城市新建住宅小區管理辦法》規定，物業管理公司在從事物業管理活動中，享有一定權利和應當履行一定義務。7.4.2.4物業管理企業在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，可由建設單位選聘物業管理企業進行物業管理。建設單位應該與物業管理企業簽訂書面的前期物業管理合同，前期物業管理合同可以約定期限。建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的共同義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。7.4.2.5前期物業管理

1.物業管理合同

(1)管理服務事項和服務質量；

(2)雙方的權利義務；

(3)管理服務收費標準和方式；

(4)專項維修資金的管理與使用；

(5)合同期限；

(6)違約責任；

(7)雙方的其他約定。7.4.2.6物業服務合同及收費標準2.物業管理服務項目及收費規定

2003年11月建設部首次公布了《物業服務收費管理辦法》，對物業收費方式、物業成本計算標準等做出了新的規定。物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。3.合同管理與監督物業管理企業不履行物業管理合同或管理不善，造成物業管理范圍內居住、使用環境狀況惡化，按約定承擔相應責任，并由房地產行政管理部門給予警告，責令限期整改、降低資質等級或吊銷資質等級證書。7.5房地產權屬登記管理

《城市房地產權屬登記管理辦法》第4條規定：“國家實行房屋所有權登記發證制度。”根據《城市房地產權屬登記管理辦法》，房屋權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。7.5.1房地產權屬登記的概念與意義7.5.1.1房地產權屬登記概念有利于消除長期以來房地產權屬不清的現象。實行房地產權屬登記管理制度有利于保護房地產權利人的合法權益，這是建立房地產權屬登記制度的直接目的。7.5.1.2房地產權屬登記的意義

國務院建設行政主管部門負責全國房屋權屬登記管理工作。

《房地產管理法》第62條規定，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作，可以制作頒發統一的房地產權證書，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。7.5.2權屬登記發證制度7.5.2.1權屬登記發證機關(1)受理登記申請；(2)權屬審核；(3)公告；(4)核準登記，頒發房屋權屬登記證書。7.5.2.2土地使用權、房屋所有權登記的程序按《城市房地產權屬登記管理辦法》的規定，房屋所有權登記應當按照權屬單元，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及具體的權屬界限部分為基本單元進行登記。房屋的權屬登記可分為總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記等幾種形式。7.5.2.3房地產權屬登記申請1.總登記

總登記是指縣級以上的地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。2.初始登記

《城市房地產權屬登記管理辦法》第16條規定：“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。”“集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當自事實發生之日起30日內向登記機關提交用地證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。”3.轉移登記

《城市房地產權屬登記管理辦法》第17條規定：“因房屋買賣、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。”“申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。”4.變更登記

權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請變更登記：

(1)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的；

(2)房屋面積發生增加或減少的；

(3)房屋翻建的；

(4)法律、法規規定的其他情形。5.他項權屬登記

設定房屋的抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。申請房屋他項權利登記，權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利合同書以及相關的證明文件。6.注銷登記

因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。申請注銷登記，權利人應當提交原房屋權屬證書、他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。7.代為登記、暫緩登記和不登記代為登記是指依法由房地產行政管理部門代管的房屋和無人主張權利的房屋在進行房地產權屬登記時，直接由登記機關依法直接代為登記。代為登記的房屋，不頒發房屋權屬證書。

為了加強對商品房屋所有權登記工作的管理，建設部于1992年４月發布了《關于加強商品房屋產權產籍登記管理的通知》，1994年11月15日發布《城市商品房預售管理辦法》，2001年重新進行修訂。7.5.2.4商品房屋登記房地產權屬的審查和確認是權屬登記的基礎和核心，只有產權審查清楚，才能準確地確認產權的歸屬，保證政府部門核發的所有權證具有充分的法律效力。產權的審查一般應當經過初審、復審和審批三個階段。7.5.2.5房地產權屬的審查和確認為了加強城市房地產權屬檔案管理，保障房地產權利人的合法權益，有效保護和利用城市房地產權屬檔案，建設部先后頒發《城市房屋產權產籍管理辦法》和《城市房地產權屬檔案管理辦法》。

《城市房地產權屬檔案管理辦法》規定：“國務院建設行政主管部門負責全國城市房地產權屬檔案管理工作。”7.5.3房地產產籍管理

產籍是指城市房屋的產權檔案、地籍圖紙以及賬冊、表卡及其他反映產權現狀和歷史情況的資料。產籍主要是由圖、檔、卡、冊組成。它是通過圖形、文字記載、原始證據等，記錄反映產權狀況、房屋及其使用國有土地的情況。

圖，即房地產地籍平面圖。檔，即房地產檔案。卡，即房地產卡片。冊，即房地產登記簿冊。7.5.3.1房地產產籍的內容

產籍資料是記錄和反映房地產產權情況，記錄房屋及其使用土地情況的基礎資料，是用以確定房地產產權，發展房地產產業，進行城市建設和管理的依據，所以對產權資料必須有嚴格的質量要求。

(1)準確。

(2)完整。

(3)新鮮。

7.5.3.2產籍管理的質量要求7.6房地產交易市場管理1.房地產市場的含義

從狹義上說，房地產市場是房地產交換的場所；從廣義上而言，房地產市場是房地產交換關系，即房地產流通全部過程的總和。7.6.1房地產市場管理概述7.6.1.1基本含義2.房地產交易的含義

狹義的房地產交易僅僅是指當事人之間進行房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃的活動。廣義的房地產交易是指當事人之間在進行房地產轉讓、抵押、租賃等行為時，所發生的各種關系的總和，它除了包括房地產轉讓、抵押、租賃等交易行為之外，還包括與房地產交易行為有著密切關系的房地產價格及體系、房地產交易的中介服務等。3.房地產交易的特點

(1)社會主義房地產交易是建立在社會主義公有制基礎之上的，是人與人之間新型的社會主義關系，是勞動者之間互相協作的關系。

(2)社會主義的房地產交易是為了合理使用城市房屋和土地，真正起到調劑余缺的作用，滿足人民日益增長的改善居住條件的要求，并實現房地產生產和消費的良性循環。

(3)社會主義的房地產交易是受到一定限制的1.一級市場具有國家壟斷經營性質。房地產呈縱向流通，這是由于國家以土地所有人的身份，把土地的使用權投入市場運行，即由國家實行“五統一”的集中管理，表現為政府與經營者、使用者之間的交易行為，反映的是資源價格或所有權價格，價格與價值分離的概率大，基本上由政府根據國民的整體利益，確定其價格和交易行為方式。7.6.1.2房地產市場結構模式2.二級市場具有經營性質。房地產呈橫向流通，即由經營向使用消費平行轉移，表現為經營與消費者之間的交易行為，反映的是以開發經營價值為基礎的企業價格，是擴大供給條件下的市場行為。如房地產開發公司建成的商品房的出售就是二級市場行為。3.三級市場具有消費性質。房地產呈橫向流通，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調劑需求條件下的市場行為。如私房主出租、出售自己的私有房屋就是三級市場行為。

房地產市場管理原則是指在管理房地產市場活動過程中觀察和處理問題所要遵循和掌握的標準。主要是：

(1)促進發展的原則。

(2)統一協調的原則。

(3)統一領導和分級管理的原則。

(4)管理與經營分離的原則。7.6.1.3房地產市場管理原則國務院建設行政主管部門即建設部，是全國房地產市場的歸口管理部門，履行管理全國房地產市場的職能；縣級以上地方人民政府房地產行政管理部門負責本行政區域內房地產市場管理工作。7.6.2房地產交易制度

7.6.2.1房地產價格評估制度

《房地產管理法》第33條規定：“國家實行房地產價格評估制度。”“房地產價格評估，應遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”實行房地產價格評估制度，目的是為進行各類經濟活動的民事主體，提供一個公平、合理的價格標準，同時也為國家征收稅費劃定基數。

《房地產管理法》第34條規定：“國家實行房地產成交價格申報制度。”“房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價格，不得瞞報或做不實申報。”這一制度要求房地產交易的當事人或其代理人在買賣、交換房地產時，應當向房屋所在地的房地產管理部門如實申報成交價。7.6.2.2房地產成交價格申請制度

《房地產管理法》第58條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產估價執業人員經過房地產估價師資格考試合格，由注冊管理部門審定注冊，取得資格證書后方可專門從事房地產經濟價值評估，并將其結果用價格來表示。”現行有效的法規是建設部1998年8月頒發的并于2001年對其修改的《房地產估價師注冊管理辦法》。7.6.2.3房地產估價師注冊制度

1988年８月，建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯合發布了《關于加強房地產交易市場管理的通知》，1996年1月，建設部發布《城市房地產中介服務管理規定》，并于2001年8月重新進行修訂，這對于維護房地產交易市場管理秩序，發揮市場機制的功能，保護合法的交易活動起了積極、規范的作用。7.6.3房地產交易活動管理

房地產中介服務機構是指為從事房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的機構，包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構。

房地產交易所的功能作用主要是：

(1)為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等各種服務。

(2)開展房地產價值、價格評估。7.6.3.1建立房地產中介機構

(3)提供房地產的法律、政策咨詢，接受有關房地產交易和經營管理的委托代理業務。

(4)對房地產經營交易進行指導和監督，調控市場價格，查處違法行為。

(5)辦理房地產交易登記、簽證及權屬轉移手續。從事房地產經營的單位，必須按照國家有關規定，由所在地縣級以上房地產行政主管部門按審批權限進行資質審查，經工商行政管理機關登記，核發營業執照后，方可開業經營。對無照經營活動，應堅決予以取締。對在房地產經營、市場交易中從事倒買倒賣、非法牟利、私下交易、隱瞞價格、偷漏稅費、擅自擴大收費范圍和收費標準，以附加條件索取額外收入等非法活動的單位和個人，由房地產主管部門、物價管理部門、工商行政管理機關分別依法查處，情節嚴重的，交司法機關處理。7.6.3.2對經營單位的管理進行房地產交易的單位和個人，必須持有關證件到當地房地產管理機關登記、鑒證、評估、立契過戶手續，按規定交納稅費。同時，接受工商行政管理機關的監督管理。有關房地產交易市場的管理部門，可在交易所內設立集中的辦事機構，以方便交易，加強監督管理。未取得完全產權的房屋，不得進入房地產交易市場。單位和個人租用的房地產，不得私自轉租轉讓。承租人如需利用承租的房地產與第三方進行合資經營、聯營或提供給第三方使用，應事先征得出租人同意，重新簽訂租賃合同協議。。7.6.3.3交易活動的管理1.房屋租賃的含義是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。7.6.4房地產交易方式7.6.4.1房屋租賃2.房屋租賃的特征

(1)出租房屋的人必須是房屋的所有權人。

(2)房屋租賃不轉移出租房屋的所有權。

(3)承租人向出租人支付租金。

(4)房屋租賃有效期屆滿，承租人必須把該房屋返還給出租人。3.房屋租賃合同

《房地產管理法》規定，房屋租賃當事人之間應當簽訂書面租賃合同，并向房屋所在地房地產管理部門登記備案。房屋租賃合同必須明確雙方當事人各自的權利和義務，也為了房地產管理部門便于管理，租賃合同應當載明下列主要條款：①租賃房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積等；②租賃期限；③租賃用途；④租賃價格；⑤修繕責任；⑥出租人與承租人其他權利和義務；⑦違約責任等。1.房屋買賣概念

即房產出賣人把自己所有的房產轉移給房產買受人所有，而房產買受人將一定的房產價款交給房產出賣人。7.6.4.2房屋買賣與商品房預售2.房屋買賣的特點

房屋是不動產。在商品流通中不是以實物的形式在買賣雙方流動，而是在房產所有權證上的產權人的不斷更替。所以房產買賣是取得或喪失所有權的重要依據，是房產分配和再分配的重要形式。3.不同所有制形式的房屋買賣

(1)國有房產的買賣。

(2)集體所有房產的買賣。

(3)私有房產的買賣。4.房產買賣管理

(1)房屋買賣雙方達成協議時，必須訂立具有約束力的合同（契約），共同遵守。

(2)訂立合同必須符合國家法律、法令和政策規定，同時還要接受政府監督管理。

(3)合同簽訂后，應按有關規定辦理所有權轉移登記，繳納契稅，領取房產所有證，嚴禁非法私下成交。5.商品房預售

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的行為。

(1)預售條件

(2)預售合同的備案

(3)商品房預售款的使用

(4)法律關于商品房預售后再行轉讓的規定1.房地產抵押的含義

房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。債權人稱抵押權人，房地產所有者稱為抵押人。7.6.4.3房地產抵押2.房地產抵押的法律特征

(1)房地產抵押具有從屬性，其抵押權從屬于債權。

(2)房地產抵押是以不動產即房地產為標的作抵押的。

(3)房地產抵押權人享有從抵押房地產的價款中優先受償的權利。

(4)房地產抵押具有物上追及力。3.抵押物的條件

《房地產管理法》第47條規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。”由此可見，只要依法取得了房屋所有權和土地使用權，房地產即可一同抵押。4.禁止抵押的房地產

(1)權屬有爭議的房地產；

(2)用于教育、醫療、市政等公用福利事業的房地產；

(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

(6)依法不得抵押的其他房地產。5.房地產抵押登記

《城市房地產抵押管理辦法》第30條規定：房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記兒童慢性咳嗽與處理1急性咳嗽，時間短于4周單擊此處添加文本具體內容2亞急性咳嗽，時間介于4－8周單擊此處添加文本具體內容3慢性咳嗽，時間超過8周單擊此處添加文本具體內容一.定義CONTENTSONE1二.咳嗽感受器與部位三種感受器

RARlike（快速適應性感受器，機械刺激為主）

Nociceptive（傷害感受器，化學刺激為主）

Polymodal（咳嗽感受器，機械刺激與酸）有髓神經纖維口咽部、喉、支氣管樹、外耳道與鼓膜A

神經纖維C神經纖維C類神經纖維感受器(VR1)無髓神經纖維通過釋放神經多肽，刺激RARs主要位于支氣管Opioidreceptor阿片受體,有μ、κ、δ和σ亞型麻醉鎮痛劑通過某些肽類物質(如β-內啡肽)及μ阿片受體抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受體,參與了芬太尼誘發嗆咳過程慢性咳嗽經常（16~62%）同時由一種以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年齡慢性咳嗽最常見的三種原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一癥狀大多數慢性咳嗽能明確病因，使治療有效率達84~98%三.慢性咳嗽的常見病因上呼吸道咳嗽綜合癥(UACS)

慢性鼻竇炎慢性鼻炎，包括過敏性鼻炎增殖體肥大吸入綜合癥

胃食道反流病(GERD)

會厭功能障礙支氣管源性疾病哮喘綜合征病毒感染后咳嗽心因性疾病兒童慢性咳嗽(胸片正常)的常見原因常見的支氣管源性疾病是兒童慢性咳嗽的第一大原因支氣管哮喘咳嗽變異性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸細胞性支氣管炎(NAEB)<一>哮喘綜合征有慢性氣道炎癥，氣道高反應，肺功能異常有咳嗽及喘息發作，以夜間和清晨為重有特應性家族史對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥及支氣管擴張藥有效1.支氣管哮喘有慢性氣道炎癥，氣道高反應，肺功能大多正常；中央氣道慢性炎癥和支氣管反應增高平滑肌收縮刺激肌梭內咳嗽感受器以咳嗽為主，偶爾有喘息發作以夜間和清晨為重對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥，支氣管擴張藥有效2.咳嗽變異性哮喘又稱過敏性咳嗽有慢性氣道炎癥，痰液嗜酸細胞>2.5~5%無氣道高反應和肺功能異常僅有咳嗽，無喘息發作對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥有效；支氣管擴張藥無效3.嗜酸細胞性支氣管炎激素敏感性咳嗽常用的相關檢查支氣管舒張試驗支氣管激發試驗3％NaCl霧化吸入誘導咳嗽痰液咳出或吸出處理后計數嗜酸細胞數痰液嗜酸細胞>2.5~5%誘導痰嗜酸細胞計數RSV毛細支氣管炎與慢性咳嗽有密切關系RSV導致支氣管結構或功能的持續損害RSV改變神經敏感閾值，咳嗽感受器閾值降低RSV誘導RSV-IgE形成，ECP增高RSV誘發咳嗽(哮喘、肺發育不全、氣道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜間及清晨咳嗽為主，可伴有喘息發作多持續3－8周，但對于早產兒、小于3個月的嬰兒及伴有基礎疾病的患兒持續時間較長部分伴有特異體質的患兒，對糖皮質激素及白三烯拮抗藥物治療有效是兒童慢性咳嗽常見原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物導致鼻咽喉部神經敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽綜合癥

慢性鼻炎過敏性鼻炎常年性非過敏性鼻炎血管運動性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻竇炎增殖體肥大引起UACS的原因有：臨床表現喉部發癢、疼痛，咳粘液性痰及清嗓動作有咽后壁分泌物流動感咽后壁可見粘液樣分泌物咽部粘膜呈鵝卵石改變(結節狀淋巴濾泡)一代抗組胺藥物/鼻減充藥物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流氣管食管瘺吞咽協調障礙<四>吸入綜合癥胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入氣管或支氣管肺多見于小齡幼兒，表現為喂水或奶時的嗆咳部分見于神經肌肉受損或發育異常的患兒上呼吸道感染后會加重癥狀進食稠厚流質或鼻飼能明顯改善癥狀吞咽協調障礙1.室內環境空氣污染污穢或刺激性有害氣體；氣媒性過敏原2.在集體環境中生活

幼兒園和小學<五>慢性或反復呼吸道感染3.支氣管肺功能結構異常氣道堵塞

支氣管異物、支氣管淋巴結壓迫、異位血管.氣道結構異常原發性纖毛運動障礙慢性氣道炎癥麻疹肺炎后,先天性心臟病肺功能異常早產兒、支氣管發育不良胸部平片或CT：明確肺部病變鼻腔鏡：明確鼻炎及鼻竇炎鼻竇平片或CT：明確鼻竇炎吞鋇、同位素、食道下端pH測定：明確胃食道返流支氣管擴張或激發試驗：明確哮喘或病毒感染后咳嗽誘導痰液試驗：明確嗜酸細胞支氣管炎纖支鏡檢查：明確異物超聲心動圖檢查：心臟情況四.常用輔助診斷措施ONE1常見慢性咳嗽的處理方法過敏性鼻炎：鼻用糖皮質激素抗組胺藥-減充劑/抗組胺藥避免過敏原/刺激物血管運動性鼻炎：鼻用嗅化異丙托品感染后鼻炎：第一代抗組胺藥-減充劑鼻用嗅化異丙托品慢性鼻竇炎：抗生素+抗組胺藥-減充劑

上呼吸道咳嗽綜合癥治療原則避免接觸過敏原;

阻斷或減輕炎癥反應和分泌物的產生;

治療感染;

糾正結構異常

診斷為UACS誘發咳嗽的患者,如果第一代抗組胺藥物和(或)減充血劑(A/D)的經驗性治療沒有效果,下一步應進行鼻竇的影像學檢查吸入皮質醇，減輕氣道炎癥和氣道反應性白三烯受體拮抗劑，

受體激動劑，治療夜間陣發性咳嗽一般不用祛痰藥、中樞性止咳藥和抗生素咳嗽變異性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮質激素及白三烯拮抗藥物有效對支氣管擴張藥物無效嗜酸細胞性支氣管炎避免反復呼吸道感染

受體激動劑或溴化異丙托品緩解咳嗽必要時可吸入糖皮質激素一般在1歲后逐漸好轉

感染后氣道高反應性加強喂養指導稠厚食品鼻飼喂養吞咽協調障礙1.針對性抗病原治療2.治療局部慢性病灶3.調節機體免疫狀態4.加強營養與鍛煉

慢性遷移性感染重視病史與體檢，包括耳鼻咽喉和消化系統疾病。根據病史與體檢結果選擇有關檢查，由簡單到復雜。先檢查常見病，后少見病。診斷和治療兩者應同步或順序進行。如前者條件不具備時，根據臨床特征進行診斷性治療，并根據治療反應確定咳嗽病因，治療無效時再選擇有關檢查。慢性咳嗽的病因診斷原則

1．病史和查體，通過病史詢問縮小診斷范圍

2．常規X線胸片檢查

3．胸片有明顯病變者,可根據病變的形態、性質選擇進一步檢查。

4．胸片無明顯病變者，如被動吸煙、環境刺激物，則脫離刺激物的接觸，觀察4周。咳嗽仍未緩解或無上述誘發因素，則進入下一步診斷程序。

慢性咳嗽病因診斷流程具體步驟：5．肺通氣功能+支氣管激發試驗，診斷和鑒別哮喘通氣功能正常、激發試驗陰性，進行誘導痰檢查

6．懷疑呼吸道過敏者，可行變應原皮試、血清IgE

和咳嗽敏感性檢測。7．存在鼻后滴流或頻繁清喉時，可先按UACS治療，聯合使用第一代H1受體阻斷劑和鼻減充血劑。對變應性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮質激素。治療1～2周癥狀無改善者，可攝鼻竇CT或鼻咽鏡

8．對于飲水或喂奶嗆咳者，可考慮改用稠厚食品，必要時進行短期鼻飼喂養。

9．上述檢查仍未確診，或試驗治療仍繼續咳嗽者，應考慮進行高分辨率CT和纖支鏡以及心臟超聲檢查，除外支氣管擴張癥、支氣管內膜結核及左心功能不全等疾病。

10．反復發作的慢性咳嗽患者，夜間不咳，較敏感，如上述各項檢查和針對性治療均無效時，應除外心因性咳嗽。

注意點：

1．經相應治療后咳嗽緩解，病因診斷方能確立。

2．部分患者可同時存在多種病因。如果患者治療后，咳嗽癥狀部分緩解，應考慮是否同時合并其它病因謝謝第三節分析文體特征和表現手法2大考點書法大家啟功自傳賞析中學生，副教授。博不精，專不透。名雖揚，實不夠。高不成，低不就。癱偏‘左’，派曾‘右’。面微圓，皮欠厚。妻已亡，并無后。喪猶新，病照舊。六十六，非不壽。八寶山，漸相湊。計平生，謚曰陋。身與名，一起臭。【賞析】寓幽默于“三字經”，名利淡薄，人生灑脫，真乃大師心態。1.實用類文本都有其鮮明的文體特征，傳記的文體特征體現為作品的真實性和生動性。傳記的表現手法主要有以下幾個方面：人物表現的手法、結構技巧、語言藝術和修辭手法。2.在實際考查中，對傳記中段落作用、細節描寫、人物陪襯以及環境描寫設題較多，對于材料的選擇與組織也常有涉及。3.考生復習時要善于借鑒小說和散文的知識和經驗，同時抓住傳記的主旨、構思以及語言特征來解答問題。傳記的文體特點是真實性和文學性。其中，真實性是傳記的第一特征，寫作時不允許任意虛構。但傳記不同于一般的枯燥的歷史記錄，它具有文學性，它通過作者的選擇、剪輯、組接，傾注了愛憎的情感；它需要用藝術的手法加以表現，以達到傳神的目的。考點一分析文體特征從哪些方面分析傳記的文體特征？一、選材方面1.人物的時代性和代表性。傳記里的人物都是某時代某領域較

突出的人物。2.選材的真實性和典型性。傳記的材料比較翔實，作者從傳主

的繁雜經歷中選取典型的事例，來表現傳主的人格特點，有

較強的說服力。3.傳記的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能構建]二、組材方面1.從時序角度思考。通過抓時間詞語，可以迅速理清文章脈絡，

把握人物的生活經歷及思想演變過程。2.從詳略方面思考。組材是與主題密切相關的。對中心有用的，

與主題特別密切的材料，是主要內容，則需濃墨重彩地渲染，

要詳細寫；與主題關系不很密切的材料，是次要內容，則輕

描淡寫，甚至一筆帶過。三、句段作用和標題效果類別作用或效果開頭段內容：開篇點題，渲染氣氛，奠定基調，表明情感。結構：總領下文，統攝全篇；與下文某處文字呼應，為下文做鋪墊或埋下伏筆；與結尾呼應。中間段內容：如果比較短，它的作用一般是總結上文，照應下文；如果比較長，它的作用一般是擴展思路，豐富內涵，具體展示，深化主題。結構：過渡，承上啟下，為下文埋下伏筆、鋪墊蓄勢。結尾段內容：點明中心，深化主題，畫龍點睛，升華感情、卒章顯志，啟發思考。結構：照應開頭；呼應前文；使結構首尾圓合。標題①突出了敘述評議的對象。②設置懸念，激發讀者的閱讀興趣。③表現了傳主的精神或品質。④點明了主旨，表達了作者的情感。⑤運用修辭，使文章內涵豐富，意蘊深刻，增加了文章的厚度與深度。四、語言特色角度分析鑒賞傳記的類別自傳采用第一人稱，語言或幽默調侃或自然親切；他傳采用第三人稱，語言或樸實自然或文采斐然。語意和句式句子中的關鍵詞所包含的情感、態度等，整句與散句、推測與肯定、議論與抒情、祈使與反問等特殊句式，往往有著不同一般的表現力。這些都是分析語言的切入點。修辭的角度修辭一般是用來加強語言的表現力的。抓住修辭特點，就能從語言的表達效果上加以體味。語言風格含蓄與明快、文雅與通俗、生動與樸實、富麗與素淡、簡潔與繁復等。1.(2015·新課標全國卷Ⅰ)閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學即練]朱東潤自傳1896年我出生在江蘇泰興一個失業店員的家庭，早年生活艱苦，所受的教育也存在著一定的波折。21歲我到梧州擔任廣西第二中學的外語教師，23歲調任南通師范學校教師。1929年4月間，我到武漢大學擔任外語講師，從此我就成為大學教師。那時武漢大學的文學院長是聞一多教授，他看到中文系的教師實在太復雜，總想來一些變動。用近年的說法，這叫作摻沙子。我的命運是作為沙子而到中文系開課的。大約是1939年吧，一所內遷的大學的中文系在學年開始，出現了傳記研究這一個課，其下注明本年開韓柳文。傳記文學也好，韓柳文學也不妨，但是怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？在當時的大學里，出現的怪事不少，可是這一項多少和我的興趣有關，這就決定了我對于傳記文學獻身的意圖。《四庫全書總目》有傳記類，指出《晏子春秋》為傳之祖，《孔子三朝記》為記之祖，這是三百年前的看法，現在用不上了。有人說《史記》《漢書》為傳記之祖，這個也用不上。《史》《漢》有互見法，對于一個人的評價，常常需要通讀全書多卷，才能得其大略。可是在傳記文學里，一個傳主只有一本書，必須在這本書里把對他的評價全部交代。是不是古人所作的傳、行狀、神道碑這一類的作品對于近代傳記文學的寫作有什么幫助呢？也不盡然。古代文人的這類作品，主要是對于死者的歌頌，對于近代傳記文學是沒有什么用處的。這些作品，畢竟不是傳記文學。除了史家和文人的作品以外，是不是還有值得提出的呢？有的，這便是所謂別傳。別傳的名稱，可能不是作者的自稱而是后人認為有別于正史，因此稱為“別傳”。有些簡單一些，也可稱為傳敘。這類作品寫得都很生動，沒有那些阿諛奉承之辭，而且是信筆直書，對于傳主的錯誤和缺陷，都是全部奉陳。是不是可以從國外吸收傳記文學的寫作方法呢？當然可以，而且有此必要。但是不能沒有一個抉擇。羅馬時代的勃路塔克是最好的了，但是他的時代和我們相去太遠，而且他的那部大作，所著重的是相互比較而很少對于傳主的刻畫，因此我們只能看到一個大略而看不到入情入理的細致的分析。英國的《約翰遜博士傳》是傳記文學中的不朽名作，英國人把它推重到極高的地位。這部書的細致是到了一個登峰造極的地位，但是的確也難免有些瑣碎。而且由于約翰遜并不處于當時的政治中心，其人也并不能代表英國的一般人物，所以這部作品不是我們必須模仿的范本。是不是我國已經翻譯過來的《維多利亞女王傳》可以作為范本呢？應當說是可以，由于作者著墨無多，處處顯得“頰上三毫”的風神。可是中國文人相傳的做法，正是走的一樣的道路，所以無論近代人怎么推崇這部作品，總還不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。國內外的作品讀過一些，也讀過法國評論家莫洛亞的傳記文學理論，是不是對于傳記文學就算有些認識呢？不算，在自己沒有動手創作之前，就不能算是認識。這時是1940年左右，中國正在艱苦抗戰，我只身獨處，住在四川樂山的郊區，每周得進城到學校上課，生活也很艱苦。家鄉已經陷落了，妻室兒女，一家八口，正在死亡線上掙扎。我決心把研讀的各種傳記作為范本，自己也寫出一本來。我寫誰呢？我考慮了好久，最后決定寫明代的張居正。第一，因為他能把一個充滿內憂外患的國家拯救出來，為垂亡的明王朝延長了七十年的壽命。第二，因為他不顧個人的安危和世人的唾罵，終于完成歷史賦予他的使命。他不是沒有缺點的，但是無論他有多大的缺點，他是唯一能夠拯救那個時代的人物。(有刪改)【相關鏈接】①自傳和傳人，本是性質類似的著述，除了因為作者立場的不同，因而有必要的區別以外，原來沒有很大的差異。但是在西洋文學里，常會發生分類的麻煩。我們則傳敘二字連用指明同類的文學。同時因為古代的用法，傳人曰傳，自敘曰敘，這種分別的觀念，是一種原有的觀念，所以傳敘文學，包括敘、傳在內，絲毫不感覺牽強。(朱東潤《關于傳敘文學的幾個名詞》)②朱先生確是有儒家風度的學者，一身正氣，因此他所選擇的傳主對象，差不多都是關心國計民生的有為之士。他強調關切現實，拯救危亡，尊崇氣節與品格。這都是可以理解的。(傅璇琮《理性的思索和情感的傾注——讀朱東潤先生史傳文學隨想》)★作為帶有學術性質的自傳，本文有什么特點？請簡要回答。答：________________________________________________解析本題考查分析文本的文體基本特征和語言特色。解答時，要在閱讀的基礎上，了解文章的文體特征、內容的側重點、內容表達的特征。本文作為一篇帶有學術性質的自傳，突出特點之一就是偏重學術經歷，介紹了自己的傳記文學觀及其形成過程。文章的開頭與結尾，將自己的生平與學術結合起來，尤其是為張居正寫傳原因的解說，結合當時的社會背景和自己家庭的情況，更是呈現出學術背后的家國情懷。在行文方面，語言平易自然，穿插“怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？”“我寫誰呢？”等口語，語言平白如話，就像面對面閑談一樣。答案①偏重學術經歷，主要寫自己的傳記文學觀及其形成過程；②寫生平與寫學術二者交融，呈現學術背后的家國情懷；③行文平易自然，穿插使用口語，就像和老朋友閑談一樣。1.一般和具體結合我們在對文本的一般性特征進行分析的同時，也應該注意到富有個性的“具體”的特征。[思維建模]分析文體特征2要領2.注意效果解讀

分析文體特征時，不能僅僅停留在辨別認知的層面上，而必須懂得去對它們做“效果”分析。對“效果”的分析不外乎從這樣的兩個方面去考慮：一是從表達者的表達這個方面去考慮，看他采用這樣的方式會給他的表達帶來怎樣的好處；二是從閱讀者這個方面考慮，看他這樣做可以對讀者的閱讀產生什么樣的積極的效果。分析傳記的文體特征?咀嚼經典高考題目提升審題答題技能高考曾經這樣考品答案，悟技巧，不丟分1.(2014·遼寧卷)本文第一自然段有何作用？請簡要分析。(6分)(《侯仁之：城市的知音》)①交代侯仁之選擇歷史專業的原因；②寫出了侯仁之對國家民族命運的關注，使傳主形象更加豐滿；③體現了傳記的真實性；④為下文介紹侯仁之的學術研究及成就做鋪墊。(答出1點給1分，2點給3分，3點給5分，4點給6分)2.(2013·福建卷)文章已有“《夢里京華》”一例，為何還要例舉“委曲求全”？請簡要分析。(4分)(《那一種遙遠的幽默》)①增強說服力，進一步突出王文顯劇作別有一番幽默，肯定他喜劇創作的能力和影響。②引出下文對王文顯任代理校長時行事風格的敘寫，形成對比，以突出王文顯治校的持重務實，一絲不茍。(每點2分，意思對即可。)3.(2012·新課標全國卷)12(1)選項E：本文擷取謝希德人生的若干片斷，描寫她熱愛祖國、獻身科學、關愛親人的事跡，表現了一位杰出女性的偉大人格。(√)(《謝希德的誠與真》)本選項考查對文體特征的理解，涉及文章的選材、文本的主要內容與主題等內容。(正確選項，3分)因傳記是記載人物生平或事跡的一類記敘文體，它的表達技巧比較接近于小說和散文，可以說文學類文本的表現手法都與傳記相通。由于傳記的文體特征，需要格外注意其他人物對傳主的映襯、細節描寫、引用和議論等方面。考點二分析表現手法3題型(一)敘述1.順敘的作用(效果)：思路清晰，結構條理。2.倒敘的作用(效果)[知能構建](1)能增強文章的生動性，使文章產生懸念，更能引人入勝。(2)強調作用，這一段主要寫了……放到開頭強調了傳主的……(與傳主精神、品質等的關系)。(3)表達了作者對傳主怎樣的情感(與作者情感的關系)。(4)深化了主旨(與主旨的關系)。(5)使文章結構富于變化，避免了敘述的平淡和結構的單調。3.插敘的作用(效果)(1)內容上：①(如果是引述他人的話，或是傳主自己的話、書信等)突出了傳記的真實性，使文章內容更充實。②深化了文章主題。③使人物形象更加鮮明。④(如果是引述他人的話等就屬于側面描寫)側面烘托了傳主的……⑤(如果插敘的語段拿傳主和其他人對比)通過對比，襯托出了傳主的……(2)結構上：①避免了結構的平鋪直敘，使行文起伏多變，使結構更加緊湊集中。②對……做了必要的鋪墊照應，補充說明。(二)描寫(主要是細節描寫)1.描寫的三種作用(1)讓傳主形象更全面完整，更立體化。傳主形象是由多個側面組成的，只表現其偉大的一面，而不展現其普通的一面，人物就不能立體化。

(2)讓人物真實可信。要把人物寫好，就要寫其普通的一面，因為讀者是普通的公民，他愿意接受偉人身上普通的一面。這樣的人物會讓讀者覺得真實親切，易于接受。(3)符合讀者心理需要。對于大人物諸如政治家、藝術家、影視明星等，讀者已經從媒體中了解了一些他們在本行業內的成就、事跡。對于傳記作品，讀者更渴望了解一些花絮。因此，一些細節正能解決這一問題。2.兩種答題方式(1)如果是寫人物的細節，可以這樣：①思維趨向：寫人物的細節＝細節內容＋獨特形象＋表現主題＋讀者心理。②答題方式：通過描寫……細節，……刻畫出一個……形象，突出……(主題思想)，給讀者……感受。(2)如果是場面細節，可以這樣：①思維趨向：場面細節＝細節內容＋讀者感受＋表現主題。②答題方式：通過對……的描寫，傳神地寫出在場人……的心情，烘托了……的現場氣氛，使讀者仿佛置身于現場之中，產生身臨其境之感。真實性和感染力都很強。真實地反映了……表達了……的情感傾向。(三)議論的作用1.內容上：對主題表達起畫龍點睛的作用。評論性文字既是對

事實的闡釋，也是作者自我態度的呈現。2.結構上：①用在開頭，起統領全文、點明中心、引出下文的

作用，并能使文章的主題思想得到鮮明的表達；②用在文章

的結尾，一般是為了加深對所寫人物的認識，深化文章的主

題思想，凸顯所寫人物的品格意義，起畫龍點睛的作用；③用在文章的中間，起承上啟下的作用，使事與事之間緊密

地連接起來，使文章結構顯得嚴謹。1.從側面表現傳主通過寫與傳主相關的人、事、物，從側面表現傳主的道德性格、特點、品性等。可以使傳記具有更為真實感人的力量，可以塑造豐滿的傳主形象，突出傳主的精神面貌，起到增強作品歷史深度和情感力度的作用，增強文章的真實性和可讀性。2.內容和情節的需要不交代其他相關的人、事、物，內容情節就不完整，就無法更好地表現傳主。只有把傳主放到一定的環境中，他的行為、性格才顯現其合理性。這樣寫可以更好地體現作者的寫作意圖，豐富文章內容，增強文章內涵，增強文章文化底蘊等。3.由點及面，深化主題作者要揭示某種社會道理或者一個大的群體，比如整個民族的某種品質，光憑傳主一個人無法全面地展現，就必須拓展，傳主再加上其他的人、事、物，點面結合，就可以更全面、更深刻地表現主題。4.增強表達效果增強文章的文學色彩；讓人產生豐富的想象，發人深省，耐人尋味；等等。直接引用大量原始材料，可以更好地突出人物的特點，揭示人物的精神面貌，對人物作出客觀公正的評價。在傳記中，引用主要包括以下幾個方面：引用內容引用效果直接引用可以增加作品真實性，更好地突出人物的特點，揭示人物的精神面貌，對人物做出客觀公正的評價。引用詩詞可以從側面烘托和豐富傳主的思想精神，使傳記顯現出一種古樸文雅的風格。引用故事可以增強文章的趣味性，使文章更具有可讀性。引用傳主在書信、日記中的表白以及傳主的話可以印證作者的觀點，也可以使傳記具有更為真實感人的力量。引用他人的話使文章對人物的評述更加全面客觀、真實可信，也能從側面烘托傳主的形象。閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學即練]朱啟鈐：“被抹掉的奠基人”林天宏①2006年6月13日下午，一場大雨過后，正陽門箭樓被帶著水霧的腳手架包裹得嚴嚴實實。北京舊城中軸線上的這座標志性建筑，正經歷著新中國成立后規模最大的一次修繕。②由正陽門箭樓北望，長安街車水馬龍，它與城樓左右兩側的南北長街、南北池街，一同構成了北京舊城東西、南北走向的交通要道。③我問同行的一個記者：“你知道改造北京舊城，使其具有現代城市雛形的第一人是誰？”“梁思成？”她答道。④這個答案是錯誤的，卻并不讓人意外。隨著北京舊城改造不斷進入媒體視野，梁思成等一批建筑學家已被大眾熟知。但少有人知曉的是，從1915年起，北京已開始有計劃地進行市政工程建設，正陽門箭樓、東西長安街、南北長街與南北池街，都是在時任內務部總長朱啟鈐的主持之下改造與打通的。⑤同樣少有人知曉的是，1925年，25歲的美國賓夕法尼亞大學留學生梁思成，收到父親梁啟超從國內寄來北宋匠人李誡撰寫的《營造法式》一書，興趣大增，由此走上中國古代建筑研究之路。1930年，梁思成加入中國營造學社，在那里撰寫了《中國建筑史》，成為建筑學一代宗師。而《營造法式》一書的發現者與中國營造學社的創始人，正是朱啟鈐。⑥“朱啟鈐是中國古建筑研究工作的開拓者與奠基人，沒有他，就不可能在上個世紀30年代出現像梁思成這樣的建筑學領軍人物，我們讀到《中國建筑史》的年份，還