置信廣場寫字樓營銷推廣方案第一部分寫字樓市場分析第二部分置信寫字樓營銷價值第三部分項目認知第四部分項目營銷計劃第五部分項目營銷策略目錄Codeofthisreport

|

2第一部分寫字樓市場分析?總體來看，目前溫州的寫字樓主要集中在三大板塊，即市中心區板塊、車站大道板塊與新城板塊?但目前高檔的寫字樓并不多，已經投入使用的有發展大廈、高聯大廈與中通大廈，財富中心與華盟商務廣場，?在建的有世貿大廈、萬康商務中心，恒隆商務廣場。?這幾個個純寫字樓項目中，高聯大廈與中通大廈只租不售，其余均分割出售。整體市場分析溫州的寫字樓市場發展相對緩慢。?溫州小型生產企業多，特別是輕工企業比例較大，但這些企業以往基本上采取前店后廠模式，對寫字樓的需求不大；而同樣占很大比例的小型服務公司由于資金實力等方面的限制，辦公場所往往選擇租金低廉的民宅。?另一方面，也與溫州人的品牌意識有關，溫州人雖然善于創業，可品牌意識卻不是很強。投資者對寫字樓的投資熱情不如住宅。?溫州寫字樓項目的升值空間小、回報率低。寫字樓的價格漲幅無法與住宅相比，升值空間有限。結合溫州近幾年來的行情來看，漲幅過于平穩，遠遠不及住宅。?由于受經濟外圍環境等多重因素的影響，租賃市場表現疲軟，租金回報低，這也是使得眾多投資者放棄投資寫字樓的原因之一。?寫字樓首付比例和按揭利率高，也直接影響投資客戶投資寫字樓。目前針對寫字樓按揭貸款，購買一手寫字樓，首付比例為4成以上，而且利率比目前的基準利率要高出一個百分點；購買二手寫字樓，首付比例則要求達到5成以上，另外需要貸款部分則按照商業貸款利率來執行。寫字樓項目現狀分析（一）車站大道區塊典型項目：財富中心、華盟財富廣場，萬泰商務中心（在建即將交付）、恒隆商務廣場（在建即將交付）。區塊寫字樓特點：◆產權性質：純寫字相對其他區域要多；◆單位面積：純寫字樓的面積基本上在90-1100平方米不等，華盟廣場120平方米左右的小戶型，市場反映良好，溫州的企業對于小面積的辦公樓需求較大。◆銷售價格：視物業所處地段、建設年限不同，價格相差大。◆租賃價格：純寫字樓：40-80元/㎡·月◆出租情況：純寫字樓出租率達到85％以上，財富中心等交付的寫字樓98%以上的出租率。◆入駐公司：廣告、通訊、IT科技、保險、廣告、外貿、房地產、律師事務所、各類辦事處等。◆主要問題：車位嚴重不足；商務配套設施缺乏；物業管理相對初級，不規范。項目名稱華盟商務廣場地理位置火車站正對面開發商浙江華豐地產開發有限公司規劃設計單位溫州建筑設計院施工單位溫州中城建筑集團公司工程進度交付使用物業類型純寫字樓物業形態單棟高層周邊配套完善，酒店、賓館、學校、醫院、商場、車站等一應俱全交通狀況非常便捷，公交路線十余條項目定位高檔純寫字樓建筑風格現代風格占地面積7408(平方米)建筑面積83912㎡容積率11.30%得房率62%左右單層面積

2080-1500㎡不等（由下至上逐漸變小）單位面積122-320平方米產權形式分割出售物業管理盛怡物業管理公司車位情況310多個，不賣， 設于地下1、2層裝修情況毛坯華盟商務廣場概況面積設置建筑面積（㎡）銷售價格（元元//㎡）01套型：284.32㎡當前二手市場轉讓價：18000-20000元/㎡02、03、08套型：136.33㎡05套型：122.67㎡06套型：174.69-106.17㎡07套型：266.73-149.97㎡09套型：320.65㎡10套型：257.11㎡目標客戶購房者購買用途偏好以私營企業主為主以投資居多，少部分自用自用：朝向較好，面積較大的；投資：低層、小面積、低總價細部材料運用大堂用材：大理石花崗巖；外立面：玻璃幕墻與干掛花崗巖；門窗：鋁合金軟硬件設置中央空調、10部奧的斯電梯、4個同步翻譯會議室、15米高大堂，面積為480多平米、1500㎡空中茶吧（挑高18米）、屋頂停機場項目評價優勢：該寫字樓屬于溫州市少量的純寫字樓項目之一，項目規劃建設好，建筑用材優，品質高，銷售較好，有以下幾個方面：一、離市中心近，且正對面正是火車站，帶來的大量人流、商流；二、是周邊日常生活配套設施齊全；三、民宅禁商使溫州市寫字樓缺稀，使其大量的投資商關注。四、本項目即將交付也對市場上高檔寫字樓形成一定沖擊，目前出租價格在40-50/㎡·月以上，由于出租價格相對較低，目前出租率良好。劣勢：車位太少，物業管理相對不規范。項目名稱世貿中心地理位置大南路5號開發商溫州世貿市房地產開發有限公司；溫州市特福隆房地產開發有限公司規劃設計單位美國R.T.K.L國際建筑設計有限公司與上海現代建筑設計集團項目定位集商業、辦公、賓館、觀光、娛樂、餐飲、會議等功能為一體的綜合性商貿大廈；5A寫 字樓物業類型綜合型寫字樓物業形態高層占地面積32146平方米建筑面積250397㎡周邊配套完善,銀行、超市、學校、商場、 酒店、賓館俱全交通狀況便捷容積率5.72得房率65%單層面積8-9F：3050㎡；10F：2098㎡；11-51F：1829㎡單位面積457.25㎡產權形式分割出售總套數164套車位情況地下2層，大概2000個左右裝修情況毛坯層高3.7米價格（元/ ㎡）03年銷售均價：1.2萬元/㎡；目前二手市場掛牌價格月35000元/㎡左右目標客戶，以投資為主，少部分自住；大型的外資企業和大型外地企業為主細部材料運用門窗采用玻璃木墻、外墻采用花崗巖、塊材塑料地面、瓶頂采用礦棉板吊頂軟硬件設置商場、賓館、觀光電梯、娛樂中心、餐飲中心、中央空調、四層避難層、直升機飛機坪項目評價項目所處地段絕對中心，周邊配套一應俱全，又是浙江第一高樓大廈，影響力大（二）市中心區區塊

1、主要寫字樓（包括部分商住）典型項目國貿中心、國信大廈、世貿中心（在建即將交付）等。在建的世貿中心大廈為綜合型高檔寫字樓。項目名稱財富中心地理位置車站大道于錦繡路交叉口開發商溫州巨龍房地產開發有限公司規劃設計單位深圳市建筑設計研究總院物業類型純寫字樓物業形態高層周邊配套商場、超市、銀行交通狀況便捷項目定位生態型5A寫字樓物業管理由房開組建物管公司占地面積9703平方米建筑面積58483㎡容積率4.16得房率68%單層面積約2100㎡單位面積95-661㎡產權形式分割出售總套數110套車位情況294個裝修情況毛坯主力分割面積95、180、380、390、661價格（元/㎡）當前二手市場轉讓主力價格：2.7-3萬元/㎡目標客戶主要為溫州本地的私營企業，購買自用辦公為主；外地公司進駐較少；投資客戶占的比重較少，這說明溫州的寫字樓投資市場還有待開發。細部材料運用VRV中央空調（分層分單元自由開啟、自由溫控）軟硬件設置中央空調、9米挑高酒店式商務大堂、8臺進口原裝電梯、同聲翻譯會議室、5組超10米挑空休閑空間、大型空中花園項目評價（1）地段好，交通便捷；（2）設置標準高，局部用材較好。財富中心概況項目名稱萬康聯邦中心地理位置溫州車站大道與錦繡路交叉口，時代廣場東側開發商溫州萬康房地產開發有限公司物業管理獅城怡安(上海)物業管理有限公司物業類型集商務休閑、辦公自動化、樓宇智能 化為一體的純寫字樓物業形態小高層占地面積8000多平方米建筑面積36000多平方米項目定位5A寫字樓，3E寫字樓價格（元/㎡）目前在售僅剩兩套，價格為23800元/㎡周邊配套銀行、餐飲、學校、商場、酒店、賓 館俱全交通狀況便捷產權形式分割出售裝修情況毛坯單層面積1800㎡單位面積190-1800㎡，主力350㎡目標客戶資金實力雄厚投資者為主，本地私營企業為主細部材料運用LOW-E玻璃幕墻，中空有色玻璃、斷熱鋁合金，實現低輻射，外墻保護層采用厚地磚或墨綠色花崗巖飾帶，隔離層干鋪淺氈，防水層采用三元乙丙防水卷材，設置VRV分體式空調系統。軟硬件設置VIP首腦電梯、零等待電梯、精裝修大堂、24小時水環熱泵空調系統項目評價長達百米的現代風格板樓保證了所有單位南北通透、戶戶朝陽、所有單位采光面寬均大于進深。率先引入“國際3E標準”，加上智能辦公理念，正成為溫州時代廣場新商圈內的金融商務地標建筑（三）新城區塊1、主要寫字樓（包括部分商住）典型項目：發展大廈、中通大廈、晚報大廈等。其中大部分為純寫字樓。區塊寫字樓特點：◆總體來看，新城的純寫字樓比例最大。◆單位面積：多樣化，從40㎡至1000多㎡皆有，能滿足各類客戶的需求。◆銷售價格：部分寫字樓（如中通大廈、數碼大廈、晚報大廈）只租不售。◆租賃價格：相對高檔寫字樓（如發展大廈、中通大廈），60-80元/㎡·月◆出租情況：良好，總體出租率在95%以上。◆入駐公司：以外貿、IT科技、廣告、房產、家裝、設計、保險、服裝企業為主。◆主要問題：車位緊缺。項目名稱發展大廈地理位置新城大道開發商溫州大自然房開聯系電目類型純寫字樓物業形態高層項目定位高檔寫字樓交通狀況便捷，公交線路二十余條總建筑面積25000㎡單層面積1800㎡單位面積40-900㎡，主力為200㎡二手價格18000-20000元/㎡租金情況60-80元/㎡·月車位情況地下停車場及大廈外圍配置車位，不 足裝修情況簡裝出租率100%入駐公司以外貿公司、銀行、房地產公司為主，如中瑞財團，太平人壽、民生銀行等。軟硬件設置寫字樓層高大約3.7米，裝修之后的層高約為2.6米左右，層高偏低。中央空調系統為傳統的冷水機系統。共3部三菱電梯，上下班時非常擁擠，停車位約60個。物業管理溫州怡嘉物業管理公司發展大廈項目名稱中通大廈地理位置溫州新城大道311號開發商浙江中通置業投資有限公司項目類型純寫字樓物業形態高層（21層）項目定位商業核心旗幟，引領城市地標建筑風格融合歐洲古典建筑與現代簡明快捷的建筑風格租金情況70-80元/㎡左右物業費5元/㎡·月單層面積1100平方米單位面積96-213平方米產權形式只租不售物業管理中通物業管理公司車位情況緊缺，地下雙層及大廈外圍配置車位裝修情況簡裝出租率100%入駐公司以外貿、裝飾企業居多面積配比建筑面積（㎡）間數（間）175.0514179.441496.0514179.4414213.3714

細部材料運用大堂采用高檔花崗巖鋪飾，配以豪華吊頂及輝煌燈池，壁掛式液晶電視、智能觸摸屏、自動攝像來訪登記系統、大廈指示屏等先進配置；外墻采用干掛花崗巖及玻璃幕墻。軟硬件設置豪華大堂、國際會議中心、國際商務俱樂部、商務餐廳、奧的斯進口電梯物業評價入住公司對物業比較滿意中通大廈寫字樓市場調研總論及思考?從寫字樓市場形象來看，溫州寫字樓市場發展相對緩慢，辦公物業兩級分化，一方面是小型企業與初創型企業因成本因素需求低價小面積寫字樓。另一方面當前溫州大企業集團和實力型成長企業，處于快速擴張階段，需求市中心優勢地段高檔寫字樓大面積物業作為企業總部辦公場所，以適應發展需要并彰顯企業形象。?從寫字樓硬件配置和軟性服務來看，目前市場上各大寫字樓的硬件配置普遍偏低，部分寫字樓產品相對較高，但是其軟性服務方面仍有所缺欠，如物業管理等。?從寫字樓需求客戶來看，除了小型服務型企業占據了寫字樓需求客戶絕大部分以外，當前中高檔寫字樓市場反映較熱烈，多為實力派企業進駐，注重物業的品質與管理，租金承受能力較高。?從寫字樓租售情況來看，溫州小型生產企業多，特別是輕工企業比例較大，對寫字樓的需求不大，由于資金實力等方面的限制，辦公場所往往選擇租金低廉的民宅，同時溫州寫字樓項目的升值空間小、回報率低，寫字樓的價格漲幅無法與住宅相比，升值空間有限，投資者對寫字樓的投資熱情不如住宅。市場總結大量企業將總部集中于城市中心高端寫字樓形成“總部基地”，溫州“總部樓”經濟已初露鋒芒。思考本項目寫字樓市場出路無論是從市場情況還是項目自身產品來看，本項目是溫州頂級寫字樓已成定論本項目商務總部領地的打造與項目自身要求是不謀而合的，雖然存在寫字樓的價格與住宅價格“倒掛”的不合理的市場現狀，卻也正反映了溫州甲級寫字樓仍有上升空間，物以稀為貴是市場鐵律，這也讓未來溫州中心區域頂級寫字樓的升值更充滿了想象空間。房企紛爭群雄逐鹿得寫字樓者，得天下！市場視野巨大的真實潛力市場需求溫州本土企業等領頭羊都在走向商業、走向寫字樓市場趨勢但我們不容忽視：溫州市場寫字樓銷售難，市場競爭激烈，大量的高端商務辦公用房逐漸入市，進一步導致市場競爭白熱化。且本項目價格高、意向客戶少，對寫字樓銷售，形成一定的去化壓力。市場壓力對于我們而言，2015年要銷售140套寫字樓和部分住宅。關鍵在于：1、強調項目區位、綜合體優勢，以商業配套落地拉升項目潛力，帶動寫字樓和住宅銷售。2、構建項目價值體系，強化甲級寫字樓產品的硬件指標優勢，準確傳遞并打

動客戶。3、拓寬客戶渠道——線上主推網絡，先下深挖渠道。4、價格，合適的價格策略是促成銷售的關鍵因素，利用差價、折扣、回報率、低首付等價格策略促進銷售。Codeofthisreport

|

2第二部分置信寫字樓營銷價值置信寫字樓營銷關鍵詞一：客戶資源價值營銷價值置信十二年的房地產開發經歷積累了大量高端住宅/商業/洋房/別墅/酒店/企業老總等高端客戶資源客服中心可啟動和調用客戶資源庫置信寫字樓營銷關鍵詞二：銷售組織價值（真誠、氣場、價值支撐價格）（營造稀缺氛圍，快速熟知客戶）一級談判（再次詢問，確定客戶是否具備簽約條件）二級談判三級談判置業顧問初步接待經理二次把關老總談判總監及總經理級別人員直接銷售嚴格實行三級談判，確保成交營銷價值置信寫字樓營銷關鍵詞三：圈層營銷價值利用一個點撬動一個行業圈層專業銷售人員，對高端客戶資源進行電開營銷手段深入商會、高端俱樂部、論壇等寫字樓準客戶活動區域老客戶維護，定期舉辦高端客戶答謝會營銷價值置信寫字樓營銷關鍵詞四：平臺資源價值營銷價值……（華僑網站）置信寫字樓營銷關鍵詞五：大客戶服務價值成立專門的寫字樓大客戶簽約服務團隊針對不同客戶制定相應簽約辦法，快速簽約營銷價值置信寫字樓營銷關鍵詞六：自媒體價值充分利用寫字樓網站、雜志、微博、微信等公眾平臺拓展寫字樓客戶資源營銷價值Codeofthisreport

|

2第三部分項目認知本項目位于溫州市區黃金地段，即錦繡路與飛霞南路交匯處，區域優勢明顯。

置信廣場項目攜手都市綜合體理念的創始者美國約翰·波特曼建筑設計事務所、全球著名的喜達屋酒店管理集團、易道規劃設計事務所等頂尖團隊打造。集威斯汀超五星涉外酒店、360度全景公館、5A甲級寫字樓等多種建筑形態于一體的溫州地標綜合體，產品優勢突出。產品梳理錦錦路白鹿洲公園馬鞍池

會昌河水上公園 飛霞南本項目經濟技術指標產品梳理項目置信廣場開發商置信房地產開發有限公司

項目位置溫州市飛霞南路與錦路路交匯處規模21萬方地上面積）酒店：40033萬m2

商業裙房建筑面積：24233m2

酒店式辦公：58918m2

住宅：26988m2。（實際可售面積27093.64㎡，物業用房193.3㎡）綠地面積9066m2綠地率25%容積率3.886停車位1200輛其中地上100輛（其中酒店50輛、辦公商業各20輛、住宅10輛）地下1130輛交付時間2015年12月31備注位于市區錦繡路與飛霞南路交叉口，傲居大南門和時代商圈主軸中央，擁攬人流、物流、資金流、信息流所帶來的豐富區域資源，極具地段升值潛力。項目規劃行政會館產品梳理置信·天璽購物中心行政會館（寫字樓）置信·天璽（住宅）購物中心（商業）主塔樓總層數52層，總層高255米，其中屋頂高度220米、構架高度35米。其中一層為酒店和辦公大堂，層高11米；二~十層為辦公樓，層高4.15米；十一層為避難層，層高4.8米；十二層~三十二層為辦公樓，層高4.15米；（二十六層設避難）三十三層為轉換層，層高6.6米；三十四層為酒店空中大堂，層高6米，設大堂酒廊和全日餐廳三十五層為酒店餐廳，層高6米，設特味餐廳和中餐廳；三十六層為避難層加行政用房，層高3.5米；三十七~五十層為普通客房，層高3.5米；五十一層為總統套房，層高3.8米；五十二層為行政酒廊，層高4.8米；屋頂設停機坪，標高在252米。住宅樓總層高49層，高189.5米，其中屋頂高179米，構架高10.5米。總建筑面積：27286.94（住宅用房：27093.64，物業用房193.3平方）其中一層為酒店式入戶大堂，層高11米。總套數：44套（包括4套躍層）1樓79.77平方夾層113.53平方2樓586.1平方3~34層、37~43層586.103平方35躍36層902.74平方44躍45層903.2平方46躍47層903.2平方48躍49層940.37平方主人梯3.5米/秒,1350公斤保姆梯2.5米/秒,1100公斤商業裙樓總層數5層，總層高26.5米，其中屋頂高度23.45米、構架高度3.05米。其中一、二層為商場，層高5.5米；三層為商場，層高4.15米；四層為酒店配套，層高4.15米，設宴會廳和會議室；五層為酒店配套，層高4.15米，設游泳池、健身房、SPA。一~三層商場面積分別為：5386m25073m25194m2四、五層酒店配套面積分別為：4770m23526m2寫字樓產品CBD核心席位：雄踞大南門商圈與時代商圈主軸中央，坐擁中心資源，起點高人一籌。獨占黃金交通要道：扼守錦繡路與飛霞路交叉口，政、經、商要點全連通，商務辦公事半功倍。生態地標：這里有白鹿洲公園、馬鞍池公園、匯昌河公園公共休息平臺、茂密的綠植、流動的水景、低密度的246米高層建筑。綜合體設計大師團隊擔綱力作：都市綜合體理念的創始者美國約翰·波特曼建筑設計事務所、全球著名的喜達屋酒店管理集團、易道規劃設計事務所等頂尖團隊打造。奢華層高：寫字樓4.15米層高，溫州罕見，極大的提高辦公舒適度。闊綽空間：精裝商務大堂，11m挑高,高端進口天然石材裝修，更顯尊貴；高效商務：12部日立高速電梯，保證上班的效率；候梯時間不超過20秒，超1200個停車位，座駕停泊無需等候無線覆蓋：打造數字化園區智慧暢達，信息互聯，可移動的信息平臺，隨時隨地可以辦公。智能硬件、禮賓服務…….位置尺寸mm（寬×長）面積㎡朝向公共接待中心900010600165.55東南01900010600165.55東南02875026750290.92西南03875017750201.97西04900010600165.55西北05900010600165.55西北06900010600165.55西北07875017750242.07北0887509000139.37東北09875017750242.07東10900010600165.55東南寫字樓戶型解析建筑面積：約2800平方乒乓球室、臺球室、VIP臺球室、游泳池6*25米、男女更衣室、沐浴房、健身房、跳操房、美容院、按摩、足浴、男女衛生間、化妝間、會議室、雪茄房、紅酒吧、酒窖、餐廳、廚房。會所解析位置尺寸mm（寬×長）面積㎡電梯廳5810305017.72玄關4200305012.81客廳10750752580.89外衛280018755.25第一套房(不含內玄關）107.82主臥室5200490025.48起居室5550520028.86陽臺555016509.16衛生間5550547530.38更衣室3400410013.94第二套房45.7臥室（未減去弧形角度1.5㎡）3885490019起居室4400320014.08陽臺370016506.1衛生間290022506.52子女房1（含衛生間）5750490028.17視聽室6200545033.8酒窖240027506.6衣帽間180027504.95景觀陽臺5500555030.52休閑陽臺（餐廳）5200555028.86餐廳（兼西廚）4650555025.8中式廚房245033008.08保姆房275021505.91設備平臺4250133556.7長走廊114501400×標準層柱子11007000.77核心筒墻體厚度500部分厚600住宅戶型解析Codeofthisreport

|

2第四部分項目營銷計劃房地產、投資類展會圈層活動交房剪裁儀式，同時舉辦大客戶入駐儀式營銷節點營銷策略配合3、構建項目投資價值體系促銷加借勢實現熱銷11、電商合作持續進行，多重渠道結合；12、中介聯動；13、價格策略，利用差價、折扣、低首付、高回報率、調價等手段做足價格策略，促進銷售；14、適當的SP、PR和暖場活動及成交喜報宣傳。項目竣工儀式項目工作進度巡展拓客/中介聯動年底購房嘉年華活動1、以商業帶動整盤銷售。（大商家入駐、大客戶簽約，商業火爆開業）6、繼續推行“老帶新”獎勵活動；7、舉辦知名企業簽約Party；8、網絡劍客炒作；9、團購活動繼續推行，看房團安排；10、溫州商會、華僑等圈層深挖；尾盤持續加推項目價值與體驗篇3月7月12月5月9月11月3月底項目圍墻開始施工5月項目落成，樓頂停機坪試用6月底商業具備進場裝修條件住宅7月交房、寫字樓8月交付推廣主題產品訴求+價格策略大商家入駐+商業開業+年底促銷營銷計劃產品訴求+價格策略2、線上主推網絡，線下深挖渠道，拓寬客戶渠道。4、整合項目資源，分批加推；5、不定期推出特價房，多重優惠組合營銷計劃（一）銷售策略以品牌+體量樹立品質和形象以區位+綜合性價比消化整層銷售+散客拼層組團推盤節奏批次推出時間推出樓層推出面積辦公1批住宅辦公2批住宅辦公3批辦公4批高中低區搭配整層銷售與拼層結合住宅串聯批次低區（2-10F）中區（11-21F）高區（22-32F）一批5F/6F/7F11F/12F/13F21F/22F二批三批四批推售組合半層整層為主，半層為輔整層（二）推盤策略營銷計劃尾盤去化每月保證有企劃和銷售動作（活動及優惠政策結合，保證營銷推廣不間斷進行，保證案場來客量，這樣不僅能保證案場火熱的銷售氛圍還能調動銷售人員的積極性），正常銷售期每月至少1次總裁簽售（三）銷售節點營銷計劃置信廣場寫字樓銷售計劃時間節點推出資源目標2015.3辦公1批XX銷售2015.4辦公1批批XX銷售2015.52015.620145.720145.82015.92015.102015.112015.12寫字樓項目2015年預計可實現銷售額XX億（四）銷售計劃營銷計劃Codeofthisreport

|

2第五部分項目營銷策略推廣媒體短信媒體報紙媒體直投夾報直投雜志網絡門戶新媒體（微博微信）高速地圖電梯廣告今日加油高鐵廣告位圈層營銷活動營銷會議營銷推介動員營銷宴會營銷總裁簽售推廣組合營銷思路推廣媒體短信媒體報紙媒體直投夾報直投雜志網絡門戶新媒體（微博微信）高速地圖電梯廣告今日加油高鐵廣告位營銷思路跨界營銷：1、置信資源庫2、與溫州新浪、房網強強聯合，拓寬客戶渠道3、汽車4s店VIP渠道4、各種會所VIP渠道5、大型商場或超市VIP渠道6、移