天元(tiān

yuán)港C區地塊項目商業業態規劃和綜合經濟測算第一頁，共97頁。目

錄一、目標商業業態及其租金承受力

1.1、目標商業業態1.2、目標商戶租金承受能力二、財務分析2.1、利用(lìyòng)市場比較法進行租金測算2.1、通過租金進行售價測算2.3、財務測算（現金流測算）三、商業業態規劃及布局四、經營管理建議五、附件1/8/20222第頁第二頁，共97頁。業態規劃(guīhuà)總體思路商務(shāngwù)休閑的主題定位商務休閑業態(yè

tài)的選擇目標商戶的市場租金本項目預計租金業態規模確定業態的合理布局平衡點1/8/20223第頁第三頁，共97頁。本項目(xiàngmù)商業物業產品的主題定位以商務、休閑(xiūxián)為主題特征的商業廣場，與區域內高檔購物場所形成配套關系，共同構建IBD商業核心1/8/20224第頁第四頁，共97頁。七大(qī

dà)主力業態具象化天元港項目商業部分精致化商務休閑空間北京高尚生活新地標特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高檔精品專賣其他中高檔精品超市高級商務會所文化藝術俱樂部個性化商務服務1/8/20225第頁第五頁，共97頁。主主力力業業態態（（0011））————特特色色高高檔檔((ggāāooddàànngg))餐餐飲飲□意意大大利利式式西西餐餐廳廳□韓韓國國風風味味餐餐廳廳□日日本本風風味味餐餐廳廳□歐歐美美((ōōuu

mměěii))風風味味餐餐廳廳□東東南南亞亞風風味味餐餐廳廳□特特色色中中餐餐廳廳————美美味味珍珍1/8/20226第頁第六頁，共97頁。主主力力業業態態((yyèè

ttààii))（（0022））————時時尚尚休休閑閑餐餐飲飲□

音音樂樂((yyīīnnyyuuèè))咖咖啡啡廳廳□

特特色色酒酒吧吧□

琉琉璃璃藝藝術術餐餐廳廳□

爵爵士士樂樂酒酒吧吧□

英英式式酒酒吧吧□

紅紅酒酒廊廊□

特特色色茶茶館館□

冰冰激激凌凌店店□

特特色色西西餅餅屋屋1/8/20227第頁第七頁，共97頁。時尚多元(duō

yuán)概念店（如：A02）高級服裝專賣店中式服飾定制店時尚家居店高級化妝品店奢侈品、珠寶、鐘表店高檔皮具店（鞋、包）—LV主力業態（03）——高檔精品(jīnɡ

pǐn)專賣1/8/20228第頁第八頁，共97頁。個人商務形象設計個人著裝顧問品牌服裝定制(dìnɡ

zhì)高端塑身美體顧問專業美容美發主力業態（04）——個性化商務(shāngwù)服務1/8/20229第頁第九頁，共97頁。現代藝術畫廊收藏俱樂部視聽俱樂部雪茄(xuějiā)俱樂部紅酒俱樂部商務女性俱樂部商務運動俱樂部主力業態(yè

tài)（05）——文化藝術俱樂部1/8/202210第頁第十頁，共97頁。主力(zhǔlì)業態（05）——文化藝術俱樂部1/8/202211第頁第十一頁，共97頁。主力(zhǔlì)業態（06）——高級商務名流會所商務休閑健身SPA游泳池商務談判及簽約服務日光浴休憩區多功能宴會廳特色化精品(jīnɡ

pǐn)酒店1/8/202212第頁第十二頁，共97頁。目標(mùbiāo)品牌——亞歷山大會所創始于臺灣的亞力山大會館至今已有21年經營歷史，擁有近20萬會員，是東南亞最大的直營連鎖健康休閑俱樂部。新天地的亞力山大占地一萬平方米，是在內地開設的首家分館。整個會館以濃郁的東南亞風格為基調，營造出精致典雅的環境，融合(rónghé)古老的中國文化，配備一流設施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服務。1/8/202213第頁第十三頁，共97頁。主力業態（06）——特色化精品(jīnɡ

pǐn)酒店體現中國傳統特色的高端商務酒店；房間數不超過15間，面積控制在1000平米；每間客房的裝修風格互不相同，個性化特色明顯(míngxiǎn)；面對國際特色酒店運營商進行招商；1/8/202214第頁第十四頁，共97頁。經營中高檔商品的中小型精品(jīnɡ

pǐn)超市主力業態(yè

tài)（07）——中高檔精品超市1/8/202215第頁第十五頁，共97頁。其他(qítā)業態高端數碼專賣店高爾夫用品專賣店高檔禮品店高檔休閑用品店其他(qítā)特色專賣店（主要分布于地下一層）1/8/202216第頁第十六頁，共97頁。1/8/202217第頁第十七頁，共97頁。1/8/202218第頁第十八頁，共97頁。1/8/202219第頁第十九頁，共97頁。建筑風格建議(jiànyì)IBD中的傳統風格商務建筑，與周邊商務寫字樓形成強烈對比滿足外籍人士對于中國建筑文化、尤其是北京建筑文化的熱衷

中式風格已經開始體現在高端住宅產品當中，本項目應積極成為(chéngwéi)第一個具有中式意象的商業建筑群落，體現北京傳統建筑的圍合風格合內在精髓；中式的建筑意象，現代的建筑元素——“外中內洋”1/8/202220第頁第二十頁，共97頁。商戶(shānɡ

hù)深度訪談之市場參考租金業態廠商位置面積租售價格元/天.平米西餐廳Friday餐廳長虹橋10004亞地里亞西餐廳朝陽使館區4506咖啡廳邦克咖啡現代城3002萬元/M2茶館聚茗軒阜成門外12013酒吧卡布其諾三里屯3009服裝店max

studio雙安20～30％流水倒扣高檔工藝品店嘉里中心15016.5百貨類新世界新世界地下1層9娛樂KTV樂圣崇文門350041/8/202221第頁第二十一頁，共97頁。各業態規劃(guīhuà)租金情況表業態面積（平方米）市場租金（元/天.平米）年總租金（元）特色高檔餐廳4000811680000時尚休閑餐飲2000107300000高檔精品專賣25001210950000個性化商務服務35001012775000藝術品位俱樂部35001012775000高級商務會所2200108030000中高檔精品超市5803635100地下精品店7010615351900總計2529079497000結論:按照市場(shìchǎng)可接受租金計算,年租金約8000萬元1/8/202222第頁第二十二頁，共97頁。目

錄一、目標商業業態及其租金承受力1.1、目標商業業態1.2、目標商戶租金承受能力二、財務分析(fēnxī)2.1、利用市場比較法進行租金測算2.1、通過租金進行售價測算2.3、財務測算（現金流測算）三、商業業態規劃及布局四、經營管理建議五、附件1/8/202223第頁第二十三頁，共97頁。商業——市場(shìchǎng)比較法進行商業租金測算

根據市場原則，我們在區域內選取四個相關項目、在區域外選取一個相關項目進行市場比較，得出本項目合理(hélǐ)的商業租金價格。一般商業項目可參照以下因素進行定價：項目區位因素：60%（包括地理位置、交通狀況、標識性等）

項目周邊環境因素：10%（包括寫字樓、居民區、酒店的數量、檔次等）

項目建筑規劃因素：10%（包括建筑形態、面積大小、內部交通規劃等）項目商圈氛圍因素：10%（有無商業氛圍、傳統商圈還是新創商圈等）1/8/202224項目整體規劃因素：10%（單第二十一四頁，建共97頁。筑還是綜合建筑、商業檔次等）第頁商業樣本(yàngběn)選取項目名稱售價均價（元/平米）租金（元/天.建筑M2

）第三置業306759好運街只租不賣8女人街小商鋪，只租不賣103.3三里屯新生活—11建外Soho24000101/8/202225第頁第二十五頁，共97頁。比較法一（第三(dì

sān)置業）修正因素地段因素環境因素商圈氛圍建筑規劃整體規劃租金元/天.M2權重60%10%10%10%10%第三置業111119本項目11.11.21.21.1則本項目商業物業的租金(zūjīn)比較價格1為：9×1×60%＋9×1.1×10%＋9×1.2×10%＋9×1.2×10%

＋9×1.1×10%＝9.54元/天.M21/8/202226第頁第二十六頁，共97頁。比較法二（好運(hǎo

yùn)街）修正因素地段因素環境因素商圈氛圍建筑規劃整體規劃租金元/天.M2權重60%10%10%10%10%好運街111118本項目1.21.11.21.21.2則本項目(xiàngmù)商業物業的租金比較價格1為：

8×1.2×60%＋8×1.1×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＋

8×1.2×10%＝9.52元/天.M21/8/202227第頁第二十七頁，共97頁。比較法三（女人街）修正因素地段因素環境因素商圈氛圍建筑規劃整體規劃租金元/天.M2權重60%10%10%10%10%女人街1111110本項目11.20.80.81.2則本項目商業(shāngyè)物業的租金比較價格1為：

10×1×60%＋10×1.2×10%＋10×0.8×10%＋10×0.8×10%＋

10×1.2×10%＝10元/天.M21/8/202228第頁第二十八頁，共97頁。比較法四（三里屯3.3項目(xiàngmù)）修正因素地段因素環境因素商圈氛圍建筑規劃整體規劃租金元/天.M2權重60%10%10%10%10%3.3項目1111111本項目110.811則本項目商業物業的租金(zūjīn)比較價格1為：11×1×60%＋11×1×10%＋11×0.8×10%＋11×1×10%

＋11×1×10%＝10.78元/天.M21/8/202229第頁第二十九頁，共97頁。比較法五（建外SOHO）修正因素地段因素環境因素商圈氛圍建筑規劃整體規劃租金元/天.M2權重60%10%10%10%10%建外SOHO1111110本項目1.21.11.21.21.2則本項目商業(shāngyè)物業的租金比較價格1為：

10×1.2×60%＋10×1.1×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＋

10×1.2×10%＝10.70元/天.M21/8/202230第頁第三十頁，共97頁。天元港商業租金價格(jiàgé)測算通過對上述幾個項目的價格比較，本項目得出的價格為：（9.54+9.52+10+1078+10.70）/5=10.11元/天.M2由此，本項目商業租金(zūjīn)定價為9-11元/天.M2。1/8/202231第頁第三十一頁，共97頁。商業物業單位面積投資測算(cè

suàn)說明單位面積租金為10.11元/建筑平米.天5成10年按揭保證(bǎozhèng)內部收益率為8%按照10年凈現金流的現值為零，測算單位建筑面積的銷售價格1/8/202232第頁第三十二頁，共97頁。序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1現金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商鋪銷售收入2現金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款116762.2銀行按揭款15261526152615261526152615261526152615263凈現金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累計凈現金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商業物業單位面積(miàn

jī)投資測算表1/8/202233第頁第三十三頁，共97頁。技術(jìshù)經濟指標財務凈現值（i=8%)￥010年按揭系數108.923內部收益率IRR8.00%單方租金（元/平方米.天）￥10.11單位售價23352元/平方米結論：按照(ànzhào)市場比較法測算的租金10.11元來推導出的商業物業價格為每平方米23352元。1/8/202234第頁第三十四頁，共97頁。價格調整本項目將于2年后投放市場，還應考慮以下因素進行價格調整：北京市整體商業市場布局不合理，造成三環以外區域部分商業價格走勢降低，空置率增加，影響了購房投資者的投資決策；因國家政策影響，三環以內新增商業面積減少，對本案是一個發展機會；未來預期風險因此，對本案商業物業價格調整如下(rúxià)：結論：建議本案商業物業出售價格為：22500元/平方米出租價格為：9.74元/平方米/天1/8/202235第頁第三十五頁，共97頁。寫字樓——產品市場(shìchǎng)定價方法的確定市場比較(bǐjiào)定價法

北京東部寫字樓市場競爭激烈；而認知價值需要利用市場營銷組合中的非價格變量，如宣傳活動、廣告等逐步在客戶心目(xīnmù)中確立；

市價反映了北京房地產行業的集體智慧，該價格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業協調性；低價高價在此價格上沒有可能的利潤成本競爭者價格客戶對獨特產品屬性的評價在此價格上沒有可能的需求1/8/202236第頁第三十六頁，共97頁。本項目區域(qūyù)內寫字樓租金狀況所屬區域項目名稱月租金

USD/m2·入駐率所屬區域項目名稱月租金

USD/m2·入駐率三元橋—霄云路南銀大廈2385%燕莎北京發展大廈3898%京信大廈1480%京城大廈3695%現代盛世大廈2290%亮馬河大廈3898%國航大廈2690%燕莎中心3495%佳程廣場25-盛福大廈2590%鵬潤大廈2585%御東商務樓970%新恒基國際大廈2596%第一上海中心2285%1/8/202237第頁第三十七頁，共97頁。比較(bǐjiào)定價一修正因素地段因素規劃因素品質因素月租金USD/M2權重80%10%10%現代盛世大廈11123本項目1.111.1則本項目辦公物業的比較(bǐjiào)月租金價格I為23×1.1×80%＋23×1×10%＋23×1.1×10%＝25.07

USD/M21/8/202238第頁第三十八頁，共97頁。比較(bǐjiào)定價二則本項目辦公物業比較(bǐjiào)月租金價格II為25×1.1×80%＋25×1×10%＋25×1.1×10%＝27.25

USD/M2修正因素地段因素規劃因素品質因素月租金USD/M2權重80%10%10%鵬潤大廈11125本項目1.111.11/8/202239第頁第三十九頁，共97頁。比較(bǐjiào)定價三則本項目辦公(bàn

gōng)物業比較月租金價格II為14×1×80%＋14×1.5×10%＋14×1.5×10%＝15.4

USD/M2修正因素地段因素規劃因素品質因素月租金USD/M2權重80%10%10%京信大廈11114本項目11.51.51/8/202240第頁第四十頁，共97頁。比較(bǐjiào)定價四則本項目(xiàngmù)辦公物業比較月租金價格II為25×0.9×80%＋25×1.1×10%＋25×1.1×10%＝24.50

USD/M2修正因素地段因素規劃因素品質因素月租金USD/M2權重80%10%10%佳程廣場11125本項目0.951.11.11/8/202241第頁第四十一頁，共97頁。比較(bǐjiào)定價五則本項目辦公物業(wù

yè)比較月租金價格III為38×0.8×80%＋38×0.9×10%＋38×0.8×10%＝30.78

USD/M2修正因素地段因素規劃因素品質因素月租金USD/M2權重80%10%10%亮馬河大廈11138本項目0.80.90.81/8/202242第頁第四十二頁，共97頁。天元港寫字樓物業(wù

yè)租金價格測算通過對上述幾個項目的價格(jiàgé)比較，本項目得出的價格(jiàgé)為：（25.07+27.25+15.4+24.50+30.78）/5=24.62

USD/M2.月結論：本項目寫字樓租金定價為23-25

USD/M2.月。1/8/202243第頁第四十三頁，共97頁。寫字樓物業單位面積(miàn

jī)投資測算說明測算單位面積租金為24.62

USD/M2.月6成10年按揭保證(bǎozhèng)內部收益率為8%按照10年凈現金流的現值為零，測算單位建筑面積的銷售價格1/8/202244第頁第四十四頁，共97頁。寫字樓物業(wù

yè)——現金流量表序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1現金流入02452245224522452245224522452245224521.1租金收入02452245224522452245224522452245224521.2寫字樓銷售收入2現金流出75681241124112411241124112411241124112412.1首期款63282.2銀行按揭款12411241124112411241124112411241124112413凈現金流量(7568)1212121212121212121212121212121212124累計凈現金流量(7568)(6357)(5145)(3934)(2722)(1511)(299)912212433351/8/202245第頁第四十五頁，共97頁。技術(jìshù)經濟指標財務凈現值（i=8%)￥010年按揭系數6成按揭款108.923內部收益率IRR8.00%單方租金（USD/平方米.月）￥24.62單位售價15819元/平方米結論：按照市場比較法測算的租金24.62

USD來推導出的商業物業(wù

yè)價格為每平方米15819元。1/8/202246第頁第四十六頁，共97頁。價格調整本項目將于2年后投放市場，還應考慮以下因素：目前北京寫字樓市場競爭激烈未來預期風險因此對寫字樓價格調整如下：結論(jiélùn)：建議本案寫字樓物業出售價格為：15000元/平方米出租價格為：23.35

USD/平方米.月1/8/202247第頁第四十七頁，共97頁。現金流量分析(fēnxī)表全部出售(chūshòu)的情況全部出租的情況租售結合的方式（租賃30％，銷售70％）1/8/202248第頁第四十八頁，共97頁。經濟(jīngjì)技術指標用地面積16,000平方米總建筑面積83,390平方米地上建筑面積56,000平方米商業18,280平方米寫字樓37,720平方米地下建筑面積27,390平方米商業7,010平方米停車位364輛地上30輛地下334輛自行車1,360輛綠化面積5,760平方米建筑層數20（3）容積率3.5第頁1/8/202249第四十九頁，共97頁。方案(fāng

àn)（01）——全部出售物業類型區域建筑面積銷售面積銷售單價銷售總價（M2）5.00%（元/M2）（元）商業地上18,28019,19422,500431,865,000地下7,0107,36115,000110,407,500商業小計25,29026,555542,272,500寫字樓A、B座寫字樓37,72039,60615,000594,090,000合計63,01066,1611,136,362,5001/8/202250第頁第五十頁，共97頁。方案（02）——全部(quánbù)出租物業類型區域建筑面積出租面積租金年租金小計10年租金合計（M2）5.00%（元/天.M2）（元）（元）商業地上18,28019,1949.7468,236,589682,365,894地下7,0107,3616.5017,462,786174,627,863商業小計25,29026,55585,699,376856,993,757寫字樓A、B座寫字樓37,72039,6066.4693,389,397933,893,968項目合計63,01066,161179,088,7721,790,887,7241/8/202251第頁第五十一頁，共97頁。全部出租(chūzū)現金流入分析商業1-2年租金折扣數0.801-2年每年遞增0.00%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%出租面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業19,194109,178,543120,096,397132,106,037149,279,822168,686,199679,346,998地下商業7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小計26,555137,119,001150,830,901165,913,991187,482,810211,855,575853,202,279寫字樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率30%20%15%10%10%小計寫字樓39,606130,745,155149,423,035158,761,975168,100,914168,100,914775,131,993總計66,161267,864,157300,253,936324,675,966355,583,724379,956,4901,628,334,2721/8/202252第頁第五十二頁，共97頁。方案(fāng

àn)（03）——租售結合區域建筑面積銷售面積物業方式比例面積單價總價10年合計（M2）5.00%（M2）（元/M2）（元）（元）商業地上部分18,28019,194出售70%13,43622,500302,305,500302,305,500出租30%5,7589.7420,470,977204,709,768地下部分7,0107,361出租100%7,3616.5017,462,786174,627,863商業小計25,29026,55526,555681,643,131寫字樓37,72039,606出售70%27,72415,000415,863,000415,863,000出租30%11,8826.4628,016,096280,160,962寫字樓小計37,72039,60639,606696,023,962合計銷售收入63,01066,16166,161718,168,5001,377,667,093年租金65,949,8591/8/202253第頁第五十三頁，共97頁。租售結合現金(xiànjīn)流入分析商業1-2年租金折扣數0.801-2年每年遞增0.00%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%形式面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業出售13,436302,305,500出租5,75860,694,02166,763,42373,439,76582,986,93593,775,236377,659,380地下商業出租7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小計26,55588,634,47997,497,927107,247,719121,189,923136,944,613853,820,161寫字樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率面積30%20%15%10%10%寫字樓出租11,88239,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973232,533,599出售27,724415,863,000小計39,60639,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973648,396,599總計66,161127,857,014142,323,681154,875,083171,618,896187,373,5861,502,216,7601/8/202254第頁第五十四頁，共97頁。三種方式(fāngshì)優劣勢比較方式10年收益優勢劣勢全部出售113636萬元1、可在短期內快速回收資金，減輕資金壓力1、不利于保證物業品質2、遺留問題較多3、不能獲取未來機會收益4、產權出售即不可再有全部出租162833萬元1、有益于保證該物業品質，提升周邊物業價值2、可獲取未來機會收益3、長期擁有自有產權物業1、回收期慢，資金壓力大2、有后期經營管理風險租售結合150222萬元1、可部分控制物業品質，提高物業價值2、先期可獲得一定的資金回款3、可獲取局部未來機會收益1、回收期較全部出售慢2、承擔一定經營風險1/8/202255第頁第五十五頁，共97頁。建議(jiànyì)通過以上分析，我們建議采用租售結合的方式，具體闡述如下：保留部分面積以優惠價格吸引主力店，帶動其他區域的銷售或招租；商業部分保留一層及標識性強的部分自有物業；寫字樓部分保留30%的面積以優惠價格吸引主力企業入住；在開發時序上，先行進行招商，經過一定的市場培育期，提升整個物業甚至周邊其他物業的價值后，再行銷售，可獲取更大利潤；租售結合的方式既解決了自有產權、保證物業品質的問題，又可在一定期限內回收資金(zījīn)，同時保留產權部分還可以再行抵押貸款，獲取更大資金(zījīn)支持；1/8/202256第頁第五十六頁，共97頁。目

錄一、目標商業業態及其租金承受力1.1、目標商業業態1.2、目標商戶租金承受能力二、財務分析2.1、利用市場比較法進行租金測算2.1、通過租金進行售價測算2.3、財務測算（現金流測算）三、商業業態規劃及布局四、經營(jīngyíng)管理建議五、附件1/8/202257第頁第五十七頁，共97頁。業態(yè

tài)組合及布局原則有效的貫徹項目主題定位理念；保證各業態之間的功能互補和價值互動；保證全天候經濟；身份的象征(xiàngzhēng)、精神的享受；業態的獨特性和唯一性；保證招商的實際可操作性；1/8/202258第頁第五十八頁，共97頁。如何確定業態(yè

tài)規模與布局目標業態市場可承受(chéngshòu)租金本項目預計(yùjì)租金?平衡點合理的業態規模與布局1/8/202259第頁第五十九頁，共97頁。如何(rúhé)確定業態規模與布局目標業態市場(shìchǎng)可承受年租金約8000萬元本項目(xiàngmù)預計租金約8500萬元通過時間的培養使其達到基本平衡基本可按照以上業態規模進行布局1/8/202260第頁第六十頁，共97頁。地上業態(yè

tài)規劃總表業態數量平均單店面積總面積摟層分布特色高檔餐廳5-84004000地上一、二層時尚休閑餐飲6-73002000地上一、二層內側高檔精品專賣102002500地上一、二層個性化商務服務7-105003500地上三層藝術品位俱樂部10-123003500地上四層高級會所120002200地上五層地下精品店80-1507010地下一層中高檔精品超市1580580地上一層合計——25290—1/8/202261第頁第六十一頁，共97頁。位置圖1/8/202262第頁第六十二頁，共97頁。1F特色(tèsè)餐輕食類餐飲(cān高檔精品(jīnɡ

pǐn中高檔精品超飲飲區區yyǐǐnn))區區)專專賣賣區區市市1/8/202263第頁第六十三頁，共97頁。2F特色(tèsè)輕食類餐飲(c高檔精品(jīnɡ餐飲飲區區ānn

yyǐǐnn))區區pǐǐnn))專專賣賣區區1/8/202264第頁第六十四頁，共97頁。3F高高端端塑塑身身美美體體品品牌牌服服裝裝定定制制((ddììnnɡɡ

zzhhìì))個個人人((ggèèrréénn))商商務務形形象象設設計計

個個人人著著裝裝顧顧問問專專業業((zzhhuuāānnyyèè))美美容容美美發發個性化商務服務1/8/202265第頁第六十五頁，共97頁。3F交通(jiāotōng)示意圖交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進入商業；2、中間的連廊引導消費客流(kèliú)到達各商業；3、A地塊的人流通過連廊進入商業；4、從一層通過滾梯引導人流進入3層商業；5、通過直梯導入人流。A區地地面面人人流流地地面面人人流流平平面面交交通通寫寫字字樓樓人人流流((rréénnlliiúú))人人流流地地面面人人流流地地面面人人流流平面交通垂直交通1/8/202266第頁第六十六頁，共97頁。4F文化藝術俱樂部現代藝術畫廊收藏品俱樂部休閑娛樂場所視聽俱樂部雪茄/紅酒俱樂部商務女性俱樂部1/8/202267第頁第六十七頁，共97頁。4F交通(jiāotōng)示意圖地地面面((ddììmmiiàànn))人人流流地地面面人人流流平平面面交交通通寫寫字字樓樓人人流流((rréénnlliiúú))地地面面人人流流地地面面人人流流四四層層平平面面圖圖平面交通垂直交通交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進入商業；2、中間的連廊引導消費客流到達各商業；3、從一層通過滾梯引導人流進入3層商業；4、通過直梯倒入人流。建議：四層保留寫字樓裙樓部分的商業區域。1/8/202268第頁第六十八頁，共97頁。5F高高級級((ggāāoojjíí))商商務務會會所所高級商務會所1/8/202269第頁第六十九頁，共97頁。5F交通(jiāotōng)示意圖交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進入會所；2、通過直梯倒入人流。建議：1、五層的設計考慮寫字樓與商業(shāngyè)會所之間的連通。2、取消原有的滾梯設計。寫寫字字樓樓人人流流((rréénnlliiúú))地地面面人人流流平面交通垂直交通1/8/202270第頁第七十頁，共97頁。B1美美食食((mměěiisshhíí))廣廣場場餐飲及商務休閑廣場1/8/202271第頁第七十一頁，共97頁。目

錄一、目標商業業態及其租金承受力1.1、目標商業業態1.2、目標商戶租金承受能力二、財務分析2.1、利用市場比較法進行租金測算2.1、通過(tōngguò)租金進行售價測算2.3、財務測算（現金流測算）三、商業業態規劃及布局四、經營管理建議五、附件1/8/202272第頁第七十二頁，共97頁。經營(jīngyíng)管理建議地上(dì

shànɡ)部分（出售產權部分）為了(wèi

le)保證本項目商業的檔次確保休閑商務的準確定位建議1、先行招商，培育市場提升物業價值后再出售；2、保留重要位置區域產權，引進主力店，帶動其他店銷售和招商；保證后期物業產品的升值地下部分（保留產權部分）引進特色專賣店，聘請專業招商公司進行統一招商，自行聘請商業人士進行管理，帶動整體商業品質1/8/202273第頁第七十三頁，共97頁。保證項目的整體規劃，確保商業檔次及經營品牌保證商業業主(yèzhǔ)長期、穩定的投資收益保證商業租戶利益最大化、經營特色化統一(tǒngyī)招商分戶經營統一(tǒngyī)管理招商及經營(jīngyíng)管理的前提條件1/8/202274第頁第七十四頁，共97頁。經營(jīngyíng)管理服務體系聘請(pìnqǐng)專業的招商公司進行統一招商規劃進行統一招商引進自身經營管理能力強、品牌度強的商戶由開發公司聘請專業的商業人士進行商戶管理對商戶的管理包括：基本物業服務、統一宣傳、統一管理公共部位、協調商戶關系、協調廣告牌等管理經營管理服務體系分戶經營由各商戶自行進行經營管理商戶自負盈虧管理公司(ɡōnɡ

sī)不得干預商戶的正常經營統一招商統一管理1/8/202275第頁第七十五頁，共97頁。專業(zhuānyè)招商公司推薦北京旺德行國際投資公司美國約翰羅爾投資公司美國康賽可全球(quánqiú)投資有限公司新加坡祥峰投資管理集團中華炎黃國際投資集團1/8/202276第頁第七十六頁，共97頁。目

錄一、目標商業業態及其租金承受力1.1、目標商業業態1.2、目標商戶租金承受能力二、財務分析2.1、利用市場比較法進行租金測算2.1、通過(tōngguò)租金進行售價測算2.3、財務測算（現金流測算）三、商業業態規劃及布局四、經營管理建議五、附件1/8/202277第頁第七十七頁，共97頁。商業(shāngyè)參考項目——三里屯3.3項目物、、占地6123.2平方米建筑面積2.9萬平方米

是一個集娛樂(yúlè)、購休閑于一體的綜合性建筑地上5層，地下3層1/8/202278第頁第七十八頁，共97頁。商業參考(cānkǎo)項目——建外soho

建外soho緊鄰東三環，外側為辦公類物業，內圍商業，對本項目的規劃設計有許多借鑒(jièjiàn)之處；

建外soho的商鋪面積為158～658平米，有的是地上兩層，有的是地上一層加地下一層，還有的商鋪為單層；1/8/202279第頁第七十九頁，共97頁。商業參考(cānkǎo)項目——好運街定位：一個集酒吧、餐飲、休閑、娛樂等項目為一體的大型個性化商業街位置：位于燕莎商圈內，緊鄰亮馬橋路，與21世紀飯店隔路相望總建筑規模：15000平方米建筑特色：共5層地上1-2層：復式結構，以餐飲為主

地上3層：單層，以小型(xiǎoxíng)俱樂部和精品屋圍主地下共2層：以酒吧為主

單元面積：153—723平方米，以300-500平方米為主，占到70%以上招商價格：1-2層：8元/天/建筑平方米3層及地下：4元/天/建筑平方米店鋪數量：38家目前招商狀況：已經簽約8家1/8/202280第頁第八十頁，共97頁。商業參考項目——第三(dì

sān)置業三元島建筑形態：

A、B、D座的一、二層商業廣場，獨立分割的商鋪。商業定位：三元島·第一國門商務休閑廣場商業總面積：7600平方米銷售價格：20000-35000元/平方米租金報價(bào

jià)：9元/平米/天高使用率：約在75%商鋪面積在100平米以上1/8/202281第頁第八十一頁，共97頁。商業參考項目(xiàngmù)——嘉里中心定位：寫字樓配套商業

價格(jiàgé)：60美金/月，合人民幣16.5元/天.平方米嘉里大廳(dàtīng)雕刻藝術高爾夫專賣店珠寶店1/8/202282第頁第八十二頁，共97頁。寫字樓參考(cānkǎo)項目——佳程廣場開發商——香港佳程集團;總占地17690平方米;總建筑面積約14萬平方米;建筑高度103.8米;

地上(dì

shànɡ)25層、地下3層;1000個地下車位。1/8/202283第頁第八十三頁，共97頁。寫字樓參考項目——現代盛世(shèngshì)大廈

開發商——北京漢斯盛世房地產開發公司（美國房地產企業漢斯公司分公司

）；地下3層和地上22層，總建筑面積6.93萬平米；

現代汽車集團已于2004年8月收購(shōugòu)了這座大廈；該大廈的所有權為現代汽車集團；

微軟（中國）有限公司也在現代盛世大廈辦公，并取得大廈的冠名權。

目前在大廈辦公的韓國企業單位有：現代mobis株式會社北京代表處、現代汽車中國投資有限公司、大韓民國文化新聞處、大韓商工會議所北京事務所、中國韓國商會以及韓國友利銀

行北京分行，而北京現代汽車的銷售總部也設在這座大樓之

內。1/8/202284第頁第八十四頁，共97頁。項目(xiàngmù)周邊商業租金狀況位置業態/地點數量面積

平方米租金范圍元/天.平方米霄云路臨街小商業38家1000

-

12006-12元特色餐廳19家8000

-

100004-8元其他類10家6000

-

80004

-

10本案周邊女人街700個展位4000010

-

16好運街38個鋪位150004

-

8星吧路酒吧：25家飯館：16家娛樂：2家8

-

12其他區域嘉里中心200015

-

251/8/202285第頁第八十五頁，共97頁。1/面積在20-30之間的沿街面鋪數量特色餐廳面積其他面積煙酒4知味堂100曲美家具3000蛋糕、西餅屋3福宮潮州火鍋城韓日料理、海鮮、KTV450農業銀行450冷飲店1三元水餃城80柯達圖片社美容美發7海華城1500建設銀行1000擦鞋店1金三元-扒豬臉鑫元世紀興業銀行400飾品1美京燒鵝粵菜夢蝶夜總會、中名豪夜總會服裝店4凱利港式茶餐廳300浦發銀行雜貨店3日式餐廳200高爾夫專賣店200診所1三羊開泰黃酒館800京奧口腔門診300房屋中介3廣州海鮮酒家3000華園飯店金色朝陽洗浴、KTV維修店1韓國料理-京漢苑300勞務服務1湘菜館100超市（快克、ELEVEN

7、韓國百貨）3鴻德（烤鴨）200復印店1東來順200眼鏡店1蜀王火鍋200雅芳化妝品專賣店1金山城重慶菜300按摩店1海港大酒樓音像店8/20221美國加州牛肉面第頁20086第金八州十六韓頁，國共菜97頁。星吧路餐飲(cān

yǐn)數量：錦衣玉食仙吧金色風景海洋酒吧金石酒吧地火天堂豪運酒城譜樂酒吧奇異島星星酒吧萊思酒吧啡霸咖啡屋摯友酒館晴海日餐酒成日千代香飄香漁村老北京炸醬面唐吧99NOUVEAU比必必利（非洲風格）西迷魂陣村七彩小吃城薔薇島嶼新疆館川菜湘菜迪廳2311日式館韓菜館馬來西亞菜館