2023本報告內容及相關服務的知識產權歸易居·克而瑞所有武漢房地產半年度市場形勢分析目錄

CONTENTS全國市場及武漢占位武漢市場運行情況市場結構及微觀監測04全國及武漢政策環境05 土地市場及企業格局0

1全國市場及武漢占位全國市場-

全國商品住宅備注：數據來源國家統計局，最新數據截止至5月15億平方米10億平方米1015.6511.54.07-0.4-0.3-0.2-0.10億平方米0.20.10.30.40.50.60246810121416182000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-5月商品住宅銷售面積（億㎡）同比全國商品住宅銷售規模同比下滑5%，二季度復蘇動能顯著減弱：從累計同比來看，當前市場仍處在底部企穩的弱復蘇階段，底部具有一定支撐但增長動能偏弱。疊加6月全國市場下行態勢，預計全年銷售規模為10億平，并將進入常態化水平全國商品住宅銷售面積及其同比走勢全國市場-

百城商品住宅14,00015,00016,00017,00018,00019,00020,00021,00022,00023,00001000200030004000500060002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月供應面積(萬m2)數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統成交面積(萬m2)成交均價（元/㎡）百城整體供求先揚后抑，自3月上行至年內高位，5月成交環比微降：累計供應同比下降4%，為2021年以來同期新低，累計成交13297萬方，較22年上漲19%，較21年同期下降42%，4-5月價格水平在2.1-2.2萬元/㎡波動百城商品住宅月度供求走勢13.131.614.820.5051015202530353000035000400004500050000550006000065000700002021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月100城庫存數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統去化周期全國市場-

百城商品住宅百城狹義庫存5.1億平，回歸至2019年末水平，存量壓力有所減輕：據CRIC監測數據，2023年5月百城商品住宅庫存量達到了51227萬方，較4月下降805萬方，同比下降2%，整體延續下降趨勢，去化周期在20個月左右徘徊百城商品住宅月度存量及去化周期走勢0100200300400500600700800900-40%-20%0%20%40%60%80%2023年H1成交同比2022年1/3城市成交量上升20%以上全國市場-

典型城市僅4城成交量持續下滑數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統大部分重點城市成交量企穩符合行業目前狀況：受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，一季度新房成交迎來一輪放量，30個典型城市中，三分之一在上半年成交量同比上升20%，其中武漢同比上升39%，僅4城成交量持續下滑長春

惠州

天津

杭州

廈門

上海

武漢

濟南

東莞

鄭州

合肥

北京

溫州

深圳

西安

徐州

成都

廣州

寧波

青島

重慶

蘇州

佛山

昆明

無錫

福州

南京

常州

長沙

沈陽0100200300400500600700800900-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2023年H1供應同比2022年全國市場-

典型城市多數重點城市供應同比持平或回升，武漢上半年供應維穩且克制：

大部分重點城市上半年新增供應量保持穩定或有所回升，其中三分之一城市供應上升，二分之一城市供應保持穩定，武漢屬于供應保持穩定且相對克制的城市長春廈門深圳鄭州成都上海天津合肥佛山溫州東莞沈陽蘇州青島福州武漢杭州濟南惠州徐州寧波西安廣州重慶長沙南京無錫北京昆明常州近1/3城市供應有所回升近1/2城市供應保持穩定數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統05001000150020002500-20-10010203040狹義庫存（萬㎡）去化周期同比2022年變化全國市場-

典型城市40%重點城市狹義庫存去化周期有所縮短：二季度整體供應縮量，成交增長動能轉弱，狹義庫存持續回落，40%城市狹義去化周期有所縮短，其中三分之二城市去化周期在18個月以內，武漢去化周期為19.3個月，較2022年末下降4.5個月合肥

上海

杭州

長沙

濟南

西安

成都

蘇州

寧波

天津

南京

青島

廈門

重慶

徐州

佛山

福州

廣州

武漢

無錫

北京

東莞

鄭州

深圳

長春

沈陽2/3城市狹義庫存去化周期在18個月以內數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統全國市場-

百城土地01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023H1圖：重點監測100城建設用地成交量價年度走勢成交建面（萬㎡）成交金額（億元）平均樓板價（元/㎡）0%10%20%30%40%50%60%70%80%前10前100圖：重點監測100城建設用地成交金額集中度前20 前30 前502021集中度 2022集中度 2023H1集中度數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統量跌價漲，城市集中度提高：2023H1重點監測100城建設用地延續2021年以來的量跌價漲趨勢，城市集中度也逐年提高，且越靠前集中度提升幅度越高，投資拿地區域聚焦一線和核心二線城市全國市場-

百城土地0200040006000800010000120000200040006000800010000120001400016000180002020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6成交建面（萬㎡）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統成交金額（億元）平均樓板價（元/㎡）2022H110,635億元6,706元/平方米2023H18,474億元7,897元/平方米同比量跌價漲，成交集中在4-6月：涉宅地塊成交建面同比減少32%，成交金額同比減少20%，成交樓板價同比上漲18%；分月度來看，經過2-3月小陽春以后，4-6月為上半年土地成交主力，建面占比高達62%，金額占比高達72%圖：2020年以來重點監測100城涉宅用地成交量價情況月度走勢全國市場-

典型城市48%

45%29%22%

21%19%

17%16%16%

13%7%0%10%20%40%50%60%050100150200250300合肥

杭州圖：2023H1重點城市住宅供地計劃完成率（%）成都

蘇州

重慶

廣州

南京

北京

上海

武漢

深圳上半年成交（公頃） 完成率50%53%18%39%30%38%37%26%88%25%29%28%21%20%27%21%18%28%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010020030040030% 5006007008009001000圖：2023H1重點城市涉宅地塊成交金額占2022年比重杭州北京上海廣州成都蘇州合肥南京天津寧波深圳長沙無錫武漢廈門青島重慶濟南鄭州2023H1成交總價(億元) 占2022年成交金額比例數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統投資熱度下降，土地市場遇冷：2023H1重點城市涉宅地塊的全年完成率普遍低于30%，武漢僅完成13%；2023H1成交金額占比2022年普遍低于40%，武漢僅占比20%，除了杭州等個別城市，其他均熱度下降，市場遇冷全國市場-

典型城市拿地房企60%18%22%27%37%37%0%10%20%30%40%50%60%70%國央企城投平臺民企圖：2023H1新增拿地金額TOP100企業分布金額占比 宗數占比90%47%57%68%35%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年一季度2022年二季度2022年三季度2022年四季度2023年一季度2023年二季度圖：2022-2023H1重點城市城投拿地比例（按幅數）國央企投資金額占比6成，城投平臺逐漸隱身：在上半年重點城市集中供地中，國央企、城投平臺、民企拿地金額占比分別為60%、18%、22%，國央企仍為主力；部分熱點城市民企表現一定復蘇；整體來看城投拿地占比連續下行，逐漸隱身數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統全國市場-

小結武漢對比其他城市，成交恢復更好，成交量同比上漲39%，全國僅1/3城市成交上升20%及以上典型城市中，1/3城市2023上半年成交量同比上升20%，僅4城成交量持續下滑。武漢成交同比上升39%，相對其他城市來說恢復更好。武漢存量去化周期較2022年末下降4.5個月，但在全國城市中依然處于較高位典型城市中，2/3城市狹義庫存去化周期均以下降至18個月以內，如合肥、上海、杭州和長沙，而武漢目前存量去化周期為19.3個月。武漢土地市場表現更為冷清，全國重點城市土地供應計劃完成率普遍低于30%，武漢僅完成13%，成交金額僅占2022全年20%典型城市2023上半年成交金額占比2022年普遍低于40%，武漢僅占比20%，除了杭州等個別城市，其他均熱度下降，市場遇冷。0

2武漢市場運行情況武漢住宅市場-

半年樓市成績單2019H1數據說明：供應來自房管局公示的預售許可證，成交數據為CRIC武漢數據中心監測，均價為含精裝價格2019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1同比環比供應量（萬平方米）9011609563161410859964904954971%0%成交量（萬平方米）92911574181176109372546157062439%7%庫存量（萬平方米）79712471391182918222095214220441918-10%-6%去化周期（月）4.27.28.413.810.113.821.923.819.3-2.6-4.5價格（含裝修，元/平）1443715558149571587917095169491628615922169124%6%從成績單來看，今年上半年市場的基本面指標表現可圈可點，供應持穩，但相對節制，量價出現喜聞樂見的同環比齊升，狹義庫存及去化周期亦得到階段性改善，整體數據呈現了一個復蘇轉好的半年度市場然而實際的市場情況真有如此美好？下面我們會從不同維度進行拆解，詮釋當前樓市的掙扎與膠著武漢半年度樓市指標武漢住宅市場-

商品住宅供求05000100001500020000250000501001502002503003504004505002018.012018.032018.052018.072018.092018.112019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年出現劇烈震蕩，市場根基并不穩固尚處調整周期：一季度復蘇態勢強勁，月均成交115萬方，價格增速3.3%，進入二季度后復蘇動能大幅轉弱，5月尚得以價換量、政策托底成交有所反彈，6月需求又顯疲軟價格受結構影響再度推高武漢市商品住宅月度供求價走勢供應面積數據說明：供應來自房管局公示的預售許可證，成交數據為CRIC武漢數據中心監測，均價為含精裝價格成交面積成交均價2-3月回暖行情源于小陽春的提前到來，市場其實并未跨出正常運行通道：對比歷年市場節奏，今年小陽春提前2-4周，于第6周實現同比正增長，市場提前進入上升通道其后又提前走進盤整階段，唯一不同在于年中沖刺階段缺乏時間與力度武漢住宅市場-

周度成交高頻趨勢對比403020100-10-20-30-40W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W522023同比（右軸）2019年2020年2021年2022年2023年H1提前2-4周進入上升通道提前3-4周進入盤整階段季度末沖刺時間短，且缺乏力度數據說明：周度成交數據來自房管局日供求數據，截至2023年第26周2023新增供應成交占比（%）2022新增供應成交占比（%）2021新增供應成交占比（%）2020新增供應成交占比（%）2019新增供應成交占比（%）主城區 20% 40% 30% 6% 5%遠城區18%34%30%9%9%開發區 28% 34% 33% 5% 1%全市20%37%30%7%6%37%67%15%44%20%-10%10%30%50%70%2021H12021H22022H12022H22023H1新增供應去化率（%）歷史庫存在加速出清，新增供應去化率處于較低水平，上半年市場整體去化能力依然偏弱：2023年新增供應去化率僅20%，略高于去年同期5個pct，結構上來看2021-2022年供應的房源成交占比達67%，三分之二的成交量來自往年庫存武漢住宅市場-

成交拆解數據說明：供應來自房管局公示的預售許可證，成交數據為CRIC武漢數據中心監測，均價為含精裝價格①②③④⑤3月價格環比上漲6%，仍在合理波動區間內，成交量延續2月的良好勢頭，創下3月份成交量新高4月價格繼續環比上漲6%，較2022年12月上漲幅度已達17%，與此同時，成家量下滑45%5月價格環比下降9.7%，回到合理波動區間內，成交量上漲64%6月價格環比上漲23%，成交量下滑57%剔除武漢天地云廷的成交影響，價格環比上漲10%上半年月度均價波幅明顯，其實更多受結構上巨大的價格差異所致：當前各環線價格差異巨大，同比全市均價之下外環外比值0.5，二環濱江區域2.7，除4月外其他月份價格波動均主受結構影響，其中天地單項目便于6月拉升全市均價2K有余武漢住宅市場-

價格拆解1661551396016,97415,33216,915 85521500016000170001800020000210001400022.01 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.01 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06成交 價格1900017,896118,0062316,220,01645價格合理數據說明：供應來自房管局公示的預售許可證，成交數據為CRIC武漢數據中心監測，均價為含精裝價格波動區間板塊均價環比漲跌幅(%)二七濱江14.7%武昌濱江12.8%漢陽濱江11.9%四新9.9%陽邏港9.1%漢江灣9.1%宗關8.8%大橋新區北8.1%未來城7.5%邾城7.3%青山濱江7.2%光谷中心城南7.1%常福7.0%二七6.8%吳家山新城6.7%蔡甸城關6.6%沌口中心6.2%金銀湖北5.7%后湖5.7%漢正街5.4%中法新城5.3%長江新區5.3%板塊均價環比漲跌幅(%)武昌古城4.5%常青路4.2%金融港3.6%紗帽3.5%花山3.5%金銀湖南3.4%白沙洲3.3%五里界2.8%王家灣2.7%華中金融城1.8%盤龍城1.8%藏龍島1.4%長豐1.2%徐東1.2%寶豐航空1.1%近4成板塊均價有所回升，其中兩類板塊價格修復預期更高：一類是濱江熱點板塊價格回升幅度超10%，另一類是人口密度高及遠郊高折扣板塊，回升幅度亦在5-10%之間，其余多以三環內板塊為主，價格回升幅度低于5%武漢住宅市場-

價格拆解板塊成交環比（圖例，百分比）增幅＜5%升增幅5-10%增幅＞10%數據說明：供應來自房管局公示的預售許可證，成交數據為CRIC武漢數據中心監測，均價為含精裝價格武漢住宅市場-

存量及去化周期19.32019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年供應保持節制，成交放量明顯，狹義存量及周期得到階段性改善：上半年供需關系逆轉供求比僅達0.8，狹義存量得以縮減至1918萬方，1-5月去化周期亦同步持降，然而隨著市場需求再陷瓶頸期，6月去化周期亦出現較為明顯的回升月度狹義庫存及去化周期走勢期末存量（萬㎡）數據說明：CRIC武漢數據中心監測去化周期（6個月月均）去化周期（12個月月均）去化周期（3個月月均）5072251544762021年終2022年中2022年終2023年中476萬平方米二環內,

10%二三環間,19%三四環間,31%四外環間,13%外環以外,27%截至2023年中已達預售條件未申領預售證476萬方，下半年潛在市場去化壓力較大：當前市面面臨與2021年下一樣的窘境，各項目在售貨量充裕，然市場進入下行銷售疲軟，積壓待取證量集中于外環外、三四環間，其他區域次之分半年度全市已達預售條件未供應體量武漢住宅市場-

已達預售條件未供應數據說明：CRIC武漢數據中心監測1621854439117126207414605010067150200250二環內二三環間外環以外2023年H2分環線預計供應分布H1供應（萬㎡）三四環間 四外環間H2預估供應（萬㎡）2023全年預計供應：497萬方：536萬方無供應板塊＜5萬㎡5~10萬㎡10~15萬㎡15~20萬㎡＞20萬方下半年預計供應將有所增長，相較上半年二環內、三四環將增長，二三環將縮減，四環外持平：預計供應536萬方，環比增長8%，供應節奏同上半年偏向后置，其中釋放超20萬方有8個板塊，主要分布于產城核心、濱江、漢口二三環區域武漢住宅市場-

2

0

2

3

H

2

預計供應數據說明：CRIC武漢數據中心監測0

3市場結構與微觀監測武漢住宅市場-

分環線成交數據說明：成交數據為CRIC網簽數據13%20%16%14%14%11%10%15%12%10%12%13%37%36%38%30%36%34%30%35%28%27%28%27%12%10%9%6%7%8%2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1三環內主城占比普遍提升，四環外市場不同程度下跌：上半年三環內主城成交占比持續擴張，環比上升均達3個百分點，進一步拉動全市均價再創新高。三環以外占比普降，遠郊市場受二手及新房價格強力競爭新房市占明顯下滑2018年-2023年H1商品住宅分環線結構占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%二環內 二三環間 三四環間 四外環間 外環以外武漢住宅市場-

面積結構13%12%11%12%13%15%45%40%42%45%45%44%35%36%36%34%34%33%12%9%8%8%8%8%2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1110-140㎡持續為全市新房成交主力，110㎡以下產品占比穩定，140㎡以上品質改善占比持續增長：上半年新房成交主力仍集中于110-140㎡，占比達44%，140㎡以上占比持續上升，城市改善置業逐步穩定釋放2018年-2023年H1商品住宅成交面積結構占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%90㎡以下數據說明：CRIC武漢數據中心監測90-110㎡110-140㎡140㎡以上武漢住宅市場-

單價結構27%25%23%15%6%2%1%2%27%22%30%2%1%12%5%29%26%2%20%15%6%2%1%32%24%26%11%2%1%1%4%0%<1W1W-1.5W1.5W-2W2W-2.5W2.5W-3W3W-3.5W3.5W-4W>4W2W及以下占比穩定，2W-3W單價占比有所放大：2023上半年，整體市場需求主力單價段主要集中在2W及以下，成交占比達74%，另2W-3W單價區間改善置業及4W以上豪宅市場占比有所上漲2018年-2023年H1商品住宅成交單價結構占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2018年數據說明：CRIC武漢數據中心監測2019年2020年2021年2022年2023年H1分段套總價2018年2019年2020年2021年2022年2023年200萬以下70萬以下6.1%74.6%4.2%73.2%3.9%69.9%3.6%62.2%8.7%67.6%5.4%63.8%70-100萬18.8%16.0%15.6%13.7%16.8%16.1%100-130萬20.6%19.8%18.2%15.2%15.4%17.3%130-170萬18.3%19.9%20.0%17.4%16.1%15.1%170-200萬10.9%13.3%12.3%12.2%10.6%9.9%200-400萬200-250萬13.2%22.0%13.1%23.2%14.0%26.1%16.4%32.3%12.5%26.2%13.4%30.1%250-300萬4.2%5.9%6.6%7.9%6.7%8.7%300-400萬4.6%4.2%5.5%8.0%7.0%7.9%400-700萬400-700萬2.4%2.5%3.1%4.2%4.4%4.2%700萬以上700萬以上1.0%1.1%0.8%1.3%1.8%1.9%舒適性的需求有提升，改善及豪宅產品銷量走強：限購松綁、利率下調等需求端寬松政策不斷發酵，改善、豪宅置業需求得以持續釋放，總價200-400萬改善產品上升3.9pct，占比達30%，總價700萬以上豪宅產品上升0.1pct，占比1.9%武漢住宅市場-

總價結構數據說明：CRIC武漢數據中心監測13.7%14.5%11.3%7%7.6%.8

2%6.9%19.01

19.03

19.05

19.07

19.09

19.11

20.01

20.03

20.05

20.07

20.09

20.11

21.01

21.03

21.05

21.07

21.09

21.11

22.01

22.03

22.05

22.07

22.09

22.11

23.01

23.03

23.05單盤月均來訪量 轉化率武漢住宅市場-

來訪與轉化率數據說明：CRIC武漢數據中心監測轉換率提升并不顯著：根據全市重點監測項目案場持銷來看，平均單盤轉化率并沒有明顯好轉，哪怕是在行情最好的二三月，平均單盤轉換率僅達8.2%，對比去年同期亦有小幅提升，但對比21年同期仍存在較大差距全市單盤月均來訪及轉化率來訪轉化率2%0%6%14%12%10%8%1002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26外環以外周度來訪及轉化率5月

6月5月6月5月6月5月6月5月6月5月6月武漢住宅市場-

來訪與轉化率分區域來訪與轉化呈現較大分化與差異：二環內非濱江、三四環其他及二三環在2、3月人氣明顯增加且轉化率上漲，小陽春之后出現迅速下滑，行情轉瞬即逝。反之高端改善的二環內濱江及強產業支撐板塊三四環開發區來訪及轉化在上半年均維持相對穩定局面，在樓市小陽春之后也沒有出現明顯下滑。四環外市場雖到訪維穩但轉化亦更加困難，整體波動數據說明：數據來源于CRIC周度監測數據12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26不大

全市周度來訪及轉化率5月6月14%12%10%8%6%4%2%0%1201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26三四環其他周度來訪及轉化率12%10%8%6%4%2%0%0501001502002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二環內非濱江周度來訪及轉化率5月6月14%12%10%8%6%4%2%0%2502001501005002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二三環間周度來訪及轉化率14%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二環內（濱江）周度來訪及轉化率14%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26三四環（開發區）周度來訪及轉化率20

4%14% 6012% 5010% 408% 306%4%2%0%020406080

2023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26四外環間周度來訪及轉化率武漢住宅市場-

新開盤表現70%60%50%40%30%20%10%0%80%100%90%2018.012018.032018.052018.072018.092018.112019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年整體新開盤表現延續低位盤整，2-3月出現短暫上漲行情，整體去化率明顯提升：上半年整體開盤持續低迷，2-3月受疫情放開及政策利好刺激出現明顯轉好，4月再度回落至低值，整體市場去化率受熱點紅盤階段性推售影響明顯波動歷年月度新開盤去化率走勢（%）202218%201965%202040%202128%19%201865%數據說明：CRIC武漢數據中心監測武漢住宅市場-

新開盤表現22%22%19%6%7%2%-1%2%3%-7%-8%-6%-4%-2%0%2%4%0%5%10%15%20%25%二環內二三環間外環以外改善持續釋放，剛需盡顯乏力：新推盤八成以上以平推入市為主，單盤推量持續下降。典型紅盤“高頻推售、小步快跑”加速去化。二環內新開盤綜合去化率同比延續上行，改善市場維穩；二三環-三四環受供應結構影響小幅波動，四外環市場開盤去化不及一成，遠郊市場動力盡顯不足2023H1分環線開盤去化率及同比變化開盤去化率三四環間 四外環間同比變化（百分點）年份開盤頻次平推頻次合計頻次單盤推量2019H1217362532.652019H23591374962.672020H1114992132.122020H22502515012.552021H11802204002.212021H21151342492.962022H164731372.432022H239971362.232023H1331631961.83數據說明：CRIC武漢數據中心監測武漢住宅市場-

新開盤結構主城核心區改善及產業核心板塊新開盤熱度相對維持：上半年新開盤市場延續下行，中心區改善、主城二三環剛需及產業核心區板塊市場新開盤熱度相對維持，遠郊板塊綜合首日去化率普遍不及一成2021年上半年各片區去化率分布去化率片區90%以上 武昌濱江、后湖70-90%光谷中心城北、湯遜湖南、菱角湖、白沙洲、塔子湖、徐東50-70%光谷中心城南、武金堤、文化大道、南湖、藏龍島、前川、未來城、紙坊、大關山、漢口北、武珞路、武昌古城、王家灣30-50%青山濱江、花橋、金融街、墨水湖、楊園、鐘家村、二七濱江、花山、臨空中心、金銀湖南、盤龍城、王家墩2021年下半年-2022年各片區去化率分布去化率 片區90%以上 /70-90% /50-70% 武昌濱江30-50% 光谷中心城北、白沙洲、南湖、五里界2023年上半年各片區去化率分布去化率 片區90%以上 /70-90% /50-70% 四新（國博城、金茂方島）、金融街（中央云城）臨空中心（華發越秀悅府）、武昌濱江（長江中心）30-50%沌口中心、金銀潭、大關山、二七濱江、光谷中心城北、二七、漢口濱江去化率90%以上去化率70%-90%去化率50%-70%去化率30%-50%去化率10%-30%去化率10%以下無項目/無推盤數據說明：CRIC武漢數據中心監測武漢住宅市場-

新房與二手房關系二手房成交量首次超過新房：隨二手房價格的進一步向下加之套均面積明顯小于新房，今年以來二手房成交首次超過新房，兩者之間套均總價差距達18%年份新房套均面積（㎡）二手房套均面積（㎡）套均差距（㎡）新房套均總價二手房套均總價套均總價差距（%）2019年11692241741618%2020年11698181801781%2021年117991819817712%2022年118991919017012%2023年1191021719716718%0%10%20%30%40%50%60%0.05.010.015.020.025.030.035.040.02015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1武漢新房、二手房成交套數及二手房套數占比情況

（萬套）新房數據說明：CRIC武漢數據中心監測二手房二手房占比37.2

27.716.3100001200014000050001000021.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.06二手房成交套數新房成交量二手房成交均價新房成交價武漢住宅市場-

新房與二手房關系數據說明：CRIC武漢數據中心監測上半年二手房成交量創新高，價格走勢穩健：相比新房市場，二手房今年上半年量價走勢非常穩定。即便是進入小陽春以后成交量有所下跌，但對比過去兩年仍然處于高點，月度單價下滑幅度均極小，波動幅度維持1%~3%二手房與新房月度成交量價對比250002000020000180001500016000區域二手房新房二手房/新房2023年價差2023年對比2022年（%）2023年對比2022年（%）濱江板塊259315.1%4525811.3%-19327二環內202570.3%25553-5.9%-5296二三環17534-0.7%19686-1.0%-2152三四環（不含開發區）12207-2.7%11562-3.2%645三四環高新207503.2%211385.8%-388三四環經開區134841.6%14189-0.3%-705四外環間8263-8.5%93152.8%-1052外環以外6927-6.7%72483.5%-321全市16444-4.1%169125.0%-468武漢住宅市場-

新房與二手房關系數據說明：CRIC武漢數據中心監測二手房新房單價差拉大：上半年除二環內二手房出現小幅漲價外，二三環及三四環相比22年同期均維持穩定或小幅調整，四環外市場出現明顯拋售行情，市場調整行情下新房與二手房價差明顯拉大武漢住宅市場-

小結樓市得到一定修復但根基并不穩固，受供需兩端制約增長動能持續轉弱預計短期維持低位震蕩，最快將于明年上半年邁出調整周期樓市仍處調整周期，得到一定修復但根基并不穩固，受到供需兩端的制約二季度復蘇動能持續放緩供應保持相對節制，成交放量明顯，土地端的成交規模可控，以至于全市狹、廣義存量及周期亦有所緩和，整個市場的供需矛盾在今年H1得到明顯的階段性緩解，但二季度受制于積壓需求釋放殆盡，供給端并未及時補充更多適配于各區域的優質貨量，市場實際上也沒法延續2-3月的“小陽春”行情，4月市場急速轉降，5月雖有企業加強以價換量、房交會及時跟進托底但增長乏力，6月需求又顯疲軟且分化進一步加劇。當前樓市呈兩極分化態勢，二手房整體好于新房，二環內新開盤延續平穩上行，改善及豪宅需求釋放更加持久新房、二手房之間持續分化，不同于新房的劇烈震蕩低位盤整，二手房價格走勢更顯穩健，成交量平穩回落仍處相對高位；新開盤上的分化，二環內同比延續上行，市場熱度相對維持，遠郊板塊去化率普遍不及一成；均價上的分化，濱江熱點、人口密度高、遠郊高折扣板塊價格修復程度更高于其他區域；產品上的分化，限購松綁、利率下調等需求端寬松政策不斷發酵，舒適性的需求有提升，改善、豪宅置業需求得以持續釋放。預計短期市場仍將維持低位震蕩，明年上半年或將迎來調整周期的結束當前市場預期依然偏弱，購房者對于房地產的長期“看空”以及本身購買力的不足依然沒有明顯改善，在經歷過2-3月小陽春的積壓需求釋放后市場進入需求疲軟階段，尚需時日積蓄客源，同時房企上半年超出市場規律的急于修復價格，使得進入盤整期的市場變得越發膠著，亦進一步拉長調整周期。0

4全國及武漢政策環境政策分析-

全國政策堅持“房住不炒”主基調，中央定調“防風險、促需求”：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式堅持“房住不炒”主基調，防風險、促需求雙管齊下，確保房地產健康平穩發展1.17住建部：2023房地產工作重在增信心、防風險、促轉型3.5第十四屆全國人民代表大會：“穩”房地產，防風險和支持住房需求是重點4.28政治局會議定調：樓市基調不變，推動建立發展新模式政策分析-

全國政策上半年定力穩、刺激弱，政策力度限于“托而不舉”：上半年中央層面并無實質性的重磅刺激政策，已發布政策多為對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序1月5日，央行、銀保監發布房房貸利率動態調節機制央行、銀保監會強調綜合施策改善優質房企現金流，有關部門起草《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》2月3日，自然資源部優化完善集中供地政策證監會放寬境外募資等限制，啟動不動產私募基金試點工作公募REITs審批流程得到優化，適用領域拓展至商業地產3月27日，央行決定降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，釋放長期資金約5500億元3月30日，自然資源部、銀保監會聯合公開印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》5月8日，住建部、市監總局共同規范房地產經紀服務國資委發布通知，央企年度發債計劃與市場注冊額度不掛鉤降息：2023年6月20日貸款市場報價利率（lpr）為：1年期lpr為3.55%，下調個10基點，5年期以上lpr為4.20%，同樣下調10個基點發改委發文，消費基礎設施納入公募REITS，支持民間投資項目發行1月6月2月3月4月5月政策分析-

地方政策一季度政策持續放松，二季度政策頻次、力度雙減：2023年上半年，117個省市188次松綁房地產政策，頻次上二季度以來環比下降15%、同比下降約6成，力度上以公積金等弱刺激政策為主1401201008060402002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2022年1月-2023年6月地方政策放松頻次省市放松政策頻次主要放松政策類型及代表城市政策類別涉及城市數量代表城市放松限購14廣州、長沙、武漢、濟南、沈陽、廈門、鄭州、合肥、杭州、南京、滎陽、揚州、無錫、寧德放松限貸18湖南省、長沙、南寧、貴陽、合肥、寧波、青島、滎陽、東莞、濟源、洛陽、日照、漯河、宿遷、駐馬店、雄安、景德鎮、惠州放松限價7深圳、貴陽、銅陵、常州、無錫、麗水、江門放松限售8廈門、鄭州、青島、惠州、揚州、常州、徐州、福清財政刺激托市（減免稅費、購房補貼等）37西藏、北京、重慶、烏魯木齊、南昌、南京、哈爾濱、福州、杭州、大連、紹興、南昌安義、鹽城、濟源、洛陽、襄陽、淄博、周口、景德鎮、日照、漯河、宿遷、武岡、駐馬店、徐州、連云港、麗水、安康、寧德、滁州、南通、揚州、滎陽、六安、上饒、銅陵公積金貸款101深圳、上海、廣州、北京、長春、重慶等數據說明：CRIC研究中心政策分析-

武漢政策冬季房交會延期執行時間：冬季房交會延期至1月10日主要內容：武漢二環外放開限購，首付成數降低，企業額外優惠，維修基金補貼，發放消費卷。預售資金監管發布預售資金監管新規，落實“保交房、放爛尾”：監管標準由原來執行的“比例法”改為“定額法”，加大對資金被集團抽調、被監管銀行擅自劃扣等問題的懲處力度執行時間：5月1日-6月15日主要內容：從落戶條件、政府補貼、人才政策三方面支持百萬大學生留漢1月2月4月6月3月5月靈活就業公積金繳存試點武漢市人民政府常務會審議通過了《武漢市靈活就業人員參加住房公積金制度試點實施方案》，國家住建部已將武漢市納入全國靈活就業人員自愿繳存住房公積金試點城市。堅持貫徹中央總基調不變，“靶向治療”保證合理住房需求：政策出臺較克制，主要發力點為兩次房交會，針對特定區域出臺相關政策限購進一步松綁 春季房交會發布時間：2月6日發布文件：關于激發市場主體活力推動經濟高質量發展政策措施的通知主要內容：在限購區買房可增加一個購房資格，非限購區擁有的住房不計入家庭購房資格認定套數，非本市居民限購區購買首套房實行購房資格“承諾辦、容缺辦”重點政策分析-

限購放松限購再次放松，本地戶籍購房名額增加，外地戶籍可“先購房后補票”：2月6日，發布《關于激發市場主體活力推動經濟高質量發展政策措施的通知》，涉及房地產相關政策的主要有購房資格、預售制度等5個方面1購房資格在限購區買房可增加一個購房資格，非限購區擁有的住房不計入家庭購房資格認定套數，非本市居民限購區買首套房可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”5房企資金監管增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點2預售制度可增加預售許可次數，預售許可最低規模不小于棟3附帶義務新出讓住宅項目原則上不附帶宗地范圍以外的建設義務政策內容4市政及公共服務設施有償回購宗地范圍內，因落實城市規劃確需由競得企業代建的市政及公共服務設施等，除政策明確規定須無償移交的以外，其他建成后原則上按照成本價進行有償回購重點政策分析-

春季房交會（

第4

0

屆房交會）政策重點更偏向三環外遠城區，主城區力度有限：春季房交會從5月持續至6月中旬，主要從政策支持、房企讓利、政府補貼三方面發力支持合理住房消費，新城區購房額外享受契稅補貼

政策內容具體如下：

一、來了就能落戶，還能免費住

年齡不滿45周歲（研究生不受年齡限制）的高校畢業生憑畢業證書可在市內落戶，其配偶以及未成年子女可隨遷落戶。各區青年人才之家為畢業6年內來漢就業創業的高校畢業生提供最長7天的免費住宿，以及就業咨詢、創業指導、人才交流等綜合服務。

二、大學畢業生租房減免房租

畢業6年內的高校畢業生，在漢就業且家庭在漢無自有住房，租住人才租賃房的，按照不高于市場租金的70%繳納房租，累計減免期限不超過3年。其中，全日制博士研究生、全日制碩士研究生分別免繳2年、1年租金，免租金額每月分別不超過2000元、1500元。

三、先租后售，租金抵扣房款武漢市先租后售的保障性租賃住房租金，原則上不高于同地段、同品質租賃住房市場租金的70%。租滿5年后，承租人可申請轉為共有產權住房，購買部分或者全部產權，已繳納的租金可以計入購房款。租滿5年后的銷售價格提供兩種計價方式供承租人自由選擇：按收購成本、資金成本、運營成本等保本原則確定，或者按租滿5年后市場評估價9折確定。

四、雙高人才享受更高公積金額度在武漢市繳存住房公積金的高層次和高技能領軍人才，提取住房公積金支付房租，可達最高限額的2倍，即單身職工每年可提取3.6萬元，已婚職工及配偶每年可提取7.2萬元。此外，購買家庭首套住房可按1.2倍申請公積金貸款，當前最高可貸額度108萬元。持有“楚才卡”A卡和B卡的人才，購買家庭首套住房的，自繳存住房公積金次月起即具備貸款申請資格。A

卡、B卡持卡人最高貸款額度分別為210萬元、140萬元。

五、維修資金補貼、契稅補貼展會期間，在我市二環線外購買新建商品住房的，給予維修資金補貼，其中購買首套住房的全額補貼，購買第二套住房的補貼50%；另外，在我市新城區購買新建商品住房的，除維修資金補貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補貼，對購買第二套住房的再給予50%契稅補貼。政府補貼“契稅、維修基金減免”購買武漢市二環線外新建商品住房，給予維修資金補貼——首套全免、二套減免一半；新城區（黃陂區、蔡甸區、新洲區、江夏區、東西湖區、武漢經開）契稅首套全免、二套減免一半.房企讓利

“額外補貼優惠”額外5%以內優惠折扣；送物業費、送家電、送車位等。政策支持“落戶、購房條件放寬”落戶：年齡不滿45周歲（研究生不受年齡限制）高校畢業生憑畢業證，配偶及子女可隨遷落戶；購房：可先租后買（租金抵扣房款），在武漢市繳存公積金的“特殊”人才購買首套房可提高額度，最高可至210萬元。政策分析-

小結政策小結中央定調“防風險、促需求”

，政策力度限于“托而不舉”堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，做好保交樓、保民生、保穩定工作，上半年中央層面并無實質性的重磅刺激政策，已發布政策多為對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序。地方政策放松頻次放緩，力度減弱2023年進入二季度以來頻次上環比下降15%、同比下降約6成，力度上以公積金等弱刺激政策為主。武漢政策環境寬松，上半年政策從需求端發力，取得階段性的成果上半年政策主要通過放松限購、增加購房資格、降低購房資金成本，刺激剛需、改善需求釋放；第39屆房交會武漢二環外放開限購、首付成數降低、購房補貼等刺激樓市積壓需求釋放，一季度成交持續向好，特別是二三環間綜合實力較強的項目成交提升明顯；5月第40屆房交會政策向三環外新城區傾斜，新城區成交占比有一定提升。0

5土地市場及企業格局武漢土地市場-

供地規則數據說明：CRIC中國房地產決策咨詢系統，統計口徑為武漢市涉宅用地集中供地制度擬供地清單制度出臺日期2021年2月26日2023年2月2日政策文件22個重點城市，按照住宅用地分類調控文件要求，2021年發布住宅用地公告不能超過3次，重點實現兩集中供地。《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》主要內容集中發布出讓公告，集中組織出讓活動；原則上發布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡1、因城施策安排計劃總量；2、發布擬供地清單每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月給市場主體充足的時間預期限制；詳細清單內的地塊可以分批次出讓。政策意圖減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規范問題，防止市場主體由于不掌握重要關聯信息帶來的競爭土地市場低迷的當下，少量多次，提前預告的供地模式，有利于房企充分消化土地信息、優化資金對接、提升投資效率，有利于提升房企拿地積極性政策影響從以往的分散多次供地改為集中3次供地“零售變批發”少量多次，把控節奏，提前預告，2023年已發布的擬供地項目清單批次發布日期出讓日期總宗數用地面積（公頃）主城區（宗）開發區（宗）遠城區（宗）第一批2023/3/312023/3/31-2023/6/304821424717第二批2023/7/72023/7/7-2023/10/73120518103優化供地規則，發布擬供地清單，給充足的預判時間：2023年開始優化供地規則，從全年不超過3次集中供地調整為擬供地清單制度，提前發布擬供地清單，在該供地周期內可以少量多次出讓，把控供地節奏，給房企留足預判時間武漢土地市場-

量價走勢指標2022H12022H22023H1同比環比供應量（萬方）185808388110%-52%成交量（萬方）16171518112%-75%成交樓面均價（元/㎡）1136391949378-17%2%平均溢價率0.92%0.40%1.62%0.7pct1.2pct8761819593

9378100020003000400050006000700080009000100005001000150020002500300035004000450050000 02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023H1涉宅地塊成交建筑面積（萬㎡） 成交樓板價（元/㎡）數據說明：CRIC中國房地產決策咨詢系統，統計口徑為武漢市涉宅用地土地市場量減價穩：

2023年上半年，武漢招拍掛市場涉宅合計成交量181萬㎡，環比縮減75%，成交樓面價9378元/㎡，價格表現為主城區成交為主的結構性高位圖：武漢市涉宅土地成交量價武漢土地市場-

成交結構中心城區優質地塊為成交主力：2018-2021年三環內土地成交建面占比約30%左右，近兩年占比逐年大幅提升，2023H1占比近70%；政府供地誠意滿滿和房企拿地積極性不高，導致成交樓面價較為平穩且呈現局部下滑趨勢0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%圖：歷年涉宅土地分環線成交結構2011 2012 2013 2014 2015二環內 二三環間2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2023H1三四環間 四外環間 外環以外0200040006000800010000120001400016000180002011201220132014201520162017201820192020202120222023H1圖：各環線涉宅用地成交均價變化（單位：元/㎡）二環內數據說明：CRIC中國房地產決策咨詢系統，統計口徑為武漢市涉宅用地二三環間三四環間四外環間外環以外武漢土地市場-

成交結構降低涉宅地塊的商辦占比：調整供地思路，降低商辦建面占比，提高地塊吸引力，減小開發難度17%17%23%17%20%19%24%9%8%70%60%50%40%30%20%10%0%80%90%100%201520162017201820192020202120222023H1圖：歷年招拍掛涉宅土地成交商住比例變化（%）住宅建面占比數據說明：