工業地產乎？產業地產乎？商住綜合體乎？商業綜合體乎？產業綜合體乎？工業地產乎？產業地產乎？1第二代工業地產：產辦一體式的標準化廠房。2019年，武漢數碼港第三代工業地產：產研辦流通一體化的園區2019年，光谷軟件園第四代工業地產：多功能公園式的產業集群2019年，武漢國際企業中心18年來，光谷工業地產已歷經第一代到第四代的成長與擴張！第一代工業地產：制造車間式非標準化廠房1993年，關東科技園、關南科技園第二代工業地產：產辦一體式的標準化廠房。第三代工業地產：產研22019年，光谷開始第四代向第五代工業地產（產業地產）的升級光谷金融港：金融企業總部基地光谷芯中心：高新企業總部基地光谷生物城：生物科技總部基地光谷Ⅱ：國家自主創新示范基地2019年，光谷開始第四代向第五代工業地產（產業地產）的升級3光谷是與中關村并列的、僅有的兩個國家自主創新示范區光谷產業結合了電子信息、生物醫藥、能源環保、生物醫藥、機電一體化、新材料及化工等多種產業光谷是與中關村并列的、僅有的兩個國家自主創新示范區4大學科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國際

光谷產業地產的核心區正在形成……在建產業地產已建成產業園區在建產業基地光谷芯中心富士康科技園生物城佛祖嶺產業園福星總部國際光谷金融港武大高科技園國際企業中心在建在售辦公項目光谷新世界光谷時代廣場目前在售產業地產三個，總體量44萬方；芯中心、金融港、總部國際在建在售寫字樓2個，光谷時代廣場9萬方光谷新世界4萬方。大學科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國際5從廠房到基地從總部到綜合體光谷工業地產在變化中成長在成長中變化從廠房到基地6本案核心問題是定位，定位的核心問題是脫穎而出，欲脫穎，必先脫變本案核心問題是定位，7要變，就變的無與倫比的精彩！——關鍵詞：脫變；善變；速變——要變，就變的無與倫比的精彩！——關鍵詞：脫變；善變；速變—8目錄第一章——定位基本原則——出發點第二章——定位總體方向——大方向第三章——定位規劃建議——千機變第四章——定位形象表現——C.CPU目錄第一章——定位基本原則——出發點第二章——定位總9——關鍵詞：四個基本依據、一個中心目標、四個基本原則——第一章出發點——關鍵詞：四個基本依據、一個中心目標、四個基本原則——第一10第一章出發點一、四個基礎依據——認識自己二、一個中心目標——利潤最大三、四個基本原則——多快好省第一章出發點一、四個基礎依據——認識自己二、一個中心目標11工業用地，37年產權；地處光谷產業分布的核心區；發展需要依托光谷的產業體系；工業用地，產業核心區——產業政策分析一、四個基礎依據——認識自己可做什么城市關，能做什么政策關，想做什么產業關工業用地，37年產權；工業用地，產業核心區——產業政策分析一12光谷大道與武大鐵路線交匯處，緊鄰三環路；；距離魯巷車程15分鐘，距離金融港5分鐘，距離最新的東湖高新管委會3公里；周邊有產業基地國際企業中心，商務中心福星總部國際，居住社區麗島花園，集中商業光谷天地；光谷中央，三環交匯點——區位地段分析一、四個基礎依據——認識自己工業基地看國際企業中心、產業住區看麗島漫城、綜合商務中心看總部國際魯巷廣場光谷金融港三環線光谷大道科諾醫藥蒂森克虜伯精倫電子光谷天地國際企業中心麗島漫城福星總部國際光谷大道與武大鐵路線交匯處，緊鄰三環路；；光谷中央，三環交13熟地、大廠、產商住兼顧——地塊本體一、四個基礎依據——認識自己經濟價值很均衡，時間成本較有利，原址改造最關鍵地塊規整，地面平整，用地成熟；兩面臨路，臨街面廣、企業聚集；地表綠化植被豐富，環境幽靜；地塊已有3層大平層工業建筑一棟光谷大道三環線關南園路熟地、大廠、產商住兼顧——地塊本體一、四個基礎依據——認識自14開發主體——住宅專家、產業受益者。一、四個基礎依據——認識自己光谷住宅大地主，借勢產業很成功，開發轉型的問題36萬㎡，現代森林花園，開啟光谷地產之路30萬㎡，現代森林小鎮，奠定光谷樓市地位2019年，金融港，開啟多元化開發之路2019年，挺進工業園建設集團愿景：以武漢為核心，不斷深耕的同時，穩步進行外埠擴張，預計五年內集團“健康住宅”的開工量將達到200萬平方米。開發主體——住宅專家、產業受益者。一、四個基礎依據——認識自15二、一個中心目標——利潤最大所有的物業產品都可以創造價值，且需要所有的物業都可以實現高售價、高收益。減少前期投入，挖掘自身資源，因地制宜，利用原有的建筑1快速投入運營，盡快實現價值，縮短時間成本。經濟、社會、資源和環境保護協調發展；帶動型的區域的發展，塑造產業品牌。234時間不長價值夠高投入不大生存持續二、一個中心目標——利潤最大所有的物業產品都可以創造價值，且16三、四個基本原則——多快好省計價面積最大：可售、可實現收益的面積最大，實現滿額容積率；價格承受最高：價格空間大，客戶可承受能力強；去化速度最快：滿足區域需求，快速實現回款；風險抗性最強：客戶認可度高，符合區域需求，風險系數最低。三、四個基本原則——多快好省計價面積最大：可售、可實現收益的17本案定位的出發點：不應是推倒重來否則時間拖延、投資增加、社會成本浪費因地制宜、與時俱進利用區域市場環境、從變求新，挖掘自身現有資源以變求利結論本案定位的出發點：結論18——那什么奉獻給你，我的光谷——第二章大方向——那什么奉獻給你，我的光谷——第二章大方向19第二章大方向一、選擇一——工業基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產業住區方向四、選擇四——類綜合體方向第二章大方向一、選擇一——工業基地方向二、選擇二——總部20第二章大方向一、選擇一——工業基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產業住區方向四、選擇四——類綜合體方向第二章大方向一、選擇一——工業基地方向二、選擇二——總部21一、選擇一：工業基地方向——國際企業中心產品類型：國際化多層標準廠房＋多功能高層商務＋底層街鋪＋園區公寓贏利模式：廠房先量、商務保值、公寓求利、商業增值、中長線開發、準現房回款類武漢國際企業中心、光谷軟件基礎依據：工業用地、城市名片+光谷中央、產業核心一、選擇一：工業基地方向——國際企業中心產品類型：類武漢國際22一、選擇一：工業基地方向SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風險抗性最強去化速度較快滿足光谷產業發展要求：國企之后、芯中心之前、核心之中風險抗性較強承接光谷核心擴容要求：產品復制、產業鏈復制、聚變裂變目標客戶承受力不高企業客戶投資模式要求：大額投/固資投/一次投/高回報投計價面積不大工業廠房設備功能要求：低容/低密/空高/層少/大面/小攤優劣比：2:2一、選擇一：工業基地方向SWOT分析去化速度較快風險抗性23一、選擇一：工業基地方向可行性分析

利潤非最大化價值不高

07年3月份：國際企業中心：3200元/㎡光谷坐標城：4500元/㎡投入不大

拿地成本低，建設成本低時間略長

國際企業中心20萬規模，銷售期達5年生存可持續

現代準備做工業地產專家嗎？一、選擇一：工業基地方向可行性分析利潤非最大化價值不高投入不24一、選擇一：工業基地方向結論工業基地為主導的定位方向有市場空間，有經驗借鑒，可保障生存但價值不高、時間略長在爭取產業政策等方面，存在不確定因素不建議一、選擇一：工業基地方向結論工業基地為主導的定25二、選擇二：總部基地方向產品類型：國際化高層標準商務＋低密度總部＋底層街鋪＋公寓贏利模式：商務先量、低密拔高、公寓求利、商業增值、中長線開發、準現房回款類光谷芯中心、光谷總部國際基礎依據：工業用地，三環交匯點，產業核心區＋光谷中央。——光谷芯中心二、選擇二：總部基地方向產品類型：類光谷芯中心、光谷總部國際26SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風險抗性最強計價面積較大高層商務建面大價格承受較高光谷商務用房價格高于工業用房，商務辦公樓價格與住宅相當。去化速度較慢東湖高新商務用房年去化1.3萬平米，其中大部分為產業辦公用房。風險抗性較弱光谷商務核心區不同于產業核心區優劣比：2:2二、選擇二：總部基地方向SWOT分析計價面積較大價格承受較高去化速度較慢風險27可行性分析

利潤非最大化價值較高

投入較大

時間較長

生存可持續

現代準備做商務地產專家嗎？二、選擇二：總部基地方向可行性分析利潤非最大化價值較高投入較大時間較長生存可持續二、28二、選擇二：總部基地方向結論采用以總部基地為主導的定位方向有利潤空間，有經驗借鑒，有經濟環境但投入較大、時間略長且競爭壓力較大、政策扶持較難爭取不建議采用二、選擇二：總部基地方向結論采用以總部基地為主29三、選擇三：產業住區方向類麗島漫城基礎依據：光谷中央，產業核心區、住宅專家，工業觀眾產品類型：低密度多層＋獨立商業街＋高層投資型公寓贏利模式：低密拔高、公寓保量、商業增值、中短線開發、期房回款——麗島漫城三、選擇三：產業住區方向類麗島漫城基礎依據：光谷中央，產業核30SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風險抗性最強計價面積較大高層公寓建面大價格承受較高公寓產品價格升值快，承受力強。去化速度較快東湖高新商務用房年去化1.3萬平米，其中大部分為產業辦公用房。風險抗性較弱政策風險不可控優劣比：3:1三、選擇三：產業住區方向SWOT分析計價面積較大價格承受較高去化速度較快風險31可行性分析

利潤最大化價值較高

投入較大

時間較長

生存可持續能轉型嗎？

三、選擇三：產業住區方向去化速度快：2019.6.18：開盤銷售280套，售罄。2019.11.12：開盤銷售228套銷售93%可行性分析利潤最大化價值較高投入較大時間較長生存可持續三、選32結論采用以產業住區為主導的定位方向，有利潤空間，有經驗借鑒，有市場空間但土地變性難、政府許可難，不建議采用三、選擇三：產業住區方向結論三、選擇三：產業住區方向33四、選擇四：類綜合體方向類北京798、海上海（武漢欠缺）基礎依據：工業用地，產業核心區、光谷中央，熟地大廠，產商住兼顧、住宅專家產品類型：創意商居LOFT(SOHO)+創意商街+住宅+創意工坊贏利模式：工坊聚人、SOHO出量、公寓出利，商業增值、中短線開發、期房回款——海上海四、選擇四：類綜合體方向類北京798、海上海（武漢欠缺）基礎34SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風險抗性最強計價面積較大價格承受較高去化速度較快風險抗性較弱光谷沒人做過，存在市場開發風險優劣比：3:1四、選擇四：類綜合體方向SWOT分析計價面積較大價格承受較高去化速度較快風險351、武漢的創意產業沒有組織；2、武漢的創意產業沒有根據地；3.、武漢的創意產業缺乏完整性；物管功能功能單一，無組織項目特征形態物管不周到建筑里面不新穎武漢市場缺乏一個功能完整的創意產業基地。四、選擇四：類綜合體方向1、武漢的創意產業沒有組織；物管功能功能單一，無組織項目形態361、創意、動漫已經形成規模；2、高校集中，創意最密集的區域3、政府扶持，支持創意產業發展。光谷創意產業經過初期發展，已經具備了再一次提升基礎。四、選擇四：類綜合體方向1、創意、動漫已經形成規模；光谷創意產業經過初期發展，已經具37四、選擇四：類綜合體方向結論采用以類產業綜合體為主導的定位方向有利潤空間，有市場先機，有政策傾斜但有本地無成功案例借鑒，需有操盤成功經驗與獨特客戶渠道建議采用四、選擇四：類綜合體方向結論38——讓宅男宅女也能在光谷創業——第三章千機變——讓宅男宅女也能在光谷創業——第三章千機變39第三章千機變一、產品定位與產品配比二、開發理念與產品打造三、開發進度與營銷策略第三章千機變一、產品定位與產品配比二、開發理念與產品打造40第三章千機變一、產品定位與產品配比項目定位業態配比業態組合建筑指標第三章千機變一、產品定位與產品配比項目定位業態配比業態組41創意產業綜合體：以創意產業為主題，多功能、多業態的產業綜合體1.1項目定位創意產業綜合體：以創意產業為主題，多功能、多業態的產業綜合體42業態組合的選取的三大原則：1.2業態組合有人氣有潛在需求客戶，即“有人用”。有市場有客戶認可，愿意出現購買，即“有人買”。有速度市場需求熱點或空白點，能夠快速出手，即“賣得快”。業態組合的選取的三大原則：1.2業態組合有人氣有潛在需求43業態組合建議：1.2業態組合業態組合建議：1.2業態組合44創意工坊1、光谷需要創意產業基地。根據統計武漢市從事創意產業的機構近500家，

人員超過1萬人，當目前沒有真正的創意基地。2、有人氣自然有人買。前期以租為主，帶人氣形成后，帶租約出售。3、自持不銷售1.2業態組合創意工坊1、光谷需要創意產業基地。1.2業態組合451.2業態組合創意總部1、成長的需要、聚集的效應。2、不缺乏有實力的客戶。尋找歸屬感的本地產業；大型創意機構的在漢分支機構；社區內原有的發展壯大的企業。

1.2業態組合創意總部1、成長的需要、聚集的效應。461.2業態組合水館1、用途：社區活動的大舞臺、企業展示的平臺。社區的顯示創意展示平臺。2、建議自持，通過管理運作，出租使用和社區活動的平臺。1.2業態組合水館1、用途：社區活動的大舞臺、企471.2業態組合商業1、定位：內向型兼顧少量外向型的社區商業。滿足社區日常生活，區域內企業員工中午2小時的商業所需。2、輻射范圍：半徑兩公里內3、考慮因素：項目周邊兩公里內以廠房為主，基本無相應的商務、餐飲配套；

區域有集中性商業中心光谷新天地，不易在做大型集中式商業。1.2業態組合商業1、定位：內向型兼顧少量外向型的社區商48高層LOFT1、稀缺、供應空白。區域內僅有世界城推出少來少量的loft產品，目前區域供應空白。

區域的辦公用房集中在魯巷附近，而目前工業園中供應面積多在200㎡以上，區域中小面積辦公供應稀缺。2、市場暢銷。水岸國際LOFT開盤銷售270多套，銷售率90%，價格與區域公寓相當。

漢商銀座LOFT開盤4個月售罄，價格幾乎與區域高端公寓相同。1.2業態組合高層LOFT1、稀缺、供應空白。區域內僅有世界城推出少來少量49高層SOHO1、市場需求旺盛。光谷片區是武漢市場對商品房需求最旺盛的區域。2、市場暢銷。世界城的SOHO幾乎開盤售罄；龍安港匯城30-50精裝soho，開盤售出80%。當代國際花園的精裝公寓，售出了8000元/㎡的售價，高出普通公寓15%。1.2業態組合高層SOHO1、市場需求旺盛。光谷片區是武漢市場對商品房需求50會館1、補充區域商務、酒店空白。根據調查光谷大道在雄楚大街至三環線，無正規酒店。更無商務會談場所。2、可以招商或者引進連鎖酒店，以租約出售。1.2業態組合會館1、補充區域商務、酒店空白。根據調查光谷大道在雄楚大街至51業態組合建議：1.2業態組合業態組合建議：1.2業態組合52創意工坊：目標作用：打響旗號、聚集人氣、奠定市場定位目標客戶：光谷區域內所有的創意相關的企業、個人和組織盈利模式：前期以低價租賃炒熱，后期租約出售選址建議：時間要盡快，建議通過建筑改造完成體量：3.6萬平米1.3業態配比創意工坊：目標作用：打響旗號、聚集人氣、奠定市場定位1.353創意總部：目標客戶：符合產業特色，尋找歸屬感的本地產業；大型創意機構的在漢分支機構；社區內原有的發展壯大的企業。

盈利模式：銷售、購買企業可以享有樓宇冠名權選址建議：社區的中心、與創意工坊相近體量：建議配置6棟。中大型創意總部的40-50人員配置，人均辦公面積在30平米，單棟體量在1200-1500平米，故總體量在0.72-0.9萬平米。1.3業態配比創意總部：目標客戶：符合產業特色，尋找歸屬感的本地產業；大型54商業街：目標作用：內向型，兼顧少量外向型的社區商業。滿足社區日常生活，區域工作人員中午2小時的商業服務所需目標客戶：投資客、自用客戶。

盈利模式：以銷售為最終目標，前期可以先招商為主選址建議：光谷大道與關南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創意工坊內體量：根據商業的規律，該商業的比例為社區規模的6-8%，即2萬平方左右。1.3業態配比商業街：目標作用：內向型，兼顧少量外向型的社區商業。滿足社區55水館：目標作用：社區的小型會所；社區活動的大舞臺盈利模式：自持、租住經營體量：3000㎡選址建議：建議與社區的內部水景和綠化景觀相結合，建議放置在創意工坊附近1.3業態配比水館：目標作用：社區的小型會所；社區活動的大舞臺1.3業56商業：目標作用：內向型，兼顧少量外向型的社區商業。

營銷模式：已銷售為最終目標，前期可以先招商為主體量：根據商業的規律，該商業的比例為社區規模的8-10%，即2萬㎡，其中沿街商業約有1.6萬平米，創意工坊內有4000平。選址建議：光谷大道與關南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創意工坊內，以2-3層街鋪為主。1.3業態配比商業：目標作用：內向型，兼顧少量外向型的社區商業。57高層LOFT：目標作用：聚集人氣、實現價格提升、可住可辦目標客戶：投資客、區域內辦公客戶、創意產業中成長性企業。

體量：層高設計在4.5-5.2米，總高度控制在100米以內，預計高度在20層。根據地塊紅線、用地尺寸，初步預計可以單層面積在1000㎡左右，可以設置4棟，合計規模在7萬㎡。選址建議：臨光谷大道沿線，昭示性好。鐵路沿線，規避不利因素。1.3業態配比高層LOFT：目標作用：聚集人氣、實現價格提升、可住可辦1.58目標作用：創造價值、吸引人氣、改變區域晚上空城的現狀。目標客戶：投資客、居住型的自住客戶、社區創意產業的員工。

體量：層高設計在2.8-3.0米，根據地塊紅線、用地尺寸，初步預計可以單層面積在1800㎡左右，可以設置3棟，根據社區總規模，該部分產品規模在8.1萬㎡。選址建議：居住環境最好的社區中心，辦公區域相連接，建議設置在創意工坊兩旁高層SOHO：1.3業態配比目標作用：創造價值、吸引人氣、改變區域晚上空城的現狀。高層S59目標作用：補充區域商務、酒店、高檔餐飲空白。目標客戶：投資客，招商或者引進連鎖酒店，

后期帶租約出售。體量：建議設置一棟，體量約在2.2萬㎡。會館：1.3業態配比目標作用：補充區域商務、酒店、高檔餐飲空白。會館：1.360策源2019年武漢光谷現代城建工業項目定位報告ppt課件61策源2019年武漢光谷現代城建工業項目定位報告ppt課件62策源2019年武漢光谷現代城建工業項目定位報告ppt課件63策源2019年武漢光谷現代城建工業項目定位報告ppt課件64策源2019年武漢光谷現代城建工業項目定位報告ppt課件65策源2019年武漢光谷現代城建工業項目定位報告ppt課件66策源2019年武漢光谷現代城建工業項目定位報告ppt課件672F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F創總LOFT創坊SOHO28F會館商業水館3F2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F68創總LOFT創坊SOHO會館商業水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F創總LOFT創坊SOHO會館商業水館2F3F3F26F23F69CPU內存聲卡內存硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創總LOFT創坊SOHO會館商業水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F低密度創意工坊＋低密度創意總部＋混合商業街＋高層LOFT

＋高層SOHO+會館+水館電阻CPU內聲卡內硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創總LOFT創坊SO70創總LOFT創坊SOHO會館商業水館1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#23-3F26-1F28-3F3F3F22-2F26-1F22-2F16-1F11-1F1000㎡1800㎡1000㎡1000㎡8000㎡1000㎡1200㎡1000㎡800㎡600㎡18000㎡45000㎡22000㎡6000㎡24000㎡20000㎡30000㎡20000㎡12000㎡6000㎡6000㎡70000㎡24000㎡81000㎡22000㎡16000㎡3000㎡S1#3F4000㎡12000㎡S2#2F2000㎡4000㎡224000㎡2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F創總LOFT創坊SOHO會館商業水館1#2#3#5#6#7#711.3業態配比根據物業組合建議、各種物業產品的業態配比如下：1.3業態配比根據物業組合建議、各種物業產品的業態配比如721.4規劃指標根據物業組合建議、地塊用地條件，各種物業產品面積配比，推演本案的規劃指標：占地面積：101畝，約合67367平方米預計建筑面積：224000平方米容積率：3.325建筑密度：約29.69%1.4規劃指標根據物業組合建議、地塊73第三章千機變二、開發理念與產品打造開發理念景觀環境建筑形態商業打造立體交通品質優化產品細節品牌優化第三章千機變二、開發理念與產品打造開發理念景觀環境建筑形74給光谷創意產業的青年創業者一個開創未來20年的“家”2.1開發理念給光谷創意產業的青年創業者2.1開發理念75三大核心競爭力：1、光谷中央、產業核心、綠色公園、時尚辦公2、政府、教育、金融、企業四位一體，資源整合3、低成本入住、高規格配套、可持續發展、多維度扶持

2.1開發理念三大核心競爭力：2.1開發理念76三步走開發戰略：1、現有廠房改造，掛牌創意聯盟，凝聚創意人群2、獨有LOFT吸引多渠道投資3、向多元化soho型總部升級拉攏一批企業帶動一批企業扶持一批企業創造一批企業2.1開發理念三步走開發戰略：拉攏一批企業帶動一批企業扶持一批企業創造一批772.2建筑形態創意工坊

——建議將原有的大型廠房加工改造，打造成創意產業基地改造專業物業改造專家——利源商業管理有限公司2.2建筑形態創意工坊改造專業物業改造專家——78利源商業的基本情況介紹與策源關系：兄弟公司。

前身為復地集團（上海）商用物業總部。2019年初開始改制，以獨立公司的形式運營商業，尤其是在商業改造方向，具有豐富經驗和成功案例。

目前有四個操作項目：汽車夢工場四季廣場、復星大廈改造，地杰商業利源商業的基本情況介紹與策源關系：兄弟公司。目前有四個操作79完成的創意園項目：汽車夢工場實景改造前改造后完成的創意園項目：四季廣場項目完成的創意園項目：汽車夢工場實景改造前改造后完成的創意園項目802.2建筑形態創意總部

——2-3層為主，獨棟別墅式辦公樓2.2建筑形態創意總部812.2建筑形態商業街

——2-3層的沿街商鋪，要展現新穎、創意2.2建筑形態商業街822.2建筑形態高層LOFT

——層高建議在4.5-5.2米，建筑形態是22-23層2.2建筑形態高層LOFT832.2建筑形態高層SOHO

——以新穎、時尚的外立面，建筑形態是23-26層2.2建筑形態高層SOHO842.2建筑形態水館

——建筑形態是2-3層，建議與水相融合2.2建筑形態水館85目標客戶群定位一、目標消費群體范圍1、項目周邊產業園辦公群體2、項目自身產業群體3、國內外商務旅游，創意展覽群體二、目標消費群類別1、項目及周邊辦公群體日用百貨需求群體2、商務采購群體3、旅游、觀光、展覽休閑購物群體4、飲食、娛樂消費群體2.3商業定位目標客戶群定位一、目標消費群體范圍二、目標消費群類別2.386商業開發戰略2.3商業定位商業開發戰略2.3商業定位87

集主題式定向購物；以創意產業帶動的開放式街區商業；集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、展覽、休閑健身、商務辦公、酒店居住一體全稱式優質的多功能、全業態、復合型創業產業開放街區。展覽商業功能定位2.3商業定位集主題式定向購物；以創意產業帶動的開放式街區商業881、以創意產業為核心的商業產業鏈（動漫、IT、游戲軟件、搜酷特區等個性商品）2、以滿足園區商務的餐飲娛樂3、以滿足園區日常百貨商品定位2.3商業定位1、以創意產業為核心的商業產業鏈（動漫、IT、游戲軟件、搜89分期空間形態主要業態面積比例銷售方式一期LOFT創意BOXLOFT辦公、展覽、酒吧、創意電影2400060%招租自營二期搜酷MALL創意產業衍生品牌專賣，搜酷服飾、動漫、IT、軟件等1200030%銷售三期休閑文化街休閑餐飲、休閑會所400010%銷售2F3F3F一期商業二期商業三期商業創意BOX搜酷MALL休閑文化街2.3商業定位分期空間形態主要業態面積比例銷售方式一期LOFT創意BOXL901F:超市、百貨3F：搜酷衍生品2F:搜酷服飾1F:LOFT辦公2F:創意體現館3F:創意展覽館休閑文化街業態定位2.3商業定位1F:超市、百貨3F：搜酷衍生品2F:搜酷服飾1F:LOFT91采用本地或能適應本地的品種植物保護并復原生物的多樣性

合理規劃綠化系統，采用喬木、灌木和草地相結合的方式；優化樹冠，保護現場成熟樹木

項目現場50%以上人行道在5年內由成熟樹冠覆蓋；對建筑用地中已有的古樹、名木及成材樹木采用原地保護措施，無法原地保護的成材樹木采用異地栽種的方式；屋頂綠化

大面積采用屋頂綠化，緩解城市熱島效應，吸附空氣和降雨中的有害成分；綜合病蟲防治管理

避免使用有毒的化學物品進行害蟲控制2.4景觀環境采用本地或能適應本地的品種植物2.4景觀環境92空中連廊立體交通系統2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F2.5交通體系空中連廊立體交通系統2F3F3F26F23F22F22F3F93路面美化門前綠化室內運動外墻美化樓梯美化走道美化室內休閑大廳包裝前廳包裝2.6硬件優化路面美化門前綠化室內運動外墻美化樓梯美化走道美化室內休閑大廳94賣點類型可提升賣點可執行項目可執行程度費用預計策源建議服務價值提升商務服務每層單設獨立接待前臺高低建議執行企業公關策劃①配合企業組織公關活動。②為企業提供活動策劃服務。①高②中①低②低優先執行①商務服務每層或每2層設置一個公共的高檔會議室，共業主租賃使用。高高可執行每層獨立前臺公用會議室2.7硬件優化賣點類型可提升賣點可執行項目可執行程度費用預計策源建議服務價95第三方認證2.8品牌優化官方認證——光谷創意產業協會

LEED(美國環境及能源先鋒獎)為建筑實踐提供一套設計導則通過東湖高新管委會與高校成立創意產業協會，將協會辦公室設在本案。第三方認證2.8品牌優化官方認證——光谷創意產業協會L96第三章千機變三、開發進度與營銷策略開發策略營銷策略收益測算第三章千機變三、開發進度與營銷策略開發策略營銷策略收益測973.1開發策略開發運作的思路：第一步：改造創意工坊，聚人氣第二步：商業街、會館、loft炒熱區域第三步：創意總部是地位、soho公寓出利第四步：loft、soho公寓回籠資金第五步：loft收官爭取中短線開發、期房回款3.1開發策略開發運作的思路：第一步：改造創意工坊，聚人氣98創總LOFT創坊SOHO會館商業水館2#26-1F1800㎡45000㎡6#3F8000㎡24000㎡5#3F1000㎡8000㎡8#26-1F1200㎡30000㎡10#11-1F600㎡6000㎡S1#3F4000㎡12000㎡11#16-1F800㎡12000㎡1#23-3F1000㎡18000㎡3#28-3F1000㎡22000㎡S2#2F2000㎡4000㎡7#22-2F1000㎡20000㎡9#22-2F1000㎡20000㎡創總LOFT創坊SOHO會館商業水館2#26-1F1800㎡993.1開發策略一二三四五2019年3月啟動，首批2.4萬㎡2019年3月啟動，體量約5.2萬2019年3月啟動，體量約5.3萬2019年3月啟動，體量約4.8萬2019年3月啟動，體量約4.4萬開發進度：五步走，周期5年2019年3月至2019年3月推盤策略工坊聚人氣啟動項目；SOHO出量、總部公寓出利，商業增值。價格策略工坊：以租待售SOHO、LOFT：以低價搶占市場，成熟再提高層價創意工坊：標桿價格商業：以租待售會館：先招商，帶租約出售。3.1開發策略二三四五2019年3月啟動，2019年3月啟1003.2營銷策略營銷策略推廣主題訴求賣點推廣渠道中央創意聯合公園創意、總部區、市、全國我是創意總部

整合政府、復星資源區域創意新高度官方認證全方位傳播渠道行業雜志、政府推薦3.2營銷策略營銷策略推廣主題訴求賣點推廣渠道中央創意聯合101一個好主題（創意）創意主題：涵蓋動漫、設計、繪畫工作室、創意創業；總部中心：吸引所有的相關產業，不設立門檻；全方位服務：政府政策、金融服務、商務服務、平臺搭建、交流活動平臺。塑造創意總部的形象，

搭建總部平臺，體現聚集效應樹立旗號一個好主題（創意）創意主題：涵蓋動漫、設計、繪畫工作室、創意102一個好名聲（掛牌）政府掛牌：通過高校、管委會成立創意產業協會，

將協會中心設置在園區；政府推薦：借助政府平臺，吸引創意人群；資源整合：借助策源海上海的資源，引進上海創意產業。搭建平臺一個好名聲（掛牌）政府掛牌：通過高校、管委會成立創意產業協會103一個好故事（訴求）活動不斷、