北浦東·新紀元——大“城”核戰VS北浦東崛起——項目板塊解讀寶龍項目解讀項目核心定位項目推廣策略中潤解放優勢目錄寶龍解讀項目板塊解讀公元2011年，上海，依然演繹著最華彩的樂章大浦東，目前上海最具發展潛力的區域北浦東，因其工業園區的印象，與市區疏遠的位置，很長一段時間，顯得落寂而黯淡現在，是時候結束北浦東的黯淡，北浦東已到了騰飛時刻……北浦東的黃金價值已逐步形成但真正意義上的“中心”難尋缺乏商業中心的北浦東尚未形成板塊合力此時，寶龍將站在哪里？以什么樣的方式？開始又一個城市中心的啟幕發展勢頭明顯落后于同檔次的莘閔、三林、江灣板塊北浦東印象：交通不便；工業園區聚集地與莘閔比——缺乏軌道交通優勢與三林比——缺乏人氣、配套優勢與江灣鎮比——缺乏市政規劃力度今日北浦東：昔日北浦東：急需改變有機會變正在改變上海城市化不斷擴散，板塊化建設日益明顯，城市界限逐漸外延。世博東風三線并駕新城戰略曹路新貌大上海聯動城市化加快世博會過后，上海城市基礎設施配套升級，軌道交通建設加快，軌道交通9號線、12號線的貫通將大大縮短與陸家嘴、徐匯、閔行等中心城區的距離。浦東大力建設新市鎮，并將新市鎮提升到上海濱江沿海產業帶，發展潛力強勁。北浦東急需改變。》解讀【城市際遇】外環線上川路曹路鎮政府巨峰路金海路華東路川沙路顧唐路民耀路地塊：A4-8、9、139號線顧唐路站9號線民雷路站9、12號線金海路站本案位于上海市浦東新區曹路新市鎮，屬于金橋功能區的行政、文化、信息中心，上海國際金融信息園的核心樞紐。曹路鎮位于浦東新區東部，西鄰金橋鎮和金橋出口加工區、東瀕長江入海口、南鄰唐鎮，北接高東鎮、外高橋保稅區，依托周邊強大的產業支撐，曹路新市鎮將被打造成為金橋功能區的行政文化信息中心。曹路新市鎮為浦東新區四個新市鎮之一，是上海和浦東新區的配套房基地，現有常住人口15.7萬人(其中包括戶籍人口6.51萬，流動人口6.86萬，高校在校師生2.3萬)，規劃人口約20萬人。本案距離人民廣場20公里，陸家嘴15公里，浦東機場25公里。》解讀【區域際遇】總體布局:“一心、兩軸、五片”一心：新市鎮中心區兩軸：金海路、顧唐路兩側所形成的公共發展軸和教育科研產業軸。五片：新市鎮中心片區

金海路以北的集鎮綜合片區

顧唐路以西的大學園區

紅星路以南的金融信息產業園區

浦東運河以東的配套基地（總建面260萬平米，人口6.8萬）本案位于規劃發展軸之上，緊鄰集鎮綜合片區和新市鎮中心片區曹路新市鎮地塊》解讀【區域發展】曹路鎮無大型商業廣場，以中小型商業為主》解讀【市場環境】曹路鎮現有商業集中在地塊東側的民耀路區域，主要服務于周邊的住宅小區，以中小型超市、生活配套商業為主。

曹路鎮無大型綜合性商業。

區域內多層、小高層住宅的二手價在1.5-1.7萬元/平米左右；聯體別墅（萬科第五園）單價約3.5萬元；區域內沿街商鋪二手價格約2-2.5萬元/㎡，租金約3元/天/㎡。河濱城市花園17000（二手）單位：元/平方米萬科第五園35000（別墅）創聯金海花苑22000（二手別墅）愛法花園16000（二手）地塊二工大杉達學院市場小結缺少有強大品牌號召力的商業地產開發商業態組合單一或者不夠豐富整體商業質量不佳，無法形成品牌效應后期的商業運營管理上有所欠缺曹路鎮乃至北浦東區域缺乏龍頭商業中心寶龍解讀寶龍是誰？寶龍做過些什么？寶龍能為我們帶來什么？寶龍項目解讀總出讓面積：71161.8平方米總建筑面積：118609.25平方米》地塊基本概況指標A4-8A4-9A4-13土地性質辦公商業商業用地面積172032110032440規劃容積率1.02.51.5地上總建面積172035275048661建筑密度40%40%45%綠地率30%30%25%建筑限高209030單位：平方米，米創聯金海花苑外環綠化帶第二工業大學三信國際企業園河濱城市花園三信國際賓館陽光苑小區A4-8A4-9A4-13上海曹路寶龍生活廣場地處浦東外環路與金海路交叉口，東至三信國際賓館，西至外環綠化帶（經二路），北至民眾路、民民路，南至金海路。項目為約12萬㎡大型城市綜合體，規劃為集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、酒店為一體的休閑商業中心；4-8地塊產品：企業公館，產品為聯排，3層，主力面積250㎡左右；4-9地塊產品：精品酒店、辦公樓，主力面積2000㎡-4500㎡、底商；4-13地塊產品：購物中心，包括大型超市、星級影院、ktv、電玩、大型餐飲等，商鋪主力戶型100-300㎡。》項目基本情況》其他配套上海第二工業大學上海第二工業大學地處曹路鎮金海路，占地面積782畝，總建筑面積近20萬平米，在校學生約1萬人。學校位于項目地塊南側。上海杉達學院上海市第一所具有本科學歷教育資格的民辦普通高校，位于曹路鎮金海路，占地約400畝，在校學生約5000人。學校位于項目地塊以東，距離約200米。》其他配套三信國際賓館三信國際賓館商業廣場占地30000平方米，規劃建筑面積50000平米。第一期建筑包括四星級酒店與商業輔樓出租，會議室以及餐飲包房。第二期策劃為商業廣場。

目前一期賓館和商業輔樓全部空置。

位于項目地塊的東側，緊鄰A4-13地塊。【項目推廣策略】寶龍品牌板塊炒作產品規劃客群包圍圈層營銷輿論利劍媒介傳播重磅武器活動營銷整合推廣戰術在寶龍企業形象逐漸導入之后，進入實質的產品行銷階段。本案產品細分，差異性較大，故建議在營造“寶龍城市廣場”的大概念下，分類進行細化包裝和有針對性的推廣。行銷寶龍六部曲：寶龍是誰上海寶龍城市廣場寶龍別墅寶龍城市廣場國際辦公樓寶龍城市廣場時尚購物精品酒店（酒店公司經營專業）寶龍城市廣場聯體別墅寫字樓購物中心精品酒店有機組合，相互促進1＋1＋1＋1＞4項目資源解構產品：寶龍模式商業的代表之作，12萬方的城市綜合體，一站式體驗，多種身份自由切換。》小結寶龍城市廣場大時代大背景大浦東大企業

大手筆區域板塊炒作開工奠基售樓處開放企業公館開盤寫字樓開盤商鋪開盤20112012聯體別墅黃金旺鋪寫字樓789101112121110987654321推廣進程第一步告訴上海市場，寶龍是誰，寶龍做過什么，寶龍將帶給上海什么很明顯，本案是一個區域性個案，但是作為全國性的開發商，這樣一個戰略性的個案，無論從企業影響，還是后續開發的戰略上，都要小題大做，將影響擴大到全市寶龍是一個全國性的開發商，將以怎樣的姿態進入上海，上海也將以同樣的態度回應寶龍資料鏈接：新河灣高調進入上海，精裝修理念瞬間打破了上海買房看位置、看房型的習慣思維，激發銷售狂潮，直接引爆了上海最近一次的房價拉升龍湖進入上海，艷瀾山項目唯美的樣板區瞬間擊垮了矜持的女性們的心理防線，成為上海白領女性的購房首選。號稱全國第一的富力集團進入上海，不溫不火的營銷策劃，富力桃園項目銷售慘淡，橫遭冷眼，不可一世的富力集團在上海慘遭滑鐵盧。大開發商要進入大上海，勢必大張旗鼓，大聲吆喝。第二步上海寶龍城市廣場形象導入slogan點亮城市色彩VI及延展第三步一期，企業公館龍城市廣場的命名有較強的商業傾向，故建議對聯體別墅進行獨立命名。命名設計兩套方案，第一套是企業公館，第二套是寶龍別墅第一套設計：企業公館第二套設計：寶龍別墅第四步國際寫字樓針對商業購物中心沿用寶龍城市廣場的命名，或者加上三期字樣。整合推廣手段推廣方式新聞第一性軟文轟炸性硬廣穿插性網絡互補性推廣核心不間斷的整合推廣視覺轟炸不間斷網絡更新不間斷品牌整合不間斷大小網絡不間斷媒體聲音不間斷》關于活動營銷活動營銷作為本案營銷的重點，貫穿整合推廣銷售期。活動覆蓋人群以區域周邊的主力顯性客戶為主，帶動整個區域。根據階段推廣產品制定主題活動，達到塑造寶龍品牌和開盤熱銷的雙重目的。我們需要什么樣的活動？項目賣點寶龍品牌、城市綜合體領航北浦東城市中心客戶特點思維理智成熟、有較強的經濟實力追求高回報率、敏銳的市場觀察力活動特征：具有社會影響力，引領目標客群思潮。階段推廣策略【第一階段】第一階段：整案形象入市、以寶龍品牌切入，整合曹路寶龍資源優勢，提出北浦東新中心的概念與全新的企業辦公理念，引爆市場深度關注。推廣主題：北浦東、誰代言？+點亮城市色彩推廣策略：寶龍品牌

+北浦東雙輪驅動，拉升曹路寶龍商業形象價值訴求點：寶龍-專業商業地產運營商+北浦東新中心區域價值解讀

企業公館價值體系（客戶接待、企業形象、辦公環境、產權）配合活動：開盤典禮、企業家推介會、十一房展會其他：現場圍墻、沿線道旗，曹路寶龍現場展示中心布置第一階段傳播策略分解活動時間：2011年9月活動內容：邀請集團領導、區政府領導、著名影星到場主持、發言。活動傳播：

主要媒體全面活動報道；

寶龍品牌導入。寶龍開盤典禮明星助陣活動時間：2011年10月活動內容：特色表演活動

現場展示國際消費時尚，襯托項目國際高度

開盤促銷VIP客戶登記十一房展會活動時間：2011年10月活動內容：企業未來發展之路論壇，北浦東前景。活動傳播：

DM、短信邀約；

主要媒體全面報道。“企業之家——集團的智慧”推介會階段推廣策略【第二階段】第二階段：持勢推廣時間：2012年3月推廣核心：市場占有/商鋪推廣推廣動作：主題活動→持續炒作→階段SP點亮北浦東之“寶龍中心觀”推廣主題：寶龍城市中心論

推廣策略：用豐富的活動配合連續的新聞報道形成項目獨特的熱度價值訴求點：寶龍產品的投資經驗，寶龍模式的探究配合活動：商鋪開盤盛典、購物中心品牌商家簽約儀式、《寶龍投資白皮書》發售其他：現場圍墻、沿線道旗更換活動時間：2012年3月活動內容：政府領導剪彩、現場演藝表演、幸運客戶抽獎。活動傳播：

主要媒體、電視、電臺報道，開盤硬廣、軟文；

戶外高炮、道旗全面更新開盤信息。“今夜星光燦爛”曹路寶龍商鋪開盤盛典活動時間：2012年3月活動內容：邀請旗艦商業品牌集團領導、政府領導到場主持、發言。活動傳播：

主要媒體全面報道；

電視臺專題報道。“點亮北浦東”曹路寶龍接待中心開放暨五星品牌聯盟進駐簽約書名：《寶龍投資價值白皮書》時間2012年4月副標：寶龍商業地產項目投資全解密內容：建議邀請名家操刀，譬如萬科和金地的住宅項目很多時候會邀請王受之，我們也可以找商業地產規劃或者投資領域的權威人士來寫。重點分析寶龍商業的模式和它的產品特色，以及快速復制下仍能保持穩定高回報的原因。同事用訪談的手法邀請原先的一些成交客戶分析他們各自的心得以及對寶龍產品的看法。配合：這類活動成功的關鍵點有兩個，一是書的內容要有可讀性和隱蔽性（開發商必須始終隱藏在背后），二是事前、事后的媒體宣傳要配合好，放大事件的效果。《寶龍投資價值白皮書》名家操刀公開發售跟蹤報道階段推廣策略【第三階段】第三階段：造勢推廣時間：2012年9月推廣核心：寫字樓推廣/開盤強銷推廣動作：商業炒作→廣告跟進→節點SP點亮北浦東之“寶龍引爆”推廣主題：新CBD中心，北浦東商業風向標。

推廣策略：品牌商家保駕護航，提升商業中心形象價值訴求點：寶龍城市廣場的中心地位+區域內鼎級高檔寫字樓配合活動：投資推介會、行業專場推介會其他：現場圍墻相應內容更換、沿線道旗內容更換活動時間：2012年9月活動目的：塑造商業地產巨頭形象，提升區域投資價值關注活動主題：以寶龍成功模式推廣為論壇主題，獲取客戶信任，提高對寶龍的認識和品牌忠誠度。同時邀請全國知名業內專家、經濟學者、政府官員、行業商會、傳媒人士從城市運營和發展、資金運作方面共同探討規劃寶山未來的城市空間構架。活動傳播：

主要媒體活動報道、軟文發布，全面發布論壇成果；

主要媒體大篇幅宣傳寶龍企業品牌文化、成功商業運營模式；北浦東論道活動時間：2012年10月活動主題：寶龍之星青年創業大賽活動機制：線下報名——線下初選——每月兩名獲勝者進入《誰來