PAGEPAGE1房地產企業拆遷還房的賬務與稅務處理房地產企業在經營過程中,往往會發生拆一還一即拆遷還房的行為。所謂的拆一還一是指拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權的一種實物補償形式。本文主要就拆遷還房行為的會計和稅務處理進行詳細的介紹：房地產企業在經營過程中,往往會發生“拆一還一”即拆遷還房的行為。所謂的“拆一還一”是指拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權的一種實物補償形式。本文主要就拆遷還房行為的會計和稅務處理進行詳細的介紹，并給予案例分析。房地產企業拆遷還房的賬務處理一般來講，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本。而房地產企業拆遷還房的實質是，被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發成本的土地成本。另外，對補償的房屋應視同對外銷售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業會計準則第7號——非貨幣資產交換》的規定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現金流，一般情況下是具有商業實質，且公允價值能夠可靠計量。（一）在開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：借：開發成本———拆遷補償費貸：應付賬款———拆遷補償費借：應付賬款———拆遷補償費貸：主營業務收入（二）房地產企業開具銷售不動產發貨票，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據，結轉成本的會計處理：借：主營業務成本——土地征用費及拆遷補償費貸：開發產品二、房地產企業拆遷還房的稅務處理房地產企業發生的拆遷還房的行為主要涉及到營業稅、土地增值稅和企業所得稅的處理。（一）營業稅的處理《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益。1、納稅義務發生時間房地產開發企業在辦理拆遷補償房產時，營業稅的納稅義務發生時間目前沒有明確規定，一般認為拆遷補償的營業稅納稅義務發生時間應該為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續時。2、計稅依據根據《營業稅暫行條例》、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1998〕771號）及國稅函〔2007〕768號的規定，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。基于拆遷房屋行為的特殊性，在營業稅的計稅依據上，應區分以下兩種情形。（1）根據國家稅務總局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）和《營業稅暫行條例》的有關規定規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。（2）對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。（二）土地增值稅的處理國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入。即房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（三）企業所得稅的處理《企業所得稅法實施條例》第六十六條第三款規定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：1、按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。2、由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。3、按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。關于計稅成本的確定，該房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。三、拆遷還房的案例分析[案例1]江西省南昌市某房地產開發公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區進行住宅開發建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關的稅務處理分析。[稅務處理分析]（一）營業稅處理該房地產開發公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷售不動產營業稅88000元（800×2200×5%）。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產營業稅35000元（200×3500×5%）。（二）土地增值稅的處理房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。本例中由于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元（800×3500），同時，計入房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如江西省規定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，則應按規定預繳土地增值稅56000元（2800000元×2%）。（三）企業所得稅的處理根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發企業以房屋抵頂地價計算繳納企業所得稅問題的批復》（國稅函〔2002〕172號）規定，企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。同時根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發產品的計稅成本。由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發產品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。但在企業所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得1040000元〔（3500－2200）×800〕。[案例2]A公司2008年5月開發某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元（21100平方米×7000元/平方米）。該項目工程已竣工決算，開發成本為6000萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發間接費300萬元。向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業同類同期貸款利率），但沒有按照項目進行分配利息依據沒有銀行的利息票據，請分析有關“拆一還一”的賬務和稅務處理。[分析]（一）賬務處理計算過程如下：1.開發成本6000萬元，利息費用400萬元。2.拆遷補償費支出＝7900×0.7＝5530（萬元）。需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分攤。視同銷售收入＝7900×0.7＝5530（萬元）。3.單位可售面積計稅成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。4.視同銷售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬元）；視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。會計處理如下：1.在開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬元，下同）：借：開發成本———拆遷補償費5530貸：應付賬款———拆遷補償費5530借：應付賬款———拆遷補償費5530貸：主營業務收入55302.房地產企業開具銷售不動產發貨票5530萬元，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據5530萬元，結轉成本的會計處理：借：主營業務成本——土地征用費及拆遷補償費3249.8965貸：開發產品3249.8965（二）稅務處理如下1.企業所得稅的處理A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續時，就要確認視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元），繳納企業所得稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬元）。需要注意的是，這里不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳款。2.土地增值稅的處理與企業所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。假定預征率為2%，則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續時，要預繳土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬元）。回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。該項目土地增值稅清算計算過程如下：開發成本＝5530＋6000＝11530（萬元）；扣除項目金額＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（萬元）；增值額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬元）；增值率＝4498.65÷15801.35＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應繳土地增值稅＝4498.65×30%－0＝1349.595（萬元）；已預征土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬元）；應補繳土地增值稅＝1349.595－110.6＝1238.995（萬元）。3.營業稅的處理。（1）營業稅的計算回遷房成本價如何確定？有的地方認為，考慮到被拆遷房產原占有土地，開發商不需對該土地支付成本，補償房產的成本價不應再計算土地成本；有的地方則認為應包括土地成本。筆者的看法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地換回來的，成本價應該包括土地成本。A公司應該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續繳納營業稅＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（萬元）。（2）開具銷售不動產發貨票問題。A公司如果采用企業會計準則，非貨幣性資產交換要確認主營業務收入5530萬元，A公司應按銷售價5530萬元開具銷售不動產發貨票；A公司如果采用企業會計制度，非貨幣性資產交換沒有確認主營業務收入，則A公司應該按成本價3249.8965萬元開具銷售不動產發貨票，然后視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。需要注意的是，無論怎么開發貨票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業稅。摘要本組主要是完成一家房地產企業公司的VI設計，根據要求首先給這個公司設計個名稱，我們設計的名稱叫“融天空中花園集團”。并且根據該公司的特點，為之設計了一個簡潔的標志。之后我們小組陸續設計了包括：辦公用品系列、標識系列、廣告系列、服飾系列、交通系列、旗幟系列、環境系列、其它用品等六十多件產品，合成為一套完整的VI設計。整套產品具有著鮮明的行業特征，無論從顏色和樣式上都比較生動。本設計主要運用了ILLUSTRATORCS這一款平面設計軟件。完成了全部的矢量圖形的繪制。關鍵字：VI設計標志產品矢量圖形

SummaryThisgroupmainlycompletesarealestateEnterprisecompany'sVIdesign,firstgivesthiscorporatedesignnameaccordingtotherequest,wedesignthenamecalls“tomeltintheskythegardengroup”.Andactsaccordingtothiscompany'scharacteristic,hasdesignedasuccinctsymbolforit.Afterwardourgroupdesignedoneafteranotherhasincluded:Theofficesuppliesseries,themarkingseries,theadvertisementseries,theclothingseries,thetransportationseries,theflagseries,theenvironmentseries,otherthingsandsoonmorethan60products,thesynthesisissetofcompleteVIdesigns.Wholesetproductishavingthebrightprofessioncharacteristic,regardlessofisquitevividfromthecolorandthestyle.ThisdesignhasmainlyutilizedILLUSTRATORtheCSthissectionofplanedesignsoftware.Hascompletedthecompletevectorgraphplan.Keyword:VIdesignsSignProductVectorartwork

目錄摘要 1Summary 2第一章VI設計綜合概述 41.1VI的定義 41.2VI基礎要素系統設計表 41.3VI應用要素系統設計表 41.4VI設計的基本原則 5第二章設計軟件介紹 62.1設計軟件介紹 6第三章設計基本思路 63.1融天空中花園集團VI設計基本思路 63.2融天空中花園集團VI設計的詳細介紹 73.2融天空中花園集團VI設計——基礎系統 73.3融天空中花園集團VI設計——應用系統 19設計總結 35參考文獻 37

第一章VI設計綜合概述1.1VI的定義VI即（VisualIdentity），通譯為視覺識別，是CIS系統中最具傳播力和感染力的層面。人們所感知的外部信息，有83%是通過視覺通道到達人們心智的。也就是說，視覺是人們接受外部信息的最重要和最主要的通道。企業形象的視覺識別，即是將CI的非可視內容轉化為靜態的視覺識別符號，以無比豐富的多樣的應用形式，在最為廣泛的層面上，進行最直接的傳播。設計科學、實施有利的視覺識別，是傳播企業經營理念、建立企業知名度、塑造企業形象的快速便捷之途。1.2VI基礎要素系統設計表1.企業標識2.產品商標3.企業標志釋義4.標志制圖法5.標志的使用規范6.標志的色彩規范7.中文標準字（橫式）8.中文標準字（豎式）9.英文標準字10.中文指定印刷字體11.英文指定印刷字體12.企業標準字13.企業輔助色14企業象征圖案1.3VI應用要素系統設計表1.待客用項目類

洽談會、會客廳、會議廳家具、煙灰缸、坐墊、招待餐飲具、客戶用文具。商品及包裝類商品包裝設計、包裝紙、包裝箱、包裝盒、各種包裝用的徽章、封套、封緘、粘貼商標、膠帶、標簽等。2.符號類

公司名稱招牌、建筑物外觀、招牌、室外照明、霓虹燈、出入口指示、櫥窗展示、活動式招牌、路標、紀念性建筑、各種標示牌、經銷商用各類業務招牌、標示。3.帳票類

訂單、貨單、帳單、委托單、各類帳單、申請表、通知書、確認信、契約書、支票、收據等。4.文具類

專用信箋、便條、信封、文件紙、文件袋、介紹信等。5.服裝類

男女職工工作服、制服、工作帽、領帶、領結、手帕、領帶別針、傘、手提袋等6.印刷類

股票、年度報告書、公司一覽表、調查報告、自辦報刊、公司簡歷、概況、獎狀等。7.大眾傳播類

報紙廣告、雜志廣告、電視廣告、廣播廣告、郵寄廣告等。8.SP類

產品說明書、廣告傳播單、展示會布置、公關雜志、促銷宣傳物、視聽資料、季節問候卡、明信片、各種POP類。9.交通類

業務用車、宣傳廣告用車、貨車、員工通勤車等外觀識別。10.證件類

徽章、臂章、名片、識別證、公司旗幟。1.4VI設計的基本原則VI的設計不是機械的符號操作，而是以MI為內涵的生動表述。所以，VI設計應多角度、全方位地反映企業的經營理念。VI設計不是設計人員的異想天開而是要求具有較強的可實施性。如果在實施性上過于麻煩，或因成本昂貴而影響實施，再優秀的VI也會由于難以落實而成為空中樓閣、紙上談兵。1.風格的統一性原則

2.強化視覺沖擊的原則

3.強調人性化的原則4.增強民族個性與尊重民族風俗的原則5.可實施性原則6.符合審美規律的原則7.嚴格管理的原則VI系統千頭萬緒，因此，在積年累月的實施過程中，要充分注意各實施部門或人員的隨意性，嚴格按照VI手冊的規定執行，保證不走樣。企業視覺識別系統中的基本要素與應用要素的內容、形式，需要根據企業經營的內容與服務的性質來決定。其內容、項目的多少，一般說來，是與企業識別系統開發設計工程的大小和實施程度而成正比；其風格與特色也與企業產品、經營特色及企業識別系統在應用中的展開程度而不同。另外，企業在實行視覺識別系統時，還應