一 方案概 二 結 (一 (二 條 (三 保證措 三 對手分 (一 (二 (三 股權結 (四 開發經 (五 四 項目情 (一 (二 (三 項目規 (四 (五 (六 (七 項目成 (八 五 (一 (二 六 (一 (二 七 (一 風險提 (二 保障措 (三 八 結論意 附 1（項目公司還未成立2前海金控（暫定346.85期限為2年（8+16，放款之日起滿8個月之日在融資方事先申請的基礎上，67投資來擬先東方國際/辦事處全部出資，后將優先級4.7LP2.18項目實施的時間2014102320141114201411262014年12月初放款條件并完成放二、結(一 初步結構的設管計劃放款。前海金控有限合伙中30%劣后級。(二 條6.8（付息周期：按季度支付，在融資方事先申請的基礎上，甲方/基金可5.7（含契稅及大配套費）億用于土地地價支付，剩余(三 保證措2、股權控制：放款前，賽歐90-99%股權過戶，1%股權質1-10%股權質押；司通好建筑裝飾工程公司東渡豐匯投資發11-236、5、4、3、21個月屆滿前5個工作日在保證金賬戶歸金累計達到屆融資余額[30]%、[40]%、[50]%[60]%[80]%[100]%、、、、三、對手分(一 對手的背、東渡豐匯投資發展為東渡國際母公司主營為房地產開發，公司始創于1989年中國，目前在、蘇州、無錫、常州、連云港、、總部設在。業務覆蓋、、蘇州、無錫、常州、、等城海派青城、青筑、嘉庭中心等系列青年社區產品。已形成麗舍系列、青年東渡于2004年成立加州子公司，陸續在、等國家投資收購和克斯地區合作局(GHP)簽署了合作備忘錄，正式確認在克201330142005-2007“中地產企業三年銷售100強金鼎獎”第35海派青城榮獲2007人居經典建筑規劃設計大賽綜合大2005-2006年度市級文明單2005年市房地產開發企業誠信承諾單2004年碧云108榮獲人居經典建筑規劃設計方案建筑金2004年榮獲中國建設系統（首屆）企業信用AAA級資質單2003年錦江麗舍榮獲江蘇省建筑工程“杯”2002年東渡名廈獲人居經典住宅小區及商務建筑規劃設計方案競(二 必備的證(三 股權結(四 開發經14表1已完成項目一覽表土地面積）東渡名東渡碧云108長風4A區蘇州新區長江路號表2在建項目一覽表產表3土地儲備情況一覽表（平米（萬元(五 財務狀況及分1、東渡豐匯資產負債表(合并，萬元貨幣----固定資產-----------------截止2014年6月30日東渡豐匯投資發展資產負債率為73%，總資產（億凈資產（億(一)項目背景和來源2014年09月19日，賽歐建筑裝飾工程和恒通控股有限54-01、55-0268,027.2(二)項目位置、交通和周邊環境。地段軌道交通17號線地鐵上蓋物業。本項目地塊與一街之隔的30萬項目地塊距離內環車程約37公里，耗時約1小時。距離虹橋火車站車程。青

已開工，計劃2017

（接外環地鐵217號線，2軌道交通17號線，是目前貫通浦東、浦西最重要的軌道交通2地鐵217號線，235

147

本項目+

東渡國際項目地塊目前已拆遷完畢地塊周邊的高壓線承諾盡快遷移。道大湖山 淀(三 項目規四至范 54-0155-0234,47012商業街（散售辦公（散售住宅（精裝住宅（毛坯住宅（安置房【商業】車位（個數(四 項目施工計度末達到結構封頂，2015(五 銷售前景分1本項目部分為住宅開發，目前受到整體政策利好支持。2014114住宅：首套首付30%，基準利率，10%。，年02月以來，市每月供應土地面積均不足80萬平米，供應幅數基本在幅以下。20140835220市近一年的土地量與土地供應量基本趨同，總體上呈現2014年上數據來源2013201308201408數據來源201402-08土地出讓面積（萬平米00000土地面積（萬平米000土地可建面積（萬平米000土地總價（億元000數據來源項目周邊2013-2014年商住、商辦土地情況匯511,338.17元/92,894.98元/7,459.71元/9,633元/6,382.06元/47,424.64元/3,675元/11102,813.57元/12,938.61元/注明：因為6、7號地塊，超出地圖范圍，可參考性弱，因此沒有標明；各 1201220617A-02A服2201220616A-02A320137329A-06A服420138030A-05A服52013247花橋街道E-04-06、E-04-0中國壩房602、27-03、28-020力諾720145鎮聯民路東側A-3A-1、A-2正榮 ;820145司9201417塊套&9;;年，均有所下降。但2014年08月，加大了土地供應，土地供應陡增至萬平米，且2014年03-05月零供應、零 總體商品房市場商品房市場，均價近一年有所浮動，但始終維持在15,000-20,000元/平米的水平。此外，至2010年末開始，一直以來執行嚴格的限購政策，2013年更頒布限購細則，表示單身的外地戶籍居民，不具備購房資格。從客觀2013年08月至2014年08月商品房市場走，可能迅速逆轉。在當前大部分城市已取消限購的環境下的限購政策目，商品住宅市場住宅2014年09月市商品住宅76.59萬平方米，環比上17.15%，同比下降45.98%。套數為6,389套，環比上升16.61%，同比下42.86%2013年09月至2014年09月商品住宅銷供比走勢商品住宅供應量沒有顯著的下降近一年都保持在100萬平米左的水平。2014年初略有下降，供應量在80萬平米左右。2014年09月131.1130.33%，6.51%2013年09月至2014年09月商品住宅供應量走勢數據來源，品住宅量平均值2014年04-09月商品住宅面積比較穩定，2013年09月至2014年09月商品住宅量走勢近一年以來，商品住宅均價呈現上漲趨勢。2014年09月商住宅價格為27,651元/平方米，環比上升5.2%，同比上升12.38%。2013年09月至2014年09月商品住宅均價走勢圖數據來源23,0456.35%。青浦商品住宅銷售均價穩定，基本保持在2萬元/平米以上，近三個呈現上漲趨勢。201402-08住宅新增供應面積（萬平米住宅銷售面積（萬平米住宅銷售均價（元/平米數據來源：商品住宅市場小結商品住宅市場受住宅限購政策，和整體房地產市場下降。但近半年，商品住宅的供應量維持在100萬平米左右，：量維持在60-80萬平米，很穩定。從價格上看，商品住宅的銷售均價近一年2014售均價穩定，連續三個月上漲，且增長率高于全市平均。銷售型辦公市場（含商住公寓）年08月銷售型辦公樓均價為19,450元/平米，環比下降13.33%，20138.83%。2013201308201408數據來源20140708銷售均價，與市辦公樓銷售均價一致，至2014年05月以來，呈現下降勢。20140813,276有限的辦公需求上占有先機同時在上我們進行了最為保守的估算，13,00060%。（萬平米0辦公房銷售面積（萬平米辦公房銷售均價（元/平米19,45013,276項目辦品最終會按照酒店式公寓方向設計并銷售。(六)周邊競品項目及土地11223341113,00013,0001722,000 118,00023,50043317,00018,0002133,000住宅185.4板樓7070前御瀾灣住宅的實際均價，本項目的合理售價為24,970元/平米。從保守測算的角度出發財務測算中把本項目的毛坯住宅定為20,000元/平米，2,00022,000。御瀾 去化20套左右，銷售速度正常銷售型商業區，商80平米左右/8004040青浦吾悅廣場商 15套左右銷售型辦公樓青浦卓越世紀中心（辦公青浦卓越世紀中心（辦公青浦商業中331.25050青浦卓越世紀廣場辦公樓30商住公寓青浦卓越世紀中心（商住公寓青浦卓越世紀中心（商住公寓4.54.5精裝修（無家電3141.25050為19,170元/平米。同時，在本次財務測算中，把商住公寓，保守估計為當前青浦卓越世紀廣場商住公寓產品，已實現的18,000元/平米青浦卓越世紀廣場商住公寓產 去化30套左右(七 項目初步開發設(八 項目成(萬元(元開發成本（1-6建設成本（2-6123456(九 項目收入、成本和效益分—（二00二用三四五六00七八00九十00(一 銷售策略和計謹慎看待市場，整體售價年增長率在3%，各地塊如下商業街（散售辦公（散售住宅（精裝住宅（毛坯車位（個數積商業街（售0000000000辦公（售000住宅（裝0000住宅（坯00000000（個數90000(二 動態現金現金流量表序號成本科目合計（萬元—流入0000000000二流出00000000(一000000000000000(二000000000(三0000000000(四用0000000000(五0000000000(六土地00000000000000000000000000(七00000000000000000000000000三經營性凈現金流量00000000四累計經營性凈現金流量—0000000五借款與償還0000000(一00000000000000(二000000000000000(三00000000六調整后凈現金流量000000七調整后累計凈現金流量—00000(三 還款能力分1.72（未計算開發貸的情(一 抵押物情2014年09月19日，東渡國際下屬的賽歐建筑裝飾工程和恒通，通過招拍掛的形式，9億元（不含契稅和大配套費用）54-01、55-0268,027.2367,000242,577(二 抵押物價此次青浦項目的土地價格為9.6億元（含稅和大配套費，因為繳納大配套費用后才可以獲得土地證），3,900市場價格；根據周邊物業售價（20,00018,000/平方米、商業28,000元/平方米）及周邊其它土地價格，本項目市場價值6,00014.556.85.7費，剩余1.1億元用于前期開發建設啟動。開發商4:6出資4.6億元，中同樣3.8億元支付地價，剩余8,000萬用于前期開發建設啟動。此時，15.55（14.55+1）土地證之前，基金受讓賽歐90-99%股權。土地證辦理完成后，基金受讓項90-99%49%股權，在基51%6.8元/15.55=43.7%(一 風險提28219、20、21、22、23、24果滿8個月期及2年期經營狀況基金投資安