2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法提升訓(xùn)練試卷B卷附答案單選題（共150題）1、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D2、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬(wàn)元，余款于一年后支付；交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例選為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D3、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C4、下列不屬于估價(jià)委托人的義務(wù)的是（）。A.根據(jù)自己的需要提出估價(jià)結(jié)果B.向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的資料C.協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料D.對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)【答案】A5、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A6、在依法判定的估價(jià)對(duì)象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國(guó)家的價(jià)格政策【答案】C7、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B8、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開(kāi)工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C9、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A10、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)時(shí)，無(wú)論是實(shí)際存在的還是虛擬的，都要對(duì)其（）作出明確界定。A.實(shí)物狀況B.基本狀況C.權(quán)屬狀況D.區(qū)位狀況【答案】B11、拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的，對(duì)拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償B.抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償【答案】D12、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬(wàn)元，空置和收租損失5萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)10萬(wàn)元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬(wàn)元、管理費(fèi)等30萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬(wàn)元。A.485B.490C.585D.590【答案】D13、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B14、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D15、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D16、某在建工程于2014年4月1日開(kāi)工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競(jìng)買后辦理過(guò)戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。A.10B.11C.13D.14【答案】D17、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.前期價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)【答案】D18、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C19、成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式是()。A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】A20、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A21、某房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬(wàn)元、180萬(wàn)元和350萬(wàn)元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，成本利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C22、氣血關(guān)系的失調(diào)主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】D23、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日【答案】A24、估價(jià)上的折舊注重的是（）。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B.資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.原始取得價(jià)值的攤銷與回收【答案】B25、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬(wàn)元，殘值為45萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C26、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤(rùn)率為4.36%；在5～20層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率上升0.18%；而在20～30層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟(jì)高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B27、收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法，對(duì)于比較法而言，主要是（）。A.成本實(shí)例資料B.交易實(shí)例資料C.收益實(shí)例資料D.成交實(shí)例資料【答案】B28、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D29、投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值（）該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D30、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D.各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致【答案】D31、在采用數(shù)學(xué)方法求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價(jià)師還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值影響因素，同時(shí)可聽(tīng)取有關(guān)專家的意見(jiàn)，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)模ǎ亩_定最終的估價(jià)結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果【答案】D32、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人意愿【答案】B33、實(shí)際估價(jià)中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B.過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D34、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C35、一套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C36、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B37、某年1月30日購(gòu)買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D38、在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D39、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為18萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為10萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)2%，收益期限可視為無(wú)限年。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D40、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身B.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對(duì)較少D.房地產(chǎn)估價(jià)主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等【答案】D41、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2018年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2018年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日【答案】A42、（）是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會(huì)失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】A43、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C44、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D45、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友嗯K腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】D46、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無(wú)華，舌色不榮病機(jī)是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽(yáng)氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A47、假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)C(jī).測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)D.測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格【答案】B48、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.殘余價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值【答案】B49、下列關(guān)于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽(yáng)蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開(kāi)合和下肢運(yùn)動(dòng)的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽(yáng)維脈維系諸陽(yáng)經(jīng)D.陽(yáng)維脈為病，多見(jiàn)寒熱；陰維脈為病，多見(jiàn)心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A50、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值為110萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。A.50萬(wàn)元B.55萬(wàn)元C.50～60萬(wàn)元D.60萬(wàn)元以上【答案】B51、明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括明確估價(jià)目的、明確估價(jià)對(duì)象、明確價(jià)值類型以及（）。A.明確估價(jià)費(fèi)用B.明確估價(jià)人員C.明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.明確估價(jià)內(nèi)容【答案】C52、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時(shí)的匯率。A.成交日期B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)委托日【答案】A53、由土地凈收益求取土地價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值等于土地凈收益與（）的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報(bào)酬率D.建筑物資本化率【答案】B54、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權(quán)益（）的內(nèi)容。A.合法產(chǎn)權(quán)方面B.合法使用方面C.合法處分方面D.合法居住方面【答案】B55、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢(shì)【答案】B56、使住宅房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A57、某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C58、針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類()。A.主觀合理價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B.主觀合理價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值D.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值【答案】D59、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系【答案】B60、《素問(wèn)·五藏生成篇>說(shuō)：“多食甘”，則A.脈凝泣而變色B.筋急而爪枯C.肉胝皺而唇揭D.骨痛而發(fā)落【答案】D61、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】A62、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C63、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B64、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)【答案】C65、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。A.投資利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷售稅【答案】B66、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B67、為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，不斷提高估價(jià)理論水平、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?)。A.估價(jià)細(xì)則B.估價(jià)原則C.估價(jià)準(zhǔn)則D.估價(jià)程序【答案】D68、在計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C69、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C70、對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場(chǎng)法D.成本法【答案】D71、從本質(zhì)上講，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由（）決定的。A.委托人B.估價(jià)師C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象【答案】C72、在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)【答案】C73、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)【答案】A74、某商場(chǎng)是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡(jiǎn)單裝修而成，同時(shí)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)建筑物的殘余價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計(jì)算該商場(chǎng)建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B75、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（）。A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估【答案】B76、路線價(jià)法本質(zhì)上是一種（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法B.成本法C.比較法D.收益法【答案】C77、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。A.宅基地使用權(quán)B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)D.土地租賃權(quán)【答案】C78、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C79、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的價(jià)格為4200元/m2，成本法測(cè)算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B80、難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地【答案】C81、對(duì)以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(zhǎng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響（）。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無(wú)所謂D.不大【答案】A82、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生的值D.在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值【答案】D83、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過(guò)大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B84、在評(píng)估期房?jī)r(jià)格時(shí)，（）。A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)【答案】D85、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B86、當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，稱為（）。A.房地產(chǎn)的需求價(jià)格B.房地產(chǎn)的供給價(jià)格C.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格D.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格【答案】C87、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B88、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C89、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價(jià)值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實(shí)際報(bào)酬率C.名義報(bào)酬率D.自有資金報(bào)酬率【答案】A90、中國(guó)目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向（）征收的一種稅收。A.權(quán)利人B.使用人C.承受人D.農(nóng)民【答案】C91、估價(jià)對(duì)象由（）決定。A.委托人B.估價(jià)目的C.委托人和估價(jià)目的雙重D.估價(jià)機(jī)構(gòu)【答案】C92、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值為110萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。A.50萬(wàn)元B.55萬(wàn)元C.50～60萬(wàn)元D.60萬(wàn)元以上【答案】B93、利用直線趨勢(shì)法對(duì)某類商品住宅2004～2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢(shì)方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D94、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B95、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B96、價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D97、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D98、影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D99、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性【答案】B100、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B101、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的D.因初始登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的【答案】D102、下列選項(xiàng)中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素的是（）。A.大氣環(huán)境B.聲覺(jué)環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D103、關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法，正確的是（）。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法C.估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可比實(shí)例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】A104、東南地區(qū)治療特點(diǎn)A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風(fēng)寒，治宜辛溫【答案】B105、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢(shì)暴急，遇寒加劇，舌苔白潤(rùn)，脈弦緊的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽(yáng)C.陽(yáng)偏衰D.陰陽(yáng)格拒【答案】A106、收益法估價(jià)的典型對(duì)象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。A.混合收益的房地產(chǎn)B.出租的房地產(chǎn)C.自用或空置的房地產(chǎn)D.自營(yíng)的房地產(chǎn)【答案】B107、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是（）。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品【答案】D108、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A109、某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為()萬(wàn)元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C110、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域B.估價(jià)目的C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模D.價(jià)值類型【答案】B111、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬(wàn)元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A112、新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】B113、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬(wàn)元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B114、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬(wàn)元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D115、在比較法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A116、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價(jià)的作業(yè)日期D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期【答案】A117、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A118、按直接比較法判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（）。A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%【答案】D119、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)【答案】C120、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為()。A.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B.謹(jǐn)慎價(jià)值C.快速變現(xiàn)值D.投資價(jià)值【答案】B121、某人在自己的住宅周圍種植花草樹(shù)木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C122、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為80萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為25萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為15萬(wàn)元，投資利息為18萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為400萬(wàn)元。則其投資利潤(rùn)率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C123、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D124、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C125、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B126、在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用（）的測(cè)算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】C127、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格【答案】C128、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價(jià)格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A129、下列哪項(xiàng)不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽(yáng)D.消導(dǎo)【答案】D130、“皮槁而毛拔”（《素問(wèn)·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A131、下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。A.制訂估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫估價(jià)報(bào)告【答案】A132、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）萬(wàn)元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C133、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無(wú)華，舌色不榮病機(jī)是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽(yáng)氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A134、十二經(jīng)別的主要功能是A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽(yáng)經(jīng)與心臟的聯(lián)系C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對(duì)頭面的聯(lián)系【答案】A135、下列屬于按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A136、下列哪項(xiàng)專著的成書，不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《醫(yī)宗金鑒》【答案】D137、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是()。A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C.房地產(chǎn)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格【答案】A138、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施【答案】A139、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計(jì)算的土地重新購(gòu)建價(jià)格和建筑重新購(gòu)建價(jià)格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬(wàn)元，戶型設(shè)計(jì)落后引起的折舊為8萬(wàn)元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬(wàn)元。若土地報(bào)酬率為6%，則該住宅成本價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B140、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A141、氣機(jī)失調(diào)可概括為虛實(shí)兩個(gè)方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D142、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B143、寒病即見(jiàn)寒象所采用的治法是A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】C144、采用成本法估價(jià)時(shí)，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)B.從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D.投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率【答案】D145、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B146、“分主一身左右之陰陽(yáng)”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽(yáng)蹺脈D.陰、陽(yáng)維脈【答案】C147、估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。A.估價(jià)師B.估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人【答案】C148、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬(wàn)元，投資利息為50萬(wàn)元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為（）萬(wàn)元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C149、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C150、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【答案】D多選題（共50題）1、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說(shuō)法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提估價(jià)B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值【答案】AD3、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD4、估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括（）。A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料B.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料D.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料【答案】ABCD5、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB6、估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫(kù)和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價(jià)提供參考【答案】ABD7、對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值是（）。A.個(gè)別人的價(jià)值判斷B.估價(jià)人員的主觀定價(jià)C.由市場(chǎng)力量決定D.市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD8、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC9、利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A.臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過(guò)修正后正常價(jià)格B.在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例C.該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E.交易修正和市場(chǎng)狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行【答案】AC10、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無(wú)形收益E.潛在收益【答案】ABCD11、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價(jià)作業(yè)日期不同D.價(jià)值類型選取不合理E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象【答案】AB12、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價(jià)B.統(tǒng)一采用單價(jià)C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD13、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)【答案】CD14、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC15、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD16、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況C.計(jì)息周期D.計(jì)息期E.計(jì)息方式【答案】ACD17、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有()。A.商業(yè)利潤(rùn)B.凈運(yùn)營(yíng)收益C.潛在毛收入D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD18、收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提撥款D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E.所得稅【答案】ABD19、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。A.擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B.買方愿意支付的最低價(jià)C.買方可承受的最高價(jià)D.賣方可接受的最低價(jià)E.賣方愿意接受的最高價(jià)【答案】ACD20、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD21、下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)和折舊D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)水平【答案】AD22、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有（）。A.土地價(jià)值B.電器設(shè)備價(jià)值C.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)D.商譽(yù)E.債權(quán)債務(wù)【答案】BCD23、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。A.提高購(gòu)房最低首付款比例B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC24、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營(yíng)【答案】BCD25、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí)，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達(dá)到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合【答案】AC26、一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備（）。A.扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)B.良好的社會(huì)關(guān)系C.良好的職業(yè)道德D.深厚的語(yǔ)言文字表述功底E.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)【答案】AC27、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值【答案】ABC28、求取建筑物折舊的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分項(xiàng)法D.市場(chǎng)提取法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】ABD29、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD30、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無(wú)規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD31、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC32、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括（）A.是一種專業(yè)意見(jiàn)B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)【答案】ACD33、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC34、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說(shuō)法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值【答案】ACD35、按開(kāi)發(fā)程來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。A.自有房地產(chǎn)B.生地C.毛地D.熟地E.現(xiàn)房【答案】BCD36、下列情況可以采用表格形式的估價(jià)報(bào)告的有（）。A.住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告B.單套住宅抵押估價(jià)報(bào)告C.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資價(jià)值評(píng)估D.企業(yè)破產(chǎn)評(píng)估E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評(píng)估【答案】AB37、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開(kāi)發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC38、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率【答案】CD39、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC40、最高最佳利用必須同時(shí)滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化E.使用上簡(jiǎn)便【答案】ABCD41、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD42、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響B(tài).抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值C.在其他條件相同時(shí)，無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值E.只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變【答案】ABC43、有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，下列表述正確的有（）。A.價(jià)值是內(nèi)在的.客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值C.房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)D.現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好.定價(jià)決策.無(wú)知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況E.房地產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的，而價(jià)值不穩(wěn)定【答案】ABCD44、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。A.部分構(gòu)件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底D.設(shè)備、管道不夠通暢E.隨時(shí)有可能倒塌【答案】ABD45、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說(shuō)法中正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元E該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】D46、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購(gòu)房首付款比例【答案】AC47、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無(wú)規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD48、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告【答案】ACD49、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價(jià)B.統(tǒng)一采用單價(jià)C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD50、下面()引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理B.政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A大題（共40題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。二、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）五、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）六、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）七、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需