/chess95660PAGEPAGE11/chess95660芙蓉古城旅游地產項目建議書第一篇項目簡介及運作目標項目簡介置信生態花園芙蓉古城是由置信實業領銜開發，大華實業和蔚信實業共同投資經營，以川西民居為主、融入蘇州民居、云南仿漢民居、唐風民居之中國傳統建筑精髓，蘊含著濃郁的川西文化，將古典與實用完美結合的高品質社區。氣勢磅礴的皇城—明遠樓—至公堂、靈動飄逸的亭臺樓閣、古樸淳厚的民俗風情，生動再現了千年古芙蓉城的原始風貌，讓老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。置身其間，晃若隔世。而芙蓉古城商業地產項目是以川西文化為靈魂，用深厚的川西文化包裝古城，形成其獨特的賣點。商業地產項目占地近500畝，投資逾2個億，集餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假于一體，經營面積達5萬余平米，能同時接待數萬人休閑、娛樂。是置信資產芙蓉古城餐飲娛樂公司在溫江打造的成都最大的餐飲娛樂基地。經營項目包括：川菜酒樓、古風茶樓、客棧、婚慶中心、運動康體中心、民俗表演中心、商務會議中心、小吃街、手工藝品街、兒童樂園、生態農莊等，是一個功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂場所。二、經營目標：將芙蓉古城打造成為成都市民休閑度假的首選場所。將芙蓉古城打造成為旅游熱點、亮點。3年內古城年游客量達200萬人次。第二篇

項目定位、規劃及業態細分一、定位以川西文化為主要特色的高性價比大眾化的休閑旅游基地。二、規劃及業態細分芙蓉古城商業地產區可劃分為四大版塊：“文化版塊”——古城生命力之所在；“商業版塊”——古城的利潤中心；“運動板塊”——年輕人的天堂；“生態板塊”——炒作的一大亮點。1、文化版塊文化是芙蓉古城的核心內容，是古城持久生命力之所在。本項目的文化內涵主要以川西文化為背景。1）、民俗文化表演中心民俗表演中心是芙蓉古城文化建設的核心部分之一，是古城文化的外在表現和最好載體，要靠它來凸顯古城的文化內涵與品牌價值。它散落于古城的每個角落，一走進古城便可隨處感受到撲面而來的古風古韻。民間藝術部分：如轉糖人、捏泥人、紙風車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個商業區內，營造一種老成都文化氛圍。民間曲藝部分：將四川洋琴、評書、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽折子戲、品芙蓉小吃，營造一種古城獨特的飲食文化。特色文化表演中心（芙蓉廣場）：將川劇變臉、經典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節目在各節、假日在古城內表演，既可凸顯古城文化，又可形成賣點吸引消費者。運作形式：在節假日或公司舉辦的各種活動中，可邀請民俗表演團體合作，具體的合作方式可根據表演的具體內容來定。2）婚慶中心地點：建議皇城二樓規模：3000平米形式：招商或自營經營內容：接待、主持各種婚慶儀式項目的運作要點：1）婚慶形式設置多樣。如傳統中式、西式、特色少數民族儀式，2）金婚、銀婚，3）水路、陸路迎娶等多種形式，4）供消費者選擇5）婚慶項目推廣方式制作《芙蓉古城婚慶手冊》，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項服務。并制作帶古城獨特韻味的資料架，消費優惠卡。和各大婚紗影樓合作。合作方式：放置古城《婚慶手冊》于影樓內醒目位置，供消費者自由領取。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過程。回報：雙方協商給予影樓一定比例的分成。古城為影樓提供該景區作為影樓外景拍攝基地。古城為到此舉行婚禮的消費者推薦影樓為其提供婚紗攝影。和婚慶中心合作。合作方式：放置古城《婚慶手冊》于各婚慶中心內醒目位置，供顧客自由領取。婚慶中心向顧客推薦芙蓉古城，并和古城合作完成婚禮的全過程。回報：雙方協商給予婚慶中心一定比例的分成。

我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個亮點。和民政廳合作放置古城《婚慶手冊》于民政廳內醒目位置，供前來辦理結婚證的夫婦自由領取。并向其推薦芙蓉古城婚慶服務項目。回報：古城根據其推薦顧客的消費情況給予一定返點，或贈送消費折扣卷。和裝飾城、家具商合作。一般人先裝修、購買家具后結婚。因此，在裝飾城、家具城購物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。合作方式：放置古城《婚慶手冊》于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領取。發放古城婚慶中心優惠卡。（也作為他們的促銷手段）回報：裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購房者自由領取。為中、老年人提供的金婚、銀婚服務，還可充分挖掘置信現有業主資源。6）影視拍攝中心影視拍攝中心是古城又一賣點，投入小、回報大、見效快。芙蓉古城是個很好的平臺，一旦運作起來，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點，免費享用一頓廣告大餐，提升古城知名度、美譽度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動消費。地點：建議皇城二樓形式：招商或自營經營內容：租賃場地（景區）給影視公司。播放老電影，增加會議中心的利用率。拍攝影片。7）兒童樂園兒童游藝樂園：

建議不設置單獨的室內固定場所。老成都文化的生動再現。游藝區內陀螺、響簧、鐵環、毽子、風箏、彈子等，讓逝去久遠的古老孩童玩具帶著濃厚的鄉土色彩重現。讓長期拘匿于都市的孩子們找到他們新的樂園讓懷舊的中老年人為與童年玩具情節的重逢而感動。兒童科普樂園：對兒童進行科普教育，增加實踐教育（如帶兒童到生態農莊認識各種植物）兒童撒野樂園：設置兒童自由玩耍的場區，玩水（設置淺水小溪）、斗雞、抓石子、老鷹捉小雞、跳繩、跳房等。運作形式：招商招商一家素質良好的幼兒園，由其提供幼兒的日常教育與其他活動安排。8）特色商業街川西風味小吃一條街地點：川西民居組團商業街（西段）規模：690平米形式：招商經營內容：各種川西特色小吃如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。

這是承載古城文化必不可少的一部分，裝修風格應一致，以百年老店為基調。手工藝品街/酒吧一條街地點：川西民居組團商業街（東段）規模：1238平米，47個商鋪

形式：招商經營內容：成都的傳統手工制品——蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配以多家情趣酒吧等。購物超市地點：手工藝品街旁規模：2000平米形式：招商經營內容：旅游定點購物場所；生態購物超市2、商業版塊1）、川菜酒樓地點：川西3號院規模：約7800平米形式：招商經營內容：特色川菜（名師主櫥）、火鍋、小吃。裝修風格：川西傳統酒樓，古色古香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。并將巴蜀酒文化作為室內的主氛圍，在酒樓中展示出來。2）、保健休閑中心地點：川西4號院規模：4160平米經營內容：中型有水休閑中心、桑拿、浴腳中心。3）、芙蓉客棧地點：拓東園2院落（高檔）、蘇州區4院落（中檔）唐風8院落（標準）規模：14個院落，13500平米，800個鋪位。形式：自營經營內容：客房裝修風格：根據不同分布區的文化特征，進行不同風格的主題裝修。如明代風格、清代風格、民國風格、文革風格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現千年巴蜀文化的內涵。4）、多功能廳地點：皇城內容：會議室、奧林匹克中心、康樂中心、幼稚園形式：招商經營內容：接待各種政府會議、商務會議、學術論壇等。會議中心是帶動餐飲娛樂銷售的核心動力，也是解決周一至周五客源稀少的有效手段。會議主要包括：政府會議：消費水平最高的會議。公司、企業會議：客戶聯誼會、公司慶典、新品推薦會、新聞發布會、企業峰會、行業交流會等。社會團體會議：藝術交流會、研討會等。5）、商務中心地點：建議皇城2樓規模：100平米形式：招商或自營經營內容：配套賓館、會議中心提供打字、復印、電子郵件等服務。3、運動康體版塊1）、老年康體中心/青少年活動中心建議：皇城4樓；2）、室內體育中心——奧林匹克中心。地點：建議皇城一樓。羽毛球乒乓球臺球籃球場4）、水道休閑建議在小區的河道內種養魚苗供游人垂釣，充分利用水道休閑資源。4、“代征地”版塊

生態是芙蓉古城炒作的又一個亮點，其中生態茶園、生態農莊、生態果園、花圃都是我們宣傳借力的好題材。為古城酒樓、茶樓的生態概念增加有說服力的依據。1）、生態茶園地點：2號待征地規模：60畝形式：招商經營內容：種植茶葉、2）、生態農莊、果林地點：1號待征地規模：80畝形式：招商經營內容：種植蔬菜、飼養家禽、栽種果樹3）、苗圃花卉基地地點：3號待征地。規模：50畝形式：招商經營內爭取承辦一些影響力重大的社會活動。如西部論壇、中國房地產峰會、大型藝術節頒獎等。有助于提升該項目的知名度、美譽度。三、客源開拓計劃1、古城居住區的常住人口極其親戚、朋友、同事。常住人口：居住區B區為900余戶，每戶按4人計算，則住戶有3600人。每戶的親戚、朋友、同事按25人計算，則潛在客戶有9萬余人。這部分人是最有利用價值的，購買芙蓉古城的消費者就是收入水平較高的群體，其朋友、同事的消費水平也較高。芙蓉古城將是這群人周末、節假日休閑、度假的首選地。2、置信現有業主。置信現有業主數萬人，芙蓉古城將是置信生活方式的重要活動場所。3、成都市及周邊城市的消費群體。這一群體是巨大的，也是我們開發的重點，各級政府、機關單位、公司團體都是我們的潛在消費者，也是我們客源構成的絕對主力。他們將是周末消費的生力軍。4、外地旅游的觀光游客。在個大節假日如五一、國慶、元旦、春節等，外地游客將云集旅游資源豐富的成都，其中一部分將被分流到芙蓉古城。我們已經和50余家知名旅行社簽訂了長期合作協議。目錄第一章總論11、項目名稱及承辦單位12、編制依據43、編制原則54、項目概況65、結論6第二章項目提出的背景及必要性81、項目提出的背景82、項目建設的必要性9第三章項目性質及建設規模131、項目性質132、建設規模13第四章項目建設地點及建設條件171、項目建設地點172、項目建設條件17第五章項目建設方案251、建設原則252、建設內容253、工程項目實施33第六章節水與節能措施371、節水措施372、節能措施38第七章環境影響評價391、項目所在地環境現狀392、項目建設和生產對環境的影響分析393、環境保護措施……404、環境影響評價結論……………..……………42第八章勞動安全保護與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設施…………...45第九章組織機構與人力資源配置461、組織機構462、組織機構圖46第十章項目實施進度481、建設工期482、項目實施進度安排483、項目實施進度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據492、建設投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項目概況 41.2編制依據 51.3項目建設內容及規模 51.4項目投資概算及資金籌措 141.5產品方案 151.6原材料及動力 161.7主要技術經濟指標 171.8項目實施進度 181.9研究結論 18第二章項目建設背景和必要性 192.1項目建設背景 192.2項目建設必要性 20第三章市場分析和預測 223.1市場現狀 223.2**縣市場 233.3全國市場 233.4雞肉市場分析 243.5雞蛋市場分析 243.6有機肥市場分析 243.7銷售預測 25第四章項目區概況 264.1項目區基本情況 264.2項目區畜牧業生產現狀 274.3水、電、路、通訊、技術等條件 27第五章項目建設方案 295.1項目建設原則 295.2項目設計依據的規范與規程 295.3項目設計方案 305.4工程設計標準 335.5技術標準 365.6設備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節水與節能 607.1節水工程與科技措施 607.2養殖節能措施 617.3飼料加工節能措施 617.4電氣節能措施 627.5減排 62第八章環境影響和保護措施 638.1環境保護依據 638.2項目區環境現狀 638.3環境影響評價 648.4工程環境保護措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環境影響綜合評價 65第九章項目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質量管理 689.4建設及運作方式 69第十章招投標方案 7010.1項目招標執行文件及標準 7010.2項目招標范圍、組織形式及方式 7010.3招投標組織 71第十一章建設實施進度安排 7311.1項目建設期 7311.2項目建設進度安排 73第十二章投資估算和資金籌措 7412.1投資概算 7412.2資金籌措方案 86第十三章財務分析評價 8713.1財務評價依據 8713.2經營收入、稅金及附加估算 8713.3利潤估算 9013.4財務現金流量分析 90HYPERLINK\l"_Toc2873685