不動產估價理論與方法?？荚囶}與參考答案1、建筑物的重置價格等于()。A、估價時點上舊有房屋的建筑成本B、估價時點上房地產交易價格于地價的價值C、估價時點上重新建造房屋所需的建造費用加平均利潤D、重置成本和折舊成本之和答案：C建筑物的重置價格，是假設估價時點舊有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一場所除建筑物以外的狀況均維持不變，重新建筑與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態的建筑物時，所需要的建筑費、其他費用和正常的利稅。2、()能作為城市規劃管理和綜合開發、地價評估及土地有償使用的依據。A、控制性詳細規劃B、目的性詳細規劃C、修建性詳細規劃D、專項性詳細規劃答案：A3、下列用地在城市用地中占比例最大的是()用地。A、居住B、商業C、工作D、綠地答案：A4、根據中心地理論，中心地產品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍與()及產品與服務的種類密切相關。A、中心的規模與人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地規模和居民收入水平D、中心地規模、居民收入水平和人口分布密度答案：D中心地商品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍，是與中心地規模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務的種類密切相關。不同規模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們在空間地域上的這些差異，經過相互作用和人類經濟活動的干擾，就將形成規律有序的中心地——市場等級體系。5、下列對土地估價的描述不正確的是()。A、土地估價依據的理論與方法，與機器、設備、建筑物等估價所依據的理論與方法并不完全一致B、同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生深刻的影響C、同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大D、土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現在和未來答案：B城市規劃屬于影響地價的行政因素。6、對具有市場流動性的建筑物估價，應以()為基礎，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。A、重建成本B、重置成本C、建筑成本D、成新度答案：B依據建筑物的性質，建筑物估價分為兩類：對具有市場流動性的建筑物估價，應以重置成本為基礎，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。對不具備市場流動性的建筑物，如博物館，用成本法計算重置價格扣除折舊的方法評估。7、城市性質是城市主要職能的概括，即()的體現。A、個性特征B、共同特征C、整體特征D、主要特征答案：A8、根據地租理論，最劣等土地的級差地租()。A、等于零B、大于零C、土地價格D、房地產價格答案：A最劣等土地沒有級差地租。9、建筑物在不能使用時還能收回的價值叫做()。A、建筑物報廢價值B、建筑物殘值C、建筑材料剩余值D、建筑物剩余價值答案：B10、下列哪項不是明確估價的基本事項()。A、明確估價的時點B、明確估價的目的C、明確估價的范圍D、明確估價的對象答案：C11、決定建筑物價格的最基本因素是()。A、材料價格B、房產市場狀況C、建筑物成新D、重置價答案：D12、阿蘭索的主要貢獻在于：將()作為地租的一個核心問題，首次引入區位平衡概念，解決了城市地租計算的理論方法。A、交通B、時間C、距離D、空間答案：D這是阿蘭索地租模型的最大特點。該題2000年也出過，新古典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租總是的一個核心考慮，引進(C)概念，從理論上解決了城市地租的計算問題。A、同好曲面B、買價曲線C、區位平衡D、非完善市場13、土地除了以價格表示外還可以用（）表示。A、年期B、租金C、貨幣D、年租答案：B14、下列工業中布置在城市內和居住區內的為()。A、石油化工廠B、大型紡織廠C、面包廠D、機械廠答案：C15、容積率是建筑用地中總建筑面積與()之比。A、建筑基底面積B、總用地面積C、樓層數D、建筑密度答案：B容積率指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。在限制容積率的地區，容積率的高低直接影響著所限制地區的地價高低。16、城市是由自然環境和()組成，但城市的自然環境也是要人改造的。A、人工環境B、社會環境C、空間環境D、人文環境答案：A17、確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高、主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍，是()的主要內容之一。A、城市分區規劃B、城市總體規劃C、城市控制性詳細規劃D、城市修建性詳細規劃答案：C18、建筑物重置價格乘以成新度等于（）A、建筑物凈殘值B、建筑物價格C、建筑物年折舊額D、建筑物折舊價格答案：B19、地產的()性和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。A、價值B、價格C、普遍D、個別答案：D地產的個別性和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。20、在土地評估中，涉及到房屋折舊年限計算的說法，下列那一個是正確的()。A、取土地的剩余使用年限B、取建筑的耐用年限C、耐用年限與可使用年限誰小取誰D、取可使用年限答案：C21、城市的總體規劃中小城市用的圖紙比例為()。A、1：50000～1：100000B、1：10000～1：25000C、1：25000～1：50000D、1：5000～1：10000答案：D22、房屋建筑按用途分為()。A、民用建筑、軍用建筑、商用建筑B、工業建筑、商業建筑、農業建筑C、農業建筑、工業建筑、民用建筑D、民用建筑、工業建筑、軍用建筑答案：C房屋建筑按用途分類分為民用建筑、工業建筑和農業建筑，其中工業和農業建筑稱為生產性建筑。23、（）是指某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平。A、供應門欖B、需求門欖C、中心地職能D、中心商務區職能答案：B24、在磚混結構房屋新舊程度的評定標準中，十成新房屋的已使用期應不超過()年。A、2B、3C、4D、5答案：D該題參照04年土地估價理論與方法一書的P315-325中,房屋新舊程度評定標準.25、土地估價涉及的供需原則并不以()為基礎。A、替代原則B、預期收益原則C、變動原則D、競爭原則答案：A在進行供求分析時，應考慮時間因素，作動態分析。因為現在的供求狀況，常常是在考慮將來發展狀況而形成的，即從現在思考將來，因此供需原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎的。而不以替代原則為基礎。26、土地價格是土地權利和()的購買價格。A、價值B、有效需求C、使用價值D、收益答案：D土地不具移動性，其可轉移的并非土地本身，而是該土地的權利和收益。因此，土地價格是土地權利和收益的購買價格。27、某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經濟耐用年限60年，已使用15年，殘值率為5％，重置價格為2000元／平方米，則該建筑物現值為()萬元。A、1220B、1274C、1525D、1593答案：A該建筑物建筑面積=3*4=12畝=8000平方米，該建筑物重置價格=8000*2000=1600萬元，按照平均年限折舊法計算，該建筑物現值=1600-[1600*（1-5%）*15/60]=1600-380=1220。這里需要注意，耐用年限的選取要用經濟耐用年限，而不是自然耐用年限。28、非設備是按照機器設備()分類的。A、再生產中的作用B、技術性特點C、標準化程度答案：BC自動化程度29、土地自然條件的差別是()形成的自然條件或自然基礎。A、級差地租B、壟斷地租C、農業地租D、絕對地租答案：A30、在影響土地價格的諸因素中，繁華程度屬于()。A、經濟因素B、個別因素C、一般因素D、區域因素答案：D31、影響土地價格的因素，分為一般因素、區域因素和()A、宏觀因素B、經濟因素C、個別因素D、社會因素答案：C三種類別因素之一為個別因素。32、耐用年限有自然耐用年限與經濟耐用年限之分，對于房地產評估來說，采用耐用年限評估時一般采用()。A、經濟耐用年限B、自然耐用年限C、兩種耐用年限根據不同情況分別使用D、兩種耐用年限相結合答案：A33、（）是決定城市土地利用價值的重要因素。A、區位B、城鎮規劃C、環境質量D、土地承載力答案：A34、下列獲取估價業務的方式，不正確的是()。A、自有自估B、中介代理C、主動爭取D、被動接受答案：B35、()對工業區位模式產生重大影響。A、遍布性原料B、限制性原料C、原料指數D、A和B答案：B工業區位理論將工業用原料分類：一是到處都有的遍布性原料，對工業區位影響不大；二是只分布在某些固定地點的限制性原料（地方性原料），對工業區位模式產生重大影響。36、土地的供給是指在一定的經濟技術下，人類可利用的（）的數量。A、土壤B、土地C、土地資源D、各種土地資源答案：D37、城市用地功能組織中的核心問題為()。A、城市用地范圍的確定B、城市用地結構的合理規劃C、城市用地功能的合理劃分D、城市用地程度的劃分答案：C城市用地功能組織中的核心問題為城市用地功能的合理劃分38、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，我國實行()的定期公布制度。A、市場交易價格B、出讓價格C、宗地地價D、標定地價答案：D39、選擇相似無形資產市場交易實例作為參照物加以調整，進而確定外購無形資產的完全重置成本的方法是()。A、財務核算法B、市價調整法C、物價指數調整法D、市價類比法答案：D40、影響土地價格的區域因素包括()A、位置、交通條件、基礎設施條件B、行政、社會、經濟因素等C、面積、形狀、土地使用年限等D、地形、朝向、地質條件答案：A位置、交通條件、基礎設施條件是區域因素，行政、社會、經濟因素是一般因素，面積、形狀、土地使用年限等為個別因素。41、下類建筑物價格類型的劃分，正確的有()。A、現房價格和期房價格B、所有權價格、使用權價格和其他權益價格C、成交價格、市場價格和政府指導價D、市場調節價、理論價格和政府定價答案：AB建筑物價格的類型有：成交價格、市場價格和理論價格；市場調節價、政府指導價和政府定價；所有權價格、使用權價格和其他權益價格；現房價格和期房價格42、制造業、零售商業及寫字樓郊區化的原因有：（）A、商家的決策B、城區人口外遷，購買力轉移；C、市中心區用地和基礎設施受到限制；D、市中心區的商業設施趨于飽和；E、邊緣區自身的優勢。答案：BCDE43、需求規律的基本內容，包括（）A、價格效應B、市場效應C、替代效應D、收入效應答案：ACD需求規律的基本內容包括價格效應、替代效應、收入效應。44、城市規劃的自然環境條件主要包括：（）A、地貌條件B、水文條件C、地質條件D、氣候條件答案：ABCD45、機器設備評估的基本方法有()。A、殘余法B、市場法C、收益法D、成本法答案：BCD46、地質條件包括的內容有（）A、地基承載力B、地下水C、地形D、地震答案：ABD地質條件：包括地基承載力、地下水和地震等。地形是地貌條件。47、城市用地評定主要考慮()。A、地下水埋深B、地形坡度C、地基承載力D、洪水淹沒狀況答案：ABCD48、下列屬于建筑物與構筑物的價格特征的有()。A、建筑物與構筑物價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。B、建筑物與構筑物價格是在長期考慮下形成的。C、建筑物與構筑物價格實質上是建筑物與構筑物所在土地面積的價格。D、建筑物與構筑物價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。答案：ABD49、影響地價的區域因素包括()。A、繁華程度B、人口因素C、城市規劃限制D、交通條件答案：ACD50、地價與地租的關系是()。A、地價是地租的資本化B、10年的地租相當于地價C、類似資本與利息的關系D、地價的高低取決于地租的高低答案：ACD51、常見的工程圖紙圖例有()。A、剖面線和編號B、尺寸標注、標高C、定位軸線和編號D、指南針答案：BC52、下列關于建筑物折舊的說法正確的是()。A、物理折舊屬于有形折舊，是建筑實體所產生的磨滅B、功能折舊屬于無形折舊，是建筑物功能落后或不合適而引起的折舊C、經濟折舊屬于無形折舊，是使用過程中經濟上不合理或不適應產生的折舊D、物理、功能、經濟折舊三者是相互獨立的，并不共同作用在建筑上。答案：ABC三類因素對建筑物折舊的影響并不是相互獨立作用的，物理的折舊會引起功能的折舊，功能折舊又會反映到經濟的折舊，可見三者互為因果關系。53、按建筑物主要承重構件材料分的有（）A、木結構B、磚石結構C、框架結構D、磚混結構答案：ABD框架結構是按建筑物承重結構體系分的。54、根據城市建設的階段和工作需要，城市詳細規劃分為（）A、控制性詳細規劃B、一般性詳細規劃C、修建性詳細規劃。D、特殊性詳細規劃答案：AC55、中等城市由（）組成；A、市區B、近郊區C、郊區D、郊區工業區答案：ACD56、無形資產按性質和內容不同，可以分為()。A、權利型無形資產B、技術型無形資產C、非技術型無形資產D、知識性無形資產答案：BC57、繼續教育的內容包括：（）A、國外不動產估價技術及發展動態；B、土地估價新理論、新技術、新方法；C、與土地估價相關的專業知識。D、土地估價實務；答案：ABCD58、地形影響城市的（）A、分布位置B、人口規模C、平面結構D、空間布局答案：ACD地形影響城市的分布位置、平面結構和空間布局。59、按建筑物承重結構體系分的有（）A、排架結構B、鋼結構C、簡體結構D、剪力墻結構答案：ACD鋼結構是按建筑物主要承重構件材料分的。60、大城市由()組成。A、市區B、近郊區C、近郊工業區D、遠郊區E、遠郊城鎮答案：ABCDE中等城市由市區、郊區和郊區工業區組成；大城市由市區、近郊區、近郊工業區、遠郊區和遠郊城鎮組成。61、根據我國現行《城市用地分類與規劃建設用地標準》，下列各項中屬于城市公共設施用地的有()。A、公共綠地B、商業金融業用地C、體育用地D、文化娛樂用地答案：AD62、城市用地評定主要指標有（）：A、地基承載力B、地形、坡度C、地下水埋深D、洪水淹沒狀況E、氣候答案：ABCD城市用地評定主要指標：地基承載力、地形坡度、地下水埋深和洪水淹沒狀況。63、相對于各種有形資產而言，無形資產的特點是()。A、收益持續性B、收益確定性C、無實物形態D、專有性答案：ACD64、建筑物價格的特點有()。A、建筑物價格的遞減性B、時間的無限性C、建筑物價格不受區域限制D、建筑物價格受自然條件影響大答案：AD65、下列因素有哪些是主要決定或影響價格的因素：()A、商品的稀缺程度B、顧客喜好程度C、貨幣的幣值D、市場供求關系答案：ACD66、作為區域因素考慮的城市規劃限制因素，對地區內的地產價格水平有著很大的影響，主要包含：（）A、建筑密度B、宗地容積率及用途C、區域交通管制。D、區域土地用地結構答案：CD67、影響地價的交通條件包括()。A、對外聯系便利程度B、道路狀況C、公共交通狀況D、路網密度答案：ABCD68、貨幣政策的種類（）A、擴張性貨幣政策B、擴大性貨幣政策C、緊張性貨幣政策D、緊縮性貨幣政策答案：AD69、城市布局規劃研究城市空間布局，包括()內容。A、專業工程B、城市布局形式C、功能分區；D、用地結構答案：BCD70、影響土地需求的因素主要有：（）A、人口變動B、經濟發展狀況C、人類利用土地的知識D、人類利用土地的科技水平答案：ABCD影響土地需求的因素主要有：①人口變動。人口增加將導致對土地需求的增加；②經濟發展狀況。經濟景氣，對土地的需求增加。③人類利用土地的知識和科技水平。利用土地的知識越多，科技水平越高，土地需求就會增加。71、建筑物與構筑物折舊的數額為建筑物與構筑物在估價時點時的市場價值與其重置價格之間的差額。（）A、正確B、錯誤答案：A建筑物與構筑物折舊，建筑物與構筑物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數額為建筑物與構筑物在估價時點時的市場價值與其重置價格之間的差額。72、一個城市往往有多個職能，所有職能都可作為城市性質。（）A、正確B、錯誤答案：B一個城市往往有多個職能，但不是所有職能都可作為城市性質。城市性質應是城市主要職能的體現和反映。73、壟斷地租是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。()A、正確B、錯誤答案：B壟斷地租的形成，除了土地所有權壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產某些特別名貴而又非常稀缺的產品。這些商品的生產者憑借壟斷經營形成壟斷價格，便可獲得壟斷價格與生產價格之間的差額，即壟斷利潤。這部分利潤經由租地資本家轉交給土地所有者后形成壟斷地租。因此，壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。74、一般損壞房是指結構構件、裝修、設備有明顯損壞或變形，并且不齊全，需要進行大修的房屋。()A、正確B、錯誤答案：B根據規定，結構構件、裝修、設備部分損壞或變形、老化，需進行中、大修理的房屋為一般損壞房，而本題所說的為嚴重損壞房。75、由于收益現值法可以較好地確定企業中不易確定的無形資產價值，因此一般只適用于企業整體資產評估。()A、正確B、錯誤答案：B76、郊區化是人口、崗位和服務業從大城市中心向郊區遷移的一種分散化過程。（）A、正確B、錯誤答案：A郊區化的含義：是人口、崗位和服務業從大城市中心向郊區遷移的一種分散化過程。77、土地估價必須依據充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決于土地交易雙方。()A、正確B、錯誤答案：A78、無形資產的壽命是指無形資產的法定有效期限或有效經濟壽命。（）A、正確B、錯誤答案：A79、在土地評估中介機構執業的土地估價師應進行注冊，取得土地估價師注冊編號。未經注冊的土地估價師，不得以注冊土地估價師的名義從事土地估價中介業務。A、正確B、錯誤答案：A80、對于建筑物與構筑物的價格來說，只有以交換代價而出現的價格。()A、正確B、錯誤答案：B建筑物與構筑物價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。81、在我國，地價管理政策主要指針對土地市場上地價水平、地價、土地交易價格等制定的一系列調控政策。()A、正確B、錯誤答案：A82、已編制并批準分區規劃的城市的詳細規劃，除重要的詳細規劃由城市人民政府審批外，其他可由城市人民政府授權城市規劃主管部門審批。（）A、正確B、錯誤答案：A83、土地附著物的價值一般不包含所占用土地的價值。()A、正確B、錯誤答案：A土地附著物的價格特征84、在城市規劃中，一般以人口數量作為評價居住區規模的主要標志。()A、正確B、錯誤答案：A85、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素。()A、正確B、錯誤答案：A86、投資乘數：當總投資增加時，投資增量會引起國民收入成倍增加，這個倍數叫投資乘數。它是表示投資增加會使國民收入增加到何種程度的系數。（）A、正確B、錯誤答案：A87、選取可比實例是比較法估價的第一步驟。()A、正確B、錯誤答案：B88、自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數目，考試合格成績在連續2個考試年度內滾動有效.()A、正確B、錯誤答案：B考試合格成績在連續3個考試年度內滾動有效89、在城市規劃中，對用途、容積率和建筑密度的規定，對地價有重要的影響。()A、正確B、錯誤答案：A90、重置價格折舊法是求取估價對象的重置價格，扣除相應的折舊，以此求取估價