PAGE大連理工大學網絡高等教育畢業論文（設計）模板PAGEPAGEII網絡高等教育本科生畢業論文（設計）需要完整版請點擊屏幕右上的“文檔貢獻者”題目：北京市房價與地價關系研究北京市房價與地價關系研究北京市房價與地價關系研究PAGEI內容摘要近年來，隨著經濟的快速發展、人民收入生活水平的迅速提高，城市化進程的不斷加快，房價在種種因素的共同作用下快速上漲；而同時，地價也在實行招拍掛制度后迅速攀升。房價與地價的快速上漲及兩者之間的關系成為社會和學術界關注的熱點話題。不斷有“地價上漲推動房價上漲”和“房價上漲帶動地價上漲”等聲音出現。搞清兩者之間的關系，有利于制定出更有效地房地產政策，提高土地和城市空間的利用效率，有利于穩定地價和房價，有利于“居者有其屋”目標的實現。北京市近年來，特別是2004年之后，房價與地價快速上漲，其速度遠高于同期居民人均可支配收入的增長速度，引起了民眾的不滿和政府的關注。本論文試圖在分析北京市房地產市場現狀和特點的基礎上，通過Granger因果關系檢驗等方法，研究北京市房價與地價的具體關系，并提出可行的政策建議，為北京市政府的房地產市場宏觀調控提供參考，促進北京市房地產價格穩定，房地產行業和市場持續、健康發展。關鍵詞：房價；地價；關系；北京房地產市場目錄內容摘要 I引言 11房價與地價的構成及影響因素 21.1房價與地價的內涵 21.1.1房價的內涵 21.1.2地價的內涵 31.2房價與地價的構成 41.2.1房價的構成 41.2.2地價的構成 51.3房價與地價的影響因素 61.3.1房價的影響因素 61.3.2地價的影響因素 72房價與地價關系的理論解釋 92.1地價決定房價 92.2房價決定地價 92.3房價與地價相互影響 93．某城市房價與地價關系的實證分析 113.1某城市房地產市場概述 113.2某城市房價與地價關系的實證分析 133.2.1確定模型所包含的變量 133.2.2模型的估計和檢驗 163.2.3模型的實證分析 193.2.4政策建議 20結論 22參考文獻 23PAGE1引言近年來房價快速上漲，這一關系國計民生的熱點問題迅速成為社會各界討論的焦點，也成為政府宏觀調控的重點。一些房地產開發商卻宣稱，在“招拍掛”制度和地方政府依賴“土地財政”背景下，地價快速上漲，土地成本越來越高，地價上漲推動房價上漲，房價的快速上漲不可避免。2009年全國工商聯的一項調查顯示，房地產項目開發中土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，因此，住宅價格過高原因在地價高昂，要降房價先要降地價。與此同時，國土部進行了一項相關的專題調查，調查了620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型。結果顯示，目前中國地價占房價15%-30%，平均為23.2%。國土部有關人員還將該數據與國際水平進行了比較，稱中國的地價房價比，低于歐美及亞洲近鄰。國土部有關人員還表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的根本因素是供求關系。1房價與地價的構成及影響因素1.1房價與地價的內涵1.1.1房價的內涵1.1.2地價的內涵1.2房價與地價的構成1.2.1房價的構成1.2.2地價的構成1.3房價與地價的影響因素1.3.1房價的影響因素1.3.2地價的影響因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社會經濟方面對土地價格總體水平產生影響，從而成為決定各土地具體價格的基礎。一般因素包括：1.行政因素，影響地價的行政因素有土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；2.人口因素，包括人口密度、人口素質、家庭人口構成等；3.社會因素，包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等；4.經濟因素，包括經濟發展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變動和利率水平等；⑤國際因素，包括國際經濟狀況和國際政治因素。區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區的地產價格水平有決定性的影響。區域因素包括：1.位置，包括已確定的土地等級、距城市中心、商業中心或其他人們活動集聚中心的距離及各類中心對城市其他區域的影響程度；2.交通條件，主要有區域的交通類型、對外聯系方式及方便程度、整體**通結構、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網密度等；3.基礎設施條件，指上下水、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫院等設施的等級、結構、保證率、齊備程度及距離等；4.環境質量，包括地質、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環境條件以及居民職業類別、教育程度等人文環境條件；5.城市規劃限制，主要有區域土地利用性質、用地結構、用地限制條件、區域交通管制等。個別因素是指宗地本身的條件和特征，主要包括面積、寬度、深度、坡度、宗地市政設施條件、城市規劃限制、宗地位置、土地使用年限。2房價與地價關系的理論解釋2.1地價決定房價2.2房價決定地價2.3房價與地價相互影響3．某城市房價與地價關系的實證分析3.1某城市房地產市場概述3.2某城市房價與地價關系的實證分析3.2.1確定模型所包含的變量在本文的分析中，主要從商品房的需求、供給方面來分析影響其價格的相關因素。根據商品價格的決定理論，我們可以知道商品價格是受其供求兩方面的影響而決定的。而商品房同樣也屬于這一商品的范疇，所以本文的出發點則主要是從房地產的供求方面出發，分析造成中國現在高房價的各種主要因素。首先，從對商品房的需求來分析，主要有兩大類：消費需求，投資需求。而消費需求的影響因素又分為：城市人口數量、城市居民可支配收入等，投資需求的影響因素有：城鎮家庭平均每人“消費剩余”，基金規模+商業銀行理財產品、購房首付款比例。由于此類數據不太好找，則以存款利息作為代表。其次，從供給角度分析，主要的影響因素有：土地的交易價格、貸款利率。最后，還有其他一些宏觀方面的影響因素可以通過影響供給從而影響房價的有：匯率、房價預期等。由此，選擇的變量如下：表1變量說明表變量名稱符號單位被解釋變量房價Y元/平方米供給方變量土地購置費貸款利率X1X2億元%/年需求方變量人均可支配收入非農業人口存款利率X3X4X5元萬人%/年其他變量匯率X6注：貸款利率不僅要影響供給，也要影響需求，但此在表中為了不再重復影響因數，故不再在需求一欄中再單獨列出2、數據采集（一）、數據來源：從北京市統計年鑒和中經網數據庫得到的數據資料整理如下：表2北京市1991-2009年商品房價格及其影響因數時間商品房平均銷售價格（元/平方米）Y土地購置費用（億元）X1貸款利率（%）X2人均可支配收入（元）X3非農業人口數X4（萬人）存款利率（%）X5匯率X6199114298.642040.4808.07.65.323199216038.642363.7819.07.65.515199322532.510.173296.0831.010.085.762199435824.010.984731.2846.010.988.6191995363752.411.525868.4946.210.988.31731996439915.010.536885.5957.98.338.29841997564123.98.647813.1948.35.678.27961998523928.47.088472.0957.74.598.27891999564836.65.859182.8971.72.258.27952000491957.65.8510349.71057.42.258.278320015061115.65.8511577.81081.22.25、8.277120024764149.25.3112463.91118.01.988.276920034737213.25.3113882.61151.32.08.277120045053275.85.5815637.81187.22.38.276920056274239.85.5817653.01286.12.38.251220068280477.95.9919978.01333.32.58.0239200711553644.76.9121989.01379.93.57.7036200812418639.06.3424725.01439.13.17.0639200913799587.75.3126738.01491.82.36.8335房價（Y）的對數和土地價格(X1)的對數、可支配收入(X3)的對數、非農業人口(X4)的對數所呈的線性關系比較顯著，而和貸款利率(X2)，存款利率(X5)，匯率(X6)的關系不太顯著。3、確定模型的數學模型：根據上面的圖形分析，我們可以把模型初步設定為半對數模型：4、時間序列數據的處理由于本文采用的數據都是時間序列數據，為了避免“偽回歸”，應先對數據的平穩性進行單位根檢驗。（1）對lnY進行單位根檢驗：經過嘗試，三個模型的適當形式分別為：模型3：模型2：模型3：三個模型中參數估計值的t統計量的值均大于各自的臨界值，因此不能拒絕存在單位根的零假設，即房價序列lnY是非平穩的。在5%的顯著性水平下，ADF檢驗的臨界值為-1.96。參數的t值小于臨界值，拒絕二階差分后仍存在單位根的原假設，則認為房價取1階差分后，變成平穩的時間序列。運用同樣的方法對其他變量進行檢驗，最后得出結果如下：Lnx1、x2、lnx3、x6都是平穩的時間序列，lnx4、x5和lny都是一階單整的。3.2.2模型的估計和檢驗3.2.3模型的實證分析從原始估計的模型來看，整體上房價呈現出不斷上升的趨勢，而各個解釋變量對房價是影響或正或反已經在文章前部分做了解釋。經過計量經濟學的檢驗，可以發現貸款利率、人均可支配收入、非農業人口數和存款利率間有著高度的相關性，而這主要是因為這些經濟變量是時間序列，特別是收入和人口在經濟發展時期都會快速增加，因此會出現近似的比例關系。由于房價和人均可支配收入X3、貸款利率X2、非農業人口X4、匯率X6這四個時間序列之間存在長期穩定的“均衡”關系，所以最后的模型具有一定的經濟和實際意義。人均可支配收入和非農業人口代表了需求方面的影響因素，貸款利率同時代表了影響供需兩方面的因素，匯率代表了影響房價的其他因素。從需求方面考慮，人均可支配收入的增加對房價有正向的影響，說明人們在收入達到一定程度后，會考慮改善自身的居住條件，或者把購房當成一種投資的手段，因此收入的增加會促使對房屋需求的增加。而在本文的最終模型里，收入每增加1%，房價就增加1.824%。說明人們因收入增加而帶動房價的增加。再分析構成需求方面的第二個因素，即非農業人口數，這是反映城市化進程的一個重要指標，也是構成對住房的剛性需求的重要部分。隨著城市化的進程加快，越來越多的農村和外來人口聚集到經濟發達的地區和城市，這樣一群新增人群理論上會給房價帶來正向的拉動，但是模型中，得出的結論卻是反向的作用，這個是需要特別分析和說明的。首先，在所有非農業人口中，真正能有購房能力的人并不在多數，相反，正是由于很多人是因為目前不太樂觀的經濟情況才會選擇進入城市，尋求更好的發展機會。這樣一來，新增加的城市人口并沒有帶動房價的上漲，反而是出于觀望或者說是無能為了的狀態。這樣，新房的銷售，并不會因為新增的城市人口而增加，反而是受到了二手房或出租房市場的排擠，因而可能會使房價反向變動。其次，由于城市人口的增加，政府面臨的人民住房問題則被受到重視，保證人民的住房問題是民生的一大難題，急需克服。而政府在看到不斷高漲的房價時，勢必會采取相關措施，對房價進行調控，使房價維持在一個合理的水平，保證大多數人民有能力購買。這樣一來，隨著城市化進程的加快，政府的調控政策也會增強，就會使得房價的過快上漲得到遏制，逐步回歸理性。所以，此處得出的結論是非農業人口每增加1%，房價則下降2.96%，說明因非農業人口的增加而導致二手房市場、房屋租賃市場、政府房價的調控政策對上漲的房價產生反向的驅動。3.2.4政策建議保證人民收入的增加，增加人民的購房能力。現在我國的收入差距正在逐步拉大，貧富差距的懸殊造成很