1番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部前言

2003年12月2日，番禺區(qū)國土局發(fā)布了國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權(quán)，競價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂于一體的生態(tài)型生活園區(qū)〞。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開發(fā)投資可行性分析，粗俗之處請行家指正。

本次分析主要分為：根底分析、市場分析、工程定位、本錢效益、結(jié)論及思考五個(gè)局部。

一、根底分析

1.地塊背景資料

2.區(qū)位分析

1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的開工，阻礙南區(qū)社會(huì)開展的交通問題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。

2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府〞根本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍〞，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。

3)該區(qū)域近兩年開展快速，生活氣氛日漸成熟，大型的批發(fā)市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型工程或別墅工程為主，而且新建樓盤在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來居住中心區(qū)。

4)目前工程周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方面。

二、市場分析

1.區(qū)域住宅市場分析

1)供給量：以舊盤新貨為主

由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤的供給情況可分為兩大局部，一局部為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一局部為大型樓盤的新組團(tuán)。

單從市場供給角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供給量約為1500套。

連2)隙產(chǎn)品戚：攜大盤瘦大戶悼型占嘆主導(dǎo)探

窗巴現(xiàn)時(shí)郵該區(qū)液域市電場上睜以小滑高層毅和多和層兩蘋種住羞宅為郊主，泰高層毅住宅驕的供承應(yīng)量懲較少快，而栽且番童禺的毯別墅繡也較豪集中候于該督區(qū)域伙，因郵此住旁宅小昆區(qū)的初密度蓮較低伴，樓仆盤占肯地面始積和燒建設(shè)等規(guī)模筑較大潛，多號(hào)在7迅~4侍0萬胸平方析米。影

孫艷樓盤鐘建設(shè)怎較有為特色回，如急番奧門以運(yùn)朽動(dòng)為毛主題肚、海躍倫堡以和御結(jié)院以風(fēng)歐洲逼水景匹為主枕題，露內(nèi)部祥依靠晌造景殊能形過成較胡好的鳳社區(qū)思人文燕環(huán)境賭，使真該區(qū)踏域的絮整體撤素質(zhì)離得到描提升線。

扯少住宅陵戶型夢偏大補(bǔ)，1郵00概平方衰米以品上的鋸單位雪占六牢成；棍以1援00諸~1那么20拋平方挨米的鏡3房準(zhǔn)為主爹，約董占五親成；偽其次情是2掙房和績4房遣單位綠，這庭反映先出客泡戶在虜該區(qū)奔域購番房是草以自充住為綁主。壺

紅資料蜻來源箱：珠堂江恒期昌代匙理三輔部實(shí)呀地調(diào)覆查

浙注：千上述幸數(shù)據(jù)均以戶悅型的爹面積革為量尊化標(biāo)離準(zhǔn)

奇3)票價(jià)格披：隸上下圖兩極禽明顯輸，中序檔盤粉少

較階南區(qū)欲及沙電灣現(xiàn)竿時(shí)在褲售的膛一手陸住宅郊，單妻價(jià)集雹中在強(qiáng)20車00陪~2宗50貝0元?jiǎng)?m控2的靈范圍墳內(nèi)，枯總價(jià)灘集中急在2委0~驗(yàn)30虎萬元臥的范懶圍內(nèi)食，分抽別約純占三埋成。倍

痕僑該區(qū)賓域的犬樓價(jià)者兩極梢分化艙明顯項(xiàng)，單孕價(jià)最爛低低篇于1戲60擔(dān)0元桶/m氣2，縱最高膊價(jià)高培于3壓50擋0元滾/m徑2劈，相幕差超宿過2炊00講0元背/m淺2，衫例如鼻御院納和華可薈南自景園臉、番銀奧和領(lǐng)朗陶膝居，昌都是傍相隔斷一條老馬路滋但均愚價(jià)卻例拉差擴(kuò)10電00穿元/短m2肥，使舞同戶困型住傾宅的旅總價(jià)棕相差威10禾~2股0萬翻，令驗(yàn)該區(qū)饒域集制中了絡(luò)大量櫻高端炕和低柜端的拌客戶鬧。

占2.汪目標(biāo)房住宅僑市場派分析圣

礎(chǔ)本區(qū)式域住載宅目屈標(biāo)市潮場分嫌為二室類：盤

沙杠第一嗽類為呼高質(zhì)霜素樓角盤目品標(biāo)客判戶：出客源恥分布設(shè)區(qū)域雪廣，絮包括根本區(qū)填域及臺(tái)市橋躬、周喜邊各挨鎮(zhèn)等境地區(qū)舌的中掛、高提收入頓人群劈，他陵們對鹽住宅蓮質(zhì)素麻要求測高，束對價(jià)炮格考慚慮少份，住閘宅消咸費(fèi)潛劉力大僻。可趟接受只樓價(jià)廢在2杜80斜0元汗以上燕，對很戶型確需求仰那么從票兩房陸到四踩房均級(jí)有一珍定比完例。愁

控菊第二饑類為抱低價(jià)豪樓盤昌目標(biāo)蜂客戶將：客渡源主琴要集自中在馳本區(qū)準(zhǔn)域，魂主要眉考慮詢價(jià)格荷優(yōu)惠器，對之戶型紅需求長偏小地。

咸三、梳工程評(píng)定位圓分析鼻

柳串優(yōu)劣乖勢分露析

營瞎s優(yōu)踐勢:別享廣有河緊涌綠語化帶裳資源處，周蚊邊環(huán)龜境良緞好；益位處被重點(diǎn)蛙開展變區(qū)域仙南區(qū)乒；周除邊生拌活配纖套規(guī)再劃前噸景好堆，教滴育資眼源豐爽富；零鄰近塌舊區(qū)藥，四咽周均逼有4授0米沸或5道0米上的規(guī)巨劃路譜,交略通方薄便。辟

交嚇w劣薦勢：銜南示郊偏行西方店向，偽存在柿一定采區(qū)域漏門檻貝；現(xiàn)方時(shí)交沸通不姜便，稿生活闊配套尋設(shè)施偏未完起善;帶四周饑規(guī)劃縣主干勾道造警成噪境音污筑染;雙河涌躺綠化搏帶橫顯穿地句塊,速影響爬規(guī)劃筆布局潤;項(xiàng)麥目規(guī)獄模小有。

降岔o機(jī)抽會(huì)：題南區(qū)戚規(guī)劃測建設(shè)朝全面慮鋪開聲，有醬力促額進(jìn)房稠地產(chǎn)宗開發(fā)鋪；南繞郊居汪住氣暑氛日蜓益濃涌厚，求置業(yè)陣前景逐理想諸；區(qū)咳域存憐在中電檔樓眨盤缺傲口。濤

衰視t威疑脅：銀御苑特、番類奧、再金沙竟灣等意大型反成熟患樓盤蒼存量記較大泄，阻腳礙項(xiàng)按目發(fā)谷展；嬌南郊捕尚有炎較多車待開吹發(fā)土龍地，夾競爭把劇烈添，而醉本次育拍賣心北斗編大橋添地塊助規(guī)模乞大、啄本錢臟相對候較低誠，對肉工程燕構(gòu)成側(cè)直接德威脅表；項(xiàng)介目地暗價(jià)成晶本高欄，利漏潤空祖間不未大。覺身

魯籠市場魯定位昂

役氣根據(jù)轉(zhuǎn)上述酬SW獲OT滔分析用，項(xiàng)六目應(yīng)慢以自酸身規(guī)劍模及據(jù)河涌勿綠化橡帶為輩根本繁立足灑點(diǎn)，徑從彌燦補(bǔ)區(qū)芳域中服檔市獎(jiǎng)場空奴白點(diǎn)骨，尋仙求樓勢盤差搏異化復(fù)出發(fā)永，確雄立項(xiàng)窄目市惜場定梳位。敢

框潑產(chǎn)品法定位掀：中齒偏高悅檔的設(shè)生態(tài)瞇、高給尚精穗品社忘區(qū)；屋住宅伴類型放以六繞層、濤九層為洋房鈔為主耐，并姿可利發(fā)用良嫂好景巷觀資密源配退置少豪量疊結(jié)層別溝墅；隨戶型泉以二嫌房、確三房辰為主驢，主齒力戶些型面疲積7核5平碰方米悼~1慚10俊平方敗米，統(tǒng)充分步考慮疲小二禿房、性小三椅房配碗置。宏

振濃消費(fèi)瘦者定世位：瘦本區(qū)綢、市父橋及肝周邊搶各鎮(zhèn)注有穩(wěn)嫩定收形入的穩(wěn)中產(chǎn)陡階層聞買家守為主瘋，戶等型要礦求實(shí)庭用，態(tài)樓盤認(rèn)質(zhì)素土、品胡味要并求高棋。

批跑價(jià)格儲(chǔ)定位豈：懂六層蘇洋房膛均價(jià)妹26柏00紙?jiān)?限M2港，九自層電夢梯洋休房均敲價(jià)2蜘90寇0元纖/M控2，團(tuán)又疊惹層別長墅均柏價(jià)3沾50爸0元義/M濕2，償洋房太總價(jià)登主要鳴控制溜在2外5~柏30歡萬元戲之間塵〔市份場空同白點(diǎn)韻〕，厲別墅撥總價(jià)駱控制兼在6籮0萬導(dǎo)元左暢右。虎

未央形象魂定位筋：叫中產(chǎn)罪者的展高尚工社區(qū)王——災(zāi)城市協(xié)中心質(zhì)水岸蓄家園儉

惑四、愚本錢龍效益隱分析咐

鳳狹1.耀工程千方案啊建議叉

援廳工程某建議化由1思0%盛疊層急別墅忽、5營0%孝多層篩住宅得、4經(jīng)0%寬高層查住宅勉組成銀。地階上建歲筑面堪積為行92被06鳥5平散方米啊，設(shè)共置1拿層地累下室滲，面今積為間10煌00損0平吩方米漁。配構(gòu)置2充50籠0平孝方米括會(huì)所煎面積客〔含首規(guī)劃曬指定絞的公界建配好套〕膚。車甘庫分蛛別設(shè)架在地應(yīng)下室殿和地慶面空岔地，度共2敗43胳00彈平方副米。光

泳工程端由2坊00集4年的1月婦〔假衰設(shè)時(shí)從間〕迷開始駁進(jìn)入岔籌建界階段戶，2熊00春4年燈7月砌～2沾00呢6年魯6月喜為工刑程建推設(shè)階坐段，主預(yù)計(jì)迎在2攪00籌5年輩1月賴開始牲預(yù)售鞠。

梯注：儉1〕割、利辨用河鏟涌綠玉化帶額建設(shè)愉小部木分別喬墅，興可增哪加項(xiàng)脾目經(jīng)所濟(jì)效決益；櫻

舌紗2〕勞、考考慮電獸梯洋享房為旁大勢吩趨向慕，因辣此后錯(cuò)建建妻議以升九層家電梯媽洋房笨為主晴，且瓜可節(jié)鵲約用辰地營韻唇造綠科化空營間，總提升匯樓盤均檔次性；

稈黨3〕羽、設(shè)燃置一健定規(guī)等模的祖主題蹦會(huì)所荷，增弟加項(xiàng)帥目附姻加值竟。

康2.趕工程弄本錢屠及效保益分翠析

園本錢振估算怠：

田五根據(jù)岸初步帽估算斑，項(xiàng)雪目開改發(fā)所鵝需投淚入成御本約蕉為2所18擦71峽萬元此，其脊中競屢買土澡地的群支出插占總刪本錢跪的3刑2.投87什％以悅上，宋土地噴本錢待明顯旗提高鍬。為企營造晴工程旺質(zhì)素只，園礦林綠倒化及輕廣場最本錢草應(yīng)適綢當(dāng)增搏加，華因此陽紅線斯內(nèi)外葬工程京費(fèi)適蒸當(dāng)增才加，伯但對紹工程碰總體怕本錢幟影響截不大行。

刮糖工程肚銷售絨總收肉入約未3.請1億載〔不飛包括悉會(huì)所休經(jīng)營往收入壟和車早位的煌租金療收入緞〕。坦多層存洋房州均價(jià)僅為2鑰60她0元縱/平孝方米挺，九蒙層洋會(huì)房均須價(jià)為嫩29廉00橡元/麻平方線米，鐘后者哀均價(jià)淡高3畜00插元，慈其一氣為電馳梯房掠，其默二為失后期積銷售阻，因榆地價(jià)姓拍賣漏本錢鵝提高雞，估責(zé)計(jì)后瓶期樓柴價(jià)會(huì)塘逐步順提升衛(wèi)。

弄效益猴分析價(jià)：

集行工程減在前冊述建廊議的祝開發(fā)奸方案喝與售剝價(jià)的侍前提細(xì)下，那么稅前濃、稅陶后的犧資本控收益君率尚冬屬理甚想，錄在扣漲除所析得稅月、貸玩款利嶄息后鉆利潤雙約為事33壯28劍萬元罰。

脈3.織盈虧可平衡幣分析路/敏得感性缸分析字

沸只1〕崇忽略棒售價(jià)傻變動(dòng)勻因素纏，且釀考慮懶銷售稠率為箭90迎％的枝情況岸下，勤當(dāng)?shù)貢簝r(jià)為懼87咳80挖萬元草時(shí)，馬資本聽收益觀率等捏于零悠，投掠資剛驢好保欠本。碰

儉絮2〕傷忽略盟地價(jià)貼、建電筑成居本變裹動(dòng)因皮素及寒車位牲、商挺鋪售期價(jià)變游化，浙只考堪慮洋是房均醉價(jià)的舒變化咱，當(dāng)漫六層憲洋房悉均價(jià)矮為2嶺60能0元香，九逃層洋旁房均糧價(jià)為象29憲00虎元時(shí)夢，銷儲(chǔ)售率染為8脫2.深6%沒時(shí)，羊資本或收益猜率為窮零，戒盈虧假設(shè)平衡筋。當(dāng)檢洋房清均價(jià)蛇下降抄20稱0元憐，銷攜售率券為9駱0%擔(dān)時(shí)，受工程微勉強(qiáng)倍保持握盈利徹，具維備一家定抗河風(fēng)險(xiǎn)氏的能舒力，估但抗嘗擊力恥較弱咐，特糖別是叨目前垂地價(jià)預(yù)尚有矮可能俘提升蒙。〔必盈虧裁平衡擦分析巷表略隆〕

含五、阿結(jié)論張及思葬考

凱特結(jié)論后

郊總結(jié)意以上略分析濕，按潤目前蓄69志80勞萬元朱拍賣抹底價(jià)半，該蛛地塊曲進(jìn)行信住宅衡開發(fā)瘡存在榴一定許利潤均空間夕，但脫抗擊笛風(fēng)險(xiǎn)床能力慮不高胡，因參此，場地價(jià)霜不宜遙再大繞輻提圖升，鍛最好丑能控倚制在旦10構(gòu)%的儉升輻才范圍綁，以數(shù)減少意投資芳風(fēng)險(xiǎn)恐、增脹加利季潤空項(xiàng)間。罪同時(shí)稠提高我工程尋質(zhì)素楚，創(chuàng)光造差沉異性調(diào)產(chǎn)品椒，提胃升項(xiàng)杏目價(jià)進(jìn)值，滋是發(fā)址展商敢能獲式取更柏多利貓潤的晨最正確哄方法連。

支貧思考村

鏟敬縱觀枝本次胞分析捧并結(jié)獄合土設(shè)地拍獄賣的銷經(jīng)濟(jì)宋效果畜得出錦以下漢幾點(diǎn)斬：

完節(jié)首先凈，本譯次土旅地拍砍賣價(jià)趕較之拒前大棋輻提廉升，爐說明逝在眾粗多利喜好政滿策的壯支持貓下，養(yǎng)番禺塔土地忠已明憲顯增朱值。批地價(jià)據(jù)本錢摩提高姑，為察創(chuàng)造賭更多詳利潤倒空間議，必任然要械求發(fā)陰展商信提升哨樓盤燭質(zhì)素慰，增費(fèi)加樓剛盤附原加值亂，而豪樓價(jià)墾隨之異上升料是必漏然趨頁勢。青

花碧其次寄，土僅地拍跌賣提誤高了悲房地弱產(chǎn)開公發(fā)的妥門檻迅，對笑于實(shí)仰力較背弱的梨開展擋商難鴨以單抖獨(dú)開捧發(fā)，謹(jǐn)加快扯他們炒被市離場