綠城集團合肥公司07年度營銷策劃總案（2006年12月31日）市調篇：一、合肥市住宅商品房市場狀況及分析二、合肥市商業地產發展現狀及分析商業篇：一、產品部分（城調、論址、規劃、組合）二、經營部分（策劃、商圈、招商、管理）住宅篇：一、分析部分（市場分析與項目分析）二、戰略部分（戰略規劃與產品規劃）三、定位部分（客群研究與定位研究）四、推廣部分（形象建立與傳播推廣）五、營銷部分（價格體系與操盤措施）合作篇：項目合作方式提議市調篇1合肥市住宅商品房市場1、合肥市房地產市場總結論2、合肥市宏觀經濟走勢及房地產政策影響分析3、合肥市房地產市場發展進程4、合肥市房地產市場發展現狀5、合肥市房地產市場發展趨勢預測1、合肥市房地產市場總結論城市大建設行業新機遇行業競爭者增加宏觀政策調控購房者持幣觀望銷售勢頭趨緩城市經濟水平落后總價控制市場價格上漲乏力開發商市場意識不夠產品同質化低水平重復競爭市場需求不足供大于求競爭壓力增加市場沒有經歷高峰期直接進入理性地產時代行業進入平均利潤時代產品創新、客戶需求注重引導成為市場主流合肥是全國第一個全國科技創新型試點城市,在建中國第一個科學城(國家科技創新型示范區)；世界科技城市聯盟中國只有兩個城市,合肥是其中之一。合肥市城市概述：城市風格：初步確定為江淮鄉鎮風格，白墻黛瓦馬頭墻支柱產業：汽車及工程機械、家用電器、化工及新型建材科技之城：全國四大科教基地之一，全國三個技術創新試點城市之一。擁有中國科技大學、安徽大學、合肥工業大學等高等學府13所，中國科學院合肥分院等各類科研機構200余所。輕工之城：美菱冰箱、榮事達洗衣機、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國內外享有盛譽。2、合肥市宏觀經濟走勢及房地產政策影響分析合肥市建成區的中心部分由周長7.8公里的環城公園包圍,從中心分別向東、北、西南發展,形成“三葉風扇”的形狀，目前建成區面積約203平方公里，人口244萬。至2020年，合肥中心城區預計容納360萬人。以老城區為中心，伸展形成8大發展板塊:老城區（環城路以內）東區（現瑤海區）北區（老城區以外現廬陽區）西區（現蜀山區大部，含政務文化新區）南區（現包河區大部）經開區（312國道以南，滬蓉高速以西）高新區（包括現高新區、科技創新示范基地、蜀山經濟開發區）濱湖新區（312國道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。合肥的發展方向是：接軌滬寧，聯動長江的先發城市；立足皖中，引領全省的中心城市；強化科研，輻射全國的創新城市；優勢獨具，合作發展的產業城市；依山傍水，濱湖通江的生態城市。合肥市城市總體規劃：根據合肥市統計局提供資料：2006年前三季度，合肥市多項經濟指標創造了自1998年同期以來新的“合肥速度”GDP757.92億元，同比增長17.5%固定資產投資587.03億元，同比增長82％

城鎮單位在崗職工前三季度人均工資為14606元，同比增長13.4%城鎮居民人均可支配收入達到8217元，同比增長13.3%農民人均現金收入2896元，同比增長25%城鄉居民儲蓄存款592.25億元，比年初增長14.7%

累計實現進出口31.33億美元，同比增長15.5％

社會消費品零售總額268.10億元，同比增長17.5%。城鎮居民人均消費性支出6217元，同比增長12.3%，在居民消費結構中，娛樂文教服務支出和居住支出比重分別由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。結論:從拉動經濟增長的“三駕馬車”投資、消費和進出口的情況看，合肥市經濟步入平穩快速的發展軌道；隨著城鎮居民人均可支配收入的大幅增加,將進一步拉動不動產的消費。合肥市宏觀經濟走勢：經濟快速發展，投資消費兩旺全市投資增幅躍居全國省會城市首位根據合肥市統計部門公布的合肥2006上半年主要經濟指標與省會、省內城市的比較。上半年合肥市投資需求強勁，連續幾月成倍增長。1—6月份，城鎮以上固定資產投資累計完成354.97億元，在省會城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長春三市，依次反超21.17、85.76和116.07億元。合肥GDP增速比上年同期前進4位，位次由上年同期的第7位前進到第3位;投資總量由上年同期的第14位升至第11位，增幅躍居省會城市首位，合肥市整體經濟發展活力和后勁明顯增強、速度持續加快，部分經濟指標增勢創近年之最，在省內，中心城市地位更加突出。全市GDP增速躍居全國省會城市第三位全市GDP增速比上年同期前進4位，其中三產業增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省會城市整體發展速度有所加快，除末位的蘭州市增長10.5%，比全國增速低0.4個百分點外，其他城市均高于全國平均增速。合肥市GDP總量460.19億元，居第18位，保持上年水平；增長速度達到16.0%，比上年同期提升了0.8個百分點，位次由上年同期的第7位前進到第3位。居民收入增幅上升到全國省會城市第9位城鄉居民收入增長較快，位次前移。上半年，合肥市城鎮居民人均可支配收入同比增長12.3%，與省會城市中最高增幅相差5.8個百分點，差距比上年同期縮小了10.7個百分點，增幅在省會城市的位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年農民人均現金收入及增幅在省會城市位次都有所前移。1-6月農民人均現金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前進到第22位；同比增長17.6%，由第13位前進到第6位。合肥市“十一五”規劃及2020年遠景發展戰略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超過2000億元，合肥中心城區面積約879.61平方公里，人口360萬人。未來15年，合肥將推行城鎮化、產業化和生態發展三大戰略，打造省會經濟圈，強化產業支柱，構建生態和諧的節約型社會，向特大城市邁進。預計“十一五”期間，合肥將在城市基礎設施上花費450億元。從500天1750萬平方米“大拆違”到“大建設”，一個嶄新的“大合肥”即將橫空出世。隨著合肥城市化進程的不斷推進，大合肥呈星形放射狀發展脈絡日益清晰。2006年，合肥投資36億元新建和改建40條道路，為構筑大合肥新的交通藍圖拉開了帷幕。這將極其有力地拉動合肥城市的擴展，而在拉動合肥房地產投資和舊城改造方面作用更為顯著。結論:政府在城市建設和交通改造上的大動作，是合肥房地產發展的政府背景，也是政府大力扶持房地產發展的有力見證；城市建設和交通設施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區域價值。合肥市房地產宏觀經濟走勢：大交通、大拆違、大建設將成為合肥房地產發展的加速器，宏觀方面的市場需求將得到進一步的放大3、合肥市房地產市場發展進程2002-2006合肥市全社會固定資產投資與房地產開發投資對比分析2002-2006合肥市新開工面積與施工面積對比分析2002-2006合肥市房地產市場成交均價走勢分析2002-2006合肥市房地產市場銷售面積與竣工面積對比分析2002-2006合肥市房地產市場施工面積與竣工面積對比分析2002-2005合肥市人均住宅建筑面積走勢分析結論:

2002-2006合肥全社會固定資產投資和房地產投資的絕對值變化來看，合肥的城市建設和房地產發展均處于快速增長階段，至2006年9月份的統計數據來看已經高于2005年全年水平；另外，房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也維持在較高水平，高于國外正常的20%-25%，說明目前合肥的房地產投資被普遍看好；合肥市2006年房地產開發投資熱情高漲：2002-2006合肥市全社會固定資產投資及房地產開發投資（數據來源：合肥房產局）2002-2006全市商品房新開工面積與施工面積（數據來源：合肥市房產局）房地產市場放量持續走高：結論:雖然經歷了近2年國家宏觀政策調控的影響，2002-2006合肥全市的商品房新開工面積和施工面積仍然一路走高，一方面，說明房地產行業的贏利能力仍然被普遍看好，市場空間仍然存在；但另一方面市場的迅速放量也將在未來的幾年引發競爭加劇。2002-2006全市住宅銷售均價（數據來源：合肥市房產局）現階段住宅成交均價出現小幅震蕩：結論:

2002-2006合肥全市的商品房成交均價基本上是一個持續走高的過程，其中在2003-2004年有一個快速增長的爆發過程，至2005、2006增幅趨緩，特別是受國家宏觀政策調控影響一段時間內，價格甚至出現下跌，到目前為止，價格基本上維持在3100-3200之間徘徊，短時間內房價攀升乏力。另安徽省及合肥市一些單位合作建房和集體購房至少2萬套（總面積約在200萬平方米左右），由于收入相對較高的人群大也多集中在這些單位，對樓市銷量造成了較大的沖擊。充足的供應量與并不強勁的需求也造成了房價無法持續高攀的局面。結論:

2002-2006年合肥是商品房竣工面積和銷售面積均增長較快，一般當年竣工面積均高于銷售面積15個百分點以上，但從2006年1-9月份的統計數據來看，首次出現銷售面積超過竣工面積，一方面說明2006年樓市銷售勢頭看好，但另一方面，空置商品房面積的增加使得施工建設速度趨緩也是一個重要原因；僅從近兩年數據來看，2005年11月商品房空置面積為58.67萬平方米，到2006年三季度商品房空置面積已經達到91.99萬平方米，同比增長89.3%，市場形式還是比較嚴峻。

2002-2006全市商品房竣工面積和銷售面積（數據來源：合肥市房產局）合肥市空置商品房面積顯著上升：

結論:施工面積與竣工面積的比值是房地產一個重要的前瞻性指標。它反映1-2年后現房供應量，其值小于3倍，會出現供應短缺，大于4倍，1～2年內供應量將會供大于求。另外，合肥房地產施工面積與竣工面積的比值在2006年突然放大，說明目前房地產業處于低谷，房地產開發周期延長，不少企業甚至出現資金困境。而即使是相繼竣工面市的項目，也將面臨越來越嚴重的市場競爭2002-2006全市商品房施工面積和竣工面積（數據來源：合肥市房產局）未來1-2年合肥市商品房現房供應量將會大幅增加：結論:截至2005年底，合肥市建成區常住人口224萬，家庭戶人均住房建筑面積為25.8平方米，雖然增長較快，但是仍然低于同期全國人均水平（26平方米）。合肥市“十一五”規劃“常住人口300萬、人均住房面積30平方米”的目標，也是當地政府大力扶持房地產行業所定下的政府目標，隨著居民收入和生活質量的提高，對房價上漲的承受力也在增強，為房地產行業的需求擴張也預留了較大市場空間。2002-2005全市人均住房建筑面積（數據來源：合肥市房產局）合肥市城鎮居民人均建筑面積持續增加：4、合肥市房地產市場發展現狀合肥樓市版塊分類及2006年11月份價格等高線分布合肥房地產市場1-11月份銷售情況及蜀山（百合公寓）、高新（桂花園）、包河（新項目）三區成交均價分析合肥房地產市場2006年11月份銷售套數及銷售面積分析合肥房地產市場2006年1-11月份銷售面積及成交價格結構性分布合肥房地產市場2006年1-11月份銷售前10名項目分析板塊板塊介紹蜀山區西臨大蜀山，自然環境優越。高校（安大，科大，農大，炮院，電子工程學院）人文環境好，學區好。高新區西臨大蜀山，自然環境好，合肥高檔住宅區華東最有影響力的高新技術產業帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術研發，孵化和產業化基地包河區位于合肥上風口，自然環境好。交通便利，配套成熟齊備，人文環境（合工大，城建學院）、學區佳。政務區規劃中合肥的新城區，規劃科學，環境優美，配套齊全（超市，購物中心，學校，體育館，藝術館，公園，寫字樓）升值潛力較大。廬陽區合肥的老成區，人口眾多，周邊配套成熟。雙鳳工業區的住宅開發剛剛啟動，未來還有一定的上漲空間。隨著北部老城區改造，并建設大體量商業，未來區域可塑性很強，板塊內多超級大盤新站區依靠合肥火車站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發市場和綜合性批發市場，交通非常方便。瑤海區板塊內有瑤海公園、生態公園自然生態資源，作為合肥的老城區，依靠合肥火車站和城市主干道，交通便利。經開區合肥未來高等院校的集中區域，配套和人文環境正在完善，建有翡翠湖公園，生態環境較好，合肥以老城區為中心，向東、南、西南、西、北5個方向伸展，形成8大發展板塊。合肥市樓市版塊分類及2006年11月價格等高線分布：450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000綠城百合公寓綠城桂花園綠城桐城南路項目合肥樓市2006年11月價格等高線分布示意圖（廬陽、瑤海、新站、包河、蜀山、高新、政務、經開八大版塊）瑤海、新站包河廬陽蜀山高新政務經開結論:從合肥樓市2006年11月的價格等高線分布狀況來看，以老城區環城河以內的中心版塊為中心，基本形成一個多高點、多中心的價格分布特征，這些價格高點的形成要么依托老城區原有的發展基礎，要么以人文或景觀資源取勝，如大蜀山畔的高新版塊、環天鵝湖的政務區版塊、長江西路和黃山路沿線的蜀山區、馬鞍山路沿線的包河區版塊及勝利路沿線的新站版塊都處于各版塊價格等高線分布的最高點。月份套數面積金額均價一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.8總計368634249838.61344394.583163.42006年合肥市1-11月住宅市場銷售情況（數據來源：合肥家園網）2006年1-11月合肥市樓市銷售情況及蜀山、高新、包河三區成交均價分析：合肥房地產市場1～10月份蜀山區住宅成交均價變動情況（數據來源：合肥家園網）合肥房地產市場1～10月份高新區住宅成交均價變動情況（數據來源：合肥家園網）合肥房地產市場1～10月份包河區住宅成交均價變動情況（數據來源：合肥家園網）結論:

2006年1-11月，合肥市住宅商品房市場累計銷售套數為36863套（425萬平米），成交均價維持在3150元/平米左右，對于一個經濟尚不發達的內地省會城市來說，156.8萬的城市總人口能有年均4萬套的銷售速度，其本身也說明了一個城市的樓市活躍程度，但是在合肥樓市快速增長的大形勢下，全年成交均價的不溫不火，也說明了合肥樓市目前所處的價格上漲乏力的尷尬局面；從蜀山、高新、包河三區的整體成交均價來看，包河區成交均價最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區郊區項目較少，大部分項目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區版塊，而蜀山區項目分布范圍較廣，一些郊遠區項目使得整個蜀山區的成交價格有所下浮，實際各版塊中心區的成交均價為蜀山區和高新區最高，包河其次；從蜀山、高新、包河三區的不同物業類型的成交均價變化情況來看，除高新區外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價均低于同版塊內的高層或小高層均價，但是這并不能說明合肥同區域內的多層價格就低于高層或小高層，究其原因主要是因為各版塊中心高價區域已經基本沒有多層，多層的分布往各版塊中心區外圍發展的趨勢已經越來越明顯，這也是合肥目前樓市進化的一個重要特征之一。合肥市樓市2006年11月銷售套數及銷售面積分析：合肥房地產市場11月份銷售套數變動情況（數據來源：合肥家園網）合肥房地產市場11月份銷售套數變動情況（數據來源：合肥家園網）結論:截至2006年11月26日，合肥在售樓盤447家，當月累計銷售4858套（54.31萬平米）。目前市場仍有140915套（1623.62萬平米）房源可售。11月的銷售數據基本高于2006年全年的平均水平，但是即使以11月份的去化速度，而且在沒有新入網銷售房源的前提下，消化目前的存量房源將至少需要25個月，市場形勢比較嚴峻2006年1-11月合肥市樓市銷售面積及成交價格分布：結論：從整個合肥市住宅類商品房銷售面積及成交均價的分布結構來看,80-120平米戶型面積的成交量占到了總量59%,成交均價在2500-3500元/平米的商品房占到了總量的49%,進一步說明合肥是一個總價控制市場,主流消費客群仍然集中在面積控制合理,單價不高的需求段.另外，4000元/平米以上的高檔房只占到整個樓市的12.3%，除去別墅等更高端產品，高級公寓型產品所占有的市場份額更低，月成交量約250套，進一步說明合肥的高端房市場的市場需求不容樂觀。排名區屬項目名稱年銷售套數均價月度吸納率面市時間項目特點1包河區金地國際城14944545136200509191.產品創新（5.2米挑高小戶、錯層陽臺等）2.面積控制合理總價優勢3.強強合作（世聯地產顧問；深圳毅華廣告）2包河區元一柏莊13813206126200512131.開發商品牌優勢2.活動營銷聚人氣3新站區元一名城12793054213200606081.開發商品牌優勢、規模優勢2.活動營銷聚人氣4蜀山區清溪苑小區7922112132200606201.超低價格5經開區九溪江南園751258868200601111.園林優勢、錯層戶型2.萬科物業3.電力集團團購6蜀山區紅皖家園梵高向日葵6252410156200607251.合肥卷煙廠集資建房2.高性價比7經開區名邦景秀年華584253053200508281、產品優勢（板式挑高小戶型）2、總價低優勢8瑤海區城市綠苑573325952200509191、成熟區位、城熟配套2、東區高性價比品質社區9包河區柏林春天551346250200512131、包河區高性價比異域特色社區2、政府今年重點打造“濱湖新區”的政策優勢10新站區香江生態麗景525261848200510241、大環境公園生態景觀資源優勢2、低單價和低總價的競爭優勢合肥市樓市2006年1-11月住宅銷售前十名項目分析：結論:合肥市2006年1-11月月均銷售套數為3351套，目前現階段全市共有在售項目（入網備案）440個，年度銷售前十名項目無論從銷售套數還是銷售面積、銷售金額均占到了總市場份額的30—35%，也就是說前十名的銷售量基本與剩下430個項目的一半銷售體量相當，一方面可以明顯看出市場領導者的優勢明顯,另一方面市場競爭的激烈程度也可見一斑。通過對前十名銷售熱點樓盤的分析，合肥樓市的總價控制市場特征表現很明顯，往往具備競爭優勢的高性價比產品大受市場歡迎，年度銷售前十名項目除去清溪苑小區是超低價入市和元一項目的品牌、規模優勢，其余項目要么是產品創新、要么是總價競爭優勢。5、合肥市房地產市場發展趨勢預測需求市場趨勢預測供給市場趨勢預測市場競爭趨勢預測價格變化趨勢預測整體需求市場趨勢預測：在合肥大交通、大拆圍和大建設的“合肥提速”的宏觀背景下，合肥的城市化進程將在今后的幾年取得前所未有的大發展，按至2010年市區人口300萬人計算，人口規模相當于在現有基礎上翻了一倍，由此產生的市場需求范圍也基本上將擴大一倍，再加上城鎮人口可支配收入增加而產生的住房升級換代需求，預計至2010年合肥市房地產的市場需求總量在3000萬-5100萬平米之間。整體供給市場趨勢預測：至2006年12月止，合肥市全市可售房源總面積為1443萬平米，再加上今年新開工面積1200萬平米，以及新開工面積年度20%的平均增幅計算，預計至2010年合肥市房地產的市場供給總量在4300萬平米以上。整體競爭市場趨勢預測：目前樓市供大于求的特征已經比較明顯，而且市場的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競爭環境進一步惡化，市場競爭的層面已經提前進入產品競爭層面，預計在今后的幾年激烈的競爭態勢仍然延續，而且有愈演愈烈之勢，能充分把握客戶需求的高性價比創新型產品將成為競爭法寶。整體價格變化趨勢預測：合肥的整體樓市價格雖然在2003-2004有一次價格快速上漲的高峰期，但是從02年至06年的5年時間價格上漲幅度才達到1000元/平米，應該是全國中部省會城市的最低谷，這和合肥目前的經濟快速增長階段明顯有悖，新的價格爆發期應該很快就會到來，根據全國一般大中型城市的房地產行業的發展進程來看，幾乎所有城市都經歷了3年一次價格爆發階段。如南京就經歷了2003年和2006年的兩次價格爆發階段，今年最近的一次價格爆發使城中版塊均價上漲1000-2000元/平米，明城墻以內100萬已經買不到三房。在各種利好因素的刺激下，合肥樓市有可能在2007年也迎來第二個價格爆發期，但是由于合肥房地產發展進程中供大于求和空置率上升的問題持續存在，即將到來的07年實際上是機遇和憂患并存，要么樓市持續低迷，要么快速進入上升期，價格爆發期的預期價格上漲幅度也將在500元/平米以上。1、合肥市商業地產市場結論2、合肥市整體商業環境3、合肥市近期商業網點專項規劃4、合肥市商業格局變化5、06年11月合肥市商業類商品房成交數據分析6、06年1-11月合肥市商業類商品房銷售前十名項目分析市調篇2合肥市商業地產市場1、合肥市商業地產市場總結論社會零售及消費增長迅速整體商業環境趨好大交通、大拆違、大建設商業地產硬件升級城市化進程加速催生商業多中心格局住宅地產配套需求社區大商業蓬勃發展傳統單一中心商業格局已被打破，新商業格局正在形成，倉賣市場和社區商業存在巨大發展空間從限額以上批發零售業零售統計數據看，拉動銷售增長的熱點大類商品基本上保持了穩定增長的趨勢。今年合肥市社會消費品零售總額增幅已經超過年初制定的15％增長目標，全年增速將超過17％。家居類商品零售保持穩定增長，建筑及裝潢材料類增長24.1%、家用電器和音像器材類增長21.8%、五金電類增長24.9%；汽車類零售的增長和石油及制品類零售的快速增長。汽車類零售額同比增長25.7%。石油及制品類零售增長47.1%，這既有價格上漲因素，同時消費規模也在不斷擴大；糧油食品類由于價格上漲因素導致零售較快增長，1-9月份累計食品、飲料、煙酒類零售同比增長18.5%，其中糧油類增長26.3%。個人享受及服務性消費所帶動的商品零售快速增長，如化妝品類增長25.9%、金銀珠寶類增長22.7%、休閑、娛樂市場增長25.8%、電子出版物及音像制品類增長30.4%、文化辦公用品類增長26.5%、服裝鞋帽、針、紡織品類增長22.5%。餐飲市場保持高速增長，1-9月份餐飲業零售額同比增長19.0%，創歷年新高。餐飲業零售額占社會消費品零售總額的比重為11.3%，拉動零售總額增長2.1個百分點，對零售總額增長的貢獻率達7.0％。恩格爾系數高達45.7%。2、合肥市整體商業環境消費增長迅速，服務業餐飲業發展創歷年新高3、合肥市城市近期商業網點專項規劃一個市級中心、8個區級中心、25個社區級中心一個市級商業中心：建筑面積80萬平方米以上。以長江路為軸，東、西以明光路和環城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的2平方公里范圍。業態以購物中心、百貨店、專業店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費者一次性購足購好的需求；還能為消費者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務，滿足消費者多層次、多方位消費需要。8個區級商業中心：區級商業中心建筑面積宜在10萬平方米以上。用地面積控制在0.5平方公里左右。其主要功能是就近為區域內居民提供商業服務，分流市級商業中心部分職能，緩解老城區交通、環境壓力。商業門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業業態以大中型超市、專賣店、專業店為主；商業設施比較先進、購物環境較好；區級商業中心共規劃8處。其分布為：東區區級商業中心（瑤海區花沖公園附近）、北區區級商業中心（廬陽區公交四保場附近）、西南區區級商業中心（南七附近）、東南區區級商業中心（包河區葛大店附近）、西區區級商業中心（蜀山區井崗鎮附近）、新站區級商業中心、政務文化新區區級商業中心、大學城區級商業中心。25個社區級商業中心：用地面積每千人600—940平方米；建筑面積每千人700—910平方米；商業面積不低于2萬平方米。居住區級商業中心主要服務對象是居住區的常住人口，以經營中低檔的日常消費品為主。商業業態以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規模的服務網點。社區級商業中心規劃共有25處，其分布如下：廬陽區4處：亳州路社區級商業中心、雙崗社區級商業中心、杏林小區社區級商業中心、森林城社區商業中心。瑤海區6處：七里塘社區級商業中心、三里街社區級商業中心、銅陵路社區級商業中心、站塘社區級商業中心、鋼北社區級商業中心、化工廠地區社區級商業中心。包河區7處：周谷堆社區級商業中心、九華山路社區級商業中心、衛崗社區級商業中心、曙光社區級商業中心、姚公廟社區級商業中心、黃山公園地區社區級商業中心、馬鞍山南路社區級商業中心。蜀山區8處：三里庵社區級商業中心、高新區社區級商業中心、西七里塘社區級商業中心、昌河社區級商業中心、西城社區級商業中心、青陽北路社區級商業中心、蓮花新村社區級商業中心、鄉村花園社區級商業中心。4、合肥市商業格局變化合肥市“十一五”規劃中明確指出，未來5年內，合肥市城市人口將從原來的150萬增加到300萬人；到2010年，合肥市生產總值確保1900億元，年均增長15.5%；力爭達到2100億元，年均增長18%；人均地區生產總值比2000年翻兩番以上，達到5000美元；所有數據都在為合肥新一輪的商業地產大發展創造一個前所未有的發展良機；按照國際標準人均商業1.2平米來計算，合肥未來5年將發展200萬平米以上的商業規模，如果加上舊商業的改造，經濟和人口的成倍增長將給合肥的商業地產發展帶來巨大的發展空間。目前的合肥商業格局將面臨巨大轉型，傳統商業已不能滿足城市發展，從國內外大城市現狀以及城市發展的規律來看，合肥單一商業中心的格局必然打破，這一點，從合肥市近期出臺的商業中心專項規劃也能看出，舊城區的商業承載功能正在逐步減弱，新區域商業中心得益于良好的規劃和硬件優勢將發展符合未來的先進業態，并將持續保持持續增長。單一商業中心格局正在打破，新中心快速崛起結論:綠城桂花園三期商業有效地借助了政府的商業大規劃,和拓基城市廣場共同組成了規劃中8大區級商業中心之一的西區中心,其特色性的業態定位而產生的廣域性價值有效地彌補了區域需求的不足,而且還承擔起社區商業中心的功能。各區11月份成交套數及比例各區11月份成交面積及比例5、06年11月合肥市商業類商品房成交數據分析結論:截至2006年11月，合肥市商業類商品房在售面積94。54萬平米（10382套），11月份當月成交面積為31665.36平米（490套），其中新站區獨占螯頭，高新區市場份額最低；新站區的商業地產繁榮和區域交通物流的便捷緊密關聯，另外，新站區以元一時代廣場為代表的新興區級商業中心也是目前規劃中的8個區級商業中心中發展最好的，而高新區作為合肥的高端純住宅版塊，商業氛圍欠缺也是必然。排名項目名稱區屬面積（平米）金額（萬）1安徽國際商務中心包河區17520.968728.532金星商業城經濟區16245.316231.793安徽白馬服裝城二期新站區14092.9212366.994安徽白馬服裝城新站區13818.866877.495頤和花園蜀山區7777.07

6旺城大廈蜀山區7401.985362.587信旺·華府駿苑蜀山區7274.6

8楓林大廈擴建工程廬陽區6949.2411351.539安徽國際購物廣場蜀山區6426.786132.1210綠地國際花都玫瑰苑政務區6242.445691.836、06年1-11月合肥市商業類商品房銷售前十名分析結論:因合肥市商業類商品房的統計數據中也包含了辦公用房的數據，除去老城區的少量高檔商業，實際主要的商業用房成交區域仍然集中在新站區和經濟開發區，新站區作為合肥商貿物流最發達的區域，也是合肥大市場建設最繁榮的區域，其商業獲利能力已經越來越被投資者和經營者所看好。經濟開發區的金星商貿城在區域商業尚未成氣候的大環境下能生地飄紅，主要以低價及市場前景取勝；另一方面，目前成交的很大一部分商業類商品房以社區商業用房為主，說明規劃先進并具備贏利能力的社區商業正逐步被看好。商業篇1產品部分（綠城桂花園三期商業）1、城調2、論址3、規劃4、組合商業地產異軍突起自2003年起，合肥房地產市場的最大變化莫過于商業地產的異軍突起，由于商業地產投資回報率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進程的全面提速，整個合肥無論是商業格局、還是商業業態都發生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業發展尚處于起步階段，但是傳統的一個中心的商業格局已經基本打破，城市副中心迅速崛起，商業地產的發展在合肥存在著巨大的商機；新興業態不斷涌現商業地產在合肥經過近幾年的快速發展，隨商業市場的不斷細分，新興業態也不斷涌現，專業市場、經營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現極大地豐富了商業地產的專業化程度，同時也促成了更多的傳統商業類型轉型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代SHOPPINGMALL餐飲業和休閑娛樂業成為合肥城市商業格局中零售業態的領軍者近幾年，特別是今年餐飲業19%和休閑娛樂業25.8%的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴張。城市化進程不斷創造商業機會隨著合肥城市化進程的提速和城市規模的迅速擴容，以此帶來的商業機會也不斷出現，甚至陌生地段的商業奇跡都在不斷涌現。如北二環外的綠水雅客及高新區的銀灘綠洲會所。1、城調城市和商業共同發展，相互促進■本項目規劃集中商業的可行性論證從住宅開發和商業開發的利弊比較來分析：對于綠城桂花園的三期規劃而言，其實只有兩種選擇，要么全部規劃為住宅，要么是底商與住宅結合，底商規劃成集中商業。對于純住宅的規劃而言，三期因為基本全部臨近黃山路，物業品質和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規劃一部分底商，從現有的市場規律來看，底商將至少是住宅價值的2-3倍以上，如果是租售結合的話，出租部分的收益將是永續的，而且隨著商業的成熟度，其利潤回報往往是逐年倍增。所以僅針對本項目的投入產出比而言，適當性地規劃一部分集中商業實際上是不二選擇；但相對來說，規劃成集中商業也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業操作過程對開發商也具備一定挑戰性。2、論址集中商業是本案實現利潤最大化的選擇稀缺業態是實現商業價值最大化的選擇從商業物業選址的四大原則來分析：接近購買力原則1、最短時間原則，這就要求本項目更多地考慮到達本項目所花費的最短行車時間，本項目位于市級主干道黃山路，到達環城路內老城區及政務區、經開區的車行距離均小于20分鐘，基本符合最短時間原則；2、交通的易達性，這一點對項目的交通便捷程度很高，本項目周邊目前的交通狀況應屬良好，無論是自駕車還是公交車都比較方便，加上高新區車流量和人流量都較少，不易發生堵車情況，所以交通的易達性原則也基本滿足；3、靠購買力最近，也就是指項目的選址應以最靠近目標客為最優，本項目周邊的居民區均是合肥較高檔次的住宅區，和本項目的高端定位相符，再加上開發區內的優質企業客戶及政務區的政府人員，均離本項目車程不超過15分鐘，完全符合靠購買力最近原則；

4、聚集原則，商業物業的選址對人流易集中和容易產生輻射要求很高，這也是本項目所需要通過規模經營和特色經營來創造的一個條件，如果建成的商業物業不能產生聚集效應，那么本項目的成功也就不可能.最短時間原則交通易達性原則聚集原則商業建筑選址的四大原則從市場需求層面來分析：從合肥目前的高端消費市場的趨勢來看，之所以高端的服務業和餐飲業發展迅猛，而且大有向郊區化擴展之勢，其主要原因，是因為合肥現有的集中在老城區高端消費場所已經不能滿足市場的需求，再加上中心城區硬件設施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實是一種必然。而本項目地處合肥高檔住宅區聚居的腹地，近水樓臺的優勢其實是其他區域所不可比擬的，高端消費需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區域市場，高端消費的市場需求是存在的；從宏觀商業發展的大環境來分析：從目前合肥規劃的商業網點布局來看，高新區商業中心的規劃政府已經率先提出，在高新區發展適當體量的商業中心也完全符合政府的長遠規劃；從目前區域的商業小環境來分析：目前項目所在的區域周邊大部分都屬于新開發小區，居民素質和人均收入水平均領先于合肥市平均水平，但是商業設施和布局卻處于較低水平，主要商業業態集中在銀行、通信、攝影、照相、超市、茶館、餐飲、醫療、美發美容、娛樂、洗浴、煙酒、五金摩配等行業，普遍規模都不大，一般都集中在30－200平米范圍內的一至二層臨街商鋪，規劃先進的集中商業有一定的領先優勢和市場空間；從項目的商業體量規劃來分析：如果按照一個地區的集中商業規模來劃分這個地區的商業等級，一般可以分為市級商業中心、副市級商業中心和社區級商業中心三個檔次，一個副市級的輻射人群一般要達到周邊3公里范圍內20萬人口的總量，目前本項目周邊綠城·桂花園、夢園小區、電建小區、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風景、蜀山名筑、瀾溪鎮等以及大蜀山腳下的部分居民合計長住人口約3萬人，雖然入住率和硬件設施的改善還在迅速提高，但是構建一個副市級商業中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業面積0.7平米計算（美國在1.8平米），本項目目前的社區商業規模在2萬平米應屬合理，但如果考慮區域的后期發展和廣域輻射功能，本項目3.5萬平米的總體商業規模應該尚屬合理；結論:所以，針對本項目而言，適度地規劃一些集中商業不僅是可行的，而且是本項目實現利潤最大化的最佳選擇。■以商業功能判別商業價值打造具備輻射功能的廣域商業是實現本項目商業價值的前提由于目前高新區的商業環境尚不成熟，本項目定位于區域性的社區商業則顯然承載不了項目的規劃商業體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區外大型商業項目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項目而言，廣域的商業定位不僅是一個前提，而且是一種必須。打造具備差異化功能的特色商業是實現本項目商業價值的市場出口■以供求關系判別稀缺性業態對于本項目商業價值的實現來看，實際上第一步就是尋找稀缺性業態，找到合適的稀缺性業態，整個商業中心的定位就成功了一半。稀缺性商業業態＝項目所在區域急需產品＝未來項目所在區域需求產品商機＝項目均衡點＝商機3、規劃（8大原則）戰略前瞻化布局人性化標志可視化功能多元化賣場社會化消費娛樂化指標保守化技術先進化戰略前瞻化：本項目首先要重視的規劃原則就是戰略前瞻化,這種前瞻性要求開發商和建筑規劃師善于運用本項目所處的有發展潛力地段,通過戰略的投資和科學的規劃,使項目的商業價值在未來數年內得以倍數增長。因為在快速發展的合肥,商業地產項目絕大多數是一種戰略投資,因此前瞻化的戰略規劃就顯得尤為重要.成功案例<廣州天河城廣場>第六屆全國運動會在廣州天河召開之前，天河城所處區域還是一片菜田，商業價值基本為零，但隨著六運會在廣州天河城的成功啟動，政府在此建成了天河體育中心和六運小區，天河城的開發商敏銳地感受到這一區域的商業潛力，于是前瞻性地在此規劃建成了總面積達16萬平米的綜合商業，天河城的開發商能在一片菜地上建成當時中國規模最大的商業，并且在開業運營十年后仍然以其良好的商業規劃成為跟進者的標桿，這與開發商高瞻遠矚的戰略眼光是分不開的；1996年建成開業的廣州天河城目前已經成為全世界人流最旺的MALL，日均客流量達到30萬人以上，僅2004年5月1日，天河城的日客流量就達到81萬人次；同樣是2005年5月1日，天河城的日客留量再次達到83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破400萬人次；在開業后至今的10年時間里，天河城的客流總量已經突破10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。廣州天河城廣場布局人性化：本項目的規劃應當力求簡單、人性化，以滿足人的細節需要為第一要旨。現代商業競爭日趨激烈，眾多的商業地產項目為形成差異化，無不在規劃上進行精心的構思、大膽的策劃，以使項目在規劃在規劃上能區別于競爭對手，形成特色，但是另外人性化的布局需要也不容忽視.反面案例<廣東省茂名市威威步行街>廣東省茂名市的威威步行街是在一個橫貫商業中心的河涌旁建成的一條長度達1000米的商業街區，而且僅一頭一尾兩個出口，街道兩側只有店鋪，當消費者進入街區的范圍后，就要從頭走到尾，這樣顧客走完全程后普遍感到極為疲憊，無多少樂趣可言，休閑化的逛街購物變成了疲于奔命的趕路，這樣的設計完全忽略了人性化，久而久之，消費者就失去了來此逛街的興趣，最后步行街只能面臨重新改造的結果。店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪牌坊入口牌坊入口威威步行街長度距離大于1000米標志可視化：商業地產項目的標志應當充分滿足可視化原則，良好的可視化標志設計能讓人在遠處、近處都能感受到項目的吸引力，讓看到的人、路過的人，在不自覺中被吸引，商業地產項目作為商業交流和商品交易的場所，標志的可視化是必須的要求；好的標志應是建筑的一部分，商業地產項目的圖像設計應當屬于建筑設計的范疇，如果建筑設計師不考慮到標志的應用和審美要求，對建筑的理解僅限于對建筑力學和建筑材料學的理解，缺乏商業理解和藝術思維，這類建筑規劃就不是一種成功的規劃.成功案例<廣州正佳廣場>任何商業地產項目都會追求標志的可視化，只是應用的程度有所不同。如廣州正佳廣場，其代表財富匯聚的標志不僅應用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設計了一尊標志雕塑，具有很強的可視性，給人留下深刻的印象。但同時，也有很多商業地產項目在標志的可視化方面缺乏應用經驗，致使建筑標志不能形成良好的品牌認知度，造成了項目最重要的無形資產缺失。廣州正佳廣場功能多元化：商業地產項目應滿足顧客多元化的消費需求，可以讓顧客在消費場所內獲得全身心的享受。現代購物中心的規劃設計，倡導集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體，讓顧客在消費時獲得一站式消費滿足，這也是和本項目規模類似的集中商業規劃的一大趨勢.成功案例<合肥元一時代廣場>元一時代廣場作為安徽省首家復合體驗式時代歡樂主題購物公園，其中純商業經營面積達到了6.5萬平米，百貨公司、量販超市、科技廣場、頂級名店、精致書城、風味小吃、電影院、游戲場、KTV等在元一時代廣場一應俱全，一站式多功能的消費體驗給顧客帶來一種全新的購物體驗。開業一年來，除服裝百貨業的經營因定位問題尚未形成氣候外，其它業態功能區的經營狀況都運行良好，給合肥大型綜合性商業的發展起到了很好的標桿作用。時代百貨肯德基歡樂谷游藝場環球影城翼飛文化北京華聯超市國美電器大賣場招商銀行時代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區音樂皇庭音響專賣元一時代廣場各業態各品牌的功能多元化例舉賣場社會化：現代商業地產項目公共空間應當社會化，而不是僅僅是一個消費場所，消費只是它所提供的一種主要功能，也是本項目所需要特別注重的一個方面。世界上眾多成功的商業地產項目都會努力形成自身的社會化功能，如香港IFCMALL和柏林火車總站等成功的購物中心，充分實現了商業與交通樞紐功能的完美融合，建于中國烏魯木齊的新疆國際大巴扎，更是在商業建筑組團中建有一所清真寺，將宗教與商業進行融合，在提高商業魅力的同時，進一步增強了商場的聚客能力。本項目融合社會化功能的方向也同樣可以與旅游等進行融合。成功案例<烏魯木齊國際大巴扎>烏魯木齊國際大巴扎總建面積9萬平米，由3大商業建筑、1個露天巴扎和1座清真寺組成，標志性建筑為1座70余米高的觀景塔和1個能容納千人的文藝表演廣場。在整體規劃中，烏魯木齊國際大巴扎充分體現了公共空間社會化的思想，不僅將國際大巴扎建設為一個民族商貿中心，也使它成為一個文化交流中心；烏魯木齊國際大巴扎建筑組團中的清真寺、露天巴扎和文藝表演廣場，創作了一個社會交流和宗教活動場所。尤其是建筑面積為2312平米的清真寺，實現了商業活動與宗教活動的結合，使國際大巴扎迅速成為烏魯木齊新興的文化、旅游、休閑和購物中心。烏魯木齊國際大巴扎買場社會化還應具備實用的社會化功能,如：最短距離大交通、最優留客小交通，大交通的改善是指外部交通動線以距離最短為原則，小交通特別是商業內街的設計也是如此,特別需要強化社會功能，這種社會功能的實現首先就要求行人從內街通行的距離短于從市政道路通行的距離，這樣的內街設計才具備社會功能和實用功能，如本項目商業內街的交通就可以朝最短化努力，圖示如下，至于商業設施內部的交通留線問題，則主要考慮一個如何留客聚客和形成回路的問題，同一朝向盡量減少出入口的數量等.3-5層4-5層3層1層黃山路最短距離商業內街消費娛樂化：現代商業地產項目規劃越來越重視顧客的娛樂體驗，力求通過豐富的娛樂設施增加顧客的光臨次數、延長顧客的停留時間、提高顧客消費數額、加強商場品牌魅力等目的。眾多商業地產項目一般都會規劃數量不等的娛樂設施，相比而言，建于郊區的大型綜合性商業娛樂設施面積最大、設施種類最全、購物娛樂化特征體現得最明顯.成功案例<東菀華南MALL>消費娛樂化已經成為現代商業地產項目規劃的一個主流思想，眾多商業地產項目紛紛在總體規劃中設計更多的娛樂元素，以達到可持續經營的目的。北美購物中心的娛樂化特征最突出，現在日本、泰國和中國各地新建的眾多商業地產項目都在總體規劃中加入越來越多的娛樂元素，如華南MALL。華南MALL的純商業面積達到40萬平方米，是亞洲乃至世界上氣勢最宏偉、規模最大的MALL商業建筑群之一。由于項目本身所具備的良好聚焦輻射條件，華南MALL據此定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動等功能于一體的超大型主題式購物公園，消費市場面向珠江三角洲地區。項目在娛樂元素的設計上，將動感娛樂和閑娛樂相結合，創造了一個立體式的娛樂大空間，主力娛樂業態中有加拿大IMAX巨幕電影、新加坡歡笑天地、英國BBC天線寶寶、美國時代華納影院等全球知名商家陣營，而其中的新加坡歡笑天地則號稱中國最大的動感娛樂街區。華南MALL娛樂設施指標保守化：商業地產項目開發是一種戰略投資，要求開發商和建筑規劃師能清晰預見區域的消費能力和發展戰略，并迎合未來發展需求的戰略規劃。但是在這一戰略構想中，項目的指標設計卻應該遵循保守化原則，與前瞻性的開發原則形成對比.所謂指標保守化實際是指項目的商業增長幅度和預期營業額應適當保守，而不應過分樂觀，使項目在日后營運時無法如期完成財務指標，從而導致項目的可持續運營受到影響。成功案例<香港購物中心>香港由于地少人多，寸土寸金，購物中心開發成本非常高，因此一般開發商都嚴格控制商業規模來控制商業風險，他們一般采取分階段開發和控制總建面積來使指標保守化，因為大型綜合性商業進入營運階段后一般營運成本都非常高，而且競爭壓力也大，從而控制開發指標成為第一要務。所以香港的購物中心面積一般以幾萬平米的購物中心居多，只有少數區域超過10萬平米，目前還沒有超過20萬平米的。技術先進化：由于商業地產項目的屬性決定了建筑場所是人流匯聚、信息匯聚、資源匯聚的焦點，這些焦點的形成要求開發商必須大量運用各種新技術，以此避免在同質化競爭中被提前淘汰出局；通常，商業地產項目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對建筑力學、建筑材料學提出了更高的要求，因此，對于本項目而言，如果有條件，應該盡可能地運用先進的技術表現項目領先的潮流，領導時尚的個性特征，增加顧客的新鮮感。技術先進化建筑示例4、組合街的組合：這個組合是有關于商業動線設計所必須考慮的一個各方面因素結合的一個綜合體，它主要包括街、街角、廣場、流量、表現等五個方面因素的組合考慮；商業的組合：商業的組合是營造一個均好性的商業環境硬件組合，它主要包括街、商鋪、中庭、廣場、停車場、內部組合（照明系統、空調系統等）等多元素的組合。結論:綜上所述，在考慮商業布局時，要充分考慮多種商業元素的有機化搭配和系統構成，要用系統的觀點來看待商業的組合。商業篇21、策劃2、商圈3、招商4、管理經營部分（綠城桂花園三期商業）1、策劃■商業策劃的核心在于尋找商業活動中價值規律和構建實現商業價值的價值鏈，通過三大價值規律，構建一個需求強勁的、可實現的、全新的集餐飲、休閑、娛樂三位一體的一站式綠色情景MALL。強勁的終端需求商業價值鏈廣泛多選的經營者具備品牌優勢的開發商與眾不同的經營環境全新的業態組合商業價值規律稀缺價值高價化未來價值現在化廣域價值區域化廣域價值區域化：作為一個區域性的商業中心，如果能夠將消費圈定位為廣域范圍，那么將極大地擴大了客群，這也是區域大商業中心成功運營的關鍵所在，最后實現的商業價值有多大那就看輻射的廣域范圍有多廣。成功案例<合肥綠水雅客生態酒店>合肥綠水雅客生態酒店座落于合肥北二環以外的瑤海工業園物流大道和銅陵北路交匯處，作為一個總建面積接近20000平米的超大型主題餐廳，周邊3公里范圍內的區域消費是遠遠滿足不了酒店的運行的，但是在酒店規模和生態兩大特色的強大號召力下，酒店從06年7月1日開業以來，卻吸引了全合肥的廣域商務宴請客戶，輻射更遠的區域甚至包括合肥周邊縣市，經營狀況也出現驚人的火爆，下午2點以后基本上連大廳訂座都沒有，整個酒店商業價值的提升完全就是從廣域價值區域化得來。合肥綠水雅客生態酒店稀缺價值高價化：最為一個商業建筑，雖然在設計之初都大力強調其均好性，但是實際所有的鋪面不可能是商業價值都一樣，商業資源最好的區域也是整個商業設施的稀缺價值所在，那么這些區域的商鋪如入口、電梯上下口、中庭附近就理應實現價值最大化，以充抵那些商業資源缺乏區域的較低價值，從而人為地控制整個商業價值的均好性。這種商鋪資源的最大化利用也就是商業項目稀缺價值高價化的一個重要體現。成功案例<南京德基廣場>地處新街口東北角的德基廣場營業面積達2萬平方米，作為南京最新的引領時尚的頂級消費場所，與“新百”、“東方”、“金陵百貨”構筑完成新街口東北四角購物商圈，在近10個月的試營業后，于2006年6月26日正式營業至今，不僅在新街口商圈站穩了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的“金鷹”觀點，當范思哲、ESCADA、FERRE、ETRO、Max－Mara、GIADA、BCBG等眾多頂級奢侈品牌出現在德基廣場時，才真正讓南京老百姓見識到了真正的頂級商場，由于這些享譽全球的國際品牌均是自主經營，德基廣場的環境和服務得到了充分的保證。強大的競爭使得一向是南京頂級消費代名詞的金鷹也破天荒地搞起了“滿400送120”；德基廣場在商業資源的整合上，充分利用了商業資源稀缺價值高價化來實現商業環境的均好性，如商場的2-7層環中庭周邊的鋪面就實現了租金收益的最大化，同一樓層環中庭以外的次級資源區在租金上則相差很大，這樣，能接受較高租金、利潤較高的一些國際一線品牌如VERSACE、CERRUTI、ESCADA等就自然占據了商場的最好資源，和其本身的品牌形象也相吻合，而其他的二線品牌則自然流向次級區域，這樣，整個商場就自然實現了稀缺價值的高價化。南京德基廣場未來價值現在化：衡量一個商業項目如何實現價值最大化的標準，時間價值的設計應該是關鍵，這種時間價值的體現也就是未來價值現在化、現在透支將來。成功案例<南京鐘山國際高爾夫>鐘山國際項目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區內的高爾夫球場別墅項目，占地面積達3671畝。作為南京頂級的體育休閑運動與高端別墅相結合的項目，鐘山國際體育公園包括2座18洞72桿國際標準高爾夫球場及與之配套的綜合娛樂項目，其中一個球場還作為十運會的高爾夫運動場。俱樂部會所將包含有五星級標準的運動員及裁判用房、標準客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設施。整個球場及配套設施均按舉行國際賽事的標準設計建造。該項目還包括部分高爾夫別墅，別墅區占地面積約1037畝，將圍繞或穿插在2300畝球場周圍。雖然別墅有天賦珍稀的價值，但是因總價均為1000萬以上，自05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對目前的銷售現狀，項目對別墅價值的設計進行了重新的梳理，并前瞻性地提出了“買別墅，做高爾夫球場終身會員”的主張，并對購買別墅的客戶發放高爾夫終身會員卡，實際上，整個產品價值的設計過程中，只是將終身的會員權益提前透支而以，卻對整個項目的營銷產生了質的突破，成為未來價值現在化設計的典范。南京鐘山國際高爾夫■總體商業定位定位釋義：1、“合肥首個”主要強調領先性、唯一性和震撼性；2、“餐飲、娛樂、休閑”是本項目商業業態的最主力業態；3、“一站式”是本項目特色MALL的主要特點，區別于現在流行的購物MALL；4、“綠色情景MALL”則主要強調本項目所獨有的公園式生態環境，也是本項目定位高端的一個基礎。合肥首個餐飲、娛樂、休閑三位一體的一站式綠色情景MALL總體定位依據：1.區域商業規劃日趨明朗合肥市最近的商業網點規劃目前已經很明朗，政府大力發展西區商業的計劃已經啟動，如拓基城市廣場的開工，遠景規劃及目前的配套措施建設將為本項目的運作提供可靠的保證；2.區域及全市范圍內高端消費群體的支撐隨著項目周邊高檔住宅小區的不斷建成和入住率的不斷提高，區域內已經形成一個高端人群聚居區，再加上全市范圍內高端消費的存在性需求，應該對本項目的高端業態定位能起到很好的支撐；3.區域內乃至整個合肥市沒有類似定位項目，處于市場空白由于本項目的總體方向是依托本區域眾多高檔社區強有力消費群體向全市輻射的綜合商業業態，項目周邊乃至全市和本項目類似的項目基本沒有，加上本項目具有一定的規模和輻射功能，所以本項目在定位的稀缺性上有比較強的競爭力；4.商業經營者普遍看好本項目在本次的商業調研中，訪問了部分本項目將來可能引進的一些知名的商業企業，從反饋的意見來看，大部分商業企業特別是餐飲、娛樂休閑類企業對于本項目都比較感興趣，同時對本項目的總體定位表示認可；5.便利的交通區位和良好的生態環境本項目西臨大蜀山人工湖，北連城市主干道黃山路，是合肥是不可多得的交通與環境兼備的上上之區，對高端客群的吸引力較大；6、項目具有規模優勢，多業態組合具有較強的競爭優勢

項目整體商業面積為3.5萬平米，在合肥類似綜合業態商業項目中是規模較大的一個，目標區域內同等規模包含多業態的項目目前還沒有出現，從本項目綜合定位來講，本項目將成為合肥西部的商業亮點；7、項目周邊高含金量的客源為擬入住企業的經營成功提供了保障

本項目周邊的高新區擁有眾多高消費商務群體，同時周邊形成的高尚住宅區居住著大量的中高收入階層，同時，臨近的政務區和經濟開發區也能為本項目帶來大量的客源，因此，本項目有著非常豐富的高含金量的潛在消費群體，由于本項目綜合定位的獨特性，基本上能和拓基城市廣場的定位形成互部，將有機會填補合肥西部相關商業空缺；8、本項目未來成長空間相對比較大本項目在建成之后，該區域內除了針對某一種業態有競爭對手，就本項目的綜合體定位而言，可以說在合肥西區本項目是沒有競爭對手的（休閑業銀灘綠洲競爭較大）。針對餐飲和娛樂業態，西區目前還沒有更高品質的項目面市，這也正是本項目所尋找的稀缺業態，而本項目更大的市場空間還在于它是一個各種高檔服務型業態的大規模綜合體。因此，建議搶占市場制高點，搶占市場先機，爭取最大利潤，堅定不移地走走高端路線。9、綠城品牌的公信力和號召力綠城集團在合肥通過綠城桂花園和百合公寓兩個項目的成功操作，在合肥所建立起的品牌資源可以在桂花園三期商業得到進一步整合。主要業態定位依據：1.本項目主要業態定位并非大型超市和百貨業，專業性市場定位也不可取對于本項目的區域特質而言，首先排除的主要業態應為大型超市、百貨業、專業市場（如服裝、電子、機電、汽車）等，因為這些業態對本區域的消費群體總量和業態經營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業氛圍很重要，而這些恰恰是本項目所在高新區大蜀山版塊所不具備的，而且一旦定位于以上業態，那就基本上是一種大眾消費業態，和本項目本身所具備的高端定位優勢相悖；2.餐飲業業態定位依據親朋好友聚餐商務宴請A.區域餐飲不同消費客群的消費偏好考慮因素本項目的餐飲業消費者定位為商務宴請，正好符合項目特色，輻射范圍應該是全市，特別是高新區、政務區和經開區的企事業單位。B.大餐飲業態定位分析調查結果顯示，不同的目標消費群體對菜肴口味的選擇都保持同樣的態度，首選都是川粵菜（71.6%），且遠遠領先于其次選擇的家常菜（17.6%）；從高檔餐飲企業的經營特色來看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場所分布卻比較集中，基本上在環城路以內，環城路以外的區域基本上是經營空白，今年7月開業的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現象；高檔商務宴請還能為休閑娛樂業帶來更多的客源，從而達到客源的最大限度挖掘；一些具備較大品牌效應和經濟實力的本地和外地餐飲連鎖應該是本項目的重點招商對象，有些商家甚至具備自行購買經營的能力；高檔商務宴請目前高檔商務中餐基本上和“海鮮”劃上了等號，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規模和檔次，根據目前沿海發達城市及合肥本地相關海鮮酒樓的規模，以及相關經營商戶的訪談來看，海鮮酒樓的經營面積應不低于5000平米，但考慮到目前合肥西區尚無大型高檔酒樓，而且本項目周邊環境資源優異，具備很大的輻射功能，本項目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經營規模上可以考慮在10000平米左右，甚至更高；對于本項目其他規劃的互補性質餐飲商家，則主要考慮特色經營和滿足社區配套功能為主，經營商家可以多，甚至可以規劃出特色小餐飲區，但經營面積需要控制，一般不超過500平米；C.餐飲業態經營面積規劃3.休閑娛樂業業態定位依據A.全市休閑娛樂業消費潛力分析數據表明，合肥市商務群體休閑娛樂市場消費潛力巨大商務群體娛樂群體消費水平個人休閑娛樂消費水平人均費用：138.07元/人次人均費用：71.71元/人次B.休閑娛樂業態定位分析調查結果顯示，合肥的商務休閑消費呈快速增長之勢，是目前除餐飲業外的第二高速增長點；從目前的合肥較高端的休閑娛樂場所的經營情況來看，以規模和環境取勝基本上是普遍現象，以目前合肥生意火爆的經營場所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會、藍天白云、紅燕燕等，其經營規模都在5000平米以上；本項目所在區域有著天然的經營優勢，除附近的銀灘綠洲對本項目的休閑業態構成一定威脅外，娛樂業基本無競爭，而周邊特別是高新、政務和經開區高端商務群體的休閑娛樂需求卻大量存在；休閑娛樂業的主力店招商可以考慮溫泉會所、演藝酒吧和夜總會各引進一家；商務休閑娛樂■總體商業功能定位1、合肥目前的商務型綜合會所基本上是一個市場空白，存在著巨大的市場商機，它的存在是基于市場的需求和空白點而存在，而并不需要類似元一時代廣場購物MALL的存在一樣需要人口基礎和商業基礎；2、基于高新區特別是項目周邊基礎配套缺乏的現狀，規劃一定規模的社區商業也同樣是一種必要；輻射全市的商務型綜合會所兼顧社區配套商業功能■總體商業業態布局主力店業態：特大型餐飲1家、溫泉會所1家、夜總會1家、演藝酒吧1家；次主力店業態：中型超市1家，較大規模美容、美發、健身館各1家，通訊、銀行各1家；特色品牌店業態：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫藥、煙酒、禮品、化妝品音像等；社區配套私營店業態：便利店、餐飲、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等；3-5層4-5層3層1層餐飲區休閑娛樂區娛樂區社區配套私營店黃山路沿街底層次主力店沿街底層次特色品牌店商業內街沿街底層次中型超市規模：10000平米；位置：西側沿黃山路樓二三四五層；特大型餐飲規模：共12500平米；位置：L型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；休閑娛樂規模：2500平米；位置：商業內街黃山路交匯處底一層；中型超市規模：4000平米；位置：商業內街兩側底商；特色品牌店規模：6000平米；位置：沿黃山路側純一層底商；社區配套店參考目標商戶源自向陽漁港寧波泰國村魚翅新加坡金滿樓合肥香格里拉合肥東江海鮮酒樓廣州天上人間俱樂部北京諾亞方舟娛樂福建世紀華翰文化娛樂北京麥樂迪娛樂北京餐飲建議主力店：休閑娛樂參考目標商戶源自百樂門上海名仕溫泉會所香港皇馬月光城桑拿深圳阿倫故事酒吧成都美高美娛樂南京阿波羅演藝南京櫻花園桑拿會所南京黃山大廈桑拿會所合肥建議次主力店：休閑娛樂超市百勝超市馬來西亞參考目標商戶源自小肥羊餐飲內蒙古屈臣氏日用品香港SASA化妝品香港永和豆漿臺灣肥西老母雞合肥上島咖啡臺灣強生母嬰護理上海克莉絲汀蛋糕上海一兆韋德健身美國建議特色品牌店：2、商圈實現消費距離遠近強弱弱強核心商圈次級商圈邊緣商圈5公里8公里12公里游離商圈主要涵蓋高新區、政務區企事業單位主要涵蓋政務區、經開區及中心主城區企事業單位及個人高端消費需要主要涵蓋城北及城東部分企事業單位及個人高端消費需要主要涵蓋流動人口的隨機性消費及合肥郊區縣本項目的主流消費商圈將集中在高新、政務、中心老城區及經開區的商務群體消費3、招商■招商策略招商策略：主力店招商先行全面招商銷售同步1432關注主力店和品牌店效應控制招商節奏倡導差異化經營選擇好開業時間差別銷售和差異化經營：物業的可銷售部分在銷售時需要重視以后錯位經營的重要性，如果實行無差別的價高者得策略，后續一些經營能力差、業態重復的商鋪經營不善的現象肯定會出現，個別商鋪的經營不善同樣會影響到整體商業價值的提升；關注主力店和品牌店效應：對于集中式大商業招商和銷售而言，主力店和品牌店效應明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個商業物業的全面升值，因為其本身的聚客能力也是其他中小商戶的客源保障和經營信心保障；控制招商節奏：招商是商業物業營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環節，但是招商不同于銷售，商業項目最好能一氣呵成，招商時間特別不宜長，因為銷售是統一開售的，一旦入伙，就容易出現節點，要趁人氣最旺時期，至少沖到80%-90%，才能保證人氣的持續，使后期招商更為順利；選擇好開業時機：招商完成后，規劃好統一的開業時間就很重要了，一邊營業一邊裝修顯然達不到開業要求，具體的時間選擇上則以節假日為佳，因為商業物業的開業對人氣要求很高，為能有更多人烘托開業盛況，統一制造開業興奮點（利益點）也是必要的。■整合招商專業招商形象招商活動招商■租售策略快速回籠資金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式雖然能迅速回收資金，但是操作實施困難，國家已明令禁止，分割式產權糾紛對于追求長遠發展的品牌性企業不利，而且對商管公司要求很高，一旦承諾利益無法兌現，風險將仍然會轉嫁到開發商身上；合理的租售結合形式同樣能保證資金的有效運轉，給客戶以信心；如果租售比例控制得當，策略運用得體，實際上仍然可以保障資金的有效運轉，如本項目就可以對客戶承諾只銷售30%的商業，70%的鋪面自營，這樣一方面，客戶直接就感到開發商的魄力和自信，從而信任開發商的統籌經營，而且也相信物業的價值有保證，對于招商和銷售來講無疑是一劑最好的催化劑；另一方面，只銷售30%的物業能達到物以稀為貴的效應，有利于獲得高額利潤，而剩余非出售部分的35%可以以較優惠的出租給有品牌影響主力商戶，這部分處于保本狀態，另外的35%則可以出租給有經濟實力和銷售實力的商戶，以獲取較高租金回報。只租不售的形式開發的近期利益得不到保障，對資金鏈要求很高，對本項目而言基本不可取。2種租售策略對比及經濟估算：租售結合策略只售不租策略特色品牌店及社區配套店約10000平米出售，均為沿街商鋪，約占項目總量的30%特大型餐飲主力店和超市按優惠價格出租，約占項目總量的35%其他休閑娛樂等次主力店按較高價格出租，約占項目總量的35%出售的沿街商鋪約12000平米以較高價格出售，約占項目總量的35%出售的非沿街商鋪約23000平米以一般價格出售，約占項目總量的65%按12000元/平米均價計算，總計銷售額1.2億按40元/平米/月的出租價格計算，初始年度總收益600萬按70元/平米/月的出租價格計算，初始年度總收益1050萬按10000元/平米均價計算，總計銷售額1.2億按6000元/平米均價且銷售率達到80%計算，總計銷售額1.1億租金價格按保底10%的速度遞增計算，10年總收益4.5億10年總收益2.3億注：以上數據僅為標準計算范例，僅供參考4、管理四贏三統一四贏：1.開發商通過租售結合實現自身效益的最大化；2.業主通過所投資的商業物業的增值和租金回報取得投資收益；3.商家通過入場經營取得經營利潤；4.消費者在消費中得到體驗和一定的滿足。

三統一：1、統一招商；2、統一銷售；3、統一管理。四贏三統一的管理模式將真正有利于各利益主體：1、有利于統一的業態規劃和項目定位，在商業地產發展日趨成熟的今天，業態規劃的重要性也正逐漸凸現，合理的業態規劃將是招商工作和后繼經營成功的一個基本保證；2、有利于合理的掌控租金和售價之間的均衡，因為商業地產一個重要的特點是，租金和售價之間存在著一定的比例關系，并且二者之間的相互影響關系十分明顯。市場上常見的8％的投資回報承諾即反映了這一事實。商鋪投資者多為職業投資客，對回報率這一概念尤為關注，由專業公司統一操作根據租售的實際情況合理的確定租金和銷售價格，采取以租金支撐售價或是以售價帶動租金等靈活多樣的形式，使得租售之間相互促進，將能夠順利的推進各項目標的實現；3、有利于協調各利益主體之間的關系；商業地產所涉的利益主體眾多，因而就難免有眾多的關系需要協調，理論上看來四個利益主體最少有六對矛盾（業主與發展商，商家與發展商，消費者與發展商，業主與商家，業主與消費者，消費者與商家）需要協調。每一個矛盾都將為項目的成功留下隱患，三統一的操作則可以有效的避免各種矛盾的發生；4、有利于保證項目的持久繁榮，三統一操作模式下的管理涵蓋了商業管理和物業管理兩方面的內容，其最明顯的特點就是針對性較強，有這一特點作為基礎，將能夠極大的保證項目的持久繁榮；5、三統一操作模式下的商業管理，以服務為主導，在業態統一規劃的基礎上，通過與商家簽定管理公約，服務協議等模式，針對商家的經營活動進行宏觀上的管理和微觀上的服務相結合。即能達到管理的目的，也能夠有效的滿足商家的需求，同時也兼顧了各方面的利益，使得四贏格局能夠真正得以實現。

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