市場背景2011樓市關鍵詞降價、低開、房鬧、流拍2011年，“調控”二字籠罩下的市場，顯得尤為冷清，新房、二手房的成交量以及土地市場的出讓金額，都創下了近年來的新低，而與此同時，庫存卻在節節攀升。2011杭州樓市成績單2008-2011杭州主城區商品房成交套數及均價2008200920102011萬套12342.325.423.582.33元/方5000100001500020000145001380319708156005“量價齊跌”2011年是近5年中成交總套數的最低點，銷售價格也基本回歸到了08年階段。信息來源：2007-2010杭州房地產年報及2011房地產月報統計商品房市場存量激增，截止2011年12月31日，杭州市區主城區可售商品房源44746套，其中住宅可售房源27792套。信息來源：搜房網2007-2011杭州主城區庫存變化圖對比2010與2011年年底的同一時間節點，商品房總體存量增幅79.40%，其中住宅存量增幅104.5%，商業增幅49.30%信息來源：住在杭州網2010年12月31日和2011年12月31日杭州主城區存量房、存量住宅變在2011年如此慘淡的市場情況下，竹海水韻還是取得了一定的銷售業績別墅成交套數排行公寓成交套數排行酒店式公寓成交套數排行閑湖城175金地自在城952保利灣天地1340香醍溪岸92空港國際花苑643中凱東方紅街559南岸花城30中海紫藤苑615世茂江濱Cosmo508陽光天際24康莊496華元領駿世界272金都夏宮24保利江語海477萬亞·金沙湖1號234果嶺花苑23世茂江濱花園475君尚金座225天樂云都20竹海水韻花園417欣北錢江國際大廈173香洲里18西溪蝶園394漢峰峰公館171西溪山莊18廣宇上東城366濱江城市之星155美麗綠郡18夏宮花苑359泰地北上新城1452011年杭州合計銷售公寓25502套，為5年來新低；各面積段成交套數比例

戶型分布住宅（含公寓和別墅）50方以下1.4%；50方-90方43.1%；90方-120方20.7%；120方-160方20.2%；160方以上15.5%；酒店式公寓50方以下33%；50方-90方51%；90方-120方6.8%；120方以上9.8%；商業50方以下19.8%；50方-90方42.3%；90方-120方13.6%；120方以上24.3%；寫字樓90方以下11.5%；90方-120方12.61%；120方-160方15%；160方-200方21.8%；200方以上39%；從成交的各面積段產品來說，50-90方占到總套數的43.1%（約10992套),其次是90-120方與120-160方，比例均在20%左右（約5228套）50勇-9渾0方占煮到總蛙套數瓶的43漸.1巴%（約10其99靜2套),其次俱是90抬-1手20方與12脅0-溉16笛0方，特比例飲均在20堆%左右駕（約52材28套）般是整遠個杭歲州成帶交的舟面積井段套凍數總直量，舌分到康閑林接區域世分別忌銷售誦了多云少套阿呢？閑林冊板塊20遠11年合敞計銷飼售公化寓產艇品12矩59套比復例約臺為24鞏%年份物業類型別墅公寓商業2008年成交套數2092308

2009年成交套數5597348762010年成交套數364356612011年成交套數2771259

閑林葡板塊啄是一特個受磁政策耐影響暈巨大譽的一篇個房賣產板嫩塊在這半成交捎的12折59套中植，90方以艙下成賭交套子數在73耗0套左功右（58墳%），12敘0-迫16考0方成調交套割數約28否0套（22駕%)與杭報州整卻體的叛公寓混成交哭面積梁段情中況比余較來剛看，殊閑林棗區域篇居住者的剛敵需性夫質更短為明燃顯，醫改善稼性置宴業的爪比例陵與杭圾城整盯體比意例接碎近；那么20券12年，鍋閑林財預計便將會侵銷售孟多少丟公寓摔產品疏？90方以葡下的吊剛需界產品尤預計爽將會績成交啊多少欠？12么0-減16顛0方的譜改善腿型產最品將廚會成畫交多寨少？在價腳格適胡度調據整的友前提貍下，我們庫對后趣續市科場的蠢發展薦表示矮相對被樂觀繼態度僚；1、政波策層籃面的過變動嗎：雖更然國標家對步于房嚇產的德調控腳沒有房誠松懈桿的信壤息釋兄放，科但是奸在金糟融政廊策、味行政演指導妖方面懷已經恩有所逆變化載；2、長刊期的包置業辱壓抑戶：對暑于房悄產的評需求起從未慣變化委，只厲是在著一個神階段賞上受尋到了居抑制妄，但貸是積艱累到絮一定延時間肢還是允會有假所爆真發；3、價餓格大吩幅調蔬整刺登激市倉場，踩置業槐信心挨逐步真恢復拉；隨船著越額來越蒜多的負項目歇進行嘉了銷配售價罪格的廉調整授，市側場堅繳冰逐紀步被唯打破鍋，越術來越陣多的勒成交再也帶汪來了障信息奪的逐咸步恢幟復；4、買桶房子栽還是圍中國夏人的仁習慣宗與保鹽值的唉主要娃方式雖：基掏于現賀階段基的通寺貨膨守脹愈鄙演愈路烈，犁更多泡的人抱在尋撞找保笨值的刮投資交渠道懂，而澇在中浩國，計相對游靠譜奪的可港能就年只有領房產駝；我們浴基于工整體次市場意的變金化以食及近煎期短半期市塵場的誼市場踐反饋勾，我竿們認堵為，20燥12年閑雹林板揀塊公敘寓成想交不比會少巡壽于今嶼年成爹交總濕量的15積0-侵20肝0%，預難計會繁在20存00逆-2守50宮0套左陣右（騰視區帖域內騎樓盤濾價格旅調整香力度摧）其中閱剛需好產品沖產品90方及例以下公部分如，成延交套槽數預吹計在15岡00每-1墊80拔0套左寺右；改善步型12核0-想16侍0面積衛產品承預計虛銷售橋在70何0-蓄10緣瑞00套左拜右；基于薪價格愈調整流的成扛交總蔥量適妨度反馬彈論印證樂信息次一：20污12年2月末壤整體貪市場糧成交伐趨勢2月19皂-2膚5日一蠅周，拘杭州雜主城往區成須交41馬7套，竟依據巴現有蓬后續鞏降價掃促銷夕樓盤龍來看坑，剛江需產躍品銷驅售提謝升仍換將繼至續；印證乳信息苗二：騙降價螞樓盤與持續且增多靜，幅愿度加臂大，嗽同時熊最重塑要的象一點尤，市棋場客串戶吃廚這一購套，蓮降價偶的項善目個營個均還達成祖了“劫以價聲換量掀”的扶策略先初衷謝謝呀聆聽炸！閑林題板塊擾在20鵝11年住棗宅用查地無壇成交在，20摩12年基撫本以差消化已原有般項目窩為主飯；（20腿11年，改整個仇閑林蝕板塊善僅成彼交1宗商屢業辦燃公用營地，渾由浙索江恒貍達實密業集昏團有搭限公觸司，蔑以總革價34妹50萬元轉競得籃，樓呆面價10配80元/平方渾米。路）20博11年余緊杭土母地供資應板箭塊分缸布中均，臨畏平、搞良渚善、錢紅江經發濟開累發區膊成為睬排行憶前三我名板日塊，縣并與檔其他詞板塊硬拉開綠較大冬的差不距。賓臨平狹和良慣渚的俊供應方量超冤過10籃0萬方趟的板限塊，充臨平舍的供裕應量防主要鋼分布烘在臨歪平街尚道、惠南苑叨街道根和東植湖街者道，鑒良渚宗的供擦應量閘也較悼大，許超過90萬方辰；而邁錢江虜經濟膠開發麻區已手經受斯到關央注，繞供應蜘量大倚幅增要加，川超過70萬方安。五莫常西燙溪和脊老余驢杭的殿供應你量也纖比較內大，隊五常穴西溪品板塊鏟的供煉應量群將近38萬方擔，主該要分盾布在著創新畏基地蟻和五負常大悄道以針南的交區域千。而打老余如杭的湯供應孟量將迫近20萬方嶼，主寒要分黃布區犬域在濟文一難西路剖南北罵兩側郵。價格披型反撲彈及浴土地禽、轉題化量匙相對揪少是圈對于奇后續料市場漏比較渴看好演的原上因，論但是課，20凳12整體道的市肚場競磁爭還姿是激量烈的在售芽樓盤秤：東著海·閑湖努城、奧金成·竹海湖水韻所、新惠明半富島、袖西溪辟山莊當、潤蛋和·西溪稠郡等將售君新盤妨：保袋億·麗景怖山、慘贊成·樂山困紅葉穿、海攜恒·陽光休城等同時梯要注盤意一迎點，趙剛需登客也票是有搭一定竊的量莊的，內并不繭是取亭之不旬盡用倦之不截竭的國；以青智楓墅燥園為較例，懸其語掉山組紗團為砌高層秋組團滴，總顛建筑畫面積13粗.4萬方巖，總樓套數14竊00余套膝。以齡如此毯低價稠進入以市場墳，在蘋一定測程度氣上已顯經開憲始快偏速消明化區距域的禁剛需譜客戶滋群，毅價格嗚杠桿籃使用茄時機液較好股，收存效巨鼓大；改善覺型客資戶群扯在一寧定程年度上歡也是鹽被市鄉豐場多徹引導趙的，徐一個昂項目綁紅紅翁火火議的在括售，鴉市場憑階段多關注省度高脹，會籍刺激島項目掛的非族剛需察性產尿品的妹亮相資一定