小區物業類糾紛案例一、物業小區內常見的糾紛類型二、解決物業小區常見糾紛的主要法律規定三、物業小區常見糾紛處理原則四、物業小區常見糾紛實際案例分析一、物業小區內常見的糾紛類型建筑物區分所有權糾紛業主專有權糾紛業主共有權糾紛

車位糾紛車庫糾紛相鄰關系糾紛：用水排水、相鄰通行通風、采光、日照相鄰土地建筑物利用關系相鄰污染侵害損害防免關系糾紛

二、解決物業小區常見糾紛的主要法律規定中華人民共和國物權法最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋物業管理條例業主大會和業主委員會指導規則上海市住宅物業管理規定三、物業小區常見糾紛處理原則《物權法》第八十四條【處理相鄰關系的原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。四、物業小區常見糾紛實際案例分析【案例1】：共有部分使用權糾紛桃花島系本市一高檔住宅小區，業主歐陽鋒和黃藥師系上下樓鄰居。2011年4月1日歐陽為慶祝愚人節，對衛生間進行了改造，改造后不久，因排水不暢，故在未征得物業管理公司同意的情況下改動了單元樓內的下水管道。但由于缺乏專業知識、施工不當，其改動的下水管道在使用過程中出現滲漏現象，滲漏污水破壞了樓下黃家的裝潢。黃找歐陽和物業管理公司多次協商未果，遂將歐陽和物業管理公司一并告上了法庭。

提問：

1、歐陽峰是否應為其改造行為承擔責任？

2、應承擔怎樣的責任？【案例分析】本案是建筑物區分所有權中因“共有權”引起的紛爭。1.鑒定爭議房屋部分是否屬于共有部分:

《物權法》第七十條【對建筑物區分所有權】業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二肅）其延他不羽屬于面業主己專有具部分責，也洽不屬密于市寒政公束用部港分或元者其明他權莊利人莫所有丸的場塌所及咳設施猴等。建筑搖區劃綢內的清土地舟，依貪法由仰業主蘭共同希享有坑建設栗用地娛使用拼權，旋但屬吳于業秘主專引有的朵整棟寒建筑若物的還規劃乓占地難或者數城鎮趣公共逝道路張、綠叫地占射地除蕉外。《上炊海市鐮住宅使物業甜管理加規定餃》第三項十九玻條物業螞管理栽區域愛內的漆下列吼配套孕設施愁設備發歸業蹦主共費有：（一才）物業然管理晃用房；（二椅）門他衛房疼、電千話間里、監計控室祝、垃繳圾箱堪房、糠共用舍地面嘩架空銀層、鈴共用邪走廊深；（三益）物濟業管獸理區浴域內踐按規炎劃配怎建的非機踩動車挨車庫眠；（四恥）物磚業管摧理區盯域內憲的共冰有綠鉗化、膽道路筆、場惰地；（五棗）建踐設單伯位以包房屋遮銷售滋合同招或者養其他律書面耳形式卸承諾些歸全丙體業繳主所逐有的他物業傲；（六友）其麥他依脾法歸樸業主擊共有獄的設蚊施設出備。建設累單位院申請飽房屋上所有毀權初伸始登供記時垃，應棒當提獎出前艇款規部定的灰配套輕設施粥設備倚登記紅申請五，由房準地產眼登記率機構泳在房穗地產濃登記寒冊上老予以接記載螺，但規不頒撤發房判地產軌權證顆書。業主溪對于醒共有劉部分棚所負解義務《物襯權法后》第塞八十猜三條極【業庫主義微務】業主坐應當理遵守救法律場、法箏規以脫及管天理規憂約。業主燭大會跳和業獨主委弟員會您，對晶任意柏棄置妖垃圾跪、排疼放污勻染物染或者竹噪聲滅、違幫反規蜘定飼送養動聲物、耕違章速搭建芽、侵啊占通費道、蒼拒付蔬物業怠費等損害判他人枝合法自權益紫的行拒為，有蛾權依只照法墻律、催法規故以及設管理日規約宣，要纖求行滅為人眨停止兆侵害和、消林除危勸險、斬排除餃妨害執、賠美償損勞失。懇業主閉對侵據害自殘己合壇法權慌益的嫌行為極，可穴以依殿法向扎人民軍法院桌提起通訴訟鏡。最高吧院《新關于雄審理英建筑團物區融分所連有權西糾紛治案件猾具體療應用費法律姜若干航問題衡的解編釋》第十班五條業主柔或者局其他肝行為蒙人違瓶反法互律、襖法規耕、國聽家相激關強要制性弄標準填、管喝理規揚約，賠或者階違反但業主典大會雕、業扔主委臥員會搞依法努作出桿的決受定，堵實施抖下列猜行為師的，瞇可以百認定難為物蕩權法遭第八亞十三繭條第匪二款軋所稱厘的其鍬他“脖損害北他人闊合法萄權益醋的行之為”床：（一圣）損震害房定屋承肯重結昌構，醬損害撐或者祖違章先使用果電力賴、燃的氣、淺消防炎設施闖，在表建筑感物內菠放置侄危險椒、放茫射性拼物品診等危趴及建聽筑物肆安全逮或者億妨礙松建筑螺物正壤常使陳用；（二柄）違候反規底定破睜壞、排改變硬建筑伯物外焰墻面說的形最狀、遠顏色價等損裹害建盞筑物后外觀莫；（三萬）違降反規顫定進襖行房奸屋裝陳飾裝轟修；（四莊）違陣章加泡建、改建，侵圓占、骨挖掘蘭公共灣通道既、道鑰路、蓄場地目或者減其他共有眼部分。3.基結論本案柜中的好“下筒水管撇道”憂系共寺有部旬分，劑歐陽這峰的醋行為飄系屬筆于違洪反規伴定進覺行房議屋裝宋修、徑違章尤改造砌共有拴部分座的情祥形，攜黃可華按照君法律車規定咐要求鹿行為僚人停撫止侵發害、援消除摟危險達、排朋除妨櫻害、斷賠償期損失駱。最后封，黃塌的請覆求得翼到法棵院支眨持。思考陰：那胃么，慨歐陽綱峰該秋如何禿進行霧下水棚管的績改造突才符扛合本申市的青相關勒規定尿呢？《上搶海市譜住宅戴物業藝管理招規定葬》第遇五十脫一條業主帶、使磁用人廣裝飾盟裝修逆房屋散，應叮當遵何守國菜家和禁本市擠的規搭定以脫及臨狐時管偶理規愛約、撈管理批規約蒙。業主外、使臨用人糟裝飾飼裝修濁房屋砍的，六應當當事先菜告知善物業蝦服務歉企業卵。物氏業服幸務企愈業應翁當將冶裝飾覆裝修要工程軍的禁厚止行驗為和處注意技事項遷告知野業主和、使勞用人遵。在業仁主、急使用踏人裝村飾裝土修房巡壽屋期賞間，蒼物業鴉服務兇企業殖應當和對裝曬飾裝艙修房遲屋情銷況進施行現并場巡赴查，饞業主籍應當貸予以骨配合缸。歐陽軟峰還墻應及殿時與酷相關鋸權利恩人即缺黃藥與師進樸行協俊商溝夏通，各取得疼對方匆諒解案。總結側：不意動產菠的相考鄰權拼利人動應當義按照匯有利挑生產醋、方貍便生逮活、復團結碰互助私、公較平合某理的牲原則數，正鄰確處源理相勾鄰關素系。【案拘例2蘋】外零墻廣淘告的駁問題縹緲質峰系佛本市草一高屆檔住紀宅小鞭區，源小區渡物業較公司渠經理灑鳩摩胡智未疤經小萄區全饒體業什主同朽意擅強自于筐20估11率年以吧物業敵管理浙公司肉名義封與當建地一清家廣漫告公雕司簽藥訂《東外墻桂使用鐵協議盒》，卻約定睛由該嫁廣告讀公司密出資泳租用露該住公宅臨棄街面詢外墻覺，用容于修免建廣辨告牌背，其屑廣告瓦牌的卡收益祥歸廣框告公朽司所涉有，踐使用狂期為塔10埋年。伍而物數業管筍理公宋司則相將該輸筆外撇墻出毅租的憂租金殺收入拋自家問口袋辦。得隔知此著事后級，該英小區極全體造業主握以外豈墻屬維于小哄區全勁體業屆主共霸同所蔽有、不且廣緊告牌捉侵犯平了業脊主的慈采光羊、通針風、匯安全細等權燥利為箭由，諒委托懼業主阿委員蘿會主局任虛南竹向緩法院衛提起儲訴訟窩，要蜻求判擁令廣頑告公寬司拆覆除廣屆告牌享，停孤止侵縱害，碰恢復柏原狀暴，并籌將該季筆外符墻出用租的晉租金灶全部跨返還頓給全脊體業援主。提問沉：1.貴物業鋒公司圓的做臂法是團否合基法？2.正如不猜合法句，該王如何彎合法夾操作跪？【案鄭例分坦析】鑒于獅在案劈燕例一臟中已險經對番“共穩有部警分”齡作了壞明確階闡述膚，故遺本案章中不吹做贅必述。推本案海中的絞外墻政部分艦屬于乏全體梢業主虛“共鏈有部艦分”泊。根據撞《物竹權法扭》第俗七十脆六條狗【業桂主決裕定建夫筑區齊劃內兩重大敘事項惡及表咬決權截】下列壘事項獄由業藍主共帝同決妨定：（一情）制為定和補修改粘業主艷大會詢議事裳規則挎；（二般）制閣定和朽修改過建筑絡物及槍其附拜屬設遍施的習管理洋規約拘；（三繡）選反舉業尺主委漂員會意或者暑更換紙業主凝委員豈會成莊員；（四箭）選搏聘和漸解聘嚴物業括服務畜企業坊或者銀其他明管理形人；（五房誠）籌綢集和粱使用竄建筑耀物及忙其附抵屬設晝施的稿維修拐資金師；（六勁）改炭建、域重建滴建筑括物及授其附澆屬設摔施；（七傭）有厘關共寨有和如共同甘管理答權利壓的其袋他重約大事渣項。決定旅前款降第五沃項和驅第六百項規羊定的扭事項辱，應笨當經臟專有臟部分教占建更筑物讓總面趴積三紙分之胞二以幫上的胳業主涼且占澇總人洪數三掃分之它二以潔上的網業主功同意蘋。決率定前辟款其倚他事壺項，攝應當尤經專驕有部瀉分占閃建筑萌物總半面積柄過半床數的紋業主花且占權總人砌數過延半數刷的業付主同浸意。業主春大會卵的召戚開形銹式及勁要求《物粱業管批理條濕例》第十嫩二條業主紅大會全會議查可以猛采用懸集體拌討論唯的形露式，拾也可膠以采飼用書末面征省求意晃見的補形式集；但釀是，姑應當純有物呢業管著理區盛域內列專有慌部分爛占建卸筑物除總面屑積過舞半數威的業延主且纏占總廟人數碼過半狼數的稀業主弦參加伏。第五西十五棒條利用辯物業憂共用降部位攔、共德用設合施設舊備進瞎行經執營的劇，應圾當在滾征得掌相關轉業主除、業替主大妄會、喬物業已服務倘企業時的同探意后粉，按錄照規摔定辦慌理有聾關手辱續。鎖業主識所得希收益豬應當硬主要桶用于堂補充惹專項丸維修圈資金涂，也搬可以爬按照棚業主宰大會后的決共定使紛用。《上純海市雖住宅鞏物業莫管理武規定肝》第四集十六興條利用批物業鎖共用擇部分昏獲取秘的收塵益，嘴歸共即同擁保有該慎物業江的業剪主所它有，洪主要效補充殖專項烏維修節資金怠，也割可以據按照尖業主盆大會虜的決杏定用竿于業田主委垮員會同工作劑經費忠或者猜物業證管理些方面印的其玩他需笑要。本案版法律氣關系伙明確等，但畝需注意的是謊程序眠必須正合法排，即荒通過割兩個利1/監2。如何織確認分通過察兩個福1/慕2?【案世例3犯】住放宅小蔬區車哀位產律權歸邁屬更鈔明確20千11仔年，慎業主辛楊過章與妻補子小霜龍女舟在斷它腸崖航小區澡購買少了一句套精姑裝修炒房屋散，由朱于當罰時并隨未購底置車華輛也略就沒暈想到歇購買碼小區涼車位宋。然廊而今纖年6勤月，上楊過蓮購買糊神雕偵汽車脈后決怕定買豆一個麥車位吵。然提而，舒到開飯發商鎮那一漁咨詢射，嚇蹈了他爽一大籌跳：完18傘萬元詳一個耽車位隱。售內價這襯么貴即，租看一個匹可以熔嗎？物業嘆經理報金輪工法王逝的答水復是貓：由日于該經小區艘是高玻檔小蟲區，泊有車膝的家四庭多風，停是車位妹比較宵緊張宋，短練時期教內租籍不到行停車款位。念不過群，地疑下停座車位雁的產擾權歸低開發醫商所完有，暑仍然秀有部祝分對歪外出題售。對此貢，楊威過有采些納喂悶：兆既然鑰有車芽位為琴什么肺不能穴出租妻呢？劍《物奏權法辮》不寄是規爐定，劇小區況停車比位應浙先滿碌足業滿主使周用嗎坊？提問仿：楊壟過夫微婦有組無權甩利免玻費使者用小再區停文車庫贏？【案志例分仁析】《物權裂法》仗第七豪十四丑條【造車位愉、車交庫的熟規定悶】建筑夢區劃橡內，配規劃膚用于旦停放以汽車痕的車甲位、株車庫竿應當似首先駕滿足仍業主背的需泳要。建筑披區劃荷內，鋼規劃打用于進停放襪汽車施的車愛位、蔽車庫姿的歸賭屬，交由當計事人桿通過出售跪、附睬贈或噴者出孝租等猜方式呀約定賞。占用稼業主匯共有沈的道賭路或再者其炮他場活地用膀于停場放汽戒車的氧車位齊，屬明于業寸主共懂有。《上幣海市蹲住宅逮物業哄管理掀規定馬》第五兆十五鼓條物業幅管理銷區域際內，濱規劃廉用于須停放阿機動土車的陷車位雷、車晴庫的嚴歸屬材，由狹當事庸人通捐過出基售、輕附贈竭或者域出租赴等方絨式約惰定。宅占用禾業主狐共有喂的道久路或饅者其新他場帶地用漲于停恒放機秘動車使的車貴位，繳屬于帶業主卵共有些。建設趨單位烘所有匠的機淹動車孝停車變位向覽業主句、使輛用人華出租奪的，態其收合費標末準應無當按認照價結格主捷管部漏門的澆規定餅執行經。車輛相在全弱體共算用部合分的命停放逢、收蝕費和則管理貧等事途項，駱由業疾主大另會決瘦定。業主鉤大會諸決定技對車話輛停皆放收湊費的都，參搬照價諷格主處管部尤門的婚規定秒確定譜收費勵標準那。業訊主大位會成磁立前程，車免輛在原物業低管理秀區域踩內停石放的拆，其雨收費迅標準桃應當歡按照男價格北主管墾部門慮的規免定執輕行。車主甘對車芝輛有閑保管廚要求單的，脫由車輛主和礙物業狠服務欄企業指另行系簽訂泉保管祝合同孔。第五志十六鋒條物業慰管理湊區域艙內的屈機動漁車停跡車位節，應姨當提櫻供給壺本物辱業管稱理區呆域內指的業亞主、糟使用關人使恨用。瘋建設役單位叉尚未縣出售立的停悶車位善，應牲當出刑租給煮業主慚、使鍬用人徐停放就車輛組。停虹車位噸不得嘉轉讓昨給物紫業管戴理區研域外遙的單扎位、耗個人究；停和車位閱有空磨余的圖，可紗以臨遠時出骨租給坦物業希管理層區域惑外的臉單位貍、個礦人。第六敬十三揉條機動登車停態車場冠（庫果）的進維修塑、養戰護費柿用由瞇其所雅有人鞠承擔寶。機騎動車蹤蝶停車橫場（萄庫）泡的專泡項維夾修資罰金按價照物紛業管塞理專精項維