旺座中心項目可行性研究報告2009年02月19日首都機場地產集團有限公司..目錄第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..第一章項目概況第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..第一章項目概況（一）項目概況旺座商務中心（原“天亞花園”）由北京天亞物業開發有限公司（簡稱“天亞物業”）開發。占地面積9951.2平米，建筑面積10余萬平米，地下4層，地上30層。項目主體為包豪斯式建筑風格，是一座具有現代風范的雙翼式聯體塔樓建筑。（二）位置旺座中心位于朝陽區關東店南街2號，地處CBD中央商務區中心地帶，東臨東三環路，西側為關東店南街，南靠嘉里中心。周邊有國貿、京廣、嘉里中心等眾多頂級寫字樓。..第一章項目概況（三）項目基礎數據項目占地面積9951.2平米，總建筑面積99590.29平米，另有人防8104.10平米（位于地下四層），地上31層，建筑總高度為97.8米，各樓層數據如下：項目基礎數據簡表樓層物業類型建筑面積（平米）備注F23-F31公寓17157.92總共414套,我方擁有68套，實際接收33套。F21-F22商務會所2527.84F5-F20公寓43071.36F4設備轉換層2732.68F-1-F3商業16201.89地下一層包括部分設備電器機房F-3-F-2地下車庫16178.60車庫數500余個西北配樓1720小計99590.29公司07年競拍獲得旺座54990平方米資產：F22會所、F-3-F4、地下車庫以及68套公寓（10930.1平米）F-46級人防8104.10..第一章項目概況（四）公寓交接情況公寓情況一覽表（已收）公寓情況一覽表（未收）樓層房間號原業主名稱房屋面積樓層房間號原業主名稱房屋面積F5507\515趙松坡\天亞369.8F6609-610天亞374.8F6617天亞256.4F7707張聚永254F7711\716天亞442.1F9916張淑平256.4F111107天亞254F101007天亞254F171715天亞115.8F111110\1111天亞\天亞371.4F181807\1808\1811天亞555.5F121210天亞185.7F222208天亞115.8F151516張元賓256.4F232308天亞231.6F161607天亞254F262615三島由季子116.54F191920王殿權157.73F272708天亞\JUANANTONIOSILVESTRE231.6F282805賀海洋117.38F282808天亞115.8F303001\3007天亞\天亞416.05F292915李瑞\JUANANTONIOSILVESTRE226.7F313115\3117\3118\3119\3121天亞\（林光榮/丁金美）\天亞\王琳琪\天亞757.2F303003\3005\3008\3015\3016\3021天亞\朱雷\天亞\天亞\天亞(麗池)\天亞(麗池)873.74F323201\3202\3203\3205\3207\3208\3215\3218-32213201（賈寶來）、3207（宋珂）、其余都是天亞1569.96F313103\3108天亞226.7F333303\3315\3316\3319\3320\3321天亞908F333301\3302\3305\3308\3318全部為天亞665

合計33套房5,040.08合計35套房5890.02..商業租賃情況（有租賃合同）位置名稱建筑面積使用面積租期月租金單位租金物業費停車費免租期狀態保證金付款方式B2、3-北半部安吉利達停車場（含地上）

10年100000

正常

年付B1-南英皇俱樂部2589.111742.4710年4544718.69424.84

4個月正常1363413B1-001電話機房101010年15005

現狀不明

年付B1-001巴西烤肉1221.27818.2510年2303549.384含

4個月空置691061季度支付F1-4（w）譚府官家菜2384.522384.5215年7153561020.76626個月正常715356季度支付75112410.520.76627868921120.76621F-1工行378.35378.355年17230015.18

2個月正常516901.77年付1F-3咖啡廳224.331515年6876515.1824.84

2個月現狀不明206296季度支付1F-東機票75.7514年380088.2824.84

2個月現狀不明38005季度支付1F-2、2F-7德國牛排809.24545.265年1500009.1724.84

3個月空置300000兩次支付五年租金2F-2韓日料理180.69121.755年3830710.48824.84

2個月空置114922季度支付3F-2美容美發180.69121.755年332679.10824.84

3個月空置66534兩個月支付合計

8054.96325.3520,02,327

第一章項目概況（五）商業基本情況注：1、物業費按照3美元/2.5美元*匯率8.28所獲得；2、譚府官家菜每五年改變一次租金收取方式，所以有三種。..第一章項目概況（五）商業基本情況商業租賃情況（無租賃合同）序號位置名稱經營狀態合同情況備注1B1西北萬象泰-泰國風味餐廳正常未見合同

2B2西北旺座小吃城正常未見合同

31F西南麗池會所正常未見合同

1F東南云竹時尚滇菜館正常未見合同

2F西北慕冰絲美容美發正常未見合同同3F-2

2F長城國際游艇俱樂部正常未見合同

3F全部福鹿明肴會正常未見合同

4F西南麗池會所正常未見合同

4F西北福記明肴會辦公室正常未見合同

4F網通機房及辦公室正常未見合同

22層全部麗池會所正常未見合同

B2北麗池會所洗衣房正常未見合同簡易房

B2北安吉利停車場辦公室正常未見合同簡易房

B2北宿舍

未見合同簡易房

B3東南雅奧倉儲服務有限公司正常未見合同

B3西南倉儲公司正常未見合同

B3北宿舍

未見合同

B4全部陸圖斯物流有限責任公司

未見合同分成隔斷做庫房使用..第二章商業市場分析一、區域商業市場概況二、個案分析三、旺座中心商業產品定位四、旺座中心商業定位方案分析第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..一、區域商業市場概況（一）CBD商業功能布局CBD西北商業區：萬通、新城國際、尚都、世貿天階等CBD商業帶：國貿、嘉里中心、京廣及北京國際中心CBD華貿商圈：華貿、萬達、金地及藍堡CBD商業核心帶：國貿、銀泰、建外SOHO及LG大廈等項目所在..一、區域商業市場概況CBD各商業區域特征簡表區域代表項目特征消費群體構成核心區國貿、銀泰以國貿為核心，建立起的國際頂級高檔次（兼顧中高檔次）的商業商品具有獨特性，消費人群主要是CBD內的商務人士、高級公寓居民、涉外人群、商務旅行人群等商業帶嘉里中心、財富中心CBD另一商業集中地，與地下公共空間融為一體，串聯各個商業“孤島“寫字樓內的工作人員、公寓內的居民、酒店內的商務人群、乘坐地鐵的購物觀光者華貿區華貿、萬達廣場及藍堡CBD內大體量的商業開發項目集中地，龐大量體能夠將輻射范圍擴至最大家庭形態消費為主，涵蓋商務人士及周邊普通居住人群。由于華貿為北京第一家主題購物中心、硬體現代化、概念新穎、可帶給消費者新鮮感受。因此較易聚集人潮、商圈范圍大西北區世貿天階、都SOHO、萬通、新城國際為CBD內復合用地區域，高檔次公寓的開發占較大比重綜合性服務，滿足商務人群和居住人群的雙重需求分析：1.本項目屬于CBD商業帶與西北商業區的交匯地段，具備商旅購物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消費群體特征；2.本項目周邊商業區域可滿足人群全方位的購物、休閑及娛樂需求，不存在明顯的業態需求的空白點。因此，商業的定位須從消費群體的需求深度進行挖掘。..356811211315171841016尚都國際SOHO尚都世貿天階光華國際嘉里中心SOHO現代城北京萬達金地中心陽光100朝外SOHO萬通中心北京財富中心世界城7光華路SOHO9新城國際12世貿國際公寓14藍堡公寓東方梅地亞（二）項目周邊主要商業概況一、區域商業市場概況本項目屬于公寓底商類商業物業。為此，從物業位置和類型兩方面出發，選取以上物業，對其商業業態構成、租金等進行針對性研究，以期尋找項目的準確定位方向。..一、區域商業市場概況CBD主要商業項目情況簡表編號物業名稱商業構成租金水平（元/㎡/天）樓層價差交房標準層高（米）1嘉里商場超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業店1F：10-16，B1:8-1126%遞減毛坯1F：4；2F:3.52財富中心底商超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業店1F：14-16，2F:10-1323%遞減毛坯1F：5；2F:33尚都國際中心餐飲、專賣店1F：7-11，2F：3.5-4.5，3-5F：3-3.540%遞減公共部分石材、精裝2F-4F：3.6，5F：54soho尚都休閑、餐飲、娛樂為一體B1:4.5(不具備餐飲條件),1F:8-12，2F：4.5-5.5，3、4F：4-536%遞減毛坯4.25世界城休閑、餐飲、娛樂為一體B1:8,1F:12-15，2F：6-841%遞減毛坯5.66世貿天階休閑、餐飲、娛樂為一體1F:33,2F:2621%遞減毛坯首層67光華路soho餐飲、休閑娛樂B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:436%遞減毛坯4.88遠洋光華國際以餐飲、零售、展廳、體驗、服務、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近50%的招租B1:10-14,1F:25-30，1托2：15-20（使用面積）28%遞減毛坯B1:6.5,1F:6，2F：59新城國際專賣店、咖啡、SPA1F：均價12(不分業態)亞歷山大會所1100㎡1托2可做餐飲商鋪9元；底商銷售均價40000元/㎡無毛坯

..一、區域商業市場概況CBD主要商業項目情況簡表（續）編號物業名稱商業構成租金水平（元/㎡/天）樓層價差交房標準層高（米）10朝外SOHO休閑娛樂+餐飲B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-831%遞減毛坯首層4.8，2-6層4.2，7層611萬通大廈餐飲、專賣店B1:8-9,1F:10-11,2F：10（含物業費）23%遞減毛坯5.613陽光100超市+配套商業B1:4.6;1F:9-1372%遞減毛坯B1：3.8；1F;4.814藍堡公寓配套商業1F：12-15；2F：5.5-1124%遞減毛坯1F:5;2F:3.815金地公寓休閑娛樂+餐飲11-13無毛坯4.816東方梅地亞配套商業1F：10-12；2F：6-822%遞減毛坯1F：5；2F：3.517萬達廣場底商+配套8.8-15無毛坯4.218SOHO現代城底商+配套10-1420%遞減毛坯4.213陽光100超市+配套商業B1:4.6;1F:9-1372%遞減毛坯B1：3.8；1F;4.8..一、區域商業市場概況（三）CBD區域商業特點分析：業態構成：現有商業以零售類商業及商務配套為主；未來商業將更多體現出商品零售和餐飲、休閑、娛樂類商業并存的綜合性商業業態特性。商業檔次：商業物業供給檔次以中檔偏高以上為主。商業走勢：隨著大量商業物業的落成，區域的商業氛圍將獲得明顯的整合、提升，區域的競爭優勢和吸引力明顯增強。..一、區域商業市場概況（四）小結1.區域位置：本項目非CBD傳統商業區域，項目整體檔次較國貿、華貿等一線品牌聚集地較低，區域商業主要是配套型商業，檔次以中高端為主。2.經營業態：CBD區域整體業態業種的復合程度較高，沒有明顯的商業業態的市場空白。因此，細分業態介入將是項目的出路所在。例如：嘉里商場提供的訂制服務很好的契合了這種市場需求，最國際化的高級訂制店DAVE’SCustomTailoring/Davetrailer洋服。3.商業群體：區域囊括了寫字樓、酒店及高級公寓、商旅等各類業態，區別于國貿區域的寫字樓酒店為主、華茂的家庭消費型為主的人群特征，為商業從業態方面進行細分，提供縱深的商業服務提供了良好的條件。4.區域目前已經形成一定的時尚消費的氛圍，但區別于世貿天階、尚都等傳統高檔消費。..第二章區域商業市場分析一、區域商業市場概況二、個案分析三、旺座中心商業產品定位四、旺座中心商業定位方案分析第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..二、個案分析萬達廣場12財富中心3世貿天階4嘉里商場....個案分析比較項目萬達廣場嘉里商場財富中心世貿天階項目簡介聚集涉外連鎖商業中心、國際精品商城、五星級酒店、頂級寫字樓、特色商業街區于一身，共組CBD核心區商務聚合體。地處CBD核心位置，南臨國貿中心；商場將北京嘉里中心的辦公樓、公寓、飯店及俱樂部連為一體。CBD規劃的核心區域。商業設施與寫字樓、公寓及酒店等的結合。目前部分商業開始經營，其余的正在招商中。

緊鄰國貿、嘉里中心等眾多頂級寫字樓及世貿國際公寓、新城國際等名品公寓。由兩棟100米高的寫字樓與八萬余平方米的購物商場組成。地理位置國貿橋往東300米路北朝陽區光華路1號朝陽區東三環北路23號朝陽區東大橋路物業狀況建筑面積：18萬平米；建筑形式：公寓底商建筑面積：17460平米；建筑形式：寫字樓、公寓底商建筑面積：4萬平米；建筑形式：寫字樓、公寓底商總建筑面積:21萬余平米（包括：寫字樓70000平方米；商業84700平米；其他65800平方米）經營定位經營模式：只租不售；檔次定位：中檔目標可群：本區域辦公人群經營模式：只租不售；檔次定位：中高檔目標可群：嘉里中心及周邊居住辦公人群經營模式：只租不售；檔次定位：中檔目標可群：財富中心及周邊居住辦公人群經營模式：北區為高端國際品牌商業；南區為時尚消費區檔次定位：中高端目標人群：目標人群：（北區）CBD商務人群、涉外人群；（南區）CBD普通白領、本地居民主力商戶沃爾瑪、時代華納、雅高國際花旗銀行、北京維士達診所、華潤超市、棒！約翰比薩中信銀行、東一時區、迪默珠寶、金龍港時尚超市經營狀況經營狀況：良；空置率：8%經營狀況：良；空置率：5%經營狀況：一般；空置率：30%租金水平1F：8.8-15元/㎡/天；2F：6-8元/㎡/天1F：10-16元/㎡/天；2F：8-11元/㎡/天1F：14-16元/㎡/天；2F：10-13元/㎡/天1F:30-36元/㎡/天,2F:26-32元/㎡/天3F:18-24元/㎡/天..二、個案分析個案比較分析（續）萬達廣場嘉里商場財富中心世茂天街項目定位1.定位為中高檔配套商業、寫字樓等。主要租戶為沃爾瑪超市、新世紀百貨店、美食廣場；2.顧客定位于萬達廣場及其周邊居住和辦公的中高端人群。1.作為嘉里中心的商業配套設施，定位為中高檔配套商場。2.顧客定位于嘉里中心及其周邊區域居住和辦公的中高等消費人群。1.選擇合理的入市時間，是項目商業成敗的關鍵點；2.位于CBD商務區的核心位置，交通便捷，地理位置上占據了一定的優勢，以零售、餐飲類為主，娛樂休閑類為輔。1.北區：高端國際品牌商業（零售、餐飲）2.南區：時尚消費區（異域特色餐廳、SPA、家居生活、美食廣場、時尚品牌旗艦）業態組合零售、美容美發、超市、餐飲、銀行等，業態組合豐富齊全。1.零售、超市、餐飲、銀行等，其產品多數為國際知名品牌。2.項目及項目周邊缺少成規模的休閑娛樂場所，這是此區域內的一大消費空缺。1.主要有銀行，零售，餐飲，服務、中介等，其中銀行、服務、零售占很大比例；2.缺少休閑類產品零售業態占60%；餐飲占24%；娛樂休閑類占5%；其它占11%。項目參考點1.針對客群明確，主要為本區域居住和商務辦公人群；2.商業為配套型商業，定位準確；1.針對客群明確，主要為嘉里中心居住和工作人群；2.業態多元化，滿足區域內消費人群的需求；3.檔次定位準確，對項目的收益起到了一定的作用。1.針對消費客群明確，主要是財富中心及周邊區域居住、工作人群，具有一定的消費能力，為本項目帶來了一定的消費基礎；2.動線設計不夠明確，過道較窄，給人一種壓抑的感覺；..二、個案分析小結1.地段：時尚類購物和配套性商業功能的交匯地段，受到CBD整體商業功能的影響；2.消費人群：主要是寫字樓和高端公寓的人群進行的區域消費，同時兼顧其它；3.項目物業形態：大都是大型綜合性購物的復合型物業形態；4.周邊物業定位：主要以商務和生活配套服務行業態為主，其次為商業街類和綜合購物；對本項目的啟示：項目不具備做綜合零售商業市場的物業條件，須細分業態，以配套性和專業類商業為主，這是項目定位的出路所在；..第二章區域商業市場分析一、區域商業市場概況二、個案分析三、旺座中心商業產品定位四、旺座中心商業定位方案分析第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..三、旺座中心商業產品定位旺座中心商業情況簡表評價指標本項目現狀影響應對措施規模非CBD傳統商業區域，但隨著區域發展，商業物業的規模進一步擴大逐漸成為CBD中端潮流消費的相對聚集區域定位差異化，不做零售主打型商業，避免與其他商業項目正面競爭交通地面及地鐵交通均十分便利區域人群消費外流嚴重；可留滯客戶的物業尚未形成氣候未來商業重點針對區域周邊消費人群；避免做需要大量人流的普通零售業態建筑形態公寓底商類及商業街類物業為主以底商類和商業街類物業為主，形成一定的配套商業氛圍難以形成大規模零售的商業經營；以專業性商業為突破口人群特點辦公、商旅及高檔公寓人群為主項目配套和區域配套，商業吸引力不夠強不具備高端零售商業的人流條件；產品檔次定位在中高端。（一）旺座中心商業情況介紹..三、旺座中心商業產品定位配套類商業：休閑、餐飲、娛樂是區域消費永恒的主題，可借助區域已經初步形成的規模效應；細分業種的專屬性商業：（1）餐飲娛樂類：商務商業人群需求強烈，但周邊缺乏成體系的餐飲娛樂場所；（2）文化體育類：區域尚無以文化體育為主題的商業物業，而區域消費群體高素質對其有相當的需求；（3）生活零售類：區域生活零售物業為主打的物業集中在國貿和華茂的中高端物業；（4）家具家私類：周邊高端公寓對時尚家居有現實的需求，而區域內尚無此類商業的綜合性功能；（5）廣告、商務及文儀禮品類：區域大量寫字樓聚集的企業對廣告、商務禮品、文儀辦公等需求強大。在結合分析區域內商業個案和本項目商業的實際情況之后，初步確定如下的商業定位思路：..第二章區域商業市場分析一、區域商業市場概況二、個案分析三、旺座中心商業產品定位四、旺座中心商業定位方案分析第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..四、旺座中心商業定位方案分析

方案一方案二方案三方案四方案五樓層面積餐飲休閑娛樂方向文化體育方向生活零售方向家具家私方向廣告&商務&辦公用品方向B13332量販式KTV天上人間錢柜體育戶外迪卡儂三夫戶外超市華普高端家具品牌達芬奇阿瑪尼美克美家辦公家具家私F11454咖啡酒吧上島咖啡夜色酒吧引導區生活配套屈臣氏思妍麗高檔辦公用品&禮品連鎖快餐必勝客真功夫F22644中檔餐飲郭林家常菜圖書音像新華書店紙老虎精品百貨KTV晨曦百貨錢柜…辦公用品、禮品、3CF32732足浴按摩良子健身家居飾品伊力諾依廣告類用品、包裝、禮品合計10162假設：首層大堂與商業面積均分，即大堂1454平米，商業1454平米物業需改造..四、旺座中心商業定位方案分析本項目現狀方案分析租金風險評估比較案例餐飲休閑娛樂方向1.項目周邊高端消費場所扎堆，但相對較分散；2.缺少成體系，能夠提供一條龍服務的中高端消費的休閑娛樂場所。1、需有完整的商業功能銜接2、周邊商務人群個人及商務的需求強烈；3、餐飲娛樂前5年的租金收益過低；4、招商客戶較充足。1、此類商戶承租能力較低；2、一旦形成氛圍，租金將有相當的提升空間1、區域商業以高端商業為主，競爭激烈；建議本案更多考慮一般白領的消費習慣，以中檔的消費業態為主，形成錯位經營2、本案目前物業條件并不清晰，后期內部改造費用無法估算；3、對比類似案例分析，此種方案的存活能力較強，長期運營會比較穩定。朝陽門區域商業隆博廣場生活零售方向項目周邊辦公人群龐大，工作節奏緊張，他們更希望能夠在辦公區域附近利用午休下班時間直接就近購買日常消費產品；而目前本區域并沒有能夠就近滿足他們生活消費的場所。1、受眾人群集中，有較高的生活消費能力；2、周邊缺乏成規模的日常生活消費區；3、超市的聚客效應會降低項目的運營風險；4、項目地段具有一定的優勢，停車位充裕。1、此類商戶承租能力較低；2、租金增長空間有限；1、超市及百貨的租金承受能力低，投資回報期長2、零售型商業培育期長3、此類業態的引入會降低旺座中心的整體檔次，人流疏散引導難以協調。4、百貨的品質決定無法做低端定位，而定位高端將與區域內其他組團形成正面競爭；5、本案建筑非圍合式，商業業態與物業現狀的對接會存在大量的深度改造，如：增加滾梯，拆墻通路等；需進一步進行評估；6、零售為日間消費，無法滿足CBD夜間消費需求。文化體育方向1、消費群體最為顯著的特征就是高學歷人群集中，素質高，需要不斷的進行學習2、另外，更加注重自身身體健康，尤其是白領女性，更為注重體形體態的維護，從而形成了廣泛的商業空間。1、項目停車位數量可滿足經營所需；2、物業對接需一定改造，如：滾梯、承重3、文化體育方向的定位具有一定的外向輻射能力；但公共交通體系欠缺，制約輻射發展；5、對應客戶資源有限，加大了招商難度。1、此類商戶承租能力較高；2、租金增長空間較大。1、體育戶外的品牌選擇局限性很大；為了盡量避免風險，建議引入以自主產品營銷的迪卡儂運動用品超市，來抗擊風險；2、新華書店的合作方式可以采取聯營的方式進行，由于對方是國企，同時具有行業內的絕對壟斷能力，因此抗風險能力很強；3、商業業態與物業現狀的對接會存在大量的深度改造。法國迪卡儂新華書店紙老虎..四、旺座中心商業定位方案分析本項目現狀方案分析租金風險評估及對策比較案例家具家私方向1、項目周邊匯聚著眾多頂級消費，眾多世界名品、奢侈品專賣專營店環繞于整個區域；2、本案商業部分最大的優勢，就是其地段的核心性優勢，東臨三環中央電視臺，西臨漢威大廈，北臨財務中心，南臨嘉里中心以及國貿三期，可謂核心中的核心。3、充分利用其地段的展示性，核心性優勢，與現有的高端百貨零售型商業差異經營，以高端家具家私品牌為切入點，共享CBD頂級消費人群的奢侈消費。1、項目停車位數量可滿足經營所需；2、物業對接需一定的改造，如：滾梯、承重等；3、相對于中糧廣場，本案據有更為便捷的地段優勢；相對于克拉斯，本案據有更大的規模優勢；相對于三里屯sohu，本案據有先入為主的時間優勢。4、客戶資源比較豐富，但后期運營難度較大。1、此類商戶承租能力較高；2、租金增長空間較大。1、高端家具家私定位的受眾人群有限，因此對于品牌的導入、賣場環境服務、后期的管理要求非常高，操作難度很大，但高風險下的收益回報會比較高。2、商業業態與物業現狀的對接會存在大量的深度改造，需進一步進行評估。3、與克拉斯和中糧廣場的商業定位雷同，招商期間會受到壓制；4、建議采取主力店（如：美克美家）+品牌旗艦店（如：達芬奇）相結合的方式來有效的控制后期運營風險。克拉斯中糧廣場廣告&商務&辦公用品方向1、CBD的入住企業多是以經濟貿易型公司為主；同時隨著中央電視臺的啟用，將勢必會引入眾多的廣告及相關服務機構入駐。2、多年的規劃發展，CBD已經逐步趨向成熟，寫字樓的入住率很高。由此將會產生對于辦公用品、禮品、印刷品、廣告用品等方面的旺盛需求。1、辦公、廣告耗材的集中性商業設施目前在北京尚未有可借鑒的案例，雖然市場需求很大，但對應的市場營銷渠道缺乏；2、物業對接需一定的改造；3、前期招商范疇及客戶面比較廣泛，同時后期對于整體的運營能力要求很高。1、此類商戶承租能力較高；2、租金增長空間很大。1、市場未有同類型的商業案例可供借鑒，會在項目定位推廣時遇到市場的認知阻力；2、對應客戶需求面積預計都是以中小鋪位（20~60）為主，結合本案規模，需大量商戶的租賃導入工作。3、運營推廣的費用會比較高，需專業的人員進行操作。北京市辦公用品批發市場統計..定位方向操作建議餐飲休閑娛樂KTV必須導入，并以此為賣點進行其他區域招商生活零售超市必須導入，并以此為賣點進行其他區域廣泛招商；可考慮結合超市人氣，其他區域進行相關品類小鋪位劃分操作。文化運動運動匹配：迪卡儂或是戶外品牌專營店；文化匹配：大型書店；因對應客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。家居家私客戶范圍鎖定為：美克美家、曲美等知名家居運營商，同時包括中糧廣場、居然之家內的高端品牌商戶；因對應客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。廣告&商務&辦公用品按照專業市場的常規操作方式，至少確保40%以上的客戶意向方可執行。建議：1、為盡快完成招商，建議從定位的5個方向同期著手進入，避免招商期拖得過長影響收益；2、因旺座中心商業部分物業條件較差，缺乏必須的基礎設施設備，垂直交通體系連通性有限，建議先期用3—4個月左右的時間來深化各個定位方向，尤其是在客戶需求方面。在明確客戶意向后再具體確定物業整改方案。四、旺座中心商業定位方案分析（二）定位建議..第三章項目商業租金定位一、商業供應量分析二、北京市商業租金概況三、CBD區域商業租金分析四、本項目商業租金定位第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..一、商業供應量分析（一）北京市整體商業供給分析分析：1、未來將有約160萬商業面積進入市場。其中，約有28%的面積位于CBD（約45萬平米）（見上圖）。截止到2008年第三季度末，此區域的商業存量約為100萬平方米。大量新增供給量使得部分商業的開業時間被推遲。2、在09年仍會有約45萬平米的商業進入市場。在經濟增速放緩的背景下，大量的供給量將進一步加劇開發商之間的競爭，在中短期內對租金產生壓力。注：以2008年8月起計算..一、商業供應量分析CBD商業功能布局CBD西北商業區：萬通、新城國際、尚都、世貿天階等CBD商業帶：國貿、嘉里中心、京廣及北京國際中心CBD華貿商圈：華貿、萬達、金地及藍堡CBD商業核心帶：國貿、銀泰、建外SOHO及LG大廈等項目所在..名稱商業體量（m2）交通條件建筑形態商業定位華貿區域40萬具備地鐵公共交通系統；規劃地下連通，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購物中心為主中高端綜合商業，以零售為主國貿區域36萬高端綜合商業，城市購物中心項目及西北區域24萬地鐵十號線開通；以室內、外商業街及配套類底商為主尚無明顯的定位方向，各項目獨自為戰，但實際上形成世貿天階時尚性較強的商業形態包含項目商業面積商業形態商業定位入市時間世貿天階8.47萬商業街+地下廣場觀光主題商業2006世界城3.1萬商業街+地下廣場2008SOHO尚都3.7萬內廊式商業街時尚休閑、餐飲、零售2006-2007朝外SOHO6.4萬街區型商業庭院內街式商業2008新城國際0.4萬公寓商業配套商業配套2008光華國際2.15萬寫字樓底商裙樓配套及文化主題商業2008總結24.22萬以商業街及配套商業形態為主——基本成型一、商業供應量分析（二）CBD區域商業供給分析分析：本項目周圍已形成約24萬平米的現有商業面積。..分析：1、從左圖可知：租金較高的購物中心類商業物業空置率最低，而綜合市場類物業空置率最高；2、從右圖可知：租金（物業檔次）與空置率存在著一定的負相關關系，再一次印證了本區域消費需求的中高端性。為截至2008年8月數據一、商業供應量分析（三）CBD商業空置率分析（上）..一、商業供應量分析（三）CBD商業空置率分析（下）分析：1、從空置率看，項目所屬的西北區域空置項目最多，面積最大。一方面是因為區域商業放量供應，另一方面則說明項目商業定位方向和區域商業需求存在不相符的地方，需要不斷地調整。2、從空置項目對整體影響來看，未來商業項目銷售和租金的價位水平可能處于一個調整時期，短期內難以得到大幅度的提升。為截至2008年8月數據..第三章項目商業租金定位一、未來商業供應量分析二、北京市商業租金概況三、CBD區域商業租金分析四、本項目商業租金定位第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..二、北京市商業租金概況分析：1、以購物中心首層租金為代表的商業物業租金水平，同社會消費品零售總額基本呈正相關的態勢；2005年之后，隨著商業零售物業的發展，租金水平平穩上漲；2、CBD區域的平均租金在北京市處于中等水平。..第三章項目商業租金定位一、未來商業供應量分析二、北京市商業租金概況三、CBD區域商業租金分析四、本項目商業租金定位第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..356811211315171841016尚都國際SOHO尚都世貿天階光華國際嘉里中心SOHO現代城北京萬達金地中心陽光100朝外SOHO萬通中心北京財富中心世界城7光華路SOHO9新城國際12世貿國際公寓14藍堡公寓東方梅地亞（一）項目周邊主要商業分布三、CBD區域商業租金分析..供應時間2001年2005年2006年2007年2008年售價22000300003200023000400003000050000項目名稱SOHO現代城建外SOHO萬達廣場萬通中心光華路SOHO朝外SOHU新城國際備注1-2層均價均價均價均價均價首層街鋪分析：1、作為CBD區域最早銷售項目SOHO現代城，在2001年銷售的時候，1-2層均價為22000元/㎡；時隔3年，2005年建外SOHO銷售均價達到30000元/㎡左右。2、目前CBD區域銷售價格最高達到60000元/㎡，項目周邊底商類物業的銷售價格也達到50000元/平方米。一般的公寓底商和高樓層商鋪銷售價格即使便宜的也在25000元/㎡左右，整體的銷售均價達到30000元/㎡以上。（二）項目周邊主要商業售價三、CBD區域商業租金分析..1嘉里商場超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業店1F：10-16，B1:8-112財富中心底商超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業店1F：14-16，2F:10-133尚都國際中心餐飲、專賣店1F：7-11，2F：3.5-4.5，3-5F：3-3.54soho尚都休閑、餐飲、娛樂為一體B1:4.5(不具備餐飲條件),1F:8-12，2F：4.5-5.5，3、4F：4-55世界城休閑、餐飲、娛樂為一體B1:8,1F:12-15，2F：6-86世貿天階休閑、餐飲、娛樂為一體1F:33,2F:267光華路soho餐飲、休閑娛樂B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:48遠洋光華國際以餐飲、零售、展廳、體驗、服務、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近50%的招租B1:10-14,1F:25-30，1托2：15-20（使用面積）9新城國際專賣店、咖啡、SPA1F：均價12(不分業態)亞歷山大會所1100㎡1托2可做餐飲商鋪9元；底商銷售均價40000元/㎡10朝外SOHO休閑娛樂+餐飲B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8（三）項目區域租金構成此色塊物業為持有性物業三、CBD區域商業租金分析..三、CBD區域商業租金分析（四）具體業態的租金分析餐飲類名稱菜系人均消費經營情況受眾人群承租面積租金旺座麻辣香鍋1F川菜40元/人一般旺座辦公人群200平米8元/㎡/天旺座譚氏官府菜F1-F3譚家菜300元/人一般商務宴請3000平米7元/㎡/天財富中心賽百味F1快餐30元/人一般財富中心上班人群150平米12元/㎡/天財富中心金彩云茶餐廳F2粵系50元/人一般財富中心上班人群340平米10元/㎡/天數碼01大廈北京古今港式茶餐廳F2粵系40元/人一般數碼01大廈上班人群350平米8元/㎡/天萬達廣場真功夫F1快餐30元/人一般萬達廣場辦公人群315平米9元/㎡/天萬達廣場熙野拉面F1快餐20元/人一般萬達廣場辦公人群170平米8.8元/㎡/天SOHO現代城品奇匹薩F1-F2快餐50元/人一般SOHO辦公居住人群390平米12.8元/㎡/天SOHO現代城木桶三國F1-F2快餐25元/人好SOHO辦公居住人群480平米12元/㎡/天餐飲類租金情況配套服務類名稱租賃面積租金服務類別受眾人群數碼01大廈上島咖啡2F180平米8元/㎡/天餐飲數碼01大廈辦公人群萬達廣場魅麗服裝F1110平米13元/㎡/天服裝萬達廣場辦公人群SOHO現代城千繪百媚F1+F2270平米10.8元/㎡/天服裝SOHO辦公居住人群SOHO現代城億幫達房產F1+F2290平米10元/㎡/天中介SOHO辦公居住人群配套類租金情況..三、CBD區域商業租金分析（五）商業租金小結1、2009年，CBD商業物業供應依然充分，而投資市場相對疲軟，未來商業的租金水平應將保持相對的穩定，物業的售價和租金難以有較大幅度的提升；2、商業物業售價基本在3—5萬元之間，購物中心租金約25—30元/天/平方米；底商及商業街租金約8—15元/天/平方米。..第三章項目商業租金定位一、未來商業供應量分析二、北京市商業租金概況三、CBD區域商業租金分析四、本項目商業租金定位第一章項目概況第二章商業市場分析第三章項目商業租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項目經營模式第六章財務分析第七章總結..1、周邊競爭項目①周邊現有商業（如嘉里中心商場等）均是運營多年的成熟物業，商業競爭激烈，業態選擇余地小；②周邊現有招商商業（原嘉都秀場3萬平米待招商、世紀財富中心、國貿三期8萬平米等）較多，招商存在競爭壓力；2、項目自身物業現狀（1）地段：①項目所處位置不臨主干道，出入交通不太流暢；②沒有公共交通體系支持；③樓體的占個展示性被嘉里中心和富爾大廈所遮擋，展示性不足。（2）項目自身情況：①其臨街面短，缺乏足夠吸引力；地上停車位不足；②與公寓共用大堂，影響雙方形象；③物業自身（層高過矮，缺乏垂直交通體系）；④樓梯內部結構布局不合理，基礎物業設備不足（煙、水、電、承重）；⑤立面缺乏足夠的廣告支撐，商業氛圍不夠濃厚；（3）歷史遺留問題：①產權不明確；②口碑較差；③現有租戶遺留問題。四、本項目商業租金定位（一）項目租金定位的制約因素..四、本項目商業租金定位（二）項目租金定位參照樓層業態商家情況樓層租金報價（美金/月/建筑平米）樓層租金報價（RMB/天/建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麥當勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服裝零售BCBG代理、明星會代理(化妝品)、屈臣士等45--5011.82F女裝+鞋帽——256.63F男裝美特斯邦威、班尼路等205.34F運動+家居家裝——18--204.75F西餐廳德國