房地產融資策略房地產貸款融資之——私募股權融資在國家深度調控房地產、限制房地產企業貸款背景下，房地產企業通過私募股權融資占到房地產大中型企業的60%以上，成為融資的主要渠道。據香港大公報報道，2008年受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產選擇了非上市增資擴股。其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。完成了企業的融資戰略。房地產貸款融資之——融資租賃根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷。另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性。以上特點更有利于房地產企業的健康、持續的發展。目前萬達自持的商業物業，很多都采取經營權抵押，10年的租賃權抵押獲得銀行的支持，獲得幾百億的銀行授信。房地產融資之——項目融資所謂用房地產項目融資，是指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點，因此對于大型的商業房地產項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現融資目標和風險屏蔽的作用。目前國內萬達廣場，深圳茂業等商業機構均采取了類似的策略。房地產貸款融資之——債券融資債券融資，對中小房地產企業而言，可望不可及。由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點，再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例，因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場，采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入，且發行成本較高，對于一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。房地產貸款融資之——海外融資海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。房地產貸款融資之——開發商貼息貸款開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講，通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對于房地產開發商來講，委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題，實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設，還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題，使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現實貸款，來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠。但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。房地產企業項目融資途徑之——房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有，轉化為債權擁有的有價證券形式。資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起，《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定，為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。房地產商業項目融資途徑之——聯合開發聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調，使雙方獲得穩定的現金流，有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定，即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在35%及以上。房地感產抵搬押貸盼款融海資房地蘋產抵碗押貸修款融輝資，李項目若抵押持，債投權股聾權質毫押，啟要求朱抵押遣充足沒有蒸任何明前期叨費用功我跳們只財做一嘗手項故目；丘對接件法人翅，謝會絕中擴間人必須顯股權悄清晰恒，抵終押充最足，敞項目揮抵押贈，股念權質裙押，宅資金皇專款論專用住（監毒管）房地胞產、格政府淘平臺懸項目距，P揮PP貼，B籍OT扒，B母T融座資，斃實業娃類項窮目、朽高新轎項目擾、工記程項斧目投川融資記，基逆礎建益設、啄礦產芹開發差項目記、水貝資源付開發共項目流、旅御游環叛保項團目、僚資產卻重組債與兼濕并項漢目、獲機器霸設備知改造撲與升攪級項丘目等嘴等實第體項公目。策（發雪展中胖期，陜已有靈前期悟投入川的項糖目）房地閣產開拉發貸