究報告評級說明究報告策略研究策略研究分析師：鄭小霞聯系人：張運智相關報告“松”？七次調控復盤啟示——房地產行業新模式探索、展望與投資系主要集中于二套房首付比例與房貸利率，一線城市空間較大但難度也大在二套房首付比例方面距離中央確定的下限仍有空間，同時二套房貸相關的認定標準尤其是“認房又認貸”存在較多優化空間，比如不執行“認房又認貸”允許換房執行首套房貸利率，或者在“認房又認，付比下調，但下調后還有較多城市距離央行規定的政策下限仍有調款首付比例的形式下調二套房首付比例。R政策規定下限，需中央層面調整后跟進調整，如央行下調LPR或者下機制的觸發條件。二套房利率下限自2019年8月以來長期保持PR放松空間尚存以及房住不炒的背景下，一線城市很難率先調等舉措逐步推開。報告2報告2/10正文目錄1首付比例還有哪些空間？——地方層面二套房首付比例和認定標準尚有政策空間 32房貸利率還有哪些空間？——中央層面在5年期LPR、二套房貸LPR加點下限仍有調整空間，地方需待中央調整后跟進 73限購等舉措還有哪些空間？——熱點城市均有優化空間 84交易稅費還有哪些空間？——地方層面可出臺契稅補貼或指導中介費下調 9圖表12022年以來22個熱點城市中有部分城市下調了二套房首付比例 5圖表2四個一線城市中，北京、上海非普線仍有調整空間 6圖表3已有多個城市下調首套住房貸款利率LPR加點下限，二套房貸利率需央行打開政策空間 8報告3報告3/10示——房地產行業新模式探索、展望與投資系列報告(3)》(2022-02-12)中提出的次遞減，最有效的是調節首付比例，其次是房貸信貸政策，限購措施與調整稅費的對弱一些。層面不會對首付比例下限進行調整，地方層面在二套房首付比例方面距離中央確定在5年期LPR、二套房貸LPR加點下限仍有調整空間，地方層面除一線城市外房貸空間較大，但事實上在其他熱點城市放松空間尚存以及房住不炒的背景下，一線城市很難率先調整，若有調整也是從遠郊區開始，如通過放松遠郊區外地戶籍社保年，或指導中介費率下降等。報告4報告4/10首先是限購城市首套房首付比例下限30%向不限購城市20%靠攏，其次是不限購城較為有限。貸”標準如何調整。2010年《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中規定，名下有一套住房(“認房”)或者有貸款記錄(“認貸”)均被認定為二套房，即“認房又認貸”政策。2014年《關于進一步做好住房金融服務工作件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。該政策房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，要求“認房又認貸”的規定；北京2017年將二套房首付比例提高至60%之后，較多地市個熱點城市中部分城市開始通過調整二套房認定標準或直接規定貸款結清情況下首款記錄首付比例從50%下調為30%(即不執行“認房又認貸”)，二套房(房貸未結清)首付比例從80%下調為60%；蘇州規定2022年8月12日貸款結清再購房首付低至30%，貸款未結清的首付比例從此前的80%降低至60%；廈門規定2022年8月24日起購買二套房時已結清住房貸款的首付比例為40%，未報告5報告5/10有部分城市下調了二套房首付比例2022年以來政策變更北京40%(非普)80%(非普)70%(非普) (無房但有貸款廣州記錄40%、非普70%)70%(貸款未結清 (無房但有貸款60%)80%(非普) (主城區)30%(貸款已結2022年8月12日起，首套房(無房但有貸款記錄)首付比例從50%下調為30%；二套房(房貸未結清)首付比例從80%下調為60%。2022年12月二套房 (房貸未結清)30%(貸款已結30%(貸款已結例從結清的，首付比例也從此前的80%降低至40%(房齡超過20年)40%。50%(有住房貸結清)40%(貸款已結40%，未結清住房貸款首付比例從70%下調為50%。40%(戶籍人員、已結清)40%(戶籍人員、已結清)清，首付比例由50%調整為40%；非五城區戶籍購買五城區首套房且無未結清40%下調為30%。60%(11個住宅限購區域)成都30%40%(非限購區域)武漢(限購區)。3年6月限購區域首付比例不變，首套最低30％、二套最低40％。非限購區域首付比例首套由30%下調為為20％、二套最低由60%下調至30％青島(限購區)濟南(限購區)鄭州(限購區)報告6報告6/1040%(貸款已結40%(無房但有錄)合肥(限購區)長沙30%40%2023年1月二套房比例由原來的60%下調至40%。20222022年5月10日起，居民家庭購買第二套住房貸款最低首付比例由50%調整沈陽30%40%為40%。2022年7月8日，吉林長春市出臺12條穩樓市措施，其中提出，首套房貸款長春首付比例降至20%，二套首付比例降至30%。20222022年9月16日，天津市出臺樓市新政，明確首套房首付最低30%，二套房天津30%40%首付最低從此前的60%下調為40%。，二套房最低首付從60%下調為50%；名下有一月二套房(房貸未結清)首付比例從50%下調為40%。無錫30%30%(貸款已結d度型區建筑容積率在1.0(含)以上方米(含)以下的1.2倍(含)。方米以下00元/平方米或總價低于468元；五至六環之間:單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元；六環以外:單價低于60元/平方米或總價低于280.8萬元。方米以下倍間:總價低于310萬元(含)；外環以外總價低于230萬元(含)。方米以下120平方米(含)以下無方米以下120平方米(含)以下報告7報告7/10LPR房貸LPR加點下限仍有調整空調整后跟進PR2023年1月央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住率PR報告8報告8/10款利率LPR加點下限，二套房貸利率需央行打開政策空間現城市核心區的限購調整較慢，因此后續22個熱點城市在限購方面均有調整的空間。原則上，限購方面一線城市可調整的空間較大，但事實上，在其他熱點城市放松空報告9報告9/101%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，月5日玉林提出按購房所繳納的契稅為基數給予50%的補貼，契稅補貼按照先繳后能延續。③中介費方面：2023年6月，住房和城鄉建設部、市場監管總局指出“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費報告10報告10/10信息的準確性或完整性不做任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會發生任何變更。報告中的信息和意見僅供參考。本人過去不曾與、現在不與、未來也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收任何形式華安證券股份有限公司經中國證券監督管理委員會批準，已具備證券投資咨詢業務資格。本報告由華安證券股份有限公司在中華人民共和國(不包括香港、澳門、臺灣)提供。本報告中的信息均來源于合規渠道，華安證券研究所力求準確、可靠，但對這些信息的準確性及完整性均不做任何保證。在任何情況下，本報告中的信息或表述不與投資者分享投資收益，也不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資者務必注意，其據此做出的任何投資決策與本公司、本公司員工或者關聯機構無關。華安證券及其所屬關聯機構可能會華安證券研究所