PAGEPAGE144經濟區秧草凹片區整體城鎮化建設項目2015年4月目錄TOC\o"1-2"\h\u11216第一章概述 6140971.1項目名稱 6289911.2項目類型 6157001.3項目性質 6322351.4項目實施單位 6203661.5項目建設規模及內容 7231951.6編制依據 10192041.7編制原則 14206851.8項目主要研究內容 16223621.9項目主要經濟指標 18258951.10研究結論及建議 1923502第二章項目背景及必要性 21190442.1項目背景 21120212.2項目必要性 2914454第三章項目區基本情況 34240093.1項目區概況 34127963.2項目區位分析 3630213.2項目用地位置 38210623.3項目現狀情況 39157523.4土地利用現狀 40205913.5土地權屬現狀 4010154第四章項目區規劃利用情況 4121364.1功能定位 41124444.2功能分區 4183414.3上位規劃布局 42325854.4安置區規劃 44236794.5產業園區規劃情況 492395第五章項目市場分析 50256025.12014年房地產市場 50256715.2土地市場分析 5822262第六章項目實施主要內容 65306886.1項目主要內容 65286576.2項目實施計劃 66261786.3實施措施 66232866.4項目實施 67236356.5經費管理 7018043第七章征地拆遷實施方案 71223307.1征地補償方案及相關稅費 71106327.2拆遷安置補償方案 763691第八章安置區建設方案 78204938.1安置基本情況 78284778.2項目安置規劃 7816898.3項目安置區規模 81159208.4項目安置區建設投資 8318712第九章產業園區配套基礎設施建設 88213159.1施工條件 88133889.2施工布置 90209989.3質量管理 90143469.4施工計劃 928559.5基礎設施建設方案 95144849.6基礎設施建設投資估算 10426087第十章環境影響分析與評價 1063263810.1環境現狀 1062968710.2分析依據 106844910.3環境影響分析 1072046410.4水土保持及生態環境保護 1092475110.5環境影響評價結論 11322206第十一章投資估算與資金籌措 1141455411.1投資估算編制范圍 1141999911.2投資估算依據 11456311.3投資估算結果 1172208011.4項目資金籌措 11925965第十二章項目經濟分析 1201673112.1收入來源 1202019812.2價格定位 1201874212.3成本費用 121733112.4收益估算 122658012.5財務生存能力分析 1251667612.6償貸能力分析 1278411第十三章效益評價 1301071113.1經濟效益 1302250913.2社會效益 1312821913.3環境效益 1335781第十四章項目風險分析 1351354414.1政策風險 1351848714.2市場風險 1352614314.3項目資本金到位風險 1362376814.4項目完工風險 1361626914.5項目用地審批風險 1362310414.6財務風險 13615200第十五章社會穩定風險分析 1372234315.1編制依據 137330515.2風險識別 1371495615.3風險防范和化解措施 1381826615.4風險等級 139770915.5風險分析結論 14010080第十六章研究結論與建議 141419416.1結論 1413242816.2建議 142第一章概述1.1項目名稱經濟區秧草凹片區整體城鎮化建設項目1.2項目類型整體城鎮化建設項目1.3項目性質新建項目1.4項目實施單位實施單位：XX置業有限公司XX置業有限公司于2013年4月26日成立，XX投資開發有限責任公司作為公司唯一出資人，擁有公司100%股權，注冊資本金為3.27億元。XX投資開發有限責任公司于2008年11月26日成立，公司類型為國有獨資有限責任公司，注冊資本金為3億元。作為X經濟區的投融資平臺和建設主體，X投資公司主要負責X經濟區土地整理和一級開發；X經濟區基礎設施建設和投融資工作；政府授權的X經濟區范圍內市政資源特許經營權的管理和經營；投資形成的存量國有資產管理和運作;以及巫家壩機場周邊的開發建設。XX置業有限公司主要負責在X經濟區和巫家壩地區房地產開發及經營，項目的投資及管理，商務信息咨詢。目前公司正在開發的X現代廣場項目，以云南省政府提出的“打造全國第四大機場經濟圈”目標為契機，將建成集X大廈、商業、辦公、酒店為一體的綜合型商業街區。1.5項目建設規模及內容本項目是整體城鎮化建設項目，項目實施的主要內容包括：片區的土地征收整理（含征地、拆遷、土地前期手續報批）、安置區建設（包括安置房、配套中小學及商業服務設施等）、片區公共配套基礎設施建設。1、土地征收整理項目區征收土地總面積5,698.95畝，全部為集體用地。其中：耕地940.33畝，園地1,652.70畝，林地854.84畝，草地512.91畝，其他農用地968.82畝，集體建設用地421.55畝，住宅用地176.84畝，未利用地170.97畝。土地征收規模權屬性質用地性質用地面積（畝）集體土地耕地940.33園地1,652.70林地854.84草地512.91其他農用地968.82建設用地421.55住宅用地176.84未利用地170.97合計5,698.952、安置區建設安置區規劃總用地面積547.56畝，總建筑面積為約485418.71平方米，地上建筑面積410548.47平米，包括回遷安置住房220934.06平方米，配套住宅94686.03平方米，配套商業49797.38平方米，公共服務社區配套45131.01平方米。容積率為1.2，綠地率為45.23%。安置共涉及秧草凹居民小組秧草凹村577戶，1255人，云橋居委會云橋村315戶，1367人。其中：秧草凹居民小組秧草凹村434戶，946人，云橋居委會云橋村235戶，1254人，回遷安置于安置區內；其余223戶，422人貨幣補償。安置區規劃指標單位：㎡總用地面積365044.15凈用地面積331853.87總建筑面積485418.71地上建筑面積410548.47其中住宅回遷安置住宅220934.06配套住宅94686.03配套商業服務49797.38公共服務社區配套生鮮超市4410.75學校18876.77警務站1889.21垃圾中轉站200.00停車樓19754.28地下建筑面積74870.24停車位機動車（個）3154非機動車（個）7310住宅套數2863套容積率1.2建筑基底面積49698.04建筑密度14.98%綠化率45.23%3、公共基礎設施建設項目規劃建設項目區域內的G320國道、X大道、云天路、云水路、云橋路、99號路、110號路、98號路、106號路等片區主要干道及支路，建設秧草凹再生水處理站、北區二級加壓泵站、臨時加壓泵站、電力管溝、市政照明、煤氣、自來水等相關市政設施及土地平整。公共基礎設施建設內容序號項目名稱規模1G3203.996KM2X大道1.3KM399號路3.3KM4110號路道路紅線寬16m，長2333.8m598號路道路紅線寬16m，長2196.22m6106號路2.31KM7土方平整5698.95畝8秧草凹再生水處理站秧草凹片區再生水處理站依托于污水處理廠，總用地面積為22.43畝，

分期實施一期規模為0.8萬m3/d，二期規模為0.8萬m3/d，9云水路城市二級主干道，紅線寬度為40米，道路全長1.57KM，設計時速為40Km/h10云天路城市主干道二級，紅線寬度為50米，道路全長1.022KM，設計時速為40KM/h，道路橫斷面設置為雙向六車道，道路設計年限為15年11云橋路城市二級次干道，雙向四車道,紅線寬度為30米，道路全長1.5KM，設計時速為30KM/h，道路設計年限為15年12北區二級加壓泵站近期規模（萬m3）高日1.54m3/d

傳輸1.23m3/d，遠期規模（萬m3）高日1.54m3/d，傳輸1.23m3/d。13臨時加壓泵站為滿足項目建設需建設14電力管溝地塊內部電力與市政供電連接15自來水共建地塊內部給排水管網與市政給排水管網連接16遷改綜合管線遷改17煤氣通氣18施工臨電主支線架及設施為滿足項目建設需建設19施工臨水為滿足項目建設需建設20市政照明沿道路沿線建設21道路消防地塊內部消防工程1.6編制依據1.6.1法律法規1、《中華人民共和國土地管理法》；2、《中華人民共和國森林法》；3、《中華人民共和國環境保護法》；4、《中華人民共和國城鄉規劃法》；5、《中華人民共和國水土保持法》；6、《中華人民共和國土地管理實施條例》；7、《基本農田保護條例》；8、《云南省土地管理條例》；9、《云南省基本農田保護條例》；10、《云南省環境保護條例》。1.6.2政策依據《中國共產黨第十八次全國代表大會報告》；《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013年11月15日）；3、《國土資源部關于貫徹國務院支持云南省加快建設面向西南開放重要橋頭堡有關措施的通知》（國土資發[2011]170號）；4、《財政部國家林業局關于印發<森林植被恢復費征收使用管理暫行辦法>的通知》（財綜〔2002〕73號）；5、《云南省人民政府關于加強耕地保護促進城鎮化科學發展的意見》（云政發〔2011〕185號）；6、《中共云南省委云南省人民政府關于建設滇中產業聚集區（新區）的決定》（云發〔2013〕4號）；7、《云南省加強耕地保護促進城鎮化科學發展完善土地利用總體規劃（2006-2020年）實施方案》；8、《云南省國土資源廳關于貫徹落實省人民政府加強耕地保護促進城鎮化科學發展意見的實施意見》；9、《云南省住房和城鄉建設廳關于加強耕地保護調整完善城鄉規劃工作的實施意見》（云建規〔2011〕728號）；10、《云南省林業廳關于支持城鎮化科學發展的意見》（云林政〔2011〕71號）；11、《云南省國土資源廳關于轉發國土資源部嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》（云國土資〔2012〕195號）。1.6.3技術規范1、《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）；2、《城市用地分類與規劃建設用地標準》GB50137-2011；3、《鄉（鎮）土地利用總體規劃編制規程》（TD/T1025-2010）；4、《鄉（鎮）土地利用總體規劃制圖規范》（TD/T1022-2009）；5、《環境空氣質量標準》GB3095-996；6、《城鎮污水處理廠污染物排放標準》（GBl8918-2002）；7、《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93；8、《地表水環境質量標準》GB3838-2002；9、《水土保持綜合治理技術規范》（GB/T16453-2008）；10、《開發建設項目水土保持技術規范》（GB/T50433-2007）；11、《土壤侵蝕分類分級標準》（SL190-2007）；12、《環境影響評價技術導則》（HJ/T2.1-93)。13、《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93；14、《住宅設計規范》（2003版）GB50096-1999；15、《建筑設計防火規范》（GB50016—2006）；16、《民用建筑設計通則》（GB50352—2005）；17、《公共建筑節能設計標準》（GB50189—2005）；18、《建筑氣候區劃標準》（GB50178—93）；19、《建設項目經濟評價方法和參數》（第三版）；20、《夏熱冬暖地區居住建筑節能設計標準》（JGJ75-2003）；21、《民用建筑熱工設計規范》(GB50176-95)；22、《建筑采光設計標準》GB-T50033-2001；23、《人民防空地下室設計規范》GB-50038-2005；24、《高層民用建筑設計防火規范》GB-50045-95（2005年版）；25、《市政公用工程設計文件編制深度規定》(GB01)；26、《城市道路設計規范》CJJ37—90；27、《巖土工程勘察規范》（GB50021－2001）；28、《城市橋梁設計荷載標準》(CJJ77—98)；29、《城市橋梁設計準則》CJJ11－93；30、《室外排水設計規范》(GB50014—2006)；31、《城市排水工程規劃規范》(GB50318—2000)；32、《城市工程管線綜合規劃規范》(GB50289—98)；33、《城市道路和建筑物無障礙設計規范》（GB50-2001）；34、《城市道路交通規劃設計規范》(GB50220—95)；35、《城市道路綠化規劃與設計規范》(CJJ75—97)；36、《公路工程抗震設計規范》(JTJ004—89)；37、《道路工程制圖標準》(GB50162—92)；38、國家頒布的現行有關建筑設計規范、規程。1.6.4相關規劃1、《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》；2、《云南省新型城鎮化規劃（2014-2020年）》；3、《滇中產業新區城鎮空間布局專項規劃》；4、《滇中產業聚集區（新區）總體規劃》5、《X市土地利用總體規劃（2010-2020年）》；6、《X市中心城區X分區規劃(2009-2035)》；7、其他相關規劃。1.7編制原則1、認真貫徹執行國家有關政策，嚴格執行國家和有關部門及地方的有關法規和設計標準規范等。符合國土管理部門土地綜合開發利用的相關要求和土地利用總體規劃要求。2、以現在的城市發展格局為基礎，以城市的發展規劃為依據，切重城市功能的有效延伸。3、根據現在的地塊構成，在保證保護環境，保護拆遷區居民利益的基礎上，進行合理分析。

4、通過土地綜合開發利用，使土地利用結構和布局得到合理調整、加強土地宏觀調控和用途管制，土地利用方式轉變取得明顯進展，促進經濟、社會全面協調可持續發展。5、項目區開發建設要根據經濟社會發展情況、實際用地需求、土地綜合開發利用相關政策等合理確定項目區總規模和建設用地規模。針對地形地貌特征、林地耕地質量狀況等進行科學合理規劃布局，提高土地利用容積率。6、以人為本，公平共享。以人的城鎮化為核心，合理引導人口流動，有序推進農業轉移人口市民化，穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，不斷提高人口素質，促進人的全面發展和社會公平正義，使全體居民共享現代化建設成果。7、四化同步，統籌城鄉。推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進城鎮發展與產業支撐、就業轉移和人口集聚相統一，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。8、優化布局，集約高效。根據資源環境承載能力構建科學合理的城鎮化宏觀布局，以綜合交通網絡和信息網絡為依托，科學規劃建設城市群，嚴格控制城鎮建設用地規模嚴格劃定永久基本農田，合理控制城鎮開發邊界，優化城市內艙間結構，促進城市緊湊發展，提高國土空間利用效率。9、生態文明，綠色低碳。把生態文明理念全面融入城鎮化進程，著力推進綠色發展、循環發展、低碳發展，節約集約利用土地、水、能源等資源，強化環境保護和生態修復，減少對自然的干擾和損害，推動形成綠色低碳的生產生活方式和城市建設運營模式。10、文化傳承，彰顯特色。根據不同地區的自然歷史文化稟賦，體現區域差異性，提倡形態多樣性，防止千城一面，發展有歷史記憶、文化脈絡、地域風貌、民族特點的美麗城鎮，形成符合實際、各具特色的城鎮化發展模式。10、市場主導，政府引導。正確處理政府和市場關系，更加尊重市場規律，堅持使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用，切實履行政府制定規劃政策、提供公共服務和營造制度環境的重要職責，使城鎮化成為市場主導、自然發展的過程，成為政府引導、科學發展的過程。11、統籌規劃，分類指導。中央政府統籌總體規劃、戰略布局和制度安排，加強分類指導；地方政府因地制宜、循序漸進抓好貫徹落實；尊重基層首創精神，鼓勵探索創新和試點先行，凝聚各方共識，實現重點突破，總結推廣經驗，積極穩妥扎實有序推進新型城鎮化。1.8項目主要研究內容項目區主要研究內容有以下三個方面：1、地塊區域內土地利用現用地結構存在不合理，用地分配比例失衡，難以實現土地的經濟效益。目前，片區內農用地占土地總面積量大，建設用地占土地總面積較小，不能滿足片區規劃用地的需求。因此，從項目區功能定位、產業布局的要求出發，應對片區內低丘緩坡資源進行綜合開發，合理調整項目區土地利用結構。安置區建設安置區建設將貫徹“以人的城鎮化為核心，有序推進農業轉移人口市民化”的要求。合理引導人口流動，有序推進當地農業轉移人口市民化，穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，不斷提高人口素質，促進人的全面發展和社會公平正義，使當地原農業人口共享現代化建設成果。完善農業轉移人口社會參與機制，推進農民工融入企業、子女融入學校、家庭融入社區、群體融入社會，建設包容性城市。安置區的建成人口密度將逐步提高；綠色生產、綠色消費成為城市經濟生活的主流，節能節水產品、再生利用產品和綠色建筑比例大幅提高；城市地下管網覆蓋率明顯提高。穩步推進義務教育、就業服務、基本養老、基本醫療衛生、保障性住房等城鎮基本公共服務覆蓋全部常住人口，消費環境更加便利，生態環境明顯改善，空氣質量逐步好轉，飲用水安全得到保障。3、公共基礎設施建設完善綜合運輸通道和區際交通骨干網絡，強化城市群之間交通聯系，加快城市群交通一體化規劃建設，改善城市對外交通，發揮綜合交通運輸網絡對城鎮化格局的支撐和引導作用。目前，項目區現有的路網布局尚未完善，區域內部主要為鄉村道路，不能滿足未來規劃的需要。未來，根據滇中產業聚集區（新區）交通發展目標，將逐步建設完善公路、鐵路、客貨運場站等城市綜合交通體系。因此本著盡量利用和改造現有道路，節約占地的原則，按照規范標準修建城市道路，滿足片區內部及對外交通需求；修建片區內骨架路網，滿足片區內產業區建設的要求。引導產業項目在資源環境承載力強的優勢，依托優勢資源加強市政基礎設施和公共服務設施建設，城鎮市政基礎設施和公共服務設施與產業發展、城鎮建設同步規劃、同步實施，統籌安排交通、能源、給水、排水、電力、通信、燃氣等基礎設施建設，共建共享；統籌安排文化、娛樂、教育、衛生等公共服務設施布局，完善配套。1.9項目主要經濟指標項目經濟評價指標表金額單位:人民幣萬元序號指標名稱單位金額1項目總投資萬元660,768.971.1開發成本萬元194,746.901.2土地開發整理前期費萬元15,823.701.3安置區建設投資萬元192,636.111.4公共基礎設施費萬元175,818.911.5其他費用萬元1,518.101.6建設期利息萬元80,225.252資金籌措萬元660,768.972.1項目資本金萬元140,768.972.2銀行貸款萬元520,000.002.3其他萬元-3項目收入萬元969,627.554經營期成本萬元287,407.545項目凈收益萬元682,220.006總投資收益萬元308,858.577年投資收益率%7.79%8貸款償還期年10.001.10研究結論及建議1.10.1結論1、項目區區位優勢明顯，地塊使用和節約城市用地資源是我們工作的重中之重。由于現有土地地形坡度不盡合理，土地資源未得到充分利用，加上市政基礎設施比較薄弱，項目區目前尚不能滿足規劃建設條件，需要進行土地整理。為改善項目區內土地利用現狀，提高可建設用地質量，實現生地變可利用地目標，進行項目區內土地整理，勢在必行。通過項目實施可實現改善土地質量，為滇中產業聚集區建設奠定一定的物質基礎。2、安置區建設合理引導人口流動，有序推進當地農業轉移人口市民化，穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，不斷提高人口素質。不僅讓農民“居者有其屋”，更集建設、服務、管理、就業、保障等一系列配套設施于一體，讓農民當前的生活有提高，長遠的生計有保障。項目符合國家新型城鎮化建設的相關政策要求，有效地推動了X經濟區整體城鎮化建設。3、公共基礎設施建設將逐步建設完善X經濟區的交通體系，道路設施的建設滿足片區內部及對外交通需求；市政基礎設施和公共服務設施與產業發展、城鎮建設同步規劃、同步實施，提高了X經濟區城鎮基礎設施建設水平，推進城鎮基礎設施建設。1.10.2建議1、在片區路網道路工程初步設計階段，進一步細化道路線形問題，保證沿線拆遷量最小。認真研究沿線幾個重要節點的技術改造方案，合理節省項目投資。2、與電力、給水、電信等專業部門協商，對下一步項目實施做出規劃設計。3、注意在設計中保護好周圍區域的自然生態環境，優化自然生態格局，開發和保護相協調，以保證最理想的環境效益。綜上所述，云南省XX經濟區秧草凹片區整體城鎮化建設項目項目潛力較大，項目目標明確，技術方案可行，符合城市發展規劃和當地土地利用總體規劃。社會、生態、經濟效益顯著，各級政府非常重視和支持，地方各部門積極配合。本可行性研究經過深入分析研究，認為該項目切實可行。第二章項目背景及必要性2.1項目背景2.1.1國家新型城鎮化規劃國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)，根據中國共產黨第十八次全國代表大會報告、《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、中央城鎮化工作會議精神、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和《全國主體功能區規劃》編制，按照走中國特色新型城鎮化道路、全面提高城鎮化質量的新要求，明確未來城鎮化的發展路徑、主要目標和戰略任務，統籌相關領域制度和政策創新，是指導全國城鎮化健康發展的宏觀性、戰略性、基礎性規劃。我國已進入全面建成小康社會的決定性階段，正處于經濟轉型升級、加快推進社會主義現代化的重要時期，也處于城鎮化深入發展的關鍵時期，必須深刻認識城鎮化對經濟社會發展的重大意義，牢牢把握城鎮化蘊含的巨大機遇，準確研判城鎮化發展的新趨勢新特點，妥善應對城鎮化面臨的風險挑戰。城鎮化是伴隨工業化發展，非農產業在城鎮集聚、農村人口向城鎮集中的自然歷史過程，是人類社會發展的客觀趨勢，是國家現代化的重要標志。按照建設中國特色社會主義五位一體總體布局，順應發展規律，因勢利導，趨利避害，積極穩妥扎實有序推進城鎮化，對全面建成小康社會、加快社會主義現代化建設進程、實現中華民族偉大復興的中國夢，具有重大現實意義和深遠歷史意義。2.1.2云南省新型城鎮化建設城鎮化是全球經濟社會發展的必然趨勢，是現代化的必由之路，是破除城鄉二元結構的重要依托。貫徹落實黨的十八大、十八屆三中全會、中央城鎮化工作會議和省第九次黨代會、省委九屆七次全體（擴大）會議精神，深入推進云南新型城鎮化進程，走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、傳承文化的云南特色新型城鎮化道路，是實現云南省科學發展和諧發展跨越發展的迫切需要，是解決云南省“三農”問題的重要途徑，是推動新型工業化、信息化、農業現代化同步發展和區域協調發展的有力支撐，是擴大內需和促進產業升級的重要抓手，對于深入實施“兩強一堡”戰略、與全國同步全面建成小康社會、譜寫中國夢云南篇章具有重大現實意義和深遠歷史意義。1、基本原則

以人為本、幸福和諧。推進農業轉移人口市民化，促進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，全面提高城鄉居民的生存質量和水平，傳承民族文化，塑造時代精神，促進社會和諧，使人民群眾享受到更多城鎮化發展成果。

改革創新、轉型發展。充分發揮市場在城鄉資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，著力破解制約城鎮化發展的制度障礙，促進城鎮化從追求規模速度向提升質量轉變，城鄉從二元結構向一體化轉變。

產城融合、互促共進。充分發揮產業對城鎮建設的支撐作用，增強城鎮對產業發展的承載能力，以產興城、以城促產、協調推進、增加就業，促進城鎮化與產業化良性互動、與農業現代化相互協調。

節約集約、綠色低碳。強化生態文明理念，推進綠色發展、循環發展、低碳發展，堅持城鎮上山，建設緊湊型城鎮，強化耕地和生態保護，形成節約資源和保護環境的城鎮格局、產業結構、生產方式、生活方式。

統籌城鄉、協調推進。完善城鄉協調發展的體制機制，推進城鄉規劃、基礎設施、生產力布局一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉互動的發展局面。科學有序、因地制宜。堅持從云南基本省情出發，遵循城鎮化發展規律，順應生產力發展水平，強化規劃引領作用，因勢利導，實事求是，不急于求成，不大拆大建，突出地方特色，促進多樣發展。2、發展目標

立足我省基本省情，充分發揮獨特的區位與資源優勢，以山地城鎮、沿邊少數民族城鎮等為特色，構建以人為核心、六大城市（鎮）群為主體、大中小城鎮協調發展的城鎮發展新格局。

城鎮化水平穩步提高。城鎮化進程進一步加速，2020年全省常住人口城鎮化率達到50%左右，戶籍人口城鎮化率達到38%左右。戶籍城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小1-2個百分點左右，再新增500萬以上農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。城鎮化布局進一步優化。“一區、一帶、五群、七廊”的云南省城鎮化戰略格局基本形成，六大城市（鎮）群聚集經濟、人口能力明顯增強，滇中城市群一體化水平和國際競爭力明顯提高，滇西、滇東南城鎮群成為我省區域發展的新的重要增長極；全省城鎮規模結構更加完善，中心城市輻射帶動作用更加突出，中小城市數量增加，小城鎮服務功能增強，七個層次的城鎮實現協調發展，城鎮體系結構進一步優化，城鎮承載能力和綜合實力進一步增強。城鎮化質量顯著提升。農業轉移人口市民化進程明顯加快，產業支撐能力明顯增強，產城融合發展態勢良好，吸納就業能力顯著增強，城鎮住房供應體系進一步完善；城鄉居民收入水平持續提高，生活質量進一步提高，生態環境進一步改善，合法權益切實得到保障，多層次的精神文化需求得到有效滿足，新型社會管理機制基本建立，社會更加和諧穩定。城鎮可持續發展能力增強。城鄉基礎設施和公共服務設施顯著改善，城鄉居民生活品質和文明水平顯著提高，城鎮服務能力和保障能力不斷增強，防災減災能力進一步提高；污染防治與生態環境保護取得有效進展，人居環境得到顯著改善，綠色環保產業發展迅速；山地城鎮建設成效顯著，城鎮建設集約緊湊，城鎮特色進一步突出。

城鄉一體化成效顯著。統籌城鄉經濟社會成效顯著，以城帶鄉的能力進一步增強，城鄉產業、生態保護融合聯動，公共服務差距顯著縮小，人才、技術、信息交流密切。統籌城鄉綜合配套改革取得積極進展，城鄉一體的戶籍、就業、社保、土地、投資和公共服務體制基本確立。城鎮文化特色濃郁。各級歷史文化名城名鎮名村以及傳統村落規劃編制全部完成，城鄉文化特色得到保護與傳承，民族文化得到繼承與發揚，避免千城一面，城鎮個性鮮明、形象突出、文化特色濃郁。

城鎮化體制機制改革取得重大進展。建立健全城鄉勞動者平等就業制度，建立城鄉統一的建設用地市場，戶籍管理、土地管理、社會保障、住房保障、財稅金融、就業創業、行政管理、生態環境等制度改革取得重大進展。3、城鎮化布局和形態

按照主體功能區定位推動區域發展，優化開發承載能力減弱的區域，集約高效開發重點開發區域，做好限制開發區域的點狀開發、面上保護。并遵循我省“強區、富帶、興群、促廊”的城鎮空間發展戰略，加快建設滇中城市聚集區、沿邊開放城鎮帶、五個區域性城鎮群和七條對內對外開放經濟走廊城鎮帶，形成以“一區、一帶、五群、七廊”即“1157”為主體構架的點線面相結合的全省城鎮化空間布局。把城鎮群作為云南城鎮化的主體形態，通過規劃引導和基礎設施網絡建設，加快推進城鎮群發展。有序推進各級城市（鎮）發展，做強X特大城市，做大區域中心城市，做優州（市）域中心城市，做精縣域中心城鎮，做特省級重點鎮、其他發展鎮，促進大中小城市、小城鎮和廣大農村合理分工、功能互補、協同發展。

云南省城鎮化空間布局：“一區”即滇中城市集聚區（滇中城市群）；“一帶”即沿邊開放城鎮帶；“五群”即滇西城鎮群、滇東南城鎮群，滇東北城鎮群、滇西南城鎮群、滇西北城鎮群；“七廊”即四條對外經濟走廊（X—皎漂、X—曼谷、X—河內、X—騰沖—密支那）和三條對內經濟走廊（X—昭通—成渝—長三角、X—文山—廣西北部灣—珠三角、X—麗江—香格里拉—西藏）形成的城鎮帶。2.1.3滇中城市群積極推進各城鎮群規劃建設，使城鎮群成為拉動我省經濟快速增長和參與區域經濟合作與競爭的主要平臺。構建城鎮群區域統籌規劃體系、產業統籌布局體系、設施統籌建設體系和市場共建體系，促進區域產業發展互補、基礎設施共建、生態網絡相聯、資源信息同享，使之成為推進云南新型城鎮化的主要方向和著力點。

《云南省新型城鎮化規劃（2014——2020年）》指出充分發揮滇中城市群的龍頭作用，提升對全省經濟社會的輻射帶動力，成為云南省新型城鎮化進程中的核心城市群。

一、分布區域

X、曲靖、玉溪和楚雄4州（市）。

二、區域定位

全省加快發展的引擎和區域協調發展的重要支撐點，我國面向西南開放重要橋頭堡的核心區域和連接東南亞、南亞國家的陸路交通樞紐，西部區域性經濟中心，支撐全國經濟發展的重要增長極，全國新型城鎮化格局的重要組成部分，是促進人口聚集、加快工業化、城鎮化進程的核心城市群。

三、發展目標

城鎮人口1150萬人，常住人口城鎮化率60%，建設用地規模1150平方公里。

四、城鎮空間結構

形成“一核三極一環一軸”的空間結構。即以X都市區為主，構成滇中發展的核心區域；以曲靖、玉溪和楚雄中心城市及其周邊緊密發展的都市區范圍，形成滇中次級中心；以X都市區繞城線為重點建設滇中城市群的內環公路，通過半小時交通圈的建立，逐步向X周邊的富民、嵩明、宜良、石林、澄江等區域疏散部分產業，緩解中心城區人口、環境壓力；“中國—東南亞”發展軸形成滇中區域產業、城鎮密集發展的帶狀走廊，是東連我國中部、東部經濟發達地區，南接東南亞各國的發展主軸。建立城市群的協調發展機制，積極促進昆曲玉楚四城市一體化發展。2.1.4建設滇中產業聚集區（新區）滇中產業聚集區（新區）是橋頭堡建設的核心區。滇中產業聚集區（新區）將立足資源、區位和政策優勢，進一步增強競爭力和輻射帶動作用，更好的發揮滇中地區在橋頭堡建設中的核心和龍頭作用，形成云南跨越發展新的重要增長極。滇中產業聚集區（新區）以加快轉變經濟發展方式為主線，以改革創新體制機制為突破口，以產業園區為載體，按照“產業帶動、組團發展、產城融合”的要求，統籌整合優勢資源，采取有力政策措施，全力打造高新技術產業、戰略性新興產業高度聚集發展和特色鮮明、配套完善、綠色發展、國際一流的產業新區，形成全省技術創新的新高地，投資創業的新熱土，外向型特色優勢產業的新基地，改革開發的新窗口，品質優良的新家園，成為我國面向西南開放重要橋頭堡建設的新引擎、承接產業轉移的新示范、實現全省跨越發展的新支撐。2.1.5X經濟區X長水機場是國家確定的繼首都機場、浦東機場、白云機場之后的面向東南亞、南亞、連接歐亞的又一國家門戶樞紐機場。X長水機場飛行區按4F標準規劃。機場投入使用后旅客吞吐量將達到2700萬人次、貨郵吞吐量將達到60萬噸。圍繞長水機場建設，市委、市政府于2005年2月批準成立XX經濟區。XX經濟區位于X市東北側，距X主城區約20公里，以X長水機場為中心，規劃控制面積160平方公里。XX經濟區將建設以X長水機場為中心、以周邊200公里為延伸半徑，集航空、鐵路、城市軌道、公路為一體的綜合交通體系，率先在國內建立先進快捷、獨具特色的綜合交通模式。同時，努力構筑國際化、生態化、現代化的新X臨空產業新區。將依托國家門戶樞紐機場，以臨空經濟發展為核心，重點培育和發展航空物流業、機場配套服務業、臨空型高科技產業、國際商務會展業、生態康體休閑業和現代都市型農業六大產業，并將努力建設成為中國面向東南亞、南亞，連通歐亞大陸的國際航空客流、物流中心。2.2項目必要性2.2.1整體城鎮化建設的需要整體城鎮化是在新型城鎮化規劃范圍內，圍繞“人的城鎮化”和土地集約利用而開展的一體化建設，對點狀分布、關聯度高、具有協調促進效應的個體建設進行統一規劃和整體立項，實現城鎮化建設“整區域”推進。基于以上原則，為切實解決區域內農業轉移人口市民化和城鎮基礎設施、公共服務等向農村全覆蓋等問題，實現農民產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等一系列由“鄉”到“城”的重要轉變，由滇中產業新區主導開展的區域性整體城鎮化建設項目符合“整體城鎮化”的政策要求。整體城鎮化項目立足規劃先行，項目建設用地均符合當地土地利用總體規劃、城市發展總體規劃及城鎮化建設詳細規劃。同時，按照“整區域”新型城鎮化建設新模式，整區域連片開發，兩區同建。即：通過臨空產業園區建設帶動城鎮要素集聚、促進農民充分就業，同時還通過安置房、城鎮公共服務體系與產業園區的統一規劃、共同建設避免了農村房屋的重復建設、重復拆遷，有效緩解了拆遷工程的安置矛盾。整體城鎮化項目的實施，推動了基礎設施向農村延伸，促進了城市社會事業向農村覆蓋、城市現代文明向農村輻射，從根本上改善了農村環境面貌，提高了農民居住水平和生活質量，促進了新農村的繁榮和文明，對實現城鄉經濟、社會、環境協調發展具有十分重要的意義，是一個典型的整體城鎮化建設項目。本項目突出“人的城鎮化”核心，嚴格控制建設用地規模，符合“國家不以農業和糧食、生態和環境為代價，著眼農民，涵蓋農村，實現城鄉基礎設施一體化和公共服務均等化”新型城鎮化建設的要求。2.2.2產業升級帶動就業的需要以產業為核心，通過產業的培育和壯大帶動就業、吸納人口、集聚經濟，促進產城互動發展。

滇中地區以滇中產業聚集區為新的增長點，以資本和技術密集型產業布局為主要導向，按照“一區兩帶四城多點”的產業空間發展格局，加快傳統優勢產業優化升級，大力培育戰略性新興產業，努力將滇中地區建成我國面向西南開放重要橋頭堡的重要產業基地、區域性金融中心，全國重要的煙草、旅游、文化、能源和商貿物流基地，以化工、冶金、生物為重點的區域性資源精深加工基地，先進裝備制造、戰略性新興產業、現代服務業重點發展區域，促進形成滇中綜合產業區。2.2.3加強X經濟區與新型城鎮化建設有機銜接的需要

加強X經濟園建設與城市建設有機銜接，把重要產業聚集區建設成為特色鮮明、宜居宜業的城鎮新區，推動城鄉產業互動融合發展，有效增加就業崗位，加快農村勞動力轉移。

調整園區用地結構和功能布局，通過工業用地的節約、集約，釋放居住用地和商貿服務用地發展空間，把完善X經濟區的城市功能與吸納農村就業人口落戶結合起來，為推動城鎮化“產城融合”健康發展提供一個重要的抓手和切入點。

X經濟區整體城鎮化項目將搭建服務平臺，大力發展現代物流、信息咨詢和科技服務等生產性服務業，促進服務業與工農業生產互動發展，提高產業附加值和知識、技術、人力資本含量。以改善民生、培育品牌為目標，大力發展創業成本低、吸納就業能力強和市場需求大的旅游康體、文化休閑、度假養生、健康養老服務等生活性服務業，全面提高服務業發展速度、質量和水平。2.2.4加強城鎮基礎設施建設的需要

X經濟區整體城鎮化項目將穩步提高城鎮基礎設施建設水平，推進城鎮基礎設施建設、維護和運營管理改革，加強城鎮管理。推進市政建設市場化進程，提高城鎮基礎設施綜合承載力，實現城鎮基礎設施建設與城鎮化進程協調發展。完善綜合交通運輸網絡體系，提高城鄉通信保障能力和信息網絡覆蓋，加快形成功能完善、安全高效、適度超前的現代基礎設施體系。

整體城鎮化建設強化了城市（鎮）群之間的交通聯系，加快城市群交通一體化規劃建設，將改善城市的對外交通。滿足運輸多樣性和個性化的需求，達到具有較強適應性和充分承載能力的綜合交通網絡密度，推進大型交通設施建設區域共建共享。

X經濟區將構建形成以X長水國際機場航空樞紐、X鐵路樞紐、X公路樞紐為主體，與繞城高速公路、城市輕軌及快速公交相銜接，組建全省客貨運中心，提升X核心樞紐綜合組織能力。航空為先導、鐵路為骨架、公路成網絡管道為補充的現代綜合交通運輸體系，促進與產業布局和區域城鎮協調發展，發揮綜合交通運輸網絡對云南省“1157”城鎮化戰略格局的支撐和引導作用。2.2.5增強城鎮產業承載能力的需要

產業是城鎮發展的動力、城鎮是產業發展的支撐，應充分考慮城鎮人口、土地、資源、環境等各方面的承載能力，科學推進產城融合發展。

將X經濟區納入城鎮總體規劃控制范圍，按照城鎮新區的建設要求規劃產業園區，統籌安排城鎮規劃區范圍內的各項建設用地布局，以產興城、以城聚產、產城互動。

加強城鎮新區的產業建設，實現產業、生態、人口、文化、空間的多向融合，形成集實體產業發展、完整生活配套設施為一體的城鎮新區。

城鎮市政基礎設施和公共服務設施與產業發展、城鎮建設同步規劃、同步實施，統籌安排交通、能源、給水、排水、電力、通信、燃氣等基礎設施建設，共建共享；統籌安排文化、娛樂、教育、衛生等公共服務設施布局，完善配套。X經濟區整體城鎮化建設提高城鎮化產業發展和經濟增長的就業彈性，正確處理了發展高新技術產業和傳統產業、資本技術密集型產業和勞動密集型產業的關系，重視發展勞動密集型產業和資本技術密集型產業中的勞動密集生產環節，著力提高城鎮化服務比重，發展吸納就業能力強的現代城鎮產業體系，不斷增大城鎮就業容量。2.2.6推動城鄉發展一體化的需要

堅持工業反哺農業，城市支持農村，加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步破除城鄉“二元”體制障礙，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，促進城鎮化和新農村建設協調推進，構建城鄉發展一體化新格局。

X經濟區整體城鎮化項目樹立全域規劃理念，統籌經濟社會發展總體規劃、城鄉規劃、土地利用規劃、生態和環境保護等規劃，構建一體化的城鄉發展規劃編制、實施和管理體制，城鎮建設與新農村建設良性互動。2.2.7有序推進農業轉移人口市民化的需要項目安置區的建設，將“按照尊重意愿、自主選擇，因地制宜、分步推進，存量優先、帶動增量的原則，以農業轉移人口為重點，兼顧高校和職業技術院校畢業生、城鎮間異地就業人員和城區城郊農業人口，統籌推進戶籍制度改革和基本公共服務均等化。”的要求，推進農業轉移人口市民化。促進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，全面提高城鄉居民的生存質量和水平，傳承民族文化，塑造時代精神，促進社會和諧，使人民群眾享受到更多城鎮化發展成果。第三章項目區基本情況3.1項目區概況X經濟區位于X市官渡區，X主城區的東北方，距主城直線距離約24公里，距呈貢新城和嵩明縣城均約26公里，是城市十字發展軸中縱向發展主軸上的重要節點，向北聯系嵩明縣城，向南聯系呈貢新城、X主城，具有重要的戰略位置。XX經濟區的定位為：依托X長水國際機場的建設，順應國內外大型樞紐地區的發展趨勢，充分發揮交通與趣味等方面的優勢，XX經濟區將成為X城市結構整合的空間樞紐、產業發展的增長極、形象展示的城市門戶、交通匯集的樞紐節點以及綠系完善的生態環節，并最終構筑對外交通、物流與先進制造業、商務與會展、科研與居住、旅游與生態等為一體的綜合性功能區。XX經濟區階段性功能：近期功能為彰顯特色，是X形象與生態融合的X門戶。中期功能為承接國內，是西南先進物流與高輕新制造業的領軍地區；遠期功能為輻射東南亞，是國際性綜合化樞紐于經濟服務中心。秧草凹組團規劃在新機場東部，現狀秧草凹村周邊用地，布局秧草凹產業組團。布局集貨物中轉、倉儲配送、保稅監管、加工包裝、信息等全程物流服務為主的倉儲物流園區，以航空裝配維修、配件加工制造、航空食品加工、光機電一體化產業、新材料產業等為主的保稅加工園區和臨空高輕產品制造業，形成以航空物流、現代制造等機場關聯型產業為主的區域，并結合機場搬遷安置區域建設，布局新村聚集區。秧草凹組團式X經濟區的次級中心。3.2項目區位分析滇中地區是《全國主體功能區規劃》確定的18個重點開發區域，這一區域總面積近10萬平方公里，占云南全省國土面積的24%、總人口的38%、GDP的60%、工業增加值的70%、社會消費品零售總額的63%，森林覆蓋率超過50%，城鎮化率達50%，全省80%的高等院校和科研機構在此匯聚。在滇中城市經濟圈“一區、兩帶、四城、多點”空間布局和功能定位中，“一區”即滇中產業新區是核心。區域內有：——貴昆、成昆、內昆、云桂等鐵路，有即將通車的滬昆高鐵；——昆玉、昆石、昆楚、昆曲、安晉等5條高速公路，開車直達曼谷僅需20小時；——吞吐能力居全國第四的長水國際機場；——年輸油2000萬噸，輸氣120億立方米的中緬油氣管道。2014年2月，云南省委、省政府決定將滇中城市經濟圈中X市所轄發展速度較快、基礎條件較好的安寧市、嵩明縣和大板橋街道（X經濟區）2528.3平方公里，72萬人口，社會經濟、生態建設等由新區全面托管，作為滇中產業新區直管區和現行啟動區的引爆點。區域內有國家級開發區（2家）：楊林經濟技術開發區；嵩明現代農業科技示范園區。省級工業園區（4家）:安寧工業園區；官渡工業園區；嵩明職教園區；安寧職教園區。X經濟區（1家）：XX經濟區。3.2項目用地位置云南省XX經濟區秧草凹片區整體城鎮化建設項目用地范圍，東臨新昆嵩高速，南接新規劃路，西臨320國道，北達云橋路。總用地面積5698.95畝。3.3項目現狀情況隨著2012年長水國際機場的正式運營，處在機場北端的秧草凹村和云橋村村民便長期生活在70分貝以上的高噪音區域內，愈發加重影響了村民的生產生活，隨著X經濟區整體城鎮化進程加快，村民迫切希望提高生產生活水平。現有建筑主要為村民住房和企業廠房，建筑結構大多為磚混結構，建筑質量相對較差。項目涉及村民住房339,810.00平方米，非住宅拆遷53,089.25平方米。3.4土地利用現狀項目區征收土地總面積5,698.95畝，全部為集體用地。其中：耕地940.33畝，園地1,652.70畝，林地854.84畝，草地512.91畝，其他農用地968.82畝，集體建設用地421.55畝，住宅用地176.84畝，未利用地170.97畝。權屬性質用地性質用地面積（畝）集體土地耕地940.33園地1,652.70林地854.84草地512.91其他農用地968.82建設用地421.55住宅用地176.84未利用地170.97合計5,698.953.5土地權屬現狀項目區土地總面積5,698.95畝，屬于大板橋街道辦事處，全部為集體土地。項目區內土地權屬合法，現狀各土地權屬單位之間現狀界線核定清楚，無土地權屬糾紛。第四章項目區規劃利用情況根據土地利用現狀，結合《X市中心城區X分區規劃(2009-2035)》及片區控制性詳細規劃等成果，遵循“宜農則農、宜林則林、宜建則建”的原則，合理進行片區土地利用的功能分區與布局。4.1功能定位X經濟區功能定位分為近期功能——彰顯特色，是X形象與生態融合的X門戶；擴展功能——承接國內，是西南先進物流與高輕新制造業的領軍地區；遠期功能——輻射東南亞，是國際性綜合化樞紐與經濟服務中心。X經濟區未來產業的發展要重點強調產業類型的控制和選擇，入駐產業必須為臨空型相關產業，原則上禁止與臨空型無關的產業進入，鼓勵臨空型、高輕新型產業入駐，限制過多的房地產業和勞動密集型產業，禁止高能耗、高耗水、高污染和淘汰類產業進入。4.2功能分區按照“宜農則農、宜林則林，宜建則建”原則、合法合規原則、綜合利用原則、可持續發展原則、生態優先原則、集約節約用地原則科學合理確定功能分區。規劃按照組團發展，生態交融，依托交通，南北延續的模式，形成“兩區一帶”的帶狀組團型空間布局結構。其中：一帶——臨空產業帶：主要位于320國道以東區域，包括螺螄灣、秧草凹、國際包裝印刷城等組團，依托新320國道（城市快速道路），以物流加工、航空制造與維修、高新輕制造、加工包裝等園區開發為主，并適當配套居住與服務設施，形成X經濟區主要的產業聚焦帶，向南聯動經開區，向北聯動楊林工業園。國門X區：主要位于機場高速與320國道之間的區域，包括大板橋——李其組團及寶象片區；以商務會展、信息服務、居住與商業開發為主，未來形成輻射區域的經濟服務性樞紐和國門形象展示區。生態休閑區：主要位于機場以北區域，包括小高坡及小哨片區；以商務度假、休閑體育為主的生態康體休閑業、生物科技、現代農業、創意開發、航空教育培訓等為主，構筑X特色的綠色產業與城市生態休閑基地；該片區開發要以低強度、生態化建設為主，不提倡大量的開發建設，形成政工X經濟區的“綠色生態組團”。4.3上位規劃布局X經濟區的定位為：依托國家大型門戶樞紐機場，已發展臨空經濟為核心，建成中國面向東南亞、南亞、連通歐亞大陸的國際航空客流、物流中心，云南省主要的臨空型產業聚集區，構筑國際化、生態化、現代化的新X航空城。至規劃期末（2035年），X經濟區將達到用地面積30平方公里，人口15萬的規模，其中，近期（2020年）用地規模為10平方公里，人口6萬。X經濟區整體建設空間主頁沿新機場東側展開，形成帶狀的用地布局形態，結合臨空型產業的特點，用地功能以一類工業用地、倉儲用地，商貿服務業用地為主，并配套適當的居住用地，形成一個環境優美，設施齊全，交通便捷的集X配套服務業、航空物流業、高輕產品制造業、國際商務會展業、生態康體休閑業等重點產業一體的綜合性臨空產業發展空間。規劃將按照組團發展，生態交融，依托交通，南北延續的模式，形成“一帶四組團”的帶狀組團型空間布局結構。

一帶：規劃依托新320國道（城市快速道路），沿X經濟區內部的南北向X大道形成臨空產業發展帶，將各個組團有機串連成為整體，成為X經濟區發展的脊柱與主脈。四組團1.

大板橋——李其組團大板橋——李其組團是未來整個X主要入口區，建設以改善機場入口門戶環境為主。對規模要進行控制，優化發展格局，充分協調好特殊用地的布局，調整和提升現有產業，布局新型物流業，提升為建設有序，環境優良、產業配套的X門戶去。對現有村鎮要進行提升改造，挖掘地域特點，建設為特色化的新村。

2.

螺螄灣組團規劃在機場南部，新貴昆公路外側，現狀螺螄灣村周邊區域，布局螺螄灣產業組團，形成以保稅物流，X配套服務業、數碼及IT產業、國際商務產業、民航培訓基地、行政管理及地區總部、企業辦公、金融保險等機場依賴型和關聯型產業為主的綜合性組團。該組團是X經濟區的中心組團。3.

秧草凹組團規劃在機場東部，現狀秧草凹村周邊用地，布局秧草凹產業組團。布局集貨物中轉、倉儲配送、保稅監管、加工包裝、信息等全程物流服務為主的倉儲物流園區，以航空裝配維修、配件加工制造、航空食品加工、光機電一體化產業、新材料產業等為主的保稅加工園區和臨空高輕產品制造業，形成以航空物流、現代制造等機場關聯型產業為主的區域，并結合機場搬遷安置區域建設，布局新村聚集區。秧草凹組團式X經濟區的次級中心。4.

小高坡組團規劃在機場北側，現狀小高坡村周邊，布局小高坡組團。規劃形成以商務度假、休閑體育為主的生態康體休閑業和花卉、高檔愿意果蔬種植等都市型農業和國際會展業為主的組團。該組團未來開發要以低強度、生態化建設為主，原則上不提倡大量的開發建設，形成整個X經濟區的“綠色生態組團”4.4安置區規劃云天苑項目一期規劃總用地面積547.56畝，總建筑面積為約485418.71平方米，地上建筑面積410548.47平米，包括回遷安置住房220934.06平方米，配套住宅94686.03平方米，配套商業49797.38平方米，公共服務社區配套45131.01平方米。容積率為1.2，綠地率為45.23%。一期滿足安置669戶，2200人。秧草凹居民小組秧草凹村434戶，946人，云橋居委會云橋村235戶，1254人。云天苑一期目前已取得土地證，已完成修規編制、可研批復、環評、水保等批復，項目已基本具備建設條件，落實資金后即可開工建設。安置區規劃指標單位：㎡總用地面積365044.15凈用地面積331853.87總建筑面積485418.71地上建筑面積410548.47其中住宅回遷安置住宅220934.06配套住宅94686.03配套商業服務49797.38公共服務社區配套生鮮超市4410.75學校18876.77警務站1889.21垃圾中轉站200.00停車樓19754.28地下建筑面積74870.24停車位機動車（個）3154非機動車（個）7310住宅套數2863套容積率1.2建筑基底面積49698.04建筑密度14.98%綠化率45.23%4.4.1規劃構思（1）生態環保的安置社區。本項目的實施將為人們打造一個綠意蔥蘢、花香滿徑的住宅外環境和節能環保的高品質社區。（2）配套齊全的安置社區。本項目既提供了回遷安置住房，又為居民提供了豐富的商業配套。將社區與居住、休閑、娛樂等組合在一起，規劃創造了一種全新的居住和生活模式，體現了居住與環境的結合關系，把人們從傳統的封閉圍合式居家中引導出來，極大地豐富了人們對新型居住的需要。4.4.2規劃原則和諧共生合理利用現狀的地理優勢，利用現狀用地內樹木，形成新型小城鎮良好的生態居住環境，構建宜居的生態社區，使其成為城市的有機組成部分。因地制宜原則尊重基地山形地勢特點，合理利用地形梯度，采用隨地表逐漸升高的階梯式布局手法，將山體的保護和整合相結合，依山就勢進行配套服務區規劃設計。經濟性原則堅持土方量最小化原則，使道路、建筑等布置盡量尊重原有地形和植被，擗免過多土方工程。土地利用上充分利用地塊的高差使得土地利用最人化。生態優先原則保護基地現存的大量天然林帶，布局中結合沖溝、匯水溝渠等形成貫穿整個居住區的公共綠帶，并融入基地周邊綿延的山脈和森林，完整的保存了該區得天獨厚的綠色生態景觀基質。景觀協調原則新建配套服務區與機場主體設施、上作區及X經濟區景觀觀風貌相協調。配套完善原則據總規和居住區規劃相關規范，基于本項目規模，按照X城市級，小區及組團級分級配套各類公共服務設施。根據城市新建居住區需要，按合理服務半徑配置商業、教育等公共設施和水、電、燃氣等市政基礎設施，滿足不同地段居民使用的需要。有序交通道路合理分級，避免在城市干道上開機動車出入口，減少城市交通的壓力。合理布局提供合理、優化的用地布局和便于操作的用地細分方案，創造富有人性的、舒適宜人的居住空間，突出新型小城鎮形象。以人為本適應居民的活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創造安全、衛生、方便、舒適和優美的居住生活環境，體現對人的關懷，以人的尺度、人的需求及人的活動為根本，滿足人們對生態、綠色、科技、環保、休憩、交往、運動和觀賞等不同活動的需求，為居民提供高品質的生活空間。4.4.3規劃目標配套完善、生活便捷、環境優美，山地宜居的社區，滿足安置居民的需要，直接服務安置人員的生產生活配套需求。4.5產業園區規劃情況秧草凹產業組團規劃在機場東部。布局集貨物中轉、倉儲配送、保稅監管、加工包裝、信息等全程物流服務為主的倉儲物流園區，以航空裝配維修、配件加工制造、航空食品加工、光機電一體化產業、新材料產業等為主的保稅加工園區和臨空高輕產品制造業，形成以航空物流、現代制造等機場關聯型產業為主的區域，并結合機場搬遷安置區域建設，布局新村聚集區。秧草凹組團為X經濟區的次級中心。項目產業園區土地5698.95畝，規劃商業用地1330.14畝，占總用地面積的23.34%；居住用地1285.68畝，占總用地面積的22.56%；產業用地1840.76畝（包括園區內的工業用地、倉儲物流用地等），占總用地面積的32.30%；其他用地1242.37畝（包括園區內的道路路網，公共綠地等），占總用地面積的21.80%；擬用地規劃表序號用地類型百分比規劃面積(畝)1商業用地23.34%1330.142居住用地22.56%1285.683產業用地32.30%1840.764其他用地21.80%1242.37合計100.00%5698.95第五章項目市場分析5.12014年房地產市場5.1.12014年中國房地產市場分析及2015年走勢預測2014年以來，我國國房景氣指數逐月下滑，房地產投資增速顯著放緩，房地產\t"/2015/01/_blank"銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產市場調整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調控，央行也最終放松首套房認定政策，釋放改善性需求。

一、2014年以來房地產市場運行特點

史上最嚴房地產調控政策執行到2014年，房地產市場終于開始由局部地區調整蔓延到全國，國房景氣指數一再下滑，一、二線城市也開始進入調整狀態。投資增速持續放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現負增長，且增幅不斷擴大，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線，從新建住宅擴展到二手房。主要表現為：1、國房景氣指數逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩；2、房地產投資增速低于固定資產投資，住宅投資增速下降更快；3、房地產開發資金增速大幅下降，利用外資增長較快

；4、商品房和住宅銷售均為負增長，且跌幅不斷擴大；5、70個大中城市房地產價格指數指標不斷惡化，市場整體下行趨勢明顯；6、保障房建設提前完成年度任務，總投資量高于去年同期。二、房地產市場發展進入新常態

隨著中國經濟發展由兩位數增長進入個位數增長的減速換擋期，經濟發展進入提質增效新階段，經濟發展進入新常態也必然影響房地產業發展步入新常態。1、

房地產市場進入成熟和理性的常態；2、房地產市場的差異化將成為一種常態；3、房地產窄幅調整將成為一種常態；4、房地產市場調控需要建立長效機制。三、2015年房地產市場預期

2015年，房地產新常態下的投資增速預期會進一步下降，房地產市場持續調整，房價會繼續進行合理回歸，開發商應繼續以量換價，加快去庫存化。2015年的經濟發展注定具有很多的不確定性，但隨著經濟進入新常態，房地產調控思路也更清晰，既不會將房地產繼續過度打壓；也不會采取過度刺激政策以拉動經濟。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態”，非常規的大規模刺激政策不會再現。房地產市場調整繼續，

房地產投資會繼續下降，投資同比將會在8%左右，房地產銷售以量換價，房價整體將會繼續向下，各地差異較大。

四、合理引導市場預期保障房與商品房建設并重1、做好房地產市場預期引導；2、做好區域房地產市場細分需求研究；3、繼續貫徹保障房與商品房市場建設并重；4、合理引導高中低端住房市場供給。2014年由于城市產業結構調整及新經濟增長點的探索，加之宏觀大環境的疲軟，房地產市場下行，XGDP增速降至8%，經濟發展遭遇瓶頸，地產行業在近幾年仍將成為X經濟的主要支柱。5.1.22014年X市房地產市場分析2014年是X樓市調整年，市場整體表現冷淡；市場主要以住宅產品為主，商品住宅2014年新增供應823.75萬m2，全年成交630.07萬m2，仍有約822萬m2的庫存留在2015年消化。一、區域分析2014年X主城區的商品住宅從區域的角度來看，官渡區的供銷存都相對較高，從銷售的角度看，呈貢區商品住宅成交9010套，成交面積達到85.02萬m2，從銷售均價來看，西山區的均價在10321元/m2，排在個區域之首。1、供應板塊世紀城螺螄灣板塊以95.22萬m2成為2014年度供應的熱點板塊，另外高新板塊、金產板塊和銀河板塊也成為主力供應區域。2、成交板塊X板塊、銀河板塊、高新板塊、金產板塊無疑是2014年度成交的主力區域。3、存量較大板塊截止2014年年底，世紀城板塊、銀河板塊、高新板塊目前存量較大。4、均價較高板塊X主城區均價較高區域主要集中在南市區的滇池片區。二、產品分析90-120m2高層剛需型產品依然為市場主流。1、高層物業依然是X住宅市場的主力供銷產品，別墅類物業的供銷顯得較為平淡。2、商品住宅從供應的面積段來看，市場對90-120m2較為認可，銷售占比達到30.52%。三、整體市場：商品住宅的供銷幾乎每月都有新增，全年累計成交約630萬m2,截止12月底，存量822萬m2，后市去存量化周期較緩慢。四、房地產政策2014年8月11日下午X市舉行新聞通報會，宣布從即日起執行三年半的限購令正式松綁，X也成為全國第2