XX市現代廣場可行性研究報告XXXX房地產開發有限公司第一章概論第二章項目市場分析第三章項目市場定位及銷售預測第四章項目的工程技術方案第五章項目管理與建設進度計劃第六章項目招商方案第七章投資估算和資金籌措第八章效益分析第九章項目風險及防范措施第十章結論及建議項目目標市場定位定價模型3第一章概論態山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該地塊三面臨街，地處該區之交通要塞——建設廣場，南來北往的各地商賈云集，項目用地規劃主入口臨南京路，周邊有多個公交車站，長途汽車站也近在咫尺，長江路與南京路縱橫交錯，南北東西交通條件均極為發達。2、二期工程：包括錦繡花園和青少年活動中心二部分41212建筑面積(㎡)車位105個動中心標序號指標名稱備注1總用地面積㎡02.202總建筑面積㎡793建筑密度%4容積率5總投資額6銷售收入7銷售稅金及附加8所得稅9凈利潤10投資利潤率%11投資利稅率%12建設期年25第二章項目市場分析 中南地區重要的商貿和現代物流中心。在市域城鎮發展規劃中，分別從經濟區劃分、 行政區劃調整、基礎設施規劃、環境保護及生態建設規劃等11個方面做出詳細規劃。 地城市化進程規劃情況土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產項目貸款，開發企業自有資金率提高等多項政策調控措施的出臺，形成對房地產行業的整體壓力。在國6XX發展的階段。寫字樓、和大型商鋪等物業，有實力的開發商也將向更穩定、更長期的投資發展。7 并不是搞一刀切限制，不會影響正常的經濟發展和社會需求，當然政策帶來的振蕩不堵住以前土地協議出讓的口子，經營性土地一律實行招標掛牌拍賣。土地交易價格和8償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補償的信訪辦結率63.6%。公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規劃審批力度，嚴格限制突破規劃才允許開工，房屋結構封頂后才許預售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產投資商都將金占房地產開發投資的比重超過五成。面對銀根緊縮，開發商將首先受到挑戰，市場需求也面臨考驗。 地產的小區空置超過1萬多平方米就屬這類情9不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環境、衛生、物業管理差；住房消費費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉變為住房有效需求，進一步擴大住房消費完全140%，成為金融機構新的信貸增長點。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發分散，不具備規模化。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規模樓宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。業序的舊城改造建設中，該區域經濟將更長足發展。項目一定時期的壟斷性和地塊的有利保障。林呈現出一片都市綠洲的勃勃生機；本項目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質，使本項目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發展商創新的理念和別具心裁的建筑風格，使項目成為內外俱秀的市區標志性建筑物，引領人們一種新的生活體綜合質素和競爭優勢。(5).周邊樓盤開發的成功帶動了整個區域市場的盤活，區域高尚人文居住板塊正斷變化的經營環境的中心內容是市場。正確的經營決策，抓住有利的投資機會，就能使企業不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。本項目存在的威脅主要來自競爭第三章項目定位及銷售預測(1)目標區域足以保證項目的可行性。因此，區域市場是我們的主導客戶吸納方向。同時考慮到老(2)目標客戶：詳見附件現代廣場由于地處建設廣場，交通便利，周邊廠礦及社區林立，我們初步考慮功能定位以社區型商場為主，主要是為本案及周邊居民服務。可引進：大型超市(已在洽談中)，電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。本案錦繡花園產品形態為電梯房，目標客戶群及戶型配比定位如下。私營業主/企業技術管理人員企業技術管理人員/私營業主行業人員私營業主/政府從業人員戶型三室兩廳兩室兩廳頂層復式五室兩廳120－130平米80－100平米30%50%10%10%一合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術學校，天文俱樂部，藝術體操隊，文學，外語等空間場所。同時為了解決小區居民小孩入學，建議設置一個幼兒園。可采取買斷或者在現房出來，交付使用之時將陸續銷售完畢。商業部分的銷售關鍵看招商這塊的執行半年(五月份)力爭完成60％的銷售率，剩下部分預計在現房出來，商業氛圍逐步顯現代廣場商場部分的銷售價格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實例，依據個別因素、區域因素、市場背景等因素進行分析，通過交易情況、交易日期、房現代廣場商鋪銷售價格004000490012層數層三層垂直遞減比例1宅部分根據本項目與華湘大廈、世紀花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環盤規模、朝向、外觀、社區素質、發展商實力及素進行對比分析，結合其他項目的銷售價格和產品受的價格制定本項目的均價。定級因素及各樓盤得樓價(Y)1234西湖花園說明：以上房價皆以小高層住宅為參考指標據表中給出的原始數據，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相得到：Y＝2464.5-38.5X①②③④Y 第四章項目的工程技術方案主入口處、內街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設施，在長江路路側設置次入口；錦繡花園出入口設在西面，與商場部分人流分開，現代廣場四周設置環形通道，庫出入口分別設在東面和西面。性建筑，平面布置合理，功能分區明確清晰，建筑整體外觀設計簡潔明快、富有現代儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項目在地下室設一容量為 電梯(1噸)優越的自然環境是本項目的最大優勢和買點，在項目開發過程中應制定有效的環境保護措施，有效保護這一自然資源。經化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B.廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。C.商場和住宅的垃圾應及時清理，實行垃圾袋裝化。B.對現有山林植被進行取舍和修整。E.根據植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區。第五章項目管理與建設進度計劃料本項目應請有實力的監理公司對工程施工進行全過程監理，嚴格按工程監理規范物業管理是房地產開發經營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發能否順利實施和房地產開發商的信譽。本項目竣工后組織專門的物業管理機構進為了加強工程建設步伐，在確保工程質量的前提下、加強關鍵線路進程的各項管本項目分三期進行實施，總工期為2年，其控制性進度計劃如下根據工程進度計劃制定相應的銷售計劃：銷銷售階段銷售比例售工程進度銷售宣傳階段銷階段段5第六章項目營銷和招商方案比例第一種方式：全部采取銷售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉率，盡快獲得投資回報收益。賃的方式。此方案是在公司資金實力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤，而是從長遠利益考慮將部分商場和車庫進行租賃經營，獲取長期穩定的租金收入，將來在市場繁榮之后也可將未出售的商場以更高的價格出售，以期獲得程中優先辦理。商業廣場最成功的客源始于主力商店,在此基礎上展開招商計劃,以扣住穩定客戶層,在互動關系下達到整合的效果,形成一股強有力的經營動力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內部競爭的不利因素,而這些因素必須在規劃和招商之初。商業廣場要經營得好,還要求商業廣場經營者有連續不斷地策劃組織各類節慶活招商策略是實現本項目商業贏利的重要步驟，也是實現商業廣場理想業態組合的量、公司經營狀況等方面的內容進行考察。招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，引進國內外有影響、有實力的商業機構略；②為保證項目的特色化、差異化經營，少量特色項目可采取直接經營；免有關稅費、免半年或一年的物業費等，這對于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。(1)目標定位招商根據已建立的資料庫及招商網絡，針對項目中各樓層的特點及特色，從中預先將客戶的資料進行分類整理，按照本項目功能規劃要求及本項目定位特點，從中鎖定目標客戶，逐步展開招商工作，運用相應的招商手法，主動出擊洽談客戶，全力爭取目(2)效應招商根據本項目商業功能規劃定位的特點，從目標客戶資料中，按知名度、影響力、號召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點篩選客戶，而后重點出擊招商，采用相應的優惠條件進行招商，爭取重點客戶進場，利用重點客戶的駐場作為賣點和炒點，吸引其他客戶進場，從而達到推動招商進程的目的。(3)放水養魚幾個方面考慮。本項目在前期招商時，品牌商對本項目考察期會比較長，考慮是否進駐時會相對比較謹慎，考慮也會比較多，而且本項目在開業初期之時，與市場的磨合期還沒有度名品牌的方法用以培育培育期的目的，以達到(4)特色為先過合理的布局和規劃，形成獨特的商品布局及特色，從而達到與傳統項目不同的經營特色和風格。第一步：采用內部招商方式，運用成熟的網絡客戶名單，采取相應招商手法，主進場有關事宜；第二步：公開招商，運用主題及特色概念作賣點，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進場；第七章投資估算和資金籌措附表7－1。2、項目投資估算詳見附表7－2。用明細表82765.89×800×2‰82765.89×800×城市公用設施配套費工程承包合同鑒證費招標代理費勞保基金金23二123456789三12四1234風㎡㎡㎡(萬元)地下室按200055工程監理費6環保評估費施工圖審查費五相關報建費六不可預見費合計總投資2，即項目完成主體結構前，需投渠道有四條：一是自有資金(含合作方投資)；二是房屋預定金收入部分；三是銀行貸衡計劃：見下表資金投資金投入(萬元)、資金來源(萬元)程第八章效益分析項項目計面積(㎡)合計(萬元)售價(元)5。銷售廣告費根據同行業的統計資料，并結合項目實際情況進行估算，按銷售收入-項目總成本-銷售稅金=29896.04-21766.93-1644.280.94×33%0%=20.97%資利稅率=(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%項目靜態財務分析(損益情況)金金額(萬元)43484÷20718.24×100%=20.97%-300004×5.5%29896.04-21766.93-1644.282140.0012345678該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對利潤總額收益率影響的敏感性分析，具體投投資利潤率(%)97凈利潤(萬元)4344.845732.952956.722451.976237.70變化率(%)0-10-10方案格計算結果表明，投資因素和銷售價格對項目投資收益影響都很大。因此應嚴格控制建設成本，把握銷售價格，盡可能回避風險。場部分最低售價與最低銷售量5%)正常情況下平均銷售價格=銷售收入/銷售面積=29896.04/82766最低銷售率=60263/82766×100%=72.81%衡點第九章項目風險及防范措施本項目在實際運營過程中，可能出現許多風險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風險因素，在開發的過程中要把握和解決好各種可能存在的風險。市場是決定項目可行性最主要的因素。本項目的市場風險主要是實際的市場供求狀況與預測值發生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發生變化等。比速度；二是在項目的包裝上要形成差異化，個性化。由于該項目建設資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實不到位，勢必會影響項目的進度，甚至貽誤商機。性化的需求，可能存在產品滯銷的風險。另外，房產價格受到國民經濟，供求關系等多方因素的影響，對銷售收