...wd......wd......wd...物業工程拓展方案為保證公司物業工程拓展工作的有序及正常進展，提高物業工程拓展工作效率，特制定該方案。一、適用范圍適用于公司各部門/員工與工程拓展有關的組織及其組織行為。二、職責〔一〕總經理負責批準公司工程拓展工作目標。〔二〕市場拓展部負責組織物業工程拓展工作，并對物業拓展工作進展指導和評審。三、公司物業對外拓展的優勢〔一〕公司物業服務品牌文化效應；〔二〕在**市擁有20多個工程，500萬平米的管理規模，具有強大后備技術、資源的支持力；〔三〕健全的管理制度；〔四〕標準的服務標準及要求；〔五〕三標一體管理體系根基服務的推行；四、拓展開展目標〔一〕定位1、數量定位：公司各部門按照公司要求，有能力、有時機的要爭取接收更多工程。2、模式定位：外接工程模式包括工程全權委托、全面參謀咨詢等模式，不管采用何種模式對外拓展管理，均屬于外接工程有效管理面積。3、領域定位：中高檔型住宅、商業工程、政府機關辦公大樓、學校教學樓、醫院及大型企業后勤〔包括工業園區〕等。4、戰略定位：依據星海物業品牌和多年的經歷和資源，對外進展工程拓展，不求多，只求精，以到達培養品牌和業務建設的目的。5、盈利定位：接收任何物業類型工程必須以盈利為前提，根據物業類型及面積的不同進展盈利測算。〔1〕建筑面積小于1萬平米時，利潤不得低于本錢測算的15%〔含稅金〕；〔2〕建筑面積在1-----5萬平米時，利潤不得低于本錢測算的12%〔不含稅金〕；〔3〕建筑面積在5-----10萬平米時，利潤不得低于本錢測算的10%〔不含稅金〕；〔4〕建筑面積在10----20萬平米時，利潤不得低于本錢測算的8%〔不含稅金〕；〔5〕建筑面積大于20萬平米時，利潤不得低于本錢測算的5%〔不含稅金〕；〔6〕工業園區及后勤工程依據工程服務內容洽商實際情況進展測算，但利潤不得低于本錢測算的10%〔不含稅金〕。〔二〕拓展原則：〔1〕具有一定盈利的各類物業工程，包括住宅、商業、政府辦公樓及學校等，要積極爭取接收；〔2〕普通工程但對星海品牌開展有一定影響力的，在能保證合同期內收支根本平衡的，也要積極爭取接收；〔3〕個別盈利不高或略有虧損的工程，但對品牌開展有一定影響力的，經總經理審批同意后，可以接收；〔4〕在對外拓展工程中，要積極主動將星海模式引入到工程現場管理中，促進對外拓展工程管理形成常態化；〔5〕物業管理配套設施不全，后續管理需投入大量資金的工程不接；〔6〕外接工程管理，物業服務簽約期限不得少于1年，一般建議2-3年，假設管理穩定正常，爭取延長或續簽管理年限；〔7〕曾因工程問題引起業主公憤、被媒體屢次負面爆光、在業內造成不良影響的開發商的工程不接；〔8〕業主委員會非原則問題與物業公司糾纏不清的工程不接〔限于成熟小區〕；〔9〕以客滿意為根基，建設品牌核心價值，規劃品牌系統，塑造品牌形象。五、拓展業務范圍〔一〕物業管理全委托服務方式：全委托管理，從物業的前期介入、物業的入伙到物業的日常管理如客戶服務、秩序維護、環境管理、公共房屋維護管理、共用設備設施運行維護管理等管理服務均全面進展管理并全權負責，根據服務費收取方式不同，可分為“包干制〞和“傭金制〞二種。客戶對象：當地缺乏物業管理操作思想的開發商開發的工程、政府工程機構的辦公樓、學校園區物業等。服務特色： 〔1〕積極的前期介入。從物業管理角度，協助開發商進展工程的規劃設計及有關設施設備的選型。〔2〕營銷推廣的配合。以一流的物業管理品牌，幫助開發商增強購房客戶對未來生活品質和服務檔次的信心。〔3〕高品質的物業管理，員工具備高水準的職業道德、專業知識與服務經歷；〔4〕提供行業內性能價格比的高品質服務；〔5〕過硬的技術專家團隊，確保大廈和小區各類設施設備的正常運行；〔6〕客戶服務中心的運作模式與“全程溝通親情服務〞服務方式確保管理服務水平；〔7〕ISO管理保證體系與信息化平臺，保證服務質量和管理效率。〔二〕參謀管理常駐式任職參謀方式：將星海物業標準化、標準化的物業管理體系，以參謀模式輸出和嫁接，并負責工程日常運作與管理,最終到達參謀服務承諾的指標，使開發商的物業管理迅速到達行業一流水平。常駐不任職參謀方式：由星海物業派駐專職參謀常駐工程現場對服務工程進展物業管理的咨詢、籌劃、指導,使開發商的小區管理迅速到達行業先進水平,但日常管理由現場管理機構實行。定期專項參謀：根據合作協議約定,對菜單式的組合、專項式的參謀工程制定服務模式并形成文字外，并定期派駐專業人員到現場進展交流指導，考核制度的適用性等。客戶對象：本市有需求的開發商、物業管理公司等。服務特色：〔1〕幫助客戶量身訂做符合實際需要的組織架構；〔2〕標準業務程序，引入ISO管理體系；〔3〕運用物業管理軟件，構建高效率的管理平臺；〔4〕協助選聘人才，培養專業化的物業管理隊伍；〔5〕控制本錢費用，優化物業管理投入產出關系；〔6〕確保業主承接查驗、入伙、業主大會會議等重大事項的順利籌劃和舉辦。〔三〕深層合作經營管理服務方式：〔1〕與友好同行業企業合作，通過達成戰略合作伙伴方式進展雙贏合作模式，星海物業通過以無形資產與資金投入，及派遣有關人員負責工程管理。雙方的收益與風險按照所投入的資金比例進展分配。〔2〕與其他企業合資合作進展工程管理的，可先簽訂戰略合作協議，具體工程再單獨簽訂物業服務合同，并以工程合同為最終解釋權。客戶對象：缺少專業物業服務的商業綜合體或大業主等。六、拓展洽商要素〔一〕先人后事，與對方相關人的關系極為重要，否則很有可能為他人作嫁衣；〔二〕要從多方面盡可能掌握對方信息，了解對方的需求，這是確定是否拓展、采取哪種方式的根基；〔三〕知己知彼，盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短；〔四〕要以內部了解和外部公關的方式，以方案的制作質量為根基，小事多作讓步，大事讓情不讓理，以退為進；〔五〕簽定參謀合同時應同時正確引導對方，明確參謀內容及條款〔尤其是我方的義務、費用標準〕；〔六〕如對方提出的參謀工程或要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能承受時，應直接提出，以免日后發生爭議，不能委曲求全，使自己陷入被動；〔七〕在對方不能確定應采用哪種管理模式時，應正確分析、引導并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實效；〔八〕根據對方工程實際情況，依據盈利定位要求來確定測算結果。七、拓展程序及操作指引〔一〕物業工程拓展運作流程圖物業工程信息獲取物業工程信息獲取有效聯絡與開展商(業主)初步交涉管理模式確實定有效跟蹤聯絡洽談全權委托合作參謀管理招投標中標擬定合同合同評審簽約工程接收，相關資料移交〔二〕物業工程信息獲取，搜集有以下途徑：〔1〕實地收集新建、在建或已建物業的工程信息；〔2〕集團、物業管理主管部門及政府相關機構的推介；〔3〕中介機構及房地產相關行業之各類企業單位的推介；〔4〕公私關系之熟人、朋友及已簽約開發商〔業主〕的推介；〔5〕主動上門聯絡的開發商〔業主〕；〔6〕參加工程的公開招投標或邀請招投標；〔7〕業主委員會重新選聘物業公司的工程信息；〔8〕其他途徑。〔三〕物業工程實地考察要素：〔1〕物業類型、規模及定位〔通過實地考察或模型、效果圖、銷售價格等了解工程檔次定位等〕；〔2〕所在區域及其地理位置；〔3〕開、竣工時間及其開盤、入伙時間；〔4〕開發商〔業主〕聯絡方式、背景資料及其物業管理合作意向；〔5〕對于新市場，須充分調查當地物管情況，包括配套設施、收費狀況、物管消費心理、開展前景等；〔6〕其它可于第一時間收集到的信息。〔四〕工程調研報告各部門/員工將搜集到的工程信息的各類要素進展整理分析，認清工程物業管理的特點，了解工程運行狀況，與開發商〔業主〕作進一步接洽，并編制相應物業工程調研報告，報市場拓展部及總經理對調研工程進展評審。各部門/員工盡可能多接檔次高、規模大的樓盤或較好的商業、寫字樓等能為公司帶來經濟效益及社會效益的工程。〔五〕有效聯絡及跟蹤洽談1、工程跟蹤人員通過面談、、、電子郵件、郵政速遞等方式與開發商主管及高層人士、業主代表、業主委員會聯絡。2、聯絡洽談內容及有效記錄：〔1〕了解工程具體情況，爭取獲得工程相關圖紙、資料；〔2〕了解工程開發商的實力背景、以往業績〔業主人員構成、業主委員會組織情況〕，開發商〔業主〕對工程物業管理的合作意向等。〔3〕向開發商〔業主〕推介我司開展規模、實力背景，介紹管理業績。應開發商〔業主〕要求或工程需求，可邀請其來我公司參觀考察。〔4〕在工程跟蹤過程中如發生部門內部工作調整或公司人事變動等情況，原工程負責人及接手的員工必須認真做好工程移交工作，原工程負責人必須提供物業工程文字資料、完備的有效聯絡記錄等全套資料及開發商〔業主〕有效聯絡人員的聯絡方式，原工程負責人須安排接手人與該工程開發商〔業主〕有效聯絡人員面談一次。〔六〕物業管理方式確實定根據公司提供的三種物業管理方式，分別為全權委托管理服務型、參謀管理服務型、合作管理服務型，市場拓展部應從為公司爭取最大利益的角度出發，并結合物業的實際情況、開發商〔業主〕的合作意向等確定建議開發商〔業主〕采納的物業管理方式。〔七〕投標根本流程及物業服務費測算要點1、了解招標文件具體要求，根據招標文件要求調整標書格式與內容。2、準備投標書〔方案〕并準備好與工程關鍵人物進展相關事宜的溝通，以進一步探聽對方意圖。3、投標書〔方案〕編寫內容〔一般包含以下內容，具體以招標文件為準〕〔1〕投標說明、法人代表證明文件；〔2〕企業根本情況及資質文件；〔3〕管理服務特色；〔4〕管理服務設想；〔5〕各項物業管理服務工作方案；〔6〕管理服務費用；〔7〕物資配備明細。4、物業服務費測算內容〔一般包含以下內容，具體內容以工程實際為準〕〔1〕人員工資本錢。包括根本工資，績效工資，員工福利，社保，商業險等；〔2〕辦公費。包括服務中心、物業用房的水電開支，辦公用品損消耗，辦公設備設施的維保費，通訊網絡費，交通費，報刊資料費等；〔3〕秩序維護管理費。包括員工宿舍使用費，安防器械維修更換費，警示牌、指示牌擋車樁等更換、補充費等；〔4〕清潔、綠化費。包括清潔、綠化外委費、清潔、綠化用水損消耗，四害消殺費，化糞池、沙井疏通清理費二次供水水池清洗檢測費，垃圾清運費，綠化補種費等；〔5〕設備設施日常維護費。包括電梯保養、年審費，可視對講門禁保養費，消防系統維護、檢測費，給排水系統維護費，閉路監控系統維護費，通風排風設施保養費，車場道閘系統維護費，公共設施及照明易耗品更換費，房屋主體維護費，設備設施維修耗材費，公共設備能消耗，車庫水電能消耗等；〔6〕固定資產及前期投入攤銷費。包括辦公區裝修、辦公家具采購費，各類辦公設備設施采購費，工程維修工具配置費，公共區域及設備房標識標牌制作費，員工后勤生活物資配置費，各類垃圾箱配置費，秩序維護工具配置費等〔此項費用假設甲方購置可忽略〕；〔7〕社區活動費及節日裝飾費〔8〕不可預見費〔9〕第三者公眾責任險及設備保險費〔10〕稅費及管理酬金5、市場拓展部通過物業管理本錢測算結果，組織各部門參與商討，總經理參會聽取各階段情況匯報，參加投標書和合同的評審，最后拍板審定。6、根據招標文件指定時間，按時提交投標書〔技術標、經濟標〕和投標保證金，按要求參與投標現場辯論等程序，最后等待開標結果。〔八〕合同評審及備案〔1〕對于全權委托的外接工程，合同簽訂期限建議為2至3年以上，防止短期經營難以回收本錢，造成公司不必要的損失；〔2〕品質部根據與開發商〔業主〕的洽談意見，按標準合同范本擬制合同稿，編制版本號，經自審后與工程資料一并提交總經理審核。〔3〕合同簽訂后由辦公室負責后續物業備案工作。〔4〕品質部協助工程資料移交工作，市場拓展部與工程負責人開會、交代工作。〔九〕工程接收，與開發商〔業主〕的資料移交〔1〕公司發函通知開發商〔業主〕關于我司工作移交事宜。需要的話，在發文中提醒開發商〔業主〕及時支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財務室相關人員聯絡方法。〔2〕公司組織與開發商〔業主〕的資料移交工作，采取相關必要措施，確保資料齊全、移交順利。八、拓展盈利分配收益分配：星海物業對外工程的拓展經營，公司作為拓展經營的主體單位，拓展經營獲得收益將以公司為收益的主體開展對拓展人員以示鼓勵。九、相關支持性文件和質量記錄《市場拓展全員鼓勵方案》〔試行〕《市場拓展規程》《物業工程信息表》《投標工程評審表》市場拓展全員鼓勵方案〔試行〕一、目的：為快速擴大公司規模，實現員工與企業共贏，公司決定開展全員市場拓展工作，拓展方式不限業態、不限形式、不限區域、不降品質、不損品牌，并對拓展成功簽約的員工給予提成、提薪、提級、提職的鼓勵原則。二、適用范圍：公司各部門及員工。三、鼓勵方案：〔一〕參謀工程提成比例為一次性工程利潤的10%，〔其中，2%作為市場市場拓展部獎勵〕，具體方案如下：1、各部門/員工提供參謀工程有效信息，最終成功簽約的，可獲得4%提成獎勵；2、各部門/員工提供參謀工程有效信息，并積極協調跟進，最終成功簽約的，可獲得6%提成獎勵；3、各部門/員工提供參謀工程有效信息，獨立對接并最終成功簽約的，可獲得8%提成獎勵；4、發放時間及形式：提成費用按合同付款時間計算，原則上隨當月工資發放，特殊情況下，公司亦可選擇其他形式另行發放。5、本卷須知：拓展費用及公司內部提成兩項費用總和不得超過整個工程利潤提成的10%。6、如參謀工程年參謀費用利潤在10萬元，則不同情況下提成如下：〔1〕2%：2000元〔2〕4%：4000元〔3〕6%：6000元〔4〕8%：8000元〔二〕全委工程提成比例為一次性工程利潤的15%，〔其中，4%作為市場市場拓展部獎勵〕，具體方案如下：1、各部門/員工提供全委工程有效信息，最終成功簽約的，可獲得6%提成獎勵;2、各部門/員工提供全委工程有效信息，并積極協調跟進，最終成功簽約的，可獲得8%提成獎勵；3、各部門/員工提供全委工程有效信息，獨立對接并最終成功簽約的，可獲得10%提成獎勵。4、發放時間及形式：提成費用按合同付款時間計算，原則上隨當月工資發放，特殊情況下，公司亦可選擇其他形式另行發放。5、本卷須知：拓展費用及公司內部提成兩項費用總和不得超過整個工程利潤提成的15%。6、如全委托工程年利潤在10萬元，則不同情況下提成如下：〔1〕4%：4000元〔2〕6%：6000元〔3〕8%：8000元〔4〕10%：10000元〔三〕如拓展工程屬代表性業態、區域標志性建筑、有較大社會影響力，或對公司市場拓展做出做大奉獻的，在上述鼓勵政策的根基上，公司視情況另行給予不低于相應基數2%的金額獎勵。〔四〕額外鼓勵全體員工凡提供信息并成功簽約的，視對公司市場拓展奉獻情況，在提成鼓勵的根基上，額外鼓勵政策如下：1、提薪：在公司調薪窗口優先予以調薪或加大調薪幅度；2、提級：可優先享有同職位級別提升；3、提職：經公司認證具有相應管理能力的，在競聘或職位晉升時予以優先考慮；4、年終評憂設立專項獎勵名額，同等條件下，其他評憂時予以優先考慮。5、其他：原則上拓展工程在同一區域的，優先由拓展業務的部門進展管理。四、費用管理各部門/員工在初期了解、接洽工程過程中，所發生的費用由部門/個人自行承當。經公司同意后所發生的部門/個人相關拓展費用，可由公司先行墊付，簽訂合約后，在后期各部門/員工提成中予以沖抵。各部門/員工未能拓展成功的前期有公司墊付的拓展費用，將在部門/員工工資中扣除公司墊付的全部費用。五、備案、報批管理各部門獲得相關工程信息后，應及時以書面形式在公司市場拓展部予以備案，如多個部門同時接洽一樣工程的，以最早在市場市場拓展部備案的部門為準，經公司市場拓展部報總經理通過后，方可進展深入洽談或投標。市場拓展規程一、目的標準拓展物業管理工程流程，保證參加招投標工程的質量，推廣星海物業的品牌。二、范圍適用于公司市場拓展和物業管理工程的招投標工作。三、職責〔一〕市場市場拓展部負責物業信息資料收集、整理、分析和工程的跟蹤、洽談；以及投標書和委托服務合同的編制并組織評審。〔二〕市場市場拓展部負責工程考察的工作。〔三〕品質部負責物業管理本錢測算。〔四〕總經理聽取各階段情況匯報，參加投標書和合同的評審，最后拍板審定。四、工作程序〔一〕樓盤工程信息收集1、各部門/人員從報紙、網絡、電視等多方面收集樓盤工程信息，對其進展整理匯總并報市場市場拓展部及總經理審核。2、市場市場拓展部對收集的樓盤信息進展過濾和分析，最后確定有價值的工程并組織跟蹤了解。3、現場了解：市場市場拓展部對已確定跟蹤工程進展現場了解，主要內容如下：〔1〕前期物業管理樓盤了解◆物業類型〔多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類等〕和竣工驗收情況。◆物業所在區域、配套設備設施、建筑總面積、用地面積、綠化面積。◆開發商、施工單位、將入住和已入住的業主情況。◆開發商心中物業管理公司服務價位及局部業主心中物業管理公共服務價位。◆各種配套設備設施情況相關技術資料、圖紙、檔案的情況。例如：電梯和增壓水泵數量、總功率，消防系統、監控系統、停車場〔庫〕車位、會所等情況；◆開發商心中物業管理單位資質、品牌要求。◆開發商所希望的物業管理模式〔全委或參謀〕。〔2〕成熟樓盤情況了解◆原物業管理單位管理服務狀況及虧贏情況；各種配套設備設施有無損壞，相關物業資料和檔案是否齊全。◆業主委員會發揮的作用及在業主心目中的形象，對新物業公司要求和定位。◆物業類型〔多層、小高層、高層、商住樓、別墅等〕。◆物業所在區域、配套設備設施、建筑總面積、用地面積、綠化面積等。◆開發商、施工單位、已入住和未入住業主的情況。◆原物業公司與開發商的關系，業主對原物業管理公共服務質量和價位是否滿意及原因所在。◆各種配套設備設施情況，例如：電梯和增壓水泵數量、總功率；消防系統、監控系統、停車場〔庫〕車位、會所等情況；4、市場市場拓展部根據現場調研情況編制報告,并報總經理進展評審。〔二〕洽談跟進1、市場市場拓展部和開發商、業主委員會建設聯系后要經常跟進，保持信息暢通。2、市場市場拓展部在適當時候引薦總經理與對方有關領導見面洽談。3、經公司領導同意采用市場化方法交往和跟進。4、初步達成合作意向。5、了解招標文件具體要求。6、準備投標書(方案)并準備好與工程關鍵人物進展相關事宜的溝通，以進一步探聽對方意圖。〔三〕投標書(方案)編寫內容：〔一〕投標說明〔二〕企業根本情況〔三〕管理服務特色〔四〕管理服務設想〔五〕各項物業管理服務工作標準〔六〕管理服務費用〔七〕物資配備明細〔四〕投標書(方案)的評審市場部組織相關部門對投標書(方案)進展評審。〔五〕投標書(方案)送達由市場拓展工作人員將評審合格的投標書送達招標方。〔六〕物業服務委托合同制定和內部評審〔一〕品質部負責草擬合同并報送總經理對合同的具體條款進展評審。〔七〕物業服務合同的簽訂由總經理或其授權人與委托方簽訂合同，并按合同要求開展工作。五、相關質量記錄《物業工程信息表》《投標工程評審表》物業管理工程信息拓展人員：年月日工程名稱座落位置原物業管理單位物業類型原服務標準定位檔次占地面積〔M2〕容積率綠化率綠化面積總建筑面積一期〔〕M2、二期〔〕M2開工時間開盤時間竣工時間入伙時間提供圖紙□總平面圖□首層平面圖□地下室平面圖□其他住宅面積〔M2〕Ｍ２多層〔〕棟〔〕Ｍ２小高層〔〕棟〔〕Ｍ２高層〔〕棟〔〕Ｍ２別墅〔〕棟〔〕Ｍ２戶數寫字樓〔〕Ｍ２〔〕層〔〕棟商業面積〔〕Ｍ２〔〕層會所〔M2〕功能配置停車位地下〔〕輛，地上〔〕輛，租〔〕%，售〔〕%智能化設施門禁□電子巡更□停車場IC卡□閉路監控配電總容量KW變壓器〔〕臺、功率〔KW〕型號〔〕、高壓配電柜〔〕個、低壓配電柜〔〕個電梯品牌電梯數量部功率總功率中央空調有□無□品牌：風冷□水冷□水泵消防泵〔〕臺；功率〔〕KW；穩壓泵〔〕臺；功率〔〕KW；加壓泵〔〕臺；功率〔〕KW；發電