2023/6/81江蘇省物業管理條例（2012）

學習與報告22023/6/8歷經三次制定、修正、修訂

第一次，2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過，自2001年3月1日起施行。第二次，根據2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改〈江蘇省物業管理條例〉的決定》修正。第三次，2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂），自2013年5月1日起施行。32023/6/8本次《條例》修訂后，共分八章、九十三條、16009字。在篇章結構、內容等方面，較原《條例》基本為“顛覆”性重新起草。42023/6/8一.立法思想源于對實踐的判斷（一）物業管理活動與人民群眾生活與工作朝夕相處，密切相關。

物業持續大量供給，為物業管理活動提供廣闊市場。（二）全省存在城鄉差別、地區經濟、社會管理、行業規范與發展等不平衡，且處于深刻變革中。

1.現行制度理論設計與實踐存在較大差距。2.物業管理市場定位與行業發展面臨轉型調整。52023/6/83.物業管理先決條件不足。4.專項維修資金制度基本建立與管理實操不足。5.舊住宅區落實長效管理困難。62023/6/8二.立法指導思想共識（一）江蘇的物業管理，仍處于發展的初級階段。（二）原《條例》已不適應形勢發展，應當重新修訂。屬民生立法。（三）《條例》修訂面臨新形勢、新實踐、新任務。（四）社會實踐永無止境，立法須與時俱進，把握方向，遵循規律，傳承與創新。（五）堅持發展。以解決當前熱點、難點問題為突破，兼顧全省發展不平衡。72023/6/8共識的指導思想概括為：

堅持發展，總結借鑒民生優先，協調利益平衡關系，保護弱者82023/6/8三.立法程序的價值取向2010年下半年，省人大常委會決定將《條例》修訂列入2011年-2012年立法計劃。民生立法，理應回應民生關切。堅持是多元利益群體相互博弈和妥協后做出的安排。讓不同的利益群體都能擁有暢通的利益表達，實現絕大多數人利益的最大化為前提和保障。建立省人大常委會工作機構、省政府法制辦及相關人員為主導，省住建廳為基礎，協會、院校、相關專家參與起草制度。92023/6/8起草主要工作1行業基本情況調研。梳理重點和難點

2收集資料。借鑒研究，確立起草思路和原則

3專題調研，統一認識，逐條分析吸收4公開征求意見，聽證辯論

，數十稿修改5人大常委會分別一審與二審，立法表決

102023/6/8立法程序依從公開、公平，過程監督的原則。使社會公眾參與，暢所欲言，擺明立場，直言改進。人民群眾、社會各界所關心的熱點、難點問題，在審議通過的《條例》中，均一一回應。《條例》起草至審議通過，歷經數十稿，逐漸成熟。

112023/6/8四.《條例》主要內容與評價（一）科學合理規定民事、行政活動相互關系1.明確對物業管理活動內涵與外延界定。

2.明晰物業管理活動中一系列相關民事代理關系。

3.明確行政主管部門與街道辦事處（鄉鎮人民政府）是監督管理與具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

確立的物業管理體制，堅持與我國行政體制改革對接。

122023/6/84.促使“網格化”共管相關工作“落地”。5.堅持信息公開與對等。

（二）培育市場，促進有效地幫助業主維護共同的權益1.努力實現市場主體的培育與“站立”。明確作為物業管理活動的“甲方”，可以多種組織形式管理自身財產。132023/6/8業主大會；業主代表大會；物業管理委員會；業主小組（區分幢、單元）；政府“托底”與“購買服務”；社區服務機構（兩站一中心與投訴處理平臺）。142023/6/82.基于業主專有權、享有共有權，行使共管權的權利與義務。業主遵守使用與維護物業基本準則，處理相鄰關系行為規范。3.業主大會設立的條件與行為規則。

152023/6/8（1）由街道辦事處（鄉鎮）、業主、建設單位、社區居（村）民委員會等派員籌備組，負責組織成立首次業主大會（代表大會、物業管理管理委員會）籌備。

（2）業主代表大會與業主大會同等的法律地位。

（3）采納“無因管理”的民法制度，并加規范。化解當前業主“站立”緩慢，“契約紐帶”“甲方”缺位。（4）物業管理委員會的前提條件，人員結構與和生效。

162023/6/8(5)保護業主共同財產。

(6)物業管理前期階段，保護未來業主共同財產。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導。(7)保障業主對物業服務的知情與選擇權。(8)住宅物業服務費價格定期調整機制，及物業服務費公攤原則。(9)規定物業的使用和維護原則。

172023/6/8（10）維護業主住宅專項維修資金權益。細化住宅專項維修資金保值增值。化解日常維修增多，資金程序“使用難”。（11）對單體物業或者規模較小的物業，實行自行管理條件予以規定。（12）明確配套設施不齊全、環境較差的舊住宅區，由政府“購買服務”為主，區分承擔的原則。（13）法律責任，以優先保護全體業主利益為原則。

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（三）詳盡建設、專業單位

履行法定義務平衡關系，保護弱者。1.前期物業管理階段，重點加強對建設單位履行法定義務予以明確。2.堅持國家、集體、私有財產平等保護原則。專營單位參與驗收，接受，承擔收費、維修養護責任；由此實踐的法律關系調整。共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格。按照當地居民使用價格的標準執行。192023/6/8

（四）規范物業服務行為與

扶持發展并重

行業協會要有所為。承擔自律與行為規范的從業培訓工作；維護物業服務企業的合法權益。1.明確物業服務依合同行使權利時，應履行合同或法定義務事項的基本準則。前期物業服務合同期限遵守“但書”意思的規定。前期物業管理開辦費購買固定資產。歸全體業主所有，使用并移交。物業服務用房的使用與權力保護。202023/6/8前期物業服務向業主提供物業服務手冊。物業承接查驗應遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及

保護業主共同財產的原則。合同簽訂之日起三十日內，將合同報行政、街道辦事處（鄉鎮政府）備案。專項服務可以委托給專業性服務企業，但不全部委托他人。涉及人身、財產安全以及其他有特定（強制）要求的設施設備，須委托專業機構維修養護

212023/6/8按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的及時告知業主并公示。業主委員會經征求業主意見，要求更換項目負責人的，應當及時更換并公示按照物業服務合同約定，落實安全防范措施。安全事故等突發事件時，采取應急措施，及時報告，并協助做好救助。222023/6/8普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價。物業服務收費實行酬金制收費方式的，收支建臺賬，接受業主委員會的核查。物業服務收費明碼標價。定期如實公示物業服務費用和經營設施收益收支情況。依合同預收但不超過一年物業服務費。

232023/6/8定期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和合同約定分攤。對分攤異議的，應答復。合同期限屆滿三個月前，不續簽合同，書面告知業主委員會、行政部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），并公告。解聘的，按照規定辦理移交手續。履行交接至撤出期間內，但約除外的正常秩序維持。無因管理與履行終止程序。242023/6/8根據物業服務合同收取汽車停放費。單獨列賬，獨立核算。接受業主委員會監督，向業主大會報告。遵守業主大會成立前后，占用業主共有部分停放汽車、共用設施廣告等經營性程序與收益分配。業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知。辦理手續。變動建筑主體或者承重結構的，辦理登記，需設計、安全鑒定審定手續。發現禁止行為，及時勸阻、制止；無效及時報告。252023/6/8物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，應與業主、物業使用人及時維修、養護或者采取防范措施。發生危及房屋安全情形，相關的業主不能形成法定多數意見的，與業主委員會或相關業主提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后應急處置。

262023/6/82.明確物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，梳理、制定與落實扶持政策。現代服務業對物業服務發展意義：以創新驅動服務業向現代服務經濟為主導的發展，是社會經濟發展的必然規律。國家及省產業政策結構調整，為物業服務延伸服務，縱橫發展，提供廣闊空間。

272023/6/8市場需求與物業服務內容和質量提供的差距，亟需創新

“革命性”的“生產要素重新組合”，并成為動力。

沒有遠慮，必有近憂。當前多種因素制約物業服務行業發展，迫切需要主動融入產業政策，因勢利導，謀求出路。“能定則定”的優惠政策：爭先創優給予表彰、獎勵。建設單位提供前期物業管理開辦費，購買物業辦公設備等固定資產。

282023/6/8增建交付物業用房比例與標準；為物業服務縱向產業延伸，橫向拓展社區服務提供發展空間。享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代征的各類費用，不計征營業稅和企業所得稅。小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行。占用業主共用、共有設施經營，人防停車收益分配等。292023/6/8

（五）促進行政“有所為”與“有所不為”

“不越位”與“不缺位”縣級以上地方人民政府將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策。物業管理納入社區建設和社區管理體系，指導、協助、監督和協調關系的主要任務：推進街道（鄉鎮）﹢行政管理“共管”模式。積極培育市場，負責指導、協助和監督建立和完善業主大會（代表大會）、組織住宅物業管理委員會制度。

302023/6/8建立和完善社區服務機構（兩站一中心等）。有重點、分步驟地搭建物業管理和社區管理結合平臺。形成社會聯動，齊抓共管的物業管理新格局。住宅物業管理項目為重點，分類推進。區分市場化、不能完全市場化、政府“托底”“購買服務”等不同住宅物業類型，推進圍繞市場不同需求，市場化物業服務與保障、舊住宅區的社區公共服務相結合。312023/6/8各司其職，協同配合，建立有效聯席會議制度是關鍵。統籌安排，完善物業服務、社區服務機構與設施建設。建立健全社區物業管理組織，明確職責，配備必要人員，落實經費等。322023/6/8明確政府及相關職能部門各自職責，積極行政。第六十七條列舉相關禁止行為，第六十八條例舉行政部門對相關禁止行為積極“作為”。防止行政不作為或亂作為。

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（六）現實與前瞻性結合

妥善處理穩定與變動關系積極培育與規范市場并重。

立法進程與經濟建設進程相適應。其中對富于實踐性，且經驗比較成熟的、各方認識比較一致的，予以具體規定。圍繞“十二五”時期經濟社會發展目標任務。從制度上，確立物業服務與發展現代服務業關系，與經濟發展重大決策部署一致，推動貫徹落實。

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（七）把握重點，理性務實

原則性與靈活性相結合住宅物業管理活動規范為重點。實踐經驗尚不成熟但現實中又需要規范的，先原則規定。維護物業服務的“對價”的途徑。352023/6/8（八）未采納一些意見人防設施、會所、幼兒園權利歸屬、規劃建設前置性審批、業主委員會登記、物業服務第三方評估、物業服務稅費減免、普通住宅界定，房屋質量保修金、非住宅交存維修資金、社區機構與維修資金代管單位編制確定、欠交物業服務費滯納金、小額審裁等。有的理論上尚存在較大爭議，有的是法律規范范疇不同，有的是地方立法權限，有的是求同存異、博弈妥協等。同時也是為今后深化改革留下空