xx科技學院本科生畢業設計（論文）第1章緒論1.1研究背景和意義“衣食住行”反映了人們的生活水平，會對社會的穩定造成影響。如今衣食問題在大部分地區都已經得到解決，然而住房問題卻日漸突出。有位學者說過：住房關乎做人的尊嚴，全世界各個地區的政府要高度重視它。二戰后各個國家為解決住房問題，提倡政府干預住房市場，來抑制市場的泡沫，這個舉措對未來住房市場的發展產生深遠的影響。在中國解決了溫飽問題后，如何讓人住的更有尊嚴，成為政府的愿景和核心的民生問題。在改革開放前，住房是可以由國家分配給單位和個人的。但是慢慢地這種機制的弊端暴露，出現了一些社會的丑聞。九十年代后，政府進一步深化改革制定戰略抑制了住房的實物配給，這個辦法開啟了住房市場化的時代。目前我國住房實行“雙軌制”，主要是發揮市場作用建設商品房提供有支付能力的人群居住，且發揮政府看得見的手的作用管好保障性住房，這些都可以看到政府對于住房問題的重視。如今我國已經形成了完備的各類住房保障政策較好的處理了戶籍中中低收入人群的住房困難。但近幾年來，隨著新型城鎮化的推進，房價居高不下加上廉租房的覆蓋范圍較小和經濟適用房的弊端凸顯，大中城市出現了像是房奴和“夾心層”等群體，這些都凸顯了一些特定群體的居住艱難現象。在廈門2005年第一個公租房的試點開始實行。隨后不久公租房在中國進入了穩步發展階段，公租房項目才逐漸實施起來，這些都要歸功于國務院在政府工作報告中的講話。公租房是我國繼廉租房和經適房后，為解決中低收入人群住房問題政府首先推出的一個全新的住房保障策略。并且以后在北京、上海、南京和蘇州等地紛紛推行出地方性施行辦法。特別是在2011年4月份，溫家寶提出政府要用三年時間撥款兩百億左右重點放在公租房等保障性住房的建設。伴隨著蘇州城市化加速，導致蘇州外來和新就業人口、城市中等偏低住房困難家庭數目快速增長。為了銜接其他住房保障形式并且為蘇州吸引住人才，提高整個城市的總體競爭力。蘇州積極實行國務院下發的相關公租房政策，并相繼出臺一些管理辦法，這使得住房保障的工作推向一個新臺階。本課題主要具有理論與現實價值。首先，本論文結合適用于本課題的公租房理論并且結合蘇州公租房發展的實際情況，就租金核定、審核、監管、退出制度上存在的問題進行研究。由此特別地構建了符合蘇州地方發展特色的管理辦法，這可以為其他地區公租房實施過程的完善提供借鑒。不僅豐富了公租房管理的理論知識，對住房保障在實踐中的應用也具有借鑒以及現實意義；另一方面，通過蘇州公租房需求問卷調查，分析公租房在管理中存在的不當問題，為蘇州公租房設計一個更加合理、有效的管理辦法。這將調動蘇州人民對公租房實施的積極性，從而發揮公租房保障中低收入階層的居住權，實現社會公平的目標。并且可能起到遏制房價漲價幅度的作用。而且公租房作為維護中低收入群體居住權利的措施，希望能引起各方對特殊群體的關注，并督促政府出臺相應政策完善公租房的管理，使得公租房和各類住房政策形成無縫對接。1.2研究的內容和方法本論文包含以下五部分的探究方面：第一部分，論述選題的背景及意義等。隨著經濟發展，房屋由住宅轉變為一種投資品，進入了商品化發展階段，并且出現了虛假需求，房價虛高的現象。面對高房價，蘇州緊隨中央為保障“夾心層”利益推出了公租房。但是在實行中如何管理公租房的運營這對完善蘇州自己的公租房體系十分重要。第二部分，這部分是文章的文獻綜述部分，主要是對本課題相關的一些研究的綜述。首先是對公租房的文章的核心基本理論的介紹。然后系統的論述了國內外的文獻研究和現狀，并且對以上綜述進行總結和評價。第三部分，全面搜集蘇州公租房的發展歷程與公租房管理情況的相關資料。第四部分，這部分是本文的核心，根據第二部分的理論分析以及所調查的數據資料，結合其他城市地區的公共住房政策和管理情況，分析蘇州公租房管理現有的問題。第五部分，根據上述的理論分析以及實證分析，得出本文的結論，即蘇州市目前實行的公租房是否達到了政府的目的，并提出相應的建議和對策。最后，隨著蘇州公租房管理的日益深入，必定會對其他城市的公共租賃住房保障體系建立提供借鑒。本文的探究模式上采取了查看文獻和問卷調查相互補的方式。通過查閱大量的文獻資料來獲取有關的信息和理論，對公租房管理有了大概的印象和認識。并且通過關于蘇州公租房需求和實施情況的調查獲得了數據。再者采取對比分析的研究方法，分析蘇州公租房管理和其他各大城市的異同和優劣，進一步詳細分析蘇州公租房發展的現狀，做出完善的建議。1.3研究對象的界定國家頒布政策表明自去年開始廉租房將和公租房合并一起歸入公共租賃住房的模式。這表明將公租房和廉租房“合二為一”運營，統稱為公共租賃住房。這都表現出政府對公租房問題的空前重視和大力鼓勵。本文研究的對象是合并前的公租房，即政府向收入超過了廉租房和經濟適用房的申請條件卻又無力通過市場滿足居住需求的中低收入群體提供的保障性住房。1.4論文的創新與不足借鑒先例的相關研究課題和結果，本文試圖達到以下的創新點。第一在選題的切入點上，基于蘇州這一確切的地區選取了公租房的準入、退出機制和租金制定以及公租房在后續運營中出現的問題為切入點，這避免了研究對象的籠統化。第二是在在研究方法上，將各地區的公租房的這幾方面著重進行比較，分析他們的異同和各自的優勢。再結合蘇州公租房的調查來分析蘇州公租房存在的問題，借鑒國內外經驗提出完善的辦法。從課題的提出到深入分析再到完成，在這個過程中我發現雖然盡可能廣泛而深入地收集資料，但是還是遇到許多問題。我雖致力于在撰寫中動用我的一切知識體系，但是由于時間和經驗的缺乏，我的論文在體系和內容方面仍然是存在著欠缺，希翼能夠得到老師的指正，讓我可以更好地完善論文以及學到更多知識。第2章公租房的理論及文獻綜述根據不同國家的理論與實踐的發展經驗，我歸納出幾個不同的有關公租房這項住房保障制度的理論基礎。2.1公租房的相關理論2.1.1公共物品供給理論物品可以區別為私人和公共物品。后者是可以共同消費或共享的一種事物，如空氣和知識。之后布凱南又細分了此類別，提出準公共物品。根據理論到得出公租房作為準公共物品的一個例子。因為一般容量下公租房的消費是非競爭性的，但是如果超出了臨界點，效用會減少。因為在使用中有著消耗“臨界點”，公租房所擁有的排他特點體現在只允許適當符合要求的人群進入，來提高供給的效能。所以公租房管理辦法中會規定申請者的條件，將不符合標準的人群排除在外。根據公共物品供給理論，由此制定一個合乎中低收入群體利益的準入機制是十分必要的。2.1.2公平與效率理論無論是哪個國度的人類都在為公平以及效率做出努力。一般來說，公平體現在配給結果上，它表現出人人對于均衡資源的渴望。而對于效率，經濟學家曼昆提出若是人們可以通過某種資源配置方式使得人人獲得最大效益就是有效率的，我們可以通過測量投入和結果的大小來測出效率。公租房的公平問題就是設置一個條件，讓滿足條件的中低收入群體能以較低價格獲得住房，其他社會群體則以市場價格獲得住房，這樣就實現了“人人有房居”景愿。所以申請資格和租金的設立是實現公平的基本。公租房是住房體系不可或缺的一部分，它關乎經濟和社會問題，需要樹立保障公平和提高效率的理念，在解決公平和效率問題上齊頭并進。因為短期的社會投入是有限的，所以要確保讓更多符合保障條件的群體進入，優先享受這項政策。2.1.3協同管理理論在1950年后期，在一些地區發動關乎政府治理問題的運動。究其原因是政府的無作為至使國民對傳統公共管理體制提出異議。后來新公共管理理念的盛行伴隨著市場化工作方式而到來，但是由于過分強調分權制衡的原則，使得各部門溝通不暢。佩利.希克斯最先提出新公共管理理論的缺陷并提出“協同政府”。后來羅杰斯規定“協同管理”是為了完成同樣的任務，多個組織共同制定規則和遵守規則的一個過程。同樣協同管理對于公租房的建設和管理的借鑒意義是很大的，我國可以借鑒國外在“協同管理”的先進成果，搭建起政府各部門的開放式和及時性的信息共享平臺，通過共享資源和有效溝通來解決在住房保障部門之間存在的溝通不暢和職權的界定不清問題，以此加快工作速度實現公正。2.2國內外文獻綜述2.2.1國外文獻綜述國外發達國家的專家對于公租房等住房保障體系的理論研究和實踐都早于我國并且研究已經十分的詳盡。至今也已經構成了完好的體系和完善的內容，本節簡單介紹一些理論。阿曼達·蓋勒（2011）認為住房保障一直被認為是對經濟、身體和心理健康的一種投入，特別是對在生活的其他方面的弱勢群體的幫助。住房不穩定如拆遷，頻繁搬家，過于擁擠的條件，或難以支付房租，會造成一系列不良后果，包括延遲醫療保健和增加成人和兒童的急診服務。所有公租房作為保障性住房體系的一部分，對于社會群體特別是弱勢群體的身心健康是很重要的，對于社會的穩定也具有重大意義。霍爾曼斯（1995）肯定了政府干預的標準是要先衡量人口的數值和住房的供應數量，并且結合英國公共住房政策，提出了租金補貼這一政策，他認為當局能夠提供租金補貼或建房的形式來實現住房保障的宗旨。他認為金錢的補助是讓中低階層獲得最大化利益的途徑之一。租金的補助即國家向符合住房保障條件的人群提供一部分資金支持。通過這種手段，中低收入群體他們可以不用國家來專門構建住房，而是通過租金補貼這樣一種方式流入到市場購買或是租賃商品房解決自身居住問題。這樣的結果是，首先節約了建造住房和后期管理所需要的人力和物力，其次是住房困難者可以根據自己的實際需求來選擇住房，這樣就滿足了她們的多樣性住房的要求。GaryPainter（2001）在低收入住房的援助中說到，住房援助不同于其他的福利計劃，因為它不是一個合格的家庭申請人自動接收申請援助后獲得效益的一種福利。因此，了解申請人的狀態或排除申請人的補貼這在住房的分析是很重要的。這需要在收入和計劃的調查中識別居民身份是否在等候名單上，并結合所有其他數據，確定家庭是否接受補貼。所以要設立適當的準入線，排除那些不合格的申請這是很重要的，這關乎住房政策的效率和公平。2.2.2國內文獻綜述關于公租房的定義和特征趙奉軍（2012）在公租房建造與治理的方面中談到了公租房是政府為了處理居住問題提供給中低階層家庭（市區居住艱難家庭、新工作群體和外來務工職員）的房屋，由政府對建房方提供政策支持和補助，規定面積和以低于市場價格向一定的居住困難群體提供的保障性住房。公租房設置標準配租、有限時間租賃和有償居住是它實現宗旨的根本。張泓銘（2010）提出當前的公租房含義特指的是由政府引導社會提供房源，優惠提供給那些無法進入廉租房和經濟適用房保障體系，而且對市場租金難以接受的中低收入人群提供保障的住房管理辦法。姜毅（2011）提出公租房它具有商品屬性和社會保障屬性。主要特征是：政府的扶持性、覆蓋人群的寬廣性。公租房保護一般稍少收入居住艱難的群體，提供對象不限戶口涵蓋了種種居住艱難人群，實行有限期租住，租金按略低于市場金額的程度，所以具有社會救助性質。關于公租房的社會需求張艷（2012）提到自從九十年代后，政府改革了以往帶有福利性質的實物分配住房的政策，這開啟了住房市場化的新模式。但是隨即出現的高房價使得很多群體沒有自己的住房，政府出臺了幾項住房措施，但是住房保障也只是針對了低收入群體，這讓多數不能進入廉租房門檻又購買不了經適房的人群成為了“夾心階層”。由此，2010年我國為實現人人有房住的前景，開始大力推行公租房。郭正懿（2014）提出我國保障性住房主要是由四種構成，分別是經適房，廉租房和公租房以及限價房。公租房主要是解決中等偏低收入群體的住房問題，這部分人群涉及到外來務工者和新入職員工，他們是城市建設發展的血液。為了留住這些人才，實行和推廣公租房政策是迫不及待的任務。還有城市中的中低收入群體，解決這些群體的住房對于社會穩定刻不容緩。公租房的模式和社會意義宋博引入一些地區實施公租房的模式，實物分配以及金錢補貼。并且對政府直接撥款扶持公租房建設和提供租金補助進行了對比，他認為可以借鑒租金補貼的方法來為住房困難人群提供租房的資金支持。可以預見到，隨著其住房保障體系的完善，政府的保障模式將慢慢過渡到貨幣補貼的方式為主。林曉權（2011）提出：中低收入群體也可以劃分為兩部分，對這兩者也要區別對待。對于負擔不了經適房卻又不滿足廉租房居住條件的人群主要是提供公租房的分配。對于無法通過市場解決住房需求但是又可以負擔起經適房的的夾心層則可以采取貨幣補貼加上部分實物配租的保障方式。實物供給加上貨幣補貼可以減輕公租房供給的壓力和滿足住戶選擇住房的需求。張艷（2010）分析到，首先，公租房可以解決在房地產市場上租賃和購房的不平衡問題。這有利于平衡租和售的不協調，實現購買和租住方式的共同發展。其次，不僅僅處理了以往低收入群體居住問題的程度上又深入滿足了夾心層人群的需求，這就可以細化保障體系。（4）關于公租房管理體系和內容楊玲（2010）提到了公租房的管理大部分體現在供應和需求兩方面。需求管理主要有準入和配售程序、退出管理、維護管理和處罰措施。設置完備的準入程序后要進行初審，復審。退出管理是住房管理局將不再符合條件的人群排除在外。維護管理是一般由專業的物業公司承擔并且對住房過程房客的損壞住房行為進行懲罰。并且在住房申請過程中申請人捏造證明或隱瞞收入和其他關于住房申請的信息時，也有相關部門對此情況進行管理。當前中國還處在發展公租房的初始期，需要提高公租房的申請、承租和住房維護管理的質量。葉曉甦（2013）提出公租房管理主要是涵蓋了準入、退出和分配管理等。設立準入條件和規范分配制度是公租房的實施基礎；而公租房的循環發展要依靠公租房分配的后續監督，例如物業管理等；退出機制的規范可以提高公租房的流動性，這也是制約政策可持續性的關鍵。所以要規范公租房的申請條件和配給、運營和退出機制，并通過加強決策監督機構、執行機構、物業服務機構的協調合作，實現公租房供應的公正和效率目標。第3章國內外經驗3.1國外實踐公租房在一些強國和區域，都慢慢地形成完備的體系。像是美國、日本和新加坡的成功經驗都能成為中國公租房借鑒經驗的對象。3.1.1美國美國是一個發達大國，它的公租房始于三十年代后期。它推行的是社會性住房政策，僅僅對一些特殊情況予以干涉，其他部分都是依靠市場作用。一般政府也只是憑借國家的財政政策和金融方面的支持，依托市場化的手段對中低收入住房困難群體提供房源。（1）機構設置方面。設置了聯邦住房管理局等機構，囊括了銀行、保險公司和信用評級機構等金融機構，政府還專門頒布指令性文件明確各機構的整體目標，這些舉措只為了推動跨部門之間可以協調合作。（2）運營方面。一方面是財政的幫助，主要是通過國家機關提供居住補助和資助設立。另一方面，政府鼓勵社會上的開發商或是其他機構可以利用信貸方式來籌建住房。在保障方式上，也慢慢從向建房供給者過渡到補貼住房者的政策上。（3）租金方面。美國公租房的居民的收入區分很大。評估他們的申請資格主要看幾方面：年收入、是否是老年人或殘疾人、公民或移民。他們會將合適的人群分為幾個級別，第一級是低收入家庭他們一般是低于平均收入的百分之八十；第二部分是，收入非常低的人群，他們的收入占平均的一半。政府會對這兩部分人群給予資金補助使得平均的公租房租金不超過收入的百分之三十左右。3.1.2日本日本政府在五十年代都開始發展公營住宅，政府對于發展公租房的干預力度是很大的。在資金方面國家特別完善相關法律來規范財政撥款，不僅利用低稅率的辦法鼓勵有資金人群自建住房，而且對收入困難的提供資金補助。除此之外日本的公租房還體現了以下幾方面特色：（1）機構設置方面。政府設立了公團開發和金融公庫兩個機構，來管理住房房源的開發。而且通過住宅公團和相關公司來為房源的建設提供資金援助，補助自建或購買的住宅提供扣除土地費一半的費用。（2）運營方面。有兩種模式，第一種是住宅公團針對底層階級（占收入最低人數的四分之一）主要是經過當地住宅提供給公社管理并用于特定的出租。第二種是居住補助，政府補貼私人出售房屋。配租按申請抽簽制度，對申請者通過評審后抽簽決定。（3）租金方面。參考承租區域的環境，具體是對滿足申請條件的按收入劃分不同的類別，并且按照區位，交通費等把住宅分為不同類別。最后按照不同家庭類別和房子類別收取租金。在東京三十幾平米的公租房也只有九百元的人民幣。比市價低廉了五倍左右。3.1.3新加坡新加坡政府在1960年開始建立公租房為中低層階級提供居住，通過幾十年的完善，成為亞洲公租房實施的典范。他的住房可以區分為兩類：組屋（公租房）和私宅。如今占據人口的85%的人居住在公租房里，公租房的管理特點表現在以下幾點。機構設置方面。專門分出一個單位名為建屋發展局，它行使政府的公共監管職責。主要負責建設、售租以及物業運營。這個機構提取公租房中央公積金貸款來籌建小戶型及低價位的房屋。運營方面。住房的配給模式是按照優先申請優先提供居住順序。分配按申請時間來安排。租和售各有一個系統，低收入人群提供廉價租房，中等收入則可以低廉價格買房。（3）租金方面。價格按照市價數額來設置具體數值。規定收入不足八百的可以以市價的百分之十租賃住房，每月租金大概一百多元人民幣，高收的（八百到一千五新元）按照百分之三十的市場租金支付。3.2國內實踐北京、上海和重慶都是國內起初實行公租房模式的城市。這些地區的公租房實踐和發展可以使我國其他一些地區的公租房的在實行的思路上得到創新。3.2.1北京北京現已基本實現公租房和廉租房的并軌，在公租房實行上其主要特點是。機構設置方面。分設立三個部門負責不同的職能。住房保障管理機構對公租房的后期運營進行監督和管理，由住房產權單位專門負責地區公租房的物業管理和監督居住過程的不道德行為，市住房城鄉主管部門協同其他機構構造居住MIS，形成全市動態監管。運營方面。通過入住審核后，家庭直接根據此前搖出的號碼順次選擇房子和簽約合同。規定為期五年的住房期限。居住期限截止了可以給予過渡時間，但需要以市場金額交付相關費用。在契約中止日期三個月前可以提出申請，有關部門通過考核可在居住。租金方面。每個地塊參考市場價，根據適當區域市場價格確定。物業費用可以納入租金范圍收取也可以單獨收取。對于居住情況特別艱苦的家庭，政府按照百分之十到百分之九十五的比例給予住房的補貼。但是查看資料得到，北京一般60平米的房子每月房租2500左右，若加上雜七雜八的費用，公租房的租金基本和是市場上租金一樣。然而北京的公租房帶有過度性質，設立宗旨是解決當地戶口住房困難者在輪候期內居住。暫不對外地人開放。那么對很多外來人口的住房現象是起不了作用的。3.2.2上海上海在經濟持續發展的情況下，大力發展經濟的條件就是需要大量的人才，所以它的政策主要是要改變不斷涌入的人才和市民的短期住房難現象。其特點主要集中在。（1）運營方面。租房者拖欠租金和其他費用的，用人單位要配合相關部門將拖欠的金額從單位的工資里扣除。續租條件和情況等同北京，初次承租5年，提供2月的過渡期，收取市場租金。（2）租金方面。每一年租金評估部門都要根據市場價和地段設立具體的租金試行辦法。上海整體平均租金每月每平方米建筑面積為30-45元之間，根據具體的地段而有差異。上海公租房準入雖然不限制戶籍，但是整體的租賃價格過高，甚至與商品房的租金差距不大，所以無法適應中低收入群體的收入情況。（3）準入方面。總計要滿足四個方面，1.繳納了社保共計一年以上并且在上海居住滿兩年以上的人群；2.工作時與本市區的公司有不低于一年工作合約的；3.居住面積一個人不超過十五平米的；4.未有享受其他住房保障政策。3.2.3重慶重慶是公租房政策實施比較成熟的城市之一，2010年7月距公租房管理局正式掛牌至今已有5年的歷程，它做出了許多成就。機構設置方面。踐行建設和管理分開的原則。設立了重慶公租房管理局，主要承擔房源的起草、對申請人員的審核和管理。運營方面。采用多次審核和公示，具體是在各區申請點初審后在市管理局復審，合格之后公示7天，搖號配租后在公示15天。為此專門研發了電子搖號系統，公平分配住房，這使得權力尋租等違法行為得到控制。租金方面。重慶公租房租金比較具體和穩定，按照地段不同租金從每月每平米9-11元，政府規定不得超過相似地段和戶型市場住宅租金的60%，租金每隔2年公布出來，比較的穩定。單獨收取物業管理費：1.03/月.平方米。管理模式方面。實現了幾點改進：第一構造了共同聯動的組織體系，包含了詳細的審核和統籌制度。第二，創新服務方式。建設服務大廳，辦理民眾生活的業務。管理委員們進社區聽民意，一對一的幫扶。第三，改進治理模式，和警方、社保、民政等政府部分一起開發一套住房管理體系，同享訊息及審核住房者的資質。定期巡查住戶行為。這些公租房的創新方面使得公租房讓群眾生活更溫馨。3.3國內外經驗借鑒綜上所述，一般的發達國家和國內一些地區在公租房的管理上，都各具特色，總結他們的具體實施情況和成熟理念都可以為我國公租房發展提供了經驗借鑒。機構設施方面。政府要設立獨立的機構管理公租房，一是決策協調機構，二是建設執行機構。這可以實現對分配住房和運營監督的分層次管理，防止部門職權分配不明導致的管理混亂。我國基本實現了服務型政府的階段，深化職能及協調部門的管理是構建建全公租房保障體系的關鍵。租金方面。重慶樹立明確的租賃金額的價格條例。租金根據具體地價而定，一般不超過市場的60%為好。反觀我國的公租房的租金，特別是一些大型城市的公租房租金接近市場租金，很多人都情愿租住私房。這使得公租房作為保障中低階層住房的目的成為空談，所以這點要引起關注。運營方面。第一實現各部門的信息共有，促進部門間的合理溝通。這些信息的共享包括，住房申請者的信息、住房管理情況和各部門最新的政策變動、工作進展情況。第二是建立多方參與機制。處理住房難題也要依托非公共力量，多方發揮各界能力十分有必要。在物業上不妨任用民間的專業公司治理。退出方面。公租房應該采用一種強制的流轉，在規定期限里（如5年）要終止其居住。但是住戶有特殊原因可以續租，這要重新接受審核，若是其已經不具備資格，那么要退出。可以聯合一些機構例如公安和銀行等機構來完善和強行執行退出機制。第4章蘇州公租房管理的實踐與探索4.1蘇州公租房發展的歷程姑蘇這座歷史悠久的名城，隨著城市經濟的快速發展，居于長三角發展最快的經濟體之一，人口流入大幅增加，住房問題也成為民生關注的焦點。蘇州政府為了解決此問題大力發展住房保障制度，因此蘇州成為了全國最早實行公租房的地區之一。縱觀蘇州公共租房的發展歷程，可以分為三階段：4.1.1起步摸索階段在改革開放前期，國家出臺措施大力發展鄉鎮企業，隨之而來帶動了外來農村人口紛紛進入鄉鎮工廠里。隨著外來人口的不斷涌入同時引發了一大部分外來務工者的居住問題。所以蘇州這一階段的居住政策主要處理農民職工群體的居住難題。政府發表政策支持單位自建住房，由此企業自動開發周邊地區建設“集宿樓”來解決外來工人的臨時住房問題，像是“千葉公寓”是這階段的一個例子。但是其中的局限性是這些項目多屬企業自發的行為，并且住房比較簡陋，設施也比較簡單，管理上也混亂，容易造成社會不穩定。其實這種租賃價格低廉和住宅設備簡單的打工租住的宿舍還不能稱之為嚴格意義上的公租房。隨著蘇州征地和規范建房，這一住房也慢慢退出歷史舞臺。4.1.2規范管理階段改革開放使我們邁入了市場經濟的階段。這時部分鄉鎮企業在戰略的鼓動下加速產業轉型，由初期的集體經濟為主過渡到多種所有制經濟共同發展的新時期。改革開放引進了外資，吸引了人才流入蘇州的市場。但是購房和租房的價格高昂，無法滿足人才的現實需求。由此了吸引住人才，發張蘇州的地方經濟，蘇州大力發展和完善公租房制度已是刻不容緩的任務。進入新世紀后，由于蘇州政府在相關意見辦法中清晰地提出要單位加快宿舍樓建設，而且建議各級政府要使得人才公寓能規范建立，這使得公租房的設立和運行過程得到規章化管理。如“青年公社”，“永馨家園”等是這一階段的典例。這階段是政府主導的公租房建設階段，由于政府出臺了文件，公租房的建設和管理基本得到了規范和有序管理。4.1.3全面擴張階段蘇州伴隨著國家的富強和人民收入增長率的提高，又伴隨著經濟危機后房價的節節攀升，使得人與人之間的住房水平差距在擴大，城市中低階層住房難問題不斷凸顯。蘇州開始實行產業的改革，這使得大批高技術人才越來越緊俏。綜合以上幾點，自零三年開始，政府將提高居民居住條件的滿意度提到了一個新高度，納入了政府實事項目中。后來規定在各區年度工作考核中一并納入了對中低收入群眾住房難題的改善指數。這些都體現政府對完善住房的堅持和責任心。歷經了長期的評價和完善，蘇州相關公租房治理辦法與一零年年底開始執行，蘇州進入公租房全面擴張的時期。查看辦法獲知，城市人口住房低于十八平米的住房艱難者能夠提交公租房申請。一年后，市區租賃保障實行細則得以公布。從公租房保障辦法再到公租房保障細則，這反映出，政府正在加大力度化解城市人口、外來務工者和新就業人群的住房矛盾。如今，蘇州公租房主要建成了面向市區人口的晉源橋小區、高新區的景山公寓，工業園區的菁英公寓、錦城公寓和明日之星等。各區零散的打工住宅和集體宿舍等，也要進行規劃分配到住房保障體系里。這可以看出我市在公租房保障方面已經實現了對三大人群的全面覆蓋，在公租房的實行過程中也完成對其他住房的對接目標。從摸索提升到規范管理再到全面擴張，概括了公租房完善的三個主要過程，公租房在實施理念上也出現了由單位自建到政府主導和由讓打工群體居住向實現每個群體居住權利的轉變。如今，政府擴大了保障對象的范圍一起將城市居民、打工人口和大學生納入了保障體系，因為公租房的設立初衷就是讓中低收入群體都有房住。接下來公租房將圍繞建得起、租得到、住得好這一系列問題進行規范和完善。4.2蘇州市現有的公租房制度和政策2010年出臺的《蘇州市公租房管理辦法》適用于公共租賃住房的規劃、建設、管理及監督，這是蘇州公租房實行管理的規范性政策文件。而且，只隔了一年《蘇州市市居民公共租賃住房保障實施細則》開始實行，兩大文件體現蘇州公租房的特色如下：4.2.1蘇州公租房的籌資建設和機構設置蘇州公租房房源上主要采用的是多種資本投資和多種途徑籌集資金擴建的方式。主要出現了三中模式：第一種政府聯合相關機構補貼的模式。比如園區的錦程之星就是其中一個例子。第二種是企業自己籌資構建的方式。這種方法大部分是讓單位解決職員臨時居住情況。第三種是社會力量籌資建立。比如高新區的“景山公寓”。機構設立方面，各市區和城鎮的公安、住房公積金等部門明確自己的職責范圍，并且協助市住建局進行公租房的申請者的資格審核和后續實施過程的監督。在蘇州的監管和執行部門主要是市住建局和住房保障管理中心。一個是政策的設置，另一個涉及房源規劃和申請條件的審查和配租。4.2.2蘇州公租房的保障對象和審核保障對象方面，劃分成中等偏低收入市區住房艱苦家庭、剛投入工作的群體、外來務工群體這三類人群。表4.1蘇州公租房的住房保障對象保障群體應一起滿足以下要求城市中等偏低收入居住艱難家庭經過考核，戶籍屬于蘇州人口范疇，而且已獲得住房保障資歷；城區困難人群申請要滿足月收入不超過2750元，人均居住區域不超過18平米，市區人的戶口要不少于五年時間；申請時沒有受益于其他任何的住房保障，排除通過了其他保障性住房但未曾拿到房的人群；新就業群體擁有大中專院校畢業證，從畢業到工作時間沒有超過5年的；同蘇州市公司定立了工作協議，兩者按時交社保的；申請人和家人在本區域內沒有自有住房，也沒有租賃其他公共租房的外來務工群體同蘇州市公司定立了工作協議，兩者按時交社保的；申請人和家人在本區域內沒有自有住房，也沒有租賃其他公共租房的；申請人申請成套住房的，其必須在本地工作一定時間期限的；資料來源：根據2010年發表的《蘇州公租房管理辦法》結合最新政策整理得到。申請和審核方面，蘇州的中低收入且無房的市民，政府優先保護其居住權利。第一類人群：城鎮家庭已經取得住房保障條件的要按照戶為單位向戶籍所在的住房保障機構提供資料和證明來申請住房。第二類人群：對于新工作群體和外來務工人群的單獨請求，住房保護實施機構不接受處理。這兩類人要告知簽訂合同的單位，讓單位擔保來向單位是所在地的機構申請住房。相關實施機構要按照具體流程進行資格的審查和復查；結果要登記；對經過審核一切都滿足準入條件的人群要及時配租住房，保障其利益。4.2.3蘇州公租房的運營和管理締結和退出方面，符合住房保障的城鎮人口要和住房保障實施機構締結合同；新工作群體、外來務工職員租賃公租房，由申請人、單位與住房保障管理機構三方簽訂租賃條約，清楚三方各自的的權益和責任。承租期限到了，住戶要自覺退出。城市符合條件的人群按時每年進行資格復審。若是復審后不滿足租住要求的，住戶要自覺退房。通過相關審核，確認其居住還是有困難的可以繼續承租，但是要調高租金給予租住；對于剛就業群體、外來務工群體初次承租住宅的時間不超過三年時間。初次期滿后可以續租2年。并應當根據合同提高租金標準。租金方面，因為公租房屬保障型住房，租金定的要適當要遠遠低于市場租金才行。政策規定公租房設立的租金要參照同地區和同類住房具體問題具體分析，一般是不超過市價的70%左右；合乎低收入保障條件的城市人口，政府提供一半左右的補貼或租金減免優惠，但是這種補貼排除了申請人或其家庭承租了公租房的情況。相關評估機構會根據是否是古城內外和成套等因素測定租金，每年公布并且調整。租賃管理方面，新就業群體和外來務工者申請國家優惠供應的公共租賃住房的初次租賃期不超過三年。租賃期滿后，仍然符合租賃條件的可以繼續申請兩年期限來居住，但是相關機構在租賃合同中要適當提高租金來與申請者締結合約。建設公租房小區的，要自己提供或轉給專門物業公司為住戶提供專業的物業服務。承租人要在交租金時一并繳納租賃期間產生的物業管理費用。承租人理應按照合同規定維護公租房的房屋和屋內的設備。首先承租人根據自己的意愿無正當理由閑置或提供給他人租住的要強制其退出租賃和一定期限不接受其申請，其次裝修公租房，損壞相關設備和房屋的要給予賠償，若是造成事故的要承擔法律責任。監管管理方面，若是提供虛假材料申請公租房的個人或是單位，給予兩年內不接受申請的懲罰。其次，使用非法手段得到公租房居住資格的，一經查出強制退出，五年內不受理申請；再者，住房不是本人居住的，或住戶無正當理由滿半年不在住房的或是上繳租金的，相關執行機構要強行收回其公租房，并且追究其違反的相關法律責任。若是個人和單位不承擔相應責任的，管理部門可依法向人民法院提起訴訟追究其責任并強制執行。對于住戶拖欠租金的可以聯系其單位，讓單位從工資中扣除相應金額。4.3社會調查隨著大批量的公租房投入蘇州市市場，關注公租房的市場需求以及公租房的實施情況將是在公租房交付后關注的重中之重。同時針對大眾反映的問題深入分析，這對提高住戶滿意度對激勵我國住房保障體系的健康發展也具有重大意義。本論文針對蘇州各類人群設置公租房調查問卷，力求找到限制公租房滿意度的原因，為完善公租房管理提出建議。4.3.1調查對象和內容此次對蘇州市公租房需求和滿意度的問卷調查總計獲得了108份答卷。調查對象涵蓋了蘇州公租房保障的三類群體機其他部分群體。本次問卷設計借鑒了國內外的測量方面，主要可劃分為三部分：第一部分是基礎信息，主要調查答卷人是屬于哪類群體和收入情況；第二部分是受調查者的住房狀況，發現他們的住房需求是否得到滿足；第三部分是住房政策的調查，探究群眾對公租房實施的滿意情況。問卷重點涉及到租賃金額、準入和退出線、監督運營等幾方面。4.3.2調查方法本論文的社會調查主要采用問卷調查法，共計得到108份完整的答卷。詳細的施行方式如下：在落實調查問卷的設計與制作等相關工作后，把問卷發放在問卷星這個網站上，將調查網址放在蘇州的生活群里，讓蘇州各類人群協助調查。最后將答卷收齊統一處理，做出統計分析，繪制統計圖表。4.3.3調查結果（1）對調差對象基本情況的統計圖4.1蘇州公租房了解情況統計圖從圖表中得到絕大部分人知道公租房的存在，在這部分人中有59%的了解了一些，只有26%的群眾不了解，8%的人根本沒有聽說過。說明政府對公租房的宣傳力度還是可以的，各群體對公租房這項住房保障制度是熟悉的，這從另一方面的得到公租房是有一定影響力的住房政策。表4.2住房基本情況統計表分類類別樣本數量比例自有住房3027.78%租住私房4440.74%單位宿舍和集體宿舍2422.22%公共租賃住房109.26%在表4.2中可看到，在各個群體中將近半數的人現居在私房內，其他多數是租賃宿舍還有單位住房，只有9%的群體居住公共租賃住房。說明大部分人被排除在住房保障政策之外，可見公租房的準人機制有待于完善，制定政策時候要考慮大部分群體，包括要讓更多的常住人口進入保障范圍。表4.3房租占工資收入比重的統計表分類類別樣本數量比例25%以下4238.89%25%-50%5550.92%51%-75%98.33%75%以上21.85%表4.3顯示房租占收入25%-50%占據全部樣本人數的50.92%，在25%以下的只有38.89%。有關專家提出，一般發達國租金比上收入在25%之內這是很理想的，一般在30%以下是還是合理的，若是高出30%就會造成大部分人群承擔不起。從以上數據顯示，房租占工資收入的比重是很大的，有一部分人反映房屋的市場租金高。（2）對公租房實施滿意情況的統計表4.4公租房的租金應該占市場租金比例的統計表分類類別樣本數量比例50％以下6862.96%50％－60％2825.93%60％-70%109.26%70%以上21.85%表4.4統計各類群體認為住房金額應該占市租價的比例。其中占62.96%的樣本覺得公租房金額應該在市價的一半之下，只有1.85%的人數覺得在70%以上。可見大部分人數認為公租房的居住價格應該是較低廉的。這折射出人們對低廉的租金的渴望。表4.5最關注的公共租賃住房指標統計表分類類別樣本數量比例租金水平5248.15%地理位置1816.67%房屋面積109.26%套型結構87.41%生活配套2018.52%表4.5調查了各群體對公租房哪幾項指標比較關注，其中租金水平占48.15%位居最受重視的指標。接下來是生活配套實施占18.52%，地理位置占16.67%。可見各群體最關注的還是公租房的承租價格。其次是配套設施和地理位置。調查發現雖然各界積極加強公租房的構建，然而公租房的申請數量卻不是很高，這導致了供需失衡。很多人認為公租房價格過高，租不起，稍高收入的寧可通過市場解決住房難題。探究此類現象的原因主要是價格過高和公租房區位設置不合理。表4.6公租房存在現象調查表分類類別樣本數量比例供需不平衡，房源數量過少3229.63%公租房配租上存在暗箱操作2018.52%租賃者有錢，真正需求群體權益受損4642.59%公租房套型面積不合理109.26%數據顯示了，在人群比例占了42.59%的民眾認為公租房最大的受益者根本不符合條件，這說明了很多人對住房政策表示懷疑。還有是公租房的供給數量失衡，現有的公租房數量不能有效的解決申請者的住房需求。在公租房的監督管理問題上也出現了漏洞，反映在在對準入資格的審查和配給上監管不嚴。表4.7對于退出監管力度的調查表分類類別樣本數量比例部門執行力度強，可以及時排除不滿足條件的群體1816.67%住戶會自覺的退出住房保障，通過市場解決住房問題2624.07%部門更新住戶的信息不易，核實上存在難度3835.19%住戶會隱瞞真實信息來繼續續租2624.07%調查顯示了，將近35%的群體認為政府對租戶的基本信息更新不足，這會導致相當一部分群體在不符合租賃條件后，政策執行部門排除不符合條件的住戶，加強公租房的流轉力度有困難。還有就是當大部分的群體對住戶的誠信情況表示懷疑，認為他們會為了繼續享受低廉租金會隱瞞家庭將情況，這都顯示出各群體對退出住房的監管力度不滿意，各部門不能統一更改住戶的信息，監管其從進入到退出的全過程。若是不能形成良好的退出機制，公租房會變成一種終生性的住房。第5章蘇州公租房完善與改進的建議自從2010年蘇州大力發展公租房后，政府在土地和資金上擴大投入。但是公租房在實際運營上出現了一些難題，就此根據蘇州公共租賃住房需求和滿意度調查表，發現租金定價機制和準入退出機制的完善是提高公租房滿意度的關鍵。所以本章圍繞這幾個關鍵因素對蘇州公租房的實施提出了建議。5.1準入機制的設置5.1.1保障對象的情況圖5.12010-2014年蘇州人均可支配收入（單位：元）資料來源：蘇州2010-2014年統計年鑒。根據蘇州統計年鑒整理得到以上圖例，可以看到蘇州近幾年收入變化情況。結合以往經驗低收入家庭收入標準占人均可支配收入的51.04%；人均可支配收入的80.2%是中等偏低階層。中國蘇州網責編.蘇州市區住房保障收入線標準調整[N].蘇州日報,2014-05-10.而據蘇州統計局最新抽樣調查數據表明市區2014年人均可支配收入為46677人民幣，換算得到每月人均收入是3889元，那么2015年最新得出的低收入人群應該為收入在1983.4元以下，中等偏低收入群體得到3118.9元以下的月收入。所以公租房保障對象的人均月中國蘇州網責編.蘇州市區住房保障收入線標準調整[N].蘇州日報,2014-05-準入條件設置蘇州公租房的保護群體主要涉及到3類人群。本地區中低收入市民、外來蘇打工的人群和新就業群體。現在的住房措施基本實現了這三類群體的居住需要。看他們的申請入住的門檻設置不是很合理。首先，第一類住房保障群體是擁有蘇州戶籍的住房困難群體，具體上是平均每月收入不超過2750元，人均居住面積低于18平方和擁有戶口滿五年以上的人群，并且在配租上是優先供應給無房市民的。準入實行戶籍和收入兩方面的限制，但是戶口滿五年，并不是很合理。許多新落戶蘇州的又不滿足第二三類住戶條件的無法申請。其次可以增加條件。我認為準入線可以增加住房面積、人均收入、還有家庭成員年齡、附加其他特殊人群（勞模、殘疾人、失獨人員等）的保障。將每月收入金額低于2750元、住房面積低于18平米的作為申請條件，考慮每戶的人均年齡和特殊群體進行加分排列，實行排序審核在優先安排居住。第二類人群是否具備完備的勞動合同不應該成為限制申請者的條件，因為這會排除掉一些不能取得固定收入的弱勢群體。公租房畢竟是為中低收入人群設計的，要全面考慮到這些群體的收入特點。若是剛工作就可以有很高收入的人群也不該成為保障對象。所以也應該對第二部分人群設置收入線，可以和第一類群體一樣的收入限制。總結起來應該讓收入低于2750元和畢業不滿5年中專及大學的新就業人群納入公租房保障體系。只有降低門檻這才能有利于對外來人口的管理并且體現政府對民生的關注，第三類人群，外來務工者的準入上規定在本地居住就業并且有一定的年限，這個年限問題并不確定。可以先規定10年，保障那些老務工人員的居住權利。還有一點是申請人和配偶無居住私房和公房，這個條件排除了那些買到房卻沒拿到房的人。查詢資料得到，買經濟適用房要等上一段時間才可以居住，所以這個規定不能保障等候領取住房的人群的住房權利。那么這點改為外來人口在蘇州無房包括購買了房要一年以上才拿到房產的人群并且在蘇州居住滿10年的可申請公租房。5.2公租房的租金5.2.1租金定價的方法分析公租房的調查結果得到人們對公租房租金的看法，大多都覺得過高。究其原因是絕大部分區域實行政府主導和市場調控的方法，將租金設置的低于市場價。但是這種不明確的定價方法導致了一線城市的公租房租金已經等同于市場租金的結果。公租房的定價主要要考慮兩個方面的原則，廣泛的福利性和可持續原則，即為了保障夾心層群體的利益，定價不可過高。但是公租房要適應廣泛的中低收入群體的住房保障長期計劃，所以確定價格時，要考慮投資的回報，保障公租房建設的持續性。其次，租金涵蓋了從投入建房到管理的費用。租金的過高都可能是其中的一環節出現高價。所以可以從建房的源頭抓起，采取擴大民間資本的投入。并且可以擴充其他收入來彌資金的投入，比如多建設公租房小區，適當擴大商業房的比例，這樣就可以向公租房小區的商品住房收取部分市場租金來平衡大部分的租金價格，回收一部分資本。資料顯示，蘇州園區公租房的租金出臺了公積金的繳費模式。但是在具體實行中，因為可供提取的金額不多和手續的麻煩。導致這項措施無法推廣。所以要解決公租房的租金問題也要進一步完善公積金的使用功能，簡化手續的辦理。一般住宅的定價策略主要有：第一是市場比較法，將是將租金與最近同類的房子價格相比較修正價格，這是租金估價最常用的方法之一，但是其缺點是價格缺乏穩定性；第二是成本法是建造類似房屋所需的各類費用的總和包括各類稅金，這種方法一般忽視了市場和競爭的情況；第三種是剩余法，開發住房后的收益扣除各類費用，確定剩余數來評估房價，這種方法沒有考慮到住房保障群體的實際接受能力，缺乏靈活性。本文定價方法綜合以上方法采用差別化定價方式：政府以市場價為基準線，再結合實際中保障對象的支付能力定價。然而伴隨公租房供應數目的增多，地塊分配在各個地區，那么建議要執行差別化房租定價策略。每兩年考核不同地塊的市場房價結合收入水平定價。租賃金額是收入狀況，房屋特征，租住位置，交通情況，房屋配套設施的綜合制定。接著按照家庭收入的差異劃分等級，若是租金仍然超過收入的三分之一以上，財政撥款給予適當的補貼。5.2.2租金的計算結合前面的數據得到蘇州中低收入群體的收入在1983-3118元之間，這就是公租房應該保障的對象。總結出來有兩種簡略評估租金的算法。在第一種算法，根據以往公租房的實施情況，公租房租金最多不超過收入的30%。2014年蘇州城市人口平均收入2889元每月，中低收入群體的收入在1983-3118元之間。所以得出租金人均在594.9-934.2元之間比較合理。均衡一下金額在764.5元左右比較合理。第二種算法，根據規定城市居民公共租賃住房租金實行“參照市場價格、體現保障功效”的原則。蘇州的租金規定是同類地段住房的百分之七十，查看資料得到市區一套九十平米的房子以市場租金根據地段不同在1800元到2300元。沈婷.節后蘇州租金火爆房源供不應求[N].金陵晚報,2014-02-09.按目前市場價在每平方米20元至25元，那么公租房租金取市場價的百分之七十就應該在14-17.8元之間每平米每月。依照蘇州市區公租房的套型面積分為三個層次，分別為45平方米、55平方米和65平方米，如果按照基本55平米中等戶型沈婷.節后蘇州租金火爆房源供不應求[N].金陵晚報,2014-02-09.按照第一二種算法，可看出公租房的價格按照兩種方法價格都在價格在700-900元之間，再結合地段的不同和住宅配套實施的差異具體調整，這個房價也是較合理的。5.3公租房的運營5.3.1對人的管理在運營中針對后期人的管理要提高力度。對偽造材料的要嚴厲處罰，可以沒收一年的租金加上監禁半年。第二對于轉租牟利的處罰繳納2倍的租金，在責令退出。第三對破壞和擅自改造公租房的，視其危害大小，進行教育批評，要求恢復原狀，承擔維修費用，責令其退出公租房保障。第四對無正當原因半年以上閑置住房的或其他原因獲得住房的，要繳納市場的租金并責令其退出。條例上規定對不滿足公租房租住要求的人群采取一定金額貨幣的處罰和動用一定手段強制其離開，在一定期限不得承租。租戶沒有繳納足夠金額的租金和其他錢的，其公司要幫助相關部門將一定金額錢財從工資卡里扣去。但是我覺得這種做法不一定有效果。自取消公租房的租住資格起，安排一個3個月的過渡期，這時候可以采取利用信用卡制約，將租金支付設計為對銀行的還貸，超過期限按照市場租金的三倍支付，拒絕支付的將被計入不誠心的記錄。在出租前可以先約定失信處罰條約，納入合同。嚴格實行對人的審查制度，可以借鑒香港的措施。審查時，要求申請人將資產凈值（月收入、家庭總收入、房產、車輛、投資、經營業務、存款、現金等）在相關表格上詳細地填寫。對于蘇州市房管局的審查結果要先在網站上和社區里一起同步公示。然后對結果再到全市進行復審。如此可以保證公示結果的可靠性。5.3.2對房的管理在調查中可以看到居民對提高服務質量的呼聲很大，他們反映了很多問題，像是，物業費的有點貴，小區衛生和維修服務不及時，安全方面也不到位。物業公司也應該強化服務意識，建立一套標準來提高管理人員的素質與住戶溝通交流，及時處理住戶反映的問題。在配套設施，公租房周邊的的建設比較薄弱，這會影響住戶居住的便利性和舒適性，使得中低收入群體的住房生活成本增加。管理房子的行政管理部門要配齊相關配套設施，排除“教育難、醫療難、餐飲難”這些難題。所以為了更好服務住戶們，公租房行政主管部門要在服務上實現系統化（看房、簽約和入住），并且監督協同物業公司共同管理。要建立人性化的退出機制，期限上采用有限租賃期限，首期租賃期為5年，租住時間滿了可以按照要求提交相關資料，重新簽署合同續租3年。這可以提高了管理效率。在退出上，若是租賃期間購買、繼承和其他方式有居住地方的，要強制退出公租房。政府要完善對監管機制的設置。要一定時間或不定時組織對承租者的財產審查。將住戶審查資料錄入數據庫，相應的獎勵來鼓勵承租人互相間監督舉報。這有利于后期不滿足住房保障條件的住戶可以及時退出住房。結論本文根據對國內外實施公租房的經驗和蘇州公租房的具體實施情況進行分析比較。發現公租房管理中存在了不合理方面，并且提出相應解決辦法和對策。同時，可以看出公租房租金的金額設置、準入和退出機制上的問題制約了公租房的推行和穩健發展。首先，由于本論文研究的是公租房而不是并軌后的公共租賃住房。不同于廉租房，由于公租房保障的特點，租金價格不可以定的很低廉。我們可以按照市場價或收入水平，得到一般小戶型55平米公租房租金在700-900左右，再結合差異化租金定價法按配套設施，交通位置使租金上下浮動。若是承租人負擔的租金高于其工資收入的30%，高出的金額國家要給予補貼。如此就能保護中低收入群眾中的稍低收入者的住房權益。其次，是否設置恰當的準入標準，審核上是否嚴格執行這也會影響公租房運行的效率和公平問題。如今的公租房在保障對象上涵蓋了包括城市戶籍中低收入群體、新就業群體和外來務工者們這三類群體。在準入線的設置上要放開并且加強對申請者的審核，讓配租過程在陽光下進行。再者，在公租房的退出機制上政府要加強住房的監督，市管理局要按照相關條例對違反住房合同的進行處罰或強制退出等，確保做好房源的回收工作。提高保障性住房的流動力，增加租房的利用率。最后，要加快公租房的法規建設，國家加大對公租房的地方性法律和政策支持，地方政府要考慮保障對象的切實需求，并且相關部門也要公眾一個參與機會一起完善具體實施辦法。公租房的完善不單單對蘇州目前處理中低收入城市群體、外來人員和新工作人群的住房難題有重大意義，并且當局經過設立公租房也能夠實現拉動內需和調整產業結構的作用。所以各界要重視和監督公租房的建設和實施，加大立法和各個團體的監督。政府只有重視群眾的住房困難現象，建立和完善公租房的住房保障體系，加大對住房投資和建設力度，使得人人有房住，這樣才能實現我國經濟的健康可持續發展的愿景。致謝猶記得在大學四年里，我始終堅持學以致用，不敢放松對自己的要求。特別是通過轉本的機會進入本科學習，我對自己的專業也有了更加系統的認識，也實現了自己的人生觀和思想上的一次跨越。此次論文從選題到搜集資料到撰寫是一個漫長的階段，這其中有艱辛也有感動。我想在此對那些鼓勵我的人，獻給他們誠摯的謝意。首先，感激家人在我學習和生活上的無私關懷，他們是我進步的最大動力。其次，由于實習的原因，不能去校區的圖書館查閱資料，在此要謝謝諍友們能抽出時間幫我查找部分的資料。再者，對實習單位的同事和朋友的理解和關心表示感謝。最后，感謝那些加入問卷調查的人們，在他們的幫助下我的論文才能夠完成。隨著光陰的飛逝，轉眼便是臨近畢業了。要與呆了兩年的學校、朋友和老師們分離，我內心十分不舍。在這里向學校的教師和朋友們表示最真誠的謝意，感謝他們對我生活和學習上的幫助

！參考文獻1GaryPainter．Low-incomehousingassistance：itsimpactonlaborforceandHousingprogramparticipation[J]．Journalofhousingresearch，2001，(12)：12-26．2張艷.蘇州公租房供應模式研究[D].蘇州大學博士學位論文，2012．3馬建平.中國住房保障制度的研究[D]．吉林大學博士學位論文，2011．4周瑜.蘇州公共住房模式的政策分析[D].華東師范大學碩士學位論，2010．5張艷.公共租賃住房-夾心層的保障性住房[J].河南司法警官職，2010，（4）：43．6田敏，維亞.房地產產業發展特征研究[J].經濟體制改革，2005，（4）：160-161．7林曉權.淺談公共租賃住房管理制度建設[J].廣東科技，2011，(24)：25．8楊玲.對完善重慶市公租房管理的思考[J].現代城市研究，2010，（6）：81．9劉玲.關于公共租賃房建設與管理的思考[J].重慶行政，2010，（4）：35-36．10趙奉軍.公租房建設與管理的若干問題[J].中國房地產，2012，（12）：16-20．11郭正懿.對完善當前公租房管理制度的思考[J]研究與探討，2014，（1）：315．12何佳曉.公租房管理與對策[J].重慶社會科學，2014，（13）：86．13劉貴文,張運生,徐鵬鵬.公租房住戶滿意度綜合評價[J].房地經濟，2013，（9）：79-8314葉曉甦,黃麗靜.公平和效率指導下的我國保障性住房體系建設[J].住房問題，2013，（2）35-39．15王奇.讓公租房更溫暖[J].中國地產市場，2012，（8）：16-17．16王雷.推進公租房和廉租房并軌[J].城鄉建設，2014，（1）：20-23．17趙沛楠.公租房保障夾心層[J].中國投資，2009，（2）：54-56．18曾德珩，溫曉娟.國內外公租房運營管理制度比較研究[J].房產建設2012，（10）：80-85．19樂章.社會救助學[M].北京：北京大學出版社，2008．20姚玲珍.中國公共住房政策模式研究[M].上海：上海財經大學出版社，2009．21姜毅.蘇州中低收入家庭的住房問題研究[M].河南：時代報告出版社，2011．22劉琳.我國城鎮居民住房問題研究[M].北京：中國計劃出版社，2011．23黎江.蘇州市公共租賃住房保障辦法.蘇州日報，2010-11-04（18）．24渝府.重慶市公共租賃住房管理暫行辦法.重慶日報，2010-06-09（61）．25王偉，張森，谷偉哲.基于政府協同機制的公共住房體系研究.天津大學學報，2013-1（15）．26張齊武,徐燕雯.經濟適用房還是公共租賃房.公共管理學報，2010-10（7）．附錄A譯文低收入住房的援助：對勞動力和住房項目參與的影響GaryPainter各級政府在研究福利改革的各種模式，雖然政客們討論每個福利詳情，但最近有一些開始考慮住房援助對家庭決策的影響（美國總審計局1999），這些研究關注的是住房援助對勞動參與的主要影響。作為最多的住房補貼的金額可能大于撫養子女的這種援助的最大金額（美國的AFDC）。在表1中是九個普查區選取的一個城市樣本，這個樣本證明了這點。在九分之四的城市家庭中住房的收益大于FADC的福利，并且這四個城市的住房援助的收益比糧食與醫療救助相結合的AFDC項目的受益多了一半多。Losangel的這項住房津貼每月567美元，這占所有福利總效益的三分之一。伯明翰的每月338美元的住房福利約占總福利的40%。本文測試了住房補貼的大小和住房計劃配給對一個家庭決策的影響。這個測試是整個福利背景下進行的。研究是否選擇住房援助計劃的決定對了解勞動力供給和參與計劃的總福利的影響是非常必要的。例如，有住房援助的勞動力參與率比那些不參與的低的多（49%：72%）進一步住房福利對行為的影響和其他福利政策對行為的影響是相關聯的，所以過去排除房屋得到的結果是不正確的。一個類似的討論可以證明其他福利項目對分析住房援助的重要性。而不是孤立地研究住房，許多家庭在同一時間往往參與多個公共援助計劃（表二）。因此一次研究一個項目可能會導致虛假的結果。分析的結果表明，控制住房補貼的配給在分析住房援助對家庭決策的影響中是至關重要的。雖然，住房補貼的數量對的勞動力參與率稍微在統計上是顯著的。但是定量的配給對勞動力和住房計劃的參與是有影響的。研究結果還表明，在過去許多研究低估了這個效益的作用。仿真結果表明住房補貼類似與政府津貼一樣對勞動參與率有邊際影響，研究福利項目時排除了住房計劃會低估勞動力參與率的總影響至少達到21%以上。本文的其余部分組織如下，下一部分回顧了著作中的像AFDC這樣的福利計劃還有食品券和醫療補助，對勞動供給的影響。并且敘述了幾篇文章，這幾篇文章介紹了住房援助對就業的影響。第三部分考慮到住房項目的獨特性介紹了實證研究策略，數據源是在第四節中得到描述。在第五節用一個簡化的分析來評估在控制了女性戶主的社會經濟特性后的，福利成分（津貼，住房援助，和等待列表信息）對勞動力和住房計劃的參與概率的影響。其次，是主模型的實證結果與靈敏度分析，最后一章是結論。有孩子卻無老年人的家庭的福利有兩種類型組成：通過DFDC的現金援助金和通過食品券的實物補貼，醫療，住房救助。在過去的幾十年里，真正的進步是了解公共援助計劃對勞動供給和他人決定的影響。大多數的研究都集中在福利項目如AFDC和食品券上；從文獻的研究結果已經能更好地了解這些項目和勞動供給對激勵人民的作用(Faker和Misfitted1998;Levy1979;Misfitted2992)。這些文獻暗示，這些福利項目水平的提高對勞動力供給產生負面影響，但是這種影響是很小的。可以預見到，隨著人們更好的不在工作狀態，更多的會選擇減少基本工作時間或者不工作。許多研究者懷疑，住房計劃是如何影響勞動力和家庭參與住房項目的。福利的適當分配和占比率對準確評估租金援助計劃的影響是非常重要的。這項研究表明：由于福利與等待時間相關，住房改變了補助計劃的獨立影響。模擬結果表明，在模型中像房屋等這些可轉移物的消除比一個無房的的仿真模型增加了勞動參與率的數額高達百分之二十一以上。雖然這會增加總體福利的抑制作用，但是對工作時間的影響可能很小。Moffitt(1992)依據以前的研究指出，對AFDC和食品券計劃消除將增加工作時間大約兩到十個小時。鑒于本文研究的估計，總計劃的消除將增加工作量由三到十二個小時不等。這項研究是一個由四個主要部分組成的福利制度中的第一項。這些結果在本質上是靜態的，并且對福利的動態參與沒有任何指導作用。隨著更多住宅數據可以使用，這些研究結果會對有關住房參與影響勞動力和福利參與的課題有個更好的指導。特別是，這樣的數據需要描述一個家庭在等候名單上的確切位置以便創建一個多項目參與的完整結構模型。本文的研究結果可以幫助政策制定者在他們的福利改革時作出相應的決定。在房地產一個可能更加有效的改革是取消給更多合資格的家庭較小額度的補貼來減少人們獲得住房援助的保證。附錄B外文原文Low-IncomeHousingAssistance：ItsImpactonLaborForceandHousingProgramParticipationGaryPainterVariousmodelsofwelfarereformarecurrentlybeingstudiedinalllevelsofgovernment.Althoughpoliticiansdebatetheparticularsofeachwelfarepackage,onlyrecentlyhavesomebeguntoconsidertheimpactofhousingassistanceonhouseholds’decisionmaking(USGeneralAccountingOffice1999).Thesestudiesareconcernedprimarilywiththeimpactofhousingassistanceonlaborforceparticipation.thefailuretostudyhousingisalarming,asthesizeofthemaximumhousingsubsidyissometimeslargerthanthemaximumbenefitavailablefromAidtoFamilieswithDependentChildren(AFDC).Asampleofonecityfromeachoftheninecensusregionispresentedintable1forillustrativepurpose.ThehousingbenefitislargerthantheAFDCbenefitinfouroftheninecities,andinfourofthecitiesitismorethanhalfaslargeasAFDCfoodstamps,andMedicaidcombined.thehousingbenefitinCosAngelesis$567permonth,whichmakesupathirdofthetotalbenefitpackage.Ahousingbenefitof$338permonthinBirminghammakesupabout40percentofthetotalwelfarepackage.Thisarticleteststheimpactofboththesizeofthehousingsubsidyandtherationingintheassistedhousingprogramsonahousehold’sdecisiontoparticipateinlaborforeandtoparticipateinthehousingprograms.Thisisdoneinthecontextoftheentirewelfarepackage.Inclusionofthehousingassistanceprogramsinthechoiceproblemisnecessarytounderstandthetotalimpactofthewelfarepackageonlaborsupplyandprogramparticipation.Forexample,laborforceparticipationratesaremuchlowerforhousingparticipantsthanforthosewhoarenot（49percentvs.72percent).Further,iftheeffecthousingbenefitshaveonbehavioriscorrelatedwiththeeffectotherbenefitsinthewelfarepackagehaveonbehavior,thenpastresultsthatexcludehousinghavebeenbiased,Asimilarargumentcanbemadeoftheimportanceofincludingtheotherwelfareprogramsinananalysisoftheimpactofhousingassistance,ratherthanstudyinghousinginisolation.Manyhouseholdstendtoparticipateinmultiplepublicassistanceprogramsattime(table2).Therefore,studyingoneprogramatatimeislikelytoleadtospuriousresults.Theresultofthisanalysisindicatethattheabilitytocontrolforrationingofhousingsubsidiesiscriticalinanalyzingtheimpactofhousingassistanceonthedecisionsofhouseholds.Althoughthesizeofthehousingsubsidyhasonlyamarginallystatisticallysignificanteffectonlaborforceparticipation,therationingintheprogramshasanimpactonparticipationinboththelaborforceandthehousingprograms.Theresultsalsosuggestthatpaststudiesoftheeffectofentitlementsmanyhavebeenbiaseddownward,andthatnotincludinghousinginthetotalpackageofbenefitsofferedtohouseholdsunderestimatestheimpactofthetotalwelfarepackage.Simulationsdemonstratethathousingdollarshaveamarginalimpactonlaborforceparticipationprobabilitiessimilartotheentitlementdollars,andthatexclusionofthehousingprogramsinastudyofthewelfareprogramsunderestimatesthetotaleffectofthepackageonlaborforceparticipationbyasmuchas21percent.Theremainderofthisarticleisorganizedasfollow.ThenextsectionreviewstheliteratureontheimpactthatwelfareprogramsuchasAFDC,foodstamps,andMedicaidhaveonlaborsupply,anddiscussionthefewarticlesthataddresstheissueoftheimpacthousingassistancehasonlaborforceparticipation.Thethirdsectionoutlinestheempiricals