PAGE目錄第一章概論………………1第二章項目建設必要性…………………5第三章建設條件與建設地址……………7第四章工程技術方案……13第五章環境保戶…………21第六章節能………………27第七章職業安全衛生與消防……………30第八章項目實施計劃與工程管理………32第九章組織管理與勞動定員……………35第十章投資估算與資金籌措……………36第十一章經濟效益分析……38

附件附圖1、企業法人營業執照2、土地證明3、規劃證明4、環保證明5、資金證明6、建設項目環境影響報告表7、建設項目招標方案8、區域位置圖9、總平面布置圖PAGEPAGE49第一章概論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱2、項目建設性質新建3、項目建設單位濰坊jjjj發展有限公司二、可研工作依據1、濰坊jjjj發展有限公司與山東宏嘉工程造價咨詢事務所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、《產業結構調整指導目錄》（2005年本）3、《污水總量排放標準》4、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）5、《建設項目可行性研究與經濟評價手冊》6、《壽光市渤海化工園總體規劃》7、有關設計標準及規范8、有關部門提供的基礎資料及證明文件三、可行性研究范圍1、建設背景及必要性2、建設地址與建設條件3、工程技術方案4、環境保護5、節能6、職業安全與衛生7、組織管理與勞動定員8、物業管理9、實施進度計劃與工程管理10、投資估算與資金籌措11、經濟效益分析四、工作概況濰坊jjjj發展有限公司關于對項目工程方案及建設條件等進行廣泛調查分析，在此基礎上，提出規劃設計方案，編制本報告。五、建設單位概況濰坊jjjj發展有限公司成立于2006年12月，注冊資本2018萬元，公司主要從事房地產開發經營，該公司在項目策劃、施工組織和工程質量控制等方面具有豐富的經驗，完全有能力操作大型項目的開發建設，科學的管理、健全的制度和專業化的人才，能夠保證公司所開發項目的順利進行。六、研究結論1、建設選址。2、建設規模該項目。3、勞動定員該項目需工作人員20人。其中管理人員5人，一般工作人員15人。4、項目實施進度該項目建設期計劃為1年。計劃于2007年8月份開工建設，預計2008年7月工程全部竣工。5、投資估算該項目建設總投資為8620.3萬元，其中工程費用5751.3萬元，土地費用1870萬元，其他費用339.5萬元，不可預見費304.5萬元，稅費233.1萬元，銷售費用121.8萬元。項目建設資本金3017.1萬元。6、資金籌措該項目資金全部由建設單位自籌解決。八、主要技術經濟技術指標主要技術經濟指標表序號項目單位指標1總投資萬元8620.32總建筑面積平方米109000銷售部分1銷售收入萬元4200.02稅金及附加萬元233.13土地增值稅萬元210.64投資萬元3498.15利潤總額萬元491.36所得稅萬元162.17稅后利潤萬元329.28投資利潤率%14.09投資純利潤率%9.410投資利稅率%26.711所得稅后內部收益率%14.512財務凈現值（Ic=10%）萬元83.8租賃收入1租賃收入萬元1267.22營業稅萬元63.43稅金及附加萬元6.94投資萬元5122.25總成本費用萬元350.26利潤總額萬元846.77所得稅萬元279.48稅后利潤萬元567.39投資利潤率%16.510投資利稅率%17.911所得稅后內部收益率%10.212財務凈現值（Ic=8%）萬元589.113投資回收期（含建設期1年）年8.3

第二章項目建設必要性壽光市地處山東半島中部，渤海萊州灣南畔，東臨風箏城濰坊，西接石油城東營，總面積2180平方公里，海岸線56公里，總人口108萬。連續八屆躋身全國農村經濟綜合實力百強縣（市）行列,2004列第49位。壽光其北部大面積鹽堿荒地地勢平坦，人口稀疏，開發利用的潛力十分巨大。這里不僅水陸交通發達，而且是我國重要的原鹽生產基地，年產量300萬噸，地下鹵水儲量40億立方米，除此之外還有豐富的石油和天然氣資源，具有發展鹽化工和精細化工得天獨厚的優勢。羊口鎮地處渤海萊州灣畔，總面積315平方公里，鎮區規劃面積15平方公里，下轄6個居民委員會、16個行政村，總人口4.5萬人。羊口鎮位置優越，交通便捷，資源豐富，環境優美，經濟發展，民風淳樸，素有“鹽業之鄉”之稱，被譽為“渤海灣畔的一顆明珠”。轄區內現有各類企業110家，主要分布于原油、原鹽生產、原鹽精細化工、船舶修造、服裝加工、橡膠制品、網具生產、遠洋捕撈、水產養殖加工及畜牧養殖等行業。羊口鎮是當地海運、河運、公路、鐵路四聯網的交通樞紐。水運暢通：國家二級開放港口－3000噸級羊口港貫通沿海各港口，可直航韓國、日本、新加坡、港澳等國家和地區，年吞吐量300萬噸。羊口港擴建成功后，萬噸船舶可直接停靠，年可完成貨物吞吐量800萬噸。陸路縱橫：轄區內省道羊臨公路、新海公路、益羊鐵路貫穿南北，鎮區內設有火車站三處，鎮區距濟青高速公路僅48公里，距青島、濟南飛機場僅有2.5小時車程。近年來，壽光市本著“突出五個重點。落實五靠措施，實現三大跨越”和“工業強實力，農業鑄品牌，三產抓流通，城建上水平”的發展思路，推動了城市經濟全面發展，連續六次進入全國綜合實力百強縣（市）行列。壽光是中國最大的蔬菜生產基地，被國家命名為唯一的“中國蔬菜之鄉”。壽光蔬菜批發市場已發展成為全國蔬菜批發集散中心、蔬菜生產銷售信息交流中心，其蔬菜銷售輻射全國20多個省市、自治區。目前，在壽光除了蔬菜批發集散項目外，大型水產品批發及農副產品批發集散還是空白。同時，羊口擁海而居，海岸線北起東營旺河，南至大家洼老河口，全長約20公里。其魚類、蝦蟹類、貝類100余種，海產品資源十分豐富，作業船只2000余條，鮮活海產品上市量巨大。這里交通便利，水產綜合市場和農副產品批發市場緊靠國道、高速、機場、港口、鐵路。其上市產品既可與壽光市場聯銷又可輻射國內北京、天津、大連、青島等20多個城市和日本、韓國、歐洲等國家。目前，壽光市乃至濰坊地區主要以蔬菜批發集散為主營市場，大型水產品批發集散是空白，這是不爭的事實，其歷史數據統計也是個弱項。從市場需求看，壽光急需一大型水產品綜合批發集散市場與當今盛名的蔬菜批發市場相匹。投資壽光市羊口鎮是市場需求的抉擇，羊口市場水產品營銷園區將以鮮、活、干精海產品交易集散為經營目的，以同心同德、開拓創新、敬業愛崗、奮發圖強為企業精神；以產品與人品同在，信譽與生命共存為企業宗旨，以發展、共贏、誠實、奉獻為企業經營理念，帶動羊口、壽光及濰坊地區水產品積極上市，同時吸引大宗量水產品經銷商入市交易，推動該地區經濟發展。

第三章建設地址與建設條件一、建設地址。附：區域位置圖二、建設地區概況 1、地理位置優越羊口鎮位于壽光市最北部，小清河入海口處。全鎮轄區面積471平方公里，下轄35個村，6個居民委員會，總人口6.5萬人，2005年全鎮實際招商引資到位資金4.85億元，完成工業投入10億元，實現農民人均純收入5600元，地方財政收入2462萬元。鎮區規劃面積15平方公里，建成區面積5.6平方公里，鎮區內設有國家、省、市、鄉鎮企事業單位100多家。先后被評為全國小城鎮建設試點鎮、全國村鎮建設先進單位、省中心鎮建設示范鎮，是全省十個城市化試點單位之一。2003年被列為山東省中心鎮建設示范鎮。2004年2月被國家建設部、民政部、國土資源部等六部委確定為全國重點鎮。2005年被省文明委授予“省級文明村鎮”榮譽稱號，被省人事廳、省建設廳評為“小城鎮建設示范鎮”。該鎮擁有山東省規模最大、效益最高的捕撈船隊，素有“齊魯船老大”之稱，現有漁船623只，10萬多馬力，有蝦池6萬畝，水產品加工儲藏設施完善，現有漁港和水產品批發市場各一處，羊口漁港擁有泊位12個，其中300馬力的泊位2個，羊口鎮是海運、河運、公路、鐵路四聯網的交通樞紐，鎮區東的羊口港是國家二類開放口岸，可以直航日本、韓國，2006年羊口新港可啟動，屆時萬噸級船舶可直接停靠。三、自然條件1、自然資源。2、工程地質⑴地形、地貌、地質資料羊口鎮為小清河河口三角洲沖積地貌，地形平坦開闊，高差小于0.5米，南部有小型東西向帶狀水塘分布。場地表面松散堆積物為第四系全新世淤積的粉土、粉細沙，下部為濱海淤積的粉砂夾薄層淤泥。由于堆積時間相對較晚，土層強度較低，屬軟土地基。該廠區地形平坦，地表相對完整。根據國家地震局《中國地震烈度區劃圖》，該項目所在區為7度烈度區，該項目所有建構筑物均按國家工程抗震設計規范執行。⑵地下水腐蝕性評價地下穩定水位埋深0.7—1.0米，由于地下水位埋藏淺，地下水礦化度高，蒸發量大，地表多已形成鹽堿地。根據GB50021—20001規范判別地下水的腐蝕性如下：a、SO42-含量1089.3mg/l，對環境類型為Ⅱ類場地，具有弱腐蝕性等級。總礦化度12448.6mg/l，對環境類型為Ⅱ類場地，具有弱腐蝕性等級。b、對鋼筋混凝土中鋼筋的腐蝕性評價CL-含量6070.8mg/l，對鋼筋混凝土結構處于長期侵水狀態時，地下水具有弱腐蝕性等級；當鋼筋混凝土結構處于干濕交替狀態時，地下水具有強腐蝕性等級。c、水堆鋼結構腐蝕性評價CL-+SO42-含量≥500mg/l，PH值3—11地下水對鋼結構具有中等腐蝕性。⑶地層結構及性狀①耕土：褐黃色，粉土、粉細砂為主，含植物根，夾粉質粘土薄層。廠區普遍分布，厚度0.4~0.7米，平均0.53米。②粉砂（Q4al）：黃—灰黃色，松散，飽和，搖震反應迅速，無光澤反應，粘粒含量較低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云母片，夾粉土薄層。廠區普遍分布，厚度：2.3~3.3米，平均2.93米。③粉砂（Q4al）：灰黑色，松散，飽和，搖震反應迅速，無光澤反應。濱海相堆積，含較多螺殼碎片，底部夾淤泥薄層，局部互層。成份以石英為主，次棱角一片狀，含細砂，顆粒較均勻。廠區普遍分布，厚度5.3~5.8米，平均5.63米。④粉質粘土（Q4al）：褐黃色，可塑，稍有光滑，中等干強度，中等韌性，見錳鐵斑與灰色條帶，土質均勻。廠區普遍分布，厚度5.3~5.8米，平均5.63米。⑤粉砂（Q3al）：灰褐色，中密，很濕，搖震反應中等，無光澤反應，顆粒含量低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云母片，局部與粘土互層。最大揭露厚度5.5米。3、水文、氣象資料壽光地處中緯度帶，北臨渤海，屬暖溫帶季風區大陸性氣候。受暖冷氣流的交替影響，形成了“春季干旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季爽涼有旱，冬季干冷少雪”的氣候特點。根據壽光氣象局統計：氣溫年平均氣溫：12.4℃極端最高氣溫：41.0℃極端最低氣溫：-22.3℃冬季最熱月平均溫度：-3.4℃夏季最冷月平均溫度：26.2℃降水量：年平均降水量：591.9毫米年最大降雨量：1286.7毫米年最小降雨量：299.5毫米降雪量：年平均降雪量：15毫米年最大降雪量：17.8毫米相對濕度：年平均相對濕度：66%夏季平均濕度：75%冬季平均濕度：58%風向風力：全年主導風向為東南偏南風夏秋季主導風向為東南風冬春季主導風向為西北偏北風年平均風速：3.5米/秒最大風速：22.3米/秒日照蒸發：年平均日照時數：2607.4小時年平均蒸發量：2029.5毫米最大凍土深度：300毫米從水文、氣象和地質條件來看，對項目的實施無不利影響。五、基礎設施條件1、交通運輸羊口鎮是當地海運、河運、公路、鐵路四聯網的交通樞紐。水運暢通：國家二級開放港口－3000噸級羊口港貫通沿海各港口，可直航韓國、日本、新加坡、港澳等國家和地區，年吞吐量300萬噸。羊口港擴建成功后，萬噸船舶可直接停靠，年可完成貨物吞吐量800萬噸。陸路縱橫：轄區內省道羊臨公路、新海公路、益羊鐵路貫穿南北，鎮區內設有火車站三處，鎮區距濟青高速公路僅48公里，距青島、濟南飛機場僅有2.5小時車程。2、給水該項目用水由鎮凈水廠供給，能保證項目的正常用水。3、排水。4、供電該項目用電由供電公司供給，電力供應有保障。5、采暖該項目生產用熱和冬季采暖由熱電公司供給，可保證該項目的冬季采暖需求。6、電訊壽光市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網絡，各類信息能夠及時傳輸交流，為該項目提供了便利的基礎條件。

第四章工程技術方案一、建設規模。二、主要建設內容該項目主要建設內容如下：1、水產品綜合批發市場，建筑面積56000平方米；2、，建筑面積32000平方米；3、，建筑面積9000平方米；4、，建筑面積12000平方米。三、規劃布局1、規劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續發展的前提下，突出以“人”為中心，力求創造適應商業發展要求的現代化市場。⑴整體布局應充分體現自身特色，設計要體現以人為本的主題思想，創造一種尊重環境、以人為本、具有時代氣息的商貿市場。⑵堅持高標準的規劃設計，力爭規劃一步到位，分階段建設。⑶整體規劃要把握好市場與城市、與周邊用地關系，搞好與周圍自然環境的有機結合，保持環境的整體性。⑷布局要優化建筑組群，合理分區，形成整體的建筑群體關系。運用多種設計手法，體現環境意念和綠色文化內涵。⑸建⑹平面布局要靈活多樣、各功能區關系處理要統一協調，總體把握得當，分區明確，布局合理，聯系方便，且互不干擾。⑺堅持經濟效益、社會效益和環境效益的協調統一，貫徹可持續發展的原則。2、規劃布局從市場管理和經營業戶要求出發，對市場進行總體規劃，依據市場經營范圍進行功能分區，以渤海路為界分為四大功能區，用地的北側為干咸精品街、餐飲娛樂街，渤海路以西為水產品批發區，以東為農副產品批發區。這四個功能區相對獨立，又緊密聯系，構成整個商貿市場。另外，在市場空閑地帶布置綠蔭式停車場，便于通行和停車需求。市場內還設置變配電站、換熱站等市場公用設施，布置于用地周邊，靠近市政道路，便于市場管理和接線。3、景觀設計規劃根據用地布局，市場空間景觀的主要特征體現為一系列不同屬性的開敞、半開敞空間以及串聯這些空間的軸線，突出與科學理性相對應的嚴謹秩序和與人文精神相對應的浪漫與變化的特色。⑴以為景觀控制點，在市場主入口和市場中心，建設標志性主題雕塑，同時沿市場內主要道路兩側設置綠化帶。⑵各個功能分區建筑群體布局空間形態上遵循在保持秩序和內在邏輯性同時強調變化的原則，體現均衡。每個建筑群構成相似形態主題的序列，分別圍繞各自的中心布置成輻射狀布局，各建筑群外部界面注重完整連續的同時，內部引入變化的異質元素，構成一種強烈的秩序感。4、綠化系統市場綠化設計采用流線空間與幾何形態相結合的手法，由喬木、灌木、草坪、鋪地組成具有層次和自然韻味的綠化空間，通過道路的帶狀綠化的輻射，將各個功能分區的綠地連通，形成點、線、面的綠化體系，通過不同綠化空間滲透使環境與建筑物相輔相成為一有機整體，使市場綠化與城市綠化融為一體，以達到美化環境的目標。5、道路與交通規劃道路與交通規劃包括路網規劃、市場出入口的設置、步行流線的組織以及機動車、自行車停車位置的設置。⑴路網規劃根據市場的自然條件及功能布局規劃，道路系統采用規則與靈活相結合的設計方法。市場外圍布置沿街商業房，圍合整個市場，市場內道路以直線型道路為主，縱橫交錯，直達各個經營點。⑵出入口設置根⑶流線規劃市場內以人行道路為主，允許小型機動車可以通行。寬度在5-8米之間，以方便疏散大量的集中的人流。⑷機動車停放在靠近市場機動車流量較大的功能分區，設置部分汽車停車場，以解決靜態交通需要。⑸道路設計根據不同的功能選取多種不同的材質，如干道為混凝土路面；人行道采用彩色混凝土地磚；室外停車場采用植草磚；一些步行廣場和林蔭步道則采用天然鋪地材料和彩色混凝土地磚，以豐富市場內的景觀。6、豎向規劃為了減少土方工程量，同時又滿足排水和各種場地要求，規劃布局盡可能結合地形，按照“隨坡就勢、隨高就低、大保留、小改造”的設計原則，以現狀場地標高為基礎，合理確定規劃區內室內外標高及排水方向。附圖：總平面布置圖四、建筑工程1、建構筑物該項目總建筑面積109000平方米，鋼架大棚采用輕鋼結構，沿街商業房為磚混結構，門窗采用塑鋼門窗，外墻粉刷涂料或粘貼馬賽克，建筑整體給人以簡潔明快的感覺，體現現代化文化市場的時代氣息。2、結構說明①設計依據《建筑結構荷載規范》GB50009-2001《混凝土結構設計規范》GB50010-2002《砌體結構設計規范》GB5003-2001《建筑地基基礎設計規范》GB5007-2002《建筑抗震設計規范》GB50011-2001②該工程由營業房、鋼架大棚、公用設施等組成，建筑結構安全等級為二級，結構設計使用年限為50年。③該工程中建構筑物的耐火等級為一、二級。④該地區地震基本烈度為7度，抗震設防烈度按照國家抗震設計規范進行建設。⑤根據建筑物的平、立、剖面布置，結合房屋的使用功能，該工程中鋼架大棚采用輕鋼結構，沿街商業房采取框架結構，市場內營業房等其他用房為磚混結構。⑥基本風壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa⑦主要樓面活荷載標準值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽臺：2.5kPa車庫：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa⑧該工程將根據地質工程勘察報告進行基礎設計。五、供水工程1、水源該項目用水水源取自羊口鎮城市給水管網，羊口鎮現有供水能力、供水水質、供水壓力均有保障。該項目擬從城市道路引DN150的給水管作為市場用水主管，市場內設環狀管網，供生產、生活、消防等用水。2、用水量估算該項目用水主要是生活、生產用水，生活用水根據《建筑給水排水設計規范》的要求；生產用水根據該項目各類產品對水的需求度；消防用水根據《建筑設計防火規范》的要求；項目其他用水主要為道路廣場噴灑用水和綠化用水，道路廣場用水按2.0L/m2·日計，綠化用水按2.0L/m2·日計；未預見用水量根據設計規范有關規定按用水量的10%考慮，則該項目日用水量為350m3。3、供水工程市場內用水分為生活、生產、消防及其他用水。該項目可敷設管道與市政管網相接，引入給水管道，形成多水源供水，供水水質、水量有保證，能滿足市場內生活、生產和消防用水要求。場區消防管網和生產生活用水管網為同一管網，室外消防栓采用地上式消防栓，其距離不大于120米，保護半徑150米。場區內供水主、次管道均采用鍍鋅鋼管。六、排水工程該項目場區排水系統采用雨污分流制，分設生活污水、生產廢水、雨水排水管網。⑴生活污水生活污水主要是市場內經營和交易人員洗滌污水及沖刷糞便用污水，經化糞池滯留沉淀處理后，經生活污水管排入城市污水管網。⑵生產廢水生產廢水主要是各交易市場地面沖刷用水和少量的花草日常管理廢水，此類廢水基本無污染，經生產廢水管排入城市污水管網，送至壽光市污水處理廠綜合處理。⑶雨水雨水和道路廣場沖刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管網，就近排入城市雨水管網。七、供電工程⑴用電負荷等級該項目用電負荷主要分為照明用電、空調用電等設備用電，主要用電設備中斷供電不會造成較大的經濟損失，根據電氣負荷等級劃分規范要求，用電負荷等級為三級。⑵電源市場附近有10KV單回供電線路，該項目自10KV供電線路引線至場內變電站，降壓后配電引線至各用戶作為生產、生活電源。⑶負荷計算該項目裝機總容量為2000KW，采用需要系數法對該項目用電負荷進行計算，全市場功率因數為0.95，計算有功負荷為1000KW，全市場年耗電量約為350萬KWH。⑷供電方案在市場內設置變電站，內設有節能變壓器及相應的高低壓配電、控制等設備。電氣主接線采用單母線式，場區內供電采用電纜，由變電站放射式直埋引入各用電戶。場區內其它建筑供電根據《工業及民用建筑設計規范》進行布置。⑸設備選型變壓器選用S9系列節能變壓器，高壓開關柜選用JYN2手車式開關柜，每個高壓柜上均配有微機型繼電保護裝置，低壓開關柜采用GGD固定式開關柜，變壓器與低壓柜的聯接采用封閉式母線槽。無功功率補償靜電電容器選用PGJ2型。⑹防雷與接地全市場接地保護采用TN-C-S系統，在充分利用自然接地體接地的同時，設置人工接地體，以達到良好的接地目的。變壓器采用中性點直接接地的方式運行，接地電阻不應大于4歐姆，電源入戶時，均應做重復接地，重復接地電阻不應大于10歐姆。市場內主要建構筑物按第二類建筑物防雷要求做防雷保護措施，防雷接地電阻不應大于10歐姆。按《建筑物防雷設計規范》GB50057-94的防雷設計要求，第二類防雷建筑物應有防直擊雷、防雷電感應和防雷電波侵入的措施。獨立避雷針應有獨立的防雷接地裝置，沖擊接地電阻Rch不宜大于10歐姆，以防止直擊雷。為防止靜電感應產生火花，建筑物內的金屬物（如設備、管道、構架等較大金屬構件）和突出屋面的金屬物均應接地，屋面周邊應設置避雷帶，并每隔18m-24m應用引下線接地一次。八、通訊為滿足市場內各經營戶和市場管理業務需求，與電信部門協調，在市場入口處設一電話交接箱，并引線至市場各用戶，滿足日常通訊需求。

第五章環境保護一、設計依據⑴《中華人民共和國環境保護法》⑵《中華人民共和國水污染防治法》⑶《固體廢物污染環境防治法》⑷《環境噪聲污染防治法》⑸《污水綜合排放標準》二、設計原則最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規定的排放標準。三、施工期環境影響分析該項目的施工過程，施工噪聲、建筑揚塵及載物泄漏、污水排放等會對周圍環境造成一定的影響。施工期污染以揚塵和噪聲為主。1、對區域環境空氣的影響擬建工程施工期環境空氣的主要污染源為揚塵(TSP)，包括土方挖掘、現場堆放、土方回填期間造成的揚塵，人來車往造成的道路揚塵；運土方車輛及施工垃圾堆放和清運過程造成的揚塵及施工車輛等排放的廢氣；由于在挖掘、埋管過程中破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環境，其揚塵的大小因施工現場工作條件、施工季節、施工階段、管理水平、機械化程度及土質、天氣條件的不同而差異較大。主要影響建筑工地周圍等。減緩環境影響措施：該項目在地下挖掘過程以及施工建設期間，不可避免地會產生一些地面揚塵，這些揚塵盡管是短期行為，但會對附近區域帶來不利的影響，所以在施工期間，應采取積極的措施來盡量減少揚塵的產生，如噴水，保持濕潤，及時外運等。在建設場地的四周應設有圍護裝備，房屋建筑要實行封閉式施工以防止揚塵的擴散。同時：⑴施工作業區應配備專人負責，作到科學管理、文明施工；在基礎施工期間，應盡可能采取措施提高工程進度，并將土石方及時外運到指定地點，縮短堆放的危害周期。⑵對作業面和臨時土堆應適當地灑水，使其保持一定的濕度，減小起塵量，施工便道應進行夯實硬化處理，減少起塵量。⑶場地內土堆、料堆要加遮蓋或噴灑覆蓋劑，防止揚塵的擴散。建議多用商品（濕）水泥和水泥預制品，盡量少用干水泥。。⑸合理安排施工運輸工作，對于施工作業中的大型構件和大量物資及棄土的運輸，應盡量避開交通高峰期，以緩解交通壓力。同時，施工單位應與交通管理部門應協調一致，采取響應的措施，做好施工現場的交通疏導，避免壓車和交通阻塞，最大限度的控制汽車尾氣的排放。2、對區域聲環境的影響主要來源于施工現場的各種機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工現場的噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸、碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段主要噪聲源及其聲級見下表：各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575減緩環境影響措施：其控制應對產生高噪聲設備盡量安排在白天使用，深夜(22:00--6:00)不得使用強噪聲設備。汽車晚間運輸盡量用燈光示警，禁鳴喇叭。此外，應對產生噪聲的施工設備加強維護和維修工作。建筑施工由于各階段使用的機械設備組合情況不同，所以噪聲輻射影響的程度也不盡相同。基礎施工階段設備多屬高噪聲機械。主體施工階段，噪聲特點是持續時間長，強度高。相比之下，裝飾期間的噪聲相對較弱，一是卷揚機和攪拌機運轉頻率減少，另外一些噪聲較強的木工機械又可搬入已建成的主體建筑內進行操作。由于建筑施工是在露天作業，流動性和間歇性較強，對各生產環節中的噪聲治理具有一定難度，下面結合施工特點，對一些重點噪聲設備和聲源，提出一些治理措施和建議：⑴從規范施工秩序著手，合理安排施工時間，合理布局施工場地，選用良好的施工設備，降低設備聲級，降低人為的噪聲，建立臨時隔聲障減少噪聲污染。⑵降低聲源的噪聲強度對基礎施工過程中主要發聲設備：空壓機、風鎬以及氣錘打樁機等，在條件允許情況下，應考慮采用以下措施進行代替，如使用水力混凝土破碎機代替風鎬，使用水力撞錘代替打樁機，這將都將大大降低噪聲源強。⑶采用局部吸聲、隔聲降噪技術對各施工環節中噪聲較為突出且又難以對聲源進行降噪可能的設備裝置，應采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以次達到降噪效果。⑷對主要發聲設備電鋸的噪聲治理措施施工現場的電鋸在運轉時，空載噪聲為98-100dB(A)，負載時噪聲為100-105dB(A)。在鋸木料時，鋸齒受到反作用力而產生聲波；另外當鋸片壓盤垂直度不良時，磨刃齒形不勻，也會造成鋸片動平衡失調及軸承磨損，從而加劇振動噪聲，此外還有鋸片高速旋轉時產生的動力性噪聲。3、對水環境的環境影響分析項目采用多點同時施工方式，施工人員最多時達300人，其中約100人吃住在工地工棚，最高日排水量約20噸，年排放量0.58萬噸，主要污染物為COD，其濃度達350mg/l，將會影響排水系統及水體水質，施工期生活廢水采用建議化糞池+生態土壤深度處理工藝處理生活污水，出水能夠滿足排放標準的要求。施工期間開挖大量的土方，破壞地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，對周圍環境產生一些影響，管理不當可能使泥沙流入下水道，會使雨水管道淤積泥沙、增加河道的懸浮物，因此在施工場地應加強管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距離，盡量避免流入下水道，工地施工污水需先經沉淀后排入雨水管道。減少水土流失對雨水管網的影響。4、固體廢棄物的環境影響分析項目固體廢棄物來源于建筑施工中產生的過量的挖方、廢棄磚石、木材和材料，產生量約200噸，建筑垃圾經分類收集回收后應委托市建筑余土管理公司及時運出，在合理處置、分類利用的情況下，可實現對環境無排放，對環境不產生影響。四、項目建成后環境影響影響分析作為房地產開發項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、廢水和廢固。1、燃燒廢氣主要是餐飲娛樂街炊事排放的廢氣，各餐飲經營戶安裝排煙管道，將油煙附壁高空排放。2、水污染源分析擬建項目的水污染源主要是活水產品產生的污水、生活污水和地面沖刷污水。按人均每天用水200L估算，居住人口5000人，生活耗水量每天1000立方米。經污水管統一收集后，經化糞池沉淀處理后排入市政污水管網，輸送至城市污水處理廠統一處理后達標排放。3、廢固擬建項目廢固主要是死亡的水產品、破損的包裝材料和生活垃圾。由物業管理和環衛人員定時有組織清運，以保證市場內的環境衛生。4、噪聲根據功能區的劃分，交通道路網的分布、綠化與隔離帶的設置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設計要求，盡可能將對噪聲不敏感的建筑物排列在外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對進出的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風設備采用低噪聲設備，并盡可能將設備設于地下室。在市場周圍加大綠化面積，降低噪音的傳播強度。五、結論綜上所述，通過以上環保措施，項目不會對周圍環境造成較大的影響，環保是可行的。六、建議1、工程施工期間要嚴格控制施工噪音和揚塵污染，噪聲不得超過《建筑施工廠界噪聲限值》規定的限值。因工程需要夜間施工時，必須到環保局辦理許可證手續。對建筑垃圾應妥善處理，防止造成二次污染。應搞好綠化建設和周邊環境生態恢復。2、建好與市場相配套的污水處理設施，污水經處理后達到《污水綜合排放標準》表4中三級標準，垃圾要及時清運。3、工程竣工后，按規定時限到環保局辦理環保竣工驗收手續。

第六章節能一、編制依據⑴《節約能源法》；。二、節能措施建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》。保證舒適，健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續發展的目標。1、建筑節能技術本工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面傳熱系數=0.60W/(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統的保溫節能措施市場交換站采用變頻循環泵和流量自動調節系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節流量。管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發泡劑，有效避免了在管網傳送中的熱量損失。。3、建筑節能技術、材料、工藝的應用。三、節水措施1、水環境合理規劃和建設區域水環境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統，節約用水。實現水資源的可持續發展和利用，改善生態環境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對區內用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的商戶用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實現用水的良性循環。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將區內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充區內用水，完善屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做區內雜用水。2、綠化景觀用水節水保障區內綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。3、節水器具應用大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節器)；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。節水型用水電器：采用高效節水洗衣機，洗碗機等節水型家電。四、采用節能產品購買和使用符合國家能效標準要求的高效節能空調、冰箱、照明器具、風機、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章項目實施計劃與工程管理一、實施進度計劃該項目的建設期計劃為1年，自該項目報告批復后立即著手該項目的初步設計及施工前的準備工作。初設批復后，設計單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍和材料供應廠家，在工程監理公司的監理下，保證工程進度，力求高速、優質地完成該項目的建設。詳見實施進度表實施進度表時間項目名稱2007.6——2008.7可研編制報批初設編制報批施工圖設計工程施工竣工驗收二、工程管理根據《中華人民共和國招標投標法》、《山東省＜中華人民共和國招標投標法＞實施辦法》、《山東省基本建設項目招標投標工作的暫行規定》和國家有關項目建設規劃實施意見等規定，要加強項目建設的管理。1、實行項目法人責任制和責任追究制，由項目法定代表人對建設的全過程和工程質量負總責。2、3、實行工程監理和竣工驗收制，確保工程質量、防止資源浪費，切實杜絕“胡子”工程和“豆腐渣”工程。4、實行工程竣工驗收備案制度。工程竣工后建設單位必須及時組織工程勘察、設計、施工、監理等單位進行竣工驗收，驗收合格后，按規定報有關部門備案。未辦理竣工驗收的工程，不準交付使用。三、項目招標方案根據《中華人民共和國招標投標法》和國家發展計劃委員會第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內容以核準招標事項暫行規定》的要求，在該項目立項批復后，對該項目設備采購、安裝工程的工程監理、設計和施工單位依法進行招標。附件：《山東省建設項目招標方案》

第八章職業安全衛生與消防一、職業安全與衛生1、編制依據⑴勞動部勞字[1998]48號文《關于生產性建設工程項目職業安全衛生監察的暫行規定》⑵《工業企業設計衛生標準》⑶《工業企業噪音衛生標準》⑷《工業安全衛生規程》2、職業安全根據國家有關職業安全及勞動保護的規定，對經營過程中可能發生的火災、機械傷害、觸電、高、險處可能發生的事故等，應加強防范措施。所有設施的安全性能、安全防護都不能低于國家有關部門規定標準的要求。對于管理及業務人員必須進行有關專業知識及安全的培訓，培養合格后方可持證上崗。⑴由該項目本身性質所決定，項目投入使用后整個經營過程基本不存在重大或明顯的職業安全危害。需要重點強調的是要求市場工作人員中如電工、市場設施維修人員，必須按行業操作規程工作，不得違規操作，以免造成人身傷害。⑵3、職業衛生該項目屬于市場設施建設，為公共場所，因此，應采取各種有效措施，加強管理，加強衛生防護，防止各種傳染性疾病的發生和傳播，保障市場業戶、顧客及市場從業人員的身體健康。根據有關規定要求，該項目在建筑物內應合理設置通風、排風裝置，安放防鼠、防蠅藥具，及時擦洗人員接觸多的建筑物、設施設備，定期噴灑消毒液，為業戶和顧客提供一個衛生整潔的良好的市場交易環境。1、依據和有關標準規范⑴《建筑設計防火規范》⑵《建筑滅火器配置系統設計規范》⑶《建筑物防雷設計規范》⑷《二氧化碳滅火系統設計規范》2、消防設計原則設計中貫徹“預防為主，防消結合”的方針，從平面布置、道路、建筑結構、電氣、消防給水、消防器材的配備、監測管理機構的設置等多方面入手，做到消防設施、職業安全衛生設施與主體工程“三同時”，為市場建成后的經營管理設置過硬的消防環境。3、消防措施設置完備的火災自動監測報警系統，失。設立禁煙區，以防為主，消防結合。在場區總圖設計中設有防火通道。車間周圍設環形通道，建筑物按防火間距的要求設計，并設有安全出口。4、消防用水量該項目根據《建筑設計防火規范》，室外消火栓用水量為25L/S，室內消火栓用水量為15L/S。火災延續時間:室內外消火栓用水為2h。5、室外消防給水系統室外給水管網為消防、生活合一制，在室外給水環網上設置DN100室外地上式消火栓。室外消防用水由室外消火栓供給，消火栓的最大間距不大于120米，保護半徑150米。室外消防為低壓制，著火時由消防車從室外消火栓抽水進行撲救。6、其它滅火在建筑物各層按《建筑滅火器配置設計規范》配置一定數量的磷酸銨鹽干粉滅火器。

第九章組織管理與勞動定員一、企業組織該項目建成后，實行董事會領導下的總經理負責制。按照精簡機構，提高效率的原則，盡量減少管理人員和非生產人員。二、工作制度根據該項目的特點，全員均為一班制，每班工作8小時。三、勞動定員該項目勞動定員20人，其中管理人員5人，一般工作人員15人。四、勞動力來源該項目建成后，主要管理人員從企業內部調劑解決，其他工作人員可從勞動力市場和應往屆畢業生中招聘、考核解決。所有從業人員要求實行先培訓后上崗的制度。五、工作職責項目建成后，管理單位要嚴格按照建設部頒發的《物業管理條例》等有關規定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業及配套設施進行維護、保養，確保物業的正常運行。其職責主要包括：1、保安：該項目保安包括遠紅外中央監控系統的運行和維護；二十四小時保安值勤及巡更任務。2、衛生清潔：該項目環境清潔、保潔，道路等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。3、房屋及配套設施(上下水、電、暖、燃氣等)維修、維護。4、代收相關費用(水、電、暖、物業等)。

第十章投資估算與資金籌措一、估算依據及說明1、國家計委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）2、國家計委投資司、建設部標準定額研究所編《建設項目經濟評價方法與參數實用手冊》3、中國國際工程咨詢公司編《投資項目經濟咨詢評估指南》4、建筑工程按當地詢價估列5、裝置性材料購置按市場詢價估列6、固定資產投資方向調節稅按國家稅務總局國稅發[1999]158號文件有關規定暫緩征收7、基本預備費按工程費用和其他費用之和5%計列，價差預備費按國家計委計投資[1999]1340號文件費率為0%。8、土地費用10萬元/畝。二、投資估算該項目建設總投資為8620.3萬元，其中工程費用5751.3萬元，土地費用1870萬元，其他費用339.5萬元，不可預見費304.5萬元，稅費233.1萬元，銷售費用121.8萬元。項目建設資本金3017.1萬元。詳見表10-1總投資估算表表10-2工程費用估算表三、資金籌措該項目建設資金由建設單位自籌解決。總投資估算表表10-1單位：萬元序號項目名稱金額建筑面積單方造價(元/m2)占總投資比例（%）一工程費用5751.310900052866.7二土地費用1870.017221.7三其他費用339.5313.91建設單位管理費103.52勘察設計費109.03工程監理費54.54臨時設施費57.55辦公生活家具購置費15.0四不可預見費304.5283.5五稅費233.1212.7六銷售費用121.8111.4七總投資8620.3791100.0工程費用投資估算表表10—2序號項目名稱建筑面積（m2）單方造價(元/m2)金額（萬元）備注一建安工程費10900051301水產綜合批發市場560003501960.02農副產品批發市場320003501120.03干咸精品街120009001080.04餐飲娛樂街9000900810.05場內道路1106綠化美化207管線溝道30二基礎配套工程621.31供電工程218.02給排水工程327.03通訊工程32.74消防工程43.6三合計5751.3

第十一章效益分析一、經濟效益分析的依據1、《建設項目經濟評價方法與參數》2、《房地產開發項目經濟評價方法》二、經濟效益說明該項目建成投運后，其經濟效益分兩部分，一部分是銷售沿街商業房取得銷售收益，可銷售面積為21000平方米,共實現銷售收入4200.0萬元。按照《營業稅暫行條例》的有關規定，銷售不動產稅目的稅率為5%，應上繳營業稅210.0萬元，城市維護建設稅14.7萬元，教育費附加6.3萬元，地方教育費附加2.1萬元，可實現利潤總額491.3萬元。另一部分是批發市場的租賃收入，租賃面積為35200平方米,每年實現租賃收入1267.2萬元，按照《營業稅暫行條例》的有關規定，營業稅的稅率為5%，應上繳營業稅63.4萬元，城市維護建設稅4.4萬元，教育費附加1.9萬元，地方教育費附加0.6萬元，正常年可實現利潤總額846.7萬元。三、財務分析（銷售）1、銷售收入⑴銷售價格根據建設單位提供的有關資料，結合城市消費水平和項目所處地理位置，參照當沿街商業樓售價行情，確定項目銷售價格。商業為2000元/平方米。⑵銷售面積該項目出售面積商業面積為21000平方米。⑶銷售計劃及銷售收入根據項目實施進度計劃，在開工建設的同時開展銷售工作，預計項目3年內全部售出。該項目實現銷售總收入4200萬元。年度銷售計劃見表11－1表11-1銷售計劃表單位:萬元年份項目銷售比例30%60%10%100%銷售收入1260.02520.0420.04200.02、銷售稅金及附加該項目建成后可實現銷售稅金及附加共計233.1萬元，其中營業稅210.0萬元，城市維護建設稅14.7萬元，教育費附加6.3萬元，地方教育附加費2.1萬元。詳見表11-2銷售稅金及附加估算表表11-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目名稱計算依據建設經營期合計451營業稅銷售收入×5%63.0126.021.0210.02營業稅×7%4.48.81.514.73教育費附加營業稅×3%1.93.80.66.34營業稅×1%0.61.30.22.1合計69.9139.923.3233.13、土地增值稅該項目土地增值稅按四級超率累進稅率計算，增值率為20.1%。土地增值稅為210.6萬元。詳見表11－3土地增值稅估算表表11-3土地增值稅估算表單位：萬元序號項目計算依據交納金額1銷售收入4200.02扣除項目金額2.1+2.23498.12.1總成本費用3265.02.2銷售稅金及附加233.13增值額701.94增值率3月2日20.1%5增值稅率4≤50%取30%6速算扣除率4≤50%取07土地增值稅3×5-2×6210.64、總成本費用該項目總成本費用由總投資和運營費用構成。運營費用為項目開發完成后經營期間發生的各種費用包括管理費用和銷售費用，按銷售收入的3%計取5、所得稅該項目所得稅稅率為33%，上交所得稅162.1萬元。6、損益與靜態盈利分析詳見表11-4利潤及利潤分配表表11-4利潤及利潤分配表單位：萬元序號項目名稱建設經營期合計123451銷售收入1260.02520.0420.04200.02總成本費用3181.075.68.43265.03銷售稅金及附加69.9139.923.3233.14土地增值稅63.2126.321.1210.65利潤總額-2054.12178.2367.2491.36所得稅41.0121.2162.17稅后利潤83.2246.0329.28公積金8.324.632.99可分配利潤74.8304.6379.4評價指標投資利潤率＝（利潤總額／總投資額）×100%＝（491.3／3498.1）×100%＝14.0%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）×100%＝（491.3+233.1+210.6）/3498.1×100%＝26.7%投資凈利潤率＝（稅后利潤／總投資額）×100%＝（329.2／3498.1）×100%＝9.4%（說明：總投資額3498.1萬元=銷售部分面積的投資3143.2萬元+銷售費用121.8萬元+稅費233.1萬元）7、現金流量與動態盈利分析該項目經測算該項目稅后內部收益率為14.5%，財務凈現值83.8萬元（Ic=10%）。詳見表11-5現金流量表表11-5現金流量表單位：萬元序號項目名稱建設經營期1現金流入1260.02520.0420.01.1銷售收入1260.02520.0420.02現金流出3314.1382.8174.02.1建設投資3143.22.2運營費用37.875.68.42.3銷售稅金及附加69.9139.923.32.4土地增值稅63.2126.321.12.5所得稅0.041.0121.23凈現金流量-2054.12137.2246.04累計凈現金流量-2054.183.2329.28、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點=———————————————×100%=83.7%經測算，項目盈虧平衡點為83.7%，項目可保本。9、敏感性分析該項目分別對總投資、銷售收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結果見表11－6敏感性分析表表11-6敏感性分析表單位：萬元序號變動因素變動幅度內部收益率敏感度系數1基本方案14.5%2銷售收入-10%6.3%5.6610%23.3%6.073總投資-10%24.3%6.7510%7.1%5.10由敏感性分析可知，該項目對銷售收入和總投資比較敏感。四、財務分析（租賃）1、計算期該項目建設期為1年，經營期按10年計算。2、租賃收入及稅金根據建設單位提供的有關資料，結合城市居民消費水平和項目所處地理位置，參照壽光市場行情，確定項目租賃收入。⑴租賃收入租賃收入主要是批發市場營業房出租收入。建筑面積為88000平方米，按40%考慮出租，可出租面積為35200平方米，出租價格360元/年·平方米，正常年可實現租賃收入1267.2萬元。⑵稅金及附加該項目營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加為1%。正常年營業稅63.4萬元，城市維護建設稅4.4萬元，教育費附加1.9萬元，地方教育費0.6萬元。詳見附表11-1租賃收入、稅金及附加估算表3、總成本費用⑴燃動力該項目年需水、電等燃動力6萬元。⑵職工工資及福利⑶折舊該項目形成固定資產3390.0萬元，按平均年限法計算折舊，折舊年限30年，殘值率為5%，年提折舊107.4萬元。⑷攤銷該項目形成無形資產（土地費用）1732.2萬元，按40年攤銷，每年攤銷費為43.3萬元。詳見附表11-2固定資產折舊及無形資產攤銷估算表⑸維修費該項目年需維修費按折舊的25%計取為26.8萬元。⑹其他費用其他費用按銷售收入的10%計取，正常年需126.7萬元。詳見附表11-3總成本費用估算表⑺總成本費用該項目正常年總成本費用350.2萬元，固定成本344.2萬元，可變成本6.0萬元，經營成本199.6萬元。4、利潤正常年利潤總額846.7萬元，年所得稅279.4萬元，年稅后利潤567.3萬元。詳見附表11-4利潤及利潤分配表5、財務盈利能力分析⑴內部收益率、財務凈現值該項目所得稅后內部收益率為10.2%，財務凈現值為589.1萬元（Ic＝8%）投資回收期8.3年（含建設期1年）。詳見附表11-5現金流量表⑵投資利潤率年利潤總額投資利潤率=——————846.7=————=16.5%5122.2⑶投資利稅率年利稅總額投資利稅率=———————×100%846.7+70.3=——————×100%=17.9%5122.26、盈虧平衡分析固定成本盈虧平衡點=——————————————×100%=28.9%經測算，項目盈虧平衡點為28.9%，即租賃收入達到366.3萬元時，項目可保本。七、風險分析1、敏感性分析該項目分別對總投資、租賃收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結果見表11－8敏感性分析表表11-8敏感性分析表單位：萬元序號變動因素變動幅度內部收益率財務凈現值敏感度系數1基本方案10.2%589.12租賃收入-10%9.6%437.10.59+10%13.4%1480.03.143總投資-10%10.5%670.60.29+10%9.9%507.50.29從上表看，租賃價格和開發產品投資是兩大敏感因素。2、定性分析⑴自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。⑵政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。⑶經濟風險。⑷技術風險房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。⑸社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。⑹內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。3、投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：⑴通過加快進度來回避風險開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，采取提高前期的速度、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。⑵通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多，做出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。⑶通過加強管理來控制風險。九、結論與建議1、結論。。從環境效益來說：該開發過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環境的破壞，本工程完成后，從前的臟亂差的環境變成了環境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在區域形成一個全新的亮點，對于美化市容，改善環境帶來較大的影響。縱觀開發全過程，該開發方案是完全可行的。2、建議強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。⑴實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。⑵公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。⑶要做精品。產品設計各個環節都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。⑷項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。⑸注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。PAGE56租賃收入、稅金及附加估算表附表11-1單位：萬元序號建設期經營期1經營負荷0%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一租賃收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21013.81批發市場1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21013.8租金（元/年）360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0租賃面積（平方米）二銷售稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.71營業稅50.763.463.463.463.463.463.463.463.463.42城市維護建設費3.54.44.44.44.44.44.44.44.44.43教育費附加1.51.91.91.91.91.91.91.91.91.94地方教育費附加0.50.60.60.60.60.60.60.60.60.6

固定資產折舊、無形資產及其他資產攤銷估算表附表11-2單位:萬元序號原值年限建設期經營期1234567891011一固定資產30原值3390.0折舊費107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4凈值3282.73175.33068.02960.62853.32745.92638.62531.22423.92316.5二無形資產40原值1732.2攤銷費43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.3凈值1688.91645.61602.31559.01515.71472.41429.11385.81342.51299.2

總成本費用估算表附表11-3單位:萬元序號建設期經營期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1燃動力費4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.02工資及福利費40.040.040.040.040.040.040.040.040.040.03修理費26.826.826.826.826.826.826.826.826.826.84折舊費107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.45攤銷費43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.36其他費用101.4126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.77總成本費用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.27.1固定成本318.9344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.27.2可變成本4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.08經營成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6

利潤及利潤分配表附表11-4 單位:萬元序號建設期經營期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1租賃收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.73總成本費用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.24利潤總額633.8846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7847.35所得稅209.2279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.66稅后利潤424.7567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.77盈余公積金42.556.756.756.756.756.756.756.756.756.88公益金21.228.428.428.428.428.428.428.428.428.49未分配利潤361.0482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.510累計未分配利潤361.0843.11325.31807.52289.72771.83254.03736.24218.34700.9

現金流量表附表11-5 單位:萬元序號建設期經營期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一現金流入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.23583.71銷售收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22回收固定資產余值2316.5二現金流出5122.2438.4549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3548.91建設投資5122.22經營成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.63稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.74所得稅209.2279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.6三凈現金流量-5122.2575.3717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.93034.8四累計凈現金流量-5122.2-4546.9-3829.0-3111.1-2393.1-1675.2-957.3-239.4478.51196.44231.3計算指標：財務內部收益率:10.2%財務凈現值(ic=8%)：589.1萬元投資回收期：8.3年（含建設期1年）目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 1第一節項目名稱及承辦單位 1第二節可研工作依據和范圍 1第三節建設單位概況 2第四節可行性研究結論 3第二章項目提出背景和建設的必要性 5第一節項目提出歷史背景 5第二節項目建設的必要性 5第三節沂源縣住宅市場分析 8第四節結論 11第三章建設條件與建設地址 12第一節建設地區概況 12第二節建設地址 14第三節自然條件及自然資源 14第四節基礎設施條件 PAGEREF