PAGEPAGE3摘要經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)名副其實地成為我國國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。10多年來，房地產(chǎn)業(yè)年投資額和房屋竣工面積翻了兩番多，在擴大內(nèi)需，防止通貨膨脹，改善人民的居住和生活條件，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及擴大就業(yè)面等方面都做出了重大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)直接為人們提供住宅等基本產(chǎn)品，是與人民生活息息相關(guān)、聯(lián)系密切的一個行業(yè)，居住是人類生活最基本的一項內(nèi)容，“安居方能樂業(yè)”，解決了住房問題，消除后顧之憂，人們才能安心工作、生活，可以說,一國百姓的安居將對社會的安定、經(jīng)濟的長期繁榮穩(wěn)定起到巨大的保障作用。但近期業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不斷產(chǎn)生的矛盾和糾紛暴露出房地產(chǎn)市場快速發(fā)展中的不平衡、不協(xié)調(diào)、不完善，并引發(fā)了一系列令人深思的問題。本文中針對房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)注最多的糾紛問題，分析他們的產(chǎn)生根由，以探討其解決之道。關(guān)鍵詞：國民經(jīng)濟通貨膨膨脹珠Ab委st如ra讀ct爺Af夏te逐r扣te譯n非ye賴ar功s頑of準r鄰ap可id憐d察ev湯el末op悔me刺nt嗽,焦Ch仁in右a壇's筍r綿ea丹l哭es能ta丸te領(lǐng)i紙nd述us農(nóng)tr利y殼ha繁s樸li尊te真ra紛ll恩y認be輝co傲me妨a幸n酬im花po欣rt微an酬t且pi脾ll藍ar壁i飽nd蓮us假tr飄y罪of宵n皆at擴io咐na荒l逝ec廢on應(yīng)om合y班in震o差ur詳c淘ou桑nt元ry殘.暫Mo構(gòu)re移t鮮ha伴n光a灰de另ca琴de聚,唇th染e忽re姨al電e果st土at認e冷in目du體st錢ry畜i化n量ar矩ea帝o木f櫻in裙ve族st甚me庭nt棍a存nd賭b忍ui錦ld敏in滲g纖co傾mp隊le均te垮m軋or悔e失th雕an昨t身ri咬pl耳ed宮,吹to鍬e貞xp夫an等d糕do腿me畫st晨ic臘d百em車an造d,風(fēng)t剖o以pr糞ev返en舉t河in健fl胖at灑io棕n,刊i鈴mp嘗ro怕ve圖p潤eo袍pl鑒e'思s過li渴vi聯(lián)ng樓a死nd嗎l兵iv舌in饞g亞co夏nd與it俊io推ns再,鬼dr奔iv協(xié)e鮮re果la圓te展d叼in輔du萬st伐ry稼a還nd兇e行xp曾an憐d夾em測pl評oy產(chǎn)me早nt沫,稿et陣c韻ha丸ve良m顧ad村e輩a殼si載gn唯if要ic澆an鈔t甲co勺nt么ri弦bu弓ti需on鄰.冬Re歐al網(wǎng)e舟st動at偏e臘di晶re領(lǐng)ct針ly窩p篇ro跪vi倚de及h敗ou傾si樂ng包a健nd迎o估th勁er忽b批as沙ic險p辰ro竭du但ct誦s開fo讓r辛pe恭op形le伸,胳is周r夢el鼓at巧ed罵t跟o閃pe陪op傍le仁's揀l縮if狂e顛an見d太cl費os繡el娃y澤re喇la脈te宗d繡in楚du麥st西ry熊,座li梢vi涌ng其i納s遙on去e列of燒t猴he歉m蒸os賠t久ba量si潮c蔑hu遇ma殃n捧li膝fe淹,贊ca麗n濃on捕ly疫b柏e曾ha盾pp腹y襯""率h辟ou授si秩ng億,李so剪lv率e涉th士e搜ho前us慕in儀g燃pr規(guī)ob毅le男m,充e窯li艙mi輸na編te拍t紗he袍t統(tǒng)ro勻ub脆l(xiāng)e停b軌ac詳k腎at魂h醋om棚e,坡p綿eo攻pl匆e費ca仔n屋fo答cu擊s汪on慎t饑he倡ir嗎w交or劈k賺an里d鄰li菌fe菜,夕so的t卻o茂sp究ea尊k,觀a牌n滋at等io傍n論an晌d牽th團e扮pe它op嚷le廉o絡(luò)f宮th范e掠ho觸us廉in碼g欄wi蜘ll影b私e似fo談r早so腫ci敞al碧s經(jīng)ta歡bi墾li霞ty遼a昌nd廢e薯co噴no顫mi僵c鈴lo半ng算-t充er瀉m滴pr渡os歸pe黑ri沙ty寬a洗nd窩s堡ta環(huán)bi旨li楊ty棍p秘la江ys耗a龍h員ug當e泛ro油le渣.郊Bu候t列re薄ce除nt姐be米tw凍ee否n權(quán)ow牲ne蔬rs判a茂nd槽d碰ev優(yōu)el恥op矩er踏s,奧o脈wn贊er洽s凳an斬d屆pr吃op簽er事ty訂m陵an呼ag志em舟en友t展co指mp否an扎y景co準ns脾ta歲nt博ly象e篇xp氧os圈ed鎮(zhèn)t唇he奸c黎on超tr戶ad耗ic燭ti短on房a雅nd荒d激is摔pu雙te療p伶ro繼du郵ce賽d案in蠻t慚he葛r草ap鴿id跨d布ev途el廁op詠me邪nt照o臣f跑th炒e林re瘦al氣e省st訓(xùn)at菊e保ma那rk子et昨,施un貿(mào)ba慈la聯(lián)nc加ed付,閃un罰co裕or隱di警na活te韻d,鍋i迷mp屑er雨fe勁ct敵,鍋an魄d很tr陜ig鎮(zhèn)ge計re側(cè)d趨a軟se降ri敘es校o添f紡th歐ou灑gh炒t-淘pr潛ov浙ok顛in趟g賭qu衰es把ti帖on兔s.驅(qū)T鋤hi街s活ar陰ti央cl漆e擇in艇v為ie暮w旁of混t斑he雙d月is沉pu界te避s國be鍛tw買ee秩n妻pr巡op覺er忽ty既d奪ev慚el絨op事er哭s喝an軌d羨ow廢ne笨rs避p捕ay冬c醫(yī)lo退se嚇a慚tt飄en脈ti仍on施t號o院mo那st班p膝ro許bl挖em準s,扮a員na閉ly浩ze水縮th優(yōu)ei娛r古ma吉in窩p棄ro喝du示ce雜,步in脅o棉r(nóng)d衛(wèi)er偶t峰o勒di耕sc答us徒s雀th路e邪so趨lu峽ti袍on臉.黎Ke目y勻Wo絮rd屯s蓮：膽In眠fl攏at罰io池n瘋of損t玻he則n驢at灘io倡na無l站ec寄on帳om程y目錄嗽摘要書……佳……腹……豪……辨……斥……學(xué)……襖……簡……像……雄……煉……聰…尺1痰A(chǔ)b紛st旁ra看ct秧……盯……德……現(xiàn)……路……涉……袍……橡……留……晨……傅……鞠…袍2趣目錄殊……我……恨……咽……夫……賊……降……之……普……秋……菊……梢……牢…餡3鍛一、豪業(yè)主閱與開賺發(fā)商啞之間酒的矛識盾表狐現(xiàn)億……拼……妻……屯……兇……境…格…濃4假二、健業(yè)主奴與開汗發(fā)商膀之間廳產(chǎn)生畝矛盾喘的原竹因危……勞……知……且……延……氣…調(diào)…革6匆三、陷解決棋業(yè)主仙與開昆發(fā)商窗之間府矛盾阿的對閑策和判建議誤……應(yīng)……桌……恐……犬…睜…飛8匹參考并文紀獻旦……該……世……勞……腹……粘……昆……爺……碰……紹……貢……齡…屯10脅業(yè)主攝與開頃發(fā)商塞之間寨的矛辟盾表寇現(xiàn)鐮1遮、住刪宅質(zhì)逼量問到題遲鼻遲得警不到是解決訂。抗屋質(zhì)需量問根題，暮從有拉商品霉房的籌那天稍開始斃，好敞像就莊有了深。而膚隨著融住宅典建設(shè)它和房足地產(chǎn)鋼業(yè)的軍迅養(yǎng)速發(fā)投展，井城市撇商品只房質(zhì)梯量問解題逐歌漸成愿為消擾費者柴投訴財熱點范之一型，商址品房塌質(zhì)量膀糾紛籃也是望每年祥不斷各增加毛，進圖而演樹變成閑一種壤敵我扶矛盾簡，將緣開發(fā)訪商與霸購房趟人之充間增幸加了璃一道岔鴻溝平。騙根據(jù)耕佛山涂市消蹦費者芝委員蜘會統(tǒng)沖計數(shù)計字表卡明，旨去年踩全年免就佛脾山市孩關(guān)于寧房屋設(shè)質(zhì)量諒方面亮投訴經(jīng)有缸20樂3續(xù)件，兼投訴肯總量簽僅次父于手謠機、脅電信消，說取明房劍屋方店面的賤投訴絹是老嘩大難號問題敲。如板一些菌小區(qū)哄存在搬的住賀宅質(zhì)反量通旅病主繪要是搜：數(shù)①牛屋面服滲漏曬；狡②港墻體妙開裂禍；寇③英墻面粉滲漏校；抬④奧塑鋼劑窗滲互漏租；寺⑤堡塑鋼跡門窗仍問題偷；翅⑥秋室內(nèi)輝頂面產(chǎn)裂縫非；蓋⑦園底層登地面瓜潮濕證；歉⑧址底層賴花園旱地面建下沉近；巷⑨拘煙、摔風(fēng)道總失效郊；丙⑩換室內(nèi)鴿外排亭水問化題等找。從包這些沫情況成看，漆雖然順經(jīng)業(yè)霜主交續(xù)涉存庫在的鵝質(zhì)量概問題箱，開偉發(fā)商孝和物悶業(yè)管帆理公炕司也抖承諾駁解決粥問題蒸（有特些是厭書面也承諾體），禍但就已是拖歷延的咽時間零很長阿，直燙到矛塵盾激劍化，囑開發(fā)總商才籍被迫貸采取將措施足，被以動解彩決問瑞題。娃樓市忘不斷蛇上演歸著各膊種斗勇爭，蜂開發(fā)寨商喊置冤說命質(zhì)量害問題說是施朵工單脆位的炊事兒漿，施榮工單渠位又今冤枉鐘說自臣己也幟不知同道材剝料不求過關(guān)吸。當窩然，區(qū)很多奔糾紛市當中菜，不敘乏購泡房人棒的法續(xù)律知該識缺醬乏，戒所以績小題滅大做遵，對蠢一般祥質(zhì)量賠問題筑提出粒巨額禮索賠和甚至廳要求窩退房值，結(jié)滴果是素輸了匠官司留又賠武錢；堂也不哨乏脾沃氣好勒的，逢為了隔息事演寧人祝，圖州個踏眨實，沈結(jié)果庫委曲魔求全艱，草趴草辦術(shù)理了堆收房秤手續(xù)臭，入綿住后驗才發(fā)編現(xiàn)房角屋主音體結(jié)愧構(gòu)有顯嚴重照質(zhì)量間缺陷烘，壓跟根就雕不能副居住允，白嬸白耽騙誤了稈時間療。眾括所周探知，唇?jīng)]有騎百分態(tài)之百涂安全叨沒問你題的撒房子裙，或滾多或地少有役些問傲題總語是難渣免的菠。這平些很院多消薪費者素也可有以理押解。毒但能輔夠避觸免總慨歸要絨避免陡。另聲外，窗《物苗管條晌例》板規(guī)定侮,乒物業(yè)藥管理柄企業(yè)寄在接炊管物園業(yè)時失,薪開發(fā)敞商應(yīng)紐當向擦其移宣交竣第工驗津收資串料及弟相關(guān)暈材料閉,燕但由筍于有嫩相當謠一部今分物搶業(yè)管處理企心業(yè)是蘋開發(fā)叔商自榨行組席建的走,記所以鋤,測開發(fā)號商便電越過磨這一能環(huán)節(jié)鹿,翠將建問設(shè)過東程中伙的問咳題、磁隱患臂轉(zhuǎn)嫁煎給物腰業(yè)管溜理企師業(yè)虹,祝而物唯業(yè)管劣理企互業(yè)由殲于其濃經(jīng)費奏首先始源于軌開發(fā)湯商肚,乏因而踏也不喇得不塞聽從澆其安秧排。姐于是歲,妹在遇目到小猜業(yè)主域投訴嬸房屋器質(zhì)量由問題桐時涂,前假如導(dǎo)開發(fā)瘡商不俯負責(zé)艘任，逐造成夕問題義久拖述不決團,狹業(yè)主材就只泄能認謎定是面物業(yè)徐管理譜企業(yè)勻的責(zé)足任扒,捐而往跡往采仔取不注交物施業(yè)管寫理費術(shù)等措壘施來盒應(yīng)對咱，以齊發(fā)泄慚不滿博,窗物業(yè)關(guān)管理喚企業(yè)稀缺少拒經(jīng)費處則只買能少樓服務(wù)界或不風(fēng)服務(wù)懸,憤如此屑一來活,回便會泛形成法惡性盯循環(huán)丟,湖對小腎區(qū)的竿治安嶄、公跑共環(huán)茂境設(shè)渣施的刊維護晶極為照不利選。故2嚷、發(fā)眾展商評承諾慢的配耗套設(shè)留施未劍能落求實。傍小區(qū)繡內(nèi)配歲套設(shè)籮施未體能按軍售樓煙書或喂其它宰資料須的項窄目、狹標準弦、檔片次設(shè)凡置并江且長救期得酬不到融解決斑，如陸原先姨售房袖時承填諾配釣置的途會所憲改成料了酒謀店等榴其他瓶用途劣。開頌發(fā)商勉明顯家濫用功營銷膨宣傳泡的賽“乎權(quán)形利托”廈，貪并圖眼奸前的彩利益甲，利舉用夸傅大宣氏傳來搞吸引違顧客聯(lián)，先存使他漸們認蟻為企淘業(yè)可樸以提杯供最如好的燦產(chǎn)品勤，然蠅后簽帶訂購基房合蒸同，兩將消很費者獲套牢蠻，至豆于最姥后能平不能慚滿足滿消費公者的止需要澤則不澡在他虛們關(guān)然心范就圍之很內(nèi)。繡這部垂份開茅發(fā)商丈的欺樓騙行尸為違旱背了韻相關(guān)扯法規(guī)篇，使己購房褲者蒙寫受了眾一定循的物斃質(zhì)、決精神姑損失辟。從垂長遠拍來看脖，隨扭著房客地產(chǎn)辜市場嚷的發(fā)婚展，您這種資賣方雨市場君局面抄會逐朽漸消德失，瓜房地狂產(chǎn)商灶之間幣的競請爭會波日益撤激烈因，篇“葛以顧倒客為爛中煎心鍋”窯也將六會成抱為房三地產(chǎn)仆商的影根本點行為揪法則疲，而倘目前乏少數(shù)逆房地降產(chǎn)商宅的仍“冰吹粗噓戀”版行為才無疑籃是在哲為自煩己須“姐掘撞墓抵”雄而已保。其槐實，仿從房童地產(chǎn)叛開發(fā)州商角璃度來推說瘡，升“緩全面泉質(zhì)量毅管節(jié)理疏”腐不僅說體現(xiàn)仔在房固屋質(zhì)免量上漫，還咸體現(xiàn)資在售棒樓書典傳達隸信息蹦的質(zhì)請量、章其他謝服務(wù)長性活腰動的相質(zhì)量幫上。窩隨著貼國家除對房較地產(chǎn)倡市場棚進行威宏觀糕調(diào)控癥的一命系列寶政策館的出孟臺和額實施否，房膚地產(chǎn)輪開發(fā)鴉商應(yīng)愧意識辜到今芽后的喪市場軟競爭笨將會屆越來蟲越烈燕，賣佳方市讀場也乒會逐詳漸消佛失，極取而備代之長的叼是擔(dān)“塑顧客結(jié)為中陽心文”血的思蜓想，燥因此倆，房棒地產(chǎn)匪開發(fā)躺商應(yīng)中該有券足夠干的先要見之遷明，蘿自律闊行為錫，誠鹽信經(jīng)鑒營，選在信交守承懶諾的饒基礎(chǔ)曲上，封提高供服務(wù)誓水平急。續(xù)3旅、前蒙期物話業(yè)管小理不叢到位仆。問臥題主鋒要有濤，一違是服狹務(wù)質(zhì)盾量。禮新建律小區(qū)潑的物影業(yè)管牽理企衣業(yè)大給多是槳房地棄產(chǎn)開友發(fā)企寇業(yè)的架附屬擦企業(yè)淘，這倡種狀竄況導(dǎo)火致物召業(yè)管丑理權(quán)紀責(zé)不排明，該與業(yè)午主之幟間的距服務(wù)領(lǐng)與被逝服務(wù)烏關(guān)系兼沒有液確立宿，物掩業(yè)管鑒理的育服務(wù)廣特征潔被淡裝化。齒物業(yè)鉤管理至企業(yè)著本應(yīng)目為業(yè)妄主提域供優(yōu)聲質(zhì)服芒務(wù)，毫但在諒前期他物業(yè)繁管理姥階段炎，出腥了問金題不慎敢去寺認真岡解決否，怕忍得罪題開發(fā)拖商。吹出發(fā)梨點的厚偏差唯必然贊導(dǎo)致掉服務(wù)敏質(zhì)量寶的下銅降，羨引起鉆業(yè)主亮的反聰感。根另外核，有覺些物厲業(yè)管蚊理企之業(yè)是域人員糧水平改不夠岸而導(dǎo)違致服砌務(wù)水悟平低姥下。母在我姐國物縣業(yè)管浪理發(fā)墨展過小程中代，因系行業(yè)襪整體銜得不窯到應(yīng)饞有的貞重視怕，社珠會上京和物叔業(yè)管綠理行碗業(yè)內(nèi)墾部都旗將物王業(yè)管墾理行庫業(yè)定廉位在役一個黎較低泥的層迷次上徑，以汗至長砌期以帽來，腔業(yè)內(nèi)西外人糖士認讓為物次業(yè)管侍理就膚是簡修單的聞維修鉗、清仗潔、齒綠化便、設(shè)這備管站理、努保潔闊和保獸安，夜缺少鼻科技咸含量征，不串需要泡高素叔質(zhì)的渡人才若，甚狗至是哥一般跑閑雜角人員稅所從漢事的拆職業(yè)錄。大計多物睛業(yè)管志理企他業(yè)的優(yōu)從業(yè)量人員勺從房環(huán)地產(chǎn)肝開發(fā)蹤商抽胸調(diào)的獵部分致人員腎或是魔開發(fā)拌商的浩分流嚷人員栽、企揚業(yè)富噸余人池員，摸物業(yè)苦管理狂隊伍潔文化決程度勝偏低憤，缺路乏物分業(yè)管糖理專劫業(yè)知路識，蹲接受附物業(yè)舌管理夜專業(yè)飽教育便和培樣訓(xùn)也艦不多春。低如佛描山市訓(xùn)的幾蒸個面捉積樂為席3歲0藍萬平叼方米墾以上靈的大丹型樓冰盤，質(zhì)就拿鑰一除個牢“柴電梯演使用野消耗均費駁”慌的操查作來舞說明令。現(xiàn)箭在比帽較多塘的高涂層住陪宅為襖體現(xiàn)勵人性友化的躍管理績，這由項費眨用的漢收取聯(lián)科學(xué)桂地遵返從共宋同使刊用區(qū)枝別消愿費的刻原則矛，分防攤費吩用，歲極端伯地說爺，第陷二層宋居住服的業(yè)碌主使縮用電從梯，好與第治十二毫層居地住的貨業(yè)主租使用餓電梯燕。日挽常使重用（控電梯喉）繳赴費應(yīng)蒜區(qū)別記對待彼，但獅個別爽的樓懸盤不單論層薯數(shù)，補這項憑費用洋的收澡取一車概平汽均，齊造成戒業(yè)主賊電梯觀費用按分攤簽是否慕公平箱之爭簽，這箭就體散現(xiàn)了糠管理博者的商水平騰有待夢提高選；二庸是收杜費價衣格。誘某些軟物業(yè)錦管理慈企業(yè)礎(chǔ)不按責(zé)時公糞布物黎業(yè)管仰理費君收支梅項目滾，比釣較少命開佳展楚“龜社區(qū)霞文化隸交流少活臭動沫”柱，與低業(yè)主泊們間快的日井常溝杏通欠敲缺，查導(dǎo)致陵業(yè)主杠抱怨矮收費府透明調(diào)度差晝，收可費價跟格同守服務(wù)雹內(nèi)容磁和服渾務(wù)質(zhì)知量不奔匹配聲。米從表這面上暫看慰,脾業(yè)主網(wǎng)與物向業(yè)管摩理者孕之間熱在收貢費問濾題上震的爭揉執(zhí)主朝要集燈中在悼收費順標準炮與服部務(wù)質(zhì)磁量上嘆。大料多數(shù)危業(yè)主刺認為接,刷服務(wù)剛的內(nèi)服容、嶼質(zhì)量防與收倍費標典準不壩對等問，本似乎巡物業(yè)懶管理參等螺于表“豈保潔慰加保僅安竄”腿，隨而物局業(yè)管畫理者估則從甘管理鹿成本穗的角常度反垮復(fù)強垂調(diào)物肯業(yè)管躁理收醉費標財準偏畢低。罵不斷母的糾叫紛倡不僅心影響悲了業(yè)嶄主的東居住吉質(zhì)量括，而傍且降極低了亮物業(yè)歐的檔忠次。蒙4陶、不與滿開陰發(fā)商徐或物桶業(yè)公從司控援制業(yè)粥主委戶員會廟。盜業(yè)主數(shù)委員鍬會是慘整合給廣大夠業(yè)主秒的共漠同意帶愿，惱維護漏廣大短業(yè)主侄合法禁權(quán)益奸的有她效組圖織形鉆式，喊是廣短大業(yè)丙主權(quán)真利實鑒現(xiàn)的善載體嘴，是刷協(xié)調(diào)劃業(yè)主亦與發(fā)覆展商掀、物假業(yè)管瞞理公巨司之宇間關(guān)杏系的寺載體碌，是聯(lián)廣大箭業(yè)主柏實現(xiàn)篩業(yè)主說自治遼自律房的前勒提和烤關(guān)鍵始。正杰因如幅此，基目前豬大多秋數(shù)開蜓發(fā)商嘆為了桃自身潮的利子益，敞在前逆期介差入管江理的努情況挖下，絕多數(shù)踢開發(fā)脂商已柄經(jīng)成喉了最婦大的工業(yè)主遙，也印是物立管公監(jiān)司父意輩級浸的人費物，傻再苦健不能鬼苦老播子，幸所以炭，都持希望噸由自繡己選桐聘或鈔自己翼辦理終的物老業(yè)公蛋司來睛管理末物業(yè)計。因唱而在纖成立宰業(yè)主附委員紋會時歲，依開發(fā)諸商不泛組織朽或不鏡按法雜定程貪序召損開業(yè)換主大券會和邪成立陡業(yè)主刻委員速會，時不關(guān)已心業(yè)澇主委報員會伶的建察設(shè)。賄還有劉的開概發(fā)商懷不按飛規(guī)定左繞開卵房管澡部門點，內(nèi)村定業(yè)醋主委太員會旬人選滾，然濟后召栽開業(yè)信主代仙表大是會，演選舉姜業(yè)主乎委員眾，診力圖澤將同聯(lián)自己凳關(guān)系述較好牛的業(yè)劉主推玻舉進筆業(yè)主英委員峽會，鳳進而誓達到極控制硬業(yè)主孝委員挪會的出目的靜。這祥類業(yè)淘主委爽員會陡無法坡代表碼全體管業(yè)主冷，對迅物業(yè)禾管理竄進行烈科學(xué)降的監(jiān)悄督，們當大犯量的舊公攤醫(yī)面積疤的費膚用（腹甚至達大業(yè)膨主未澇售出耽部份俘面積圍）攤磚到小緞業(yè)主梅身上齊時，驢可憐濁的小櫻業(yè)主慣還舉伯著牌店子四拜處問亡：砍“斜我們膜可以責(zé)上訴寶嗎余？撇”藏從而詞引起僑廣大號業(yè)主咳的不郊滿。被業(yè)主泳與開具發(fā)商家之間與產(chǎn)生趴矛盾炮的原襖因浸1涌、開計發(fā)商多的售抓后服潮務(wù)意動識差帥。與獲一般扶的制尖造型饞企業(yè)丹一樣蠢，房榮地產(chǎn)假開發(fā)箭公司除也是抄生產(chǎn)刊造并協(xié)銷售長其產(chǎn)璃品的于企業(yè)沈，只哪不過卷生產(chǎn)筒的產(chǎn)靈品與挽其他限普通販產(chǎn)品仿相比淹具有征很大陽的特彈殊性演（價疫值大威、涉聯(lián)及產(chǎn)舅權(quán)證陜件辦高理、電產(chǎn)品奇包含嘉內(nèi)容猾豐富遭、影糞響范課圍大寶等）堤。作濫為一榴個岡“擺生產(chǎn)等商邊”族，房艱產(chǎn)開糧發(fā)商膝應(yīng)該口遵守強對顧聲客的創(chuàng)承諾箱，為脾顧客供提供除合格臟的產(chǎn)糊品繳—僻—公合格平的替“筑居炒住抖”港解決患方案身。但桂是在猶現(xiàn)實翅生活茅當中懸，由觀于商捕品房納市場載還屬鐘于賣指方市粘場，辣買賣俘雙方閘信息意不對婆等的有原因燙，經(jīng)翁常出令現(xiàn)開嗚發(fā)商據(jù)違約典、欺求詐等臭非誠辰信經(jīng)屈營行老為。掀其實報開發(fā)照商不席可能源保證盆所開噸發(fā)的動房子酷不出甩一點罵問題于，關(guān)料鍵是錫出了流問題賣，應(yīng)陰及時談地按紡照有宇關(guān)規(guī)精定和嘆合同挖條款距去解壟決仿，仙“瘡該修唱就修崗、該蜓賠則推賠、載該退踢則帶退尖”廈。但滴一些唉開發(fā)等商只配強調(diào)道房子溫出現(xiàn)荷質(zhì)量販問題器是正兵常的事，不壽主動扔去分鐘析檢居查問弊題出警在何歸處，匠如何物妥善案解決哲。開盾發(fā)商抽的售渡后服槽務(wù)意寄識差通導(dǎo)致粥解決贈問題塞不及護時、禁不徹泥底、掠引起斥業(yè)主杏不滿問、反尸感，抖甚至筋矛盾委激化弊。2荒、缺摩少物若業(yè)內(nèi)租配套賭設(shè)施樹的有坦效驗塑收機匠制。找由于廳目前早房地應(yīng)產(chǎn)市吉場運性行還補不是仁很規(guī)馬范，溫現(xiàn)有瀉法規(guī)哄、制姿度不色大完仔善，強相關(guān)沈?qū)嵤┴S細則美沒有許進一及步明鍬確，痛加上研房地校產(chǎn)開賽發(fā)商蜂質(zhì)量斯、誠輩信、膠品牌算意識蝦不足討，在構(gòu)房地蜘產(chǎn)市蔑場發(fā)子展過患程中沒出現(xiàn)煤建設(shè)蜓開發(fā)湊主體傷不誠蠶信現(xiàn)節(jié)象也賠不足飼為怪屬。對它于開炎發(fā)商紹所承肢諾的景小區(qū)才內(nèi)的哄配套達設(shè)施嫩，如任會所糠、健泡身房紙、兒樂童游援樂園決、圖閘書館螞等，凍法規(guī)蔽上缺王少驗階收環(huán)吩節(jié)，盤沒有沾一個拆房管迅職能炭部門予或機喜構(gòu)對躬開發(fā)換商是非否按字照承齡諾的耕時間稀、標幸準、蝴面積采完成崗小區(qū)縮配套召設(shè)施返的建終設(shè)進梢行嚴墳格驗瓣收，攻使小護區(qū)內(nèi)板配套菠設(shè)施彼建設(shè)淋成為岡政府籃管理糊的空呀白點鏟，也逮變成肢了損欲害業(yè)叮主利戶益的妹陷阱屆，引匯發(fā)業(yè)灑主與白開發(fā)繁商矛炕盾的商導(dǎo)火旬線。3、未能建立有效的物業(yè)維修管理機制。一方面由于房屋出售后，出現(xiàn)問題時開發(fā)商欠缺服務(wù)意識，不能及時地對業(yè)主反映的問題進行分析、鑒定，提出處理方案，而現(xiàn)場維修的施工單位與業(yè)主沒有合同關(guān)系，他們只與開發(fā)商有合同關(guān)系，但往往由于經(jīng)濟上的糾紛或往來的關(guān)系，相互“扯皮”，所以開發(fā)商無法履行維修、賠償、退房等一些義務(wù)，當長久解決不了問題時，矛盾就會激化，受害的只是小業(yè)主；第二方面的因素是由于物業(yè)介入滯后。物業(yè)管理中遇到的一些問題和困難，不少是由于開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計、施工階段中遺留的問題造成的，如設(shè)計上的不合理、配套設(shè)施不完善，工程質(zhì)量低劣等等。房子建好后，物業(yè)公司才進入，許多問題早已成定局，物業(yè)管理企業(yè)無法解決，這就給物業(yè)管理帶來了先天不足等困難，留下了產(chǎn)生問題的隱患；第三方面的因素是由于部分物業(yè)管理機構(gòu)不健全，缺乏專業(yè)隊伍和服務(wù)意識，物業(yè)管理企業(yè)還是只停留在“掃掃衛(wèi)生、看看大門”的水平上，而沒有建立有效的物業(yè)維修管理機制，小業(yè)主反映存在房屋維修不及時，生活還不夠方便，管理處也不及時地對業(yè)主提出的意見進行跟蹤反饋。4、信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效的溝通。業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效溝通是導(dǎo)致矛盾激化的催化劑。如沒有定期和適時注意財務(wù)管理的透明度,在處理相關(guān)事務(wù)上,沒有注意業(yè)主的共同參與性,了解大多數(shù)業(yè)主的意見傾向,征求業(yè)主的意見。其實有些問題開始并不很復(fù)雜，絕大部份業(yè)主只是為了解決問題，如果三方之間溝通不充分，不認清誰是主體的角色，簡單問題會復(fù)雜化，問題始終得不到解決，業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)公司的埋怨也會增多，往往會導(dǎo)致業(yè)主的集體過激行為的發(fā)生。5、業(yè)主委員會的成立不規(guī)范。業(yè)主委員會的規(guī)范性發(fā)展滯后，作用亟待加強。物業(yè)管理最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。沒有業(yè)主委員會，缺少了物業(yè)管理市場的主體，就談不到發(fā)揮新體制和市場機制的作用和效能物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中，業(yè)主委員會是物業(yè)管理的基本主體。而目前，業(yè)主大會早已被看成是物業(yè)管理企業(yè)的“對手”,如果其按時成立又有相應(yīng)的物業(yè)所有權(quán),物業(yè)管理企業(yè)(開發(fā)商)即有被監(jiān)督的可能,再加上政府部門的監(jiān)督,物業(yè)管理企業(yè)的既得利益便會受損,所以,物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商為了利益，在業(yè)主委員會成立的過程中，開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物管公司往往會采取下列不規(guī)范行為來施加影響：①控制業(yè)委員會人數(shù)。②虛報未售或?qū)匍_發(fā)商所有的房產(chǎn)，增加業(yè)主委員會中代表開發(fā)商的人數(shù)，以達到控制的目的；③推選和開發(fā)商或物管公司有關(guān)系的業(yè)主為候選人，這些人即使不是他們的代言人，礙于情面起碼能做到不公開反對他們；④控制房管部門的具體經(jīng)辦人員，簡化第一次業(yè)主代表大會會議議程，淡化候選人的產(chǎn)生過程，有時甚至不顧業(yè)主代表的反對，強行投票，引發(fā)混亂。以一個2000戶的小區(qū)為例，年管理費超過500萬，維修基金超過1000萬，這龐大的數(shù)字給物業(yè)管理公司帶來了無比的誘惑。另外是業(yè)主委員會內(nèi)部居心不良的業(yè)主代表，或許會因為被糖衣炮彈所收買，或為一己私利（如免物業(yè)管理費等），衍生出許多侵害全體業(yè)主利益的行為。6、部份業(yè)主法制觀念不強。在法規(guī)不健全，政府及行業(yè)組織宣傳力度不到位的因素下，導(dǎo)致少數(shù)業(yè)主對確保住宅質(zhì)量和業(yè)主權(quán)益的標準和法規(guī)不了解，不具備相關(guān)的專業(yè)知識，總認為通過正常的渠道反映問題會費時、費神，認為政府有關(guān)部門總是偏向開發(fā)商，在“小鬧小得益，大鬧大實惠”的意識指導(dǎo)下，對開發(fā)商的誠信產(chǎn)生懷疑。部份業(yè)主采取如掛條幅、散發(fā)傳單和圍攻開發(fā)商等過激行為，破壞了小區(qū)環(huán)境的安寧。偏激的語言、文字等一些行為，嚴重的甚至侵犯了開發(fā)商的名譽權(quán)，從某個角度也反映了部分業(yè)主法制觀念的薄弱，從而也影響自置物業(yè)的聲譽與價值，得不償失。解決業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾的對策和建議1、盡快制訂物業(yè)質(zhì)量保修實施細則。我國亟需制定一部專業(yè)性的法律，對現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行為進行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括業(yè)主公約、房屋使用公約等。而當務(wù)之急是盡快制訂操作性強的《商品房質(zhì)量保修實施細則》，實施細則應(yīng)突出以下內(nèi)容:①開發(fā)商的保修組織。②質(zhì)量問題的分類.③驗收.④質(zhì)量問題的鑒定。⑤賠償標準。⑥投訴。只有加快立法步伐，使依法管理具有可操作性，才能為房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行業(yè)提供一個寬松、公開、公平的競爭環(huán)境，推動房地產(chǎn)市場有序健康的發(fā)展，使我國房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行業(yè)逐步走向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上。2004年10月22號十屆全國人大常委會第十二次會議審議了《物權(quán)法（草案）》，調(diào)整了主體對財產(chǎn)的占有支配關(guān)系的法律，是人們從事社會經(jīng)濟生活，取得或處分財產(chǎn)的最基本的法律規(guī)則，將為廣大業(yè)主們構(gòu)筑起一道財產(chǎn)保護的新防線；另外，今年10月18日，廣東省人大代表、法律專家表示：《廣東省物業(yè)管理條例》（1998年制訂）的修訂工作應(yīng)放手讓廣州、深圳等發(fā)達城市先行制定出合乎實際的地方性物業(yè)管理法規(guī)，以改變現(xiàn)行省的《條例》不僅與上位法存在沖突，不適合實際情況，而且也限制下屬城市法律制定的狀況。2、制訂物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施驗收管理辦法。從封頂開始，住宅建設(shè)管理部門對開發(fā)商擬建設(shè)的小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施項目名稱、標準、面積、檔次等進行登記，如公共車庫、中心廣場、活動中心和健身場地等，并作為開發(fā)商登載廣告、編制售樓書等銷售宣傳工作的審核依據(jù)。在工程竣工交付使用后的一定限期內(nèi)，由住宅建設(shè)管理部門進行驗收，頒發(fā)驗收證書，再由開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施順利移交給業(yè)主委員會。這樣可以從根本上杜絕開發(fā)商的欺騙行為，有效地保護業(yè)主的利益。當然，這也需要國家的法規(guī)到位，靠開發(fā)商自覺是沒有可能的事。3、開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)加強內(nèi)部管理。開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)堅持走品牌戰(zhàn)略之路，房型設(shè)計、規(guī)劃等固然是樹立品牌的重要途徑，但房屋質(zhì)量、配套和物業(yè)管理也是樹立品牌的必經(jīng)之路。提供使業(yè)主滿意的服務(wù)，是開發(fā)商和物業(yè)公司發(fā)展的目標，也是企業(yè)競爭的需要。開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)樹立“讓業(yè)主滿意”的指導(dǎo)思想，加強內(nèi)部管理，職責(zé)分明、服務(wù)規(guī)范，對業(yè)主的意見應(yīng)反饋及時，注意工作方法，真正做到“以顧客為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為本”，徹底解決業(yè)主的后顧之憂。如果在市場上以公開招投標的形式選擇物業(yè)管理企業(yè),開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體,雙方的責(zé)任可以在委托合同中明確劃清,杜絕了開發(fā)商遺留問題造成的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛。市場競爭既給物業(yè)管理單位帶來了壓力,也形成了一種無形的動力。各地在推行物業(yè)管理工作中,更加注重培育市場,打破壟斷,引入競爭機制,積極開展招投標工作,加強了行物業(yè)管理企業(yè)提供一個施展才華的廣闊空間,加速優(yōu)勝劣汰機制的形成,促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。開展物業(yè)管理招投標工作對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求,有些項目要在保本微利甚至虧本的情況下才能中標。這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須通過提高服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì),積極引進先進技術(shù),建立物業(yè)管理信息系統(tǒng),實現(xiàn)物業(yè)管理工作的自動化,提高工作效率,降低企業(yè)成本,才能在激烈的市場競爭得一席之地。4、強化業(yè)主委員會選舉過程的指導(dǎo)監(jiān)督。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)強化業(yè)主委員會選舉過程的指導(dǎo)監(jiān)督，要求開發(fā)商和物業(yè)公司摒棄控制業(yè)主委員會的做法。從立法上明確劃分開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(包括前期物業(yè)管理)。首先,應(yīng)當在立法中明確開發(fā)商對已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)管理,并且這種管理應(yīng)由開發(fā)商在當?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進行。規(guī)定入住率達到一定比例(如30～50%)或首次交付使用達到一定期限,房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會,如果建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立一定比例(如10～15%)的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主大會,房管部門應(yīng)當給予支持,否則,業(yè)主可向上一級行政主管部門提起行政訴訟,狀告房管部門“不作為”。業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后,在一定